Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_235/2026
Urteil vom 12. Juni 2026
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Hurni, Präsident,
Bundesrichterin Kiss,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Tanner.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. B.________ AG,
2. C.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Markus Meuwly,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Festsetzung des Anfangsmietzinses,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, II. Zivilappellationshof, vom 27. März 2026 (102 2024 94).
Sachverhalt
A.
A.________ (Klägerin, Beschwerdeführerin) war vom 1. März 2011 bis zum 30. April 2022 Mieterin einer 3.5-Zimmer-Wohnung in der Liegenschaft U.________ in V.________. Bei Vertragsabschluss war D.________ Eigentümer dieser Liegenschaft (ursprünglicher Vermieter). Später ging sie durch Schenkung in das Eigentum von C.________ (Beklagter 2, Beschwerdegegner 2) über. Heute gehört sie der B.________ AG (aktuelle Vermieterin, Beklagte 1, Beschwerdegegnerin 1).
Der ursprünglich vertraglich vereinbarte Nettomietzins betrug Fr. 1'220.-- pro Monat zuzüglich eines Nebenkostenakontos von Fr. 190.--. Per 1. Oktober 2017 senkte die Vermieterschaft den Mietzins auf Fr. 1'086.--. Der Akontobetrag von Fr. 190.-- blieb dabei unverändert.
B.
B.a. Am 27. August 2020 reichte die Klägerin beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks Klage gegen die Beklagte 1 und den Beklagten 2 ein. Darin stellte sie folgendes Rechtsbegehren:
3. Der Anfangsmietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung sei gerichtlich festzusetzen.
4.
3.1. Der Beklagte 2 sei zu verurteilen, der Klägerin die vom 19. Dezember 2011 bis zum 1. Juli 2013 zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten.
3.2. Die Beklagte 1 sei zu verurteilen, der Klägerin die seit dem 2. Juli 2013 zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten.
2. Der Nettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung sei ab dem 1. Juli 2020 um 15.94 % zu reduzieren.
3. Subsidiär: Der Nettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung sei ab dem 1. Juli 2020 auf Fr. 1'025.50 festzusetzen.
4.
6.1. Der Beklagte 2 sei zu verurteilen, der Klägerin zu viel bezahlte Nebenkosten im Betrag von Fr. 1'541.35 nebst Zins zu 5 % seit September 2012 (mittlerer Verfall) zu erstatten.
6.2. Die Beklagte 1 sei zu verurteilen, der Klägerin zu viel bezahlte Nebenkosten im Betrag von Fr. 9'932.45 nebst Zins zu 5 % seit dem 1. Januar 2016 (mittlerer Verfall) zu erstatten.
5. Die Beklagten seien zu verpflichten, der Klägerin für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'404.20 zu bezahlen.
Mit Entscheid vom 6. Mai 2022 setzte das Mietgericht den Anfangsnettomietzins auf Fr. 1'220.-- und den ab dem 1. Juli 2020 geltenden Nettomietzins auf Fr. 1'056.15 fest. Im Übrigen wies es die Klage ab.
Dagegen erhob die Klägerin am 30. Juni 2022 Berufung beim Kantonsgericht Freiburg. Mit Urteil vom 12. Mai 2023 hob dieses den Entscheid des Mietgerichts auf und wies die Angelegenheit zur weiteren Abklärung und neuer Entscheidung im Sinne seiner Erwägungen an das Mietgericht zurück.
Mit Urteil vom 12. April 2024 setzte das Mietgericht im zweiten Rechtsgang den Anfangsmietzins auf Fr. 1'220.-- und den Nettomietzins ab dem 1. Juli 2020 auf Fr. 1'056.15 fest. Es verpflichtete die Beklagte 1, der Klägerin für die Zeitspanne vom 1. Juli 2020 bis zum 30. April 2022 Fr. 347.15 zu erstatten. Im Übrigen wies es die Klage ab.
B.b. Mit Urteil vom 27. März 2026 wies das Kantonsgericht eine von der Klägerin dagegen erhobene Berufung ab. Zugleich bestätigte es das Urteil des Mietgerichts.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen unterbreitete die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht folgendes Rechtsbegehren:
1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg vom 27. März 2026 aufzuheben.
2. Der Anfangsmietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung sei gerichtlich auf Fr. 486.-- pro Monat festzulegen.
3. Der Nettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung sei wie folgt zu reduzieren:
um 4.49 % auf Fr. 464.-- pro Monat ab Oktober 2012;
um 2.25 % auf Fr. 453.- pro Monat ab Februar 2014;
um 2.84 % auf Fr. 440.-- pro Monat ab Oktober 2015;
um 1.91 % auf Fr. 431.-- pro Monat ab Oktober 2017;
um 2.79 % auf Fr. 420.-- pro Monat ab Juli 2020.
10.1. Der Beschwerdegegner 2 sei zu verurteilen, der Beschwerdeführerin die vom 1. Januar 2012 bis zum 30. Juni 2013 zu viel bezahlten Mietzinse im Betrag von Fr. 12'915.-- zurückzuerstatten.
10.2. Die Beschwerdegegnerin 1 sei zu verurteilen, der Beschwerdeführerin die vom 1. Juli 2013 bis zum 30. April 2022 zu viel bezahlten Mietzinse im Betrag von Fr. 39'045.30 zurückzuerstatten.
4. Die Parteikosten der kantonalen Verfahren seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen unter Berücksichtigung der gesetzlichen Streitwerterhöhung aufgrund der Neufestsetzung des Anfangsmietzinses.
5. Subsidiär sei die Angelegenheit zu neuem Entscheid an das Kantonsgericht Freiburg zurückzuweisen.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.
Erwägungen
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (vgl. Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 150 III 248 E. 1; 149 III 277 E. 3.1; 148 IV 155 E. 1.1).
Das angefochtene Urteil ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Der Streitwert erreicht den nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltenden Mindestbetrag von Fr. 15'000.--. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist daher unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und
Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Macht die beschwerdeführende Partei beispielsweise eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich; sie hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (BGE 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1, 167 E. 2.1).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 148 V 366 E. 3.3; 143 IV 241 E. 2.3.1; 140 III 115 E. 2). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt ebenfalls das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).
2.3. Die Beweiswürdigung ist nicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist. Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 144 II 281 E. 3.6.2; 140 III 264 E. 2.3; 137 III 226 E. 4.2).
3.
3.1. Die Vorinstanz erwog, der für die Berechnung der zulässigen Nettorendite massgebende Sachverhalt sei gerichtlich nicht feststellbar. Folglich lasse sich der Anfangsmietzins nicht bestimmen. An dieser Tatsache würden auch die Ausführungen der Beschwerdeführerin nichts ändern. Ihre Berechnungen beruhten "auf einer etwas beliebig wirkenden Ansammlung verfügbarer Daten und unbelegter Hypothesen".
3.2. Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, der Anfangsmietzins dürfe nur unter Zuhilfenahme der sogenannt absoluten Methode berechnet werden. Entsprechend habe das Kriterium der Nettorenditeberechnung Vorrang vor der Orts- und Quartierüblichkeit. In BGE 147 III 14 zeige das Bundesgericht auf, wie eine solche Nettorenditeberechnung korrekt vorzunehmen sei. Der Kaufpreis von Fr. 2'300'000.-- abzüglich der Schuldbelastung von Fr. 1'280'500.-- ergebe ein Eigenkapital von Fr. 1'019'500.--. Bei einer Teuerung von 9.85 % bis im Januar 2011 resultiere so ein teuerungsbereinigtes Eigenkapital von Fr. 1'119'920.--. Verzinst zu 3.25 % (Referenzzinssatz plus 0.5 %) führe dies zu einer Eigenkapitalrendite von Fr. 36'397.40. Hinzu kämen die Betriebskosten von Fr. 22'712.32 und die Hypothekarzinsen von Fr. 44'742.50. Dies ergebe einen zulässigen Mietertrag von Fr. 103'122.25 pro Jahr. Umgelegt auf die Wohnfläche von insgesamt 1'292.8 m2 betrage der zulässige Mietzins demnach Fr. 80.33 pro m2. Für die Wohnung entspreche dies einer Monatsmiete von Fr. 486.--. Wenn der Anfangsmietzins auf diesen Betrag festgesetzt werde, seien anschliessend die im Laufe des Mietverhältnisses angefallenen Mietzinsanpassungen entsprechend den damaligen Erhöhungsanzeigen zu korrigieren.
3.3. Mit diesen Ausführungen setzt sich die Beschwerdeführerin über die Feststellung der Vorinstanz hinweg, wonach diese den massgebenden Sachverhalt nicht habe ermitteln können. Dazu verweist sie auf frühere Rechtsschriften und Beweismittel, woraus sie andere tatsächliche Schlüsse zieht als die Vorinstanz. Die Beschwerdeführerin vermag deren negative Sachverhaltsfeststellung nicht als willkürlich auszuweisen. Das Bundesgericht darf die Sachverhaltsfeststellungen einer Vorinstanz nur dann berichtigen und ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Aus der Beschwerde geht nicht hervor, dass die Vorinstanz den entscheidrelevanten Sachverhalt in einer solchen, qualifiziert falschen Weise festgestellt hätte. Ebenso wenig wird ihre Beweiswürdigung als willkürlich ausgewiesen. Die Beschwerdeführerin hält den vorinstanzlichen Erwägungen bloss ihre eigenen Behauptungen entgegen, zeigt aber nicht auf, weshalb die anderslautenden Würdigungen der Vorinstanz geradezu unhaltbar sein sollen. Damit bleiben die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid für das Bundesgericht verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG). Folglich erübrigt es sich auch, auf die von der Beschwerdeführerin aufgestellten eigenen Berechnungen näher einzugehen.
4.
Demnach ist die Beschwerde im Verfahren nach Art. 109 Abs. 2 lit. a BGG abzuweisen.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdegegner haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da ihnen mangels Einholung einer Vernehmlassung aus dem bundesgerichtlichen Verfahren kein entschädigungspflichtiger Aufwand erwachsen ist (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II. Zivilappellationshof, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. Juni 2026
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Hurni
Der Gerichtsschreiber: Tanner