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Grundstückgewinnsteuer; Anlagekosten; Verfahrenspflichten bei gemischten Aufwendungen – Art. 12 und Art. 46 StHG; Art. 110, Art. 115, Art. 118 und Art. 141 StG. Kommt die steuerpflichtige Person ihrer Mitwirkungspflicht nach und sind die tatsächlichen Verhältnisse geklärt, muss die untersuchungspflichtige Steuerbehörde zur Ermittlung der für die Grundstückgewinnsteuer massgeblichen Anlagekosten bei gemischten Aufwendungen eine Aufteilung vornehmen, d.h. die wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Anteile konkret quantifizieren. Dazu hat sie eine natürliche Vermutung betreffend die wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Anteile der einzelnen Aufwandspositionen aufzustellen bzw. diese Anteile zu schätzen. Bei einem Untersuchungsnotstand hingegen ist sie zur Schätzung im Rahmen einer Ermessensveranlagung berechtigt (E. 4.3.1–4.3.7). Unterscheiden sich die wertvermehrenden Anteile gemischter Aufwendungen während zwei Jahren wesentlich, kann daraus nicht mit hinreichender Gewissheit auf den wertvermehrenden Anteil der Aufwendungen des dritten Jahres geschlossen werden (E. 4.6 f.). Bezahlt die steuerpflichtige Person nach der Veräusserung des Grundstücks Aufwendungen für das Grundstück trotz interner Schuldübernahme durch die erwerbende Person, können die Zahlungen bei der Bestimmung des Grundstückgewinns im Ergebnis ausser Acht gelassen werden (E. 4.8). OGE 66/2023/32 vom 10. Februar 2026 Aus den Erwägungen 4.2.1. Gemäss Art. 110 Abs. 1 des Gesetzes über die direkten Steuern vom 20. März 2000 (StG, SHR 641.100) erhebt der Kanton Schaffhausen eine Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinnen, die bei der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (vgl. auch Art. 2 Abs. 1 lit. d des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG, SR 642.14]). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 115 StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 1 StHG). 4.2.2. Die für die Grundstückgewinnsteuer massgeblichen Rechtsbegriffe – insbesondere "Anlagekosten" und "Aufwendungen" – führt das Steuerharmonisierungsgesetz als Rahmengesetz nicht näher aus und überlässt den Kantonen bei
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der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen, wenn auch eingeschränkten legislatorischen Gestaltungsraum (BGE 143 II 396 E. 2.4; 143 II 382 E. 3.1). Dieser wird hauptsächlich begrenzt durch den Normsinn (Besteuerung realisierter Grundstückgewinne) und das Normgefüge (Verhältnis von Einkommens- bzw. Gewinnsteuer einerseits und Grundstückgewinnsteuer anderseits): Wo die Anwendungsbereiche von Einkommens- bzw. Gewinn- und Grundstückgewinnsteuer ineinandergreifen, ist ihre Abgrenzung harmonisierungsrechtlich vorgegeben (BGE 131 II 722 E. 2.2; zum Ganzen BGer 2C_926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 2.2.1 mit Hinweis). 4.2.3. Aufwendungen zählen im Fall der späteren Veräusserung jedenfalls dann zu den Anlagekosten im Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG bzw. Art. 115 StG, wenn sie in der Einkommenssteuer aufgrund ihres wertvermehrenden Charakters vom Abzug ausgenommen waren (BGE 143 II 382 E. 4.1.1 f. und 4.2.1). Das Harmonisierungsrecht steht sowohl der doppelten Belastung eines Gewinns (mit der Grundstückgewinn- und der Einkommenssteuer) als auch der doppelten Abzugsfähigkeit entgegen. Folglich können Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten im Sinne von Art. 9 Abs. 3 StHG bzw. Art. 34 Abs. 2 StG nicht auch noch als Anlagekosten geltend gemacht werden (zum Ganzen BGE 143 II 396 E. 2.4). Die harmonisierungsrechtliche Koordination lässt keine Schnittmenge zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten zu. Im Ergebnis müssen die Aufwendungen im Zusammenhang mit Grundstücken, soweit es sich nicht um Lebenshaltungskosten handelt, die als solche von vornherein nicht abzugsfähig sind, unter dem einen oder anderen Titel zum Abzug zugelassen werden (BGer 2C_926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 2.2.3; ferner Reich/von Ah/Brawand, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 4. A., Basel 2022, Art. 9 N. 56p; Richner/Frei/ Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz [Kommentar StG ZH], 4. A., Zürich 2021, § 30 N. 37 und § 221 N. 33). 4.2.4. Im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Steuerharmonisierungsrecht gelten im Kanton Schaffhausen unter anderem nachgewiesene Ausgaben, die zur Wertvermehrung beigetragen haben, als beim Grundstückgewinn anrechenbare Aufwendungen (Art. 118 Abs. 1 lit. b StG). Nicht anrechenbar sind indes Aufwendungen, die bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer als Abzüge oder als Aufwand berücksichtigt worden sind oder hätten berücksichtigt werden müssen (Art. 118 Abs. 4 lit. a StG). 4.3.1. Die Vorschriften des Steuergesetzes, einschliesslich der Verfahrensvorschriften, gelten kraft Art. 121 StG auch für die Grundstückgewinnsteuer. Demnach