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Geschäftsnummer: VB.2025.00001 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 19.03.2026 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Nachträgliche Baubewilligung; falsche Verfahrenswahl; neubauähnliche Umgestaltung; Einheit der Baubewilligung. Beide Entscheide betreffen die bauliche Umgestaltung derselben Baute und dieselben Parteien. Es erscheint vorliegend zweckmässig und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu vereinigen (E. 1.2). Eine falsche Verfahrenswahl führt nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des nachfolgend ergangenen baurechtlichen Entscheids. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Nachbar seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz vortragen und damit seine Interessen wahren konnte. In diesem Fall gilt der formelle Mangel als geheilt (E. 3.2.1). Soweit ein Mangel bestanden hätte, wäre dieser geheilt (E. 3.2.2). Erforderlich für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umgestaltung ist kumulativ ein – seit dem Zeitpunkt, als das Gebäude rechtswidrig wurde, erfolgter – weitgehender Ersatz der bisherigen Bausubstanz, der zugleich darauf abzielt, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (E. 3.3.1). Vorliegend scheitert die Rüge der Beschwerdeführenden bereits an der ersten Voraussetzung: Es ist – auch unter Berücksichtigung des bereits erfolgten Teilabbruchs des Geschossbodens – nicht von einem weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz auszugehen (E. 3.3.2). Auch die Projektänderung fällt mit Blick auf die Kriterien für die Bejahung einer neubauähnlichen Umgestaltung nicht stark ins Gewicht (E. 4.2). Die Projektänderung lässt sich problemlos beurteilen. Teilprojekte sind grundsätzlich zulässig (E. 4.5). Abweisung.
Stichworte: BRANDSCHUTZ EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG KOORDINATIONSGEBOT NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG PROJEKTÄNDERUNG SACHVERHALTSFESTSTELLUNG UNZUSTÄNDIGES ORGAN
Rechtsnormen: Art. 13 Abs. 1 BVV § 238 PBG § 325 Abs. 1 PBG § 357 Abs. 1 PBG Art. 25a RPG § 7 Abs. 1 VRG § 71 VRG § 125 lit. c ZPO
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2025.00001
VB.2025.00347
Urteil
der 1. Kammer
vom 19. März 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
Aus VB.2025.00001 und VB.2025.00347
1. Stockwerkeigentümergemeinschaft A,
2. B,
beide vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2025.00001 und VB.2025.00347
1. C AG,
vertreten durch RA E,
Aus VB.2025.00001
2. Bauvorstand der Gemeinde Oetwil a. d. L.,
Aus VB.2025.00347
3. Gemeinderat Oetwil a. d. L.,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A. Mit Verfügung vom 14. Juni 2024 erteilte der Bauvorstand der Gemeinde Oetwil a. d. L. der C AG im Anzeigeverfahren die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Renovation im Innenbereich des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Oetwil a. d. L.
B. Mit Beschluss vom 21. Oktober 2024 erteilte der Gemeinderat der Gemeinde Oetwil a. d. L. der C AG die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Renovation im Innenbereich (Projekterweiterung) des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Oetwil a. d. L.
II.
A. Gegen die Verfügung vom 14. Juni 2024 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit gemeinsamer Eingabe vom 17. Juli 2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Mit Entscheid vom 8. November 2024 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
B. Gegen den Beschluss vom 21. Oktober 2024 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit gemeinsamer Eingabe vom 28. November 2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Mit Entscheid vom 25. April 2025 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
A. Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 8. November 2024 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie der Verfügung des Bauvorstands der Gemeinde Oetwil a. d. L. vom 14. Juni 2024. Den Beschwerdeführenden sei für dieses und das vorinstanzliche Verfahren je eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen und die Kosten dieses und des vorinstanzlichen Verfahrens seien vollumfänglich der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen.
Am 22. Januar 2025 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Januar 2025 teilte der Bauvorstand Oetwil a. d. L. einerseits mit, auf Beschwerdeantwort zu verzichten. Andererseits beantragte er, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden – abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2025 beantragte die C AG, die Beschwerde sei – unter gesetzlichen Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführenden – abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; der Entscheid des Baurekursgerichts sowie die Baubewilligung des Bauvorstands Oetwil a. d. L. seien demgemäss zu bestätigen. Es sei ihr eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Mit Replik vom 27. Februar 2025 hielten die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 17. März 2025 (Poststempel vom 14. März 2025) teilte der Bauvorstand Oetwil a. d. L. Verzicht auf Beschwerdeantwort mit. Mit Eingabe vom 20. März 2025 teilte die C AG mit, auf eine Duplik zu verzichten.
B. Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. April 2025 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie des Beschlusses des Gemeinderats Oetwil a. d. L. vom 21. Oktober 2024. Es sei ein Augenschein durchzuführen. Den Beschwerdeführenden sei für dieses und das vorinstanzliche Verfahren je eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen und die Kosten dieses und des vorinstanzlichen Verfahrens seien vollumfänglich der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen.
Mit Eingabe vom 16. Juni 2025 teilte der Bauvorstand Oetwil a. d. L. einerseits mit, auf Beschwerdeantwort zu verzichten. Andererseits beantragte er, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden – abzuweisen. Ebenfalls am 16. Juni 2025 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Juni 2025 beantragte die C AG, die Beschwerde sei – unter gesetzlichen Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführenden – abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; der Entscheid des Baurekursgerichts sowie der Beschluss des Gemeinderats Oetwil a. d. L. vom 21. Oktober 2024 seien demgemäss zu bestätigen. Es sei ihr eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Mit Replik vom 8. September 2025 hielten die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 12. September 2025 teilte die C AG mit, auf eine Duplik zu verzichten.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.
1.2 Die Beschwerden richten sich gegen zwei unterschiedliche Entscheide des Baurekursgerichts, wobei sich der eine Entscheid auf eine Verfügung des Bauvorstands der Gemeinde Oetwil a. d. L. und der andere auf eine Verfügung des Gemeinderats der Gemeinde Oetwil a. d. L. bezieht. Beide Entscheide betreffen aber die bauliche Umgestaltung derselben Baute und dieselben Parteien. Es erscheint vorliegend zweckmässig und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
1.3 Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.
2.
Das Baugrundstück liegt an einer Hanglage und ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oetwil a. d. L. vom 28. Mai 2019 (BZO) der Wohnzone W1.6b zugeteilt.
Die Beschwerdegegnerin 1 plant die Sanierung des bestehenden Wohnhauses, das den Grenzabstand und die Abgrabungsvorschriften verletzt. Für ein erstes Projekt, das einen Umbau und eine Aufstockung vorsah, erteilte der Beschwerdegegner 2 aus dem Verfahren VB.2025.00347 mit Beschluss vom 19. Oktober 2020 die baurechtliche Bewilligung. Den gegen dieses Projekt erhobenen Rekurs hiess das Baurekursgericht mit Urteil vom 4. Juni 2021 gut und hob die Baubewilligung auf.
In der Folge erteilte der Bauvorstand-Stellvertreter mit Verfügung vom 6. August 2021 der Beschwerdegegnerin 1 im Anzeigeverfahren die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Renovation im Innenbereich des Wohnhauses (in der Folge: Stammbewilligung). Mit Beschluss vom 10. Januar 2022 bewilligte der Beschwerdegegner 3 im ordentlichen Verfahren ein auf der baurechtlichen Bewilligung vom 6. August 2021 aufbauendes Teilprojekt, welches den Umbau des Gebäudes sowie die Aufstockung um zwei weitere Geschosse umfasste. Die hiergegen erhobenen Rekurse wurden vom Baurekursgericht mit Entscheiden vom 15. Juli 2022 zur Hauptsache abgewiesen. Mit Entscheid VB.2022.00539/VB.2022.00543 vom 31. August 2023 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde der Beschwerdeführenden gegen das Teilprojekt für den Umbau und die Aufstockung des Wohnhauses gut und hob die Baubewilligung vom 10. Januar 2022 auf. Hingegen wies es die Beschwerde gegen die Verfügung des Bauvorstand-Stellvertreters vom 6. August 2021 für den Umbau und die Renovation im Innenbereich ab.
Die Baufreigabe erfolgte am 15. Dezember 2023. Im Rahmen der Bauausführungen für den bewilligten Umbau und die Renovation im Innenbereich wurde festgestellt, dass – entgegen dem bewilligten Projekt – die Decke über dem obersten Geschoss (das bestehende Flachdach) sowie die bestehenden Balkonvorbauten und Fassadenteile des obersten Geschosses abgebrochen worden waren. Mit Verfügung vom 17. Mai 2024 wurde daher durch den Beschwerdegegner 2 ein Baustopp angeordnet. Am 14. Juni 2024 erteilte der Beschwerdegegner 2 die nachträgliche Baubewilligung im Anzeigeverfahren für verschiedene, teilweise bereits vorgenommene Änderungen (Abbruch und Neuerstellung der Decke über dem Obergeschoss ohne Balkonüberdachung [bestehendes Flachdach], teilweiser Abbruch von Aussenwänden [Südwest- und Südostfassade] im bestehenden Obergeschoss; Abbruch/Ersatz der südwestseitigen Balkone [in den Plänen schwarz dargestellt]; ersatzloser Abbruch des rückseitigen Anbaus [Wärmepumpen]). Der hiergegen erhobene Rekurs wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 8. November 2024 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid wenden sich die Beschwerdeführenden im Rahmen des Verfahrens VB.2025.00001.
Mit Beschluss vom 21. Oktober 2024 erteilte der Gemeinderat die baurechtliche Bewilligung für eine Projekterweiterung (Umbau und Renovation im Innenbereich; die Projekterweiterung umfasst insbesondere den rückwärtigen Anbau an das bestehende Wohnhaus mit Abstell- und Kellerräumen). Der hiergegen erhobene Rekurs wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 25. April 2025 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid wenden sich die Beschwerdeführenden im Rahmen des Verfahrens VB.2025.00347.
3.
Zunächst sind die Rügen im Zusammenhang mit der Bewilligung vom 14. Juni 2024 zu behandeln (Verfahren VB.2025.00001).
3.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Sachverhalt sei ungenügend ermittelt worden. Entgegen der Darstellung in den mit der Verfügung vom 14. Juni 2024 bewilligten Plänen seien zusätzlich auch Teile der Geschossböden – zumindest des Bodens des obersten Vollgeschosses – im südwest- und südostseitigen Gebäudebereich abgebrochen worden. Das Ausmass der bereits vorgenommenen und noch geplanten Abbrucharbeiten und der bereits erfolgten baulichen Massnahmen für deren Ersatzneubau sei nicht bekannt und bilde nicht Gegenstand der bewilligten Pläne.
3.1.1 Im Rahmen des Verfahrens vor Baurekursgericht hatte die Beschwerdegegnerin 1 geltend gemacht, Ziel des Umbaus sei die statische und energetische Ertüchtigung. Nach dem Baubeginn habe sich gezeigt, dass der Beton der Böden der Ebene 2 hierfür partiell habe herausgespitzt werden müssen, und zwar um eine zusätzliche Bewehrung und wärmebrückenfreie Kragenplattenanschlüsse einzulegen. Die bestehende Bewehrung habe beibehalten werden können. Bei den beschriebenen Massnahmen handle es sich um Details, welche in Baugesuchsplänen nicht darzustellen seien und bei Umbauprojekten in der Regel gar nicht dargestellt werden könnten. Gerade bei älteren Gebäuden stelle sich nicht selten erst nach Baubeginn heraus, welche Vorkehrungen im Detail zu treffen seien.
Das Baurekursgericht erwog, der eigenmächtig vorgenommene partielle Abbruch des Geschossbodens bzw. dessen Ersatz zwischen der Ebene 1 und 2 hätten in den nachträglich eingereichten Baugesuchsplänen ebenfalls rot dargestellt werden müssen. Dass die bestehende Armierung beibehalten werde, ändere daran nichts. Jedoch handle es sich um einen Planfehler, der sich nicht auf die materielle Rechtswidrigkeit der bewilligten Baute auswirke. Jedenfalls führe dieser Mangel nicht dazu, dass das Vorhaben als neubauähnliche Umgestaltung zu qualifizieren wäre. Da auch ausgeschlossen sei, dass sich dieser Mangel bei der Bauausführung auswirken könnte, sei auch keine spezielle Berichtigung erforderlich.
3.1.2 Das Baurekursgericht hat die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten baulichen Änderungen berücksichtigt. Der von der Beschwerdegegnerin 1 im Rekursverfahren eingereichte, vom 12. April 2024 datierende Plan deckt sich mit der Behauptung der Beschwerdeführenden, dass der Betonboden zwischen der ersten und der zweiten Etage – partiell und primär im südwest- und südostseitigen Gebäudeteil – weggespitzt wurde. Vorliegend bilden die bewilligten Abänderungspläne sowie der tatsächliche Stand der Änderungen im Zeitpunkt des angefochtenen erstinstanzlichen Bauentscheids den Streitgegenstand. Davon ist auch im Rahmen der Beurteilung der erweiterten Besitzstandsgarantie auszugehen (vgl. dazu E. 3.3). Weitere den Zeitpunkt des erstinstanzlichen Bauentscheids betreffende Änderungen machen die Beschwerdeführenden nicht substanziiert geltend. Sollte die Bauherrschaft seither unberechtigterweise weitere Änderungen vorgenommen haben oder solche künftig vornehmen, hätte der Beschwerdegegner 2 ein weiteres nachträgliches Baubewilligungsverfahren zu eröffnen. Mit Blick auf das vorliegende Verfahren musste das Baurekursgericht keine weiteren Sachverhaltsabklärungen vornehmen.
Die Rüge ist für die Beschwerdeführenden im Übrigen auch deshalb ohne Nutzen, weil selbst ein vollständiger Ersatz des Geschossbodens zwischen der Ebene 1 und 2 weder die materielle Rechtswidrigkeit der Baute bewirken würde, noch dazu führen würde, dass eine neubauähnliche Umgestaltung zu bejahen wäre (vgl. dazu E. 3.3).
3.2 Die Beschwerdeführenden rügen, dass die Bewilligung aufzuheben sei, weil der Beschwerdegegner 2 für deren Erlass nicht zuständig gewesen sei.
3.2.1 Auf der Grundlage von § 325 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in Verbindung mit § 13 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) wird bei Bauverfahren von untergeordneter Bedeutung oder für die Änderung bereits bewilligter Projekte anstelle des ordentlichen das Anzeigeverfahren angewendet, wenn nach den Umständen keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berührt werden können.
Das Anzeigeverfahren ohne neue Aussteckung und Publikation ist somit dann zulässig, wenn die Änderungen untergeordneter Natur sind und keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter betroffen sind. Ist nur eine dieser Voraussetzungen gegeben, besteht kein Raum für das Anzeigeverfahren. Erging die Baubewilligung hingegen zu Unrecht im Anzeigeverfahren und erhalten Dritte aus diesem Grund erst nach Ausführung der baulichen Änderungen Kenntnis davon, so ist ihr Rekursrecht nicht verwirkt (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00209, E. 2.7 mit Hinweisen).
Eine falsche Verfahrenswahl führt nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des nachfolgend ergangenen baurechtlichen Entscheids. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Nachbar seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz vortragen und damit seine Interessen wahren konnte. In diesem Fall gilt der formelle Mangel als geheilt (VGr, 31. August 2023, VB.2022.00539/VB.2022.00543, E. 3.2.2; 3. Juni 2021, VB.2020.00765, E. 5.3; 28. November 2019, VB.2019.00258, E. 6.6 mit Hinweisen, bestätigt mit BGr, 25. Februar 2021, 1C_58/2020, E. 3).
3.2.2 Mithin kommt es vorliegend – zumal die Beschwerdeführenden ihre Rügen vortragen und ihre Interessen wahren konnten, was sie nicht bestreiten – nicht darauf an, ob das Anzeigeverfahren zu Recht angewendet wurde. Soweit ein Mangel bestanden hätte, wäre dieser geheilt. Die Rüge ist unbehelflich.
3.3 Die Beschwerdeführenden rügen, es liege eine neubauähnliche Umgestaltung vor, weswegen die streitbetroffene Baute nicht mehr von der erweiterten Besitzstandsgarantie profitieren könne. Der Feststellung des Baurekursgerichts, dass der bestehenden Abstandswidrigkeit durch die vorgenommenen baulichen Massnahmen keine weitergehenden Normverstösse hinzugefügt werden, widersprechen die Beschwerdeführenden zu Recht nicht.
3.3.1 Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz 1). Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2).
Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) bezweckt den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen. Sie schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21, unter Hinweis auf VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengen den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1; 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1).
Neubauähnliche Umgestaltungen sind nach langjähriger, wiederholt bestätigter Rechtsprechung jedoch erst dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1; 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit Hinweisen; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.1.2 mit Hinweisen; 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2; vgl. zum Ganzen VGr, 19. März 2020, VB.2019.00660, E. 2.2). Dabei steht den Gemeinden bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1; 25. Januar 2012, VB.2011.00548, E. 8.2).
Wenn an einer bauvorschriftswidrigen Baute oder Anlage verschiedene, konstruktiv voneinander unabhängige oder zeitlich gestaffelte bauliche Änderungen vorgenommen werden, ist aufgrund einer Gesamtwürdigung zu entscheiden, ob der zulässige Rahmen baulicher Massnahmen gewahrt ist oder ob es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung handelt (RB 1991 Nr. 69; vgl. VGr, 19. März 2020, VB.2019.00660, E. 2.2.4; 11. Juli 2012, VB.2011.00159, E. 3.4).
Erforderlich für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umgestaltung ist mithin kumulativ ein – seit dem Zeitpunkt, als das Gebäude rechtswidrig wurde, erfolgter – weitgehender Ersatz der bisherigen Bausubstanz, der zugleich darauf abzielt, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (vgl. VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.1.3). Dabei ist ein Vergleich mit den Baumöglichkeiten eines Neubaus vorzunehmen (vgl. VGr, 31. August 2023, VB.2022.00583/VB.2022.00590, E. 6.5.4).
3.3.2 Das streitbetroffene Projektänderungsgesuch beinhaltete den Abbruch und Ersatzneubau des Flachdachs, den Teilabbruch und Teilneubau der Südwest- und Südostfassade, den Abbruch und Neubau der südwestseitigen Balkone, den Abbruch und die Neuerstellung (zumindest von Teilbereichen) des Geschossbodens zwischen Ebene 1 und 2 sowie den Abbruch des vorbestehenden rückseitigen Anbaus mit Wärmepumpen (vgl. E. 2). Diese Änderungen sind zusammen mit den bereits mit der Verfügung vom 6. August 2021 rechtskräftig bewilligten Umbau- und Renovationsarbeiten im Innern (insbesondere Abbruch und Einziehen von Trennwänden, neue Küchen und Bäder), dem Ersatz von Fenstern und Türen im Bereich der bestehenden Fassadenöffnungen auf den Geschossebenen 1 und 2 sowie dem Abbruch zweier Wände im hinteren Bereich der Garage 3 auf der Ebene 0 zu betrachten. Das Fundament, die übrigen Böden und übrigen Aussenwände des im Jahr 1982 bewilligten Gebäudes sind bis anhin erhalten geblieben.
Die Beschwerdeführenden behaupten, die Räume bisheriger Anbauten würden neu in das Obergeschoss integriert. Die Behauptung wird nicht weiter substanziiert oder belegt. Sie ist unzutreffend. Gemäss den Abänderungsplänen werden nur die bestehenden Wärmepumpen abgebrochen.
Vorliegend scheitert die Rüge der Beschwerdeführenden bereits an der ersten Voraussetzung: Es ist – auch unter Berücksichtigung des bereits erfolgten Teilabbruchs des Geschossbodens – nicht von einem weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz auszugehen. Ob die Verstärkung der Böden einst einer Aufstockung dienen wird, ist nicht relevant. Eine allfällige künftige Aufstockung bildet nicht Streitgegenstand. Sodann kann von einer Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen keine Rede sein. Es bestehen offensichtlich noch erhebliche Ausnützungsreserven; mit einem Neubau könnte eine höhere Ausnützung realisiert werden (vgl. auch VGr, 31. August 2023, VB.2022.00539/VB.2022.00543, E. 2). Die bisherigen Änderungen an der Baute dienen dem Investitionsschutz.
Die Rüge ist unbehelflich.
3.4 Die Beschwerdeführenden bringen vor, die neue Gestaltung der Südwest- und der Südostfassade sei nicht bewilligt worden. Es sei nicht überprüfbar, ob die Identität mit dem bisherigen Gebäude gewahrt werde. Es fehle auch das erforderliche neue Farb- und Materialkonzept für die Fassaden und das Dach. Jedenfalls lasse sich die Einhaltung der Anforderungen von § 238 PBG betreffend eine befriedigende Gesamtwirkung nicht überprüfen. Die Auffassung der Vorinstanz, dass für die Neugestaltung der Aussenfassaden, des neuen Dachs und der Balkone keine neuen Pläne erforderlich seien, lasse sich nicht halten.
Gemäss den Abänderungsplänen vom 8. Mai 2024 und den Angaben der Beschwerdegegnerin 1 sollen allein auf der Ebene 2 (zwecks statischer Ertüchtigung) kleinere Abschnitte der Fassade abgebrochen und durch identische Fassaden ersetzt werden. Nach den Angaben der Beschwerdegegnerin 1 handelt es sich auch beim Dach in Sachen Gestaltung und Materialisierung um einen "eins zu eins Ersatz". Die Erscheinung verändere sich dadurch, dass die kleine hangseitige/rückseitige Anbaute mit der Wärmepumpe sowie das Vordach entlang der Südwestfassade über den Balkonen der Ebene 2 abgebrochen und nicht ersetzt würden. Wenn diese Veränderungen einen Einfluss auf die Gesamtwirkung hätten, sei dieser marginal. Überdies seien die Veränderungen der befriedigenden Gesamtwirkung eher zuträglich.
Mit Blick auf die Änderungspläne erscheinen die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 plausibel. Angesichts des Ersatzes von Dach und Fassadenteilen ohne Änderung von Gestaltung und Materialisierung war kein neues Farb- und Materialkonzept erforderlich. Die Einhaltung von § 238 Abs. 1 PBG liess bzw. lässt sich problemlos prüfen. In Anbetracht der marginalen, die Einordnung tendenziell gar verbessernden Änderungen ist eine befriedigende Einordnung zweifellos noch immer gegeben.
Im Rahmen der Beurteilung der erweiterten Besitzstandsgarantie wurden die Änderungen an den Fassaden und am Dach berücksichtigt (vgl. E. 3.3.2).
Der Rüge ist nach dem Gesagten kein Erfolg beschieden.
3.5 Die Beschwerdeführenden monieren, es seien unzulässigerweise keine Brandschutzauflagen vorgesehen.
Wie das Baurekursgericht zutreffend erwog, wurde die Stammbewilligung in feuerpolizeilicher Hinsicht geprüft und es wurden nebenbestimmungsweise diverse Auflagen angeordnet. Gemäss Baufreigabe vom 15. Dezember 2023 wurden die auf den Baubeginn hin gestellten Nebenbestimmungen erfüllt. Ausserdem hält der angefochtene Bauentscheid vom 14. Juni 2024 unter Disp.-Ziff. 1.4.2 ausdrücklich fest, dass die Bedingungen und Auflagen der obigen baurechtlichen Beschlüsse und Verfügungen weitergelten, soweit sie nicht ausdrücklich als erledigt gelten oder aufgehoben wurden. Gemäss der zutreffenden Erwägung des Baurekursgerichts ist damit sichergestellt, dass auch die neuen Bauteile (Dach, Fassadenteile, Fussböden) die erforderlichen feuerpolizeilichen Anforderungen zu erfüllen haben.
Im Übrigen ist entgegen der wenig substanziierten Rüge der Beschwerdeführenden im Lichte der von der Beschwerdegegnerin 1 vor Baurekursgericht zu den Akten gegebenen Brandschutzpläne nicht ersichtlich, dass die wie erwähnt weitergeltenden Auflagen nicht erfüllbar wären und inwiefern den Anforderungen der Brandschutzrichtline der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) Brandschutzabstände Tragwerke Brandabschnitte aus dem Jahr 2015 nicht entsprochen werden könnte.
Die Rüge ist unbegründet.
3.6 Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung und das Koordinationsprinzip würden durch das Aufspalten der gesamten baulichen Massnahmen in verschiedene Bewilligungen verletzt.
3.6.1 Das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass die Rechtsanwendung materiell koordiniert wird, wenn für die Verwirklichung eines Projekts verschiedene materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind und zwischen diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen (z. B. BGE 120 Ib 400 E. 5). Nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG sorgt die für die Koordination verantwortliche Behörde in diesem Sinne für eine inhaltliche Abstimmung, aber auch möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen.
Nachgelagerte Verfahren sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll erscheint – so etwa, wenn die Beurteilung der Farb- und Materialwahl während der Bauausführung besser möglich ist – und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben können (BGE 150 II 566 E. 2.2.2 mit weiteren Hinweisen). Dem hiermit zum Ausdruck kommenden Grundsatz der Einheit der Baubewilligung zufolge ist ein Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen (was namentlich dem Rechtsschutzinteresse der Nachbarn dient). Die Baubewilligung darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart aufgespaltet werden, dass wesentliche Teile des Projekts in einem späteren Verfahren zu beurteilen bleiben. Der baurechtliche Entscheid muss sich zu sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind (vgl. Laura Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 512 f., auch zum Folgenden; ferner etwa VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00183, E. 3.2). Es ist aber zulässig, ein – sachlich und konstruktiv teilbares – Vorhaben in Teilgesuche aufzuteilen (Daniel Kunz/Markus Lanter, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 445 f.; VGr, 3. September 2020, VB.2019.00723, E. 3.5.2; 21. Januar 2016, VB.2015.00391, E. 2.2). Solche Teilprojekte können der Baubewilligungsbehörde auch gestaffelt zur Beurteilung eingereicht werden (vgl. a. a. O.).
3.6.2 Wie gesehen ist der Bauentscheid hinsichtlich des Brandschutzes und der Einordnung nicht zu beanstanden (vgl. E. 3.4 und E. 3.5). Teilprojekte können der Baubewilligungsbehörde gestaffelt zur Beurteilung eingereicht werden. Dass Brandschutzauflagen betreffend das Treppenhaus erst im Rahmen der im Verfahren VB.2025.00347 zu überprüfenden Baubewilligung angeordnet wurden, ist nicht zu beanstanden, zumal es in diesem – sich sachlich und konstruktiv vom vorliegenden Verfahren unterscheidenden – Verfahren um Änderungen an den Wänden des Treppenhauses geht (vgl. E. 4.2).
Es ist weder eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung noch eine solche des Koordinationsprinzips ersichtlich.
3.7 Sodann rügt der Beschwerdeführer, mit der geplanten Revision (recte: dem geplanten Neuerlass) von § 253b Abs. 1 PBG werde als massgebendes Terrain für Neubauten der bestehende Verlauf des Bodens bei Einreichung des Baugesuchs (gewachsener Boden) gelten. Wenn eine neubauähnliche Umgestaltung vorliege, präjudiziere das Bauprojekt die Fassadenhöhe von Flachdächern sowie die Baumassenziffer unzulässigerweise negativ im Sinne von § 234 PBG.
Der neu geschaffene § 253b PBG ist Teil der Vorlage Nr. 5889 "Planungs- und Baugesetz (PBG), Justierungen", die vom Kantonsrat am 26. Januar 2026 verabschiedet wurde (Kantonsrat, Teilprotokoll vom 26. Januar 2026 [Nr. 140]). Indes bezieht sich der neue § 253b Abs. 1 PBG gemäss seinem ausdrücklichen Wortlaut ("Bei Neubauten gilt als massgebendes Terrain der bestehende Verlauf des Bodens bei Einreichung des Baugesuchs [gewachsener Boden]") nur auf Neubauten, weshalb die Vorwirkung – wie die Beschwerdeführenden selbst anerkennen – nur relevant sein könnte, wenn es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung handeln würde. Dies ist nicht der Fall (vgl. E. 3.3), weshalb auf die weiteren Voraussetzungen von § 234 PBG nicht einzugehen ist. Auch die vorliegende Rüge ist unbehelflich.
3.8 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde im Verfahren VB.2025.00001 abzuweisen.
4.
Sodann sind die Rügen im Zusammenhang mit der Bewilligung vom 21. Oktober 2024 zu behandeln (Verfahren VB.2025.00347).
4.1 Die Beschwerdeführenden machen unter Verweis auf den bereits im Verfahren VB.2025.00001 beurteilten Teilabbruch des Geschossbodens geltend, der massgebende Sachverhalt sei nicht ermittelt worden und der angebotene Augenschein sei vom Baurekursgericht unzulässigerweise abgewiesen worden. Es sei daher die Durchführung eines Augenscheins erforderlich.
Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
Die Sachverhaltserhebung der Vorinstanz bezüglich des im Verfahren VB.2025.00001 beurteilten Teilabbruchs des Geschossbodens war genügend. Aus den Verfahrensakten werden die behaupteten baulichen Änderungen ersichtlich (vgl. E. 3.1). Dass es seither zu weitergehenden Änderungen gekommen ist, behaupten die Beschwerdeführenden nicht. Ein Augenschein ist nicht vorzunehmen.
4.2 Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, die insgesamt vorgesehenen baulichen Massnahmen würden den Rahmen der noch zulässigen baulichen Massnahmen nach § 357 Abs. 1 PBG sprengen.
Die im Verfahren VB.2025.00347 streitgegenständliche Projektänderung beschränkt sich auf die Geschossebene 2. Im rückseitigen Bereich wurden – weitgehend unter dem natürlich gewachsenen massgebenden Terrain gelegen (vgl. § 5 der Allgemeine Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV]) – ein 12,6 m2 grosser Abstellraum, zwei je 8,1 m2 grosse Kellerräume sowie ein 4,8 m2 grosser Vorraum (in den Plänen und im vorinstanzlichen Urteil "Vorplatz" genannt) mit einer Geschossfläche von insgesamt 33,6 m2 bewilligt. Zudem sind Änderungen an den Wänden des Treppenhauses Teil der Baubewilligung.
Die vorliegend zu beurteilende Projektänderung fällt mit Blick auf die Kriterien für die Bejahung einer neubauähnlichen Umgestaltung (vgl. E. 3.3.1 f.) nicht stark ins Gewicht. Es ist im Rahmen der erforderlichen Gesamtschau auch unter Berücksichtigung der Erweiterung um einen Abstellraum, zwei Kellerräume und einen dazugehörigen Vorraum klarerweise noch immer nicht von einem weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz auszugehen. Folglich ist auch weiterhin die Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verneinen (vgl. dazu E. 3.3.2). Die Rüge ist unbegründet.
4.3 Die Beschwerdeführenden behaupten, die Brandschutzauflagen würden nur für den Anbau und nicht für das ganze Gebäude gelten. Die Brandschutzauflagen für die Innensanierung seien für das Gesamtgebäude nicht ausreichend.
Gemäss Disp.-Ziff. 1.7 des Beschlusses vom 21. Oktober 2024 hat die Beschwerdegegnerin 1 vor Baubeginn angepasste Brandschutzpläne zur Prüfung und Genehmigung einzureichen. Die Brandschutzauflagen gelten entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden nicht nur für den Anbau, sondern explizit auch für das Treppenhaus, während sich – wie bereits erwogen – die Brandschutzauflagen für das Gesamtgebäude aus der Stammbewilligung vom 6. August 2021 und der Änderungsbewilligung vom 14. Juni 2024 ergeben (vgl. E. 3.5).
Der Rüge ist kein Erfolg beschieden.
4.4 Die Beschwerdeführenden monieren, dass die erforderlichen Angaben zum Brandschutz und zur Gestaltung des gesamten Gebäudes noch fehlen würden, weshalb noch gar nicht abschliessend geprüft werden könne, inwieweit die nachbarlichen Interessen beeinträchtigt würden.
Es fehlen keine Angaben zum Brandschutz (vgl. E. 4.3). Am Gesamtgebäude werden keine relevanten sichtbaren Änderungen vorgenommen.
4.5 Die Beschwerdeführenden rügen sodann, die Aufspaltung der gesamten baulichen Massnahmen widerspreche dem Gebot der Einheit der Baubewilligung und dem Koordinationsprinzip.
Die Projektänderung lässt sich problemlos beurteilen. Teilprojekte sind grundsätzlich zulässig (vgl. zum Ganzen: E. 3.6.1). Es liegt weder eine Verletzung des Gebots der Einheit der Baubewilligung noch ein Verstoss gegen das Koordinationsprinzip vor.
4.6 Auch die Beschwerde im Verfahren VB.2025.00347 ist abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss sind die Kosten der Verfahren den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerin 1 hat Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Demgegenüber ist weder dem Beschwerdegegner 2 noch dem Beschwerdegegner 3 eine Parteientschädigung zuzusprechen, zumal Gemeinwesen eine solche gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG gemäss ständiger Rechtsprechung nur in Ausnahmefällen zusteht (vgl. VGr, 10. September 2020, VB.2019.00188, E. 8.3 mit Hinweisen). Beide stellten zwar Anträge, verzichteten aber im Übrigen auf eine materielle Stellungnahme vor Verwaltungsgericht.
6.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Verfahren VB.2025.00001 und VB.2025.00347 werden vereinigt.
2. Die Beschwerden werden abgewiesen.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 360.-- Zustellkosten, Fr. 5'360.-- Total der Kosten.
4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin 1 und dem Beschwerdeführer 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.
5. Die Beschwerdeführerin 1 einerseits und der Beschwerdeführer 2 andererseits werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
6. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.