Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C_48/2023
Arrêt du 24 octobre 2023
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Kneubühler, Président,
Chaix et Haag.
Greffier : M. Alvarez.
Participants à la procédure
A.________ et B.A.________,
C.________,
tous les trois représentés par Me Luc Pittet, avocat,
recourants,
contre
D.________,
intimée,
Municipalité d'Ormont-Dessus, rue de la Gare 1, 1865 Les Diablerets, représentée par Me Jacques Haldy, avocat.
Objet
Permis de construire,
recours contre l'arrêt de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 19 décembre 2022 (AC.2021.0016, AC.2021.0021).
Faits :
A.
D.________ (ci-après également: la constructrice) est propriétaire de la parcelle 2111 de la Commune d'Ormont-Dessus, aux Diablerets. Elle est colloquée en zone du village des Diablerets selon le plan des zones d'Ormont-Dessus approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud en 1982 et le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (ci-après: RPE) approuvé en 1995 puis modifié en 2001. Ormont-Dessus figure dans la liste des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires établie par l'Office fédéral du développement territorial (ci-après: ARE).
B.
Le 27 juillet 2020, la constructrice a demandé l'autorisation de construire sur la parcelle 2111 un chalet de trois appartements en résidence principale avec une annexe, composée notamment d'un couvert pour deux voitures, et quatre places de parc extérieures. Les trois appartements sont répartis sur trois niveaux: un logement de six pièces en duplex de 140,9 m² (rez inférieur et moitié sud-est du rez supérieur); un logement de quatre pièces en duplex de 93,3 m² (moitié nord-ouest du rez supérieur et moitié nord-ouest de l'étage) ainsi qu'un logement de deux pièces de 50,9 m² (moitié sud-est de l'étage). L'autorisation d'abattre six frênes présents sur la parcelle 2111 a également été requise.
Le projet a été mis à l'enquête du 26 août au 24 septembre 2020 et a suscité différentes oppositions. Les autorisations spéciales et préavis requis des services de l'Etat concernés ont été délivrés et font l'objet d'une synthèse CAMAC du 13 octobre 2020. L'abattage des arbres a également été mis à l'enquête, entre le 19 novembre et le 8 décembre 2020; il a été suivi d'oppositions.
Le 17 novembre 2020, la municipalité a octroyé le permis de construire et a, le même jour, requis l'inscription au Registre foncier de la mention (R1) de "résidence principale" pour les appartements projetés. Par décision du 27 novembre 2020, elle a levé les oppositions. Par décision du 23 décembre 2020, elle a en outre autorisé l'abattage des six frênes.
Sur recours, formés notamment par A.________ et B.A.________ ainsi que par C.________, copropriétaires d'étages au sein de la PPE voisine Le Chardon Blanc (parcelle 4423), la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud a confirmé les décisions rendues par la municipalité, par arrêt du 19 décembre 2022.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________, B.A.________ et C.________ demandent principalement au Tribunal fédéral de réformer l'arrêt cantonal en ce sens que le recours cantonal du 15 janvier 2021 est admis et le permis de construire du 17 novembre 2020 et l'autorisation d'abattage de six frênes du 23 décembre 2020 sont annulés. Subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils sollicitent également l'octroi de l'effet suspensif, accordé par ordonnance du 27 février 2023.
Le Tribunal cantonal propose le rejet du recours en se référant aux considérants de son arrêt. La Municipalité d'Ormont-Dessus, de même que la constructrice, concluent aussi au rejet. L'ARE ne prend pas de conclusion et s'en remet à l'appréciation de la Cour. Les parties persistent dans leurs conclusions respectives aux termes de deux échanges ultérieurs d'écritures.
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Les recourants concluent principalement à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que le permis de construire est annulé; leurs griefs portent exclusivement sur cette première conclusion, qui apparaît recevable. Les recourants demandent également, toujours à titre principal, l'annulation de l'autorisation d'abattre les six frênes sur la parcelle 2111. La cour cantonale a jugé, sans que cela ne soit plus discuté, que l'autorisation d'abattage était implicitement subordonnée à l'obtention du permis de construire; dans cette mesure, cette seconde conclusion apparaît également recevable, bien que le recours ne contienne aucune motivation particulière sur ce point.
Les recourants, qui ont par ailleurs participé à la procédure devant la cour cantonale, sont copropriétaires d'une parcelle de base voisine du projet litigieux. A ce titre, ils sont particulièrement touchés par l'arrêt attaqué et ont un intérêt digne de protection à en obtenir l'annulation. Ils disposent dès lors de la qualité pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il convient d'entrer en matière.
2.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 2 al. 2 de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702). Ils remettent en particulier en cause l'intention de la constructrice - et des personnes désignées par celle-ci - de s'établir en résidence principale dans les logements projetés.
2.1.
2.1.1. L'art. 75b Cst. limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Cette disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 201 consid. 2.1 et les références citées). L'art. 7 al. 1 let. a LRS prévoit ainsi que, dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence principale au sens de l'art. 2 al. 2 LRS ou comme logement assimilé à une résidence principale (cf. art. 2 al. 3 LRS). L'art. 3 al. 1 de l'ordonnance sur les résidences secondaires du 4 décembre 2015 (ORSec; RS 702.1) prévoit que la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7 al. 1 let. a LRS". L'art. 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence principale peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable (al. 1 let. b).
2.1.2. Il n'est pas contesté que la Commune d'Ormont-Dessus présente une proportion de résidences secondaires supérieure à 20% et figure, à ce titre, au nombre des collectivités soumises à l'application de la LRS (art. 2 ORSec; liste des collectivités soumises à la LRS, disponible à l'adresse www.are.admin.ch, consultée le 10 octobre 2023). Face à l'interdiction générale de dépasser ce seuil dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 142 II 206 consid. 2.2). En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 142 II 206 consid. 2.3; ATF 134 I 65 consid. 5.1; 131 I 166 consid. 6.1 et les arrêts cités). Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et la jurisprudence citée).
2.1.3. Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve en exigeant systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 142 II 206 consid. 4.3; arrêt 1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale selon la définition des
2.2. Le Tribunal cantonal a tout d'abord examiné la question de la demande de résidences principales dans le secteur. Au regard de l'offre limitée dans la Commune d'Ormont-dessus, de la situation et de la typologie des appartements, la cour cantonale a estimé qu'il apparaissait très vraisemblable que ceux-ci trouveront preneur. Pour ces motifs déjà, l'abus de droit était exclu. L'instance précédente a ensuite néanmoins examiné la situation de la constructrice, de sa petite-fille et d'un tiers, nommément désignés comme futurs occupants des appartements projetés. A ce propos, le Tribunal cantonal a estimé qu'il n'y avait pas lieu de douter de la volonté de ces personnes d'occuper effectivement, à titre de résidence principale, les appartements projetés.
Dès lors que les futurs occupants sont connus, ils convient d'examiner si leur volonté affichée de s'établir dans les appartements projetés procède d'un abus de droit manifeste visant à contourner les restrictions définies par le législateur en matière de résidence secondaires.
2.3.
2.3.1. Certes l'ARE et les recourants se montrent sceptiques quant à la volonté de la constructrice, âgée de 86 ans, d'utiliser l'appartement de 6 pièces pour son usage personnel en résidence principale. L'âge avancé de la constructrice ne saurait cependant à lui seul remettre en cause la crédibilité de son intention de s'établir en résidence principale dans le village des Diablerets. Le Tribunal cantonal a établi que la constructrice avait des liens avec ce village, où elle avait passé son enfance, puis séjourné jusqu'à six mois par année dans le chalet familial. Au demeurant, le fait que cette occupation soit intervenue en résidence secondaire, n'exclut pas non plus que la constructrice établisse dorénavant son domicile aux Diablerets, dans un appartement neuf, répondant au standards actuels, et non pas précédemment dans un chalet familial, alors détenu en hoirie. Par ailleurs, comme l'avancent les recourants, "la famille de la constructrice semble avoir l'habitude de fréquenter la station, à titre de résidence secondaire"; or, rien n'empêche la constructrice de résider, à titre principal, dans un logement aux dimensions lui permettant d'avoir fréquemment sa famille auprès d'elle, comme elle le répète du reste céans. On relèvera au passage qu'il n'est pas pertinent que la recourante n'ait pas encore établi son domicile aux Diablerets, la problématique déterminante relevant de la crédibilité de son intention et des possibilités de s'y établir en résidence principale, si bien qu'on ne discerne pas où résiderait la violation de l'art. 3 let. b de la loi fédérale du 23 juin 2006 sur l'harmonisation des registres (LHR; RS 431.02), d'autant moins que cette disposition se limite à définir la notion de commune d'établissement. Il en va d'ailleurs de même s'agissant de la petite-fille de la constructrice, dont il est constant qu'elle n'est pour l'heure pas domiciliée aux Diablerets. Au demeurant, la commune répète au gré de ses écritures que le permis d'habiter ne sera pas accordé tant que les occupants ne se seront pas inscrits au Contrôle des habitants (sur ce point, cf. arrêt 1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.6
in fine).
2.3.2. En outre, la configuration du logement n'exclut pas la résidence principale, en particulier s'agissant des dimensions de la salle à vivre et de la cuisine. L'entier des installations nécessaires à une occupation à titre principal ainsi qu'une chambre à coucher sont du reste prévus au niveau inférieur, de plain-pied, niveau accessible depuis l'extérieur, y compris depuis les places de stationnement; cela permettra d'éviter à la constructrice, selon l'évolution de la situation et de sa santé, d'avoir à gravir les marches pour se rendre au deuxième étage. Chaque logement du projet comporte de surcroît un lave-linge, plusieurs salles de bains et des locaux de rangement, installations plaidant pour une occupation permanente. L'ARE adhère d'ailleurs céans à cette appréciation, soulignant que la configuration d'aucun des trois logements prévus n'exclut la résidence principale.
2.3.3. Par ailleurs, l'immeuble se trouve à proximité du centre du village, notamment des commodités, auquel il est relié par une route à faible déclivité. Il est vrai que le secteur est essentiellement composé de résidences secondaires, avec un taux très légèrement plus élevé que dans le reste de la commune, selon l'ARE. Ce critère doit cependant être relativisé. En effet, de par cette situation centrale, le quartier n'apparaît pas comme un secteur exclusivement dévolu à la villégiature - comme le Tribunal cantonal a du reste pu le constater lors d'une inspection locale -, si bien qu'il n'est pas invraisemblable, lorsque l'on y dispose d'un terrain, de vouloir y ériger sa résidence principale, plutôt que d'acquérir un logement libre existant, notoirement plus onéreux. Enfin, l'ARE a qualifié le quartier de secteur à densification urbaine et rien ne permet de déduire qu'il ne se prêterait pas à la construction ou encore qu'il devrait être déclassé, notamment pour des motifs liés à l'aménagement du territoire; la commune l'a d'ailleurs expressément nié au cours de l'inspection locale (cf. compte rendu d'audience du 1er avril 2022 établi le 6 avril 2022, p. 3
in fine).
2.3.4. Dans ces conditions, c'est à bon droit que la cour cantonale a nié l'existence d'un abus de droit manifeste s'agissant des intentions de la recourante d'occuper en résidence principale l'un des trois appartements projetés.
2.4. En ce qui concerne la petite-fille de la constructrice, singulièrement de son établissement en résidence principale dans l'appartement de 2 pièces, la cour cantonale a établi que celle-ci était active depuis plusieurs années dans la Jeunesse des Diablerets, qu'elle travaillait régulièrement dans cette localité, où ses amis étaient installés. Les recourants le contestent et affirment que la cour cantonale n'aurait pas opéré un examen approfondi des circonstances objectives; ils se prévalent en particulier d'une discordance entre le lieu où la petite-fille de la constructrice étudie (Genève), celui où elle entend poursuivre son
cursus (Lausanne) et les Diablerets où elle déclare vouloir résider. Cela n'est cependant pas de nature à remettre en cause l'appréciation de la cour cantonale. En effet, outre les liens de la personne concernée avec le village, il n'apparaît pas incongru de résider aux Diablerets et poursuivre des études ou de travailler à Lausanne. Les dimensions de l'appartement de 2 pièces (environ 51 m
2) ne se révèlent par ailleurs pas inadéquates pour une personne jeune poursuivant des études. La situation permettra également à la constructrice, d'un âge avancé, d'avoir pour voisin immédiat un membre de sa famille. A ces premiers éléments s'ajoutent encore les caractéristiques du logement, compatibles - on l'a dit - avec un établissement permanent ainsi que sa situation au sein de la commune, à proximité du centre du village des Diablerets et des commodités. On doit en déduire qu'il n'y a pas non plus d'abus de droit manifeste quand à une occupation en résidence principale de cet appartement. Il en va enfin de même du dernier appartement de 4 pièces dont l'occupant annoncé est E.________. Il ressort de l'arrêt attaqué que cette personne, résidant déjà aux Diablerets, désire occuper un appartement plus grand pour pouvoir y fonder une famille. Ces éléments ne sont aucunement discutés par les recourants ni les conclusions qu'en tire le Tribunal cantonal s'agissant d'une occupation en résidence principale de ce dernier appartement, si bien qu'il n'y a pas lieu d'y revenir (cf. art. 106 al. 2 LTF); ce d'autant moins que, situé dans la construction projetée, ce dernier appartement présente les mêmes caractéristiques - propices à la résidence principale - que les deux autres logements prévus.
2.5. Dans ces conditions, un abus manifeste de droit doit être nié en ce qui concerne l'occupation en résidence principale des appartements projetés par les personnes nommément désignées par la constructrice. Cela conduit en soi au rejet du grief, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les critiques - formelles et matérielles - développées en lien avec l'offre et la demande de résidences principales dans la commune (cf. ATF 144 II 49 consid. 2.3; voir également arrêt 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.3.1).
3.
Les recourants font encore valoir une application arbitraire de l'art. 74 al. 1 RPE au motif que les places de stationnement seraient insuffisantes.
3.1. Aux termes de l'art. 74 al. 1 RPE, la municipalité fixe le nombre de places prévues de stationnement ou garage pour voitures qui doivent être aménagées par les propriétaires à leurs frais et sur fonds privés. Il est exigé deux places de stationnement ou un garage par logement. Le dégagement situé devant la porte du garage ne peut être compté comme place de stationnement. Pour d'autres constructions, elle détermine ce nombre selon les normes de l'Union suisse des professionnels de la route (USPR), proportionnellement à l'importance et à la destination des nouvelles constructions.
3.2. Appelé à revoir l'interprétation d'une norme cantonale ou communale sous l'angle de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain (ATF 147 I 241 consid. 6.2.1; 144 I 113 consid. 7.1). En outre, pour qu'une décision soit annulée au titre de l'arbitraire, il ne suffit pas qu'elle se fonde sur une motivation insoutenable; encore faut-il qu'elle apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 147 I 241 consid. 6.2.1; 144 I 113 consid. 7.1). Dans ce contexte, la partie recourante est soumise aux exigences de motivation accrue de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. ATF 145 I 108 consid. 4.4); il lui appartient de citer les dispositions du droit cantonal dont elle se prévaut et démontrer en quoi celles-ci auraient été appliquées arbitrairement ou d'une autre manière contraire au droit (cf. ATF 136 II 489 consid. 2.8; 133 IV 286 consid. 1.4; arrêt 1C_658/2022 du 23 mai 2023 consid. 2.3).
3.3. En l'occurrence, le projet compte trois appartements, ce qui implique la création de six places de stationnement ou de trois garages, avec les combinaisons intermédiaires possibles. La constructrice prévoit quatre places de stationnement non couvertes, à savoir deux le long de la limite nord-est et deux à l'angle sud-ouest, ainsi que deux places couvertes (du moins partiellement, la profondeur utilisable étant de l'ordre de 3,8 m), si bien que, sous cet angle, le projet apparaît conforme à l'art. 74 al. 1 RPE.
Devant le Tribunal fédéral, les recourants ne soutiennent plus que les dimensions des places de stationnement seraient, de manière générale, insuffisantes. Ils avancent en revanche que l'un des deux emplacements prévus à l'angle sud-ouest serait inaccessible, si bien qu'il ne devrait pas être compté dans les emplacements réglementaires. A la lumière du plan reproduit dans l'arrêt attaqué, l'accès à cette place de stationnement n'apparaît cependant pas impossible, même s'il n'est certes pas idéal, notamment en tant qu'il longe la façade sud du projet. Il n'est pas non plus évident qu'il serait impossible d'en ressortir en marche arrière, contrairement à ce qu'affirment péremptoirement les recourants. Par ailleurs, qu'il faille légèrement empiéter sur la surface planifiée pour la terrasse sud, lors du stationnement, ne condamne pas non plus cette place: le danger pour les usagers allégué appellatoirement par les recourants n'apparaît tout d'abord pas manifeste, d'autant moins que la configuration des lieux appelle d'elle-même une certaine prudence de la part des futurs résidents; il appartiendra d'ailleurs, comme l'a retenu le Tribunal cantonal, à la constructrice d'assumer les inconvénients pouvant découler du passage des véhicules sur les dalles bordant les ouvertures de sa façade sud. Enfin, c'est de manière strictement appellatoire que les recourants se prévalent de prétendues difficultés liées au déneigement; il n'y a ainsi pas lieu d'en tenir compte (art. 106 al. 2 LTF). En définitive et sur le vu des explications des recourants, il n'est pas insoutenable d'avoir considéré que les exigences de l'art. 74 al. 1 RPE étaient remplies, quand bien même l'une des six places projetée ne bénéficie pas d'un accès idéal.
Le grief est rejeté.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, aux frais des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). La constructrice intimée, qui a procédé sans avocat (art. 68 al. 1 LTF), de même que la commune, qui agit dans le cadre de ses attributions officielles, n'ont pas droit à des dépens (art. 68 al. 1 LTF, respectivement art. 68 al. 3 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais de justice, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
3.
Il n'est pas alloué de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Municipalité d'Ormont-Dessus, à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.
Lausanne, le 24 octobre 2023
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Kneubühler
Le Greffier : Alvarez