1C_668/2025 — Aménagement du territoire et droit public des constructions

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_668/2025

Arrêt du 17 juin 2026

Ire Cour de droit public

Composition

MM. et Mme les Juges fédéraux

Haag, Président, Chaix et Hänni.

Greffière : Mme Tornay Schaller.

Participants à la procédure

A.________ SA,

représentée par Me Mark Muller, avocat,

1207 Genève,

recourante,

contre

Département du territoire du canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques,

case postale 22, 1211 Genève 8.

Objet

Ordre de mise en conformité; amende administrative,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre administrative, du 7 octobre 2025 (ATA/1094/2025 - A/3240/2023-LDTR).

Faits :

A.________ SA est propriétaire de la parcelle n° 752 de la commune de Genève-Cité, sise à la rue U.________. Sur ce bien-fonds est érigé un immeuble de logements, avec activité au rez-de-chaussée.

Dès 2012, le Département du territoire du canton de Genève (ci-après: le Département) a ouvert différents dossiers d'infractions en lien avec des travaux importants réalisés sans autorisation de construire dans l'immeuble précité ainsi qu'en lien avec des conditions de location d'appartements non conformes à la loi cantonale sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR; rsGE L 5 20).

Lors d'un contrôle sur place le 27 juin 2019, le Département a notamment constaté que l'état de l'immeuble n'était pas conforme à son "état légal" antérieur; la liste des éléments modifiés concernait notamment la rénovation et l'aménagement des logements du 1er au 7e étages et le réaménagement des 8eet 9e étages, ainsi que la modification du duplex. Il a aussi relevé que l'ensemble des appartements était meublé, décoré et équipé de manière identique et que les serrures de chaque appartement étaient fermées par un badge auquel le propriétaire avait accès; les appartements avaient quasiment tous fait l'objet d'une rénovation complète récente, identique, tant des locaux secs (revêtement de sols, murs, plafonds, finitions, réseau électrique et luminaire) que des locaux humides (sols, murs, plafonds, finitions, accessoires, douches, lavabos, meubles de cuisine, éviers, réseau sanitaire) et des fenêtres. Le Département a encore constaté que seul un numéro était indiqué sur les portes palières, à l'exclusion d'un nom.

À la suite de ces constats, le Département a ouvert un cinquième dossier d'infraction (I-7'033). Par décision du 29 août 2019, il a ordonné à A.________ SA de rétablir une situation conforme au droit. Par décision du 26 novembre 2019, il a, entre autres, confirmé les termes de sa décision du 1er novembre 2019, qui réitérait son ordre du 29 août 2019. Le Tribunal administratif de première instance du canton de Genève (TAPI) et la Chambre administrative de la Cour de justice (ci-après: la Cour de justice) ont confirmé cette décision, respectivement par jugement du 9 février 2021 et par arrêt du 6 juillet 2021. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours dirigé contre l'arrêt du 6 juillet 2021, par arrêt 1C_523/2021 du 14 avril 2023.

Par décision du 1er septembre 2023, le Département a imparti un délai de 90 jours à A.________ SA pour rétablir une situation conforme au droit, en mettant fin à l'exploitation de l'immeuble en résidences meublées, et lui a ordonné de lui transmettre, à l'échéance de ce délai, les baux ordinaires, exempts de location de mobilier et de services hôteliers, ainsi que les avis de fixation des loyers portant sur chacun des 29 logements de l'immeuble. Il lui a aussi infligé une amende de 150'000 francs. La décision se référait aux faits retenus par les juridictions administratives et faisant partie intégrante de la procédure I-7'033.

Par jugement du 27 août 2024, le TAPI a admis partiellement le recours dirigé contre la décision du 1er septembre 2023 qu'il a réformée en réduisant le montant de l'amende à 100'000 francs. Il a confirmé la décision pour le surplus.

Tant A.________ SA que le Département ont recouru contre ce jugement. Par arrêt du 7 octobre 2025, la Cour de justice a rejeté celui déposé par A.________ SA et a admis le recours du Département. Elle a annulé partiellement le jugement du 27 août 2024 et a rétabli la décision du 1er septembre 2023 fixant le montant de l'amende à 150'000 francs.

Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ SA demande principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt du 7 octobre 2025 (soit l'ordre de rétablissement d'une situation conforme au droit et l'amende administrative de 150'000 francs). Elle conclut subsidiairement à une réduction à 10'000 francs de l'amende administrative. À titre encore plus subsidiaire, elle requiert le renvoi de la cause à la Cour de justice pour nouvelle décision au sens des considérants.

La Cour de justice persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le Département conclut au rejet du recours. La recourante réplique.

Par ordonnance du 3 décembre 2025, le Président de la I re Cour de droit public a admis la demande d'effet suspensif déposée par la recourante.

Considérant en droit :

Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF) et déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.

La recourante a pris part à la procédure devant la Cour de justice. En tant que destinataire de l'ordre de rétablissement d'une situation conforme au droit et de rétablissement de l'amende administrative à 150'000 francs, elle est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué et peut ainsi se prévaloir d'un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit annulée (art. 89 al. 1 LTF). Les autres conditions de recevabilité sont au surplus réunies, si bien qu'il y a en principe lieu d'entrer en matière sur le recours.

Dans un grief d'ordre formel qu'il convient d'examiner en premier lieu, la recourante se plaint d'une violation du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) et de l'art. 112 al. 1 let. b LTF.

2.1. Le droit d'être entendu tel que garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. implique pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Cette exigence est également exprimée à l'art. 112 al. 1 let. b LTF. Pour y répondre, l'autorité doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 148 III 30 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation peut pour le reste être implicite et résulter des différents considérants de la décision. En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29 al. 2 Cst. si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1). Dans ce contexte, la partie recourante est soumise aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 146 I 62 consid. 3).

2.2. En l'espèce, la recourante reproche d'abord à la cour cantonale de ne pas avoir exposé sur quels faits elle se reposait pour retenir que "les mobiles de la recourante consistent dans l'appât du gain, celle-ci s'étant intentionnellement enrichie de manière indue". En réalité, elle ne critique pas l'absence de motivation mais s'en prend à son bien-fondé. Ce grief sera traité au consid. 5.3.2.

La recourante fait ensuite grief à la Cour de justice de ne pas avoir répondu à son argument selon lequel il conviendrait d'appliquer le montant maximal de l'amende de 60'000 francs: la limite supérieure de 150'000 francs devrait être réservée à la violation des prescriptions en matière de dépôt d'attestation de conformité. Il est vrai que la Cour de justice n'a pas mentionné cette argumentation de la recourante. Elle l'a cependant traité de manière implicite. Elle a en effet considéré que le plafond de 150'000 francs prévu à l'art. 137 de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI/GE; rsGE L 5 05) n'était pas applicable uniquement à la violation des prescriptions en matière de dépôt d'attestation de conformité. La recourante a d'ailleurs pu se prévaloir de ce grief devant le Tribunal fédéral (voir infra consid. 5.3.1) et l'attaquer en toute connaissance de cause. Cela est suffisant, sous l'angle du droit d'être entendu.

Pour le reste, le Tribunal fédéral s'estime suffisamment renseigné pour statuer, de sorte que le grief de violation de l'art. 112 al. 1 let. b LTF doit être écarté.

La recourante se plaint d'un établissement manifestement inexact des faits (art. 97 al. 1 LTF).

3.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), hormis dans les cas visés à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 al. 1 LTF, le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (ATF 145 V 188 consid. 2). Le recourant doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (cf. art. 106 al. 2 LTF). Les faits et les critiques invoqués de manière appellatoire sont irrecevables (ATF 145 I 26 consid. 1.3).

3.2. En l'occurrence, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir retenu que les baux étaient de courte durée. Elle critique aussi à nouveau le fait que la cour cantonale a jugé que ses mobiles consistaient dans l'appât du gain. En réalité, elle ne critique pas l'établissement de faits susceptibles d'influer sur le sort de la cause mais s'en prend à leur appréciation juridique. Ces griefs de fond seront traités aux considérants 4 et 5.

La recourante reproche à la Cour de justice d'avoir retenu de manière insoutenable que les logements de son immeuble étaient des résidences meublées et qu'un changement d'affectation sans autorisation avait été effectué. Elle se plaint d'une application arbitraire de l'art. 3 LDTR.

4.1. Lorsque le Tribunal fédéral revoit l'interprétation et l'application du droit cantonal uniquement sous l'angle de l'arbitraire, il ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne s'avère pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution - même préférable - paraît possible. En outre, pour qu'une décision soit annulée au titre de l'arbitraire, il ne suffit pas qu'elle se fonde sur une motivation insoutenable; encore faut-il qu'elle apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 148 II 465 consid. 8.1).

Confronté à une décision cantonale fondée sur le droit cantonal et raisonnablement motivée, le Tribunal fédéral s'impose une certaine retenue dans l'appréciation de circonstances locales dont les autorités cantonales ont une meilleure connaissance que lui (cf. ATF 147 I 393 consid. 5.3.2; 142 I 162 consid. 3.2.2).

4.2. La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées à son article 2 (art. 1 al. 1 LDTR). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d'appartements, elle prévoit notamment des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (al. 2).

Par changement d'affectation, on entend toute modification, même en l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel (art. 3 al. 1 LDTR). Sont également assimilés à des changements d'affectation le remplacement de locaux à destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels (art. 3 al. 3 let. a LDTR). Sous réserve de l'art. 3 al. 4, nul ne peut, sauf si une dérogation lui est accordée au sens de l'art. 8, changer l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment au sens de l'art. 2 al. 1, occupé ou inoccupé (art. 7 LDTR).

Selon l'art. 4 al. 1 du règlement d'application du 29 avril 1996 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (RDTR; rsGE L 5 20.01), à l'exclusion des chambres meublées isolées, la résidence meublée est un logement qui est loué meublé à des fins commerciales dans une maison d'habitation. L'autorisation de remplacer des locaux à destination de logements par une résidence meublée est limitée à la durée maximum de dix ans; elle est renouvelable (art. 4 al. 3 RDTR).

4.3. La différence entre la location de logements et l'exploitation d'une résidence meublée ou d'un hôtel réside notamment dans la mise à disposition par l'exploitant, dans le second cas, d'un certain nombre de services, tels que nettoyage des chambres, réception centrale téléphonique, literie, téléphone dans les chambres, service de repas, etc. Les résidences meublées sont des établissements hébergeant principalement des hôtes en studios ou en appartements meublés. Leur exploitation est soumise à autorisation comme l'est celle des hôtels (arrêt 1C_235/2023 du 11 mars 2024 consid. 5.3; GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, La LDTR: Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation: immeubles de logement et appartements: loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 348).

Selon la jurisprudence cantonale, des services de nettoyage ou de ménage ne suffisent pas à eux seuls à qualifier de "résidences meublées" des chambres d'habitation, en particulier lorsque celles-ci ne sont pas louées sur une base journalière mais au moyen de baux d'habitation. De telles prestations ne relèvent pas spécifiquement de l'hôtellerie, même si elles peuvent constituer un indice dans l'appréciation du caractère commercial et hôtelier de l'activité déployée. Si aucun service hôtelier n'est rendu et qu'en outre les baux d'une certaine durée ont été conclus avec les occupants des locaux, on se trouve en présence de logements meublés et non de résidences meublées ou d'hôtels (arrêt 1C_235/2023 du 11 mars 2024 consid. 5.3; GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 348 et 349 et les références citées).

4.4. En l'espèce, la Cour de justice a procédé à une analyse très détaillée de six indices l'ayant menée à considérer que les appartements étaient loués en tant que résidences meublées. Elle a ainsi constaté en premier lieu que les chambres étaient meublées, et ce de la même manière. Deuxièmement, l'instance précédente a relevé que les contrats de bail transmis avaient été conclus en partie avec des sociétés qui étaient proches de la recourante et étaient rédigés en allemand, ce qui n'était pas usuel à Genève.

Troisièmement, sur la vingtaine de noms de locataires transmis par la recourante, seuls deux, dont la fille d'un des administrateurs de la société, avaient été inscrits à l'Office cantonal de la population et des migrations (OCPM) comme habitants de l'immeuble, et ce pour une période limitée, alors que l'immeuble compte près de 30 logements; les autres locataires étaient soit introuvables dans le registre "Calvin" de I'OCPM, soit n'avaient jamais été enregistrés comme ayant été ou étant domiciliés à la rue U.________; dans la mesure où les bailleurs et gérants d'immeuble doivent communiquer à l'OCPM, dans un délai de quatorze jours, chaque emménagement et déménagement de locataires habitant dans leurs immeubles, en précisant s'il s'agit de leur lieu de résidence (art. 7 al. 2 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'harmonisation des registres des habitants et d'autres registres officiels de personnes du 3 avril 2009 [LaLHR; rsGE F 2 25]), l'absence d'annonce était un sérieux indice que les locataires n'étaient que de passage à Genève; de plus, les contrats produits dataient de la période 2017 - 2019, de sorte que s'ils devaient être de longue durée ou de durée indéterminée, comme le soutenait la recourante, il était incompréhensible qu'aucune annonce à l'OCPM n'ait été faite; bien qu'ils aient certes été conclus pour une durée d'un an au minimum, rien ne permettait de retenir, qu'ils auraient été prolongés au-delà de cette période; il y avait donc lieu de considérer qu'ils n'avaient été conclus que pour un an, durée que la cour cantonale a qualifiée de courte.

Quatrièmement, les serrures des portes palières étaient équipées de systèmes à badges, permettant à la propriétaire I'accès aux appartements et les portes palières ne comportaient que des numéros, à I'exclusion d'un nom. Cinquièmement, l'immeuble proposait un service de nettoyage. Sixièmement, une annonce prévoyait que le loyer par mois était fixé sur demande.

Sur la base de ces indices et de l'examen minutieux du dossier, la Cour de justice a retenu que cumulés, ces éléments commandaient de retenir que les logements de l'immeuble avaient été transformés en résidences meublées.

4.5. Face à cette argumentation détaillée, la recourante affirme d'abord que le simple fait de louer un logement meublé ne relève pas d'un changement d'affectation et que le fait de louer des logements à des proches est usuel. Elle admet que la gestion de l'immeuble présente des lacunes en ce sens que des locataires ne sont pas inscrits à l'OCPM: elle attribue ce manquement au fait qu'elle gère cet immeuble depuis la Suisse alémanique et n'est pas familière des règles genevoises. Elle précise encore que la plupart des baux sont de durée indéterminée conclus initialement pour une durée d'un an, ce qui serait largement supérieur à la durée ressortant de l'arrêt 1C_235/2023 du 11 mars 2024 (soit entre 7 et 31 jours). La Cour de justice a relevé à cet égard que le fait de retenir qu'une durée de sept à 31 jours soit courte n'empêchait pas de considérer, au vu des circonstances, qu'une durée d'une année l'était aussi, ce d'autant moins que dans l'arrêt précité, le Tribunal fédéral avait indiqué que le fait que certains baux aient duré plus d'un mois voire une année ne suffirait pas à rendre insoutenable l'appréciation de la Cour de justice.

La recourante fait enfin valoir que l'immeuble n'a ni réception, ni salle commune, ni service de restauration, ni centrale téléphonique ni aucun autre service hôtelier.

Les critiques de la recourante ne suffisent cependant pas à démontrer le caractère manifestement insoutenable du raisonnement très détaillé de la cour cantonale qui repose sur de nombreux indices allant dans le sens d'une affectation des logements en résidences meublées. En effet, la recourante ne conteste aucun de ces six éléments. Elle se contente d'affirmer qu'ils ne permettent pas de considérer que l'on se trouve en présence de résidences meublées. Comme si elle agissait devant une cour d'appel, la recourante réitère l'argumentation qu'elle a fait valoir devant la Cour de justice et expose à nouveau que son cas diffère de celui de l'arrêt 1C_235/2023 du 11 mars 2024: les indices retenus ne seraient pas des critères comparables à ceux qui ont fait l'objet de cet arrêt. En réalité, la recourante se contente de substituer sa propre appréciation des faits à celle de la cour cantonale, sans démontrer l'arbitraire du raisonnement conduit par l'autorité précédente.

4.6. Dans ces circonstances, la recourante ne parvient pas à démontrer que la cour cantonale aurait appliqué arbitrairement la LDTR. Avec la retenue que s'impose le Tribunal fédéral s'agissant de l'examen des circonstances locales, il n'apparaît pas déraisonnable d'avoir confirmé le changement d'affectation des logements en question. Le grief doit par conséquent être écarté dans la mesure de sa recevabilité.

La recourante soutient enfin que la Cour de justice a fait une application arbitraire de l'art. 137 LCI/GE en portant l'amende administrative à 150'000 francs.

5.1. Selon l'art 44 al. 1 LDTR (Sanctions et mesures), celui qui contrevient aux dispositions de la présente loi est passible des mesures et des sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 LCI/GE et des peines plus élevées prévues par le code pénal suisse.

Aux termes de l'art. 137 al. 1 LCI/GE, est passible d'une amende administrative de CHF 100.- à CHF 150'000.- tout contrevenant à la LCI/GE (let. a), aux règlements et arrêtés édictés en vertu de la LCI/GE (let. b) aux ordres donnés par le Département dans les limites de la LCI/GE et des règlements et arrêtés édictés en vertu de celle-ci (let. c).

Il est tenu compte, dans la fixation du montant de l'amende, du degré de gravité de l'infraction. Constituent notamment des circonstances aggravantes la violation des prescriptions susmentionnées par cupidité, les cas de récidive et l'établissement, par le mandataire professionnellement qualifié ou le requérant, d'une attestation, au sens de l'art. 7 LCI/GE, non conforme à la réalité (art. 137 al. 3 LCI/GE). Si l'infraction a été commise dans la gestion d'une personne morale, d'une société en commandite, d'une société en nom collectif ou d'une entreprise à raison individuelle, les sanctions sont applicables aux personnes qui ont agi ou auraient dû agir en son nom, la personne morale, la société ou le propriétaire de l'entreprise individuelle répondant solidairement des amendes. Les sanctions sont applicables directement aux sociétés ou entreprises précitées lorsqu'il n'apparaît pas de prime abord quelles sont les personnes responsables (art. 137 al. 4 LCI/GE).

En vertu de l'art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG; rsGE E 4 05), les dispositions de la partie générale du code pénal suisse s'appliquent à titre de droit cantonal supplétif. Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d'une simple négligence. L'amende doit enfin respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 3 Cst.).

5.2. Le Tribunal fédéral ne revoit l'application du droit cantonal que sous l'angle de l'arbitraire (ATF 147 I 433 consid. 4.2). Il en va de même de l'application des règles du code pénal à titre de droit cantonal supplétif (ATF 144 I 159 consid. 4.2; arrêt 2C_431/2024 du 21 mars 2025 consid. 9.2). La fixation d'une sanction est une question d'appréciation (ATF 147 II 72 consid. 8.5.2). Lorsqu'il est amené à revoir le montant d'une peine pécuniaire, le Tribunal fédéral limite son examen à l'excès ou à l'abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité inférieure (ATF 143 IV 130 consid. 2.2); il n'intervient que lorsque la sanction apparaît clairement disproportionnée (art. 5 al. 2 et 36 al. 3 Cst.) et confine à l'arbitraire (cf. ATF 144 IV 136; arrêt 1C_457/2025 du 30 janvier 2026 consid. 2.1).

5.3. En l'espèce, la recourante ne conteste pas le principe de l'amende prononcée à son endroit. Il a en effet été constaté au considérant précédent que la recourante avait effectué, sans obtenir ni même demander de dérogation, un changement d'affectation des appartements concernés en les exploitant désormais comme des résidences meublées. Dans cette mesure, elle a contrevenu à la LDTR.

5.3.1. La recourante soutient d'abord qu'il serait arbitraire d'appliquer le plafond de 150'000 francs dans la mesure où ce montant ne s'appliquerait que dans le cas d'une violation de l'art. 7 LCI/GE relatif au dépôt de l'attestation de conformité. L'interprétation historique et systématique de l'art. 137 LCI/GE que privilégie la recourante ne ressort cependant pas du texte de la loi. En effet, l'art. 137 LCI/GE prévoit que le montant maximal de l'amende s'applique à tout contrevenant aux dispositions de la loi. Le dépôt d'une attestation au sens de l'art. 7 LCI/GE constitue quant à lui une circonstance aggravante dont il peut être tenu compte dans la fixation du montant de l'amende. La cour cantonale pouvait ainsi de manière soutenable appliquer le montant maximal de l'amende.

5.3.2. La recourante fait valoir ensuite que la cour cantonale aurait appliqué arbitrairement les principes relatifs à la fixation de l'amende.

L'instance précédente a considéré qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la recourante avait commis une faute très grave, qu'elle devait se voir imputer des circonstances aggravantes (récidive et appât du gain) et ne pouvait se prévaloir d'aucune circonstance atténuante. La Cour de justice a en effet retenu que le comportement de la recourante avait donné lieu à l'ouverture de cinq dossiers d'infractions depuis 2013 ainsi qu'au prononcé de huit amendes (amende litigieuse non comprise), notamment pour refus de se conformer aux ordres du Département; elle avait soustrait 29 logements au parc locatif depuis plusieurs années dans le seul but de s'enrichir; le changement d'affectation non autorisé lui avait permis de retirer un avantage financier important; la recourante n'avait par ailleurs pas démontré que l'amende infligée la placerait dans une situation financière difficile.

La recourante conteste la gravité de l'infraction: le comportement qui lui est reproché a fait perdurer l'affectation de logement, n'a eu aucun impact sur le territoire ni sur le bâti et n'a pas porté atteinte à des objectifs de protection du patrimoine. Cet élément ne suffit pas à rendre insoutenable l'appréciation de la Cour de justice, dans la mesure où la recourante, professionnelle de l'immobilier, a soustrait 29 appartements au parc locatif durant de nombreuses années. Quant à la comparaison opérée par la recourante entre sa situation et d'autres affaires jugées par la Cour de justice, elle ne permet pas non plus, au vu des nombreux paramètres entrant en ligne de compte, de retenir une application arbitraire de l'art. 137 LCI/GE.

La recourante soutient aussi que la Cour de justice ne pouvait pas retenir l'appât du gain comme circonstance aggravante car l'enrichissement supposé n'avait pas été établi. L'instance précédente a relevé à cet égard que s'il n'avait pas été possible de chiffrer l'avantage financier, c'était parce que la recourante n'avait pas transmis les avis de fixation de loyers ni aucun justificatif du versement des loyers et n'avait produit que deux états locatifs approximatifs. La recourante, qui ne conteste pas son manque de collaboration, ne saurait dès lors se plaindre de ce que l'enrichissement n'a pas été établi précisément. Pour le reste, il n'est pas arbitraire de retenir la circonstance aggravante de la cupidité au vu du nombre de locataires touchés et du nombre d'années durant lesquelles la recourante a accepté une situation illégale lui permettant de retirer un avantage financier.

La recourante critique enfin la circonstance aggravante de la récidive: elle fait valoir que c'est la première fois qu'elle fait l'objet d'une sanction en raison d'un changement d'affectation: les autres amendes lui ont été infligées dans le cadre de l'instruction du dossier pour non-respect des délais de production des documents demandés. La Cour de justice a considéré qu'aucune disposition légale, ni même l'art. 137 al. 3 LCI/GE, ne prévoyait que la récidive devait être spécifique, à savoir concerner la même infraction. La recourante ne répond pas à cette argumentation et se contente de répéter les motifs qu'elle a fait valoir devant l'instance précédente. Elle ne démontre ainsi pas en quoi le raisonnement de la cour cantonale serait arbitraire. Faute de satisfaire aux exigences de motivation (art. 106 al. 2 LTF), le grief est irrecevable.

5.4. La cour cantonale n'a par conséquent pas fait preuve d'arbitraire en confirmant l'amende d'un montant de 150'000 francs. Celle-ci ne procède pas d'un abus du pouvoir d'appréciation qui appellerait une intervention de la part du Tribunal fédéral et ne consacre aucune violation du principe de la proportionnalité.

Il s'ensuit que le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

Conformément à l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante qui succombe. Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 francs, sont mis à la charge de la recourante.

Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, au Département du territoire et à la Cour de justice du canton de Genève (Chambre administrative).

Lausanne, le 17 juin 2026

Au nom de la Ire Cour de droit public

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Haag

La Greffière : Tornay Schaller