Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_152/2025
Arrêt du 2 mai 2025
I
Composition
M. le Juge fédéral Hurni, Président.
Greffière: Mme Monti.
Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
demandeurs et recourants,
contre
C.________ SA,
représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat,
défenderesse et intimée.
Objet
bail à loyer; irrecevabilité manifeste (motivation défaillante),
recours contre l'arrêt rendu le 10 février 2025 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/15474/2022; ACJC/196/2025).
Faits :
A.
A.a. L'appartement dont il va être question est situé au deuxième étage d'un immeuble (route...) construit en 2004 sur la parcelle n°... de la commune genevoise de Vernier. Le coût approximatif des travaux de cet édifice s'est élevé à 1'208'550 fr.
Ce terrain comprenait déjà trois bâtiments d'habitation érigés dans les années 1946-1960. Le tout appartenait à la société immobilière D.________ (SI D.________), jusqu'au 17 juillet 1998. E.________ a acquis un tiers des actions de cette entité en 1989, puis en est devenu l'actionnaire unique en 1994. En 1998, dite société a été liquidée; E.________ est alors devenu propriétaire en son nom de la parcelle précitée.
En juillet 2020, alors qu'il réorganisait son patrimoine en vue de sa succession, E.________ a cédé en bloc l'ensemble de son parc immobilier à C.________ SA, dont il est l'actionnaire unique et administrateur. Selon le contrat de transfert de patrimoine daté du 18 juin 2020, le prénommé a apporté un actif net de 20'687'776 fr. à cette société anonyme; en contrepartie, il a reçu 1'000'000 actions nominatives.
A.b. Alors qu'il était entendu par le tribunal le 6 novembre 2023, E.________ a expliqué que le prix de la cession lors de la liquidation de la SI D.________ en 1998 était celui admis par l'administration fiscale; quant au prix du transfert en 2020, il résultait d'un
ruling obtenu auprès du fisc de trois cantons. Ces prix ne correspondaient pas au prix du marché.
A.c. Le 21 juin 2022, C.________ SA en qualité de bailleresse a conclu un contrat de bail à loyer avec les (co) locataires A.________ et B.________ concernant l'appartement précité (A.a
supra). Le bail, initialement valable du 15 juillet 2022 au 31 juillet 2023, devait ensuite se renouveler tacitement d'année en année. Le loyer annuel, charges non comprises, a été initialement fixé à 35'760 fr. [ou 2'980 fr./mois, réd.]. Les locataires devaient fournir une garantie de loyer de 9'660 fr.
Sur le plan visé par la police des constructions et produit par la bailleresse, l'appartement s'étend sur 6 pièces pour une surface de 130 m2; il comprend un séjour de 25 m2, une cuisine de 11 m2, trois chambres (faisant respectivement 14 m2, 12,1 m2 et 9 m2), une salle de bains avec WC (équipée d'une machine à laver le linge et d'un sèche-linge), un WC séparé, un balcon ainsi qu'une mezzanine de 35 m2 dotée de deux velux et disposant d'un vide sur le séjour.
Selon la fiche descriptive remplie par la régie représentant la bailleresse, l'appartement comprend 6,5 pièces pour une surface de 113 m2.
Selon l'avis de fixation du loyer initial, le précédent locataire s'acquittait d'un loyer annuel identique, soit 35'760 fr., charges non comprises.
Avant de conclure le bail, les locataires avaient visité l'appartement en présence de l'ancien locataire; par courriel du 13 juin 2022, ils avaient informé la régie que cet objet leur avait beaucoup plu.
Entendue par le tribunal de première instance, la locataire A.________ a admis qu'aucune cave, respectivement aucun local destiné aux vélos ou aux poussettes, ne leur avait été promis; toutefois, elle et son colocataire s'attendaient à disposer d'une cave, et à pouvoir entreposer une poussette. Une buanderie ne leur avait pas été promise lors de la visite des locaux, non plus qu'un terrain de jeux.
A.d. Par courriel du 4 novembre 2022 destiné à la régie, les locataires se sont plaints de problèmes de chauffage; ils ont mentionné une température de 17° [Celsius, réd.].
Le 28 novembre 2022, ils ont indiqué à la régie que les radiateurs, tièdes, refroidissaient dès 17:00 environ; la mezzanine atteignait au maximum 18° pendant la journée, et 17° la nuit. L'air froid entrait par les lucarnes, qui "fuyaient": celles-ci étaient pleines de condensation.
A l'audience du 6 novembre 2023, la bailleresse a reconnu la problématique du chauffage, qu'elle attribuait à l'incompétence du chauffagiste. Des réglages avaient cependant permis de résoudre ce problème; de fait, après intervention, la société F.________ SA avait confirmé à la régie le 6 mars 2023 que les températures étaient bonnes.
B.
B.a. Par requête du 5 août 2022, déclarée non conciliée et portée le 30 janvier 2023 devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, les locataires ont contesté le loyer initial.
Ils ont demandé préalablement un calcul de rendement net.
Principalement, ils entendaient faire fixer le loyer de l'appartement à 1'500 fr./mois, charges non comprises, respectivement faire condamner la bailleresse à leur restituer le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5 % l'an dès la date moyenne, et faire ramener la garantie à trois mois du loyer ainsi fixé, le solde étant libéré en leur faveur.
Ils ont notamment allégué que l'appartement n'offrait pas 6,5 pièces comme annoncé, mais 3 chambres, une cuisine ouverte de 9 m2 et 2 espaces ouverts de 20 m2 (salon) et 33 m2 (mezzanine). 40 % environ de la surface avait une hauteur inférieure à 2,20 mètres. Aussi n'était-il pas possible de placer des placards normaux; seule la moitié de cette surface pouvait être retenue comme surface habitable. Par ailleurs, les matériaux de l'appartement (parquets, moquettes) étaient très usés, et son équipement très simple: il n'y avait pas de cave (mais un espace clos de 1,30 m2 dans l'abri anti-aérien) ni de buanderie, ni d'espace de stationnement ou d'abri pour les vélos, ni de terrain de jeux. Une température ambiante de 18° pouvait difficilement être atteinte en hiver.
Dans sa réponse, la bailleresse a conclu au rejet de la demande.
Un deuxième échange d'écritures a eu lieu. Les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.
Le 6 novembre 2023, les locataires ont encore modifié leurs conclusions dans le cadre des débats d'instruction: le loyer de leur appartement devait être fixé à 500 fr./mois; par ailleurs, il devait être réduit de 30 % depuis l'entrée dans les locaux jusqu'à fin février 2023, car le chauffage ne fonctionnait pas durant cette période.
Le tribunal a procédé à une inspection locale le 29 janvier 2024. Il a notamment constaté que l'immeuble n'avait pas d'ascenseur. Son hall était bien entretenu. Dans l'appartement des locataires, la cuisine était semi-fermée; elle était entièrement équipée, y compris d'un lave-vaisselle, et le réfrigérateur avait une grandeur standard. L'aménagement de la cuisine était standard, sans particularité, tout comme celui des salles d'eau. L'état général était bon. Le balcon, par contre, était en relatif mauvais état: sa peinture s'était écaillée. Quant à la mezzanine, elle était grande. Partout, il était possible de se tenir debout. La moquette n'était ni neuve, ni en mauvais état.
L'audience des plaidoiries finales a eu lieu le 11 mars 2024. Les locataires ont demandé que le loyer soit fixé à 894 fr./mois; ils ont aussi requis une réduction de 30 % pour les problèmes de chauffage.
Le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a rendu son jugement le 13 mai 2024. Il a fixé le loyer annuel à 29'472 fr. charges non comprises [soit 2'456 fr./mois, réd.] pour cet appartement de 6 pièces situé au deuxième étage de l'immeuble sis route... à Vernier. Cette autorité a aussi condamné la bailleresse C.________ SA à verser aux deux locataires le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5 % l'an dès l'entrée en force du jugement; elle a réduit la garantie à trois mois du loyer ainsi fixé, soit à 7'368 fr., en ordonnant la libération du solde en faveur des deux locataires. Elle a encore réduit de 10 % le loyer entre le 4 novembre 2022 et le 28 février 2023.
B.b. La Cour de justice genevoise, par sa Chambre des baux et loyers, a statué sur appel et appel-joint le 10 février 2025. Elle a confirmé cette décision dans son intégralité.
C.
Le 20 mars 2025, les locataires A.________ et B.________ ont interjeté en leur nom personnel un "recours en matière civile" auprès du Tribunal fédéral. Ils prient cette autorité de déclarer leur recours recevable. Sur le fond, ils sollicitent un nouveau calcul de leur loyer, "tenant compte des caractéristiques réelles du logement, en particulier du nombre effectif de pièces et des données statistiques pertinentes"; selon leurs explications, le loyer "juste" devrait s'élever à 1'697 fr. 50/mois pour cet appartement de 4,5 pièces, et non de 6 pièces, soit "bien en deça" des 2'456 fr. retenus dans l'arrêt sur appel; ce chiffre résulte de la moyenne entre les statistiques valant pour la commune de Vernier en 2022 et celles concernant tout le canton de Genève pour cette même année, bien qu'elles reflètent "moins bien la réalité". L'arrêt sur appel devrait être annulé quant au calcul du loyer initial; la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise devrait aussi prendre en compte l'éventuel remboursement du trop-perçu, avec intérêts au taux légal de 5 % dès le 15 juillet 2022, ajuster la garantie de loyer à "trois mensualités", "avec libération du solde", et enfin mettre l'intégralité des frais de procédure et dépens à la charge des "intimés" [sic!, recte: de la bailleresse/intimée]. En tous les cas, les locataires/recourants se réservent le droit d'apporter la preuve des faits exposés dans leur écriture.
Le 24 mars 2025, soit tardivement, ils ont encore apporté des "clarifications" sur le recours déposé le 20 mars 2025. Ils entendait notamment "illustrer l'inadéquation des statistiques générales utilisées", en citant quelques faits "déjà connus [...] des instances précédentes".
Considérant en droit :
1.
On peut se demander si les locataires/recourants chiffrent suffisamment leurs conclusions quant à leur demande de loyer initial.
De toute façon, ni leur recours, qu'ils classent eux-mêmes dans la matière civile, ni d'ailleurs l'écriture ultérieure, n'expliquent à satisfaction de droit pour quelles raisons l'autorité de dernière instance cantonale aurait
in casu mal appliqué le droit fédéral (cf. art. 42 al. 2 LTF. Et ces écritures ne démontrent pas non plus à satisfaction de droit que l'appréciation des preuves, ou plus généralement l'établissement des faits, serait entaché d'arbitraire. Aucune violation manifeste du droit fédéral n'est à déplorer en l'espèce.
Aussi est-il en vain d'exciper, de façon purement appellatoire et sans motifs suffisants, de l'incompétence de la police des constructions pour définir le nombre exact de pièces : l'autorité précédente a expliqué que l'appartement litigieux était bien un 6 pièces genevois, et force est de constater que, autorité compétente ou pas pour définir le nombre exact de pièces, rien dans le recours ou l'écriture postérieure n'explique pourquoi ce raisonnement serait erroné; sa fausseté n'est au demeurant pas manifeste. Il est tout aussi inutile de plaider une mauvaise utilisation des données statistiques, ou encore de contester les chiffres affichés par les plans de construction. Encore une fois, sans chercher à contrer les motifs et le raisonnement articulés par l'autorité d'appel, les recourants ont beau jeu de simplement affirmer que "le loyer initial [...] a été fixé sur des bases erronées", dans l'espoir de provoquer "un réexamen conforme aux faits et aux dispositions légales" : le présent recours ne peut qu'être déclaré "manifestement irrecevable", vu sa motivation défaillante, ou "manifestement insuffisante" (cf. art. 108 al. 1 LTF).
En conséquence, les frais de la présente procédure seront solidairement laissés à la charge des locataires/recourants (
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est manifestement irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr, sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 2 mai 2025
Au nom de la I re Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Hurni
La Greffière : Monti