Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
9C_56/2024
Arrêt du 25 mars 2025
IIIe Cour de droit public
Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux
Moser-Szeless, Présidente, Stadelmann et Beusch.
Greffière : Mme Vuadens.
Participants à la procédure
A.A.________ et B.A.________,
représentés par RGA Conseil fiscal Sàrl,
recourants,
contre
Administration cantonale des impôts du canton de Vaud, route de Berne 46, 1014 Lausanne,
intimée.
Objet
Impôt fédéral direct, impôt cantonal et communal,
période fiscale 2017,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 13 décembre 2023 (FI.2022.0112).
Faits :
A.
A.a. Les époux A.A.________ et B.A.________ sont domiciliés dans le canton de Vaud. Au décès de son père C.A.________ en 1985, A.A.________ avait hérité avec sa soeur de la moitié de son patrimoine immobilier, qui comprenait notamment la parcelle n° xxx de la commune de U.________, laquelle est constituée de vingt-sept appartements et de quatre locaux commerciaux, tous mis en location. C.A.________ avait acquis la parcelle n° xxx par l'intermédiaire de la société immobilière D.________. Après la dissolution de cette société en 1962, il l'avait détenue en propriété directe.
Lors du partage de la succession de C.A.________, intervenu en janvier 1992, la parcelle n° xxx a été attribuée à A.A.________.
Par courriers du 21 mai 1992 puis du 19 octobre 1992, l'administration cantonale des impôts du canton de Vaud (ci-après: l'Administration cantonale) a informé les héritiers qu'en raison de la qualification de professionnel de l'immobilier de feu C.A.________, le patrimoine immobilier commercial dont ils avaient hérité de lui (dont la parcelle n° xxx faisait partie) appartenait à leur fortune commerciale, mais qu'ils avaient la possibilité de transférer ces immeubles dans leur fortune privée, à leur valeur vénale, ce qui aurait pour conséquence l'imposition immédiate des plus-values réalisées. Dans le cas contraire, ils étaient invités à s'engager à reconnaître par écrit que les immeubles resteraient dans leur fortune commerciale.
Les 23 et 27 octobre 1992, A.A.________ et sa soeur se sont engagés à maintenir les immeubles commerciaux hérités dans leur fortune commerciale. Depuis lors, A.A.________ et B.A.________ ont fait figurer l'immeuble n° xxx comme faisant partie de leur fortune commerciale dans leurs déclarations fiscales.
A.b. En 2015, A.A.________ a constitué une propriété par étages sur la parcelle n° xxx. Les diverses parts d'étage ont été inscrites au registre foncier sous les nos xxx-1 à xxx-38.
La même année, A.A.________ a donné l'immeuble n° xxx-34 à son fils. Pour la période fiscale 2015, l'autorité fiscale a inclus dans le revenu imposable des époux A.A.________ et B.A.________, à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante, le bénéfice de 127'840 fr. provenant de la réalisation systématique que cette donation avait impliquée (transfert de l'immeuble n° xxx-34 de la fortune commerciale à la fortune privée de A.A.________). La décision de taxation correspondante est entrée en force.
A.c. Le 25 septembre 2017, A.A.________ a donné à son fils les immeubles nos xxx-13, xxx-14, xxx-19, xxx-20, xxx-25, xxx-26 et xxx-31. Dans leur déclaration d'impôt de la période fiscale 2017, A.A.________ et B.A.________ ont mentionné cette donation, en indiquant qu'elle avait porté sur des immeubles qui faisaient partie de leur fortune privée. Le 24 décembre 2019, ils ont rempli une déclaration pour l'imposition des gains immobiliers en lien avec la donation du 25 septembre 2017.
Par décision préjudicielle du 4 février 2020, l'office d'impôt de E.________ (ci-après: l'office d'impôt) a retenu que les immeubles donnés appartenaient à la fortune commerciale de A.A.________ et que le gain immobilier commercial réalisé (par réalisation systématique) devait par conséquent être soumis à l'impôt sur le revenu.
Par décision de taxation de la période fiscale 2017 du 20 mai 2020, l'office d'impôt a ajouté aux revenus des contribuables un bénéfice de 1'310'133 fr. à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante, en raison du transfert des immeubles nos xxx-13, xxx-14, xxx-19, xxx-20, xxx-25, xxx-26 et xxx-31 de la fortune commerciale à la fortune privée que la donation du 25 septembre 2017 avait impliquée. Il en découlait un revenu imposable de 1'659'200 fr. pour l'impôt cantonal et communal (au lieu du revenu déclaré de 347'600 fr.) et de 1'661'900 fr. pour l'impôt fédéral direct (au lieu du revenu déclaré de 350'300 fr.).
A.A.________ et B.A.________ ont formé une réclamation contre cette décision de taxation, que l'Administration cantonale a rejetée le 30 juin 2022.
B.
Les contribuables ont recouru contre la décision sur réclamation du 30 juin 2022 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (ci-après: le Tribunal cantonal). Par arrêt du 13 décembre 2023, le Tribunal cantonal a rejeté le recours et confirmé la décision sur réclamation.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.A.________ et B.A.________ demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt du Tribunal cantonal du 13 décembre 2023; subsidiairement, de déclarer que les immeubles nos xxx-13, xxx-14, xxx-19, xxx-20, xxx-25, xxx-26 et xxx-31 appartenaient à la fortune privée de A.A.________ et que leur donation n'a entraîné aucune réalisation systématique, de déclarer que la parcelle n° xxx a été transférée dans la fortune privée de C.A.________ lors de la liquidation de la société immobilière D.________ en 1962, respectivement, dans la fortune privée de A.A.________ lors de la dévolution successorale; plus subsidiairement, de déclarer qu'après la liquidation de la société immobilière D.________, respectivement après la dévolution successorale, la parcelle n° xxx n'a pas quitté leur fortune privée; encore plus subsidiairement, que le partage successoral intervenu en 1992 a entraîné une réalisation systématique dont l'imposition est prescrite.
L'Administration cantonale et l'Administration fédérale des contributions concluent au rejet du recours. Les recourants se sont déterminés.
Considérant en droit :
I. Recevabilité et pouvoir d'examen
1.
1.1. Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF) ne tombant pas sous le coup de l'une des exceptions de l'art. 83 LTF. La voie du recours en matière de droit public est donc ouverte (cf. aussi aussi l'art. 146 LIFD [RS 642.11] pour l'impôt fédéral direct et, s'agissant de l'impôt cantonal et communal dans un domaine harmonisé, l'art. 73 al. 1 LHID [RS 642.14]).
1.2. L'instance précédente a traité dans un seul arrêt de l'impôt fédéral direct et de l'impôt cantonal et communal, ce qui est admissible (ATF 142 II 293 consid. 1.2; 135 II 260 consid. 1.3.1). Le dépôt d'un seul acte de recours est donc aussi autorisé si la partie recourante s'en prend aux deux catégories d'impôts (ATF 142 II 293 consid. 1.2; 135 II 260 consid. 1.3.3), ce qui est le cas en l'espèce, dans la mesure où il ressort de la motivation de son recours qu'elle conteste l'arrêt attaqué tant en ce qui concerne l'impôt fédéral direct que l'impôt cantonal et communal.
1.3. Un recours au Tribunal fédéral doit contenir des conclusions (art. 42 al. 1 LTF). Comme le recours en matière de droit public se caractérise comme un recours en réforme (cf. art. 107 al. 2 LTF), des conclusions purement cassatoires (c'est-à-dire en annulation) sont en principe irrecevables (ATF 137 II 313 consid. 1.3; 133 II 409 consid. 1.4). Par ailleurs, selon un principe général de procédure, les conclusions constatatoires ne sont recevables que lorsque des conclusions condamnatoires ou formatrices sont exclues (ATF 141 II 113 consid. 1.7; 135 I 119 consid. 4). Les conclusions qui concernent la motivation juridique sont des conclusions constatatoires irrecevables (cf. arrêts 9C_615/2023 du 11 février 2025 consid. 1.2; 2C_625/2024 du 16 décembre 2024 consid. 4.3 et la référence). Un recours qui ne contient que des conclusions insuffisantes est en principe irrecevable (FLORENCE AUBRY GIRARDIN, in Commentaire de la LTF, 3e éd. 2022, n° 26 ad art. 42 LTF). L'application du principe de la confiance commande toutefois d'interpréter les conclusions à la lumière de la motivation. Partant, si le mémoire de recours permet de comprendre en quoi l'arrêt attaqué doit être modifié, le recours est recevable (cf. ATF 137 II 313 consid. 1.3; arrêts 8C_471/2024 du 13 février 2025 consid. 1; 2C_21/2024 du 5 février 2025 consid. 1.2).
En l'espèce, la conclusion principale du recours, cassatoire, est irrecevable. Il en va de même des conclusions subsidiaires, qui concernent la motivation juridique. Les conclusions du recours sont donc insuffisantes. Comme il ressort de la motivation du recours que les recourants demandent implicitement que l'arrêt attaqué soit réformé en ce sens que la décision de taxation 2017 ne comprenne pas le montant de 1'310'133 fr. qui y a été ajouté, tant en ce qui concerne l'impôt fédéral direct que l'impôt cantonal et communal, le recours peut toutefois être considéré comme recevable.
1.4. Au surplus, les recourants, qui ont qualité pour agir (cf. art. 89 al. 1 LTF), ont recouru en temps utile, compte tenu des féries (art. 46 al. 1 let. c et art. 100 al. 1 LTF), et dans les autres formes prescrites par l'art. 42 LTF. Il convient donc d'entrer en matière.
2.
2.1. Saisi d'un recours en matière de droit public, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Toutefois, conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, il ne connaît de la violation des droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal que si le grief a été invoqué et motivé, c'est-à-dire s'il a été exposé de manière claire et détaillée (cf. ATF 149 III 81 consid. 1.3; 148 I 127 consid. 4.3) Le Tribunal fédéral examine librement la conformité du droit cantonal harmonisé et de sa mise en pratique par les instances cantonales aux dispositions de la LHID, à moins que les dispositions de cette loi fédérale ne laissent une marge de manoeuvre aux cantons. Dans ce dernier cas, son pouvoir d'examen se limite aux griefs constitutionnels invoqués de manière conforme aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 150 II 346 consid. 1.5.2; 144 II 313 consid. 5.3).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 al. 1 LTF, le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire (art. 9 Cst.) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (ATF 150 II 346 consid. 1.6 et les références).
II. Objet du litige
3.
Le litige porte sur le point de savoir si c'est à bon droit que les juges précédents ont confirmé qu'en 2017, le recourant a réalisé un revenu d'activité lucrative indépendante en raison du transfert des immeubles de sa fortune commerciale à sa fortune privée que la donation des immeubles n° s xxx-13, xxx-14, xxx-19, xxx-20, xxx-25, xxx-26 et xxx-31 a impliquée.
III. Impôt fédéral direct
4.
En vertu de l'art. 18 al. 1 LIFD, tous les revenus provenant de l'exercice d'une activité lucrative indépendante sont imposables. Selon l'art. 18 al. 2 LIFD, tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante (...).
4.1. Dans l'arrêt attaqué, le Tribunal cantonal a rappelé de manière complète la jurisprudence du Tribunal fédéral relative aux critères qui entrent en ligne de compte pour déterminer si une personne doit être considérée comme exerçant une activité lucrative indépendante (de commerçant immobilier) au sens de l'art. 18 LIFD. Il a aussi rappelé à juste titre que l'appartenance d'un bien à la fortune commerciale d'un indépendant n'est pas modifiée par une dévolution successorale et que le transfert de biens commerciaux hérités dans la fortune privée des héritiers n'intervient que lorsque ceux-ci expriment leur volonté d'opérer un tel transfert, mais que la donation d'un élément de la fortune commerciale implique en revanche nécessairement son transfert préalable dans la fortune privée du donateur, en vertu de l'art. 18 al. 2 LIFD. Il suffit de renvoyer aux considérants correspondants de l'arrêt attaqué (cf. consid. 4a à 4c).
4.2. En l'espèce, le Tribunal cantonal a confirmé qu'au vu de la fréquence des transactions immobilières que le père du recourant avait effectuées, de ses connaissances particulières dans le domaine de l'immobilier, provenant de son activité dans le domaine de la construction, et de son association avec des professionnels de l'immobilier, il avait exercé une activité lucrative indépendante de commerçant professionnel de l'immobilier. La parcelle n° xxx, qu'il avait acquise en 1962, avait toujours été considérée comme faisant partie de sa fortune commerciale et les recourants avaient aussi reconnu le caractère commercial de cette parcelle. Ils soutenaient désormais que cette parcelle appartenait à la fortune privée du père du recourant mais n'apportaient aucun élément propre à faire apparaître que celui-ci n'aurait jamais rempli les conditions pour être qualifié de commerçant immobilier, ou que la parcelle n° xxx aurait été transférée dans sa fortune privée. En héritant de la parcelle n° xxx, le recourant avait donc hérité d'un bien commercial. Les juges précédents ont ensuite constaté que le recourant s'était engagé, le 23 octobre 1992, à maintenir les immeubles commerciaux hérités dans sa fortune commerciale et que, depuis lors, il n'avait jamais manifesté la volonté de transférer la parcelle n° xxx dans sa fortune privée mais au contraire déclaré la parcelle dans sa fortune commerciale. Dans ces circonstances, l'Administration cantonale pouvait retenir que la parcelle n° xxx appartenait à la fortune commerciale du recourant et que, par conséquent la donation des immeubles n° s xxx-13, xxx-14, xxx-19, xxx-20, xxx-25, xxx-26 et xxx-31 avait été précédée du transfert de ces immeubles dans la fortune privée de A.A.________.
4.3. À l'encontre de l'arrêt attaqué, les recourants font valoir que les juges précédents ont procédé à un établissement des faits et à une appréciation des preuves arbitraires (art. 9 Cst.) et qu'ils ont violé l'art. 16 al. 3 et l'art. 18 al. 2 LIFD. Ils allèguent que la parcelle n° xxx faisait partie de la fortune privée du recourant, de sorte que la donation des immeubles n° s xxx-13, xxx-14, xxx-19, xxx-20, xxx-25, xxx-26 et xxx-31 n'a pas été précédée d'un passage de la fortune commerciale à sa fortune privée, donnant lieu à un bénéfice en capital soumis à l'impôt sur le revenu.
5.
Comme les recourants font valoir que la parcelle n° xxx faisait partie de la fortune privée du recourant, en contradiction avec leurs déclarations antérieures (supra consid. A.a), il faut en premier lieu se demander si, comme le soutient l'Administration fédérale, on doit retenir à leur encontre un comportement contradictoire contraire au principe de la bonne foi.
5.1. Selon la jurisprudence, tant l'administration fiscale que le contribuable doivent se comporter de manière conforme au principe de la bonne foi, qui implique notamment l'interdiction d'adopter un comportement contradictoire ("venire contra factum proprium"; ATF 97 I 125 consid. 3; arrêts 9C_634/2023 du 21 octobre 2024 consid. 7.2; 9C_416/2023 du 16 mai 2024 consid. 7.3.1 non publié dans ATF 150 II 409). Un comportement contradictoire ne mérite en principe pas de protection juridique (interdiction de l'abus de droit; art. 2 al. 2 CC par analogie; arrêts 9C_416/2023 du 16 mai 2024 consid. 7.3.1 non publié dans ATF 150 II 40; 2C_872/2020 du 2 mars 2021 consid. 3.8.1). En droit fiscal, régi par le principe de la légalité de l'imposition, le champ d'application du principe de la bonne foi ne peut pas aller aussi loin qu'en droit privé, où les parties jouissent d'une grande liberté dans l'organisation des relations contractuelles (ATF 97 I 125 consid. 3). En droit fiscal, les conséquences juridiques d'un comportement contradictoire du contribuable trouvent avant tout application en matière d'impôts prélevés périodiquement lorsque le contribuable dispose d'une certaine liberté d'appréciation, par exemple en matière d'évaluation des postes du bilan, de choix des méthodes d'amortissement ou encore de l'attribution d'un élément du patrimoine à la fortune privée ou commerciale (ATF 97 I 125 consid. 3; arrêts 9C_267/2023 du 24 juin 2024 consid. 2.5.1; 9C_700/2022 du 28 août 2023 consid. 2.6.1). En lien avec l'attribution d'un bien à la fortune commerciale ou privée, le Tribunal fédéral a par exemple retenu un comportement contradictoire dans le cas d'un contribuable indépendant qui, après avoir procédé à des amortissements sur un immeuble privé (que l'autorité fiscale avait admis, en partant à tort de l'hypothèse qu'il s'agissait d'un bien commercial), a ensuite fait valoir, quand l'autorité fiscale a procédé, à la cessation de l'activité indépendante, à l'imposition des amortissements dans le cadre de l'imposition du bénéfice résultant du transfert du bien dans la fortune privée, qu'il s'agissait en réalité déjà d'un immeuble privé (arrêt 2A.52/2003 du 23 janvier 2004 consid. 5.2 et 5.5, dans StE 2004 A 21.14 Nr. 15 et traduit dans RDAF 2005 II 109). Le Tribunal fédéral a aussi retenu un comportement contradictoire dans le cas d'un contribuable qui contestait avoir transféré un immeuble commercial dans sa fortune privée en 2009 au motif qu'il aurait procédé à ce transfert en 2007 déjà, car il avait depuis lors continué à déclarer ses immeubles comme faisant partie de son patrimoine commercial (cf. arrêt 2C_240/2020 du 21 août 2020 consid. 6 et 7.2).
5.2. En l'espèce, il ressort d'abord des faits constatés dans l'arrêt attaqué qu'au moment du partage de la succession du père du recourant en 1992, le recourant n'a pas contesté que la parcelle n° xxx faisait partie de la fortune commerciale de son père. Il a par ailleurs décidé de ne pas transférer cette parcelle dans sa fortune privée mais s'est engagé à la maintenir dans sa fortune commerciale. À cet égard, les recourants objectent en vain qu'en 1992, le recourant n'a pas fait de choix "délibéré" de conserver la parcelle n° xxx dans sa fortune commerciale, parce que ce maintien s'effectue "automatiquement" en cas de dévolution successorale, qui représente un "non-événement" fiscal. Par cette argumentation, les recourants confirment au contraire qu'à leurs yeux également, l'immeuble n° xxx faisait partie de la fortune commerciale du père du recourant.
Il ressort aussi des faits constatés dans l'arrêt attaqué qu'après que le recourant s'est engagé à maintenir la parcelle n° xxx dans sa fortune commerciale, les recourants ont déclaré cette parcelle dans leur fortune commerciale. En outre, lorsqu'en 2015, le recourant a donné à son fils l'immeuble n° xxx-34, les recourants n'ont pas contesté la décision de taxation de la période fiscale 2015, qui a inclus dans leurs revenus le bénéfice en capital de 127'840 fr., qui avait découlé du transfert de cet immeuble dans la fortune privée du recourant. Les recourants ne convainquent pas lorsqu'ils expliquent qu'ils ont renoncé à contester cette décision de taxation "au vu de la modicité du montant en jeu et par économie de procédure".
Dans leur déclaration fiscale 2017, les recourants ont ensuite mentionné que la parcelle n° xxx faisait partie de leur fortune privée (art. 105 al. 2 LTF) et déclaré la donation des immeubles nos xxx-13, xxx-14, xxx-19, xxx-20, xxx-25, xxx-26 et xxx-31 en précisant que ces parcelles faisaient partie de leur fortune privée. Il ne ressort toutefois pas de l'arrêt attaqué qu'avant 2017, les recourants auraient transféré la parcelle n° xxx, respectivement les immeubles donnés, dans leur fortune privée et qu'ils auraient payé l'impôt sur le revenu sur le bénéfice qui aurait résulté de ce transfert. Les recourants ne soutiennent pas le contraire mais font désormais valoir que la parcelle n° xxx faisait en réalité partie de la fortune privée du père du recourant, respectivement de leur fortune privée. Cette position, contradictoire par rapport à leur comportement antérieur, apparaît ainsi uniquement motivée par la volonté d'éviter la conséquence fiscale du transfert préalable des immeubles donnés le 25 septembre 2017 dans la fortune privée, conséquence que les recourants avaient déjà expérimentée lors de la donation de l'immeuble n° xxx-34 en 2015 (comp. arrêt 2C_47/2009 du 26 mai 2009 consid. 5.5 in fine).
5.3. Au vu de l'ensemble des circonstances, il apparaît qu'en affirmant désormais que la parcelle n° xxx faisait déjà partie de leur fortune privée du père du recourant, respectivement de leur fortune privée, au moment de la donation du 25 septembre 2017, les recourants adoptent un comportement contradictoire constitutif d'une violation du principe de la bonne foi, qui ne mérite pas de protection juridique.
6.
À cela s'ajoute que les recourants n'ont fait valoir aucun élément propre à faire apparaître que les juges précédents auraient établi les faits ou apprécié les preuves arbitrairement (sur les conditions pour retenir l'arbitraire en matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, ATF 148 I 127 consid. 3; 147 V 35 consid. 4.2) ou violé l'art. 18 al. 2 LIFD en confirmant que la parcelle n° xxx faisait partie de leur fortune commerciale.
6.1. En ce qui concerne l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, c'est d'emblée en vain que les recourants se plaignent que les juges précédents ont arbitrairement omis de tenir compte de la pièce n° 25 qu'ils avaient produite devant eux. Ils n'indiquent en effet pas en quoi cette pièce, dont ils ne décrivent du reste pas le contenu, aurait été décisive pour juger de l'appartenance de l'attribution de la parcelle n° xxx à la fortune commerciale ou privée et en quoi les juges précédents seraient tombés dans l'arbitraire en ne la prenant pas en compte. Ensuite, en tant que les recourants semblent se plaindre que les juges précédents se sont fondés, dans leur subsomption, sur des faits qu'ils n'avaient pas constatés dans l'état de fait de leur arrêt, il suffit de rappeler qu'aucune disposition légale n'impose aux juges d'énumérer les faits de manière exhaustive dans la partie en fait d'un arrêt et que les faits pertinents peuvent figurer dans sa partie en droit (arrêt 2C_132/2020 du 26 novembre 2020 consid. 3.3 et les références). C'est aussi en vain que les recourants reprochent aux juges précédents d'avoir qualifié sans preuves le père du recourant de commerçant immobilier et la parcelle n° xxx d'élément de sa fortune commerciale. Il ressort au contraire de l'arrêt attaqué que les juges précédents se sont fondés sur une série d'indices, y compris sur le fait que la parcelle n° xxx a toujours été considérée comme un bien commercial, tant par les autorités fiscales que par le recourant. Dans ce contexte et contrairement à ce qu'allèguent les recourants, les juges précédents pouvaient sans arbitraire également tenir compte à titre de preuve de la déclaration du 23 octobre 1992 du recourant, qui s'engageait à maintenir ladite parcelle héritée dans sa fortune commerciale.
6.2. S'agissant de l'application du droit fédéral, les recourants soutiennent à tort que le fait que le père du recourant avait une activité principale dans le domaine de la construction excluait par principe l'existence d'une activité indépendante accessoire de commerçant immobilier. Une activité indépendante peut n'être exercée que de manière accessoire ou temporaire, voire même ponctuelle (ATF 125 II 113 consid. 5e; cf. arrêts 2A.105/2007 du 3 septembre 2007 [concernant un menuisier] et 2A.547/2004 du 22 avril 2005 [concernant un architecte]). Pour le reste, les recourants se bornent à rappeler de manière générale qu'il n'est pas exclu qu'un commerçant d'immeubles détienne aussi des immeubles dans sa fortune privée et à relever qu'il est "étonnant" et "décevant" que les juges précédents n'aient pas examiné si la liquidation de la société immobilière D.________ en 1962 aurait eu pour conséquence le transfert de la parcelle n° xxx dans la fortune privée du père du recourant. Ce faisant, ils n'expliquent nullement en quoi les juges précédents ont mal appliqué le droit fédéral dans le cas d'espèce.
7.
Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté en tant qu'il concerne l'impôt fédéral direct.
IV. Impôt cantonal et communal
8.
L'art. 21 al. 1 et 2 de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; BLV 642.11), disposition harmonisée (cf.
V. Frais et dépens
9.
Succombant, les recourants doivent supporter les frais judiciaires, solidairement entre eux (
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté en tant qu'il concerne l'impôt fédéral direct.
2.
Le recours est rejeté en tant qu'il concerne l'impôt cantonal et communal.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 10'000 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, et à l'Administration fédérale des contributions.
Lucerne, le 25 mars 2025
Au nom de la IIIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Moser-Szeless
La Greffière : Vuadens