Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_421/2018
Arrêt du 13 novembre 2018
IIe Cour de droit civil
Composition
MM. les Juges fédéraux von Werdt, Président, Herrmann et Bovey.
Greffière : Mme Achtari.
Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
tous deux agissant par leur curateur Jean-Daniel Borgeaud,
recourants,
contre
Banque C.________,
représentée par Me Pierre Gabus, avocat,
intimée,
Office des poursuites de Genève, rue du Stand 46, 1204 Genève.
Objet
nouvelle estimation du gage immobilier,
recours contre la décision de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève du 2 mai 2018 (A/4003/2017-CS, DCSO/255/18).
Faits :
A.
A.a. Les frères A._______ et B.________ sont copropriétaires par moitié des parcelles n° s 3629, 3631 et 3175, situées [adresse] à U.________ (GE). Sur ces parcelles sont édifiées huit maisons villageoises qui comportent un ou, pour certaines, deux logements loués, à l'exception de deux d'entre elles qui sont habitées par chacun des copropriétaires.
A.b.
A.b.a. La banque C.________ est créancière hypothécaire des immeubles. Elle a dénoncé son prêt et a engagé une poursuite en réalisation de son gage pour un montant de 6'766'354 fr. dans la poursuite n° xx xxxxxx x dirigée contre A.________ et n° yy yyyyyy y dirigée contre B.________.
A.b.b. Le 9 juillet 2015, la créancière a requis la réalisation de l'objet du gage. En conséquence l'Office des poursuites de Genève (ci-après: office) a mandaté F.________, architecte, aux fins de déterminer la valeur vénale présumées des immeubles.
A.c.
A.c.a. Dans trois rapports d'expertise datés du 30 septembre 2015, cet expert a estimé les trois parcelles à un montant total de 5'905'000 fr.
S'agissant de la parcelle n° 3629, sur laquelle est sise une maison comprenant deux appartements de 4,5 et 5,5 pièces, l'expert a retenu une valeur intrinsèque de 920'000 fr. dont à déduire un taux de vétusté de 30%, et une valeur de rendement de 852'632 fr., dont à déduire des charges de 25% et un taux de capitalisation de 4,75%. Il a fixé la valeur vénale à 875'000 fr. environ, correspondant à la moyenne entre la valeur intrinsèque (coefficient 1) et la valeur de rendement (coefficient 2).
S'agissant de la parcelle n° 3631, sur laquelle sont sises deux maisons comprenant un logement chacune (une ancienne maison villageoise du XVIIème siècle et une ancienne grange transformée), l'expert a retenu une valeur intrinsèque de 1'692'210 fr., dont à déduire un taux de vétusté de 25%, et une valeur de rendement de 1'282'500 fr., dont à déduire des charges de 25% et un taux de capitalisation de 4%. Il a fixé la valeur vénale à 1'590'000 fr. environ, correspondant à la moyenne entre la valeur intrinsèque (coefficient 3) et la valeur de rendement (coefficient 1).
S'agissant de la parcelle n° 3175, sur laquelle est sise une habitation composée de deux logements de 4,5 et 5 pièces, un bâtiment composé de deux logements de 6 et 4 pièces, un bâtiment avec un logement de 4 pièces et deux bâtiments avec chacun un logement de 5 pièces, l'expert a retenu une valeur intrinsèque de 3'469'906 fr., dont à déduire un taux de vétusté de 30%, et une valeur de rendement de 3'429'474 fr., dont à déduire des charges de 25% et un taux de capitalisation de 4,75%. Il a fixé la valeur vénale à 3'440'000 fr.environ, correspondant à la moyenne entre la valeur intrinsèque (coefficient 1) et la valeur de rendement (coefficient 2).
A.c.b. Le 5 octobre 2015, l'office a estimé la valeur des immeubles en reprenant les montants des rapports d'expertise précités, qu'il a annexés à sa décision.
A.d. Les 9 décembre 2015 et 2 mars 2016, les deux débiteurs ont été mis au bénéfice d'une curatelle de représentation. Jean-Daniel Borgeaud, avocat, a été désigné comme curateur.
A.e. Par courrier recommandé du 17 mars 2017, l'office a communiqué aux débiteurs l'avis de vente des parcelles n° s 3629, 3631 et 3175, qui reprenait les estimations précitées. Le 24 mars 2017, cet avis a été publié sur le site Internet de la Feuille d'avis officielle.
B.
B.a. Le 30 mars 2017, A.________ et B.________ ont déposé une plainte auprès de la Chambre de surveillance des offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: Chambre de surveillance) contre cet avis de vente. Ils ont requis une seconde expertise en faisant notamment valoir que la société D.________ Sàrl avait estimé les parcelles à 7'375'000 fr. dans un rapport du 16 janvier 2015, en distinguant, dans son estimation, les habitations comprenant un logement de celles en comprenant deux.
B.b.
B.b.a. Par décision du 31 août 2017, la Chambre de surveillance a ordonné une nouvelle expertise. Elle a retenu que l'office n'avait établi ni avoir effectivement expédié aux débiteurs les premières expertises par courrier recommandé le 5 octobre 2015, ni la date à laquelle les débiteurs auraient retiré ce pli. Sur la base de ces éléments et en application du droit d'être entendu, la Chambre de surveillance a déclaré recevable la demande de nouvelle estimation par expertise, en précisant que cette estimation serait ordonnée par décision séparée, dès que sa décision d'entrée en matière serait devenue définitive. Elle a en outre relevé que la créancière avait requis la vente des parcelles le 9 juillet 2015, mais que l'office n'avait publié l'avis de vente que le 24 mars 2017 et fixé la vente le 13 juin 2017, soit près de deux ans après la réquisition de vente. Le qualifiant d'incompréhensible et d'inadmissible, elle a constaté le caractère injustifié de ce retard et transmis sa décision au Préposé de l'office. Enfin, la Chambre de surveillance a refusé d'entrer en matière sur les griefs relatifs à la publication de l'avis de vente, étant donné qu'une nouvelle expertise devait être ordonnée et qu'il en découlait que la plainte sur la forme de la publication de l'avis était sans objet, de même que l'avis lui-même en tant qu'il était prématuré.
B.b.b. Par ordonnance du 3 octobre 2017, la Chambre de surveillance a désigné E.________, architecte, en qualité de nouvel expert. La première expertise et la demande de nouvelle expertise, faisant état de celle de la société D.________ Sàrl, lui ont été communiquées.
B.b.c. Dans trois rapports d'expertise du 26 janvier 2018, ce second expert a estimé les trois parcelles à un montant total de 6'689'000 fr.
S'agissant de la parcelle n° 3629, l'expert a relevé que le bâtiment était enregistré au Registre foncier comme une habitation à un logement, était soumis à la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996 (RS/GE L 5 20; ci-après: LDTR) et ne pouvait être vendu en PPE. Pour déterminer la valeur intrinsèque, il a estimé la valeur des aménagements extérieurs et des taxes à 21'000 fr. (comme dans la première expertise), le prix du terrain à 1'200 fr./m
2 (au lieu de 1'100 fr. dans la première expertise) et celui des bâtiments à 950 fr./m
3 (au lieu de 850 fr.), et le taux de vétusté à 25% (au lieu de 30%). Pour fixer la valeur de rendement, il a retenu un état locatif annuel identique à celui du premier expert, mais des charges de 30% (au lieu de 25%) et un taux de capitalisation de 4% (au lieu de 4,75%). Il a calculé la valeur vénale de la même manière que dans la première expertise, soit une fois la valeur intrinsèque et deux fois la valeur de rendement, pour arriver au montant de 990'000 fr. (soit une augmentation de 13%).
Pour déterminer la valeur intrinsèque de la parcelle n° 3631, le second expert a estimé la valeur des aménagements extérieurs et des taxes à 80'000 fr. (au lieu de 55'200 fr. dans la première expertise), le prix du terrain à 1'100 fr./m
2 (au lieu de 900 fr. dans la première expertise) et celui des bâtiments à 900 et 1'000 fr./m
3 (au lieu de 800 et 900 fr.), et le taux de vétusté à 25% (comme dans la première expertise). Pour fixer la valeur de rendement, il a retenu un état locatif annuel de 74'000 fr. (au lieu de 68'400 fr.) et des charges de 30% (au lieu de 25%) et un taux de capitalisation de 4% (identique à celui de la première expertise). Il a calculé la valeur vénale de la même manière que dans la première expertise, soit trois fois la valeur intrinsèque et une fois la valeur de rendement, pour arriver au montant de 1'822'000 fr. (soit une augmentation de 14%).
Pour ce qui est enfin de la parcelle n° 3175, le second expert a relevé que celle-ci comprenait trois bâtiments comprenant un logement, dont deux étaient loués, un bâtiment comprenant deux logements, ainsi qu'un bâtiment comprenant un atelier. Une partie de la parcelle était soumise à la LDTR et ne pouvait être vendue en PPE. Pour déterminer la valeur intrinsèque, il a estimé la valeur des aménagements extérieurs et des taxes à 100'000 fr. (au lieu de 74'960 fr. dans la première expertise), le prix du terrain à 1'100 fr./m
2 (au lieu de 900 fr. dans la première expertise) et celui des bâtiments à 850 fr./m
3 (au lieu de 800 et 850 fr.), et le taux de vétusté à 25% (au lieu de 30% dans la première expertise). Pour fixer la valeur de rendement, il a retenu un état locatif annuel de 216'300 fr. (au lieu de 217'200 fr.) et des charges de 30% (au lieu de 25%) et un taux de capitalisation de 4% (identique à celui de la première expertise). Il a calculé la valeur vénale de la même manière que dans la première expertise, soit une fois la valeur intrinsèque et deux fois la valeur de rendement, pour arriver au montant de 3'877'000 fr. (soit une augmentation de 12%).
B.b.d. Par courrier du 22 février 2018, les débiteurs ont critiqué les deux expertises ordonnées. Ils ont avancé que les experts auraient dû distinguer les maisons villageoises ne comportant qu'un seul logement de celles en comportant deux, que la détermination de la valeur vénale d'une villa individuelle ou d'une maison villageoise ne comprenant qu'un logement avec un peu de terrain autour obéissait à la logique d'un marché d'offre et de demande dans lequel la valeur intrinsèque jouait un rôle, alors que pour un immeuble locatif, c'était essentiellement la capitalisation de l'état locatif qui permettait d'arrêter la valeur. Ils ont opposé aux experts de ne pas distinguer les deux méthodes, contrairement à la société D.________ Sàrl.
B.b.e. Par courrier du 28 février 2018, la Chambre de surveillance a clos l'instruction de la cause.
B.b.f. Par décision du 2 mai 2018, la Chambre de surveillance a, à la forme, déclaré recevable la requête de seconde expertise formée le 30 mars 2017 par les débiteurs, et, au fond, a fixé à 990'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 3629 de la commune de U.________, à 1'822'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 3631 de la commune de U.________, et à 3'877'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 3175 de la commune de U.________.
C.
Par acte posté le 14 mai 2018, A.________ et B.________ exercent un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral contre cette décision. Ils concluent, principalement, à sa réforme, en ce sens qu'il est ordonné de nouvelles expertises de la valeur vénale des parcelles n° s 3629, 3631 et 3175 à U.________ et fixé sur cette base leur nouvelle estimation, et, subsidiairement, au renvoi de la cause à la Chambre de surveillance pour établir une nouvelle estimation de la valeur vénale des parcelles n° s 3629, 3631 et 3175 à U.________ sur la base de nouvelles expertises. En substance, ils invoquent la violation de l'art. 9 ORFI et celle de leur droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.).
Par écritures du 28 mai 2018, ils ont requis d'être mis au bénéfice de l'assistance judiciaire.
Des observations n'ont pas été requises.
D.
Par ordonnance du 7 juin 2018, l'effet suspensif a été attribué au recours.
Considérant en droit :
1.
1.1. Déposé dans le délai légal (art. 100 al. 2 let. a LTF) à l'encontre d'une décision finale (art. 90 LTF; ATF 133 III 350 consid. 1.2) rendue en matière de poursuite pour dettes et de faillite (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec l'art. 9 ORFI) par une autorité de surveillance ayant statué en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF), le présent recours est en principe ouvert, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF); les recourants, qui ont succombé devant la juridiction précédente, ont qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).
1.2. Bien que les recourants prennent des conclusions principales et subsidiaires, on comprend de leur motivation qu'ils entendent en réalité uniquement conclure à ce que l'arrêt attaqué soit annulé et la cause renvoyée à l'autorité de surveillance pour qu'elle ordonne une nouvelle expertise et procède à une nouvelle estimation sur cette base.
2.
2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); il tient compte des faits figurant dans les autres décisions du dossier dans la mesure où ces faits ont été repris au moins implicitement par l'arrêt attaqué (arrêt 4A_689/2015 du 16 juin 2016 consid. 2.2; sous l'OJ: cf. ATF 129 IV 246 consid. 1). Conformément à ce principe, les faits résumés ci-dessus intègrent aussi des éléments figurant dans la décision de l'autorité de surveillance du 31 août 2017 suite à la plainte des recourants du 30 mars 2017 (cf.
supra B.b.a).
3.
L'autorité de surveillance a d'abord déclaré formellement recevable la demande de nouvelle expertise déposée par les recourants. Quant à l'estimation des immeubles, elle a retenu que les deux experts mis en oeuvre avaient des compétences comparables, et que les expertises, effectuées après une visite des lieux et auxquelles avaient été annexées des photographies, étaient toutes deux détaillées. Elle a relevé que les différences de 12% à 14% entre les deux estimations tenaient au prix au m
2 du terrain et au m
3 des bâtiments, compte tenu de l'écoulement du temps, et que la détermination de ces valeurs tenait à l'appréciation des experts et qu'elle était d'autant plus délicate que l'on se trouvait en présence de biens immobiliers présentant un caractère exceptionnel ayant pour conséquence que les critères habituels, notamment les prix convenus lors de transactions récentes dans le même secteur, n'étaient pas ou pas complètement pertinents. Elle a estimé que les deux experts avaient tenu compte de critères appropriés mais que la prise en compte de l'évolution du marché par le second justifiait que l'on tienne compte des valeurs vénales arrêtées par celui-ci.
Ensuite, l'autorité de surveillance a considéré que l'expertise produite par les débiteurs ne permettait pas de retenir une autre valeur vénale: premièrement, elle était très succincte, ne faisait pas de distinction entre le prix du terrain et celui des bâtiments, retenait la surface au sol de ces bâtiments et non des m
3, ne tenait pas compte d'un taux de vétusté et avait été établie sans visite des locaux; deuxièmement, elle se fondait sur des présupposés non réalisés, à savoir " des bâtiments vides de locataires et une répartition de la parcelle en propriétés individuelles avec des aménagements extérieurs en relation avec la surface de plancher "; troisièmement, elle ne tenait pas compte des restrictions de la LDTR; quatrièmement, le taux de capitalisation était sensiblement plus élevé que celui retenu par les deux experts.
Enfin, tenant compte des arguments des recourants, l'autorité de surveillance a exposé que les deux experts avaient différencié les bâtiments contenant un seul ou deux logements.
4.
Les recourants se plaignent de la violation de leur droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.). Tout en opposant à l'autorité de surveillance d'avoir passé sous silence leur argumentation à obtenir une seconde expertise au sens de l'art. 9 al. 2 ORFI, alors qu'ils en ont précisément obtenu une dans la décision attaquée, ils reprochent à cette autorité de ne pas s'être prononcée sur la qualification des rapports d'expertise et de n'avoir pas examiné la possibilité d'ordonner une nouvelle expertise.
4.1. Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision. Selon la jurisprudence, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter à ceux qui lui paraissent pertinents (ATF 138 I 232 consid. 5.1 et les références).
4.2. En l'espèce, on comprend de la décision attaquée que l'autorité de surveillance a considéré que les conditions d'une nouvelle expertise étaient remplies puis a fixé le montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser. Il suit de là que la décision, dont on comprend parfaitement les motifs, ne porte manifestement pas atteinte au droit d'être entendu des recourants.
5.
Les recourants se plaignent de la violation de l'art. 9 al. 2 ORFI. Ils soutiennent qu'ils ont été privés de leur droit à une seconde expertise.
5.1. A l'appui de leur grief, les recourants prétendent que les rapports datés du 20 septembre 2015 du premier expert, sur la base desquels l'office a procédé à l'avis de vente le 17 mars 2017, ne peuvent pas être qualifiés de première expertise au sens de l'art. 9 al. 1 ORFI au motif que, suite à leur plainte du 30 mars 2017, l'autorité de surveillance a rendu une décision dans laquelle elle a retenu que la communication à leur endroit desdits rapports d'expertise n'avait pas pu être établie. Ils relèvent aussi que cette autorité a constaté un retard incompréhensible et inadmissible entre la première expertise et la date de la vente, ce qui a, selon eux, pour conséquence qu'il faut considérer celle-ci comme dépassée.
5.2.
5.2.1. Dans la poursuite en réalisation de gage, après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur, l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser et il ordonne l'estimation de celui-ci (art. 99 al. 1 et 9 al. 1 ORFI). Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente (art. 20 ORFI), l'office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts (art. 99 al. 2 et 9 al. 2 ORFI). Le droit d'exiger une nouvelle estimation par un expert est soumis à la fourniture préalable d'une avance de frais (art. 9 al. 2 ORFI); en revanche, il peut être exercé sans présenter de motivation particulière et sa mise en oeuvre ne peut pas être refusée au motif que l'autorité de surveillance se livrerait à un contrôle de l'estimation de l'office (arrêt 5A_672/2018 du 29 octobre 2018 consid. 3.1.1). Ainsi, l'office n'opère en principe qu'une seule estimation de l'immeuble (
5.2.2. Bien que la nouvelle estimation doive être requise dans le délai de plainte (art. 17 al. 2 LP), il ne s'agit pas d'une plainte au sens strict. Une telle requête ne vise précisément pas à faire vérifier l'estimation effectuée par l'office ou par un expert; l'autorité de surveillance n'a pas le pouvoir de revoir cette estimation, raison pour laquelle elle doit traiter les critiques adressées contre l'estimation de l'office comme une requête de nouvelle estimation (arrêts 5A_639/2013 du 21 janvier 2014 consid. 2.2; 5A_275/2013 du 12 juin 2013 consid. 5.1 et les références). L'autorité de surveillance tient en revanche compte du fait qu'il n'est pas rare que l'estimation du prix de vente d'un immeuble conduise à des résultats divergents, même entre experts (ATF 131 III 136 consid. 3.2.1; ZOPFI,
in Commentaire ORFI, 2012, n° 9 ad art. 9 ORFI). Dans la mesure où le requérant doit respecter ce délai pour sauvegarder son droit, il n'en demeure pas moins que les règles sur les délais prévues dans la LP, notamment l'art. 33 al. 4 LP sur la restitution, s'appliquent.
5.3. En l'espèce, les recourants se méprennent sur l'objet de la décision rendue le 31 août 2017. Celui-ci n'était pas l'estimation en tant que telle, qu'il aurait fallu par hypothèse annuler, mais la communication défaillante de cette estimation, constitutive d'une violation du droit d'être entendu. L'autorité de surveillance n'a alors que réparé le vice en considérant que la requête de nouvelle expertise au sens de l'art. 99 al. 2 ORFI était recevable malgré l'échéance du délai de plainte. Quant à la constatation du retard injustifié, il n'avait pas non plus pour objet de remettre en cause l'estimation de l'office mais uniquement d'informer le Préposé d'une éventuelle responsabilité de l'Etat.
A cela s'ajoute que les recourants ne pouvaient ignorer déjà lors du prononcé de cette première décision, contre laquelle ils n'ont pas recouru, puis de l'ordonnance d'avance de frais qui leur a été demandée, dont le versement est un préalable nécessaire à la mise en oeuvre de l'expertise, que l'expertise en question était bien nouvelle au sens des art. 99 al. 2 et 9 al. 2 ORFI.
Il suit de là que le grief de violation de l'art. 9 al. 2 ORFI doit être rejeté.
6.
Les recourants se plaignent ensuite de la violation des art. 97 LP et 9 ORFI.
6.1. Selon eux, l'estimation faite par l'autorité de surveillance ne correspond pas à la valeur vénale des biens lorsque les bâtiments ne comportent qu'un logement au motif qu'elle tient compte de la valeur de rendement. Par ailleurs, ils soutiennent que c'est à tort que l'autorité de surveillance a considéré que l'expertise qu'ils avaient eux-mêmes présentée n'aurait pas pris en compte les contraintes de la LDTR. Ils affirment que, pour la parcelle n° 3175, la nouvelle expertise souffre d'une erreur manifeste, en tant que cette parcelle comporte quatre bâtiments, dont trois sont des maisons individuelles, mais que ce n'est toutefois pas la parcelle mais le bâtiment qui est soumis à la LDTR. Ils concluent que l'expert aurait donc dû appliquer trois fois la valeur intrinsèque et une fois la valeur de rendement aux maisons individuelles. Enfin, ils disent au sujet de la parcelle n° 3629 que la division de la maison individuelle qui y est sise en deux logements est illégale, si bien que le bâtiment n'a jamais été soumis à la LDTR et que l'expert aurait dû arrêter la valeur vénale de cette parcelle correspondant à la moyenne de trois fois la valeur intrinsèque et une fois la valeur de rendement.
6.2.
6.2.1. Comme dit précédemment (cf.
supra consid. 5.2), dans une poursuite en réalisation de gage, après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur notamment, l'office ordonne l'estimation de l'immeuble. Celle-ci doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires (cf. art. 99 al. 1
cum art. 9 al. 1 ORFI). Dans le délai de plainte, chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2
cum 99 al. 2 ORFI), soit définitivement, car il s'agit là de questions d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1). Les participants n'ont pas de droit à obtenir une surexpertise, même dans les cantons qui ont instauré deux autorités de surveillance et même si l'office a effectué lui-même la première estimation (arrêt 5A_672/2018 du 29 octobre 2018 consid. 3.3.3). Cette règle vise à éviter que, par des requêtes réitérées d'une nouvelle estimation, la procédure de réalisation forcée ne soit indûment traînée en longueur (ATF 120 III 135 consid. 2; arrêt 5A_275/2013 du 12 juin 2013 consid. 5.1.2 et les autres références). Pour sa part, le Tribunal fédéral vérifie seulement si l'autorité cantonale de surveillance a respecté la procédure prévue et si elle n'a pas excédé ou abusé du pouvoir d'appréciation dont elle dispose. Une telle hypothèse est réalisée lorsqu'elle a pris des critères en considération qui n'auraient pas dû jouer de rôle, ou si au contraire, elle a ignoré des circonstances pertinentes (ATF 134 III 42 consid. 3 et les références; arrêts 5A_672/2018 précité consid. 3.1.1; 5A_692/2017 du 19 mai 2018 consid. 2.1). A cet égard, il est rappelé que, comme en matière technique, l'autorité de surveillance s'en remet en principe à l'avis des experts. Il n'est d'ailleurs pas rare que deux experts aient un avis différent sur le même objet, les critères d'estimation pouvant varier considérablement de l'un à l'autre (ATF 120 III 79 consid. 2b).
6.2.2. L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble à réaliser (art. 9 al. 1 ORFI), à savoir le produit prévisible de la vente, mais sans devoir être " la plus élevée possible ". Elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des enchères; tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de repère quant à l'offre envisageable (ATF 129 III 595 consid. 3.1; arrêt 5A_672/2018 précité consid. 3.1.3). Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser (ATF 143 III 532 consid. 2.2 et 2.3 et les références). En revanche, la loi n'indique pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (ATF 134 III 42 consid. 4; arrêts 5A_672/2018 précité consid. 3.1.3; 5A_275/2013 du 12 juin 2013 consid. 5.1.1). En pratique, la méthode hédoniste, qui prend en considération un faisceau de paramètres à l'aide de banques de données, est employée pour estimer des appartements ou des maisons individuelles. Il n'en demeure pas moins qu'une des méthodes reconnues et répandues pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble est celle consistant à pondérer la valeur de rendement et la valeur réelle (ATF 134 précité; arrêt 5A_672/2018 précité consid. 3.1.3). Le Tribunal fédéral a récemment considéré qu'une autorité de surveillance n'avait pas excédé son pouvoir d'appréciation en estimant la valeur vénale d'un immeuble sur lequel était sise une maison familiale individuelle sur la base d'une expertise qui pondérait la valeur réelle et la valeur de rendement (arrêt 5A_692/2017 précité consid. 4.2.1).
Dans la poursuite en réalisation du gage, l'estimation n'a donc qu'un rôle secondaire, en tant qu'elle ne donne qu'un ordre d'idée d'une offre acceptable aux intéressés, sans laquelle le produit attendu ne serait pas atteint. La fonction qu'elle revêt dans la procédure de saisie où elle fixe l'étendue de la saisie (art. 97 al. 2 LP) et vise à informer les créanciers sur l'issue probable de l'exécution (art. 112 al. 1 LP) est sans portée (ATF 135 I 102 consid. 3.2.2 et 3.2.3; arrêt 5A_342/2016 du 7 juillet 2016 consid. 2.1).
6.3. En l'espèce, les recourants ne font qu'opposer leur propre point de vue, fondé sur une expertise privée, à l'estimation retenue par l'autorité de surveillance sur la base des deux expertises concordantes sur la méthode à appliquer. Cette critique est manifestement insuffisante pour démontrer un excès du pouvoir d'appréciation de cette autorité, d'autant que les recourants ne chiffrent même pas clairement le montant qu'ils estimeraient correct. Par ailleurs, leur principal argument revient à dire que c'est le caractère individuel des maisons sises sur les parcelles que les expertises auraient méconnu. Or, au contraire, lorsque les bâtiments étaient séparés en plusieurs appartements, les experts ont accordé une importance plus grande à la valeur de rendement. En particulier, pour la parcelle n° 3631, comprenant deux bâtiments abritant chacun un seul logement, les expertises ont toutes deux retenu une moyenne arithmétique de trois fois la valeur intrinsèque et d'une fois seulement la valeur de rendement. Les autres considérations des recourants sur l'état du marché ne reposent que sur des suppositions non démontrées.
Pour le reste, le fait que l'expertise privée des recourants prenne ou non en compte les restrictions imposées par la LDTR n'est qu'un des éléments que l'autorité de surveillance a mis en lumière pour juger que cette expertise ne permettait pas de retenir une autre valeur vénale des immeubles. Enfin, la critique des recourants sur l'application de cette loi cantonale pour déterminer la valeur des immeubles est purement appellatoire, partant irrecevable (cf.
supra consid. 2.1).
Il suit de là que le grief de violation des art. 97 LP et 9 al. 2 ORFI doit être rejeté, pour autant que recevable.
7.
En résumé, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Celui-ci étant d'emblée voué à l'échec, la requête d'assistance judiciaire des recourants doit être rejetée (art. 64 al. 1 LTF). Les frais judiciaires, arrêtés à 800 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants (art. 66 al. 1 LTF). La partie intimée n'ayant pas été invitée à répondre au fond, aucuns dépens ne lui sont dus (art. 68 al. 1 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
2.
La requête d'assistance judiciaire est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 800 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Office des poursuites de Genève et à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 13 novembre 2018
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
La Greffière : Achtari