Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_102/2026
Urteil vom 17. August 2026
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Hurni, Präsident,
Bundesrichter Rüedi,
Bundesrichterin May Canellas,
Gerichtsschreiber Gross.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte Enrico Moretti
und Dr. Marc Engler,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bernhard Isenring und Rechtsanwältin Gordana Tomic,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Zuständigkeit; Vertragsauslegung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 26. Januar 2026 (LB250049-O/U).
Sachverhalt
A.
Die A.________ AG (Klägerin, Beschwerdeführerin) mit Sitz in U.________ bezweckt die Führung eines Beratungsunternehmens. Die Klägerin schloss am 4. März 1999 mit B.________ (Beklagte, Beschwerdegegnerin) mit Wohnsitz in V.________ und deren Mutter sel. einen Verwaltungsvertrag über eine Liegenschaft in W.________ ab. Zudem behauptet die Klägerin, sie habe am gleichen Tag mit denselben Parteien einen mündlichen Steuerberatungsvertrag abgeschlossen. Seit Mai 2012 amtet C.________ als Verwaltungsratspräsident der Klägerin. Die Beklagte ist dessen vormalige Schwiegermutter. Im Sommer 2020 beendete die Beklagte den Verwaltungsvertrag. In der Folge entstanden Streitigkeiten über das der Klägerin noch geschuldete Honorar und den Auslagenersatz. Am 16. Januar 2025 verurteilte das Obergericht des Kantons Zürich C.________ wegen mehrfacher Veruntreuung zulasten der Beklagten zu einer bedingten Freiheitsstrafe.
B.
Am 22. August 2022 reichte die Klägerin beim Bezirksgericht Meilen eine Teilklage ein und verlangte von der Beklagten Fr. 70'000.--. Am 23. Juli 2025 trat das Bezirksgericht mit Beschluss auf die Klage aus dem Steuerberatungsvertrag nicht ein und wies mit Urteil vom gleichen Tag die Klage aus dem Verwaltungsvertrag ab.
Eine dagegen gerichtete Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich am 26. Januar 2026 ab.
Es erwog, die Erstinstanz sei zu Recht mangels örtlicher Zuständigkeit auf die Klage betreffend das Steuerberatungshonorar nicht eingetreten. Weiter habe die Beklagte nach Treu und Glauben davon ausgehen dürfen, dass in den jährlichen Liegenschaftsabrechnungen das der Klägerin zustehende Honorar vollständig aufgeführt gewesen sei und mit ihrer Genehmigung jeweils eine Saldierung der Ansprüche erfolgt sei.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, das obergerichtliche Urteil sei aufzuheben und die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, ihr Fr. 70'000.-- nebst Zins zu bezahlen; der Rechtsvorschlag in der betreffenden Betreibung sei zu beseitigen. Eventualiter sei die Sache an das Obergericht zurückzuweisen. Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Obergericht hat auf Vernehmlassung verzichtet. Die Parteien haben unaufgefordert repliziert und dupliziert.
Erwägungen
1.
Die Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist, unter Vorbehalt hinreichender Begründung (vgl. hiernach E. 2), einzutreten.
2.
2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft aber unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungsanforderungen (
Soweit eine Verletzung von verfassungsmässigen Rechten geltend gemacht wird, gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG). Es ist im Einzelnen anhand der vorinstanzlichen Erwägungen darzulegen, inwiefern verfassungsmässige Rechte missachtet wurden oder der Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 III 393 E. 6).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2, 264 E. 2.3). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).
3.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz verletze Art. 15 Abs. 2 und
3.1. Stehen mehrere Ansprüche gegen eine beklagte Partei in einem sachlichen Zusammenhang, so ist gemäss Art. 15 Abs. 2 ZPO jedes Gericht zuständig, das für einen der Ansprüche zuständig ist.
Die Anwendung von Art. 15 Abs. 2 ZPO setzt eine objektive Klagenhäufung voraus. Dies ist der Fall, wenn mehrere Ansprüche gleichzeitig geltend gemacht werden - sei es aufgrund des gleichen Rechtsgrunds oder aufgrund unterschiedlicher Rechtsgrundlagen - dies im Gegensatz zur Geltendmachung eines einzigen Anspruchs, der sich auf mehrere Rechtsgründe stützt (BGE 137 III 311 E. 5.1.1; Urteil 4A_434/2023 vom 5. September 2024 E. 6.2.1). Die verschiedenen Ansprüche müssen in einem Zusammenhang stehen. Dies ist der Fall, wenn zwischen den Klagen eine so enge Beziehung besteht, dass eine gemeinsame Verhandlung und Entscheidung geboten erscheint, um zu vermeiden, dass in getrennten Verfahren sich widersprechende Entscheidungen ergehen könnten. Diese Bedingung ist erfüllt, wenn die Ansprüche im Wesentlichen mit den gleichen Tatsachen oder Rechtsgründen begründet werden (BGE 137 III 311 E. 5.1.1; 129 III 80 E. 2.2; zit. Urteil 4A_434/2023 E. 6.2.1). Weiter ist erforderlich, dass das gleiche Gericht in Bezug auf alle Ansprüche sachlich zuständig ist und dass diese der gleichen Verfahrensart unterliegen (Art. 90 ZPO; BGE 137 III 311 E. 5.1.1; zit. Urteil 4A_434/2023 E. 6.2.1).
3.2. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführerin vermöge keinen Konnex zwischen dem Steuerberatungs- und dem Verwaltungsvertrag im Sinne von Art. 15 Abs. 2 ZPO darzutun. Sie zeige bereits nicht auf, dass sie vor der Erstinstanz substanziierte Behauptungen zum Abschluss und Inhalt des Steuerberatungsvertrags vorgetragen habe. Sie habe zwar diverse Belege eingereicht, die sich auf eine Steuerberatung bezögen, daraus ergäben sich indes keine Zusammenhänge mit dem Verwaltungsvertrag. Die Verwaltung einer Liegenschaft und die Erledigung steuerrechtlicher Angelegenheiten tangierten notorisch unterschiedliche Sachumstände und es seien unterschiedliche rechtliche Grundlagen zu beachten. Die geltend gemachten Gründe - die personelle Verflechtung, der zeitgleiche Abschluss, der Bezug des Honorars vom Mietzinskonto sowie der Umstand, dass die Steuererklärungen jeweils nach Vorliegen der Liegenschaftsabrechnung erstellt worden sein sollen - belegten den erforderlichen inneren Konnex nicht. Die Vorbringen widersprächen auch dem von der Beschwerdeführerin eingereichten Schreiben vom 30. April 1999. Gemäss diesem sollte das Honorar für die Steuerberatung bis zur Höhe von Fr. 3'000.-- durch die Portfolio-Management-Gebühren gedeckt werden.
3.3. Die dagegen gerichteten Rügen der Beschwerdeführerin gehen fehl. Aus dem Umstand, dass die Beschwerdegegnerin in Rz. 60 der Klageantwort selbst eingebracht hat, dass sich die Steuererklärungen erst nach Vorliegen der von der Beschwerdeführerin zu erstellenden Liegenschaftsabrechnungen ausfüllen liessen, ist nicht auf den erforderlichen Konnex zwischen dem Verwaltungsvertrag und dem (behaupteten) Steuerberatungsvertrag zu schliessen. Denn es liegt in der Natur der Sache, dass eine Steuererklärung erst nach Vorliegen des aus der Bewirtschaftung der Liegenschaft resultierenden Gewinns erstellt werden kann. Dies gilt aber in gleicher Weise, wenn die Steuererklärung nicht von derjenigen Person erstellt wird, welche die Liegenschaft verwaltet.
Soweit die Beschwerdeführerin erneut geltend macht, die Honorare aus dem Verwaltungs- und dem Steuerberatungsvertrag hätten beide vom Mietzinskonto bezogen werden können, fehlt es an einer eigentlichen Auseinandersetzung mit den diesbezüglichen vorinstanzlichen Erwägungen. Die Beschwerdeführerin geht namentlich nicht auf die Begründung ein, wonach diese Behauptung dem von ihr eingereichten Schreiben vom 30. April 1999 widerspreche.
Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die gemeinsame Behandlung der geltend gemachten Ansprüche aus dem Verwaltungs- und dem Steuerberatungsvertrag aus Gründen der Prozessökonomie angezeigt wäre. Bei den Honorarforderungen aus dem Verwaltungsvertrag geht es im Wesentlichen noch um die Frage der Bewertung der Saldoziehung in den jährlichen Liegenschaftsabrechnungen. Hinsichtlich des (behaupteten) Steuerberatungsvertrags ist hingegen bereits umstritten, ob ein solcher überhaupt abgeschlossen worden ist.
3.4. Zusammenfassend gelangte die Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht zum Ergebnis, dass die örtliche Zuständigkeit der Erstinstanz für die Klage betreffend das geltend gemachte Steuerberatungshonorar nicht aus Art. 15 Abs. 2 ZPO abgeleitet werden kann.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz gehe zu Unrecht davon aus, dass mit der Genehmigung der jährlichen Liegenschaftsabrechnung die gegenseitigen Ansprüche der Parteien verbindlich festgestellt worden seien bzw. als ausgeglichen und getilgt gegolten hätten. Eine korrekte Auslegung von Ziffer 4 des Verwaltungsvertrags führe zum Ergebnis, dass von ihr einzig eine einfache Buchführung geschuldet gewesen sei, womit die jährlichen Liegenschaftsabrechnungen keinen Saldo enthalten hätten.
4.1. Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR). Bleibt eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Gerichts über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist. Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (BGE 144 III 93 E. 5.2.3; 133 III 61 E. 2.2.1). Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen der Beweiswürdigung - auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 132 III 626 E. 3.1 mit Hinweisen).
Bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip ist zwar primär vom Wortlaut der Erklärung auszugehen. Deren einzelne Teile sind jedoch nicht isoliert, sondern aus ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen (BGE 146 V 28 E. 3.2; 142 III 671 E. 3.3; 140 III 391 E. 2.3). Die Erklärungen der Parteien sind so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 146 V 28 E. 3.2; 145 III 365 E. 3.2.1; 144 III 327 E. 5.2.2.1). Daraus kann sich ergeben, dass der Empfänger einzelne Aussagen des Erklärenden nicht in ihrer wörtlichen Bedeutung verstehen durfte, sondern in einem anderen Sinne auffassen musste (vgl. BGE 133 III 61 E. 2.2.1; 131 III 280 E. 3.1). Zudem hat das Gericht zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, weil nicht anzunehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben (BGE 144 III 327 E. 5.2.2.1; 126 III 119 E. 2c).
4.2. Im Verwaltungsvertrag trafen die Parteien namentlich folgende Abreden zur Abrechnung sowie zum Honorar:
" 4. Abrechnungen
Über sämtliche, sich aus der Verwaltung ergebende Einnahmen und Ausgaben führt die Beauftragte Buch und erstattet den Auftraggeberinnen jährlich Abrechnung. Ohne schriftliche Einreden innert 30 Tagen gilt die Abrechnung als genehmigt. Die Bücher und Belege stehen den Auftraggeberinnen nach Rücksprache mit der Beauftragen zur Einsichtnahme zur Verfügung.
5. Honorar
Die Beauftragte bezieht für die Verwaltung ein Honorar von 5 % der jährlichen Brutto-Mietzinseinnahmen. Die Beauftragte ist berechtigt, ihr Honorar jeweils per Monatsende dem [...] erwähnten Konto zu belasten.
Eine separate Rechnungsstellung nach Aufwand zu einem Stundensatz von Fr. 150.-- erfolgt für folgende ausserordentliche Arbeiten: [...]."
4.3. Die Vorinstanz erwog, die Parteien hätten im Verwaltungsvertrag eine Akontoabrede getroffen, wonach die jeweils bis Monatsende getätigten Belastungen des Mietzinskontos vorläufige Bezüge auf Anrechnung des Honoraranspruchs darstellten. Der definitive Honoraranspruch der Beschwerdeführerin sei anhand der von der Beschwerdegegnerin genehmigten jährlichen Abrechnungen zu ermitteln gewesen, wobei eine allfällige Differenz habe ausgeglichen werden müssen. Unbestritten sei, dass die Beschwerdeführerin für die Jahre 1999 bis 2019 jeweils im Folgejahr zwischen März und Oktober Liegenschaftsabrechnungen erstellt habe.
Die Beschwerdeführerin wehre sich dagegen, dass mit der Genehmigung der jährlichen Liegenschaftsabrechnungen eine Saldierung ihrer Honoraransprüche erfolgt sei. Für die Annahme einer Saldierung sei nicht notwendig, dass die Parteien eine doppelte Buchhaltung mit transitorischen Passiven vereinbart hätten. Entscheidend sei, dass eine Einigung darüber vorgelegen habe, dass mit der Genehmigung der Abrechnung die (gegenseitigen) Ansprüche verbindlich festgestellt und (ohne entsprechende Einwände) als ausgeglichen und getilgt gegolten hätten. Bliebe die Abrechnung auch nach Ablauf der vereinbarten Prüffrist abänderbar und könnten Honoraransprüche jederzeit nachgefordert werden, wäre die in Ziffer 4 des Verwaltungsvertrags vereinbarte Genehmigungsklausel überflüssig. Gegen eine Unverbindlichkeit der Liegenschaftsabrechnungen spreche weiter, dass sie jeweils eine übersichtliche Erfolgsrechnung sowie eine detaillierte Aufstellung der Unterhalts- und Nebenkosten enthalten hätten. Auch sei ein Gewinn ermittelt worden, der in die Steuerrechnungen der Beschwerdegegnerin übernommen worden sein dürfte. Die Aufwandspositionen seien wiederum aufgeschlüsselt worden, wobei die Verwaltungskosten als "A.a________" oder "A.b________" bezeichnet worden seien, womit offenkundig das Honorar der Beschwerdeführerin gemeint gewesen sei. Die Beschwerdeführerin habe mit einer solchen Rechnungslegung gegenüber der Beschwerdegegnerin den Eindruck vermittelt, fachlich qualifizierte und vollständige Liegenschaftsabrechnungen zu erstellen. Vor diesem Hintergrund lasse die in Ziffer 4 des Verwaltungsvertrags vereinbarte Frist von 30 Tagen für schriftliche Einwände vernünftigerweise nur den Schluss zu, es habe damit der Beschwerdegegnerin und deren Mutter eine angemessene Zeitspanne zur sorgfältigen Prüfung gewährt werden sollen, um allfällige Ungereimtheiten fristgerecht zu rügen, andernfalls die Abrechnung als akzeptiert und für beide Seiten als verbindlich gelte.
Mit der Regelung in Ziffer 5 des Verwaltungsvertrags, gemäss der die Beschwerdeführerin berechtigt gewesen sei, das Honorar innert Monatsfrist dem Mietzinskonto zu belasten, hätten die Parteien eine Regelung über den zeitnahen Bezug des Honorars getroffen. Dass die Beschwerdeführerin davon nicht vereinbarungsgemäss Gebrauch gemacht und dies der Beschwerdegegnerin kommuniziert hätte, werde weder behauptet noch substanziiert. Die Beschwerdeführerin behaupte insbesondere nicht, bei der Übergabe der jährlichen Abrechnungen auf ihr zustehendes, über die Abrechnungen hinausgehendes Honorar hingewiesen oder ein solches in Rechnung gestellt zu haben. Dies sei erst mit der Schlussrechnung erfolgt. Sie gehe auch nicht auf den Einwand der Beschwerdegegnerin ein, wonach sie bis zum 9. April 2018 keine Einsicht in das Mietzinskonto habe nehmen können, und deshalb keine Übersicht über die Akontobelastungen gehabt habe.
Insgesamt habe die Beschwerdegegnerin nach Treu und Glauben davon ausgehen dürfen, dass in den jährlichen Liegenschaftsabrechnungen das der Beschwerdeführerin zustehende Honorar vollständig aufgeführt gewesen sei und mit der Genehmigung eine Saldierung der Ansprüche erfolgt sei.
4.4. Was die Beschwerdeführerin dagegen einwendet, vermag nicht zu überzeugen.
4.4.1. Die Beschwerdeführerin zeigt bereits nicht hinreichend auf, dass sie im kantonalen Verfahren prozesskonform geltend gemacht hätte, dass sie sich in den jeweiligen Liegenschaftsabrechnungen allfällige Honorarnachforderungen vorbehalten hätte. Sie behauptet stattdessen erneut, eine korrekte Auslegung von Ziffer 4 des Verwaltungsvertrags zeige, dass von ihr einzig eine einfache Buchführung ("Milchbüechlirechnung") geschuldet gewesen sei. Die jährlichen Liegenschaftsabrechnungen hätten keinen Saldo enthalten. Sie macht über mehrere Seiten theoretische Ausführungen zur Funktionsweise der vereinfachten Buchhaltung, ohne sich aber hinreichend mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen. Sie vermag namentlich die vorinstanzliche Erwägung - wonach für die Annahme einer Saldierung nicht notwendig sei, dass die Vertragsparteien eine doppelte Buchhaltung mit transitorischen Passiven vereinbart hätten - nicht als unzutreffend auszuweisen. Entscheidend ist, wie die Vorinstanz zutreffend erwog, dass eine Einigung der Parteien darüber vorlag, dass mit der Genehmigung der jeweiligen Liegenschaftsabrechnung die Ansprüche verbindlich festgestellt wurden und (ohne entsprechende Einwände) als ausgeglichen und getilgt galten (vgl. ZELLWEGER-GUTKNECHT/ROSENTHALER, Die Akontovereinbarung - zugleich ein Beitrag zur Tilgung durch Saldierung, SJZ 118/2022, S. 280 ff., 286).
4.4.2. Aus dem Umstand, dass die Beschwerdeführerin vor Erstinstanz behauptet hat, dass nur eine einfache Buchhaltung bzw. Abrechnung geschuldet gewesen sei, ist nicht abzuleiten, dass sie damit auch hinreichend substanziiert behauptet hätte, dass die Parteien eine
tatsächliche Willensübereinstimmung dahingehend gehabt hätten, dass keine Saldierung der Ansprüche erfolgen sollte. Im Zusammenhang mit der Frage der Zuständigkeit macht die Beschwerdeführerin im Übrigen selbst geltend, die jährlich einzureichenden Steuererklärungen hätten sich erst nach Vorliegen der von ihr zu erstellenden jährlichen Liegenschaftsabrechnungen ausfüllen lassen. Entsprechend ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz eine Auslegung nach dem Vertrauensprinzip vorgenommen hat. Ebenso wenig ist es zu beanstanden, wenn die Vorinstanz erwog, mit der als "A.a________" oder "A.b________" bezeichneten Position sei das Honorar der Beschwerdeführerin gemeint gewesen. Die Beschwerdeführerin vermag nicht darzutun, dass die Vorinstanz ihren Anspruch auf rechtliches Gehör, die Dispositionsmaxime oder die Vorschriften zur Buchführung verletzt hat. Ebenso fehl geht ihre Rüge einer Verletzung des Rechts auf Beweis. Die Obliegenheit zur Substanziierung ist dem Beweisverfahren vorgelagert und hat dieses gleichsam zu ermöglichen. Das Beweisverfahren dient nicht dazu, fehlende Behauptungen zu ersetzen oder zu ergänzen, sondern setzt solche vielmehr voraus (BGE 144 III 67 E. 2.1; Urteil 4A_29/2024 vom 22. August 2024 E. 4.5).
4.4.3. Die Vorinstanz hat sich an die bundesgerichtlichen Auslegungsregeln (vgl. hiervor E. 4.1) gehalten und überzeugend begründet, weshalb die Beschwerdegegnerin nach Treu und Glauben davon ausgehen durfte, dass in den jährlichen Abrechnungen das Honorar der Beschwerdeführerin vollständig aufgeführt gewesen ist und mit der Genehmigung jeweils eine Saldierung der Ansprüche erfolgte. Der Beschwerdeführerin ist nicht zu folgen, wenn sie behauptet, es sei aufgrund der Form der vereinfachten Liegenschaftsabrechnung nach Treu und Glauben klar, dass offene Honorare bzw. ein Saldo nicht in die Liegenschaftsabrechnungen gehörten. Soweit sie geltend macht, keine einzige der Jahresrechnungen führe einen offenen Saldo zu ihren Gunsten auf, zeigt sie nicht hinreichend auf, dass sie dies im kantonalen Verfahren prozesskonform geltend gemacht hätte. Nichts für sich abzuleiten vermag sie, wenn sie erneut behauptet, es sei keine doppelte Buchführung verlangt gewesen. Entgegen der Beschwerdeführerin spricht auch der Umstand, dass die jährlichen Liegenschaftsabrechnungen Grundlage für die Steuererklärungen der Beschwerdegegnerin gebildet haben, nicht gegen die vorinstanzliche Auslegung. Schliesslich vermag sie die vorinstanzlichen Erwägungen betreffend den Inhalt der Liegenschaftsabrechnungen auch nicht als aktenwidrig auszuweisen (vgl. hiervor E. 2.2).
4.4.4. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend geltend macht, ist bereits kein (ökonomischer) Grund ersichtlich, weshalb die Beschwerdeführerin in den jährlichen Liegenschaftsabrechnungen jeweils nicht das gesamte Honorar hätte aufführen und beziehen sollen. Jedenfalls wäre es ihr oblegen, allfällige noch nicht bezogene Honoraranteile im Rahmen der jährlichen Liegenschaftsabrechnung zur Sprache zu bringen. Die zusätzlichen Ansprüche wurden indessen unbestrittenermassen erstmals mit der Schlussrechnung vom 23. Dezember 2020 geltend gemacht. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar und es ist auch kein (ökonomischer) Grund ersichtlich, weshalb sie bis zum 23. Dezember 2020 hätte zuwarten sollen, um für die Jahre 1999 (!) und folgende definitiv abzurechnen.
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ergebnis wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und
Demnach erkennt das Bundesgericht
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. August 2026
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Hurni
Der Gerichtsschreiber: Gross