Sachenrecht

 

Bundesgericht 

Tribunal fédéral 

Tribunale federale 

Tribunal federal 

 

 

 

 

5D_203/2023  

 

 

Urteil vom 7. November 2023  

 

II. zivilrechtliche Abteilung  

 

Besetzung 

Bundesrichter Herrmann, Präsident, 

Gerichtsschreiber Möckli. 

 

Verfahrensbeteiligte 

A.________, 

Beschwerdeführer, 

 

gegen  

 

Stiftung B.________, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Michael Schlumpf, 

Beschwerdegegnerin. 

 

Gegenstand 

Exmission (Eigentum), 

 

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 27. September 2023 (PF230053-O/U). 

 

 

Die Beschwerdegegnerin ist eine Stiftung mit dem Zweck der Erhaltung von preisgünstigem Wohnraum. Sie hat die vorliegend streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung an der C.________strasse xx in U.________ an die Stiftung D.________ vermietet, welche die Wohnung ihrerseits am 28. Juni 2017 an E.________ untervermietet hat. Diese haust dort mit ihrem volljährigen Sohn, dem rubrizierten Beschwerdeführer. 

Nachdem die Untermieterin die Zahlung der Mietzinsen eingestellt hatte und sie fruchtlos abgemahnt worden war, kündigte die Stiftung D.________ das Untermietverhältnis wegen Zahlungsverzuges nach Art. 257d OR. Das in der Folge gestellte Gesuch um Ausweisung war im Rechtsschutz in klaren Fällen indes nicht erfolgreich; zudem verneinte das Bezirksgericht Zürich einen obligatorischen Rückgabeanspruch des Beschwerdeführers, weil nur seine Mutter ein Vertragsverhältnis mit der Stiftung D.________ gehabt habe. 

Darauf gelangte die Stiftung D.________ mit ihrem Ausweisungsbegehren gegenüber der Mutter zuerst an die Schlichtungsbehörde und mit Eingabe vom 11. Juli 2023 an das Mietgericht Zürich, wo das Verfahren im Zeitpunkt des vorliegend angefochtenen Urteils noch hängig war. 

Gleichzeitig beantragte die Beschwerdegegnerin, also die Stiftung B.________ als Eigentümerin der Wohnung, gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB die Ausweisung des Beschwerdeführers. Mit Urteil vom 10. August 2023 erliess das Bezirksgericht einen entsprechenden Exmissionsbefehl, nachdem sich der Beschwerdeführer im Verfahren nicht hatte vernehmen lassen. Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 27. September 2023 ab. 

Mit Eingabe vom 2. November 2023 gelangt der Beschwerdeführer an das Bundesgericht. 

 

 

 

1.  

Der Streitwert beträgt gemäss den unbeanstandeten Feststellungen im angefochtenen Urteil Fr. 7'032.-- Damit ist die Beschwerde in Zivilsachen nicht gegeben, weil diese einen Mindeststreitwert von Fr. 30'000.-- voraussetzt (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Vielmehr steht die subsidiäre Verfassungsbeschwerde zur Verfügung (Art. 113 BGG). Mit ihr kann einzig die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden (Art. 116 BGG), wofür das strenge Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 117 BGG). Dies bedeutet, dass anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids klar und detailliert darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen, während auf appellatorische Ausführungen nicht eingetreten werden kann (BGE 134 II 244 E. 2.2; 140 III 264 E. 2.3; 142 III 364 E. 2.4). 

 

2.  

Der Beschwerdeführer nennt weder explizit noch sinngemäss verfassungsmässige Rechte, welche verletzt sein könnten. Er setzt sich nicht einmal inhaltlich mit den ausführlichen Erwägungen des Obergerichtes (das Mietverhältnis mit der Mutter sei zufolge Zahlungsverzuges rechtsgültig aufgelöst und nicht nur diese, sondern als Folge auch der Beschwerdeführer als ihr Sohn würden sich ohne Titel in der Wohnung aufhalten und damit das Eigentumsrecht der Beschwerdegegnerin verletzen, was diese berechtige, die Exmission zu verlangen) auseinander, sondern beschränkt sich auf Vorbringen, die allesamt an der Sache vorbeigehen (er sei nicht bloss vorübergehendes Familienmitglied; es sei bereits bei der Bewerbung klar gewesen, dass er auch dort wohnen würde; der Untermietvertrag sehe klar vor, dass zwei Personen dort wohnen würden; auch nach seiner Volljährigkeit sei er immer noch "Sohn" und damit rechtmässiger und langfristiger Bewohner; er habe das Recht, mit seiner Mutter zu wohnen; das sei für ihn als Student auch die günstigste Lösung; wenn die Beschwerdegegnerin kein Geld erhalte, liege das sicher daran, dass die Stiftung D.________ die Mietzinse nicht weitergeleitet habe; die Wohnung sei bei Einzug in desolatem Zustand gewesen). 

 

3.  

Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich nicht hinreichend begründet, weshalb auf sie nicht eingetreten werden kann und der Präsident im vereinfachten Verfahren entscheidet (Art. 108 Abs. 1 lit. b BGG). 

 

4.  

Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). 

 

 

Demnach erkennt der Präsident:  

 

1.  

Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 

 

2.  

Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 

 

3.  

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, mitgeteilt. 

 

 

Lausanne, 7. November 2023 

 

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung 

des Schweizerischen Bundesgerichts 

 

Der Präsident: Herrmann 

 

Der Gerichtsschreiber: Möckli