Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C_255/2026
Sentenza del 22 luglio 2026
I Corte di diritto pubblico
Composizione
Giudici federali Haag, Presidente,
Chaix, Merz,
Cancelliere M. Piatti.
Partecipanti al procedimento
1. A.________,
2. B.________,
ricorrenti,
contro
1. C.________,
2. D.________,
patrocinati dall'avv. Valerio Reichlin,
Municipio di Chiasso,
piazza Bernasconi 1, 6830 Chiasso,
Dipartimento del territorio del Cantone Ticino,
Ufficio delle domande di costruzione,
via Franco Zorzi 13, 6500 Bellinzona,
Consiglio di Stato del Cantone Ticino, piazza Governo 6, 6501 Bellinzona.
Oggetto
Licenza edilizia; autonomia comunale,
ricorso contro la sentenza emanata il 3 aprile 2026
dal Tribunale amministrativo del Cantone Ticino (52.2024.31).
Fatti
A.
A.________ e B.________ sono comproprietari di un edificio di tre piani di fine XIX secolo ubicato sul fondo xxx del Comune di Chiasso, nel nucleo tradizionale di Pedrinate. Con domanda di costruzione del 29 settembre 2020, hanno chiesto al Municipio il permesso di ristrutturare e ampliare il loro immobile. Il progetto prevede segnatamente un innalzamento parziale del tetto sul lato nord-ovest con modifica delle falde esistenti, il rifacimento e l'isolamento della copertura e delle facciate, la realizzazione di nuove aperture, la sistemazione di una nicchia destinata a una pompa di calore nella falda nord e la trasformazione dello stabile in sei appartamenti. Sono inoltre previste delle opere di sistemazione esterna. La domanda ha suscitato l'opposizione dei vicini D.________ e C.________. Il 12 maggio 2021, raccolto l'avviso cantonale favorevole, il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia, respingendo la suddetta opposizione.
B.
Con risoluzione del 28 novembre 2023 (n. 5794), il Consiglio di Stato del Cantone Ticino ha accolto il ricorso presentato da D.________ e C.________ e annullato la succitata licenza edilizia. Escludendo una violazione dell'art. 34 delle norme di attuazione del piano regolatore del Comune di Chiasso (NAPR), che disciplina gli interventi ammessi nel nucleo di Pedrinate, ha nondimeno ritenuto insufficiente l'esame del principio di prevenzione in relazione all'installazione della pompa di calore. Adito da A.________ e B.________ il Tribunale cantonale amministrativo ne ha poi respinto il ricorso con sentenza del 3 aprile 2026. Senza esprimersi sulle motivazioni del Governo circa il contestato rispetto del principio di prevenzione, ha giudicato che il progetto edilizio non fosse invece conforme all'art. 34 NAPR, confermando così l'annullamento della licenza edilizia.
C.
A.________ e B.________ presentano un ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, postulando l'annullamento del giudizio cantonale del 3 aprile 2026, nonché la conferma della licenza edilizia del 12 maggio 2021. Chiedono inoltre di essere esentati dal pagamento delle spese giudiziarie.
Non è stato ordinato uno scambio degli scritti, ma è stato richiamato l'incarto cantonale.
Diritto
1.
Presentato tempestivamente contro una decisione finale (art. 90 LTF) dell'ultima istanza cantonale (art. 86 cpv. 1 lett. d LTF) in ambito edilizio, il ricorso in materia di diritto pubblico è di principio ammissibile (art. 82 segg. LTF). La legittimazione a ricorrere è inoltre data (art. 89 cpv. 1 LTF).
2.
2.1. Con il ricorso in materia di diritto pubblico si può far valere la violazione del diritto federale (art. 95 lett. a LTF), che il Tribunale federale applica d'ufficio (art. 106 cpv. 1 LTF). Secondo l'art. 42 cpv. 2 LTF, il ricorso dev'essere motivato in modo sufficiente, spiegando in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto; le censure meramente appellatorie sono inammissibili (DTF 152 IV 73 consid. 1.1.1; 150 V 340 consid. 2). Quando viene invocata, come in concreto, la violazione di diritti costituzionali, il Tribunale federale vaglia le censure soltanto se esplicitamente sollevate e motivate in modo chiaro e preciso, rispettando le rigorose esigenze di motivazione accresciuta dell'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 150 I 50 consid. 3.3.1).
2.2. L'interpretazione e l'applicazione di norme del diritto cantonale è esaminata dal Tribunale federale soltanto sotto il ristretto profilo dell'arbitrio ai sensi dell'art. 9 Cost. (DTF 151 I 354 consid. 2.1; 150 I 80 consid. 2.1). Esso si scosta dalla soluzione adottata dall'autorità cantonale di ultima istanza solo se risulta manifestamente insostenibile, in contrasto intollerabile con il sentimento di giustizia e di equità, in contraddizione palese con la situazione effettiva oppure gravemente lesiva di una norma o di un chiaro principio giuridico. Una decisione non è arbitraria unicamente perché appare discutibile o addirittura criticabile; essa dev'essere manifestamente insostenibile, non solo nella motivazione ma anche nel suo risultato (DTF 152 IV 73 consid. 1.1.1; 151 II 850 consid. 4.3; 150 I 50 consid. 3.2.7).
2.3. II Tribunale federale fonda inoltre il suo ragionamento giuridico sui fatti accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Giusta l'art. 97 LTF, l'accertamento dei fatti può essere censurato soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario ai sensi dell'art. 9 Cost. (DTF 151 I 41 consid. 3.4; 150 II 537 consid. 3.1), oppure in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
3.
La Corte cantonale ha sostanzialmente giudicato che l'immobile dei ricorrenti dovesse essere assoggettato all'art. 34 lett. a NAPR, applicabile agli edifici con "elementi di valore storico ambientale", ritenendo infatti ch'esso presentasse tali caratteristiche, contrariamente a quanto invece sostenuto dal Municipio e dal Governo. Su questa premessa, ha concluso che il progetto edilizio in esame eccedesse gli interventi edilizi ammessi da tale disposizione. Ne ha quindi dedotto che la licenza edilizia non potesse essere rilasciata.
4.
4.1. Censurando la violazione del diritto di essere sentiti, i ricorrenti rimproverano anzitutto alla Corte cantonale una motivazione insufficiente. Le contestano di avere fondato la conclusione secondo cui il progetto violerebbe l'art. 34 NAPR su un "asserito vincolo sullo stabile", senza offrire loro la possibilità di esprimersi al riguardo, nonostante sussistesse l'obbligo di informarli in quanto "l'annullamento della licenza si basa su un nuovo argomento giuridico mai emerso prima". L'autorità inferiore avrebbe attribuito all'immobile un valore storico-artistico senza permettere loro di confrontarsi con tale "nuova (e arbitraria) interpretazione dei fatti", causando così "un evidente pregiudizio". Essa non si sarebbe infine confrontata con le considerazioni del Consiglio di Stato relative al rispetto del principio di prevenzione, benché contestate nel ricorso.
4.2. Il diritto di essere sentiti (art. 29 cpv. 2 Cost.) si riferisce principalmente all'accertamento dei fatti. Il diritto delle parti di essere interpellate su questioni giuridiche è riconosciuto solo in misura limitata, ossia quando l'autorità interessata intende fondarsi su norme giuridiche la cui considerazione non poteva essere ragionevolmente prevista dalle stesse, quando la situazione giuridica si è modificata oppure quando sussiste un potere di apprezzamento particolarmente ampio. L'autorità non è quindi tenuta a sottoporre in anticipo alle parti, affinché presentino le loro osservazioni, il ragionamento ch'essa intende porre a fondamento della sua decisione. Fa eccezione il caso in cui intenda fondarsi su una norma o un motivo giuridico non invocato nella procedura anteriore, della cui rilevanza nessuna parte si è prevalsa e la cui pertinenza non poteva essere prevista (DTF 145 I 167 consid. 4.1; 143 III 65 consid. 5.2; 141 IV 244 consid. 1.2).
4.3. In concreto, gli insorgenti erano perfettamente a conoscenza della problematica concernente la conformità del progetto all'art. 34 NAPR. Dagli atti emerge infatti che tale questione è stata ampiamente sollevata dai vicini nella procedura di ricorso al Consiglio di Stato, che si è posizionato sul tema, e poi nuovamente discussa nello scambio degli scritti dinanzi alla Corte cantonale. In quest'ultimo ambito, le parti si sono puntualmente espresse sulla presenza di elementi di valore storico ambientale e sulla loro eventuale relazione con la protezione dei beni culturali, aspetto sul quale l'autorità inferiore si è ampiamente pronunciata. Ciò posto, la conclusione fondata sull'art. 34 NAPR non presentava alcun carattere imprevedibile o sorprendente, ciò che i ricorrenti neppure tentano di dimostrare. Peraltro, essi non sostengono espressamente che la Corte cantonale avrebbe fondato la propria sentenza su nuovi mezzi di prova - non meglio specificati - in merito ai quali essi non avrebbero avuto la possibilità di esprimersi (DTF 143 IV 380 consid. 1.1 e 1.4.1; sentenza 1C_457/2023 del 13 agosto 2024 consid. 4.3). Non è inoltre criticabile che la Corte cantonale ha rinunciato ad esaminare le ulteriori censure riguardanti le motivazioni del Consiglio di Stato sul principio di prevenzione. Infatti, una volta accertato che il progetto non rispettava l'art. 34 lett. a NAPR e che la licenza edilizia non poteva essere rilasciata per tale motivo, dette censure erano inidonee a influire sull'esito del giudizio. La sentenza avversata soddisfa pertanto le esigenze di motivazione, avendo trattato gli elementi decisivi per il giudizio e permesso ai ricorrenti di impugnarlo con cognizione di causa (DTF 151 IV 18 consid. 4.4.4; 150 III 1 consid. 4.5). La censura è dunque infondata.
5.
5.1. Nel merito, i ricorrenti rimproverano alla Corte cantonale di aver travalicato i limiti del suo potere cognitivo, sostituendo ingiustificatamente la propria valutazione delle caratteristiche dell'edificio a quella del Municipio, violando così l'autonomia comunale nell'applicazione dell'art. 34 lett. a NAPR (art. 50 Cost.). Essa sarebbe inoltre incorsa nell'arbitrio (art. 9 Cost.) deducendo la presenza di "elementi di valore storico ambientale" dall'inclusione di Pedrinate tra gli insediamenti di importanza locale, sebbene tale qualificazione non troverebbe riscontro nella pianificazione comunale né nella normativa cantonale sulla protezione dei beni culturali. La sua motivazione si fonderebbe inoltre su un'inventariazione priva di carattere vincolante, nonché su elementi inidonei a conferire all'immobile una particolare rilevanza storico-architettonica. I ricorrenti contestano poi la conclusione secondo cui il progetto eccederebbe gli interventi ammessi dall'art. 34 lett. a NAPR, ritenendola fondata su un'"inesatta e non corrisponderebbe alla realtà dei fatti". La Corte cantonale avrebbe adottato "una propria visione estetica soggettiva e divergente", senza "dimostrare l'arbitrarietà della decisione municipale".
5.2.
5.2.1. Benché non ne siano titolari diretti, gli insorgenti possono prevalersi dell'autonomia comunale quando, come nella fattispecie, la stessa ha un chiaro influsso sulla loro situazione giuridica o di fatto (DTF 143 II 120 consid. 7.1; 141 I 36 consid. 1.2.4).
5.2.2. L'art. 50 Cost. garantisce l'autonomia comunale nella misura prevista dal diritto cantonale (DTF 138 I 143 consid. 3.1; 138 I 242 consid. 5.2). In ambito edilizio e della pianificazione del territorio, il Comune ticinese beneficia, di principio, di un ampio margine di decisione e di apprezzamento che la giurisprudenza fa rientrare nell'autonomia tutelabile. Esso dispone di autonomia nell'allestimento del piano regolatore, nell'adozione delle relative norme di attuazione e nella loro applicazione (DTF 143 I 272 consid. 2.3.2; 142 I 26 consid. 3.5). Il Tribunale federale esamina liberamente se l'istanza cantonale di ricorso abbia rispettato tale margine di apprezzamento (DTF 145 I 52 consid. 3.1; 143 II 553 consid. 6.3.1).
5.2.3. Nella misura in cui una norma di diritto comunale autonomo contiene concetti giuridici di natura indeterminata, essa conferisce al Municipio una certa latitudine di giudizio riguardo all'individuazione dei loro contenuti precettivi, che l'istanza cantonale di ricorso deve rispettare (DTF 145 I 52 consid. 3.6; sentenza 1C_255/2025 del 13 ottobre 2025 consid. 3.2). Quest'ultima deve quindi imporsi un certo ritegno e, tra più soluzioni disponibili e appropriate, non può scegliere quella che preferisce o sostituire una valutazione adeguata del Comune con una propria (DTF 146 II 367 consid. 3.1.4; cfr. art. 69 cpv. 2 della legge ticinese sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013 [LPAmm; RL 165.100]). Se la decisione comunale si fonda su una valutazione sostenibile delle circostanze pertinenti ed è adeguatamente motivata, essa deve rispettarla (cfr. sentenze 1C_477/2023 del 12 febbraio 2024 consid. 3.2 e 1C_328/2022 del 20 novembre 2023 consid. 2.4). Tale riserbo non comporta, tuttavia, che l'autorità di ricorso debba limitarsi ad un esame dell'arbitrio, poiché una siffatta limitazione non sarebbe compatibile con l'applicazione dell'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT (RS 700) e con la garanzia della via giudiziaria (art. 29a Cost.; DTF 146 II 367 consid. 3.1.4). In particolare, essa deve comunque intervenire quando l'apprezzamento esercitato dal Comune è contrario al diritto superiore, viola i principi costituzionali della parità di trattamento e della proporzionalità, rispettivamente se la soluzione scelta appare oggettivamente insostenibile o quando è inappropriata riguardo a interessi che travalicano l'ambito comunale (DTF 146 II 367 consid. 3.1.4; 145 I 52 consid. 3.6; sentenza 1C_710/2021 del 5 ottobre 2022 consid. 2.1.1).
5.3. In concreto, va anzitutto premesso che la Corte cantonale ha escluso l'applicazione dell'art. 34 lett. b NAPR, che consente la ricostruzione di edifici "funzionalmente non abitabili e completamente sprovvisti di elementi di valore storico-artistico e ambientale", a condizioni più permissive dell'art. 34 lett. a NAPR. Ha infatti accertato che l'immobile è "pacificamente costituito da più appartamenti abitati almeno in parte", escludendo così il rispetto della succitata condizione di inabitabilità. Gli insorgenti non si confrontano con tale motivazione né contestano il relativo accertamento fattuale (cfr. consid. 2.1 e 2.3). La controversia verte quindi sull'interpretazione dell'art. 34 lett. a NAPR, secondo cui nei limiti delle aree definite nucleo tradizionale di Pe drinate, sono ammessi "g li interventi di riattazione e trasformazione degli edifici con elementi di valore storico ambientale a condizione che vengano rispettati il carattere architettonico, la volumetria e le altezze dei singoli corpi di fabbrica. Dovranno in particolare essere mantenute o ripristinate le caratteristiche delle facciate (aperture, balconi, loggiati) e dovrà essere rispettato, nelle sue linee generali, lo schema d'organizzazione interna dell'edificio, mantenendo o ripristinando gli elementi strutturali verticali e orizzontali (solette, muri portanti, corpo scala). [...]".
5.4.
5.4.1. Il punto di partenza di ogni interpretazione è costituito dal tenore della norma. Una norma è da interpretare in primo luogo procedendo dalla sua lettera (interpretazione letterale). Se il testo non è perfettamente chiaro, o se più interpretazioni del medesimo sono possibili, dev'essere ricercata la vera portata della norma, prendendo in considerazione tutti gli elementi d'interpretazione, segnatamente i lavori preparatori (interpretazione storica), lo scopo perseguito dal legislatore (interpretazione teleologica), nonché la relazione con altri disposti (interpretazione sistematica; DTF 152 III 38 consid. 3.4.1; 150 I 80 consid. 3.1). Il Tribunale federale non privilegia un criterio d'interpretazione in particolare; per accedere al senso di una norma preferisce, pragmaticamente, ispirarsi a un pluralismo interpretativo (DTF 151 II 640 consid. 5.1; 150 V 198 consid. 7.2.3).
5.4.2. Quanto agli "elementi di valore storico ambientale", ai quali fa riferimento l'art. 34 lett. a NAPR, la Corte cantonale non si è limitata, come sostengono i ricorrenti, a sostituire ingiustificatamente il proprio apprezzamento estetico a quello dell'autorità comunale. Nel respingere la principale valutazione del Municipio, secondo cui l'assenza di una protezione quale bene culturale e la mancata iscrizione dell'edificio in inventari o elenchi di tutela escludevano automaticamente la presenza di elementi di valore storico ambientale, essa si è infatti basata su motivi pertinenti e sostenibili. Ha anzitutto rilevato, mediante un'interpretazione sistematica e teleologica, che il piano regolatore attribuisce una particolare importanza alla salvaguardia e alla valorizzazione dei nuclei di Pedrinate e Seseglio nelle loro componenti edilizie e nel contesto ambientale in cui sono inseriti (art. 4 lett. b NAPR). Sotto il profilo dell'interpretazione letterale e storica, ha inoltre osservato che le disposizioni delle NAPR e il relativo rapporto di pianificazione non precisano quali edifici del nucleo presentino elementi di valore storico ambientale, rispettivamente come essi debbano essere qualificati, lasciando così tale valutazione al Municipio chiamato a pronunciarsi caso per caso. In queste circostanze, l'autorità inferiore poteva quindi ritenere che la nozione di "edificio con elementi di valore storico ambientale" ai sensi dell'art. 34 lett. a NAPR non coincidesse necessariamente con quella di bene culturale protetto ai sensi della legge cantonale sulla protezione dei beni culturali del 13 maggio 1997 (LCB; RL 445.100), come invece motivato nella licenza edilizia.
Una diversa conclusione risulterebbe infatti oggettivamente insostenibile (cfr. consid. 5.2.3). Il diritto comunale non impone che l'edificio sia formalmente protetto o iscritto in inventari di tutela, né subordina espressamente l'applicazione dell'art. 34 lett. a NAPR all'esistenza di un bene culturale, ciò che gli insorgenti neppure dimostrano. Nel nucleo di Pedrinate non figura inoltre alcun edificio residenziale protetto quale bene culturale secondo il piano regolatore vigente, mentre la variante del piano regolatore recentemente adottata ha proposto la tutela di un unico oggetto. Ciò posto, l'interpretazione sostenuta dal Municipio finirebbe per privare la disposizione in questione della sua portata pratica e, di riflesso, ridurre sensibilmente la tutela delle caratteristiche del nucleo perseguita dal diritto comunale. È comunque decisivo che la LCB non fosse ancora in vigore al momento dell'approvazione del piano regolatore nel 1988, nell'ambito del quale è stato adottato l'art. 34 lett. a NAPR.
5.4.3. Al fine di analizzare le caratteristiche dell'immobile, la Corte cantonale poteva dunque ragionevolmente considerare anche l'inventariazione del 1988 relativa all'inclusione di Pedrinate tra gli insediamenti di importanza locale (cfr. elenco degli insediamenti d'importanza regionale e locale allestito dall'Ufficio federale della cultura). Come rilevato nel giudizio impugnato, sebbene il nucleo di Pedrinate non sia censito nell'Inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere d'importanza nazionale (ISOS), esso è stato rilevato nell'ambito della prima inventariazione adottando lo stesso metodo di analisi. Ne consegue che, benché effettivamente priva di carattere vincolante ai sensi dell'art. 6 della legge federale sulla protezione della natura e del paesaggio del 1° luglio 1966 (LPN; RS 451), la succitata inventariazione poteva perlomeno concorrere alla comprensione dell'insediamento in questione e delle sue componenti storico-architettoniche, fornendo elementi utili all'applicazione della disposizione comunale litigiosa. Dalla relativa scheda emerge infatti che l'immobile dei ricorrenti è censito quale elemento eminente e descritto, insieme ad altri edifici coevi, come parte delle "ville e case borghesi signorili con muri di cortili a giardino delimitanti il vicolo in corrispondenza della diramazione centrale del villaggio, fine secolo XIX".
Poiché i ricorrenti non contestano tali indicazioni, non può essere rimproverato all'autorità inferiore per averne dedotto che lo stabile non fosse del tutto privo di elementi di valore storico ambientale. Tale conclusione appare del resto condivisibile già alla luce dell'epoca di costruzione dell'edificio, delle rilevanti dimensioni nonché della sua posizione eminente e centrale nel nucleo - come emerge dalla documentazione agli atti. Essa non risulta per nulla arbitraria tanto più se si considera l'interpretazione particolarmente restrittiva del Municipio, espressa soltanto nell'ambito della procedura di ricorso al Governo e non indicata nella licenza edilizia, secondo cui un valore storico ambientale potrebbe essere riconosciuto soltanto in presenza di specifici elementi di pregio, quali alberi monumentali, affreschi, logge o camini. L'esecutivo comunale non spiega infatti per quali ragioni proprio tali elementi dovrebbero essere determinanti, rispettivamente perché altre componenti edilizie o ambientali dovrebbero invece essere escluse; la sua tesi non risulta dunque adeguatamente motivata, ciò che legittimava ulteriormente l'intervento dell'autorità inferiore. L'impostazione del Comune rischierebbe poi di condurre a valutazioni divergenti tra immobili situati nel medesimo nucleo e caratterizzati da qualità analoghe. Pertanto, il giudizio impugnato si giustifica anche sotto il profilo della parità di trattamento (cfr. consid. 5.2.3).
5.4.4. Visto quanto precede, la Corte cantonale poteva legittimamente ritenere che il Municipio avesse ecceduto il margine di apprezzamento garantitogli dalla sua autonomia, non assoggettando lo stabile dei ricorrenti alla disciplina prevista all'art. 34 lett. a NAPR (art. 50 cpv. 1 Cost.; art. 16 cpv. 2 Cost./TI). Il suo intervento correttivo - che non era limitato a un esame dell'arbitrio (DTF 146 II 367 consid. 3.1.4) - merita tutela, non risultando arbitrario né lesivo dell'autonomia comunale.
5.5.
5.5.1. Su tale premessa, la Corte cantonale ha giudicato che il progetto edilizio eccedesse gli interventi ammessi dall'art. 34 lett. a NAPR (cfr. consid. 5.3). Ha rilevato che tale disposizione, letta in combinazione con le definizioni di riattazione e trasformazione contenute nell'art. 8 NAPR, esclude gli ampliamenti e impone il mantenimento delle volumetrie e delle altezze preesistenti. Ha quindi accertato che, in concreto, il previsto ampliamento verticale di circa 1,50-2 metri sul lato nord-ovest dello stabile disattendesse già tale prescrizione. Richiamato inoltre il carattere conservativo dell'art. 34 lett. a NAPR, ha poi giudicato che il ridisegno dei prospetti, caratterizzato dalla soppressione delle ante esistenti e dalla formazione di nuove finestre e nuovi balconi sui fronti est e nord, solo in parte riconducibili al ripristino di aperture tamponate, non fosse compatibile con l'obbligo di mantenere o ripristinare le caratteristiche delle facciate.
5.5.2. A tale riguardo, gli insorgenti si limitano a richiamare genericamente le valutazioni del Municipio, secondo cui il progetto rispetterebbe le volumetrie e le altezze dei singoli corpi di fabbrica, salvo il prolungamento di una limitata porzione della copertura, ritenuto irrilevante. Sostengono inoltre che la Corte cantonale sarebbe incorsa in una contraddizione, avendo da un lato rilevato nei piani l'assenza di quote sufficienti per determinare con precisione l'altezza dell'edificio e, dall'altro, quantificato l'ampliamento verticale della copertura in circa 1.50-2 metri. Adducono infine che dagli atti emergerebbe soltanto un innalzamento di pochi centimetri. Con tali argomentazioni, essi si limitano tuttavia a contrapporre la propria valutazione a quella dell'autorità inferiore, senza tentare di dimostrare l'applicazione arbitraria dell'art. 34 lett. a NAPR sotto questo profilo (cfr. consid. 2.2), né l'inesattezza manifesta dei relativi accertamenti (sull'arbitrio nell'accertamento dei fatti, cfr. DTF 152 IV 73 consid. 1.1.1). In ogni caso, il fatto che il progetto preveda la formazione di nuove finestre e balconi, solo in parte riconducibili al ripristino di aperture preesistenti (circostanza non contestata dai ricorrenti), non rende insostenibile la conclusione della Corte cantonale, posto che la suddetta disposizione comunale prescrive chiaramente il mantenimento o il ripristino delle caratteristiche delle facciate. Già per questo motivo, indipendentemente dalle contestazioni relative al superamento dell'altezza, il giudizio impugnato sfugge a ogni critica d'arbitrio. In quanto ammissibile, la censura è quindi infondata.
5.6. Infine, nella misura in cui viene censurata la violazione del principio della proporzionalità (
6.
Ne consegue che il ricorso dev'essere respinto, nella misura della sua ammissibilità.
Anche domanda di assistenza giudiziaria non può essere accolta, poiché non risulta sostanziata l'indigenza dei ricorrenti (art. 64 cpv. 1 LTF). In particolare, quest'ultimi hanno dichiarato di essere proprietari di tre immobili in Svizzera e in Italia, uno dei quali sarebbe attualmente in fase di vendita. Di principio, si può pertanto esigere ch'essi mettano a contributo la propria sostanza immobiliare per sostenere i costi del procedimento (DTF 119 Ia 11 consid. 5; sentenze 1C_670/2024 del 23 aprile 2025 consid. 4.4 e 1B_436/2018 del 12 novembre 2018 consid. 3.3). Invitati da questa Corte a dimostrare i motivi per cui non sarebbe loro possibile ottenere un credito di fr. 4'000.-- corrispondenti alle presumibili spese giudiziarie, gli insorgenti - che non hanno nemmeno prodotto una decisione di tassazione recente - si sono limitati ad affermare che, in assenza di redditi sufficienti, nessuna banca concederebbe loro un finanziamento. Essi non hanno tuttavia corroborato tale allegazione con documentazione alcuna (cfr. sentenza 1B_436/2018, citata, consid. 3.3). L'addotta circostanza che la banca titolare del credito ipotecario gravante l'immobile oggetto della presente procedura avrebbe bloccato un conto d'investimento a ulteriore garanzia del debito non dimostra ancora l'impossibilità di ottenere un ulteriore finanziamento, tanto più che i ricorrenti non allegano di avere intrapreso passi concreti in tal senso.
Le spese giudiziarie seguono quindi la soccombenza e vengono poste a carico dei ricorrenti in solido (
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
La domanda di assistenza giudiziaria è respinta.
3.
Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti in solido.
4.
Comunicazione alle parti, rispettivamente ai loro patrocinatori, al Municipio di Chiasso, al Dipartimento del territorio, Ufficio delle domande di costruzione, al Consiglio di Stato nonché al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino.
Losanna, 22 luglio 2026
In nome della I Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero
Il Presidente: Haag
Il Cancelliere: M. Piatti