Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C_390/2021
Arrêt du 13 septembre 2022
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Kneubühler, Président,
Chaix et Weber, Juge suppléant.
Greffier : M. Kurz.
Participants à la procédure
E.________,
représenté par Me Alexandre Kirschmann, avocat,
recourant,
contre
C.________ SA,
représentée par Me Alain Thévenaz, avocat,
intimée,
Municipalité de Pully,
avenue du Prieuré 2, case postale 63, 1009 Pully, représentée par Me Jacques Haldy, avocat, HCML Avocats, galerie St-François A, 1003 Lausanne,
Direction générale des immeubles et du patrimoine du canton de Vaud,
place de la Riponne 10, 1014 Lausanne.
Objet
permis de construire,
recours contre l'arrêt de la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud, du 21 mai 2021 (AC.2020.0246).
Faits :
A.
Le 20 septembre 2019, D.________ SA, alors propriétaire de la parcelle n° 3026 promise-vendue à C.________ SA, a déposé auprès de la municipalité de Pully une demande de permis de construire un immeuble de 8 logements avec un parking souterrain de 9 places et deux places de parc extérieures, après démolition notamment de la villa existante (n° ECA 1965, ayant reçu la note 4 - objet bien intégré - au recensement architectural en 2020). Le bâtiment projeté, d'une surface bâtie de 260 m², comporte un sous-sol et quatre niveaux, soit un rez-de-chaussée, deux étages et un attique avec un toit plat végétalisé surmonté de panneaux solaires. Le projet implique également l'abattage d'une dizaine d'arbres. La parcelle n° 3026, de 1304 m², se situe au 2, chemin de la Fontanetta; elle est classée en "zone à moyenne densité" au sens des art. 36 et 37 du règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après: RCATC).
Mis à l'enquête publique en novembre 2019, le projet a suscité l'opposition des propriétaires de la parcelle n° 3027 qui jouxte à l'est le n° 3026, ainsi que de E.________, occupant de la villa ECA n° 1965 destinée à être démolie.
A la demande de la municipalité, plusieurs modifications ont été apportées au projet: délimitation d'une place de jeux; redimensionnement des dépendances (local concierge et local vélos); repositionnement des panneaux solaires; réduction des avant-toits de l'attique; plantation d'un arbre au nord/ouest de la parcelle; suppression d'un mur de soutènement au sud/ouest; repositionnement de la surface de manoeuvre et d'appui pour les sapeurs-pompiers; amélioration du traitement paysager et végétal; léger déplacement du bâtiment en direction du sud et de l'est afin de respecter la distance à la limite de propriété au nord; correction de l'emprise des balcons en façade ouest sur la limite de constructions, suppression de la cave à vin, redimensionnement du garage souterrain et du sous-sol, redistribution des locaux en sous-sol (cave et local technique), réduction de la surface du couvert d'entrée à 10 m²; adaptation des logements pour tenir compte des personnes à mobilité réduite; redimensionnement de l'attique de façon à respecter le rapport de surfaces; suppression du canal de fumée en façade nord.
Par décision du 3 juillet 2020, la municipalité a levé les oppositions et délivré le permis de construire requis sur la base des plans modifiés après l'enquête publique.
B.
Par arrêt du 21 mai 2021 - après avoir procédé à une inspection locale -, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (CDAP) a rejeté le recours formé par E.________, dans la mesure où il était recevable. Le recourant habitait la villa vouée à la démolition. Il prétendait être au bénéfice d'un contrat de bail tacite avec l'ancienne propriétaire D.________ SA; il payait les charges, mais aucun loyer. Toutefois, C.________ SA, actuelle propriétaire, avait produit un jugement relatif à une procédure d'expulsion dont il ressortait qu'aucun contrat de bail tacite n'avait été conclu. Il était dès lors douteux que l'occupant sans droit de la villa ait qualité pour recourir. Sur le fond, les modifications apportées au projet initial étaient sans impact sur l'aspect et l'affectation du bâtiment, et n'étaient donc pas soumises à l'obligation d'une enquête complémentaire. La parcelle disposait d'un accès suffisamment sûr au regard des exigences de l'art. 19 al. 1 LAT et les nuisances dues à l'usage du parking et aux places extérieures n'étaient pas suffisantes pour justifier une étude de bruit. La villa existante, de type "Landistil", ne présentait pas d'intérêt historique ou architectural imposant qu'elle soit conservée. Elle se trouvait dans un secteur comprenant plusieurs villas (dont celle occupée par le recourant) de type "Heimatstil" ayant obtenu la note 3 au recensement architectural mais n'ayant pas fait l'objet de mesures de protection spéciales. Le secteur était composé de bâtiments hétéroclites, de sorte que le projet respectait les exigences d'esthétique et d'intégration. Les dix arbres dont l'abattage était prévu ne présentaient pas une valeur suffisante et la végétation résultant du manque d'entretien présentait un intérêt biologique, mais elle comprenait des plantes envahissantes. Les mesures de compensation (trois arbres de taille majeure et plusieurs dizaines d'arbustes) allaient au-delà de ce que prévoyait la réglementation communale. L'accessibilité pour les sapeurs-pompiers était suffisante.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, E.________ demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal ainsi que le permis de construire. Subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvel arrêt dans le sens des considérants. Il demande l'effet suspensif, qui a été accordé par ordonnance du 20 juillet 2021.
La CDAP se réfère à son arrêt, sans observations. La Direction générale des immeubles et du patrimoine du canton de Vaud (DGIP) n'a pas présenté d'observations. La municipalité de Pully conclut à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet du recours, tout comme la constructrice C.________ SA. Le recourant a déposé de nouvelles déterminations sur la recevabilité et sur le fond. Dans une dernière écriture, la commune de Pully s'est encore exprimée sur le fond de la cause.
Considérant en droit :
1.
Formé contre un arrêt final (art. 90 LTF) pris en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) sur la base du droit public cantonal (art. 82 let. a LTF), le présent recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public au sens des art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.
1.1. Selon l'art. 89 al. 1 let. b et c LTF, la qualité pour recourir est reconnue à toute personne atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification. Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet de la contestation. Il doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général, de manière à exclure l'action populaire (ATF 144 I 43 consid. 2.1; 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3). L'intérêt digne de protection au sens de l'art. 89 al. 1 LTF ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1; 143 II 506 consid. 5.1; 142 V 395 consid. 2). Outre les propriétaires de biens-fonds voisins, les locataires sont également susceptibles de remplir les conditions énoncées à l'art. 89 al. 1 LTF (ATF 116 Ia 177 consid. 3a et les arrêts cités; arrêt 1C_572/2011 du 3 avril 2012 consid. 1.2 et la référence citée).
Lorsqu'il n'est pas évident que les conditions de recevabilité sont remplies, il incombe au recourant d'alléguer les faits justifiant sa qualité pour recourir (art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 120 consid. 1).
1.2. Dans son arrêt, la cour cantonale rappelle que le locataire dispose d'un intérêt digne de protection à contester la conformité au droit public d'un projet concernant l'immeuble qu'il occupe, en tout cas tant que le bail n'a pas été définitivement résilié. Lorsque la résiliation ne peut plus être contestée, l'ex-locataire ne peut plus retirer un avantage d'une admission de son opposition puisqu'il est amené à devoir quitter les locaux. La cour cantonale a ensuite constaté que le recourant prétendait être au bénéfice d'un contrat de bail tacite et qu'il s'acquittait des charges de l'immeuble sans payer de loyer. Toutefois, la nouvelle propriétaire avait produit en procédure un jugement rendu le 10 février 2021 par la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal vaudois dont il ressortait que le recourant n'était au bénéfice d'aucun contrat de bail puisqu'un élément essentiel d'un tel contrat, soit le paiement d'un loyer, faisait défaut. La question de la qualité pour agir a toutefois été laissée indécise puisque le recours devait de toute manière être rejeté sur le fond.
1.3. Le recourant estime dans sa réplique que la question de sa qualité pour recourir a été laissée indécise et que son recours cantonal n'a pas été déclaré irrecevable. Cela n'empêche toutefois pas le Tribunal fédéral d'examiner, d'office et librement, si le recours satisfait aux exigences de l'art. 89 LTF, sans être lié par les considérations de l'instance précédente (ATF 145 I 239 consid. 2).
Le recourant indique qu'il habite la villa sise sur la parcelle n° 3026 et qui est destinée à être démolie selon le projet litigieux. Il déduit de ce seul fait qu'il dispose d'un intérêt concret à l'annulation du jugement cantonal. Le recourant ne conteste pas qu'il ne dispose d'aucun titre juridique pour demeurer dans la villa qu'il occupe actuellement. Il n'est pas lié à la société propriétaire par un contrat de bail et paie simplement les charges de l'immeuble. La propriétaire intimée relève que des procédures d'expulsion sont actuellement en cours devant les juridictions vaudoises. Ces procédures reposent sur le fait que le recourant occupe sans droit les lieux. Dès lors, l'admission du présent recours - et l'annulation du permis de démolir et de construire - serait manifestement sans incidence sur l'issue de la procédure d'expulsion. Le recourant ne le prétend d'ailleurs pas. Dans ces conditions, le recourant n'explique pas - alors que cette démonstration lui incombe comme on l'a vu en vertu de l'art. 42 al. 2 LTF - quel avantage pratique il pourrait retirer de l'annulation ou de la réforme de l'arrêt entrepris.
2.
Le recours est dès lors irrecevable. Conformément à l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires sont mis à la charge du recourant qui succombe. Une indemnité de dépens, également à la charge du recourant, est allouée à l'intimée C.________ SA, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 2 LTF). La commune de Pully n'y a en revanche pas droit (art. 68 al. 3 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Une indemnité de dépens de 2'000 fr. est allouée à l'intimée C.________ SA, à la charge du recourant. Il n'est pas alloué d'autres dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Municipalité de Pully, à la Direction générale des immeubles et du patrimoine du canton de Vaud et à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 13 septembre 2022
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Kneubühler
Le Greffier : Kurz