Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C_216/2021
Arrêt du 21 avril 2022
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Kneubühler, Président,
Chaix et Haag.
Greffière : Mme Sidi-Ali.
Participants à la procédure
A.________et B.A.________,
C.________et D.C.________,
E.________,
tous représentés par Me Marc-Olivier Buffat, avocat, Richard Avocats,
recourants,
contre
F.________ SA, représentée par Me Alain Vuithier, avocat,
G.________,
intimées,
Municipalité de Jongny, route de Châtel-St-Denis 38, case postale 80, 1805 Jongny, représentée par
Me Pierre-Yves Brandt, avocat,
Objet
Permis de construire,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public,
du 9 mars 2021 (AC.2020.0098).
Faits :
A.
G.________ est propriétaire des parcelles adjacentes nos 260, 262 et 616 de la commune de Jongny (VD) affectées, à l'exception de leur partie nord incluse dans l'aire forestière, en zone de maisons familiales B du plan général d'affectation communal. Ces terrains forment ensemble un parc autour d'une villa construite sur les parcelles nos 260 et 262, la parcelle n° 262 (d'une surface de 1'885 m²) étant la parcelle la plus à l'est, la parcelle n° 260 (d'une surface de 1'823 m²) étant sise au milieu et la parcelle n° 616 (d'une surface de 835 m²) étant la plus à l'ouest.
La propriété de G.________ est accessible par le chemin de la Côte Rouge, une voie privée qui dessert depuis les routes du domaine public en contre-bas un secteur comprenant sept maisons d'habitation. Ce chemin, juste avant de former un virage à 180 degrés, donne accès à la villa sur la parcelle n° 262 par l'est. Il a été aménagé sur les biens-fonds nos 254, 256, 263, 286, 418, 428 et 429, tous grevés d'une servitude de passage pour piétons et tous véhicules, en faveur des parcelles nos 260 et 262 (mais pas de la parcelle n° 616).
Les parcelles nos 260, 262 et 616 font l'objet d'un droit d'emption en faveur de la société F.________ SA. En septembre 2019, cette société a soumis à la Municipalité de Jongny une demande de permis de construire, sur les parcelles nos 260 et 262, trois villas A, B et C de trois appartements chacune, avec parking souterrain de 18 places et 3 places de parc extérieures, après démolition de la villa existante. Il est prévu un remaniement des limites de propriété entre les trois parcelles, de sorte que la villa A se trouve sur la parcelle n° 262, la villa B sur la parcelle n° 260 et la villa C sur la parcelle n° 616. L'accès (unique) au garage souterrain est prévu en amont des villas, dans le prolongement du chemin de la Côte Rouge sur la parcelle n° 262.
Le projet a notamment suscité l'opposition collective de propriétaires de maisons voisines dont les parcelles sont desservies par le chemin de la Côte Rouge, dont A.________ et B.A.________ (parcelle n° 256), C.________ et D.C.________ (parcelle n° 254) ainsi que E.________ (parcelle n° 428).
B.
Par décisions du 19 mars 2020, la municipalité a informé les opposants qu'elle avait levé les oppositions et délivré le permis de construire lors de sa séance du 16 mars 2020.
Saisie d'un recours des opposants, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (CDAP) a confirmé ces décisions par arrêt du 9 mars 2021.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ et B.A.________, C.________ et D.C.________ ainsi que E.________ demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal et de renvoyer la cause à la CDAP pour nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants. Subsidiairement, ils concluent à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que la décision d'octroi du permis de construire est annulée, le permis de construire étant refusé, subsidiairement annulé.
La cour cantonale renonce à se déterminer sur le recours. La municipalité se détermine et conclut au rejet du recours. L'intimée F.________ SA en fait de même. Les parties s'expriment au cours de nouveaux échanges d'écritures au terme desquels elles maintiennent leurs conclusions respectives.
Par ordonnance du 8 juin 2021, le Président de la Ire Cour de droit public a admis la requête d'effet suspensif du recours.
Considérant en droit :
1.
Formé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) en matière de droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le présent recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public au sens des art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Les recourants, propriétaires de parcelles voisines ou sises à proximité directe du projet litigieux et desservies par le chemin dont ils contestent qu'il soit un accès suffisant, sont particulièrement touchés par l'arrêt attaqué et ont un intérêt digne de protection à en obtenir l'annulation. Ils disposent dès lors de la qualité pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Les autres conditions de recevabilité sont réunies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le recours.
2.
Les recourants se plaignent de l'état de fait retenu par la cour cantonale dont ils font valoir qu'il serait incomplet et inexact.
2.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 al. 1 LTF, le recourant ne peut critiquer la constatation de faits que si ceux-ci ont été établis en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de manière manifestement inexacte - en particulier en violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire - et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2.2. Les recourants veulent faire constater les faits suivants:
- L'absence de trottoir, la largeur du chemin (en particulier la possibilité qu'un piéton et un véhicule puissent cohabiter), l'absence de visibilité le long du chemin, l'état du revêtement et la nature des abords du chemin (sans espace et constitués d'arbres et futaies de haute taille), l'absence de possibilité de rebroussement, les risques d'éboulement et de dégradation du chemin, les possibilités de croisement, l'absence de signalisation et d'éclairage, l'usage actuel qui est fait du chemin (nombre d'habitants desservis).
- La configuration du débouché du chemin de la Côte Rouge sur la route principale qui nécessite un virage de plus de 180° sans visibilité et peut, selon le diamètre de braquage du véhicule, nécessiter une manoeuvre supplémentaire.
- L'absence d'indications sur les conditions de sécurité du débouché du parking projeté.
Les recourants critiquent également les faits retenus, erronés selon eux, s'agissant du caractère presque rectiligne du chemin, de la bonne visibilité qu'il offre et des possibilités de croisement qu'il présenterait.
Certains de ces éléments se déduisent en réalité déjà de l'arrêt attaqué, que ce soit parce qu'ils sont explicitement mentionnés (risques d'éboulements), parce que, non établis dans le détail, il en est tenu compte avec un degré de précision suffisant (ainsi, quand bien même la largeur exacte du chemin n'est pas définie, l'arrêt constate que celui-ci est étroit et qu'il n'est pas possible de croiser en dehors des replats au droit des maisons existantes), ou encore parce qu'ils ont été expressément omis (tel est le cas de l'absence de constatation de l'existence d'un trottoir, d'une zone de rebroussement ou de signalisation et d'éclairage). En revanche, un certain nombre des faits allégués par les recourants ne ressortent en effet pas de l'arrêt cantonal (visibilité, état du revêtement et nature des abords du chemin, configuration au débouché sur la route principale, conditions de sécurité à la sortie du parking projeté) ou sont en effet discutables (caractère rectiligne du tracé). Leur pertinence sera discutée avec le grief de fond (consid. 4 ci-dessous).
3.
Les recourants se plaignent d'une violation du droit d'être entendus au motif que la cour cantonale a refusé de procéder à une inspection locale. Se référant à l'état de fait qu'ils jugent inexact ou incomplet, ils font valoir que le dossier photographique et l'avis d'expert qu'ils ont produit démontrait à quel point l'accès au projet litigieux est problématique. Ce devait être selon eux un indice sérieux plaidant en faveur d'une expertise technique et à tout le moins d'une inspection locale.
3.1. Le droit d'être entendu garanti à l'art. 29 al. 2 Cst. comprend notamment le droit de faire administrer les preuves, pour autant que celles-ci soient requises dans les formes prévues par le droit cantonal et qu'elles apparaissent utiles à l'établissement des faits pertinents (ATF 139 II 489 consid. 3.3; 129 II 497 consid. 2.2). Cette garantie constitutionnelle n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, l'autorité a la certitude que celles-ci ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 et les références).
3.2. Les nombreuses critiques des recourants à l'égard de l'état de fait de l'arrêt attaqué tendent certes à laisser penser qu'il aurait été judicieux que la cour cantonale se déplace pour appréhender au mieux la configuration de l'accès aux parcelles litigieuses. Cela étant, comme on vient de le voir, bon nombre de ces faits ont en réalité été pris en compte dans l'arrêt attaqué ou, comme on le verra au considérant suivant, ne seront pas décisifs. Pour le reste, la cour cantonale s'est fondée sur les plans et photos au dossier ainsi que sur des données facilement consultables. Il n'est à cet égard pas démontré en quoi une visite des lieux aurait été de nature à modifier l'appréciation des premiers juges en la cause. S'agissant de l'expertise technique, la cour cantonale a jugé que les informations supplémentaires qu'elle aurait été en mesure de fournir (estimation quantitative du trafic supplémentaire en fonction des modèles et probabilités de croisement sur le tronçon le plus étroit) n'étaient en l'espèce pas décisives. Elle s'est au demeurant appuyée sur les connaissances de son assesseur spécialisé en matière de trafic. Cette appréciation doit ainsi être confirmée, les recourants se bornant à exposer que l'accès litigieux ne respecte pas les normes de l'Union des professionnels suisses de la route VSS, sans indiquer en quoi l'examen de ces normes nécessitait de se rendre sur place, compte tenu des nombreux plans, documents et photographies disponibles.
L'administration des preuves est ainsi dénuée d'arbitraire de sorte que le droit d'être entendus des recourants a été respecté.
4.
Les recourants font valoir que l'équipement, en particulier la voie d'accès, est insuffisant au sens des
4.1. A teneur de l'art. 22 al. 2 let. b LAT, une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT, lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a). Cela suppose simplement que de telles installations existent sous une forme ou une autre (OFAT/DFJP, Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, 1981, n° 10
ad art. 19 LAT). La loi n'impose ainsi pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêts 1C_88/2019 du 23 septembre 2019 consid. 3.1; 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3 publié in RDAT 2003 I n° 59 p. 211). La pratique a précisé qu'il faut que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêts 1C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 3.1; 1P.115/1992 du 6 mai 1993 consid. 4 in ZBl 95/1994 p. 89).
Cette prescription vise un but de police (santé, transport, feu) (OFAT/DFJP, Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, 1981, n° 12
ad art. 19 LAT). C'est pourquoi ni l'autorisation ordinaire ni l'autorisation exceptionnelle ne peuvent dispenser de l'obligation d'équiper. Les installations d'équipement doivent en outre être dans chaque cas dimensionnées en fonction de l'usage auquel le bien-fonds est destiné (ALEXANDER RUCH, Commentaire pratique LAT: Autorisation de construire, protection juridique et procédure, 2020, n° 92
ad art. 21 LAT). Très exceptionnellement, le respect du principe de proportionnalité peut exiger d'autoriser une construction dont l'équipement ne répond pas complètement aux exigences habituelles de l'art. 19 al. 1 LAT. Il s'agit en fait de déterminer si l'intérêt public à l'inexistence ou à l'impossibilité d'assurer un équipement "normal" justifie véritablement d'empêcher la construction d'une parcelle, ce qui peut constituer une atteinte significative à la garantie de la propriété (ELOI JEANNERAT, Commentaire pratique LAT: Autorisation de construire, protection juridique et procédure, 2020, n° 6
ad art. 19 LAT).
Les autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation, que le Tribunal fédéral doit respecter (ATF 121 I 65 consid. 3a
in fine; 96 I 369 consid. 4; arrêt arrêt 1C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 3.1). Elles peuvent également se fonder sur les normes édictées en la matière par l'Union des professionnels suisses de la route, étant précisé que ces normes, non contraignantes, doivent être appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité (cf. arrêts 11C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 3.1; 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.1; 1C_157/2008 du 10 juillet 2008 consid. 2.1).
4.2. Selon les constatations de la cour cantonale, le chemin est étroit dans son premier tronçon sur une centaine de mètres. Cette section est en pente (passage le plus raide à environ 10 %) et traverse une forêt. Les premiers juges ont admis que le croisement était difficile à cet endroit mais ne mettait pas les usagers en danger, y compris les piétons et cyclistes, les véhicules devant nécessairement circuler à vitesse réduite. Ils ont également considéré que le tronçon était presque rectiligne, que, sur ce genre de chemin, il n'était pas nécessaire de pouvoir croiser partout et qu'il existait des endroits, notamment sur le replat au droit des villas existantes, où le croisement de deux voitures était possible.
De leur côté, les recourants jugent cette appréciation inadéquate. Ils font valoir que l'accès n'est pas suffisant au sens de l'art. 19 LAT car le tracé de la route est sinueux, avec deux virages en forêt, de sorte que la visibilité est mauvaise sur son ensemble, que cette route n'est pas éclairée, qu'elle est étroite au point de ne permettre ni le croisement de véhicules, ni la cohabitation de véhicules avec des piétons, qu'elle ne présente aucune possibilité de rebroussement, qu'il n'y a aucun ralentisseur ni signalisation contribuant à la sécurité du trafic, qu'aucun examen de la visibilité au sortir du parking sur le chemin ni au débouché du chemin sur la route principale n'a été effectuée.
4.2.1. En lien pourtant avec la plupart de leurs critiques, les recourants ne discutent pas l'appréciation de la cour cantonale à teneur de laquelle la configuration de la route impose précisément aux automobilistes de circuler à vitesse réduite. Dans de telles circonstances, le peu de visibilité, ainsi que l'absence de ralentisseur, de signalisation particulière, d'éclairage ou de trottoir sont sans pertinence. Il en va de même de la configuration au sortir du parking de la construction litigieuse, dont l'entrée sera située dans le virage à 180 degrés que forme le chemin, à l'abord duquel la circulation se fera donc à très faible vitesse. Si la pose d'un miroir devait à l'usage se révéler utile, voire nécessaire, l'absence d'une telle prescription au stade de la délivrance de l'autorisation de construire ne saurait quoi qu'il en soit pas rendre l'accès insuffisant au sens de l'art. 19 LAT. Enfin, l'état du revêtement, dont les recourants critiquent qu'il n'a pas été établi par la cour cantonale, sans toutefois en faire un grief de fond, n'est lui non plus pas décisif: on peut partir de l'idée que son état ne rend pas le chemin impraticable, les recourants et autres riverains l'utilisant de toute évidence quotidiennement, cas échéant étant responsables de son entretien; tout au plus, s'il devait être partiellement dégradé, cela contribuerait-il à une circulation à faible vitesse.
Pour ce qui est des difficultés de croisement, la cour cantonale s'est référée à la norme VSS 40 045 relative aux routes de desserte, également citée par les recourants, pour juger qu'il s'agit d'un chemin d'accès au sens de cette norme, dont la longueur devrait être limitée entre 40 et 80 m, et le long duquel les rares cas de croisement/ dépassement se font par les accotements et autres espaces libres (ch. 8). Cette norme précise qu'un chemin dit d'accès présente une seule voie de circulation, n'a pas de trottoir ni de place de rebroussement, qu'un aménagement pour le trafic deux-roues léger n'y est pas nécessaire et que les caractéristiques d'aménagement des voies de circulation y seront réduites (tab. 1). Elle définit la capacité pratique d'une telle voie de circulation à 50 véhicules par heure (
ibidem). Les recourants se réfèrent ensuite à la norme VSS 40 201 (
recte : VSS 40 050) relative aux chemins de desserte, pour faire valoir que la route litigieuse serait d'une largeur inférieure d'un mètre aux prescriptions. Cette norme prévoit une largeur de 3 m pour l'accès au débouché de la route, mais non nécessairement sur tout le tracé du chemin en question. Il est donc sans pertinence de comparer ces 3 m aux passages les plus étroits du chemin litigieux que les recourants estiment à 2,5-2,9 m. Il n'est ainsi pas décisif que la cour cantonale n'ait pas établi la largeur exacte de la route.
Celle-ci a en revanche constaté qu'il n'était pas possible de croiser tout du long de la première section du chemin, soit sur un tronçon un peu plus long que ce que prévoit la norme, ce qu'elle a jugé acceptable vu notamment le fait que le volume de trafic restera tout de même modeste. Cette appréciation doit être confirmée. Elle retient qu'il existe des endroits, notamment sur le replat au droit des villas existantes, où le croisement de deux voitures est possible. Les recourants contestent que cela soit exact, dès lors qu'il s'agit selon eux d'emplacements strictement privatifs qui ne font pas partie de l'assiette de la servitude, et qui sont occupés par des places de parc extérieures pour les véhicules des propriétés, ou par des containers à poubelles ou des bacs à fleurs. Cette objection est appellatoire et, en tout état, présente des faits non décisifs (cf. arrêt 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.2 s'agissant du croisement en faisant usage des bien-fonds privés lorsqu'une telle pratique est déjà bien établie). En outre, si les riverains ont utilisé le chemin jusqu'à ce jour, c'est que des solutions de croisement existent. La question est bien plus de savoir jusqu'à quel seuil de trafic ces solutions précaires sont acceptables. Or, comme le souligne au demeurant la commune dans ses déterminations, le chemin litigieux n'est pas une voie de transit, mais une desserte privée sans issue, destinée pour l'essentiel à des usagers qui en connaissent les particularités. A cela s'ajoute, ainsi qu'on le verra ci-dessous (consid. 4.2.3), que l'accroissement de trafic reste dans des limites qui permettent de faire perdurer l'utilisation du chemin dans les conditions actuelles.
4.2.2. Quant à la cohabitation des automobiles avec d'autres usagers du chemin, la norme VSS 40 201, également évoquée par les recourants, relative aux dimensions de base et gabarit des usagers de la route considère qu'un piéton, de même qu'un deux-roues léger, occupe un largeur de 0,60 m et une voiture de tourisme 1,80 m. Dans de telles circonstances, même avec la largeur du chemin alléguée par les recourants, il n'y a pas de conflit à observer, étant rappelé que sa configuration fait que la circulation s'opère inévitablement à vitesse réduite. Le croisement avec des poids lourds, bus ou cars, dont la largeur donnée est de 2,50 m, s'avère certes plus compliqué, mais - sauf temporairement pendant la durée des travaux de construction litigieux - il n'apparaît pas que le projet soit de nature à augmenter considérablement le passage de ce type de véhicules.
C'est le lieu de préciser que l'envergure de gros véhicules donnée par la norme VSS précitée permet de constater que l'accès est praticable pour les services d'urgence (feu, ambulance), qui est la contrainte première et principale de l'accès suffisant exigé par l'art. 19 LAT.
4.2.3. A titre plus général, les recourants ne contestent pas que la route permet actuellement de desservir de manière adéquate les habitations existantes. Alors que le chemin dessert actuellement 7 maisons, le projet litigieux prévoit la création de 21 places de parc (deux par appartement plus trois places visiteurs). En comptant deux véhicules par foyer, on peut considérer que le volume de trafic sera deux à trois fois supérieur avec la future construction. Au contraire de ce que font valoir les recourants, le nombre actuel exact d'occupants des maisons n'est pas véritablement décisif si l'on se base sur cette moyenne raisonnable de deux véhicules par foyer pour évaluer la situation. Leurs explications - appellatoires en tout état - visant à établir que le nombre de véhicules empruntant actuellement la route sur une base régulière est particulièrement faible sont au demeurant peu complètes, les recourants ne faisant état que de leur propre situation sans prendre en compte celle des autres habitations desservies par le chemin litigieux. Quoi qu'il en soit, même en considérant, comme ils le font, que le trafic sera pour l'essentiel concentré aux heures de pointe, on est encore bien loin des 50 véhicules par heure en vertu desquels les normes VSS définissent un chemin d'accès pour lequel, ainsi qu'on l'a vu ci-dessus, aucun aménagement particulier n'est nécessaire.
C'est également sous cet angle que doit être abordée la problématique de la configuration au débouché du chemin sur la route principale. En dépit du peu d'informations dont on dispose à ce sujet - les recourants faisant valoir une telle motivation à l'appui de leur grief pour la première fois devant le Tribunal fédéral -, il apparaît effectivement peu probable que les distances prévues par la norme VSS 40 273a relative aux carrefours et conditions de visibilité dans les carrefours à niveau soient respectées. Le chiffre 13 de cette norme prévoit toutefois des mesures en cas de distance de visibilité insuffisante que les recourants n'ont jamais jugé utile de mettre ou faire mettre en oeuvre. Dans la mesure de l'accroissement de trafic évoquée ci-dessus, le Tribunal fédéral ne voit pas de raison de s'écarter de l'appréciation des autorités locales sur le caractère acceptable de la configuration actuelle du carrefour.
En définitive, au contraire de ce qu'affirment les recourants, d'une part, l'aménagement du chemin d'accès actuel n'est pas en contradiction flagrante avec les normes VSS. Et, d'autre part, l'accroissement prévisible du trafic en raison du nouveau projet n'est pas de nature à modifier la catégorie de l'accès ni les règles applicables. Aussi, si le Tribunal fédéral reconnaît que les croisements sont probablement malcommodes, en particulier s'agissant d'un chemin non rectiligne et en pente, l'accès est conforme aux exigences minimales du droit fédéral et l'augmentation de trafic que vont générer les nouvelles constructions reste tolérable dans cette configuration.
4.3. Les recourants dénoncent par ailleurs une application arbitraire de l'art. 53 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). Dans la mesure où ils exposent eux-mêmes que cette disposition reprend en substance la notion d'équipement du droit fédéral, il peut être renvoyé à ce qui précède. De même, vu les développements précédents, la critique des recourants en lien avec à l'art. 104 LATC relatif aux devoirs de vérification de la commune s'agissant de la suffisance de l'accès n'a pas à être examinée plus avant.
5.
Les recourants se plaignent également d'une violation de l'obligation d'équiper au sens des
5.1. Les accès doivent être garantis tant sur le plan juridique que factuel au moment de la délivrance du permis de construire (ATF 121 I 65 consid. 3.1; arrêts 1C_155/2010 du 3 juin 2010 consid. 2.2, in RtiD 2011 I p. 181; 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3, in RDAT 2003 I 59 211; 1C_57/2021 du 3 février 2022 consid. 3.1). L'autorité compétente peut autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans être directement accessible depuis la voie publique, l'est par le biais d'une servitude foncière au sens des art. 730 ss CC, dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l'utilisation prévue. S'il est vraisemblable que le terrain destiné à être construit dispose d'un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient à celui qui allègue que tel ne serait pas le cas de démontrer le contraire (arrêts 1C_341/2020 du 18 février 2022 consid. 3.2.1; 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1; 1C_52/2017 du 24 mai 2017 consid. 5.4; voir aussi SACHA VALLATI, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, Analyse und Lösung von Konflikten zwischen Bauherren und dienstbarkeitsberechtigten oder -belasteten Dritten, thèse, 2021, p. 215, 253 à 255).
5.2. En l'occurrence, les trois villas projetées doivent être implantées sur les actuelles parcelles nos 260 et 262, bénéficiaires de la servitude. Ce n'est qu'après la modification des limites parcellaires prévue que l'une de ces villas sera située sur la nouvelle parcelle n° 616. Les recourants n'exposent pas en quoi le remaniement des parcelles modifie le potentiel constructible de ces deux fonds dominants. Ils ne démontrent pas qu'en s'en tenant à la configuration actuelle, les deux parcelles au bénéfice de la servitude ne disposeraient pas de possibilités de construire le même nombre de nouveaux logements, impliquant le même accroissement de trafic. Or, il n'appartient pas au Tribunal fédéral d'examiner dans le détail la réglementation communale pour déterminer si tel était le cas ou non. En d'autres termes, à première vue, l'autorisation de construire ne modifie pas l'assiette de la servitude, initialement destinée à bénéficier aux usagers des surfaces délimitées par les actuelles parcelles nos 260 et 262. Les recourants n'apportant pas la preuve du contraire, le juge administratif peut confirmer que l'accès est suffisant de ce point de vue.
6.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté, aux frais de ses auteurs, qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). L'intimée constructrice, qui a agi par l'intermédiaire d'un avocat, a droit à des dépens (art. 68 al. 1 LTF). Tel n'est en revanche pas le cas de la commune qui, bien que représentée par un mandataire, a agi dans l'exercice de ses attributions officielles (art. 68 al. 3 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
3.
Une indemnité de dépens de 4'000 fr. est accordée à l'intimée F.________ SA, à la charge des recourants, solidairement entre eux.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, au mandataire de la Municipalité de Jongny, ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 21 avril 2022
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Kneubühler
La Greffière : Sidi-Ali