Raumplanung und öffentliches Baurecht

 

Bundesgericht 

Tribunal fédéral 

Tribunale federale 

Tribunal federal 

 

 

{T 0/2}    1C_314/2015

 

 

 

Urteil vom 3. November 2015  

 

I. öffentlich-rechtliche Abteilung  

 

Besetzung 

Bundesrichter Fonjallaz, Präsident, 

Bundesrichter Merkli, Eusebio, 

Gerichtsschreiberin Gerber. 

 

Verfahrensbeteiligte 

A.________, 

Beschwerdeführer, 

 

gegen  

 

B. und C. D.________, 

Beschwerdegegner, 

vertreten durch Rechtsanwalt Hans Hagmann, 

 

Gemeinderat Walchwil, 

Dorfstrasse 23, Postfach, 6318 Walchwil, 

handelnd durch die Gemeindeverwaltung Walchwil, 

Abteilung Bau/Planung, 

Dorfstrasse 23, Postfach, 6318 Walchwil, 

Regierungsrat des Kantons Zug, 

Regierungsgebäude am Postplatz, 6301 Zug, 

handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zug, 

Aabachstrasse 5, Postfach 857, 6301 Zug. 

 

Gegenstand 

Bau- und Planungsrecht (Rechtsverweigerung/Baustopp), 

 

Beschwerde gegen den Entscheid vom 28. April 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer. 

 

 

 

A.   

B. und C. D.________ planen seit dem 1. März 2010, auf dem Grundstück Nr. 574 an der Rägetenstrasse in Walchwil ein Einfamilienhaus mit Aussenpool zu bauen. A.________ ist Eigentümer der benachbarten Parzelle Nr. 730. Er befürchtet, das Bauvorhaben könne den grossen Nagelfluh-Felsblock, der sich an der Grenze der Parzellen Nrn. 574, 730 und 731 befindet, destabilisieren und die Nachbarparzellen schädigen. 

 

B.   

Am 5. Juli 2012 hiess das Bundesgericht eine Beschwerde von A.________ gegen die vom Verwaltungsgericht bestätigte Baubewilligung gut (1C_84/2012). Es wies die Sache an die Vorinstanz zurück, um zu prüfen, ob die Bauarbeiten eine Gefahr für das Grundstück des Beschwerdeführers bewirken könnten. 

Das Verwaltungsgericht wies die Sache seinerseits an den Regierungsrat des Kantons Zug zurück. Dieser holte ein geologisches Gutachten bei der Dr. Vollenweider AG Zürich ein. Gestützt auf die Empfehlungen des Gutachtens ergänzte der Regierungsrat mit Entscheid vom 26. November 2013 die Baubewilligung mit verschiedenen Auflagen. Die Bauherrschaft wurde verpflichtet, zusätzliche Baugrunduntersuchungen durch Fachleute vornehmen zu lassen; vor Baubeginn müsse das Ausführungsprojekt inklusive Überwachungsmassnahmen von einer unabhängigen Fachperson begutachtet werden. Die Baufreigabe dürfe erst nach erfolgreicher Prüfung durch die Fachperson erfolgen; je nach Ergebnis der Prüfung sei bei Baubeginn die Begleitung durch eine Fachperson zu verfügen. Als neutrale Fachperson wurde E.________, dipl. Bauingenieurin ETH/SIA von der Dr. Vollenweider AG, Zürich, bestimmt. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. 

 

C.   

Am 26. Mai 2014 begann eine von der Bauherrschaft beauftragte Firma mit Sondierbohrungen auf dem Baugrundstück. Bei diesen Arbeiten wurde eine Hauptwasserleitung tangiert. Es strömten dadurch grosse Wassermengen aus der Leitung aus, was zu einem Schaden auf der privaten Rägetenstrasse führte. Auf Intervention von A.________ verfügte die Abteilung Bau/Planung der Gemeinde Walchwil am 30. Mai 2014, dass die Bauherrschaft die Bohrarbeiten auf dem Grundstück Nr. 574 sofort einstellen müsse. Ferner wurde sie angewiesen, der Fachperson einen Abklärungsauftrag zu erteilen, ob der Wasserschaden zu einer veränderten Situation auf dem Baugrundstück geführt habe, welche das weitere Vorgehen auf dem Grundstück beeinflussen könnte. Eine Kopie dieser Verfügung wurde orientierungshalber auch an A.________ versandt. 

 

D.   

Mit Verfügung vom 10. Juni 2014 wurde die Anordnung zur Einstellung der Bohrarbeiten von der Gemeinde Walchwil wieder aufgehoben, nachdem die Fachperson die Situation auf der Rägetenstrasse und auf dem Baugrundstück überprüft und das Einverständnis zur Weiterführung der Probebohrarbeiten erteilt hatte. Wiederum gelangte eine Kopie der Verfügung an A.________. Die geologischen Sondierbohrungen wurden daraufhin weitergeführt; seit dem 8. Juli 2014 sind sie abgeschlossen. 

Am 30. Juni 2014 gelangte A.________ mit einer als "Einsprache" bezeichneten Eingabe an den Gemeinderat Walchwil, womit er verschiedene Rechtsbegehren anbrachte: Die Dr. Vollenweider AG sei aus dem Bauprojekt auszuschliessen; eventualiter seien die Bohrstandorte dem Bauamt der Gemeinde und dem Einsprecher zur Genehmigung vorzulegen. Es seien weitere Untersuchungen des Felsvorkommens anzuordnen und darüber Bericht zu erstatten; zudem sei ein dreidimensionales Modell zu erstellen. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, einen Projektplan für die Baugrunduntersuchungen und einen Sicherungsplan für das Felsvorkommen vom Bauamt und dem Einsprecher schriftlich abnehmen zu lassen. Das Bauprojekt sei bis zum Abschluss der Strafuntersuchung betreffend den Vorfall vom 26. Mai 2014 und der Genehmigung des Projektplans mit einem Bauverbot zu belegen. Nach Abschluss und Verifizierung der Baugrunduntersuchung seien die für die Erstellung der Baute notwendigen Ausführungspläne vom Bauamt und vom Einsprecher vor Beginn der Arbeiten schriftlich zu genehmigen. 

Am 2. Juli 2014 teilte die Abteilung Bau/Planung der Gemeinde Walchwil A.________ mit, dass ihm kein Einspracherecht gegen die Baugrunduntersuchungen auf dem Baugrundstück zukomme, was Nichteintreten auf seine Eingabe zur Folge habe. 

Dagegen gelangte A.________ mit einer "Rechtsverweigerungsbeschwerde" an den Regierungsrat, der diese Eingabe zuständigkeitshalber an den Gemeinderat Walchwil weiterleitete. Am 14. Juli 2014 teilte dieser A.________ mit, dass die geologischen Sondierbohrungen auf dem Grundstück Nr. 574 bereits abgeschlossen seien, womit die Beschwerde als gegenstandslos geworden ins Leere stosse. 

 

E.   

Am 29. Juli 2014 gelangte A.________ mit einer als "Verwaltungsbeschwerde (Rechtsverweigerungsbeschwerde) " bezeichneten Eingabe an den Regierungsrat. Mit Entscheid vom 30. September 2014 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab. Zur Begründung führte er u.a. aus, A.________ könne sich nicht mehr gegen die geologischen Untersuchungen auf dem Nachbargrundstück zur Wehr setzen, weil das Baubewilligungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen sei. Ein Baustopp für die Sondierbohrarbeiten erübrige sich schon deshalb, weil diese abgeschlossen seien. Rein vorsorglich für alle weiteren Bauarbeiten auf dem Baugrundstück einen Baustopp zu verfügen, komme nicht in Frage, weil es dafür keinen ausreichenden Grund gebe. Abzulehnen seien ebenfalls die weiteren Begehren (namentlich betreffend Ausschluss der Fachperson und betreffend Erstellung eines neuen geologischen Gutachtens). 

 

F.   

Hierauf gelangte A.________ mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 31. Oktober 2014 ans Verwaltungsgericht des Kantons Zug. Dieses wies die Beschwerde am 28. April 2015 ab, soweit es darauf eintrat. 

 

G.   

Mit Eingabe vom 10. Juni 2015 führt A.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht mit dem Hauptbegehren, das Urteil vom 28. April 2015 sei aufzuheben; eventualiter sei die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Er beantragt vorsorglich einen sofortigen Baustopp; zumindest sei der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu gewähren. 

 

H.   

Die privaten Beschwerdegegner und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Walchwil und die Baudirektion des Kantons Zug schliessen ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. 

 

I.   

Mit Verfügung vom 10. Juli 2015 wurde das Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen bzw. Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen. 

Am 7. und 11. August 2015 reichte der Beschwerdeführer weitere Unterlagen zu den Akten. Am 27. August 2015 beantragte er, die Verfügung vom 10. Juli 2015 sei in Wiedererwägung zu ziehen und seiner Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Die Beschwerdegegner und die Gemeinde widersetzten sich diesem Antrag. Am 30. September 2015 wurde das Wiedererwägungsbegehren abgewiesen. 

 

 

 

1.   

Gegen den angefochtenen, kantonal letztinstanzlichen Entscheid steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d BGG). 

 

1.1. Fraglich ist, inwieweit noch ein aktuelles Rechtsschutzinteresse besteht.  

Die "Einsprache" vom 30. Juni 2014 richtete sich in erster Linie gegen die Aufhebung des Baustopps für die Sondierbohrungen, weil für diese keine Bewilligung vorliege. Die Sondierbohrungen sind aber schon seit dem 8. Juli 2014 abgeschlossen. Ein Baustopp erübrigt sich deshalb. Der Beschwerdeführer legt auch nicht dar, inwiefern er noch ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung der Bewilligungspflicht hat; insbesondere macht er nicht geltend, dass weitere Sondierbohrungen geplant seien. Auf die diesbezügliche Beschwerde ist daher nicht einzutreten. 

Aktuell bleiben dagegen die Anträge des Beschwerdeführers auf ein Mitspracherecht bei der weiteren Ausführungsplanung. Wie die Beschwerdegegner und die Gemeinde in ihren Eingaben bestätigt haben, wurde die definitive Baufreigabe noch nicht erteilt. Da die Vorinstanzen die Parteistellung des Beschwerdeführers verneint haben, besteht die Gefahr, dass die weiteren Verfahrensschritte, insbesondere die definitive Baufreigabe, ohne Wissen und Beteiligung des Beschwerdeführers beschlossen werden. Insoweit ist die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers zu bejahen (Art. 89 Abs. 1 BGG). 

 

1.2. Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht - prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Für derartige Rügen gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen.  

Das Verwaltungsgericht prüfte (in E. 6), ob der Vorfall vom 26. Mai 2014 (Anbohren der Wasserleitung) es rechtfertige, auf den rechtskräftigen Entscheid des Regierungsrats zur Baubewilligung zurückzukommen. Es erwog, dass der Zwischenfall nicht geeignet sei, die Unabhängigkeit und die professionelle Kompetenz der neutralen Fachperson (E.________) und der Dr. Vollenweider AG in Frage zu stellen; das ausströmende Wasser habe auch die Gefährdungslage des Bau- und der Nachbargrundstücke nicht verändert. Die Beschwerdeschrift setzt sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander und legt nicht dar, inwiefern sie offensichtlich unrichtig sind oder Bundesrecht verletzen. Auf diese Fragen ist im bundesgerichtlichen Verfahren mangels rechtsgenügender Rügen nicht zurückzukommen. 

 

1.3. Zu prüfen ist daher im Folgenden einzig, ob die Vorinstanzen dem Beschwerdeführer die Parteistellung zu Recht abgesprochen haben, soweit sich dies auf das weitere Verfahren noch auswirken kann.  

 

2.   

Das Verwaltungsgericht teilte die Auffassung des Regierungsrats und der Gemeinde, dass dem Beschwerdeführer bei den Baugrunduntersuchungen keine Parteistellung zukomme. Es stützte sich hierfür auf den rechtskräftigen Entscheid des Regierungsrats vom 26. November 2013: In E. 4d (S. 7 f.) sei ausdrücklich festgehalten worden, dass der Beschwerdeführer gegen die Baugrunduntersuchungen und die darin allenfalls empfohlenen Baumethoden kein Einspracherecht besitze; es müsse insofern kein neues Baubewilligungsverfahren eröffnet werden. Auf diese Erwägungen sei im Dispositiv ausdrücklich verwiesen worden, weshalb sie verbindlich seien. 

 

2.1. Der Beschwerdeführer macht dagegen geltend, es verletze "Polizeirecht und Eigentumsrecht", ihm jegliche Mitsprache oder Einsprache gegen die geplante geotechnische Beurteilung und Bebauung des Nagelfluhfelsblocks zu verwehren. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts begünstige einseitig die Interessen der Nachbarschaft unter Inkaufnahme einer Gefährdung von Leib und Leben der Nachbarschaft und müsse vom Bundesgericht korrigiert werden. Er rügt ferner eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben, des rechtlichen Gehörs und des Willkürverbots.  

 

2.2. Die streitige Passage des Regierungsratsentscheids vom 26. November 2013 lautet (Hervorhebungen nicht im Original) :  

 

"Für die Ergänzung der Baubewilligung mit zusätzlichen Auflagen spricht der Umstand, dass das Bauvorhaben D.________ als solches nicht mehr umstritten ist [...] Offen ist nur noch die Frage, welche Sicherheitsvorkehrungen zu treffen sind, damit die unterliegenden Nachbargrundstücke bei der Bauausführung des Projektes auf dem GS Nr. 574 nicht gefährdet werden. [...] Nicht stichhaltig ist der Hinweis des Beschwerdeführers, dass alle Baugrunduntersuchungen schon im Zeitpunkt der Baubewilligung vorliegen müssten. In der Rechtsprechung wird es als zulässig erachtet, dass bei ungünstigem Baugrund eine Auflage in eine Baubewilligung aufgenommen werden darf, dass bei der Bauausführung ein Geologe beizuziehen und nach dessen Anordnung zu bauen ist, damit weder Personen noch Sachen gefährdet werden [...] Diese Vorgehensweise erweist sich auch im vorliegenden Fall als verhältnismässig [...] Es genügt, wenn der Beschwerdeführer Dr. A.________ vor Baubeginn von der Baubehörde über die wichtigsten Ergebnisse der Baugrunduntersuchungen und über den Bericht der unabhängigen Fachperson in Kenntnis gesetzt wird. Ein Einspracherecht besitzt der Beschwerdeführer Dr. A.________ gegen die Baugrunduntersuchungen und die darin allenfalls empfohlenen Baumethoden nicht. Es muss daher auch kein neues Baubewilligungsverfahren eröffnet werden. Die Bauherrschaft muss bei der Bauausführung alle notwendigen und von den Fachleuten empfohlenen Massnahmen treffen, dass das Vorhaben ohne Gefährdung der Nachbargrundstücke ausgeführt wird. Mehr kann der Beschwerdeführer Dr. A.________ von der Bauherrschaft nicht verlangen. Damit bei der Ausführung des Bauvorhabens alle sicherheitsrelevanten Aspekte beachtet werden, ist die vom Gemeinderat Walchwil erteilte Baubewilligung in Übereinstimmung mit den Empfehlungen der Gutachter mit zusätzlichen Auflagen zu ergänzen, die wie folgt lauten: 

 

- Die Bauherrschaft wird verpflichtet, vor Baubeginn durch Fachleute die Baugrunduntersuchungen bezüglich des Felsvorkommens A gemäss dem Gutachten der Dr. Vollenweider AG vom 7. Juni 2013 zu erweitern [...]. 

- Vor Baubeginn muss die Bauherrschaft das Ausführungsprojekt inklusive Überwachungsmassnahmen von einer unabhängigen Fachperson begutachten lassen. [...]. 

- Die unabhängige Fachperson hat das Ausführungsprojekt hinsichtlich genügender Sicherheit der Nachbargrundstücke (keine unzulässigen Gefährdungen durch Destabilisierung des Felsvorkommens A oder der Lockergesteinsdecke) zu prüfen. Die Fachperson hat ferner zu beurteilen, ob eine periodische oder gezielte Augenscheinnahme während der Bauarbeit durch die Fachperson erforderlich ist. Die Fachperson hat ihren Prüfbericht der Abteilung Planung/Bau der Gemeinde Walchwil vorzulegen. 

- Die definitive Baufreigabeerfolgt im Sinne von § 46b Abs. 2 Planungs- und Baugesetz vom 26. November 1998 (PBG, BGS 721.11) durch die Abteilung Planung (Bau der Gemeinde Walchwil, sofern die zuvor erwähnte Prüfung durch die Fachperson erfolgreich abgeschlossen wurde. Je nach Ergebnis der Prüfung kann die Abteilung Planung/Bau der Gemeinde Walchwil bei Baubeginn eine Begleitung durch die unabhängige Fachperson verlangen. 

- ..] 

 

Im Dispositiv verwies der Regierungsrat ausdrücklich auf die Ergänzung der Baubewilligung "mit den Auflagen gemäss der vorstehenden E. 4d". Der Schluss der Vorinstanzen, dass diese Erwägung verbindlicher Bestandteil der Baubewilligung geworden und in Rechtskraft erwachsen sei, ist daher nicht zu beanstanden. 

 

2.3. Daraus ergibt sich, dass weder die Baugrunduntersuchungen noch die weiteren Verfahrensschritte (Ausführungsprojekt, Prüfbericht, definitive Baufreigabe) Gegenstand eines neuen Baubewilligungsverfahrens sind; dementsprechend findet auch kein erneutes Einspracheverfahren statt. Erst recht bedürfen sie nicht der vorgängigen Genehmigung durch den Beschwerdeführer. Die dahingehenden Anträge des Beschwerdeführers wurden daher zu Recht abgewiesen.  

Dies bedeutet allerdings nicht, dass dem Beschwerdeführer jegliche Mitwirkung im weiteren Verfahren versagt wäre: 

 

2.4. Grundsätzlich können die Parteien des Baubewilligungsverfahrens auch nach Rechtskraft der Baubewilligung noch Akteneinsicht in Unterlagen oder behördliche Anordnungen verlangen, die zum Vollzug oder zur Konkretisierung der Bewilligung erstellt wurden (so Urteil 1A.148/2002 vom 12. August 2003 E. 4.5 zu Abnahme- und Kontrollmessungen betr. eine Mobilfunkanlage). Sie sind auch befugt, Anträge zu stellen, soweit sie ein schutzwürdiges Interesse haben, insbesondere wenn zu ihren Gunsten erlassene Vorgaben der Baubewilligung nicht eingehalten werden.  

Vorliegend hat der Regierungsrat die Baubewilligung mit Auflagen zum Schutz der Nachbarn versehen. Dabei wurde ausdrücklich vorgesehen, dass der Beschwerdeführer über die wichtigsten Ergebnisse der Baugrunduntersuchungen und über den Bericht der unabhängigen Fachperson in Kenntnis gesetzt werde. Gemeinde, Regierungsrat und Verwaltungsgericht bejahten denn auch (zumindest im Ergebnis) die Befugnis des Beschwerdeführers, einen Baustopp zu verlangen, wenn eine Gefährdung seines Grundstücks zu befürchten sei: So erliess die Gemeinde am 30. Mai 2014 auf Intervention des Beschwerdeführers einen Baustopp, bis der Vorfall vom 26. Mai 2014 (Wasserrohrbruch) geklärt war. Der Regierungsrat lehnte das Begehren um erneuten Erlass eines Baustopps ab, weil hierfür kein ausreichender Grund vorliege, d.h. aus materiellen Gründen. Das Verwaltungsgericht bestätigte dies, nachdem es insbesondere geprüft hatte, ob der Wasserschaden zu einer veränderten Gefährdungslage geführt habe. 

E. 4d des regierungsrätlichen Entscheids vom 26. November 2013 betrifft das Gesuch des Beschwerdeführers um Eröffnung eines neuen Baubewilligungsverfahrens; dieses Gesuch - und damit auch die Möglichkeit einer erneuten Einsprache - wurde abgelehnt. Daraus lässt sich nicht entnehmen, dass ihm - in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen - die Legitimation für Interventionen im weiteren Verfahren generell abgesprochen werden sollte. Eine derart weitgehende Auslegung drängt sich auch nicht auf: Die gebotenen Sicherungs- und Überwachungsmassnahmen sind in der Baubewilligung noch nicht enthalten, sondern müssen in der Ausführungsplanung konkretisiert werden. Der Beschwerdeführer hat als unterliegender Nachbar ein schutzwürdiges Interesse an der korrekten Durchführung dieser Planung. Er muss daher Akteneinsicht verlangen und Anträge stellen können, um sicherzustellen, dass das Bauvorhaben - wie in der Baubewilligung vorgeschrieben - ohne Gefährdung seines Grundstücks ausgeführt wird. Insofern hat er die Möglichkeit, sich der definitiven Baufreigabe zu widersetzen, wenn die Baubehörde den Empfehlungen der neutralen Fachperson nicht folgen oder deren Prüfbericht an erheblichen Mängeln leiden sollte. 

Die Verfahrensrechte des Beschwerdeführers stehen allerdings unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots und des Grundsatzes von Treu und Glauben: Dieser darf seine Parteistellung nicht dazu missbrauchen, um unter dem Vorwand von Sicherheitsbedenken ein ihm missliebiges Bauvorhaben zu verhindern oder zu verzögern. Ohnehin kann er die Rechtmässigkeit der Baubewilligung nicht mehr in Frage stellen, sondern nur noch Mängel des nachgelagerten Verfahrens geltend machen (ähnlich der Anfechtung einer Vollstreckungsverfügung; vgl. dazu Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Rz. 919 mit Hinweisen). Es ist Aufgabe der Baubehörden, den notwendigen Ausgleich zwischen den berechtigten Sicherheitsanliegen des Beschwerdeführers und dem Anspruch der Beschwerdegegner an der zeitgerechten Realisierung ihres Bauvorhabens zu finden. 

 

2.5. Nach dem Gesagten wird dem Beschwerdeführer nicht jegliche Mitsprache gegen die geplante Beurteilung und Bebauung des Nagelfluhfelsblocks verwehrt, weshalb keine Verletzung der angerufenen Grundrechte vorliegt. Es kann daher offenbleiben, welche Rechtsfolgen ihre Verletzung nach sich gezogen hätte (Nichtigkeit oder blosse Anfechtbarkeit).  

 

3.   

Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG). 

 

 

 

1.   

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 

 

2.   

Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 

 

3.   

Der Beschwerdeführer hat die privaten Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen. 

 

4.   

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Walchwil, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, schriftlich mitgeteilt. 

 

 

Lausanne, 3. November 2015 

 

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung 

des Schweizerischen Bundesgerichts 

 

Der Präsident: Fonjallaz 

 

Die Gerichtsschreiberin: Gerber