Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C_323/2025
Arrêt du 20 avril 2026
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Haag, Président,
Chaix et Merz.
Greffière : Mme Arn.
Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Andreas Fabjan, avocat,
recourante,
contre
1. B.________ SA,
représentée par Me Romain Canonica, avocat,
2. C.________ SA,
intimées,
Commune de Pregny-Chambésy,
route de Pregny 47, 1292 Chambésy,
représentée par Me Julien Pacot, avocat,
Département du territoire de la République et canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques, case postale 22, 1211 Genève 8.
Objet
Autorisation de construire,
recours contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève du 6 mai 2025
(ATA/508/2025 - A/1019/2023-LCI).
Faits :
A.
Le 17 janvier 2022, la société B.________ SA a déposé une demande définitive en autorisation de construire auprès du département du territoire du canton de Genève (ci-après: le département) afin d'édifier trois bâtiments, soit 22 logements en habitat groupé avec sondes géothermiques, capteurs solaires et parking souterrain. Ce projet, qui concernait les parcelles n
os 88, 1'059, 1'175 et 1'516, prévoyait aussi l'abattage d'arbres et la construction d'un parking souterrain supplémentaire pour le centre sportif, lequel serait mutualisé en deux structures. Les trois bâtiments d'habitation se trouveront sur la parcelle n° 88 de la D.________, colloquée en 5e zone à bâtir (7'457 m
2) et en zone de bois et forêts (721 m
2). B.________ SA est au bénéfice d'un droit d'emption sur cette parcelle, actuellement libre de toute construction, appartenant à la société C.________ SA. L'accès à cette parcelle s'effectue par le chemin D.________ dont la largeur est de 4.20 m au maximum et qui est bordé de chênes séculaires.
Les parcelles n
os 1'175 et 1'516 appartiennent à la commune et sont colloquées, pour la première, en partie en 5e zone à bâtir et en zone de bois et forêts et, pour la seconde, en zone sportive et en zone de bois et forêts. La parcelle n° 1'059 de la commune, qui constitue une partie du chemin D.________, est une dépendance des 34 parcelles alentours, dont la parcelle n° 88.
B.
Par décision globale du 14 février 2023, publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (FAO) du même jour, le département a délivré l'autorisation de construire, après avoir recueilli les préavis des services compétents. La société A.________ SA (propriétaire de la parcelle n° 1'508) a interjeté recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après: TAPI).
Par décision globale du 6 décembre 2023, qui annulait et remplaçait la décision précitée du 14 février 2023, publiée dans la FAO du même jour, le département a délivré une nouvelle autorisation de construire. Cette décision était en tout point identique à celle du 14 février 2023, sauf qu'elle mentionnait au point n° 15 le projet de mutation parcellaire provisoire du 23 octobre 2023 et qu'elle exigeait qu'une mention de restriction du droit de propriété, en lien avec le projet de mutation précité, soit inscrit au registre foncier.
La société A.________ SA a formé un recours contre cette nouvelle décision auprès du TAPI; cet acte était similaire au recours déposé le 16 mars 2023, hormis la question de la mutation parcellaire.
Par jugement du 27 août 2024, le TAPI a joint les deux causes et a rejeté le recours dans la mesure de sa recevabilité.
C.
Par arrêt du 6 mai 2025, la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève (ci-après: cour cantonale) a rejeté le recours formé par A.________ SA contre le jugement du TAPI précité. Elle a notamment considéré qu'étaient infondées les différentes critiques de la recourante portant sur le non-respect des règles relatives à la surface des constructions de peu d'importance; elle a également jugé que l'accès pour les services du feu était attesté par le dossier et les préavis des instances spécialisées.
D.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ SA demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal et l'autorisation de construire du 6 décembre 2023 et de renvoyer la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants, avec suite de frais et dépens.
La cour cantonale persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le département, la commune ainsi que l'intimée B.________ SA concluent au rejet du recours. La recourante et l'intimée procèdent à un second échange d'écriture. La recourante renonce à déposer d'ultimes observations.
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision finale prise en dernière instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Selon les constatations de l'arrêt cantonal, la parcelle de la recourante se situe à moins de 100 m de la parcelle n° 88 destinée à accueillir le projet litigieux. Au vu de la proximité de ces deux parcelles, la recourante, qui a participé à la procédure de recours devant la cour cantonale, dispose de la qualité pour recourir en vertu de l'art. 89 al. 1 LTF contre l'arrêt attaqué qui confirme l'autorisation de construire sur la parcelle n° 88 dont elle juge notamment la voie d'accès insuffisante.
Les autres conditions de recevabilité sont au surplus réunies, de sorte qu'il convient d'entrer en matière.
2.
La recourante fait valoir que la voie d'accès pour les services du feu serait insuffisante selon les
2.
2.1.1 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Si le recourant entend s'écarter des constatations de fait de l'autorité précédente, il doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions de l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées et la correction du vice susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF); à défaut, un état de fait divergent de celui de la décision attaquée ne peut pas être pris en compte (ATF 145 V 188 consid. 2).
2.1.2 Le ch. 7.4 - consacré aux voies d'accès - de la directive technique n° 7 annexée au RPSSP prévoit notamment que la largeur minimale de la chaussée doit être de 3,50 m en ligne droite. Pour un rayon intérieur de chaussée égal ou supérieur à 7 m, la largeur minimum de la chaussée doit être de 5 m, pour un rayon intérieur égal ou supérieur à 9 m, de 4,50 m et pour un rayon intérieur de chaussée égal ou supérieur à 13 m, de 4 m.
Le Tribunal fédéral ne revoit l'interprétation et l'application du droit cantonal que sous l'angle de l'arbitraire. Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Si l'interprétation faite par l'autorité cantonale ne se révèle pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation cantonale en cause, elle sera confirmée, même si une autre solution paraît également concevable, voire préférable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la décision attaquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 144 I 170 consid. 7.3). Dans ce contexte, la partie recourante est soumise aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF. Le Tribunal fédéral s'impose une certaine retenue lorsqu'il s'agit de tenir compte de circonstances locales dont les autorités cantonales ont une meilleure connaissance que lui, ou de trancher de pures questions d'appréciation (cf. ATF 140 I 168 consid. 4.2.1; 138 II 77 consid. 6.7).
2.1.3 Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a et les arrêts cités; arrêts 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1; 1C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 3.1). Les autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation, que le Tribunal fédéral doit respecter (ATF 121 I 65 consid. 3a
in fine; 96 I 369 consid. 4; arrêts 1C_309/2019 du 8 mai 2020 consid. 6.2; 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1).
2.2 La cour cantonale a constaté que le rapport intitulé "Concept sécurité incendie élaboré le 12 janvier 2022 par F.________ Sàrl précise au point 3.2 intitulé "Accès pompiers" que l'accès feu à une façade est prévu depuis le chemin D.________. Elle a relevé que ce document ne faisait pas mention de la largeur du chemin. Elle a cependant souligné que ce document avait été établi à la suite d'un entretien avec la police du feu le 16 décembre 2021 et que cette instance spécialisée avait par ailleurs rendu, le 4 février 2022, un préavis favorable sous conditions, notamment le respect du RPSSP comprenant la directive n° 7 en question; elle a ajouté que l'Office cantonal des transports n'avait pas non plus, dans ses deux préavis, fait de remarque au sujet de l'accès. Pour la cour cantonale, rien ne permettait de considérer que la police du feu aurait rendu son préavis en méconnaissance de cause ou en s'abstenant de vérifier la conformité du projet aux exigences de la directive n° 7 du RPSSP. Elle a précisé qu'il ressortait en outre du "Test camion pompiers" établi le 17 mai 2022 par un bureau d'ingénieurs que le passage d'un véhicule à échelle d'une largeur de 2,5 m et d'une longueur de 9,68 m est assuré tout le long du chemin D.________; l'instance précédente a souligné qu'il ressortait de ce document et de sa légende qu'il existait une petite "Marge carrosserie". Elle a ainsi considéré que la lecture et l'analyse du plan des aménagements extérieurs permettent de constater que l'accès des services de secours était conforme au RPSSP.
2.3 La recourante s'en prend à cette appréciation. Elle soutient que le chemin D.________ ne constituerait pas un accès suffisant pour les véhicules des services du feu et que la directive n° 7 annexée au RPSSP ne serait pas respectée, en particulier les prescriptions concernant la largeur de la voie d'accès en ligne droite et dans ses virages. La recourante ne prétend en revanche pas que les services du feu ne seraient pas concrètement en mesure d'accéder aux bâtiments projetés sur la parcelle n° 88 par le chemin D.________.
Dans le cas présent, la question de l'accès des services du feu, distincte de celle de l'accès en général, ne relève pas de la notion d'équipement (art. 19 al. 1 LAT) mais du droit cantonal, plus précisément de la directive n° 7 annexée au RPSSP (arrêts 1C_115/2025 du 19 septembre 2025 consid. 4.5; 1C_642/2022 du 7 novembre 2023 consid. 4.5; 1C_658/2020 du 20 janvier 2022 consid. 3.2. Dans l'autre sens, mais isolé, arrêt 1C_341/2020 du 18 février 2022 consid. 3.3). Par conséquent, le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral est limité à l'arbitraire (arrêt 1C_115/2025 précité consid. 4.5).
La cour cantonale a constaté que le chemin D.________ est bidirectionnel et comprend une voie avec deux réserves de passage, d'une largeur de 4.20 m au maximum. Elle n'a certes pas chiffré la largeur minimale du chemin D.________. Elle s'est toutefois référée aux préavis positifs des services spécialisés qui n'avaient élevé aucune remarque quant à la voie d'accès pour les véhicules du service du feu, ainsi qu'à une expertise "Test camion pompier" du 17 mai 2022, laquelle confirme que le passage d'un véhicule à échelle d'une largeur de 2,5 m et d'une longueur de 9,68 m est assuré tout le long du chemin litigieux. L'arrêt attaqué et les préavis auraient certes pu être plus détaillés sur la question de l'accès à la parcelle n° 88. Cela étant, il a été établi - d'une manière qui lie le Tribunal fédéral - que le passage d'un camion pompier est concrètement possible sur le chemin D.________. Aussi, au vu du but poursuivi par la disposition de droit cantonal en cause qui est de garantir l'accès aux engins du service du feu, la décision entreprise ne saurait être qualifiée d'arbitraire dans son résultat. Il n'était dès lors pas nécessaire de connaître la largeur exacte du chemin en question, les éléments du dossier permettant à la cour cantonale de retenir sans arbitraire que les engins du service du feu pouvaient accéder à la parcelle par ce chemin. L'instance précédente n'a pas versé dans l'arbitraire en considérant que la surface du chemin D.________ située sur la parcelle de la recourante pouvait être prise en considération dans le calcul de la largeur disponible pour l'accès des services de secours et des pompiers. L'éventuel empiétement du camion pompier sur la portion du chemin D.________ située sur le bien-fonds de la recourante est d'autant moins déterminant s'agissant d'un usage exceptionnel.
Enfin, contrairement à ce qui prévalait dans l'arrêt 1C_341/2020 du 18 février 2022 invoqué par la recourante, il ne ressort pas des faits établis par la cour cantonale que l'accès routier pour les services du feu implique dans le cas d'espèce des aménagements tels que l'élargissement de la voie d'accès actuelle et la destruction d'un mur et d'une haie sis sur une parcelle voisine. La recourante se réfère ainsi dans tous les cas en vain à l'arrêt précité.
Ce premier moyen doit être rejeté.
3.
La recourante soutient que la cour cantonale aurait commis un abus de droit et appliqué arbitrairement l'ancien art. 3 al. 3 du réglement d'application de la loi cantonale sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI; RS/GE L 5 05.01), dans sa teneur jusqu'au 31 août 2024, en validant le calcul des constructions de peu d'importance (ci-après: CDPI) effectué sur la base d'un projet de mutation parcellaire. Le total des CDPI de la parcelle, sans mutation, dépasserait le quota de 100 m
2 prévu par la disposition précitée. Pour la recourante, le projet de mutation parcellaire ne pourrait pas être pris en considération dans le calcul des quotas des CDPI dès lors que cette mutation parcellaire n'était pas encore inscrite et qu'elle ne respectait pas les limites des bâtiments projetés. Elle estime que la simple mention de ce projet au chiffre 15 de l'autorisation de construire ne permet pas de s'assurer que la mutation parcellaire interviendra avant l'ouverture du chantier.
Le grief d'abus de droit n'a en l'espèce pas de portée propre et se confond avec celui d'arbitraire dans l'application du droit cantonal.
3.1. L'ancien art. 3 al. 3 RCI prévoit notamment que, dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au maximum 100 m
2 (phr. 3).
3.2. La cour cantonale a considéré que la surface totale des CDPI ne dépassait pas 100 m2 par parcelle, tel que prévu par l'ancien art. 3 al. 3 RCI. Elle s'est en particulier référée à la directive du département du 3 février 2014, dans sa version 7 (024-v7), qui précise que, dans le calcul des surfaces des CDPI, il peut être tenu compte d'un projet de division parcellaire fourni dans le cadre de la requête en autorisation de construire. La cour cantonale a dans ce contexte souligné qu'il était disproportionné d'exiger du requérant de l'autorisation de construire de procéder aux démarches auprès du registre foncier (RF) avant l'entrée en force de l'autorisation de construire. L'instance précédente a estimé, à l'instar du département, que le projet de mutation parcellaire provisoire n° 27/2023 établi le 23 novembre 2023 par E.________ SA était suffisant. Ce projet de mutation parcellaire avait bien été pris en considération par le département dans le cadre de l'instruction de l'autorisation de construire; en particulier, le point 15 de l'autorisation exigeait, en lien avec ce projet de mutation/division parcellaire, l'inscription d'une mention de restriction du droit de propriété (droit à bâtir) au RF selon un modèle bien précis.
Les critiques de la recourante ne sont pas de nature à démontrer le caractère arbitraire de l'appréciation des juges cantonaux. La recourante ne parvient en particulier pas à démontrer en quoi il serait insoutenable de prendre en considération, pour le calcul des CDPI, le projet de mutation parcellaire inclus et visé par l'autorisation de construire. Les juges cantonaux pouvaient sans verser dans l'arbitraire considérer que le projet de division parcellaire établi par E.________ SA faisait partie intégrante de l'autorisation de construire et que celle-ci exigeait, à son point n° 15, l'inscription de cette mutation parcellaire au RF. La cour cantonale peut ainsi être suivie lorsqu'elle affirme qu'il est disproportionné d'exiger l'inscription de la mutation parcellaire au RF avant l'entrée en force de l'autorisation de construire. Par ailleurs, quoi qu'en pense la recourante, il n'est pas insoutenable d'affirmer qu'une mutation parcellaire ne doit pas impérativement respecter strictement les limites des bâtiments. La recourante ne cherche en outre pas à démontrer que la décision entreprise serait insoutenable dans son résultat. Enfin, il sied de relever que la recourante ne prétend plus que, même après la division parcellaire, le quota des CDPI ne serait pas respecté pour les futures parcelles.
Dans ces conditions, le grief de la recourante, pour autant que recevable, doit être rejeté.
4.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 LTF), de même que l'indemnité de dépens allouée à l'intimée B.________ SA, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
Une indemnité de dépens de 3'000 fr. est allouée à l'intimée B.________ SA à la charge de la recourante.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Commune de Pregny-Chambésy, au Département du territoire de la République et canton de Genève et à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève.
Lausanne, le 20 avril 2026
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Haag
La Greffière : Arn