Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C_235/2026
Urteil vom 4. August 2026
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Haag, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Müller,
Gerichtsschreiber Poffet.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________ und B.________,
2. C.C.________ und D.C.________,
3. E.________,
4. F.________,
5. G.G.________ und H.G.________,
6. I.I.________ und J.I.________,
7. K.K.________ und L.K.________,
8. M.________,
9. N.________,
10. O.________,
11. P.________,
Beschwerdeführende,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Fritz Frey, Wolfer & Frey Rechtsanwälte,
gegen
1. Q.________,
2. Einfache Gesellschaft R.________, bestehend aus:
2.1. S.________,
2.2. T.________,
2.3. U.________,
Beschwerdegegnerschaft,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Felix Huber,
Baubehörde Meilen,
Bahnhofstrasse 35, 8706 Meilen,
vertreten durch Herr Michael Steiner,
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 19. Juni 2025 (VB.2023.00468).
Sachverhalt
A.
Am 16. November 2021 erteilte die Baubehörde Meilen Q.________ und der einfachen Gesellschaft R.________, bestehend aus S.________, T.________ und U.________, die Bewilligung für die Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern als Arealüberbauung samt Sammelgarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 11328 und 10746 in Meilen.
Den dagegen unter anderem von den rubrizierten Personen erhobenen Rekurs hiess das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 20. Juni 2023 teilweise gut und ergänzte die Bewilligung um zwei Nebenbestimmungen mit folgendem Inhalt:
"Vor Baufreigabe sind der Baubehörde Meilen geänderte Pläne (samt Berechnungen) einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die Einhaltung der Baumasse für Hauptgebäude auch unter Einbezug der folgenden Bereiche ausweisen: (Haus 1) Bereiche über dem gewachsenen Terrain im Korridor sowie darüber; Volumen über dem massgeblichen Terrain nördlich des Korridors (zwischen Unter- und Erdgeschoss); (Haus 2) nördlich an den Korridor angrenzendes oberirdisches Volumen (leicht versetzter Bereich zwischen Unter- und Erdgeschoss).
Vor Baufreigabe sind der Baubehörde Meilen geänderte Pläne (Schnitte, Ansichten, etc.) einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die Einhaltung des Standardschwellenmasses gemäss Art. 55 BZO bei sämtlichen Fassaden (ausgenommen bei den Südfassaden der Häuser 3 und 4 sowie die Freilegungen für Hauszugänge) ausweisen."
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich schützte diesen Entscheid mit Urteil vom 19. Juni 2025. Auf eine von den im Rubrum genannten Personen erhobene Beschwerde vom 15. September 2025 trat das Bundesgericht mit Urteil 1C_512/2025 vom 8. Oktober 2025 nicht ein, weil es das verwaltungsgerichtliche Urteil als nicht sofort anfechtbaren Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG qualifizierte.
B.
Seit dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 19. Juni 2025 ergingen zwei weitere kommunale Bewilligungsentscheide: Mit Verfügung vom 25. August 2025 wurden der Bauherrschaft diverse Projektänderungen und -präzisierungen bewilligt, die der Erfüllung verschiedener von der Baubehörde und vom Baurekursgericht aufgestellten Nebenbestimmungen dienen. Mit Verfügung vom 31. März 2026 wurde die für das streitige Bauvorhaben notwendige und in der Baubewilligung vorbehaltene gewässerschutzrechtliche Bewilligung erteilt.
Mit Beschwerde vom 30. April 2026 gelangen die rubrizierten Personen erneut ans Bundesgericht. Sie beantragen, das verwaltungsgerichtliche Urteil vom 19. Juni 2025 sei aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung zu verweigern. Eventuell sei die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchen sie um Durchführung eines Augenscheins und um Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Das Verwaltungsgericht und die Baubehörde Meilen beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdegegnerschaft schliesst auf Nichteintreten, eventualiter auf Abweisung, soweit auf die Beschwerde einzutreten sei. Die Beschwerdeführenden haben repliziert.
C.
Mit Verfügung vom 26. Mai 2026 hat das präsidierende Mitglied der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts das Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen.
Erwägungen
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer öffentlich-rechtlichen Bausache. Dagegen ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich zulässig (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Der näheren Prüfung bedarf, ob das Bewilligungsverfahren nun als abgeschlossen betrachten werden kann (vgl. Art. 90 ff. BGG).
1.1. Auf die Beschwerde im ersten Rechtsgang ist das Bundesgericht gestützt auf seine Rechtsprechung zu den sogenannt aufschiebend bedingt erteilten Baubewilligungen nicht eingetreten (vgl. dazu und zu den Voraussetzungen der Art. 90 ff. BGG im Allgemeinen BGE 150 II 566 E. 2.2 ff.; 149 II 170 E. 1.2 ff.). Mit den Verfahrensbeteiligten kann davon ausgegangen werden, dass vonseiten der Beschwerdegegnerschaft sämtliche aufschiebend bedingenden Nebenbestimmungen, die einer zusätzlichen Genehmigung bedürfen, abgearbeitet wurden, sodass sie von der ihr erteilten Baubewilligung wird Gebrauch machen können. Entsprechend kann das Baubewilligungsverfahren nun als abgeschlossen gelten. Praxisgemäss ist es dabei zulässig, gegen das als Zwischenentscheid qualifizierte kantonal letztinstanzliche Urteil direkt ans Bundesgericht zu gelangen, ohne nochmals den kantonalen Rechtsweg beschreiten zu müssen, wenn die Betroffenen keine Einwände gegen die späteren Entscheide haben (Urteil 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 4.5 mit Hinweis; vgl. auch BGE 150 II 346 zur vergleichbaren Konstellation der Sprungbeschwerde bzw. Beschwerde "omissio medio"), was vorliegend der Fall ist.
1.2. Umstritten ist dagegen, welcher Zeitpunkt als fristauslösend zu betrachten ist: die Eröffnung der Verfügung vom 25. August 2025 oder diejenige vom 31. März 2026. Die Beschwerdegegnerschaft ist nämlich der Auffassung, für die "Erfüllung" der gewässerschutzrechtlichen Bewilligung habe kein Entscheidungsspielraum bestanden. Ein Kanalisationsprojekt sei rein technischer Natur. Es handle sich um eine reine Folge des Bauprojekts, insbesondere von dessen Grundrissen, und der vorhandenen Topografie. Grundsätzlich gebe es nur eine "richtige" technische Lösung. Dazu komme, dass der Entscheidungsspielraum baurechtlich relevant sein müsse. Nachdem unstrittig sei, dass auf jeden Fall eine gesetzeskonforme Entwässerung technisch und finanziell möglich sei, sei baurechtlich nicht relevant, ob die eine oder andere Projektvariante gewählt werde. Ferner gelte es zu beachten, dass der in diesem Zusammenhang relevante Grundsatz der Einheit der Baubewilligung seine Berechtigung darin habe, dass Auflagen von Baubewilligungen nicht unkoordiniert geprüft würden. Hier seien alle "nachbarrelevanten Auflagen" bereits mit der ersten Ergänzungsbewilligung vom 25. August 2025 abgehandelt worden. Die Beschwerdeführenden hätten gegen diesen Entscheid nichts einzuwenden gehabt. Damit habe einzig noch die Kanalisationsbewilligung ausgestanden. Nachdem Nachbarn von einem Kanalisationsprojekt in keiner Weise betroffen seien und die Beschwerdeführenden auch nicht geltend machten, das Kanalisationsprojekt sei rechtsfehlerhaft und tangiere ihre Interessen, sei nicht ersichtlich, inwiefern im vorliegenden Fall das fehlende Kanalisationsprojekt zur Folge gehabt haben soll, dass noch kein Endentscheid vorgelegen habe. Die Beschwerdegegnerschaft ist der Auffassung, der Fristenlauf für eine Beschwerde an das Bundesgericht habe mit Zustellung der Ergänzungsbewilligung vom 25. August 2025 begonnen. Diese Frist sei offenkundig nicht gewahrt.
Wenn die Beschwerdegegnerschaft geltend macht, für die Liegenschaftsentwässerung existiere nur eine "richtige" technische Lösung, kann ihr nicht gefolgt werden. Wohl mag stimmen, dass sich diese insbesondere auch nach den projektierten Bauten und der Topografie richtet. Dass aber ein gewisser Spielraum besteht, zeigt sich darin, dass das Kanalisationsprojekt von einer Fachbehörde (vorliegend der kommunalen Tiefbauabteilung) geprüft und genehmigt werden muss. Selbst wenn man davon ausginge, es gäbe nur eine "technisch richtige" Lösung, könnte es sein, dass sich die Bauherrschaft - z.B. aus Kostengründen - für die "falsche" Lösung entscheidet. Massgeblich ist mit Blick auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu den suspensiv bedingt erteilten Baubewilligungen allein, ob die Baubehörde oder Rechtsmittelinstanz der Bauherrschaft konkrete Vorgaben (z.B. das Versetzen einer Mauer um eine exakt definierte Distanz) macht.
Ebenfalls nicht zu überzeugen vermögen die Ausführungen zur "baurechtlichen Relevanz" und zu den "nachbarrelevanten Auflagen". Ob ein Bewilligungsverfahren abgeschlossen ist, stellt in erster Linie eine formelle Frage dar (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4331 Ziff. 4.1.4.1, wonach sich das Vorliegen eines Endentscheids gemäss Art. 90 BGG nach einem rein prozessualen Gesichtspunkt bestimmt; vgl. auch BGE 134 I 83 E. 3.1). Solange in derselben Angelegenheit, betreffend dasselbe Bauvorhaben, noch Bewilligungsentscheide nötig sind, bevor überhaupt mit dem Bau begonnen werden darf, kann das Verfahren nicht als ganz oder teilweise abgeschlossen betrachtet werden (vgl. immerhin BGE 150 II 566 E. 2.2.2 zur Möglichkeit der Teilbaubewilligung). Aber auch in Bezug auf die Sache konnte das Verfahren im August 2025 noch nicht als erledigt gelten: Materiell bedarf es im Baubewilligungsverfahren der Feststellung, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, wozu auch Fragen der Liegenschaftsentwässerung gehören (vgl. BGE 150 II 566 E. 2.2.1 und 2.7.1). Die Liegenschaftsentwässerung bzw. das Kanalisationsprojekt können dabei durchaus Anlass zu einem Rechtsstreit geben (siehe nebst dem bereits zit. BGE 150 II 566 jüngst Urteil 1C_509/2024 vom 24. April 2026 E. 2). Die Kanalisationsbewilligung ist - soweit erforderlich - zwingender Bestandteil einer Baubewilligung. Wird das Kanalisationsprojekt nicht genehmigt, kann das Bauvorhaben nicht umgesetzt werden. Für sich dem Bauvorhaben widersetzende Dritte bietet die Überprüfung der abwasserrechtlichen Vorgaben somit einen praktischen Nutzen (zit. Urteil 1C_509/2024 E. 2.3) und ist insofern - nach den Worten der Beschwerdegegnerschaft - "nachbarrelevant".
1.3. Wie gesehen ist für den vorliegenden Fall davon auszugehen, dass sämtliche nachgelagerten Bewilligungen zwecks Bereinigung von Nebenbestimmungen, für deren Umsetzung ein Spielraum bestand und bis zu deren Realisierung von der erteilten "Baubewilligung" kein Gebrauch gemacht werden durfte, mittlerweile erteilt wurden, wobei es sich bei der Verfügung vom 31. März 2026 um den letzten solchen Entscheid handelte. Dieser wurde dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden am 1. April 2026 eröffnet. Die am 30. April 2026 der Post übergebene Beschwerde wurde demnach fristgerecht erhoben. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden werfen dem Verwaltungsgericht vor, in seinem Urteil vom 19. Juni 2025 in mehrfacher Hinsicht den Sachverhalt rechtsfehlerhaft festgestellt und gegen die aus dem Gehörsanspruch fliessende Begründungspflicht verstossen zu haben.
2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung kann nur beanstandet werden, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich (BGE 148 IV 39 E. 2.3.5) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 148 IV 356 E. 2.1; 144 V 50 E. 4.2; je mit Hinweisen).
2.2. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV fliesst die Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Daraus folgt nicht, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinanderzusetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen hat. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 150 III 1 E. 4.5; 146 II 335 E. 5.1; je mit Hinweisen). Immerhin muss die Begründung so abgefasst sein, dass sich die betroffene Partei über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 148 III 30 E. 3.1; 136 I 229 E. 5.2; je mit Hinweisen).
2.3. Die Beschwerdeführenden scheinen mit ihren Vorwürfen zur offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung betreffend die Verkehrssicherheit eher auf die ihnen nicht genehme rechtliche Subsumtion als auf die Sachverhaltsermittlung abzuzielen. Auch die Gehörsrügen betreffen teilweise eher die vorinstanzliche Rechtsanwendung als die Begründungspflicht als solche. So etwa, wenn geltend gemacht wird, die Vorinstanz erliege bei der gestalterischen Beurteilung der Zufahrt einem Zirkelschluss. Entgegen den Beschwerdeführenden ist ein Zirkelschluss keine Nichtbegründung, sondern allenfalls ein Hinweis auf eine unhaltbare, mithin qualifiziert falsche Rechtsanwendung (zum Willkürbegriff sogleich E. 3.1). Auf die formellen Rügen wird daher im jeweiligen Sachzusammenhang eingegangen.
2.4. Wie im Übrigen aus den nachstehenden Erwägungen erhellt, bedarf es in der vorliegenden Angelegenheit keines bundesgerichtlichen Augenscheins. Der diesbezügliche Verfahrensantrag ist abzuweisen.
3.
In der Sache beanstanden die Beschwerdeführenden die Zufahrt des Bauvorhabens. Diese sei unvereinbar mit den bundesrechtlichen Vorschriften zur Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen. Zudem habe die Vorinstanz die geforderte Verkehrssicherheit willkürlich bejaht.
3.1. Vor Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden, von kantonalem Recht dagegen nur, wenn es sich um verfassungsmässige Rechte oder um Bestimmungen über die politischen Rechte handelt (vgl.
3.2. Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land gilt strassenmässig als erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Das Bundesrecht begnügt sich inhaltlich mit Minimalanforderungen, die sicherstellen sollen, dass keine Bauten und Anlagen entstehen, die insbesondere wegen fehlender oder ungenügender Zufahrten feuer- und gesundheitspolizeiliche Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden. Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt namentlich von der beanspruchten Nutzung des Grundstücks und den massgeblichen örtlichen Umständen des Einzelfalls ab. Für die Bejahung einer genügenden Erschliessung im Sinne von Art. 19 RPG ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benutzenden der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen. Die einzelnen Anforderungen ergeben sich im Detail hauptsächlich erst aus dem kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, wobei den kommunalen und kantonalen Behörden auf diesem Gebiet wie auch bei der Beurteilung der örtlichen Verhältnisse ein Ermessensspielraum zukommt, den das Bundesgericht respektieren muss (zum Ganzen Urteil 1C_302/2025 vom 13. Januar 2026 E. 6.1 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 121 I 65 E. 3a).
3.3. Gemäss § 237 Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) bedingt genügende Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Dabei sollen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG/ZH). Wo ein Bedürfnis besteht, die Verhältnisse es gestatten und es wirtschaftlich zumutbar ist, insbesondere bei grösseren Überbauungen, soll der Fussgänger- vom Fahrverkehr getrennt werden, und es kann, sofern das öffentliche Interesse entgegenstehende private Interessen wesentlich überwiegt, der Fahrverkehr unter den Boden gewiesen oder die Überdeckung der Fahrbahn verlangt werden (§ 237 Abs. 3 PBG/ZH). Die technischen Anforderungen an Zufahrten im Kanton Zürich werden im Übrigen in der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV/ZH; LS 700.4) geregelt, dort insbesondere in den Anhängen 1-6.
3.4. Die Vorinstanz hält fest, da die geplante Zufahrt 17 Wohneinheiten erschliesse, habe sie gemäss Anhang 1 VErV/ZH unbestrittenermassen die Anforderungen an einen Zufahrtsweg zu erfüllen. Die Fahrbahnbreite müsse zwischen 3 bis 4 m betragen. Vorgesehen seien die Strassentypen 1, 2 und 3. Zum Fussgängerschutz seien folgende Bemerkungen angeführt: "Die Bedürfnisse von mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sind zu berücksichtigen" und im Fall von Typ 2: "Begegnungszone" und bei Typ 3: "eventuell verbreitertes Bankett oder Trottoir teilweise befahrbar bei Ausweichstellen".
Weiter führt die Vorinstanz aus, die Feststellung des Baurekursgerichts sei zutreffend, wonach es sich vorliegend um eine vollständig gerade verlaufende und uneingeschränkt übersichtliche Zufahrt handle, die nur der grundstücksinternen Erschliessung diene und auf welcher nicht mit hohen Geschwindigkeiten zu rechnen sei. In der Unterniveaugarage seien 40 Abstellplätze inkl. Besucherparkplätze geplant, weshalb nicht mit einer hohen Anzahl von Fahrten zu rechnen sei. Ein Zufahrtsweg im Sinne der VErV/ZH dürfe bis zu 50 bzw. bei guter Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr bis zu 100 Wohneinheiten erschliessen. Unter diesen Umständen dürfe mit dem Baurekursgericht davon ausgegangen werden, dass der Begegnungsfall Personenwagen und Teilnehmende des Langsamverkehrs (inkl. Personen mit Kinderwagen sowie ältere und gehbehinderte Personen) risikolos erfolgen könne. Dies gelte umso mehr, als davon auszugehen sei, dass die Zufahrt mit wenigen Ausnahmen von Bewohnern der Arealüberbauung benutzt werden werde, welche die örtliche Situation gut kannten. Ebenfalls beizupflichten sei dem Baurekursgericht darin, dass im Hinblick auf den Begegnungsfall Personenwagen und Velo von einer verkehrssicheren Zufahrt ausgegangen werden könne. Zwar treffe zu, dass das Verkehrsgutachten fälschlicherweise von einer Fahrbahnbreite von 3,6 m ausgehe. Trotzdem betone es die kurze Distanz, die geringen Frequenzen, die guten Sichtverhältnisse und die Ausweichmöglichkeiten auf dem Vorplatz, der eine Breite von 5,5 m aufweise. Im Weiteren würden Konflikte zwischen motorisierten Fahrzeugen durch die von der örtlichen Baubehörde verlangte Lichtsignalanlage wirkungsvoll verhindert. Dass Kehrichtfahrzeuge die Zufahrt rückwärts befahren müssten, möge zwar allenfalls zu kurzen Wartezeiten für aus- oder einfahrende Personenwagen führen, stelle aber aufgrund des Umstands, dass dies nur einmal in der Woche der Fall sein werde, die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht infrage.
Schliesslich gesteht die Vorinstanz den Beschwerdeführenden zu, dass der Strassentyp 2 eine Mischverkehrsfläche im Zusammenhang mit einer Begegnungszone zeige. Daraus lasse sich aber nicht ableiten, dass die vorliegende Lösung einer durchgehenden Fahrbahn mit einer Breite von 3,2 m von vornherein unzulässig sei. Massgebend sei die erforderliche Minimalbreite von 3 m. Die Verkehrssicherheit sei anhand der konkreten Umstände im Einzelfall zu beurteilen. Bankette würden nicht mehr ausdrücklich verlangt. Anstelle von Banketten sei es auch zulässig, die Fahrbahn entsprechend zu verbreitern, sofern dadurch der Fussgängerschutz gewährleistet sei, so die Vorinstanz unter Hinweis auf die Begründung des Zürcher Regierungsratsbeschlusses Nr. 393/2019 vom 17. April 2019 zur Verkehrserschliessungsverordnung. Zwar handle es sich vorliegend nicht um eine Begegnungszone. Die Verhältnisse seien indes vergleichbar, weil auf dem Zufahrtsweg von einer stark reduzierten Geschwindigkeit der Fahrzeuge auszugehen sei. Hinzu komme, dass es sich um eine grundstücksinterne Erschliessung handle und nicht um eine öffentliche Durchgangsstrasse.
3.5. Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz sehe über die verbindlichen Vorgaben der Verkehrserschliessungsverordnung hinweg, ohne wichtige Gründe im Sinne von § 6 VErV/ZH zu benennen, die ein Abweichen von den technischen Anforderungen rechtfertigen würden. Wie im Eventualstandpunkt der Beschwerdeschrift ausgeführt, dürfte die Vorinstanz vielmehr die Auffassung vertreten, es läge gar keine Abweichung vor, was die Beschwerdeführenden sowohl in der Begründung als auch im Ergebnis als willkürlich erachten. Darauf ist im Folgenden einzugehen.
3.5.1. Entgegen den Beschwerdeführenden kann weder Anhang 1 VErV/ZH noch dem die Verordnung erläuternden Regierungsratsbeschluss entnommen werden, dass beim Strassentyp 2 (durchgängige Fahrbahn ohne begehbare Bankette oder Trottoir) zwingend eine Begegnungszone anzuordnen wäre. Die vorinstanzliche Annahme der vorliegend mit einer Begegnungszone vergleichbaren Umstände ist nachvollziehbar: Gemeinsam mit dem geringen Verkehrsaufkommen, das wohl grossmehrheitlich durch ortskundige Verkehrsteilnehmende generiert werden wird, weil es sich um eine grundstücksinterne Erschliessung handelt, dürften die erwartungsgemäss tiefen gefahrenen Geschwindigkeiten auf dem kurzen Wegstück von rund 30 m, bevor auf die Strasse abgebogen oder in die Tiefgarage hineingefahren wird, dazu beitragen, dass die Verkehrssituation mit einer Begegnungszone zumindest vergleichbar ist. Inwiefern es dabei nach den Beschwerdeführenden zusätzlich noch auf "den allgemeinen Charakter der Verkehrsfläche" und das in Begegnungszonen geltende Vortrittsrecht von Fussgängerinnen und Fussgängern ankommen soll, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls ist der Schluss der Vorinstanz, ein gefahrloses Kreuzen eines Personenwagens mit Teilnehmenden des Langsamverkehrs (inkl. Personen mit Kinderwagen sowie älterer und gehbehinderter Personen) sei bei den gegebenen Verhältnissen ohne Weiteres risikolos möglich, nicht unhaltbar.
3.5.2. Sodann ist den Beschwerdeführenden zuzustimmen, dass das bei den Baugesuchsunterlagen befindliche Verkehrsgutachten festhält, für den Begegnungsfall Personenwagen/Velofahrende würde nicht einmal eine lichte Breite von 3,6 m genügen, welche die vorliegende Zufahrt aufweise, obschon diese in Wirklichkeit nur 3,2 m beträgt. Dies ist allerdings weder dem Baurekurs- noch dem Verwaltungsgericht entgangen, sodass der Sachverhalt in dieser Hinsicht korrekt festgestellt wurde. Die Beschwerdeführenden übersehen, dass es bei der Frage, ob die Zufahrt den kantonalen Erschliessungsvorschriften entspricht, nicht allein auf das Verkehrsgutachten ankommt, das hinsichtlich der Zufahrt zur Einstellhalle ohnehin eher knapp begründet ist. Das Baurekursgericht als Fachgericht hat eine eigene Einschätzung - nach Durchführung eines Augenscheins - vorgenommen, auf welche sich die Vorinstanz stützen durfte. Was offensichtlich unrichtig daran sein soll, ein nahezu schnurgerade verlaufendes Wegstück von rund 30 m mit einer Neigung von 6 % als uneingeschränkt übersichtlich zu bezeichnen, erschliesst sich nicht. Dies gilt auch hinsichtlich der Ein- und Ausfahrt von und zur Ruebsteinstrasse, zumal in diesem Zusammenhang denn auch nicht behauptet wird, die erforderlichen Sichtweiten seien nicht eingehalten.
3.5.3. Wenn die Vorinstanz nach Auffassung der Beschwerdeführenden aus den tatsächlichen Verhältnissen nicht die richtigen Schlüsse zieht, betrifft dies die Rechtsanwendung, nicht die Sachverhaltsermittlung. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass das von den Beschwerdeführenden für den Begegnungsfall Personenwagen/Velofahrende als lebensfremd bezeichnete Zurückkehren eines Fahrrads auf den 5,5 m breiten Vorplatz zwecks Ausweichmanöver nicht die einzige Möglichkeit darstellt, ein gefahrloses Mit- bzw. Nebeneinander von Auto und Velo auf dem strittigen Zufahrtsweg zu ermöglichen. Denkbar scheint nämlich auch, dass die Motorfahrzeugführenden oder die Velofahrenden kurz anhalten oder letztere absteigen und ihr Gefährt ein paar Meter schieben. Bei einer kurzen, übersichtlichen Erschliessungsstrasse, auf der mit keinem Durchgangsverkehr zu rechnen ist, scheint eine solche Lösung mit der Verkehrssicherheit vereinbar. Jedenfalls sieht das Bundesgericht keine Veranlassung, angesichts des in der Sache bestehenden erheblichen Ermessensspielraums von der einhelligen Auffassung aller Vorinstanzen abzurücken, die Zufahrt sei auch für den Begegnungsfall Personenwagen/Velofahrende verkehrssicher.
Soweit die Beschwerdeführenden weiter festhalten, beim Strassentyp 2 gemäss Anhang 1 VErV/ZH sei, wenn auf Bankette verzichtet werde, eine Fahrbahnbreite von mindestens 3,6 m vorzusehen, erscheint dies weder mit Blick auf die Verkehrserschliessungsverordnung selbst noch die Begründung im Regierungsratsbeschluss zwingend. Jedenfalls ist die Auffassung der Vorinstanz, soweit die Mindestbreite von 3 m eingehalten sei, komme es im Übrigen auf die konkreten Umstände im Einzelfall an, keineswegs unhaltbar. Auch nichts für sich ableiten können die Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass die Platzverhältnisse für den massgebenden Begegnungsfall Personenwagen/Velofahrende gemäss Anhang 1 VErV/ZH nicht ausreichen würden: So erscheint es gestützt auf die obigen Ausführungen nicht willkürlich, vorliegend statt der herkömmlichen "Begegnung", also dem Kreuzen, ein Ausweichen bzw. Anhalten und Vorbeifahren zwischen Personenwagen und Velos genügen zu lassen, das bei den gegebenen Umständen selbst bei einer Fahrbahnbreite von 3,2 m gefahrlos möglich erscheint, will man mit den Beschwerdeführenden das Zurückkehren eines die Rampe herunterfahrenden Velos auf den breiteren Vorplatz als lebensfremd betrachten.
3.5.4. Welche konkreten Bedürfnisse von mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sowie Kindern nicht berücksichtigt worden sein sollen, wie die Beschwerdeführenden weiter geltend machen, ist nicht ersichtlich. Eine Benachteiligung im Sinne von Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen vom 13. Dezember 2002 (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG; SR 151.3) ist jedenfalls nicht ansatzweise erkennbar, genauso wenig wie eine willkürliche Anwendung von § 4 lit. b VErV/ZH.
3.6. In Anbetracht des weiten Ermessens, welches das Bundesgericht den kantonalen und kommunalen Behörden in Erschliessungsfragen praxisgemäss einräumt, und des Umstands, dass die Zufahrt sowohl vom Verwaltungsgericht als auch von der orts- und fachkundigen Baubehörde sowie dem Baurekursgericht als Fachgericht - das noch dazu einen Augenschein vorgenommen hat - für verkehrssicher beurteilt wurde, ist eine Verletzung von Bundesrecht zu verneinen.
4.
Die Beschwerdeführenden sind weiter der Auffassung, die Vorinstanz habe die Arealüberbauungswürdigkeit, insbesondere hinsichtlich der Erschliessung, willkürlich bejaht. Im selben Kontext sind auch ihre Gehörsrügen zu verorten.
4.1. Gemäss § 71 Abs. 1 PBG/ZH müssen bei Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Die Vorinstanz führt dazu aus, dem Baurekursgericht sei beizupflichten, dass die genannte Bestimmung nach der Rechtsprechung keine gesetzliche Grundlage für strengere Standards für behindertengerechtes Bauen bei Arealüberbauungen darstelle. Aus der Anforderung einer in jeder Hinsicht zweckmässigen Ausrüstung und Ausstattung könne nicht geschlossen werden, es werde eine Zusatzleistung gegenüber der in § 239a PBG/ZH statuierten Forderung nach einer für Menschen mit Behinderungen zugänglichen und benützbaren Gestaltung verlangt. Dass bzw. inwiefern die konkreten Umstände des vorliegenden Falls diesbezüglich erhöhte Anforderungen zu begründen vermöchten, werde von den Beschwerdeführenden nicht ausgeführt. In gestalterischer Hinsicht könne auf die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen werden. Insbesondere sei darauf hinzuweisen, dass der von den Beschwerdeführenden als deplatziert bezeichnete Einschnitt ins Gelände eine Folge der Topografie des Baugrundstücks und bei einer Erschliessung über die Ruebsteinstrasse letztlich unvermeidbar sei.
4.2. Den Beschwerdeführenden ist zuzustimmen, dass die Begründung der Vorinstanz zur Arealüberbauungsqualität knapp ausfällt. Der kommunalen Baubehörde kommt hier allerdings - als Ausfluss der Gemeindeautonomie (Art. 50 Abs. 1 BV, Art. 85 KV/ZH [SR 131.211]) - bei der Beurteilung der Arealüberbauungsqualität eines Vorhabens ein relativ erheblicher Entscheidungsspielraum zu (vgl. MARCO DONATSCH, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N. 57 ff. mit Hinweisen, insb. N. 72, zu § 20 VRG/ZH), worauf bereits das Baurekursgericht hinwies. Angesichts des Umstands, dass bereits eine Prüfung durch ein Fachgericht stattgefunden hat, noch dazu in einem Rechtsbereich, in dem die Gemeinden Autonomie geniessen, ist es mit Art. 29 Abs. 1 BV vereinbar, dass die Vorinstanz im angefochtenen Urteil in Teilen auf die Begründung des Baurekursgerichts verweist (zur grundsätzlichen Zulässigkeit des Verweisens auf erstinstanzliche und/oder frühere Entscheide vgl. Urteile 4A_229/2024 vom 25. Juli 2024 E. 4.2; 1C_197/2023 vom 31. Mai 2024 E. 3.4; je mit Hinweisen; vgl. auch BGE 144 IV 244). Letzteres ist mit ausführlicher Begründung auf die gerügte fehlende Arealüberbauungsqualität eingegangen und hat dabei dargelegt, es handle sich vorliegend um eine zweckmässige Erschliessung, die der Arealüberbauungswürdigkeit keinen Abbruch tue, und sich dabei insbesondere auch zum Argument des angeblich fehlenden Warteraums und zur gestalterischen Wahrnehmung des Zufahrtswegs geäussert.
4.3. Was den beanstandeten Zirkelschluss anbelangt, kann den Beschwerdeführenden zwar darin gefolgt werden, dass womöglich auch eine andere Erschliessungslösung denkbar gewesen wäre. Ebenfalls trifft zu, dass auf die Privilegierungen im Zusammenhang mit einer Arealüberbauung kein unbedingter Anspruch besteht, sondern hierfür im Gegenzug nach § 71 Abs. 1 PBG/ZH verlangt wird, Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssten besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Urteil 1C_501/2021 vom 19. September 2023 E. 3.1 mit Hinweisen). Dabei darf durchaus eine Gesamtbetrachtung erfolgen, verlangt § 71 PBG/ZH doch gerade nicht, dass das konkrete Projekt hinsichtlich aller massgeblichen Beurteilungskriterien besonders gut abschneiden muss, wie das Bundesgericht - mit Willkürkognition - bereits festgehalten hat (vgl. Urteil 1C_466/2019 vom 31. August 2020 E. 6.4). Für ihre Auffassung, eine "Kompensation" sei mit § 71 PBG/ZH schlechterdings unvereinbar, liefern die Beschwerdeführenden keinen Beleg. Wenn die Beschwerdeführenden wiederholt auf einen früheren Entscheid des Verwaltungsgerichts hinweisen, wo von erhöhten Anforderungen gerade auch an die Erschliessung einer Arealüberbauung die Rede ist, so trifft dies zwar zu (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2010.00440 vom 26. Januar 2011 E. 1.6), doch ist die Bedeutung der Zufahrt (und damit deren Gewichtung bei der Beurteilung der Arealüberbauungswürdigkeit) im hier zu beurteilenden Fall nicht mit derjenigen im zitierten Entscheid vergleichbar, betraf letzterer doch ein (Areal-) Bauvorhaben mit 237 Wohneinheiten samt Infrastruktur wie Cafeteria, Ladenflächen, Kindergarten, Hort etc.
Die unter Willkürgesichtspunkten zulässige Gesamtwürdigung im Zusammenhang mit § 71 PBG/ZH blenden die Beschwerdeführenden aus, wenn sie sich mit ihrer Kritik primär auf die Zufahrt konzentrieren, die sie in funktionaler Hinsicht als Verlegenheitslösung sowie in gestalterischer Hinsicht als 30 m lange, von massiven Mauern und Lärmschutzwänden gesäumte "Schlucht" bezeichnen. Das Baurekursgericht hat sich mit der bereits im Rekursverfahren erhobenen Rüge der fehlenden Arealüberbauungsqualität des Projekts im Allgemeinen und hinsichtlich der Erschliessung im Besonderen einlässlich auseinandergesetzt. Dessen Begründung hat sich die Vorinstanz mittels Verweis zulässigerweise zu eigen gemacht. Was die Beschwerdeführenden hiergegen vor Bundesgericht vorbringen, genügt nicht, um eine willkürliche Anwendung von § 71 PBG/ZH darzutun.
5.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden, die Vorinstanz verstosse gegen das Willkürverbot, indem sie ihre Rüge, die zulässige Gebäudehöhe werde überschritten, abgewiesen habe.
5.1. Die Vorinstanz hält fest, in Bezug auf die Gebäudehöhe gelange unbestrittenermassen die alte Bauordnung der Gemeinde Meilen aus dem Jahr 1997 zur Anwendung. Gemäss deren Art. 18 gelte in der Wohnzone W1.4 eine maximale Gebäudehöhe von 7,5 m und eine maximale Firsthöhe von 5 m. Geschosszahlenvorschriften kenne die Bauordnung nicht. Gebäude müssten deshalb lediglich ein Gebäudeprofil einhalten, das nach der sogenannten "Käseglockenpraxis" gebildet werde. Diese besage, dass bei fehlenden Geschosszahlenvorschriften Dachbauten innerhalb eines für Bauten mit Satteldach zulässigen Profils grundsätzlich frei gestaltet werden dürften. Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung irrelevant sei, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder ein Vollgeschoss handle, sei gemäss ständiger Praxis nicht auf die Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche abzustellen. Anzusetzen sei vielmehr an der maximal zulässigen Gebäudehöhe als theoretischer Profillinie. Durch die vorgenannte Messweise entstehe kein Erscheinungsbild, das über das Erscheinungsbild eines aufgrund der zulässigen Gebäudehöhe gebauten maximal zulässigen Gebäudes mit Satteldach hinausgehen würde. Vielmehr lasse es die Praxis zu, die Geschosse auch auf "Dachgeschosshöhe" frei zu wählen und innerhalb des theoretischen Profils eines Gebäudes mit Schrägdach eine maximale Ausdehnung bei freier Geschosswahl zu ermöglichen. Mit einem Verzicht auf Geschosszahlen selbst verzichte die Gemeinde auch auf die auf Geschosszahlen beruhende Messweise von § 280 Abs. 1 PBG/ZH in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung gemäss Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015.
Wie das Baurekursgericht gelangt demnach auch die Vorinstanz zum Schluss, bei Anwendung der Käseglockenpraxis finde § 280 Abs. 1 PBG/ZH in seiner Fassung bis zum 28. Februar 2017 (wonach die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen wird, wobei durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen nicht beachtet werden) nur insofern Anwendung, als die Bestimmung zur Berechnung des Käseglockenprofils herangezogen werde. Dabei werde mittels dieser Messweise die für die Käseglocke massgebliche Gebäudehöhe ermittelt. Da innerhalb des so ermittelten Profils keine Gebäudehöhe zu messen sei, müsse auch keine zweite Käseglocke im Bereich der Rücksprünge der Südfassade angesetzt werden. Da sich sämtliche Bauteile innerhalb des Käseglockenprofils befänden, sei die Gebäudehöhe vorliegend eingehalten.
5.2. Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, sie hätten die Auffassung vertreten, dass das Käseglockenprofil in der Horizontalen an der Fassade anzusetzen sei. Darauf gehe die Vorinstanz mit keinem Wort ein. Offenkundig könnten nicht gewisse Teile der Südfassade "seitlich aus dem Profil herausragen". Dafür, auf irgendwelche hypothetischen Fassaden abzustellen, bestehe weder eine gesetzliche Grundlage noch eine sachliche Rechtfertigung. Der Verlauf der Südfassade der Häuser 1 und 2 sei vorliegend nicht umstritten. Ob die Abschnitte untergeordnet seien, wie das Baurekursgericht festgehalten habe, bleibe für ihre Qualifikation als Fassade belanglos, zumal es um "geschlossene" Fassaden gehe. Indem die Vorinstanz die Südfassaden der Häuser 1 und 2 je um 1,8 m aus dem Käseglockenprofil herausragen lasse, unterbleibe in diesem Umfang die Messung der Gebäudehöhe an der Fassade. Damit werde insoweit § 280 Abs. 1 PBG/ZH in willkürlicher Weise nicht angewendet.
5.3. Die Argumente der Beschwerdeführenden sind durchaus nachvollziehbar. Geradezu unhaltbar ist die Auffassung der kantonalen Instanzen allerdings nicht. Wenn die Beschwerdeführenden die fehlende gesetzliche Grundlage monieren, ist dem entgegenzuhalten, dass die Käseglockenpraxis erst das Resultat einer Auslegung von § 280 Abs. 1 PBG/ZH darstellt und die "Käseglocke" als solche ein imaginäres Profil ist. Dass dieses im vorliegenden Fall horizontal betrachtet an der Südfassade ohne Berücksichtigung der Rücksprünge (von Süden betrachtet) angesetzt wird, ist zumindest vertretbar. Auch insofern kann der Vorinstanz keine Willkür vorgeworfen werden.
6.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (
Demnach erkennt das Bundesgericht
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegnerschaft für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Baubehörde Meilen und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. August 2026
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Haag
Der Gerichtsschreiber: Poffet