Droits réels

 

Bundesgericht 

Tribunal fédéral 

Tribunale federale 

Tribunal federal 

 

 

{T 0/2}    5A_11/2015

 

 

 

Arrêt du 13 mai 2015  

 

IIe Cour de droit civil  

 

Composition 

MM. les Juges fédéraux von Werdt, Président, 

Marazzi et Schöbi. 

Greffière : Mme de Poret Bortolaso. 

 

Participants à la procédure 

A.________, 

représenté par Me Marcel-Henri Gard, avocat, 

recourant, 

 

contre  

 

B.________, 

représentée par Me Danielle Preti, avocate, 

intimée. 

 

Objet 

action en cessation de trouble, art. 641 CC, 

 

recours contre le jugement de la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais du 4 décembre 2014. 

 

 

Faits :  

 

A.  

 

A.a. En 1997, A.________ est devenu propriétaire de la parcelle no 1687, sise au lieu-dit " E.________ ", sur le territoire de la commune de U.________.  

 

 A.________ a érigé sur cette parcelle le garage collectif souterrain " F.________ ", abritant 40 places de stationnement. Ce garage a par la suite été constitué en copropriété ordinaire, A._______ en étant l'administrateur. 

 

A.b. La parcelle no 310, qui borde le garage collectif au nord, est propriété de la société " Hôtel-Appartements D.________ SA " (ci-après D._______ SA). A.________ détient 281 des 550 actions de cette société et en est président avec droit de signature collective à deux. D.________ SA exploite notamment l'hôtel 4 étoiles " D.________ " bâti sur la parcelle no 310, avec piscines intérieure et extérieure, celle-ci étant située à proximité du toit plat du garage collectif.  

 

 La parcelle no 1620, sise au nord-ouest du garage collectif et sur lequel a été construit l'hôtel du " E.________ " est également propriété de A.________. L'établissement est relié au bien-fonds no 310 par une passerelle aérienne ainsi que par un passage souterrain. 

 

 La parcelle no 2845, située au nord/nord-ouest du garage collectif, permet l'accès à celui-ci; elle appartient également au précité. 

 

 Le garage collectif est enfin bordé au sud par la parcelle no 308, propriété de la société " D._______ C SA " (ci-après D._______ C), dont le but social est notamment la gestion, la vente, l'achat et la location de studios et dépendances. 

 

A.c. Les travaux de construction du garage ont débuté en 1999/2000, motivés par le fait que le complexe de " D.________ " manquait cruellement de places de parc. Selon les procès-verbaux des séances du conseil d'administration ou des assemblées générales des actionnaires de D.________ SA, il était prévu que A.________ mît à disposition des usagers des lieux 1'000 à 1'500 m2 de pelouse. L'intéressé a ainsi aménagé, à ses propres frais, le toit du parking collectif en le couvrant de gazon, y construisant par ailleurs plusieurs " maisonnettes " ou " raccards ", utilisés comme débit de boissons et lieu de restauration pour les personnes fréquentant les piscines de l'hôtel de " D._______ ", respectivement comme dépôt pour le mobilier de jardin de cet établissement.  

 

A.d. Par convention du 1er janvier 2000, D._______ SA, notamment représentée par A.________, a accordé aux habitants de D.________ C " l'usage de l'infrastructure de son immeuble ", soit en particulier la piscine et la terrasse de l'hôtel " D.________ ". En contrepartie, D.________ C s'est engagée à verser annuellement 68'000 fr. à D.________ SA à titre de participation aux frais d'exploitation. Dite convention, initialement prévue pour 5 ans, était renouvelable d'année en année, sauf dénonciation à donner 4 mois avant la fin d'un exercice.  

 

 Si, de par cette convention, les actionnaires de D.________ C avaient ainsi le droit de bénéficier de la piscine et de la terrasse, les " personnes extérieures " payaient une entrée pour l'usage de ces commodités. La convention ne portait en revanche pas, à rigueur de texte, sur le droit d'utiliser la pelouse sur le toit du garage collectif, qui doit être distinguée de la terrasse de l'hôtel " D.________ ". 

 

A.e. Les travaux de construction effectués par A.________ sur sa parcelle no 1687 ont empiété sur le bien-fonds no 310. Par acte authentique du 14 novembre 2001, les propriétaires concernés ont ainsi convenu de constituer une servitude d'empiètement en faveur de la parcelle no 1687.  

 

 Par le même acte, A.________ a divisé cette dernière parcelle en deux nouvelles parcelles, l'une portant le no 1687 (nouvel état), correspondant au garage collectif et bénéficiant de la servitude d'empiètement, l'autre portant le no 2880. 

 

 Le ch. VII de l'acte notarié, intitulé " Règlement d'utilisation et d'administration - Administration " rappelle que la parcelle no 1687 (nouvel état) sera divisée en 40es, " chaque place représentant 1/40e en copropriété au sens des articles 646 et suivants du CCS ", et précise que A.________ sera le premier administrateur de la communauté, mention en étant faite au registre foncier; il indique également qu'un règlement d'utilisation et d'administration a été adopté et que celui-ci sera annoté au registre foncier. 

 

A.f. Sur les quarante quotes-parts de copropriété, A.________ en a conservé six.  

 

 Entre les mois d'octobre et décembre 2006, B.________ a acquis trois parts de copropriété au total, au prix de 25'000 fr. chacune - soit 3/40es, places de parc nos 32, 27 et 23 -. 

 

 Selon A.________, l'ambiance au sein de la communauté des copropriétaires s'est fortement dégradée depuis l'arrivée de B.________. De nombreux copropriétaires auraient ainsi fait l'objet de " sollicitations empressées " de l'intéressée " pour se liguer " contre lui. Toujours d'après A.________, des courriers au contenu blessant auraient été adressés par B.________ aux autres copropriétaires, qui ne se seraient toutefois pas rangés du côté de celle-ci. Enfin, B.________ avait porté plainte pénale à son encontre pour soustraction d'énergie, lui reprochant d'avoir utilisé un raccordement électrique se trouvant dans le garage. La plainte s'était toutefois soldée par une décision de refus de suivre. 

 

 Dans une lettre non datée de quatre pages destinée aux autres copropriétaires, B.________ s'est notamment plainte de nombreux problèmes " dans la gestion, l'entretien et l'aménagement du garage " ainsi que des faits suivants, en relation avec le toit de celui-ci: 

 

 " Le toit du garage a été engazonné dans sa plus grande partie et il est totalement à disposition des utilisateurs de la piscine de D.________; une barrière tout autour de ce toit et un portail fermé à clef empêchent en effet l'utilisation de ce toit à toute personne, y compris à tout copropriétaire du garage! 

 

 Sur ce même toit ont été construits des dépôts et un bar, qui est exploité par l'hôtel. Il est clair que ce toit ainsi que toutes les constructions qui s'y trouvent appartient à tous les copropriétaires du garage. Puisque tous les copropriétaires doivent donc en assumer les frais de manutention et les éventuelles nécessaires réparations, tous les copropriétaires doivent aussi pouvoir en récolter les bénéfices [...] " 

 

 B.________ proposait ainsi de laisser à A.________ la jouissance de la terrasse aménagée sur le toit du garage contre une rétribution annuelle de 70'000 fr., dont 10% serait affectés au fonds de rénovation de la communauté des copropriétaires tandis que les 90% restants seraient versés aux copropriétaires des places de parc. Le courrier précisait que, dans l'hypothèse où l'hôtelier ne souhaiterait pas donner suite à cette requête, il devrait s'engager à tout remettre en état et n'aurait plus " l'utilisation privative " de cette surface ni ne pourrait " faire payer les immeubles A, B et C pour l'utilisation d'un fonds qui ne lui appart[enait] pas ". 

 

A.g. Par courrier du 31 mai 2008, A.________ a convoqué les copropriétaires du garage " F.________ " à l'assemblée générale du 4 juillet 2008. L'ordre du jour détaillé portait notamment sur la " [d]étermination des modalités de mise à disposition du toit afin d'y exploiter une buvette et vote sur la continuation éventuelle de la mise à disposition du toit ".  

 

 Neuf copropriétaires représentant neuf parts de copropriété au total ont donné procuration à A.________ afin de les représenter lors de dite assemblée. B.________ a de son côté obtenu des procurations afin de représenter trois copropriétaires. Deux autres copropriétaires ont également délivré des procurations afin d'être représentés. 

 

 D'après le procès-verbal de l'assemblée générale, 34 parts de copropriétés sur 40 étaient présentes ou représentées. 

 

 Sous chiffre 12, dit procès-verbal relate les débats concernant la mise à disposition de la pelouse et des maisonnettes, A.________ expliquant à cet égard avoir déposé le dossier de construction auprès de la commune de U.________ avec " raccards " et pelouse et que l'autorisation de construire avait été délivrée. Il a ensuite été proposé de procéder à deux votations portant d'abord sur le principe de la mise à disposition de la pelouse et des maisonnettes, puis, si acceptation, sur la gratuité ou la rémunération de cette mise à disposition, voire sur la location desdits objets. 

 

 B.________ s'est opposée à la mise à disposition de la pelouse et des maisonnettes en faveur de A.________. Le représentant de deux autres copropriétaires a indiqué s'y être également opposé pour le compte de ses mandants, contrairement à ce qui figurait au procès-verbal de l'assemblée. Par 25 voix contre 9, l'assemblée a accepté que cette mise à disposition soit gratuite, une convention devant toutefois être établie pour en régler les modalités. Cette convention n'a cependant jamais vu le jour. 

 

B.  

 

B.a. Par demande déposée le 6 avril 2009 devant le Tribunal du district de Sierre, B.________ a ouvert action contre A._______ concluant à ce que son action soit admise (1), à ce que le précité soit condamné à évacuer intégralement la terre répandue sur le toit du garage sis sur la parcelle no 1687 de la commune de U.________, à supprimer le dallage réalisé sur le toit du garage ainsi que les constructions érigées sur ladite parcelle, à ôter la clôture empêchant l'accès au toit du garage, à remettre intégralement les lieux en état et à réparer, à ses frais, les dommages causés au garage, à dire d'expert (2), à ce qu'il soit également condamné à ôter toutes les conduites réalisées sans droit sur les parties communes du garage, à éliminer le raccordement électrique réalisé pour alimenter la construction sur le toit du garage, à démolir le mur érigé sur la partie commune du garage, à ôter les cameras de surveillance installées au plafond du garage, à évacuer tout le matériel entreposé sur les parties communes du garage et à remettre les lieux en l'état (4), un délai raisonnable lui étant imparti pour s'exécuter conformément aux chiffres 2 et 4 (3 et 5).  

 

 A.________ a conclu au rejet de la demande. 

 

 Le 14 octobre 2009, B._______ a déposé une réplique, confirmant les conclusions prise précédemment tout en en formulant de nouvelles, à titre subsidiaire, par lesquelles elle réclamait notamment que soit constatée la nullité de la décision prise au point 12 du procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires du 4 juillet 2008 (2), et à ce qu'il soit fait interdiction à A.________ d'utiliser le toit du garage et les constructions qui y étaient érigées à son seul profit ou pour les mettre à disposition de tiers (5). 

 

 A.________ a conclu au déboutement intégral de la demanderesse. 

 

B.b. L'autorité de première instance a procédé à une inspection des lieux le 8 novembre 2012. A cette occasion, le premier juge a notamment constaté " la présence d'une clôture qui délimit[ait] le toit du garage de l'accès à celui-ci et se prolonge[ait] en direction de l'hôtel ". Il a également observé la présence de deux caméras dans le garage, la première filmant l'entrée de celui-ci et la seconde, l'entrée de D._______ A et B. Il a par ailleurs relevé que, dans le parking, les places de parc étaient numérotées de 1 à 40, à l'exception de celle où était érigé un mur blanc et qui n'était " pas prise en compte dans les places numérotées ". S'agissant des maisonnettes, il a noté que la première contenait une cuisine équipée; celle du milieu était utilisée comme dépôt et les deux dernières faisaient office de toit de la rampe d'accès au garage et servaient de trompe-l'oeil.  

 

B.c. Par jugement du 7 mars 2013, le juge de district a rejeté, dans la mesure de sa recevabilité la demande formée par B.________.  

 

B.d. Celle-ci a formé appel, concluant à la réforme de ce jugement en ce sens que son action est admise (2.1), qu'il est ainsi constaté que la décision prise au point 12 du procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires du 4 juillet 2008 est nulle (2.2), que A.________ est condamné à ôter la clôture empêchant l'accès au toit du garage, à vider intégralement les maisonnettes qui y sont érigées, à ôter les caméras de surveillance installées au plafond du garage ainsi que le raccordement électrique des maisonnettes au tableau d'alimentation du garage, à évacuer tout le matériel entreposé sur les parties communes du garage et à remettre les lieux en état (2.3), un délai raisonnable lui étant imparti pour ce faire (2.4), qu'interdiction est faite au précité d'utiliser le toit du garage et les constructions qui y sont érigées à son seul profit ou pour les mettre à disposition de tiers (2.5).  

 

 Le 4 décembre 2014, la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais a partiellement admis l'appel et l'action en cessation du trouble formée par B.________ (1). Ordre a ainsi été donné à A.________ de vider intégralement les maisonnettes érigées sur le toit du garage des biens mobiliers qui s'y trouvaient (2), un délai de trois mois dès l'entrée en force du jugement lui étant imparti pour ce faire (3), et interdiction a été faite à l'intéressé d'utiliser le toit du garage et les constructions qui s'y trouvaient pour son seul profit ou de les mettre à disposition de tiers, sous peine d'encourir la sanction prévue par l'art. 292 CPC (4), toute autre ou plus ample conclusion étant rejetée, dans la mesure de sa recevabilité (5). 

 

C.   

Agissant le 5 janvier 2015 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, A.________ (ci-après le recourant) conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et au rejet de l'action formée par B.________ (ci-après l'intimée). Le recourant invoque la violation des art. 2 al. 2, 641 al. 2, 648 al. 2 et 647b CC. 

 

 Des déterminations n'ont pas été demandées. 

 

 

Considérant en droit :  

 

1.   

Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue en matière civile (art. 72 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF), dans une contestation de nature pécuniaire, dont la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF); il a par ailleurs été déposé à temps (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. c LTF), par la partie qui a succombé dans ses conclusions devant l'instance précédente (art. 76 LTF). Le recours en matière civile est donc ouvert. 

 

2.   

Le recourant prétend avant tout disposer d'un droit préférentiel sur le toit du garage, droit que lui avait reconnu le premier juge. Il invoque une violation des art. 647b et 648 al. 2 CC. 

 

2.1. Le juge du district de Sierre a admis l'existence d'un droit préférentiel. Il a jugé que la décision prise par l'assemblée le 4 juillet 2008 était sans incidence dès lors que le recourant disposait déjà d'un droit préférentiel sur le toit qu'il avait d'emblée aménagé en terrasse pour la piscine lorsqu'il était seul propriétaire de la parcelle no 1687 et pouvait alors en disposer à sa guise. Ce droit ne pouvait par ailleurs être reporté ni dans l'acte constitutif, puisqu'il s'agissait d'une copropriété simple, ni sur un procès-verbal puisqu'à l'époque, seul le recourant était concerné. Par la suite, l'assemblée des copropriétaires n'avait pas remis en cause cet usage exclusif, quand bien même celui-ci s'était fait au vu et au su de tout le monde, l'intimée étant la seule à le remettre en cause. N'étant pas elle-même détentrice d'un droit exclusif sur la partie litigieuse de l'immeuble, elle ne pouvait contester seule l'usage qu'en faisait le recourant.  

 

2.2. La cour cantonale a d'abord noté que le recourant n'avait pas l'obligation de requérir l'autorisation d'autres ayants-droit lorsqu'il a entrepris d'aménager la pelouse ainsi que les maisonnettes ou " raccards " dès lors qu'à cette époque, il était l'unique propriétaire de la parcelle no 1687. La copropriété ordinaire avait ensuite été constituée non pas par l'acte notarié du 14 novembre 2001, dans lequel l'intéressé annonçait son intention de constituer une copropriété au sens des art. 646 ss CC, mais par la vente de la première quote-part d'1/40e au premier acheteur intéressé, à une date qui ne ressortait pas clairement du dossier. Dès ce moment, tout copropriétaire disposait du droit de jouir et d'user, en commun avec les autres copropriétaires, de tous les locaux et installations figurant sur la parcelle no 1687, ce même si l'intérêt principal de chaque copropriétaire portait effectivement sur l'achat d'une place de parc " délimitée par des lignes de couleur " (art. 2 du règlement) et portant un numéro, de 1 à 40. Soulignant que le règlement d'utilisation et d'administration pouvait prévoir le rattachement d'un droit préférentiel à certaines quotes-parts, permettant ainsi aux copropriétaires concernés d'administrer, d'utiliser et de jouir exclusivement d'espaces déterminés du bâtiment ou des surfaces détenus en copropriété, les magistrats cantonaux ont relevé que le règlement prévu en 2001 par le recourant ne prévoyait cependant aucun droit préférentiel en sa faveur portant sur le toit du garage. Une réglementation à cet égard devait ainsi être décidée, ce dont l'intéressé était conscient dès lors qu'en tant qu'administrateur, il avait porté cette question sous chiffre 12 de l'ordre du jour en prévision de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2008. En tant que le règlement d'utilisation et d'administration devait être approuvé à l'unanimité des copropriétaires ordinaires (art. 647 al. 1 CC), la juridiction cantonale a constaté que celle-ci n'avait pas été obtenue en l'espèce: indépendamment du fait que l'intimée s'était opposée à la constitution d'un tel droit préférentiel en faveur du recourant, six copropriétaires n'étaient ni présents ni représentés lors de l'assemblée générale. Le recourant ne disposait donc pas du droit préférentiel dont il se prévalait.  

 

2.3. Le recourant admet que le règlement d'utilisation et d'administration ne lui confère aucun droit préférentiel sur le garage. Il affirme cependant qu'un tel droit pourrait parfaitement lui être attribué par une décision de la communauté des copropriétaires et soutient qu'en l'espèce celle-ci lui aurait précisément octroyé le droit litigieux contractuellement, par décision orale du 4 juin 2008. Considérant ensuite que, dans la mesure où l'octroi de ce droit ne modifiait pas la destination de la chose détenue en copropriété de façon substantielle, le recourant en déduit que la majorité des copropriétaires était suffisante pour le lui conférer, conformément à l'art. 647b CC.  

 

2.4.  

 

2.4.1. La copropriété est la forme de propriété collective qui n'exige pas l'existence d'une communauté antérieure entre les propriétaires collectifs et dans laquelle chaque titulaire a une part idéale de la chose (art. 646 al. 1 CC). Il s'agit d'un droit de propriété unique, dont plusieurs personnes sont titulaires ( STEINAUER, Les droits réels, tome I, 5e éd. 2012, n. 1116). La part du copropriétaire est en général exprimée en fraction (quote-part). Chaque part ne correspond pas à une partie déterminée du bien en copropriété; au contraire, chacun des copropriétaires a un droit qui porte sur la totalité de ce bien, mais qui est limité par l'existence du droit des autres copropriétaires ( STEINAUER, op. cit., n. 1117; BRUNNER/WICHTERMANN, in Basler Kommentar, ZGB II, 4e éd. 2011, n° 1 ad art. 646 CC). La propriété par étages, réglée aux art. 712 ss CC, constitue une forme de copropriété sui generis dès lors qu'à chaque quote-part sont attachés le droit à une utilisation concurrente des parties communes mais également le droit exclusif (" Sonderrecht ") d'utiliser et d'aménager des parties déterminées du bâtiment (ATF 106 III 118 consid. 5 et la référence; STEINAUER, op. cit., n. 1122 ss; BRUNNER/WICHTERMANN, op. cit., n° 6 ad Vor Art. 646-654a CC et n° 1 ad art. 646 CC; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 5e éd. 1981, n° 34 ad Vorb. zu den Art. 646-654 CC).  

 

 La constitution d'une copropriété ordinaire par acte unilatéral entre vifs n'est en principe pas possible, en ce sens qu'une personne ne peut convertir une propriété individuelle en copropriété en conservant pour elle toutes les parts ( STEINAUER, op. cit., n. 1140a). Elle est admise en pratique lorsque le propriétaire l'établit dans l'intention de vendre immédiatement les quotes-parts individuelles ( JÜRG SCHMID, Formelle Aspekte des Willensäusserungen beim Miteigenum und Stockwerkeigentum, in RNRF 2007 p. 439 ss, 443 s.). 

 

2.4.2. Aux termes de l'art. 648 al. 1 2e phr. CC, chaque copropriétaire jouit de la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres. Ce droit d'usage et de jouissance est déterminé par la quote-part (art. 646 al. 3 CC; STEINAUER, op. cit., n. 1239).  

 

 Les copropriétaires peuvent régler l'utilisation de l'objet détenu en copropriété par le biais du règlement d'utilisation et d'administration (art. 647 al. 1 CC). Par ce règlement, ou par une décision décidant de modifier celui-ci, les copropriétaires peuvent prévoir le rattachement d'  un droit d'usage particulier (" ausschliessliches Benützungsrecht ") ou  droit préférentiel (" Vorrecht ", cf. LÜSCHER, Voraussetzungen und Schranken der Angleichung von schlichtem Miteigentum an Stockwerkeigentum hinsichtlich Nutzung, Verwaltung und Innenausbau des gemeinschaftlichen Gebäudes, in RNRF 1999, p. 73 ss, 73, note infrapaginale n° 1, et 77) à certaines quotes-parts, droit qui permet aux copropriétaires concernés d'administrer, d'utiliser et de jouir exclusivement d'espaces déterminés du bâtiment ou des surfaces détenus en copropriété (arrêt 5A_44/2011 du 27 juillet 2011 consid. 5.1.1; STEINAUER, op. cit., n. 1271; BRUNNER/WICHTERMANN, op. cit., n° 14 ad art. 647 CC). Il en résulte une distinction entre les parties qui sont objets de droits préférentiels de celles qui demeurent communes (arrêt 5A_44/2011 précité consid. 5.1.1; Lüscher, op. cit., p. 76; Meier -HAYOZ, op. cit., n° 42 ad art. 647 CC). Chaque copropriétaire peut ainsi se voir attribuer le droit préférentiel d'utiliser exclusivement une place de stationnement déterminée dans un garage collectif, les espaces non attribués restant communs.  

 

 A l'instar du droit d'usage particulier aménagé en faveur du propriétaire d'étages - également désigné sous le terme de " Sondernutzungsrecht " dans ce cadre -, qui confère à son bénéficiaire un droit d'utilisation sur une partie commune (ATF 122 III 145 consid. 4b; WERMELINGER, La propriété par étages, 3e éd. 2015, n. 151 ss ad art. 712a CC), le droit préférentiel est un droit personnel (arrêt 5A_44/2011 précité consid. 5.1.2 et la référence). Il produit néanmoins certains effets caractéristiques des droits réels dans la mesure où le copropriétaire, empêché ou gêné par un autre dans l'exercice de son droit préférentiel, est troublé dans sa propriété. Il dispose ainsi des actions pétitoires et possessoires, de même que des actions en dommages-intérêts ou en enrichissement illégitime (arrêt 5A_44/2011 précité consid. 5.1.2 et les références). 

 

2.4.3. Le règlement d'utilisation et d'administration établi par les copropriétaires constitue un contrat, qui présente des caractéristiques propres aux contrats de sociétés (arrêts 5A_380/2013 du 19 mars 2014 consid. 3.1; 5A_44/2011 précité consid. 5.2.1 et les références). Lorsqu'il attribue des droits préférentiels, il détermine ainsi les relations réciproques des copropriétaires entre eux pour la durée de la copropriété (arrêt 5A_44/2011 précité consid. 5.2.1; LÜSCHER, op. cit., p. 77). S'il n'est pas soumis à une forme particulière, il doit toutefois revêtir la forme écrite si les copropriétaires souhaitent le mentionner au registre foncier (ATF 94 II 17 consid. 3; arrêts 5A_380/2013 précité consid. 3.1; 5A_44/2011 consid. 5.2.1 et les références).  

 

 Le règlement d'utilisation et d'administration doit être approuvé à l'unanimité des copropriétaires (ATF 103 Ib 76 consid. 3; arrêts 5A_380/2013 précité consid. 3.3.1; 5A_44/2011 précité consid. 5.2.1 et les références). Ce quorum n'est pas remis en cause par la modification de l'art. 647 al. 1 CC, entrée en vigueur le 1er janvier 2012, aux termes de laquelle le règlement peut désormais prévoir sa modification à la majorité - et non plus à l'unanimité - des copropriétaires, l'accord de tous restant toutefois requis pour son adoption (arrêt 5A_380/2013 précité consid. 3.3.1). 

 

 Le calcul des majorités au sein de la copropriété ordinaire doit tenir compte de l'ensemble des copropriétaires habilités à voter et non du nombre des votants. Il s'ensuit que les voix des copropriétaires absents, de ceux qui s'abstiennent de voter ou dont le vote n'est pas valable sont considérés comme s'opposant à la décision à prendre ( MEIER-HAYOZ, op. cit., n° 25 ad art. 647 CC; BRUNNER/WICHTERMANN, op. cit., n° 38 ad art. 647 CC). 

 

2.5. Comme l'a à juste titre relevé la cour cantonale, dès la vente de la première quote-part d'1/40e - à une date qui n'est pas déterminée selon le dossier cantonal -, chacun des copropriétaires pouvait jouir et user, en commun avec tous les autres copropriétaires, de tous les locaux et installations érigés sur la parcelle objet de la copropriété. Dès lors qu'il n'est pas contesté que le règlement d'utilisation et d'administration ne prévoyait aucun droit préférentiel du recourant sur le toit du garage souterrain et sur la terrasse qui y était aménagée, chaque propriétaire d'étage pouvait ainsi en profiter. Le recourant, qui souhaitait se voir octroyer un droit préférentiel sur cette surface déterminée, devait obtenir la modification du règlement à cet égard. Dite modification nécessitait l'accord unanime des copropriétaires, étant en effet précisé que le règlement ne prévoyait pas sa modification à la majorité et, à supposer qu'il l'eût fait, cette possibilité aurait été contraire au droit alors en vigueur (arrêt 5A_380/2013 précité consid. 3.3.3; consid. 2.4.3 supra). En tant que six copropriétaires étaient absents et non représentés lors de l'assemblée du 4 juillet 2008, l'unanimité ne pouvait être obtenue et le droit préférentiel concédé; la question d'un éventuel changement de destination ou d'utilisation de la chose détenue en copropriété n'entrait nullement en ligne de compte pour déterminer le quorum requis. L'arrêt cantonal est donc parfaitement conforme au droit sur ce point.  

 

3.   

Le recourant invoque ensuite une violation de l'art. 641 al. 2 CC. Il soutient en substance que les copropriétaires, en acquérant leur part de copropriété, lui auraient accordé de manière tacite mais unanime le droit préférentiel dont il se prétend bénéficiaire et l'auraient de surcroît confirmé lors de l'assemblée tenue le 4 juillet 2008. Le trouble dont se prévalait l'intimée n'était donc pas illicite. 

 

 Le règlement d'utilisation et d'administration n'est soumis à aucune forme (consid. 2.4.3 supra); en l'absence de contrat écrit, l'existence d'un tel règlement, de même que celle d'un droit préférentiel que peut prévoir ce règlement, peut être déduite par interprétation subjective, en se fondant sur le comportement consensuel de tous les copropriétaires suite à l'acquisition de leurs quotes-parts respectives (arrêt 5A_44/2011 précité consid. 5.2.2; cf. également PERRUCHOUD, La communauté dans la copropriété ordinaire, 2006, n. 194 p. 128). 

 

 L'existence d'un tel consentement ne peut néanmoins être établie en l'espèce sur la base des faits retenus par l'autorité cantonale. Certes, les copropriétaires paraissent avoir accepté la situation de fait jusqu'à l'entrée de l'intimée dans la copropriété fin 2006, à savoir pendant près de cinq ans. Il n'en demeure pas moins que, lorsque la question du droit préférentiel a été soulevée lors de l'assemblée du 4 juillet 2008, le consensus n'était manifestement pas acquis. Il ressort en effet des faits établis par l'autorité cantonale que le représentant de deux copropriétaires a indiqué que ses mandants s'étaient opposés, avec l'intimée, à ce que le toit soit mis à la disposition exclusive du recourant; il est également admis que neuf autres copropriétaires se sont prononcés en faveur d'une éventuelle mise à disposition contre compensation financière. Consultés, les copropriétaires démontraient qu'ils ne s'entendaient donc pas sur l'octroi d'un droit préférentiel d'une part, et sur sa gratuité d'autre part. 

 

4.   

Dans un dernier grief, le recourant soulève la violation de l'art. 2 al. 2 CC en lien avec l'art. 641 al. 2 CC. 

 

4.1. La cour cantonale a avant tout relevé que l'interdiction faite à un copropriétaire d'accéder librement à la terrasse aménagée sur le toit du garage, de même que le dépôt, par le recourant, de matériel dans les cabanons, constituaient, en l'absence de décision correspondante de la communauté, des atteintes illicites et actuelles au droit de copropriété de l'intimée; celle-ci était ainsi fondée à agir par la voie de l'action négatoire au sens de l'art. 641 al. 2 CC. Dès lors que l'atteinte dont elle se prévalait était dirigée contre un droit absolu, l'abus de droit ne pouvait par ailleurs être admis qu'à des conditions très restrictives. A cet égard, la juridiction cantonale a retenu que l'intéressée n'avait pas toléré la situation non conforme au droit sur une longue période et que, contrairement à ce qu'avait retenu le juge de première instance, les conclusions qu'elle avait prises - à titre principal, la suppression des aménagements; à titre subsidiaire, le droit de les utiliser - n'étaient pas contradictoires dès lors qu'elles tendaient au final à ce que le recourant ne pût plus utiliser à son seul et unique profit les installations érigées sur le toit, appartenant à l'ensemble des copropriétaires.  

 

4.2. Sans remettre en cause le bien-fondé de l'action négatoire ouverte par l'intimée, le recourant soutient néanmoins que dite action serait abusive. L'intimée agirait d'abord dans une optique chicanière, ne disposant d'aucun intérêt légitime à l'empêcher d'utiliser le toit du garage souterrain, utilisation à laquelle les autres copropriétaires avaient au demeurant consenti. L'avantage retiré par l'exercice du droit de jouissance sur ce toit serait ensuite quasiment nul pour les copropriétaires alors que la charge exercée sur lui-même serait importante dès lors qu'il serait privé d'installations utiles: les intérêts en présence se trouveraient ainsi dans une disproportion grossière. Enfin, l'intimée aurait adopté une attitude contradictoire en prenant des conclusions antinomiques, sous-entendant, dans sa demande principale, l'illicéité des installations, mais admettant implicitement leur licéité dans ses conclusions subsidiaires.  

 

4.3.  

 

4.3.1. En l'espèce, l'attitude chicanière de l'intimée ne ressort pas des faits établis par la cour cantonale, mais se fonde sur l'appréciation propre du recourant, de sorte que, sous cet angle, l'abus de droit ne peut être retenu. De même, l'on ne saurait admettre celui-ci en considérant que les conclusions prises par l'intimée seraient contradictoires: comme l'a à juste titre relevé la cour cantonale, celles-ci visent en définitives à ce que le recourant ne puisse utiliser à son seul profit les aménagements réalisés sur le toit appartenant à l'ensemble des copropriétaires.  

 

4.3.2. Seule entre éventuellement en ligne de compte la question de la disproportion des intérêts en présence.  

 

4.3.2.1. La prétention tirée de l'art. 641 al. 2 CC vise toute forme d'atteinte. Le fait que l'inconvénient apparaisse minime en comparaison des coûts que doit supporter l'auteur de l'atteinte afin d'écarter celle-ci ne joue aucun rôle au regard de cette disposition, sous réserve de l'abus de droit (ATF 68 II 369 consid. 4; arrêt 5A_655/2010 du 5 mai 2011 consid. 2.2.1 et les références).  

 

 Lorsque, comme en l'espèce, la prétention en cause porte sur une obligation de faire ou de tolérer, la doctrine tient comme potentiellement constitutif d'un abus de droit l'existence d'une disproportion crasse entre les intérêts en présence, respectivement l'absence ou l'insuffisance de l'intérêt à faire respecter un droit qui, en soi, existe (arrêt 5A_655/2010 précité ibid. et les références doctrinales). L'abus de droit ne doit cependant être admis qu'avec une grande retenue et, dans le doute, le droit formel doit être protégé (arrêt 5A_655/2010 précité ibid. et les références doctrinales); plus le droit formel revêt un caractère absolu, plus l'abus de droit doit être admis restrictivement. Cela vaut en particulier pour un droit absolu comme la propriété (arrêt 5A_655/2010 précité ibid.). L'abus de droit a ainsi été admis dans ce domaine en présence d'une petite construction qui empiétait de 2 à 5 cm ou, s'agissant d'un mur illicite érigé immédiatement devant un second mur, pour sa part conforme au droit (arrêt 5A_655/2010 précité ibid et les références). 

 

 Les circonstances qui plaident en faveur ou en défaveur de l'abus de droit, respectivement la preuve de celles-ci, relèvent de la constatation des faits; c'est en revanche une question de droit de savoir si, sur la base de l'ensemble des circonstances, l'abus de droit doit ou non être admis (arrêt 5A_655/2010 précité ibid.). 

 

4.3.2.2. Ainsi que l'a retenu la cour cantonale, en acquérant ses quotes-parts, l'intimée n'a pas uniquement acquis le droit d'utiliser les places de parc situées dans le garage collectif, mais également celui de profiter des installations aménagées sur son toit par le recourant lorsqu'il était propriétaire unique de la parcelle (terrasse, dépôt). Certes, celui-ci sera privé d'installations utiles à l'exploitation de ses hôtels. Les intérêts des parties en présence n'apparaissent cependant pas dans une disproportion si évidente qu'elle justifierait de qualifier d'abusives les prétentions de l'intimée.  

 

5.   

En définitive, le recours doit être rejeté aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à l'intimée qui n'a pas été invitée à répondre. 

 

 

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :  

 

1.   

Le recours est rejeté. 

 

2.   

Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge du recourant. 

 

3.   

Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais. 

 

 

Lausanne, le 13 mai 2015 

 

Au nom de la IIe Cour de droit civil 

du Tribunal fédéral suisse 

 

Le Président : von Werdt 

 

La Greffière : de Poret Bortolaso