Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_194/2019
Sentenza del 1° luglio 2020
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Kiss, Presidente,
Hohl, May Canellas,
Cancelliere Piatti.
Partecipanti al procedimento
A.________,
ricorrente,
contro
B.________,
patrocinato dall'avv. Francesco Adami,
opponente.
Oggetto
mandato,
ricorso contro la sentenza emanata il 12 marzo 2019 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino (12.2014.91).
Fatti
A.
A.a. Nel corso dell'estate 2009 B.________, proprietario di un fondo nel Comune di Valcolla, ha incaricato uno studio di ingegneria di allestire un piano di mutazione per il suo frazionamento in tre parti: una di 10'692 m2, un'altra di 500 m2 su cui sorge un edificio abitato da anni dal cognato e la terza di 1000 m2 su cui sono situati tre rustici da vendere a C.________. Il notaio avvocato A.________ è stato incaricato della rogazione dell'atto di compravendita.
Il 18 novembre 2009 la Sezione dell'agricoltura del Dipartimento delle finanze e dell'economia del Cantone Ticino ha comunicato al predetto studio di ingegneria che non era possibile approvare il frazionamento per quanto attiene a l secondo fondo, poiché l'edificio che vi sorge risulta censito quale stalla/fienile fuori uso e necessitava quindi di una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione. Il 14 dicembre 2009 il citato scritto è stato trasmesso al notaio, che ha rogato l'atto di compravendita con un prezzo di vendita di fr. 455'000.-- il 19 dicembre seguente. Nel mese di febbraio 2010, nonostante l'impossibilità di iscrivere l'atto pubblico a registro fondiario sulla base del predetto piano di mutazione, il notaio è stato autorizzato dall'acquirente a versare al venditore una quota (fr. 250'000.--) di tale prezzo. Il 16 settembre 2010 è stato fatto allestire un nuovo piano di mutazione, con cui è stato scorporato solo il fondo oggetto della compravendita, sulla cui base il notaio ha chiesto il 22 novembre 2010 l'iscrizione del frazionamento e del trapasso di proprietà. Un mese dopo l'avv. A.________ ha fatto accreditare sul conto di B.________ fr. 121'496.30, con l'indicazione che si trattava del saldo del prezzo di vendita. Nel frattempo il legale si era pure occupato della pratica tendente al rilascio della licenza edilizia in sanatoria e della procedura contravvenzionale sorta in seguito alla costruzione abusiva. Nell'importo trattenuto era inclusa, per tutto quanto oltrepassa la rogazione in senso stretto, una parcella legale di fr. 47'331.--, che B.________ ha ritenuto eccessiva.
A.b. Con sentenza 10 aprile 2014 il Pretore della giurisdizione di Locarno Città ha integralmente accolto la petizione 12 luglio 2011 incoata nei confronti dell'avv. A.________ con cui B.________ ha chiesto la restituzione di fr. 31'346.35. Il Pretore ha ritenuto che il legale aveva diritto a una rimunerazione per le sue prestazioni (incluse le spese) di soli fr. 14'416.90, ragione per cui dall'importo trattenuto di fr. 47'331.--, avrebbe dovuto restituire fr. 32'914.10, oltre a un importo risarcitorio di fr. 500.--. Tuttavia, poiché all'inizio della causa l'attore aveva postulato una somma inferiore, gli ha unicamente accordato tale montante. Ha ritenuto che il legale ha eseguito in modo carente il mandato, svolgendo dopo la fine di gennaio 2010 attività inutili, poiché avrebbe dovuto accorgersi che per ottenere l'iscrizione della compravendita a registro fondiario bastava procedere allo scorporamento del solo mappale venduto e che l'ottenimento di una licenza in sanatoria per un rustico fuori dalla zona edificabile e riattato abusivamente non era possibile.
B.
Con sentenza 12 marzo 2019 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha parzialmente accolto l'appello del convenuto, riducendo a fr. 30'095.70 l'importo che questi deve restituire all'attore. La Corte cantonale ha confermato che "un legale mediamente prepa rato" avrebbe dovuto accorgersi al più tardi alla fine del mese di gennaio 2010 dell'impossibilità di ottenere una licenza edilizia per cambio di destinazione, ma ha negato che tutte le prestazioni eseguite posteriormente a tale data fossero da depennare forfettariamente dalla nota di onorario. Ha quindi riconosciuto all'appellante un ulteriore onorario complessivo di fr. 2'450.--, oltre a fr. 144.-- di spese, per le osservazioni alla notifica di contravvenzione del 26 maggio 2010 e per l'istanza di iscrizione del frazionamento, giungendo in ragione del supplemento del 20 % concordato dalle parti e dell'IVA a una retribuzione totale di fr. 17'735.30.
C.
Con ricorso in materia civile del 29 aprile 2019 l'avv. A.________, previo conferimento dell'effetto sospensivo al gravame, postula l'annullamento della sentenza di appello e, in via principale, il rinvio della causa al Tribunale d'appello per nuova decisione. In via subordinata chiede, in riforma della sentenza impugnata, la reiezione della petizione. Lamenta innanzi tutto una violazione degli
Con risposta 21 maggio 2019 B.________ si è rimesso al giudizio del Tribunale federale per quanto concerne la composizione dell'autorità inferiore e propone di respingere nel merito il ricorso.
La Corte cantonale si è espressa con osservazioni 22 maggio 2019 sulla questione della composizione del collegio giudicante.
L'11 giugno 2019 il ricorrente ha spontaneamente replicato a quest'ultima determinazione.
La Presidente della Corte adita ha respinto la domanda di conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso con decreto de l 18 giugno 2019.
Diritto
1.
Il ricorso in materia civile, presentato dalla parte soccombente nella procedura cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF), tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF) e volto contro una sentenza finale (art. 90 LTF) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 LTF) in una causa civile (art. 72 cpv. 1 LTF) con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF), è in linea di principio ammissibile.
2.
Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'
3.
3.1. Il ricorrente lamenta innanzi tutto una violazione degli
Nelle proprie osservazioni l'autorità inferiore indica che il suo Presidente ha una conoscenza di lunga data con il ricorrente dovuta al servizio militare e a una loro saltuaria frequentazione. Il Presidente si era quindiescluso dalla procedura per motivi di opportunità al fine di escludere un'apparenza di prevenzione. A sostituirlo è stato chiamato un altro giudice ordinario della Sezione civile del Tribunale di appello ticinese, appartenente a un'altra Camera conformemente agli art. 42 cpv. 6 e 45 cpv. 1 della legge ticinese di organizzazione giudiziaria (LOG/TI; RL 177.100). Del resto, continua la Corte cantonale, tale prassi era nota al ricorrente, poiché in più occasioni sono state emesse delle sentenze con una composizione della Camera diversa da quella ordinaria in cause che lo riguardavano come patrocinatore. A comprova di tale affermazione ne cita 2 emanate nel 2017.
Nella replica il ricorrente esterna il proprio stupore, contesta l'esistenza di rapporti tali da giustificare un'astensione e indica di avere difeso una decina d'anni fa un imputato in processo penale per assassinio che era " copresieduto" dal giudice ora astenutosi, nonostante i frequenti contatti intercorsi in quel periodo. Asserisce di avere pure prestato servizio militare con il giudice sostituente che conosce dai tempi dell'università e di essere convinto che, nonostante l'esistenza di contatti personali o frequentazioni, un magistrato è in grado di mantenere l'oggettività imposta dalla funzione ricoperta.
3.2. Giusta l'art. 30 cpv. 1 Cost. nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. Tale regolamentazione ha lo scopo di evitare che tribunali siano costituiti unicamente per giudicare un caso specifico. Non deve nemmeno essere possibile influenzare la giurisprudenza nel singolo caso tramite una scelta mirata dei giudici che fanno parte del collegio giudicante. Ogni composizione di quest'ultimo, che non può essere giustificata da motivi oggettivi, viola la garanzia del giudice naturale nel senso dell'art. 30 cpv. 1 Cost. (DTF 144 I 37 consid. 2.1).
Si presuppone l'esistenza di un motivo oggettivo, se la composizioneè fondat a su motivi ragionevoli, che tendono a una adeguata e tempestiva evasione della causa. Motivi oggettivi sono compatibili con motivazioni personali, che risiedono nella persona del giudice. Non sono invece leciti motivi che non nascono dalla preoccupazione di assicurare un corretto svolgimento del procedimento, ma che mirano ad istituire in modo manipolativo un determinato collegio giudicante al fine di raggiungere in un caso specifico il risultato desiderato. Il diritto costituzionale ad essere giudicato da un tribunale regolarmente costituito non esclude un certo apprezzamento sia per quanto concerne la composizione del collegio sia nella scelta di far capo a giudici supplenti. Il collegio va tuttavia formato, quando sempre è possibile, sulla base di criteri oggettivi (DTF 144 I 37 consid. 2.1; 137 I 340 consid. 2.2.1). Il diritto costituzionale in discussione include il diritto di conoscere i giudici che hanno partecipato all'emanazione della decisione, informazione che può risultare dal rubrum di quest'ultima (sentenza 6B_671/2018 del 15 ottobre 2019 consid. 1.5.2).
3.3. In concreto non è innanzi tutto ravvisabile alcuna violazione del diritto di essere sentito del ricorrente, atteso che non esiste alcun obbligo di comunicare in modo anticipato la composizione della Corte statuente (DTF 144 I 37 consid. 2.3.3). Le parti hanno potuto apprenderla con la notifica della decisione impugnata. La mancata conoscenza anticipata del nominativo del giudice proveniente da un'altra Camera ha unicamente per conseguenza che esse hanno la facoltà di potersi eventualmente prevalere di un motivo di ricusazione contro quest'ultimo nella procedura innanzi al Tribunale federale (sentenza 6B_671/2018 del 15 ottobre 2019 consid. 1.5.2). Nel gravame in esame il ricorrente non adduce tuttavia alcun motivo di ricusa, indicando addirittura nella propria replica che "non è questa la sede per esporli".
Non è neppure possibile ritenere irragionevole il motivo di astensione del Presidente della Camera indicato nella risposta al ricorso, atteso che del resto lo stesso ricorrente riconosce che vi è stato un periodo di "fre quenti contatti" nell'ambito della giustizia militare. Come indicato nella risposta della Corte cantonale, giusta l'art. 42 cpv. 6 LOG/TI "quando le circostanze lo richiedono o nel caso in cui ciò sia necessario per far fronte al carico di lavoro, all'interno delle Sezioni di diritto civile e di diritto pub blico, ogni giudice collabora con le Camere di cui non è membro" e che in virtù dell'art. 45 cpv. 1 LOG/TI ogni Camera si completa in primo luogo con altri membri della Sezione. Il Giudice subentrante è pacificamente parte di una Camera "sorella" di quella che ha emanato il giudizio impugnato e il Tribunale federale ha già avuto modo di osservare che una sostituzione come quella operata in concreto corrisponde ad un uso diffuso (sentenza 2D_49/2011 del 25 settembre 2012 consid. 3.6). La giurisprudenza più recente ritiene invero problematica una composizione della Corte basata unicamente sulla disponibilità e sul carico del lavoro dei magistrati, priva di criteri trasparenti, verificabili e definiti anticipatamente che limitano in modo oggettivo le possibilità di costituire il collegio giudicante, ma ha pur sempre considerato che un tale modo di procedere può costituire una soluzione provvisoria fintantoché non vengano prese le disposizioni di oggettivazione auspicate dalla giurisprudenza (sentenza 6B_671/2018 del 15 ottobre 2019 consid. 1.5.3 con rinvii).
Giova infine aggiungere che il ricorrente non contesta che nelle cause che lo riguardavano quale patrocinatore la Camera in questione abbia in periodi recenti statuito più volte senza il suo Presidente. Ne segue, come indicato dall'autorità inferiore, che egli non poteva essere sorpre so che ciò fosse accaduto anche nel caso in esame. La buona fede processuale, il cui rispetto è peraltro invocato nel ricorso, gli avrebbe quindi imposto, qualora avesse ritenuto che un collegio giudicante privo del Presidente della Camera fosse frutto di una composizione viziata, di intervenire presso l'autorità inferiore prima dell'emanazione della sentenza e non attendere l'esito dell'appello per poi prevalersi delle garanzie costituzionali, che pretende essere state lese, unicamente in sede di ricorso. Ne segue che la censura va respinta.
4.
4.1. Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). A questi appartengono sia le constatazioni concernenti le circostanze relative all'oggetto del litigio sia quelle riguardanti lo svolgimento della procedura innanzi all'autorità inferiore e in prima istanza, vale a dire gli accertamenti che attengono ai fatti procedurali (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1 con riferimenti). Il Tribunale federale può unicamente rettificare o completare l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore, se esso è manifestamente inesatto o risulta da una violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF (art. 105 cpv. 2 LTF). "Manifestamente inesatto" significa in questo ambito "arbitrario" (DTF 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5).
La parte che critica la fattispecie accertata nella sentenza impugnata deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 140 III 264 consid. 2.3, con rinvii). Essa deve spiegare in maniera chiara e circostanziata in che modo queste condizioni sarebbero soddisfatte (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1, con rinvii). Se vuole completare la fattispecie deve dimostrare, con precisi rinvii agli atti della causa, di aver già presentato alle istanze inferiori, rispettando le regole della procedura, i relativi fatti giuridicamente pertinenti e le prove adeguate (DTF 140 III 86 consid. 2). L'eli minazione del vizio dev'essere determinante per l'esito del procedimento (DTF 137 III 226 consid. 4.2). Se la critica non soddisfa queste esigenze, le allegazioni relative a una fattispecie che si scosta da quella accertata non possono essere prese in considerazione (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1).
4.2. In concreto il ricorrente narra e completa per un ventina di pagine, riproducendo pure immagini dei documenti originali, la fattispecie riportata nella sentenza impugnata, ma non formula alcuna censura contro i fatti accertati dalla Corte cantonale che soddisfa le predette - severe - esigenze di motivazione. Manca in particolare qualsiasi indicazione sulla rilevanza ai fini del presente giudizio delle completazioni fatte. Ne segue che la presente sentenza si fonda sulla fattispecie risultante dalle constatazioni effettuate dalla Corte di appello.
5.
5.1. Il ricorrente lamenta una violazione dell'art. 311 cpv. 1 CPC e del suo diritto di essere sentito nell'accezione dell'obbligo di motivazione della Corte cantonale, perché questa non avrebbe fornito "la spiega zione nel dettaglio sul motivo per cui una censura sia stata giudicata insufficiente, incomprensibile e non idonea ad essere presa in considerazione, siccome non chiara". Nel capitolo 3.1, intitolato "Le censure ritenute a torto inam missibili a dipendenza di un'arbitraria applicazione dell'art. 311 cpv. 1 CPC - mancanza di motivazione - violazione del diritto di essere sentito", egli elenca una serie di argomentazioni che avrebbe sollevato nell'appello.
5.2. Giusta l'art. 310 CPC con un appello possono essere censurati l'errata applicazione del diritto (lett. a) e l'errato accertamento dei fatti (lett. b). All'appellante spetta motivare il proprio appello (art. 311 CPC) e cioè dimostrare il carattere erroneo dei considerandi impugnati. Per soddisfare tale esigenza non basta che egli rinvii agli argomenti sollevati in prima istanza né che proponga delle critiche generiche della decisione impugnata. La motivazione dev'essere sufficientemente esplicita affinché la Corte di appello la possa capire agevolmente, ciò che presuppone un'indicazione precisa dei passaggi contestati e degli atti di causa su cui l'appellante basa la sua critica (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1). L'appellante deve confrontarsi con i considerandi della sentenza di primo grado e non può segnatamente limitarsi a semplicemente riproporre gli argomenti presentati innanzi al primo giudice (sentenza 4A_174/2017 del 1° settembre 2017 consid. 4.4.2.4). La procedura di seconda istanza si caratterizza dal fatto che vi è già stata una valutazione giudiziale della lite, motivo per cui spetta all'appellante mostrare sulla base dei fatti accertati o delle conseguenze giuridiche trattene, le ragioni per cui le considerazioni del primo giudice non possono essere mantenute (sentenza 4A_397/2016 del 30 novembre 2016 consid. 3.1).
La giurisprudenza ha dedotto dal diritto di essere sentito garantito dall'art. 29 Cost. il diritto ad ottenere una decisione motivata. Il destinatario della decisione e ogni interessato deve poterla comprendere e poterla impugnare con cognizione di causa e l'istanza di ricorso even tualmente adita deve poter esercitare pienamente il suo controllo. Per soddisfare tale esigenza è sufficiente che l'autorità menzioni almeno brevemente i motivi che l'hanno portata alla sua decisione. Non ha per contro l'obbligo di esporre e discutere tutti i fatti, mezzi di prova e censure invocate dalle parti, ma può limitarsi a quelli che possono essere ritenuti, senza arbitrio, pertinenti (DTF 142 II 154 consid. 4.2, con rinvii).
5.3. In concreto il ricorrente, pretendendo una "spiegazione nel detta glio", amplia in maniera del tutto ingiustificata l'estensione dell'obbligo di motivazione delle decisioni imposto alle autorità dalla Costituzione. Questo, come risulta da una semplice lettura della sentenza impugnata, è stato soddisfatto.
Il ricorso va pure disatteso con riferimento alla pretesa violazione dell'art. 311 cpv. 1 CPC. Da un lato il ricorrente pare misconoscere il contenuto della sentenza impugnata, dandone una lettura del tutto soggettiva. Infatti quando ad esempio annovera fra le argomentazioni a torto ritenute inammissibili dalla Corte cantonale, riproducendola per este so, quella secondo cui la procedura edilizia non avrebbe potuto essere evitata con il ripiego su un'altra modalità di frazionamento, egli pare non avvedersi che essa è stata trattata nel consid. 8 della sentenza impugnata. D'altro canto, insistendo nell'asserire di avere agito diligentemente e di non avere commesso alcun errore professionale, egli sembra a torto equiparare la mancata condivisione della sua posizione con un'errata applicazione del CPC. La questione attinente alla corretta esecuzione del mandato verrà esaminata nel considerando che segue.
6.
Quale mandatario l'avvocato è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli (art. 398 cpv. 2 CO). Qualora violi i suoi obblighi di diligenza e fedeltà, egli non risponde solo del danno che causa (DTF 134 III 534 consid. 3.2.2; 127 III 357 consid. 1b con rinvii), ma può pure vedersi ridotta la mercede. Se il risultato della carente esecuzione del mandato è del tutto inutilizzabile per il mandante, quest'ultimo non deve alcuna mercede al mandatario. Il diritto del mandante alla riparazione del danno e il diritto a una riduzione della retribuzione del mandatario sono cumulabili (sentenze 4A_412/2019 del 27 aprile 2020 consid. 8.3.1 e 4A_444/2019 del 21 aprile 2020 consid. 3; DTF 124 III 423 consid. 3c).
Anche se non è tenuto a fornire un risultato, il mandatario deve compiere la sua attività secondo le regole dell'arte. Non risponde tuttavia dei rischi specifici inerenti alla formazione e al riconoscimento di un'opinione giuridica determinata. Da questo punto di vista egli esercita un'attività a rischio, di cui occorre tenere conto dal profilo del diritto della responsabilità civile. L'avvocato non può in particolare essere ritenuto responsabile per ogni misura od omissione che a posteriori risulta essere la causa del danno o che avrebbe potuto impedirlo (sentenza 4A_693/2014 del 4 febbraio 2016 consid. 3). Il grado di diligenza richiesto al mandatario non va determinato una volta per tutte, ma va stabilito in base alle capacità, alle conoscenze specifiche e alle attitudini di quest'ultimo che il mandante conosceva o avrebbe dovuto conoscere. Determinanti sono le circostanze del caso concreto. Sapere se il modo di agire di un avvocato va o no qualificato come conforme al suo dovere di diligenza risulta da una ponderazione tra il rischio generato dalla professione esercitata, da un lato, e le competenze autoritativamente certificate, dall'altro (DTF 134 III 534 consid. 3.2.2; 127 III 357 consid. 1c).
6.1. La Corte cantonale ha fatto proprio il convincimento del Pretore secondo cui "un legale mediamente preparato" si sarebbe accorto di non poter ottenere una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione al più tardi alla fine di gennaio 2010, quando gli erano noti tutti gli elementi necessari ad una valutazione della fattispecie. Il quadro legislativo descritto nella sentenza di primo grado escludeva la possibilità di un cambiamento di destinazione di edifici rurali. Ciò, aggiunge l'autorità inferiore, indipendentemente dall'assenza di un'informazione in tal senso da parte del tecnico comunale o del geometra, ricordato inoltre che fra le competenze dell'autorità comunale non rientra l'autorizzazione di edificazioni fuori zona.
6.2. Il ricorrente afferma che non può essergli imputata alcuna responsabilità per non "avere colto da subito" la presenza di una tematica insormontabile concernente il rustico in questione. Sostiene che una licenza edilizia in sanatoria non presuppone un abuso e che l'agire delle parti e delle autorità ha interrotto il nesso causale, in particolare alla luce della poca chiarezza delle missive della Sezione dell'agricoltura. Contrariamente a quanto sarebbe arbitrariamente indicato nella sentenza impugnata, la domanda di rilascio della licenza edilizia non sarebbe già stata inoltrata il 7 giugno 2010, ma egli l'avrebbe consegnata personalmente ai rappresentati del municipio dopo aver fatto apportare le modifiche chieste dall'ufficio tecnico comunale "per portare a buon fine la pratica". Nega che il quadro giuridico fosse chiaro: come risulterebbe da un'interpellanza inoltrata nel 2019 da un membro del Gran Consiglio ticinese, la situazione sarebbe ancora oggi incerta. Inoltre, essendo lo stabile inserito nell'inventario degli edifici fuori zona edificabile, non sarebbe stato "a priori esente da chances circa un cambiamento di destinazione".
6.3. In concreto, il ricorrente non può essere seguito quando ritiene che dalla comunicazione - avvenuta nel mese di dicembre 2009 e confermata il gennaio seguente - di un cambiamento di destinazione di un edificio situato fuori dalla zona edificabile, censito quale stalla/fienile fuori uso, effettuato senza una licenza edilizia, egli non poteva desumere l'esistenza di un rustico riattato abusivamente ed agire di conseguenza. Prima di intraprendere ulteriori passi, avrebbe quindi dovuto, quale avvocato, consultare le pertinenti disposizioni legali concernenti le modifiche di edifici fuori dalla zona edificabile, segnatamente gli art. 24 segg. della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT) e l'art. 39 dell'Ordinanza sulla pianificazione del territorio (OPT) al fine di inquadrare la situazione dal profilo giuridico. Il ricorrente non afferma di averlo fatto né che da un tale esame sarebbero emersi elementi che lasciavano intravvedere una reale possibilità di ottenere una licenza edilizia in sanatoria. Il ricorrente non poteva nemmeno confidare sul fatto che delle persone senza formazione giuridica, quale il suo mandante, il Comune o i tecnici coinvolti lo illuminassero.
A tale proposito giova rilevare che, come incontestatamente indicato nella sentenza impugnata, il comportamento dell 'autorità comunale o dei suoi impiegati è del tutto irrilevante poiché, trattandosi di un edificio fuori dalla zona edificabile, competeva al Cantone stabilire se una licenza edilizia potesse essere rilasciata. Come risulta pure dalla giurisprudenza di questo Tribunale, anche un - semplice - cittadino dev'essere a conoscenza di tale fatto e non può invocare il principio della buona fede o prevalersi di altre assicurazioni fornite dall'autorità comunale (cfr. sentenza 1C_403/2008 del 23 ottobre 2008 consid. 3.3, riprodotto in RtiD 2009 I 208). Del resto, il ricorrente continua a riferirsi all'agire della Sezione dell'agricoltura, che fa parte del Dipartimento delle finanze e dell'economia, ma non afferma di aver ricevuto delle assicurazioni da parte dell'autorità cantonale competente in materia di licenze edilizie, e cioè dal Dipartimento del territorio (art. 2 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della legge edilizia ticinese).
Ne segue che la conclusione della sentenza impugnata secondo cui il ricorrente non ha correttamente eseguito l'intero mandato affidatogli non viola il diritto federale. Il fatto di aver ricevuto ancora il 15 febbraio 2010 dall'opponente il mandato di "assisterlo nella pratica edilizia" non è manifestamente idoneo a dimostrare il contrario. A tale proposito il ricorrente mischia, riferendosi peraltro inammissibilmente alla sentenza di primo grado, la questione del rilascio della licenza edilizia e con la procedura di contravvenzione e pare quindi non avvedersi del fatto che la Corte cantonale gli ha riconosciuto una retribuzione (incluso il rimborso delle spese) per il lavoro svolto in quest'ultima procedura. Altrettanto inconferente ai fini del presente giudizio si rivela il richiamo "alla clausola liberatoria nel rogito (esclusione di responsabilità) ", in cui ha reso attento le parti che la procedura di frazionamento in corso non era ancora stata autorizzata. Al ricorrente non viene infatti rimproverato di avere proposto tale frazionamento irrealizzabile in tre fondi, ma di non aver direttamente ripiegato, una volta emersa l'impraticabilità di tale modo di procedere, sulla soluzione (lo scorporamento del solo mappale venduto) che ha poi permesso di iscrivere a registro fondiario il trapasso di proprietà.
7.
Da quanto precede discende che il - prolisso - ricorso si rivela, nella misura in cui è ammissibile, infondato e come tale va respinto. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico del ricorrente, che rifonderà all'opponente fr. 2'500.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione alle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 1° luglio 2020
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: Kiss
Il Cancelliere: Piatti