Aménagement du territoire et droit public des constructions

 

Bundesgericht 

Tribunal fédéral 

Tribunale federale 

Tribunal federal 

 

 

 

 

1C_322/2025  

 

 

Arrêt du 21 juillet 2026  

 

Ire Cour de droit public  

 

Composition 

MM. les Juges fédéraux 

Haag, Président, Chaix et Merz. 

Greffier : M. Alvarez. 

 

Participants à la procédure 

A.________ SA, 

représentée par Me Christoph Loetscher, avocat, 

recourante, 

 

contre  

 

B.________, 

C.________, 

tous les deux représentés par Me Damien Revaz, avocat, 

intimés, 

 

Commune de St-Gingolph, 

Administration communale, 

place de la Croix-Blanche 1, case postale 1, 

1898 St-Gingolph, 

représentée par Me Aba Neeman, avocat, 

Conseil d'État du canton du Valais, Palais du Gouvernement, 

place de la Planta 3, 1950 Sion. 

 

Objet 

Annulation d'une autorisation de construire, 

 

recours contre l'arrêt de la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais du 29 avril 2025 (A1 24 145). 

 

 

Faits :  

 

A.  

Les parcelles attenantes n ^os 411, 412 et 414, folio n° 3, du cadastre communal de Saint-Gingolph se trouvent au lieu dit "Le Croseau", sur un terrain en pente au sud du village, en lisière de forêt. Elles totalisent ensemble plus de 3'500 m ², dont quelque 640 m ² inclus dans |'aire forestière, le solde étant classé en zone de faible densité selon l'art. 97 du règlement communal des constructions (RCC) et le plan d'affectation des zones (ci-après: PAZ), adoptés par le Conseil général de Saint-Gingolph, le 14 juin 1993, et approuvés par le Conseil d'État du canton du Valais, le 28 septembre 1994. Ces biens-fonds sont la propriété de D.________.  

 

B.  

Le 19 novembre 2019, A.________ SA, société fondée par D.________ et dont il est président du conseil d'administration, a déposé auprès de la commune une demande d'autorisation pour la construction de cinq villas individuelles avec garages et deux piscines. Les services cantonaux consultés ont préavisé favorablement le projet. Le 20 avril 2020, le conseil communal a toutefois indiqué à la requérante avoir décidé de refuser ce projet, au motif qu'il ne s'intégrait pas dans le site et ne correspondait pas au besoin de la jeunesse locale. 

Le 25 mai 2020, A.________ SA s'est plainte du non-respect des délais de traitement de sa demande, de l'absence de mise à l'enquête publique et du défaut de décision susceptible de recours. La demande d'autorisation de construire a alors été mise à l'enquête par publication officielle du 19 juin 2020 et a notamment suscité l'opposition conjointe de B.________ et C.________, copropriétaires des parcelles voisines n ^os 410, 413 et 415.  

Par publication officielle du 4 décembre 2020, le conseil communal a notifié qu'en vertu des art. 27 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700) et 19 de la loi cantonale d'application de la LAT du 23 janvier 1987 (LcAT; RS/VS 701.1), il avait décidé de déclarer zone réservée pour une durée de cinq ans l'ensemble des zones à bâtir destinées à l'habitat sur le territoire de la commune, dont les parcelles n ^os 411, 412 et 414.  

 

C.  

Le 19 juillet 2021, l'exécutif communal a néanmoins délivré à A.________ SA l'autorisation requise et écarté les oppositions, dont celle de B.________ et C.________. 

Le 23 septembre 2021, les opposants prénommés ont contesté cette décision devant le Conseil d'État du canton du Valais. En cours d'instruction, la commune a versé en cause la prise de position du 11 avril 2022 du Service cantonal du développement territorial (ci-après: SDT), soulignant que le projet de périmètre d'urbanisation (ci-après: PU) présentait encore un léger surdimensionnement; la commune demandait en conséquence au Conseil d'État d'examiner si les conditions d'un contrôle incident du PAZ étaient réunies. Par décision du 29 mai 2024, le Conseil d'État a admis le recours et annulé l'autorisation de construire. 

Le 4 juillet 2024, A.________ SA a déposé un recours contre cette décision à la Cour de droit public du Tribunal cantonal du Valais, qui l'a rejeté par arrêt du 29 avril 2025. 

 

D.  

Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ SA demande principalement au Tribunal fédéral de réformer cet arrêt cantonal en ce sens que le recours cantonal est admis et la délivrance de l'autorisation de construire du 19 juillet 2021 confirmée. Subsidiairement, elle conclut à l'annulation et au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants. 

Le Tribunal cantonal, de même que le Conseil d'État, renoncent à se déterminer. La Commune de Saint-Gingolph conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. Les intimés demandent également le rejet du recours. La recourante réplique et confirme ses conclusions. 

 

 

Considérant en droit :  

 

1.  

Dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) en matière de droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public au sens des art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. La société recourante a participé à la procédure devant la cour cantonale. En sa qualité de constructrice et requérante de l'autorisation de construire initialement accordée, elle est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué qui en confirme l'annulation (cf. arrêts 1C_500/2025 du 1 ^er avril 2026 consid. 1.4 destiné à publication; 1C_419/2019 du 14 septembre 2020 consid. 1.3). Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il convient d'entrer en matière.  

 

2.  

À titre de mesure d'instruction, la recourante requiert la production du dossier constitué par l'instance précédente. Celui-ci ayant été produit dans le délai imparti à cet effet, la requête est satisfaite. 

 

3.  

La recourante fait valoir une violation de l'art. 27 LAT et une application arbitraire de l'art. 19 al. 1 LcAT, "tout particulièrement sous l'angle des principes de la proportionnalité et de la bonne foi". 

 

3.1. L'art. 27 LAT prévoit que s'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. À l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation (al. 1). Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai (al. 2). Une zone réservée, au sens de l'art. 27 LAT, est une mesure visant à assurer la liberté de décision des autorités de planification. Par l'adoption d'une zone réservée, de futures mesures d'aménagement du territoire se voient accorder un effet anticipé négatif: une autorisation de construire ne sera délivrée qu'à la condition qu'elle n'entrave pas l'établissement de la réglementation envisagée. La zone réservée a ainsi comme effet de surseoir à l'application du droit encore applicable en vue de l'entrée en vigueur du nouveau droit (cf. ATF 136 I 142 consid. 3.2; arrêt 1C_149/2018 du 13 septembre 2018 consid. 2.2). Sur le plan cantonal, la question est réglée à l'art. 19 LcAT.  

L'établissement d'une zone réservée répond à un intérêt public lorsqu'il y a lieu de modifier un plan d'aménagement, que celui-ci soit ou non conforme au droit (arrêts 1C_623/2021 du 24 novembre 2022 consid. 4.1; 1C_695/2021 du 4 novembre 2022 consid. 3.1.1; 1C_518/2019 du 8 juillet 2020 consid. 5.1). Il s'agit en particulier de garantir aux autorités chargées de l'aménagement du territoire la liberté de planifier et de décider, et d'éviter que des projets de construction viennent entraver cette liberté (arrêts 1C_129/2022 du 18 avril 2023 consid. 4.1.1; 1C_204/2022 du 21 mars 2023 consid. 3.1; cf. ALEXANDER RUCH, Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n° 26 ad art. 27 LAT). 

En principe, la zone réservée étend ses effets aux projets de construction qui sont déposés après son adoption (RUCH, op. cit, n° 57 ad 27 LAT). Cependant, l'art. 27 LAT n'est pas exhaustif et laisse en principe la place à des réglementations cantonales plus étendues, pour autant que le but de la zone réservée soit préservé (arrêt 1C_91/2011 du 26 octobre 2011 consid. 2.6.1; cf. également arrêt 1C_547/2009 du 15 avril 2010 consid. 2.4). Ainsi, en règle générale, par le biais du droit cantonal, les zones réservées déploient leurs effets dès leur mise à l'enquête (cf. arrêt 1C_311/2025 du 20 avril 2026 consid. 3.3.2 et 3.3.3 destiné à publication et les références citées); tel est le régime prévu par le législateur cantonal valaisan à l'art. 19 al. 1 LcAT qui dispose que les zones réservées entrent en force dès la publication officielle de la décision les instituant. 

 

3.2. En l'espèce, la publication officielle de la décision d'instituer une zone réservée est intervenue le 4 décembre 2020. Il n'est ainsi pas discutable - cet aspect n'est au demeurant pas contesté - que les parcelles du projet étaient, dès ce moment, soumises au régime de la zone réservée. Compte tenu de l'effet dévolutif du recours cantonal, il appartenait au Tribunal cantonal d'examiner - avec une pleine cognition en fait et en droit - la conformité au droit de l'annulation de l'autorisation de construire par le Conseil d'État, en particulier la question de l'incompatibilité du projet avec la zone réservée (cf. arrêts 1C_156/2024 du 21 février 2025 consid. 2.2; 2C_582/2023 du 12 décembre 2023 consid. 3.2; voir également arrêt 1C_528/2024 du 20 janvier 2025 consid. 2.1; cf. art. 78 de la loi cantonale sur la procédure et la juridiction administratives du 6 octobre 1976 [RS/VS 172.6]). À noter que le recours au Conseil d'État est également assorti d'un plein effet dévolutif (cf. arrêt 1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 3.4). On ne se trouve ainsi pas dans la situation - envisagée par la jurisprudence - d'une zone réservée entrée en vigueur après le dépôt d'une demande d'autorisation de construire, qui aurait, au terme d'une pesée des intérêts, conduit à son refus (arrêt 1C_358/2020 du 9 juillet 2021 consid. 5.6; RUCH, op. cit, n° 58 ad 27 LAT), le permis ayant en l'occurrence été délivré. On ne se trouve pas non plus en présence d'une zone réservée entrée en force, en cours de procédure de recours, situation dans laquelle, pour répondre à la question du déploiement immédiat de ses effets, il appartient à l'autorité de recours de pondérer les intérêts privés du maître d'ouvrage à la construction par rapport aux intérêts publics à la modification de la planification (arrêts 1C_514/2022 du 22 novembre 2023 consid. 3.3; 1C_230/2022 du 7 septembre 2023 consid. 4.5.3; RUCH, op. cit, n° 59 ad 27 LAT).  

La présente espèce présente néanmoins certaines similitudes avec les constellations envisagées par la jurisprudence, dans la mesure où l'identification du surdimensionnement de la zone à bâtir communale, qui a en définitive conduit à l'annulation de l'autorisation de construire, est intervenue après la délivrance de ce permis, sur la base de l'avis du SDT du 11 avril 2022, communiqué par la commune au Conseil d'État en cours de procédure. Dans un tel cas de figure, en accord avec la jurisprudence précitée, il convient de procéder à une pesée des intérêts, spécifiquement de mettre en balance les intérêts privés du maître de l'ouvrage à la réalisation du projet et les intérêts publics à la modification du plan que vise à protéger le plan de zone réservée (cf. arrêts 1C_230/2022 du 7 septembre 2023 consid. 4.5.3 et les références citées; 1C_358/2020 du 9 juillet 2021 consid. 5.6; 1P.539/2003 du 22 avril 2004 consid. 2.2). 

 

3.3. Il ressort de l'arrêt attaqué que la commune de Saint-Gingolph est classée en catégorie C (zones d'habitat homologuées dépassant les besoins estimés pour les 25 à 30 prochaines années) selon la fiche C.1 du plan directeur cantonal. Elle doit en conséquence délimiter un projet de périmètre d'urbanisation (PU) en vue de bloquer ou réduire ses zones à bâtir (cf. art. 15 al. 2 LAT). C'est dans ce contexte qu'a été décidée la création des zones réservées sur le territoire communal pour permettre une adaptation du plan d'affectation des zones, garantir une application rationnelle et judicieuse du territoire, ainsi que pour favoriser un développement cohérent en relation avec l'application du plan directeur cantonal et les nouvelles bases légales fédérales et cantonales en matière d'aménagement du territoire (cf. avis publié au Bulletin officiel du canton du Valais [B.O] du 4 décembre 2020). Ces zones sont prévues pour cinq ans, une prolongation de trois ans pouvant être décidée (cf. art. 19 al. 2 LcAT); la loi cantonale sur les constructions du 15 décembre 2016, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2025 (aLC; RS/VS 705.1), assigne en outre aux législateurs communaux un délai au 31 décembre 2029 pour adapter leur règlement communal des constructions et des zones (RCCZ) au nouveau droit (art. T1-1 al. 2 aLC). Compte tenu des objectifs poursuivis par les zones réservées, la réalisation de constructions sur des parcelles non bâties comprises dans leur périmètre est sur le principe susceptible de restreindre la marge d'appréciation dont nécessite la commune pour procéder à une révision conforme de sa planification, en particulier s'agissant de la réduction de la zone à bâtir surdimensionnée, opération qui relève d'un intérêt public important expressément consacré par le législateur fédéral à l'art. 15 al. 2 LAT (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.2; arrêt 1C_47/2025 du 27 avril 2026 consid. 4.3.1).  

 

3.4. À ce stade, il convient cependant d'examiner si, confrontés à l'intérêt privé de la recourante à la réalisation de son projet, ces motifs justifient l'annulation de l'autorisation de construire. À cet égard, la recourante se plaint en premier lieu d'une violation du principe de la proportionnalité, qui exige qu'une mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés - règle de l'aptitude -, que ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins incisive - règle de la nécessité -, et qu'il existe un rapport raisonnable entre le but visé et les intérêts publics ou privés compromis - règle de la proportionnalité au sens étroit - (ATF 140 I 168 consid. 4.2.1; arrêt 1C_47/2025 du 27 avril 2026 consid. 4.2). À l'instar de tous les griefs d'ordre constitutionnel, la présente critique est soumise aux conditions de motivation accrues de l'art. 106 al. 2 LTF: la partie recourante doit exposer, de manière claire et détaillée, en quoi consiste la violation du droit constitutionnel.  

 

3.4.1. La recourante soutient que le fait que la commune ait délivré l'autorisation de construire signifierait qu'elle avait de facto jugé le projet conforme au principe de la proportionnalité, en particulier que celui-ci était compatible avec le nouvel aménagement du territoire planifié. Cela ne revêt cependant pas de pertinence. En effet, compte tenu de l'effet dévolutif du recours cantonal, il appartenait au Tribunal cantonal - dont l'arrêt est destiné à remplacer les décisions précédentes - d'examiner la conformité de l'annulation du permis de construire par le Conseil d'État. Statuant avec pleine cognition en fait et en droit, le Tribunal cantonal, en tant que dernière instance cantonale de recours, ne saurait être lié par l'appréciation de l'autorité communale. On ajoutera que cette dernière n'a au demeurant pas statué en pleine connaissance de cause lors de la délivrance du permis de construire, le 19 juillet 2021. À cette date, la nécessité de réduire encore la zone à bâtir malgré l'élaboration d'un PU lui était encore inconnue, l'avis du SDT identifiant cette problématique n'ayant été émis qu'ultérieurement, le 11 avril 2022. Que l'autorité communale aurait alors déjà disposé d'une prise de position du bureau E.________ Sàrl du 4 mai 2021 exposant l'incompatibilité du projet avec la zone réservée, ce que le Tribunal cantonal aurait, selon la recourante, omis de constater, n'y change rien: il ne s'agit que d'un préavis, émanant d'un bureau privé, sommairement motivé, ne contenant en particulier pas d'analyse relative au surdimensionnement (cf. dossier cantonal, pièces 78 s.); il ne saurait ainsi revêtir la même portée que l'avis circonstancié émanant de l'autorité cantonale d'homologation. Quant au préavis établi le 4 décembre 2020 par le Service immobilier et patrimoine du canton du Valais, dont se prévaut encore la recourante, celui-ci ne portait pas non plus sur la problématique du surdimensionnement (cf. dossier cantonal, pièce 77), si bien qu'il s'avère ici également sans pertinence.  

 

3.4.2. S'agissant de l'avis du SDT, en raison là encore de l'effet dévolutif du recours cantonal, c'est à bon droit que le Tribunal cantonal s'y est référé pour examiner le caractère proportionné de l'annulation du permis de construire (cf. arrêt 1C_514/2022 du 22 novembre 2023 consid. 3.3). Le SDT y invite la commune à analyser les possibilités de remettre en question ou "geler" certains secteurs constructibles, en particulier au-dessus du village de Saint-Gingolph, où se trouvent les parcelles n° 411, 412 et 414. La recourante affirme certes que le projet litigieux n'entrerait pas en contradiction avec la nouvelle planification. Elle ne fournit cependant aucune explication à l'appui de son propos. Elle n'expose pas les motifs pour lesquels ses parcelles ne pourraient être concernées par le nécessaire remaniement de la zone à bâtir; elle ne conteste notamment pas les caractéristiques objectives des biens-fonds mises en évidence par la cour cantonale, en particulier leur caractère périphérique, leur proximité avec l'aire forestière, leur surface non négligeable, leur important dénivelé et les aménagements imposants pour leur viabilisation qui en découlent. Dans ces conditions, force est de reconnaître qu'un changement d'affectation de ces parcelles n'apparaît nullement exclu dans le cadre des opérations de redimensionnement de la zone à bâtir surdimensionnée, aussi la réalisation du projet litigieux restreindrait-elle la marge d'appréciation nécessaire à la révision de la planification d'affectation que la zone réservée tend précisément à préserver. Cela se confirme également à la lumière du courriel adressé le 5 décembre 2023 au conseil communal par le bureau F.________ Sàrl, qui met en garde quant au fait que la réalisation du projet litigieux réduirait encore le peu de secteur en réserve dont dispose la commune.  

C'est encore en vain que la recourante prétend que d'autres solutions moins incisives auraient été possibles, en particulier une éventuelle suspension de la procédure dans l'attente de l'adoption d'une planification révisée, voire la possibilité de conditionner la validité du permis de construire au résultat de la révision de la planification d'affectation. Le résultat de cette révision est en effet pour l'heure inconnu et purement hypothétique; rien ne permet en particulier de conclure, notamment au vu de leurs caractéristiques, que les parcelles en cause seront maintenues en zone à bâtir. Dans ces conditions et comme l'a souligné la cour cantonale, la suspension de la procédure entraînerait une insécurité juridique durable peu compatible avec les exigences de clarté et de sécurité du droit. Au surplus, la recourante n'avance aucune alternative réaliste permettant d'éviter l'annulation du permis de construire sans compromettre les objectifs poursuivis par la zone réservée. 

Dans ces conditions, l'annulation du projet de la recourante apparaît nécessaire et adéquate, sous l'angle du principe de la proportionnalité, pour préserver la liberté d'appréciation dont nécessite l'autorité communale pour mener à bien les travaux de révision de sa planification. 

 

3.4.3. Par ailleurs, sur le plan de la proportionnalité au sens étroit, la recourante n'avance aucun élément commandant de favoriser ses intérêt privés. Elle expose certes que les enjeux financiers seraient de tout évidence importants dans la mesure où la non-délivrance du permis et le gel des parcelles en cause bloqueraient des fonds importants pour la bonne marche de son entreprise, sans compter les risques de perte qu'impliquerait une nouvelle affectation de la zone. Ces assertions demeurent toutefois strictement appellatoire, la recourante ne fournissant aucun élément tangible confirmant les prétendues difficultés dans la bonne marche de ses affaires; quant à la perte prétendue liée à un éventuel changement d'affectation, celle-ci ne relève à l'évidence pas de la présente procédure. Dans ces conditions, les intérêts privés d'ordre strictement économique dont se prévaut la recourante ne sauraient avoir le pas sur l'intérêt public important lié au dimensionnement conforme de la zone à bâtir (cf. art. 15 al. 2 LAT; ATF 144 II 41 consid. 5.2; arrêt 1C_47/2025 du 27 avril 2026 consid. 4.3.1). Enfin, bien qu'il ne s'agisse pas de l'objet de la présente procédure, le Tribunal fédéral relève encore que la zone réservée a été adoptée pour une durée limitée à l'issue de laquelle la recourante pourra, le cas échéant, en fonction des options de planification finalement arrêtées, réintroduire une nouvelle demande.  

 

3.4.4. Dans ces conditions, c'est au terme d'une pesée des intérêts complète et conforme que le Tribunal cantonal a confirmé l'annulation du permis de construire, l'intérêt à une application des effets de la zone réservée pour garantir à l'autorité de planification la marge d'appréciation suffisante pour mener à bien les opérations de redimensionnement de sa zone à bâtir apparaissant prépondérant.  

 

3.5. La recourante fait ensuite encore valoir que l'annulation de l'autorisation de construire du 19 juillet 2021 serait contraire au principe de la bonne foi.  

Découlant de l'art. 9 Cst. et valant pour l'ensemble de l'activité étatique, ce principe protège le citoyen dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de l'administration. Un renseignement ou une décision erronés de l'administration peuvent obliger celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la réglementation en vigueur, à condition que l'autorité soit intervenue dans une situation concrète à l'égard de personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit censée avoir agi dans les limites de ses compétences et que l'administré n'ait pas pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il faut encore que l'administré se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de préjudice, que la réglementation n'ait pas changé depuis le moment où l'assurance a été donnée et que l'intérêt à l'application du droit n'apparaisse pas prépondérant (ATF 150 I 1 consid. 4.1; 149 V 203 consid. 5.1). Ces conditions sont cumulatives (arrêt 1C_114/2023 du 21 mars 2024 consid. 5.2). 

 

3.5.1. En lien avec ce grief, la recourante reproche à l'autorité communale des manquements dans le traitement de sa demande d'autorisation de construire. À la comprendre, si la commune avait agi avec diligence, l'autorisation de construire aurait été délivrée avant l'adoption d'une zone réservée. Elle reproche à la cour cantonale de ne pas avoir - sur le plan des faits - constaté cette inertie. Elle fait de même grief à l'instance précédente de ne pas avoir constaté que B.________, opposante au projet - et intimée à la présente procédure - avait siégé au Conseil communal durant la procédure d'autorisation.  

Cela étant, à la lecture du recours et malgré les exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF, on ne voit pas en quoi la durée de la procédure d'autorisation relèverait d'une attitude contraire à la bonne foi; la cour cantonale a soigneusement exposé la chronologie de la procédure expliquant - sans que cela ne soit d'ailleurs valablement discuté (cf. art. 97 al. 1 et 106 al. 2 LTF) - sa durée et son caractère objectivement justifié, explications pertinentes auxquelles il peut ainsi être renvoyé (cf. art. 109 al. 3 LTF); au demeurant, si la recourante a certes relancé l'autorité, elle ne prétend en revanche pas s'être prévalue d'un éventuel déni de justice ni avoir saisi l'autorité compétente d'une telle récrimination. En tout état de cause, quand bien même la zone réservée aurait été adoptée postérieurement à l'autorisation de construire, en cours de procédure de recours, les instances ultérieures auraient aussi - tout comme dans le cas particulier - dû en tenir compte, conformément à la jurisprudence rappelée au consid. 3.2 ci-dessus (cf. arrêts 1C_514/2022 du 22 novembre 2023 consid. 3.3; 1C_230/2022 du 7 septembre 2023 consid. 4.5.3). Par ailleurs, on ne perçoit pas non plus en quoi le fait que B.________ ait siégé au Conseil communal procéderait d'une attitude contraire à la bonne foi. En effet, selon les déclarations de la commune, celle-ci ne siégeait plus au Conseil communal, le 20 août 2021, lorsque l'autorité a statué sur l'autorisation de construire, au demeurant délivrée; il n'est au surplus pas prétendu qu'elle y aurait siégé ultérieurement, au moment du dépôt d'observations défavorables au projet devant le Conseil d'État, le 22 janvier 2024. Quoi qu'il en soit, qu'il s'agisse de la qualité de conseillère communale de B.________ ou de la durée de la procédure d'autorisation de construire - que celle-ci ait été introduite par demande du 20 août 2019, comme le prétend la recourante, et non du 19 novembre 2019 -, ces éléments demeurent sans influence sur le sort du litige (cf. art. 97 al. 1 LTF), la recourante ne démontrant en effet pas avoir pris, après le dépôt de sa demande de permis de construire, des dispositions auxquelles elle ne saurait renoncer sans préjudice, ce qui conduit en soi à écarter cette première critique (cf. ATF 150 I 1 consid. 4.1). 

 

3.5.2. La recourante soutient encore qu'en lui délivrant le permis de construire postérieurement à l'adoption d'une zone réservée, l'autorité communale aurait fait naître un sentiment de confiance, notamment quant au fait qu'elle disposerait de son soutien en procédure. Cette confiance aurait été confortée par les premières déterminations de la commune du 14 février 2022 devant le Conseil d'État, confirmant la compatibilité du projet avec la zone réservée.  

En lien avec cette nouvelle critique, la recourante n'expose cependant pas non plus avoir pris, en cours de procédure de recours, que ce soit devant le Conseil d'État ou encore devant le Tribunal cantonal, des dispositions auxquelles elle ne pourrait renoncer sans dommage au sens de la jurisprudence, ce qui en soi scelle le sort du grief. En tout état de cause, la recourante ne saurait déduire de la délivrance de l'autorisation de construire, décision encore non entrée en force, une assurance liant les instances de recours cantonales, qui en cette qualité jouissent d'une pleine cognition pour statuer sur la conformité de cette autorisation. Par ailleurs, le changement d'appréciation de l'autorité communale quant à la conformité du projet est objectivement fondé sur l'avis du SDT du 11 avril 2022, qui demande d'analyser encore la possibilité de revenir sur la constructibilité de certains secteurs en raison de la persistance d'un surdimensionnement de la zone à bâtir au sens de l'art. 15 LAT. Or, comme exposé ci-dessus, cette analyse était inconnue de l'autorité communale au moment de la délivrance de l'autorisation de construire, l'avis du SDT n'ayant été formulé qu'ultérieurement (cf. consid. 3.4.1 ci-dessus). Dans ces conditions on ne discerne pas en quoi il serait contraire à la bonne foi de s'être prévalu de l'avis du SDT, cet élément nouveau relevant des évolutions pouvant apparaître au gré du processus de révision globale de la planification, qui s'inscrit dans une temporalité étendue. Cela est en l'espèce d'autant plus justifié qu'il est question d'un dimensionnement adéquat de la zone à bâtir, opération relevant - on l'a dit - d'un intérêt public important maintes fois reconnu par la jurisprudence (cf. art. 15 al. 2 LAT; ATF 144 II 41 consid. 5.2; arrêt 1C_47/2025 du 27 avril 2026 consid. 4.3.1; voir également consid. 3.4.3 ci-dessus). 

 

3.5.3. Les conditions cumulatives exigées par la jurisprudence s'agissant de la protection de la bonne foi n'apparaissent en définitive pas réunies, la critique doit être écartée.  

 

3.6. Sur le vu de ce qui précède, l'annulation de l'autorisation de construire apparaît proportionnée, en particulier nécessaire et adéquate à répondre à un intérêt public important; elle ne procède pas non plus d'une violation du principe de la bonne foi. Le grief est en conséquence rejeté dans la mesure où il est suffisamment motivé.  

 

4.  

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours dans la mesure où il est recevable, aux frais de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Celle-ci versera en outre des dépens aux voisins intimés, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 2 et al. 4 LTF). La commune, qui agit dans le cadre de ses attributions officielles, n'y a en revanche pas droit (art. 68 al. 3 LTF) 

 

 

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :  

 

1.  

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 

 

2.  

Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante. 

 

3.  

Une indemnité de dépens de 3'000 fr. est allouée aux intimés, solidairement entre eux, à la charge de la recourante. 

 

4.  

Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la commune de St-Gingolph, au Conseil d'État du canton du Valais ainsi qu'à la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais. 

 

 

Lausanne, le 21 juillet 2026 

 

Au nom de la Ire Cour de droit public 

du Tribunal fédéral suisse 

 

Le Président : Haag 

 

Le Greffier : Alvarez