Diritto contratuale

Tribunale federale 

Tribunal federal 

 

{T 0/2} 

4A_199/2007 

 

Sentenza del 17 dicembre 2007 

I Corte di diritto civile 

 

Composizione 

Giudici federali Corboz, presidente, 

Rottenberg Liatowitsch, Kiss, 

cancelliera Gianinazzi. 

 

Parti 

Comunione ereditaria fu A.A.________, 

composta da: 

B.A.________, 

A.A.________ e C.A.________, 

ricorrenti, 

patrocinati dall'avv. Matteo Rossi, 

 

contro 

 

D.________SA, 

opponente, 

patrocinata dall'avv. Gianluca Molina. 

 

Oggetto 

contratto di locazione, sublocazione 

 

ricorso in materia civile contro la sentenza emanata l'11 maggio 2007 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino. 

 

Fatti: 

A. 

Il 5 marzo 2005 gli eredi di A.A.________, in qualità di locatori, e D.________SA, in qualità di conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione con effetto a partire dal 1° maggio successivo, avente per oggetto tre locali adibiti a bar al pianterreno di un immobile sito nel comune di X.________, per una pigione mensile di fr. 2'150.--. Stando agli accordi presi, il rapporto di locazione avrebbe potuto venire disdetto la prima volta dopo cinque anni, per il 30 aprile 2010, con un preavviso di dodici mesi. 

 

Contestualmente alla sottoscrizione del contratto i locatori hanno concesso alla conduttrice il "diritto di suballocazione [recte: sublocazione] e gerenza autonoma". 

B. 

Nella primavera 2006 fra le parti sono sorti dei dissensi in merito all'uso dell'ente locato, riconducibili - a mente dei locatori - alla cattiva gestione dei subconduttori. 

 

Con lettera del 19 maggio 2006 i locatori hanno quindi diffidato la conduttrice a rimediare ai problemi da loro segnalati e a comunicare le condizioni della sublocazione. Ne è seguito uno scambio epistolare nell'ambito del quale la conduttrice ha fra l'altro negato l'esistenza di una sublocazione, indi per cui il 13 settembre 2006 i locatori "preso atto della [...] reticenza nel comunicare [...] le condizioni della sublocazione" hanno notificato a D.________SA - mediante modulo ufficiale - la disdetta del contratto di locazione giusta l'art. 257f CO, per il 31 ottobre 2006. 

B.a Il 20 novembre 2006 il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione ha constatato la mancata conciliazione delle parti. 

B.b Non avendo la conduttrice proseguito la procedura né lasciato i locali, il 26 gennaio 2007 gli eredi di A.A.________ hanno inoltrato istanza di sfratto alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord. 

 

Con decreto del 20 febbraio 2007 la giudice adita, accertata la validità della disdetta notificata il 13 settembre 2006, ha ordinato lo sfratto immediato di D.________SA. 

C. 

In accoglimento dell'appello presentato dalla soccombente contro questa decisione, l'11 maggio 2007 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha riformato la pronunzia pretorile respingendo l'istanza di sfratto. 

 

I giudici della massima istanza ticinese hanno infatti stabilito che, avendo i locatori autorizzato in maniera generica la conduttrice alla sublocazione, essi non potevano successivamente revocare unilateralmente tale diritto; la disdetta è stata pertanto ritenuta inefficace. Donde la reiezione dell'istanza di sfratto e la prosecuzione del contratto di locazione. 

D. 

Tempestivamente insorti dinanzi al Tribunale federale con un ricorso in materia civile fondato sulla violazione degli art. 1 segg., 18, 257f e 262 CO, gli eredi di A.A.________ - B.A.________ nonché A.A.________ e C.A.________ - postulano la modifica della sentenza impugnata nel senso di respingere l'appello e, di conseguenza, confermare il decreto di sfratto. 

 

Nella risposta del 21 agosto 2007 D.________SA ha proposto l'integrale reiezione del ricorso, mentre l'autorità cantonale ha rinunciato a presentare osservazioni. 

 

Diritto: 

1. 

Il 1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sul Tribunale federale (LTF; RS 173.110; RU 2006 1205, 1241). Poiché la decisione in concreto impugnata è stata pronunciata dopo questa data, la procedura ricorsuale è disciplinata dalla nuova normativa (art. 132 cpv. 1 LTF). 

2. 

Interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 1 LTF) dalla parte soccombente in sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione finale (art. 90 LTF) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 LTF) in una causa civile di carattere pecuniario in materia di diritto di locazione, con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF) - visto che in caso di accoglimento del gravame il contratto potrà venir disdetto per la prima volta per il 30 aprile 2010 (sulle modalità di calcolo del valore litigioso in una causa concernente la validità di una disdetta cfr. DTF 111 II 384 consid. 1) -, il ricorso risulta ammissibile. 

3. 

Il rimprovero centrale mosso all'autorità cantonale concerne l'impostazione giuridica della sentenza impugnata. I ricorrenti sostengono infatti che "la disdetta in oggetto non va esaminata nell'ottica della revoca unilaterale dell'autorizzazione alla sublocazione, bensì esclusivamente in funzione della violazione della parte conduttrice del suo innegabile obbligo di comunicare alla locatrice le condizioni della sublocazione." 

 

La critica è pertinente. La controversia non verte sul diritto della parte locatrice di revocare l'autorizzazione alla sublocazione concessa il 5 marzo 2005, contestualmente alla stipulazione del contratto, bensì - come peraltro indicato dagli stessi giudici ticinesi nella parte introduttiva del considerando topico (consid. 6) - sul diritto della parte locatrice di rescindere il contratto giusta l'art. 257f cpv. 3 CO, a causa del rifiuto della conduttrice di comunicarle le condizioni della sublocazione. 

 

In altre parole, occorre stabilire se, rifiutando di comunicare le condizioni della sublocazione, la conduttrice abbia commesso una violazione dei propri obblighi contrattuali suscettibile di giustificare la disdetta straordinaria del rapporto di locazione in applicazione dell'art. 257f cpv. 3 CO. 

4. 

Posto che l'art. 262 cpv. 2 lett. a CO concede al locatore il diritto di negare il consenso alla sublocazione se il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione, la dottrina ammette la possibilità di rescindere anticipatamente il contratto di locazione principale giusta l'art. 257f cpv. 3 CO qualora nel corso della sublocazione il conduttore rifiuti di aggiornare il locatore sulle condizioni della sublocazione (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 6a ed., Zurigo 2005, n 2.2.1 pag. 410 e n. 2.2.9 pag. 414; SVIT Kommentar Mietrecht, n. 30 ad art. 262 CO; Peter Higi in: Zürcher Kommentar, n. 37 ad art. 262 CO). 

4.1 Secondo i ricorrenti queste regole valgono anche nel caso in cui, come in concreto, la conduttrice sia al beneficio di un'autorizzazione generale a sublocare. 

 

Di diverso avviso, evidentemente, l'opponente, la quale afferma che, concedendole un'autorizzazione generale a sublocare contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione principale, i ricorrenti avrebbero rinunciato al diritto d'informazione loro concesso dall'art. 262 cpv. 2 lett. a CO. 

4.2 La risposta a tale quesito dipende dunque dalla portata dell'autorizzazione alla sublocazione contenuta nel contratto di locazione. 

4.2.1 A mente dei ricorrenti, con la stipulazione di questa clausola le parti non hanno in nessun caso voluto escludere il diritto dei locatori di conoscere le condizioni della sublocazione, prova ne sia il fatto che nella corrispondenza intercorsa prima della disdetta la conduttrice non ha mai contestato il diritto di controparte di ottenere le informazioni richieste, bensì unicamente l'esistenza di una sublocazione. "Ammessa quindi per consensuale volontà delle parti l'esistenza del diritto d'informazione della locatrice" - proseguono i ricorrenti - "il mancato ossequio da parte della conduttrice alle innumerevoli legittime richieste del suo partner contrattuale configura pertanto gli estremi di una disdetta straordinaria ex art. 257f CO [...]." 

 

Tale argomentazione è destinata all'insuccesso già perché soffre di una contraddizione interna. Infatti, qualora si voglia operare una distinzione fra il rifiuto di ammettere l'esistenza della sublocazione e quello di comunicare le condizioni della stessa - come fanno i ricorrenti - non si può poi rimproverare all'opponente di aver violato il proprio obbligo d'informazione negando l'esistenza della sublocazione. 

4.2.2 Sia come sia, per i ricorrenti, in assenza di una dichiarazione esplicita in tal senso, non si può interpretare l'autorizzazione generale contenuta nel contratto di locazione come una rinuncia al diritto d'informazione stabilito nell'art. 262 cpv. 2 lett. a CO. Non si può infatti immaginare che i locatori abbiano inteso rinunciare incondizionatamente e universalmente ai diritti di cui all'art. 262 CO per l'intera durata della locazione, ossia durante almeno cinque anni. Questo permetterebbe alla conduttrice di utilizzare l'ente locato a suo piacimento, in maniera persino abusiva e pregiudizievole. 

4.3 Con l'art. 262 CO, entrato in vigore il 1° luglio 1990, il legislatore ha sancito il diritto del conduttore di sublocare l'ente locato. Il locatore può opporsi soltanto se il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione (art. 262 cpv. 2 lett. a CO); se le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive (art. 262 cpv. 2 lett. b CO); nonché, infine, se la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale (art. 262 cpv. 2 lett. c CO). 

4.3.1 Questo disposto, di carattere imperativo (DTF 119 II 353 consid. 4 pag. 355), è stato introdotto per ovviare al divieto generalizzato di sublocare previsto sino ad allora nella maggior parte dei contratti di locazione di abitazioni, che non teneva conto dell'eventuale legittimo interesse di un conduttore di concedere temporaneamente a un terzo l'uso - totale o parziale - dell'ente locato (cfr. Messaggio concernente l'iniziativa popolare per la protezione degli inquilini, la revisione del diritto del contratto di locazione nel Codice delle obbligazioni e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione del 27 marzo 1985, in: FF 1985 1201 segg., pag. 1254). 

 

A prescindere dalla questione di sapere se la norma sia assolutamente imperativa o relativamente imperativa a favore del conduttore (su tale diatriba cfr. Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 2.6.1 pag. 419 seg.), la dottrina è concorde nel ritenere ch'essa permette al locatore di concedere al conduttore un'autorizzazione generale a sublocare (per un riepilogo delle opinioni dottrinali più autorevoli cfr. Giacomo Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts in: Mietrechtspraxis 2006 pag. 67-115, in particolare pag. 86-87). 

 

Può trattarsi di un'autorizzazione generale "incondizionata" ("generelle und allenfalls uneingeschränkte" in SVIT Kommentar Mietrecht, n. 2 ad art. 262 CO; "uneingeschränkt" rispettivamente "generell und/oder unbesehen um alle Umstände" in Peter Higi in: Zürcher Kommentar, n. 4, 33 ad art. 262 CO; "en blanc" in David Lachat in: Commentaire romand, n. 9 ad art. 262 CO) - visto che il locatore è di per sé libero di autorizzare anche una sublocazione in contrasto con le condizioni pattuite nel contratto di locazione principale (SVIT Kommentar Mietrecht, n. 2 ad art. 262 CO in fondo) - oppure di un'autorizzazione generale "condizionata", ovvero subordinata al rispetto di determinati presupposti (Giacomo Roncoroni, op. cit., pag. 87, nota a pié di pagina n. 116), come potrebbe essere, ad esempio, il divieto di sublocare a un'impresa suscettibile di entrare in concorrenza con un'altra azienda presente nello stesso immobile (Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., pag. 420). 

4.3.2 Nella fattispecie in esame i ricorrenti hanno concesso in maniera generica all'opponente il diritto di sublocazione, senza subordinare il loro preventivo consenso al rispetto di determinate condizioni. Si tratta pertanto di un'autorizzazione generale e incondizionata. 

4.3.3 In queste circostanze il rifiuto della conduttrice di comunicare in seguito le condizioni della sublocazione non può costituire un motivo di disdetta straordinaria del contratto di locazione (Peter Higi, op. cit., n. 41 ad art. 262 CO). 

 

Il diritto di conoscere le condizioni della locazione stabilito dall'art. 262 cpv. 2 lett. a CO mira a permettere al locatore di disporre di tutte le informazioni necessarie per poter decidere se dare il proprio consenso alla sublocazione oppure no. Se autorizza la sublocazione preventivamente, in maniera generale e incondizionata, come nel caso in esame, egli rinuncia a prevalersi di tale diritto. Mediante un'autorizzazione di questo tipo mostra infatti di non essere interessato a conoscere preventivamente le condizioni della sublocazione; di conseguenza non può, successivamente, pretendere di disdire il contratto di locazione perché queste condizioni non gli vengono comunicate né, qualora ne venisse comunque a conoscenza, revocare l'autorizzazione generale concessa per il motivo che le condizioni della sublocazione sarebbero a lui sgradite (Roger Weber in: Basler Kommentar, n. 8a ad art. 262 CO; Peter Higi, op. cit., n. 33. ad art. 262 CO). 

4.3.4 Nell'eventualità in cui dovesse constatare che l'ente locato non viene utilizzato conformemente a quanto pattuito nel contratto di locazione principale, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore (art. 263 cpv. 3 seconda frase CO). 

 

Giova infine rammentare che, in ogni caso, il conduttore principale rimane responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore (art. 262 cpv. 3 CO; cfr. anche David Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 262 CO; SVIT Kommentar Mietrecht, n. 34-35 ad art. 262 CO). 

4.4 Da quanto esposto si deve concludere che la decisione della Corte cantonale di negare i presupposti per l'applicazione dell'art. 257f CO merita di essere confermata, anche se per ragioni diverse da quelle addotte nella sentenza impugnata. 

5. 

Il ricorso deve pertanto venire respinto. 

 

Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza e sono quindi poste a carico dei ricorrenti, in solido (art. 66 cpv. 1 e 5 e 68 cpv. 1, 2 e 4 LTF). 

 

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia: 

1. 

Il ricorso è respinto. 

2. 

Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti, in solido, con l'obbligo di rifondere all'opponente, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 5'000.-- per ripetibili della sede federale. 

3. 

Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino. 

Losanna, 17 dicembre 2007 

In nome della I Corte di diritto civile 

del Tribunale federale svizzero 

 

Il presidente: La cancelliera: 

 

Corboz Gianinazzi