Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C_436/2025
Urteil vom 3. August 2026
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Haag, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Merz,
Gerichtsschreiber Mösching.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn,
gegen
1. B.________,
2. C.________,
Beschwerdegegnerschaft,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Hutter,
Planungs- und Baukommission Richterswil, Chüngengasse 6, 8805 Richterswil.
Gegenstand
Baurechtlicher Vorentscheid,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 15. Mai 2025 (VB.2024.00462).
Sachverhalt
A.
Auf Antrag von C.________ und B.________ setzte die Planungs- und Baukommission der Gemeinde Richterswil (heute Planungs- und Bauausschuss Richterswil) mit Vorentscheid vom 25. Mai 2022 das massgebende Terrain für das Grundstück Kat.-Nr. 3429 in Richterswil fest.
In der Folge erteilte der Planungs- und Bauausschuss Richterswil C.________ und B.________ am 12. April 2023 unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus auf der Parzelle Kat.-Nr. 3429 in Richterswil. Einen dagegen von A.________ erhobenen Rekurs hiess das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 30. April 2024 gut und hob die angefochtene Baubewilligung auf.
Hingegen wies das Baurekursgericht des Kantons Zürich einen von A.________ erhobenen Rekurs gegen den Vorentscheid vom 25. Mai 2022 mit Entscheid vom 4. Juni 2024 ab.
B.
Gegen den Entscheid vom 4. Juni 2024 reichte A.________ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich ein, welches diese mit Urteil vom 15. Mai 2025 abwies.
C.
A.________ gelangt mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 18. August 2025 an das Bundesgericht und beantragt, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 15. Mai 2015 sei aufzuheben, ebenso seien der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 4. Juni 2024 sowie der Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 25. Mai 2022 aufzuheben, soweit er nicht als gegenstandslos geworden abzuschreiben sei.
C.________ und B.________ sowie das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Der Planungs- und Bauausschuss der Gemeinde Richterswil beantragt die Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen
1.
Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die Zulässigkeit der Beschwerde von Amtes wegen und mit freier Kognition (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 146 II 276 E. 1).
1.1. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid in einer Bausache, gegen den grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offensteht (Art. 82 lit. a,
1.2. Da der erteilte Vorentscheid das Baubewilligungsverfahren nicht abschliesst, liegt kein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG vor. Auch handelt es sich beim vorinstanzlichen Entscheid weder um einen Teilentscheid im Sinne von Art. 91 BGG noch um einen Vor- oder Zwischenentscheid über die Zuständigkeit und den Ausstand nach Art. 92 BGG, weshalb noch zu prüfen bleibt, ob der vorinstanzliche Entscheid gestützt auf Art. 93 BGG anfechtbar ist.
1.2.1. Der angefochtene Entscheid bestätigt einen drittwirksamen baurechtlichen Vorentscheid gemäss §§ 323 f. des Zürcher Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 7. September 1975 (Planungs- und Baugesetz; PBG/ZH; LS 700.1). Danach können über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind, Vorentscheide eingeholt werden. Der Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig und öffentlich-rechtlich anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen; dies gilt auch gegenüber Dritten, wenn das Verfahren wie für Bewilligungen durchgeführt worden ist (vgl. Urteile 1C_444/2012 vom 27. Februar 2013 E. 1.1; 1C_376/2010 vom 1. Februar 2011 E. 1.2.1).
1.2.2. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind baurechtliche Vorentscheide - sofern sie für den Gesuchsteller positiv ausfallen - grundsätzlich als Zwischenentscheide i.S.v. Art. 93 Abs. 1 BGG zu qualifizieren, weil sie lediglich einen Zwischenschritt auf dem Weg zur Erlangung der Baubewilligung darstellen (BGE 135 II 30 E. 1.3.1 mit Hinweisen; Urteile 1C_444/2012 vom 27. Februar 2013 E. 1.1; 1C_376/2010 vom 1. Februar 2011 E. 1.2.2). Allerdings würde das kantonale Institut des drittwirksamen, verbindlichen Vorentscheids weitgehend seines Gehalts entleert, wenn dieser nicht selbstständig vor Bundesgericht angefochten werden könnte. Das Bundesgericht bejaht daher einen nicht wieder gutzumachenden (tatsächlichen) Nachteil i.S.v. Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG grundsätzlich und tritt auf Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein, wenn es dem Beschwerdeführer bei der Anfechtung nicht lediglich darum geht, eine Verlängerung oder Verteuerung des Verfahrens zu verhindern, sondern in erster Linie Rechtssicherheit und Transparenz sowohl für die Bauwilligen als auch für mögliche Drittbetroffene geschaffen werden sollen. Ausgeschlossen ist ein solches Vorgehen jedoch, soweit eine vorzeitige Prüfung einzelner baurechtlicher Fragen den Grundsätzen der Koordination im Sinne von Art. 25a RPG widerspricht oder wenn ein Abwarten des Endentscheides aus anderen Gründen als nötig oder zumindest als zumutbar erscheint (BGE 135 II 30 E. 1.3.4 f. mit Hinweisen; Urteile 1C_444/2012 vom 27. Februar 2013 E. 1.1; 1C_376/2010 vom 1. Februar 2011 E. 1.2.2 f.).
1.2.3. Mit einem Nichteintreten auf die vorliegende Beschwerde würde die Anfechtungsmöglichkeit auf das ordentliche Baubewilligungsverfahren verschoben. Die Beschwerdegegnerschaft müsste (erneut) auf Basis des von den kantonalen Behörden festgestellten Terrains ein Bauprojekt erstellen, welches sich im Falle der allfälligen späteren Gutheissung einer Beschwerde gegen den heute angefochtenen Zwischentscheid durch das Bundesgericht als wertlos erweisen würde. Unter diesen Umständen liegt ein nicht wieder gutzumachender Nachteil i.S.v. Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG vor (vgl. Urteil 1C_376/2010 vom 1. Februar 2011 E. 1.2.4). Gründe, die ein Abwarten eines kantonalen Endentscheids als nötig oder zumutbar erscheinen lassen, bestehen nicht und es ist nicht ersichtlich, dass eine vorzeitige Ermittlung des gewachsenen Terrains den Grundsätzen der Koordination im Sinne von Art. 25a RPG widersprechen würde. Somit ist unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit und der Transparenz ein Eintreten auf die Beschwerde geboten.
1.3. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 42 Abs. 2 und Abs. 100 Abs. 1 BGG) ist grundsätzlich einzutreten.
2.
2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, welche die beschwerdeführende Person vorbringt und begründet (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG). Die Anwendung von kantonalem Recht überprüft das Bundesgericht vorbehältlich
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 und
3.
3.1. Der Beschwerdeführer bringt vor, der Vorentscheid über das massgebliche Terrain habe schon mit der Baubewilligung, jedenfalls aber mit deren Aufhebung keinen Gegenstand mehr gehabt. Das Rekursverfahren hätte deshalb als gegenstandslos abgeschrieben werden müssen.
Er legt in der Folge jedoch nicht dar, inwiefern die Vorinstanz mit ihrem gegenteiligen Vorgehen, welches sie in der Erwägung 5.1 des angefochtenen Entscheids überzeugend begründet hat und auf welche verwiesen wird (vgl. Art. 109 Abs. 3 BGG), § 323 Abs. 1 PBG/ZH oder andere kantonale Normen in offensichtlich falscher Weise angewendet hätte. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass das festgesetzte massgebende Terrain auch als Grundlage für andere Baugesuche der Beschwerdegegnerschaft verwendet werden könnte.
Ebenso wenig führt der Beschwerdeführer aus, weshalb der angefochtene Entscheid gegen justiziable Verfassungsprinzipien oder allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen haben sollte. Der Beschwerdeführer begnügt sich insgesamt mit rein appellatorischen Ausführungen, weshalb auf diese Rüge mangels ausreichender Begründung nicht einzutreten ist (vorne E. 2.1).
3.2. Soweit der Beschwerdeführer beanstandet, ein Vor- oder Zwischenentscheid zum massgeblichen Terrain völlig unabhängig vom konkreten Bauprojekt widerspreche dem Gebot der formellen und materiellen Koordination im Sinne von Art. 25a RPG, kann ihm nicht gefolgt werden. Das Bundesgericht erachtete z.B. einen baurechtlichen Vorentscheid zur Erschliessung eines Grundstücks ohne Weiteres als mit dem raumplanungsrechtlichen Koordinationsgebot vereinbar (vgl. Urteil 1C_376/2010 vom 1. Februar 2011). Gleich verhält es sich bei einem Vorentscheid zum massgebenden Waldabstand (BGE 135 II 30). Es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb es sich bei der Bestimmung des massgeblichen Terrains anders verhalten sollte. Wie bereits die Vorinstanz festhielt, handelt es sich bei der Festlegung des Terrains nicht um eine projektbezogene Frage, weshalb eine Koordination mit der Baubewilligung für das abgelehnte Bauprojekt (Einfamilienhaus) nicht notwendig war. Der Beschwerdeführer vermag denn auch keine konkreten Gründe vorzubringen, weshalb in Bezug auf das massgebende Terrain eine Koordination der verschiedenen Verfahren geboten gewesen wäre.
4.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der unterliegende Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG) und hat der obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (
Demnach erkennt das Bundesgericht
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerschaft für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Planungs- und Baukommission Richterswil und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. August 2026
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Haag
Der Gerichtsschreiber: Mösching