Droit des poursuites et faillites

 

Bundesgericht 

Tribunal fédéral 

Tribunale federale 

Tribunal federal 

 

                 

 

 

5A_1061/2019  

 

 

Arrêt du 6 mai 2020  

 

IIe Cour de droit civil  

 

Composition 

MM. et Mme les Juges fédéraux 

Herrmann, Président, Escher et Bovey. 

Greffière : Mme Achtari. 

 

Participants à la procédure 

1. A.________, 

2. B.________, 

toutes les deux représentées par Mes Nicolas Jeandin et Alisa Ramelet-Telqiu, avocats, 

recourantes, 

 

contre  

 

1. C.________, 

représentée par Me Daniel Tunik, avocat, 

2. D.________, 

représenté par Me Albert Righini, avocat, 

intimés, 

 

Office des poursuites de Genève, rue du Stand 46, 1204 Genève. 

 

Objet 

poursuite en réalisation de gage immobilier, gérance légale, 

 

recours contre la décision de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites, du 12 décembre 2019 (A/2304/2019-CS, DCSO/549/19). 

 

 

Faits :  

 

A.  

 

A.a. B.________ (ci-après: B.________) gère les immeubles appartenant à A.________ (ci-après: A.________), qui sont principalement des appartements et résidences meublés, loués pour de courtes périodes.  

D.________ est l'administrateur de ces deux sociétés. Il est aussi l'actionnaire unique de A.________. 

 

A.b. C.________ (ci-après: C.________ ou Banque) a introduit des poursuites en réalisation de gage immobilier à concurrence des sommes de 116'507'312 fr.63 (poursuite n° 14 xxw.________) et de 30'687'044 fr.05 (poursuite n° 14 xxx.________) à l'encontre de A.________, et à hauteur de 30'687'044 fr. 05 à l'encontre de D.________ (poursuite n° 14 xxy.________), après avoir dénoncé au remboursement des crédits qu'elle leur avait accordés.  

Les poursuivis ont fait opposition aux commandements de payer. 

 

A.c.  

 

A.c.a. Par décision du 7 avril 2014, l'Office des poursuites de Genève (ci-après: office) a ordonné la gérance légale des immeubles de A.________.  

 

A.c.b. Cette décision a été attaquée. En définitive, statuant sur renvoi du Tribunal fédéral (arrêt 5A_326/2015 du 14 janvier 2016), la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: chambre de surveillance) a, par décision du 28 juin 2016, ordonné à l'office de confier au E.________ la gérance légale des immeubles, dont une partie était soumise à une gérance  sui generis assujettie à certaines modalités permettant de superviser les activités déployées par B.________, sans pour autant paralyser celles-ci.  

 

A.d. Par avis du 27 mai 2019, au vu du contenu des rapports rendus par le gérant légal entre 2017 et 2019, l'office a informé la Poste, Credit Suisse (Suisse) SA, UBS Switzerland AG et C.________ que tout prélèvement supérieur à 1'000 fr. sur les comptes détenus en leurs livres par A.________ et B.________ devrait désormais être effectué sous la double signature du titulaire du compte, d'une part, et du E.________, d'autre part, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP.  

 

Par avis complémentaires du 28 mai 2019, l'office a précisé que cette mesure s'appliquait à toute opération bancaire quelle qu'elle fût pour autant qu'elle concernât une somme supérieure à 1'000 fr. 

 

A.e.  

 

A.e.a.  

 

A.e.a.a. Par jugement du 1 ^er décembre 2014, le Tribunal de première instance de Genève (ci-après: tribunal) a prononcé la mainlevée provisoire des oppositions formées aux commandements de payer notifiés dans les poursuites n° 14 xxx.________ X, 14 xxw.________ et 14 xxy.________.  

 

A.e.a.b. Le 23 décembre 2014, A.________ a introduit des actions en libération de dette à l'encontre de la Banque dans le cadre des poursuites précitées. Ces trois actions ont été jointes.  

Par jugement du 9 octobre 2018, le tribunal a prononcé la mainlevée définitive des oppositions formées par A.________ aux commandements de payer, poursuites n° 14 xxy.________, 14 xxx.________ et 14 xxw.________, et dit que ces poursuites iraient leur voie. 

 

A.e.b.  

 

A.e.b.a. Le 30 novembre 2018, A.________ a formé appel du jugement du 9 octobre 2018 devant la Cour de justice du canton de Genève (ci- après: Cour de justice), concluant à son annulation et au renvoi de la cause au tribunal, subsidiairement à ce qu'il soit constaté que les créances relatives aux poursuites litigieuses n'étaient pas exigibles et que les poursuites n'iraient pas leur voie.  

 

A.e.b.b. Le 25 février 2019, C.________ a conclu à ce que A.________ soit condamnée à fournir des sûretés en garantie de ses dépens d'un montant de 352'165 fr. 20 dans un délai de 30 jours.  

 

Par arrêt du 2 mai 2019, la Cour de justice a imparti à A.________ un délai de 30 jours dès la notification de l'arrêt, délai ensuite prolongé au 17 juillet 2019, pour fournir des sûretés d'un montant de 200'000 fr., en espèces ou sous forme de garantie d'une banque établie en Suisse ou d'une société d'assurance autorisée à exercer en Suisse. 

 

B.  

 

B.a.  

 

B.a.a. Le 4 juillet 2019, A.________ s'est adressée au E.________ pour lui demander d'autoriser le paiement de 200'000 fr. en faveur des Services financiers du Pouvoir judiciaire au titre des sûretés fixées dans le cadre de la procédure d'appel pendante devant la Cour de justice.  

Le 5 juillet 2019, l'office a signifié son opposition à un tel versement. Selon lui, ce type de prélèvement ne présentait aucun lien avec l'entretien de l'immeuble et le maintien de son rendement, de sorte qu'il n'entrait pas dans la gérance légale. 

Par acte du 10 juillet 2019 adressé à la Cour de justice, A.________ a sollicité la suspension du délai fixé pour le versement des sûretés jusqu'à droit jugé dans la procédure de plainte qu'elle était sur le point de déposer contre la décision de l'office de bloquer les fonds nécessaires au paiement des sûretés. 

Statuant le 11 juillet 2019 sur mesures superprovisionnelles, la Cour de justice a suspendu le délai imparti à A.________ pour fournir les sûretés et fixé un délai à C.________ pour se déterminer sur la requête de suspension. La suite de la procédure ne résulte pas du dossier. 

Le 15 juillet 2019, l'office s'est aussi opposé à l'émission d'une garantie bancaire pour un montant de 200'000 fr. en vue de fournir les sûretés requises. 

 

B.a.b. Les 23 août et 18 septembre 2019, A.________ et B.________ ont demandé au gérant légal d'approuver le paiement de la note d'honoraires de leur conseil du 16 août 2019 d'un montant de 18'325 fr. 45, ainsi que de celle établie pour l'activité déployée du 2 au 31 août 2019 dans le cadre de la gérance légale d'un montant de 20'195 fr.10. Le E.________ s'est opposé à ces paiements au motif qu'ils n'entraient pas dans la catégorie des charges qui devaient être payées par prélèvement sur l'état locatif.  

 

B.b.  

 

B.b.a. Par acte du 15 juillet 2019, A.________ et B.________ ont formé une plainte contre les décisions de l'office des 5 et 15 juillet 2019. Elles ont conclu à ce qu'il lui soit ordonné de consentir au prélèvement de 200'000 fr. pour verser les sûretés en garantie des dépens et d'instruire le gérant légal de donner immédiatement l'ordre à Credit Suisse d'effectuer l'opération requise.  

Par actes des 2 septembre et 3 octobre 2019, elles ont également formé plainte contre les décisions du gérant légal de refuser de valider le paiement en faveur de leur conseil des sommes de 18'325 fr. 45 et de 20'195 fr. 10. 

 

B.b.b. Par décision du 12 décembre 2019, après avoir joint les causes, la chambre de surveillance a rejeté ces plaintes.  

 

C.  

Par acte posté le 23 décembre 2019, A.________ et B.________ interjettent un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral contre la décision du 12 décembre 2019. Elles concluent à sa réforme en ce sens qu'il est ordonné à l'office d'instruire le gérant légal de valider sans délai les paiements litigieux. En substance, elles se plaignent de la violation de leur droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.), du principe de la bonne foi (art. 5 al. 3 et 9 Cst.), des art. 18 et 94 ORFI et du principe de la proportionnalité inhérent aux art. 102 al. 3 LP et 16 ss OAOF. 

Invités à déposer leurs observations, l'autorité de surveillance s'est référée aux considérants de sa décision, l'office y a renoncé, alors que l'intimée n° 1 a conclu au rejet du recours et l'intimé n° 2 en a appuyé les conclusions. Les recourantes ont répliqué par acte du 24 février 2020, confirmant leurs conclusions. 

 

D.  

Par ordonnance du 27 janvier 2020, la requête d'effet suspensif a été déclarée irrecevable en tant qu'elle était formée par la recourante n° 2 et rejetée en tant qu'elle était formée par la recourante n° 1. 

 

 

Considérant en droit :  

 

1.  

 

1.1. Le recours a été déposé dans le délai légal (art. 100 al. 2 let. a LTF) à l'encontre d'une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF en relation avec l'art. 19 LP) par une autorité de surveillance statuant en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 et 2 LTF); il est ouvert indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). La recourante n° 1 est débitrice poursuivie et destinataire des décisions du gérant légal et de l'office; elle a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).  

 

1.2.  

 

1.2.1. L'intimée n° 1 émet des doutes sur la recevabilité du recours interjeté par la recourante n° 2 au motif qu'elle n'est pas partie à la procédure au fond pendante devant la Cour de justice, ni destinataire des factures dont le paiement est litigieux.  

 

1.2.2. A qualité pour former recours quiconque a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire et est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification (art. 76 al. 1 LTF).  

En l'espèce, la recourante n° 2 est destinataire de la décision attaquée, l'autorité de surveillance ayant admis sa qualité de partie. Elle n'est pas destinataire des décisions de l'office des 5 et 15 juillet 2019 refusant l'accès aux moyens nécessaires pour verser les sûretés en garantie des dépens; elle l'est en revanche des décisions du gérant légal des 2 septembre et 3 octobre 2019 refusant le paiement au conseil juridique. Il ressort de la décision cantonale du 28 juin 2016 fixant les modalités de la gérance légale (DCSO/195/2016) que la recourante n° 2 reste en charge de " l'activité quotidienne de la gestion des biens immobiliers " de la recourante n° 1, raison pour laquelle une gérance légale  sui generis a été mise en place pour permettre de superviser, sans pour autant paralyser, les activités de la recourante n° 2. Au vu de ce rôle de gestion des immeubles sous gérance légale, mesure qui a donné lieu aux décisions de l'office et du gérant légal, la recourante n° 2 a un intérêt à solliciter l'annulation de la décision attaquée et a donc également qualité pour recourir.  

 

2.  

 

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1; 136 II 304 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité, le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 141 III 86 consid. 2; 140 III 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (" principe d'allégation ", art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.2; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4  in fine).  

 

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF).  

 

3.  

L'autorité de surveillance a jugé que les sûretés relatives au procès opposant la recourante n° 1 à l'intimée n° 1 sur le fond des créances déduites en poursuite ainsi que les honoraires d'avocat ne rentraient pas dans la catégorie des mesures conservatoires urgentes visées par l'art. 94 ORFI  cum art. 18 ORFI. De manière générale, ces dépenses ne visaient pas à assurer l'entretien ou la préservation des immeubles placés sous main de justice, pas plus qu'elles ne tendaient à l'encaissement des loyers afin d'assurer la valeur de rendement de ces immeubles, de sorte que ces montants n'avaient pas à être acquittés au moyen des loyers encaissés par l'office dans le cadre de la gérance légale  sui generis. Elle a donc considéré que c'était à bon droit que l'office avait refusé d'autoriser ces prélèvements.  

L'autorité de surveillance a ajouté que les décisions querellées n'aboutissaient pas à un résultat choquant, au motif que la recourante n° 1 était détenue par l'intimé n° 2, qui en était l'administrateur et actionnaire unique, et qu'au mois de juin 2019, alors que la recourante n° 1 savait devoir s'acquitter des sûretés, une somme totale de 310'000 fr. avait été prélevée sur les comptes des recourantes et transférée en faveur de l'intimé n° 2 sans que l'on sache le motif et l'objet de ces transferts. En conséquence, on pouvait raisonnablement attendre de l'intimé n° 2 qu'il finance le paiement des sûretés et le paiement des honoraires du conseil des recourantes. 

 

4.  

Les recourantes se plaignant de la violation de la garantie formelle du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.), il convient d'examiner en premier ce grief. Elles affirment que l'autorité de surveillance n'a pas examiné la question de la possibilité d'émettre une garantie bancaire à concurrence du montant des sûretés, ce qui ne léserait en rien les intérêts de l'intimée n° 1, ainsi que les nombreux arguments qu'elle avait présentés en lien avec le paiement des honoraires des avocats. 

 

4.1. La jurisprudence a déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 142 I 135 consid. 2.1; 138 I 232 consid. 5.1). La motivation d'une décision est suffisante lorsque l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 138 I 232 consid. 5.1). La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; arrêt 5A_930/2017 du 17 octobre 2018 consid. 5).  

 

4.2. En l'espèce, l'autorité de surveillance a traité des griefs des recourantes, tant en ce qui concerne les sûretés en garantie des dépens que des honoraires d'avocat, dans sa motivation selon laquelle ces dépenses n'entraient pas dans le domaine de la gérance légale. Plus précisément, s'agissant de l'émission d'une garantie bancaire à hauteur du montant des sûretés, il s'agit là d'un engagement financier pour la recourante n° 1. Implicitement, l'argumentation développée par l'autorité de surveillance pour le prélèvement sur le compte bancaire vaut donc également pour celui- ci.  

Il suit de là que le grief tiré d'une violation du droit d'être entendu doit être rejeté. 

 

5.  

Les recourantes se prévalent de la violation de la bonne foi de l'administration (art. 5 al. 3 et 9 Cst.) au motif que l'office aurait toléré le paiement d'honoraires d'avocat et de l'avance des frais de justice de 200'000 fr. et que l'intimée n° 1 met tout en oeuvre pour empêcher la recourante n° 1 de faire valoir ses droits dans l'action en libération de dette. 

 

5.1. Conformément à l'art. 5 al. 3 Cst., tant les organes de l'Etat que les particuliers doivent s'abstenir d'adopter un comportement contradictoire ou abusif (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 136 I 254 consid. 5.2). De ce principe général découle notamment le droit, consacré à l'art. 9 in fine Cst., du particulier d'exiger, à certaines conditions, que les autorités se conforment aux promesses ou assurances précises qu'elles lui ont faites et ne trompent pas la confiance qu'il a légitimement placée dans ces promesses et assurances (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1). Le droit à la protection de la bonne foi peut aussi être invoqué en présence simplement d'un comportement de l'administration, pour autant que celui-ci soit susceptible d'éveiller chez l'administré une attente ou une espérance légitime (ATF 129 II 361 consid. 7.1; 129 I 161 consid. 4.1). La précision que l'attente ou l'espérance doit être " légitime " est une autre façon de dire que l'administré doit avoir eu des raisons sérieuses d'interpréter comme il l'a fait le comportement de l'administration et d'en tirer les conséquences (ATF 134 I 199 consid. 1.3.1; arrêt 2C_1013/2015 du 28 avril 2016 consid. 3.1).  

 

5.2. En l'espèce, il faut relever d'emblée que le grief n'est pas suffisamment motivé pour être recevable au vu des exigences découlant du principe d'allégation, tant l'exposé des recourantes est des plus vagues sur les circonstances imputables à l'office qui auraient pu faire naître des attentes légitimes chez elles. Les recourantes affirment fonder leur bonne foi sur la base de versements qu'elles auraient déjà effectués, du même genre que ceux pour lesquels elles entendent obtenir une autorisation, sans autre précision sur ces versements. Or il ressort des rapports du gérant légal une gestion des plus risquées - et parfois même inexplicable - de la recourante n° 1, certains prélèvements ayant eu lieu sans en référer au gérant légal. Par ailleurs, si ces versements ont même eu lieu avant l'instauration de toute gérance légale, on ne voit pas sur quelle base l'office aurait pu ou dû s'y opposer.  

En tant que les recourantes se prévalent de la mauvaise foi et du comportement abusif de l'intimée n° 1, qui a demandé des sûretés tout en sollicitant de l'office qu'il s'oppose à leur paiement, il faut leur opposer que l'intimée n° 1 n'est pas un organe de l'Etat. 

Il suit de là que le grief doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable. 

 

6.  

Les recourantes se plaignent de la violation des règles sur la gestion légale limitée (art. 18 et 94 ORFI, art. 102 al. 3 LP et 16 ss OAOF) en tant que l'office et le gérant légal leur ont refusé le droit de payer les sûretés en garantie des dépens au moyen des revenus des immeubles dans l'action en libération de dette qu'elles avaient introduite contre la poursuivante, ainsi que les honoraires d'avocat, en lien avec cette même action et la gérance légale. Elles soutiennent qu'afin de s'opposer à la réalisation des immeubles en faveur de l'intimée n° 1, la recourante n° 1 devait intenter cette action, et que l'office ne peut intervenir dans la gestion de la société elle-même au motif qu'il existe une gérance légale. Elles soulignent que c'est précisément l'intimée n° 1 qui a requis ces sûretés et que la recourante n° 1 n'a pas d'autres sources de revenus que les produits locatifs pour s'en acquitter. Elles allèguent aussi que l'intervention d'un avocat est nécessaire, notamment dans le cadre de la gérance légale en cours, que les honoraires d'avocat sont des dépenses incompressibles pour sauvegarder leurs droits et que refuser la prise en charge de ces honoraires au moyen de ces seuls revenus revient à les empêcher de se défendre. 

 

6.1.  

 

6.1.1. Selon l'art. 806 al. 1 CC, le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru jusqu'au moment de la réalisation. Cette extension constitue un droit du créancier gagiste, et non un simple privilège dans la poursuite qui est accordé à ce créancier. Ces produits doivent garder leur destination économique qui consiste à servir, comme source naturelle de revenu, au paiement des intérêts hypothécaires (cf. ATF 108 III 83 consid. 3). La justification réside donc dans le fait que les loyers et fermages servent d'un point de vue économique avant tout à supporter la charge liée à la dette hypothécaire dans la mesure où la location de l'immeuble n'est généralement rendue possible qu'avec le soutien (financier) du créancier gagiste. En outre, l'extension du droit du créancier permet également de compenser le fait que la réalisation du gage ne peut être requise, au plus tôt, six mois après la notification du commandement de payer (art. 154 al. 1 LP; KÄNZIG/BERGHEIM,  in Basler Kommentar, SchKG I, 2ème éd., 2010, n° 11 ad art. 152 LP; KREN KOSTKIEWICZ,  in Commentaire ORFI, 2012, n° 1 ad art. 91 ORFI).  

De cette norme de droit matériel se déduit la gérance légale qui permet de récupérer, au profit du créancier, ces valeurs. 

 

6.1.2. Il faut distinguer la gérance légale limitée (art. 151 ss LP, 91 à 96 ORFI), qui prend place sur la période allant de l'avis aux locataires ou fermiers jusqu'au dépôt de la réquisition de vente, de la gérance légale ordinaire (art. 17 s. ORFI), qui s'étend sur la période postérieure à ce dépôt (art. 101 al. 1 ORFI; arrêt 7B.5/2006 du 10 mars 2006 consid. 2), les obligations du gérant légal différant selon où l'on se trouve (ATF 129 III 90 consid. 2 in initio; DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale 2006 n° 494).  

 

6.1.2.1. La gérance légale limitée débute dès que le créancier gagiste qui souhaite en bénéficier requiert l'extension du gage aux revenus de l'immeuble (art. 152 al. 2 LP et 91 al. 1 ORFI; arrêt 7B.5/2006 du 10 mars 2006 consid. 2). Cette réquisition peut être présentée soit lors de l'introduction de la poursuite, soit à un stade ultérieur de la procédure (ATF 145 III 495 consid. 2.3.1). Cette faculté donne donc au créancier gagiste le droit de profiter des loyers courus depuis la réquisition de poursuite (JEANDIN, La gérance légale d'immeubles,  in BlSchK 2015 p. 81 ss [89]). Ce droit n'étant opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification leur étant faite de la poursuite (art. 806 al. 2 CC), l'office doit aviser ceux-ci tout en les invitant à payer désormais en ses mains avec la précision qu'à défaut de respecter cette injonction, ils s'exposent à payer deux fois (art. 91 al. 1 ORFI; KREN KOSTKIEWICZ,  op. cit., n° 10 ad art. 91 ORFI). Simultanément, l'office doit aviser le propriétaire de l'immeuble grevé (débiteur ou tiers propriétaire). Cet avis informe le propriétaire de ce que les loyers et fermages à échoir seront désormais encaissés par l'office et qu'il lui est interdit (sous la menace de la sanction prévue à l'art. 292 CP) de les percevoir ou d'en disposer ( art. 92 al. 1 ORFI; FOËX,  in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 16 ad art. 152 LP).  

En vertu de l'art. 94 ORFI, la gérance légale limitée permet à l'office de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages. Il a en outre le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.), ainsi qu'au paiement des frais de réparations et des contributions à l'entretien du débiteur sans ressources (art. 94 al. 1 ORFI). Il s'agit de mesures conservatoires urgentes, nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages en tant qu'objets du gage, qui peuvent être confiées à un tiers en vertu de l'art. 94 al. 2 ORFI (ATF 131 III 141 consid. 2.3.3; 129 III 90 consid. 2.1). L'adverbe " notamment " utilisé à l'art. 94 al. 1 ORFI montre que l'on illustre cette mission générale (arrêt 4C.367/2000 du 8 mars 2001 consid. 1c). En pratique toutefois, les mesures de sûreté urgentes et l'encaissement des loyers et fermages composent l'essentiel des mesures prises (KREN KOSTKIEWICZ,  op. cit., n° 2 ad art. 94 ORFI).  

L'art. 95 al. 1 ORFI permet que des acomptes sur les loyers et fermages perçus par l'office soient versés au créancier poursuivant qui prouve que sa créance a été reconnue par le débiteur ou constatée par prononcé définitif. Si la condition prévue (dette reconnue par le débiteur ou constatée judiciairement) n'est pas réalisée, un paiement d'acomptes est exclu (ATF 130 III 720 consid. 2). Il s'agit d'un des volets concrets de la mise en oeuvre de la préférence qui est accordée au créancier gagiste par l'art. 806 CC, afin de, notamment, compenser la perte de temps induite par les délais devant être respectés dans le cadre de la procédure en réalisation de gage (DÉFAGO GAUDIN,  op. cit., n° 581).  

 

6.1.2.2. Contrairement aux règles déterminant le contenu de la gérance légale ordinaire (art. 17 s. ORFI), l'art. 94 ORFI ne distingue pas entre mesures ordinaires et mesures extraordinaires. Il faut toutefois appliquer par analogie l'art. 18 ORFI à la gérance légale limitée (ATF 64 III 197 consid. 2; arrêt 7B.32/2005 du 8 avril 2005 consid. 2). Cette norme autorise des mesures exceptionnelles nécessaires dans l'intérêt d'une bonne gestion de l'immeuble, telles l'introduction de procès et la prise de mesures impliquant des frais considérables (art. 18 ORFI; ATF 129 III 90 consid. 2.2; arrêt 5A_29/2012 du 26 mars 2012 consid. 3.1). Les mesures exceptionnelles se distinguent des mesures ordinaires énumérées à l'art. 17 ORFI quant à leur nature ou à leur coût (JEANDIN,  op. cit., p. 93). Cette application ne peut toutefois se faire que pour des mesures qui demeurent dans le cadre spécifique de l'art. 94 ORFI dont il ne saurait être question de modifier la portée (DÉFAGO GAUDIN,  op. cit., n° 507; JEANDIN,  op. cit., p. 94 s.; KREN KOSTKIEWICZ,  op. cit., n° 5 ad art. 94 ORFI). Plus précisément, s'agissant de la tenue de procès, seuls ceux répondant au critère de nécessité peuvent être menés; ils portent la plupart du temps sur les litiges en rapport avec les mesures entrant dans le cadre de la gérance légale à l'instar de la gestion des baux, des travaux à effectuer ou des contestations relatives aux frais courants. A l'inverse, les procès relatifs à des mesures ne ressortissant pas à la gérance légale ne peuvent pas être soutenus (arrêt 5D_172/2019 du 3 octobre 2019 consid. 1.3 et les références). Ainsi, l'application analogique de l'art. 18 ORFI à la gérance légale limitée ne vise en définitive rien d'autre qu'à assurer le respect d'une procédure permettant aux intéressés de s'exprimer au sujet de mesures importantes de gérance légale (DÉFAGO GAUDIN,  op. cit.,  loc. cit.).  

Dès lors, l'art. 18 ORFI s'applique par analogie aux mesures de gérance légale nécessaires selon l'art. 94 ORFI dès le moment où celles-ci consistent en la tenue de procès ou impliquent l'engagement de frais considérables (DÉFAGO GAUDIN,   op. cit., n° 507 ss; JEANDIN,  op. cit., p. 94 s.). Au vu du critère de la nécessité auquel la tenue du procès doit répondre, celle-ci doit viser, dans la gérance légale limitée, à percevoir les loyers (DÉFAGO GAUDIN,  op. cit., n° 557).  

 

6.2. En l'espèce, les immeubles en cause n'étaient soumis qu'à une gérance légale limitée. C'est sans violer les art. 94 et 18 ORFI que l'autorité de surveillance a confirmé le refus du gérant légal d'affecter les revenus des immeubles au paiement, d'une part, des sûretés en garantie des dépens dans la procédure d'appel contre le jugement prononçant la mainlevée définitive des oppositions formées par la recourante n° 1 dans les poursuites en réalisation de gage intentée par l'intimée n° 1, et, d'autre part, des honoraires d'avocat. Ces dettes n'entrent pas dans celles qui doivent être payées dans la gérance légale limitée, telles que visées par l'art. 94 ORFI, dont l'art. 18 ORFI appliqué par analogie ne permet pas d'étendre le contenu. Les actes qui en sont à l'origine ne constituent pas des mesures conservatoires urgentes visées par ces dispositions, soit celles assurant l'entretien ou la préservation des immeubles, ou l'encaissement de loyers.  

En soutenant le contraire, notamment en s'offusquant du fait que ce soit leur propre défenderesse à l'action au fond qui puisse avoir mainmise sur les loyers dont elles ont besoin pour poursuivre leur procédure en libération de dette contre elle et qu'elles ne puissent plus gérer leurs biens comme elles le veulent, les recourantes perdent de vue que le but de la gérance légale limitée est précisément de percevoir les revenus de l'immeuble au profit du créancier gagiste. Il s'agit d'un privilège qui lui revient sur la base du droit matériel (art. 806 CC) et la mise sous gérance légale d'un immeuble a, en qualité d'acte de puissance publique, par essence l'effet de priver le propriétaire du droit de gérer son patrimoine de la manière dont il l'entend. Le fait que les recourantes n'aient ni fortune ni revenus autres que les loyers pour soutenir ce type de procès relève de leur propre choix antérieur de gestion de leurs actifs; cet élément n'est d'aucune pertinence pour apprécier les mesures qui entrent dans la domaine de la gestion légale limitée. Les sociétés immobilières qui ont conclu des emprunts importants pour mener leurs activités commerciales, qui n'ont d'autres sources de revenus que leurs loyers et qui ne constituent pas de réserves, sont exposées à la situation telle que celle dans laquelle se trouvent les recourantes en cas de mise en poursuite du créancier gagiste. Il n'y a aucun motif de s'écarter des buts et des principes de la gérance légale en raison de la gestion de ces entités. 

Il suit de là que les griefs de violation des art. 94 et 18 ORFI, accessoirement des art. 102 al. 3 LP et 16 ss OAOF que les recourantes invoquent également sans toutefois exposer les arguments qu'elles entendent en tirer, doivent être rejetés. 

 

7.  

En définitive, le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis solidairement à la charge de recourantes qui succombent (art. 66 al. 1 et et 5 LTF). Celles-ci verseront solidairement à l'intimée n° 1 le montant de 7'000 fr. à titre d'indemnité de dépens (art. 68 al. 1 et 4 LTF). 

 

 

 Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :  

 

1.   

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 

 

2.   

Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourantes. 

 

3.   

Les recourantes verseront solidairement le montant de 7'000 fr. à l'intimée n° 1 à titre d'indemnité de dépens. 

 

4.   

Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Office des poursuites de Genève et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites. 

 

 

Lausanne, le 6 mai 2020 

 

Au nom de la IIe Cour de droit civil 

du Tribunal fédéral suisse 

 

Le Président : Herrmann 

 

La Greffière : Achtari