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Geschäftsnummer: VB.2024.00716 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 28.05.2026 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl
Bauten, Anlagen und Umnutzungen in der Landwirtschaftszone zur Haltung von Rindern und Pferden sowie zum Gemüseanbau. Bauten und Anlagen sind in der Landwirtschaftszone zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau notwendig sind (Art. 16a Abs. 1 RPG). Zudem werden Bauten und Anlagen, die zur Haltung von Pferden nötig sind, auf einem bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne des BGBB als zonenkonform bewilligt, wenn das Gewerbe über eine überwiegend betriebseigene Futtergrundlage und Weiden für die Pferdehaltung verfügt (Art. 16a bis Abs. 1 RPG). Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten demgegenüber nicht als zonenkonform (Art. 34 Abs. 5 RPV; E. 4.2). Gestützt auf die vorliegenden Unterlagen ist nicht ersichtlich, dass sich die bisherige hobbymässige Tätigkeit der Beschwerdeführerin zu einem dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang verändert hat. Vielmehr ist weiterhin von einem zonenwidrigen Freizeitlandwirtschaftsbetrieb auszugehen (E. 4.3). Eine Ausnahmebewilligung für eine hobbymässige Tierhaltung (Art. 24e RPG) fällt angesichts des Ausmasses der Bauten und Anlagen ausser Betracht. Die weiteren Ausnahmetatbestände (Art. 24a–24d RPG) sind ebenfalls nicht erfüllt (E. 5). Abweisung.
Stichworte: AUSNAHMEBEWILLIGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN FREIZEITNUTZUNG HOBBY LANDWIRTSCHAFTSZONE NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG PFERDEHALTUNG TIERHALTUNG WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÄSSIGER ZUSTAND ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen: Art. 16 Abs. I RPG Art. 16a Abs. I RPG Art. 16abis Abs. I RPG Art. 22 Abs. I RPG Art. 22 Abs. II RPG Art. 24e RPG Art. 34 Abs. V RPV
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung
VB.2024.00716
Urteil
der 3. Kammer
vom 28. Mai 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Moritz Seiler, Verwaltungsrichterin Jasmin Malla, Gerichtsschreiber Stefan Meyer.
In Sachen
A,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. Baukommission Wädenswil,
2. Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und
Wiederherstellungsbefehl,
hat sich ergeben:
I.
Mit Bauentscheid vom 5. März 2024 eröffnete die Baukommission Wädenswil A die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 16. Oktober 2023, womit diese die nachträgliche Baubewilligung für diverse Bauten, Anlagen und Umnutzungen zur Haltung von Rindern und Pferden sowie zum Gemüseanbau auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 verweigert hatte. Auch die Baukommission Wädenswil verweigerte gestützt darauf die nachträgliche Baubewilligung und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.
II.
A erhob mit Eingabe vom 27. März 2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Mit Entscheid vom 22. Oktober 2024 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, unter Kostenauflage an A und unter Verweigerung einer Parteientschädigung.
III.
Dagegen gelangte A, neu vertreten durch Rechtsanwalt B, mit Beschwerde vom 25. November 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren seien der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. Oktober 2024 und mit ihm die Verfügung der Baudirektion vom 16. Oktober 2023 aufzuheben und die nachgesuchten baurechtlichen Bewilligungen zu erteilen, eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und die Sache zur Ergänzung der Baugesuchsunterlagen und zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Erst-, subeventualiter an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Baukommission Wädenswil beantragte mit Eingabe vom 11. Dezember 2024 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Baurekursgericht schloss am 18. Dezember 2024 seinerseits auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte auch die Baudirektion mit Eingabe vom 7. Januar 2025 unter Verweis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 17. Dezember 2024. A teilte mit Eingabe vom 2. Mai 2025 mit, dass sie nicht mehr anwaltlich vertreten werde, und reichte weitere Unterlagen ein.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführerin, welche mit ihren Anträgen vor Vorinstanz nicht durchgedrungen ist, ist als Bauherrin und Adressatin der infrage stehenden Anordnungen zur Ergreifung des vorliegenden Rechtsmittels legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin macht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101) geltend. Konkret habe die Beschwerdegegnerin 2 auf einen nicht bei den Akten liegenden Mitbericht des Amts für Landschaft und Natur (ALN) abgestellt, wonach es sich bei ihrem Betrieb nicht um einen zonenkonformen Betrieb gemäss Verordnung vom 23. Oktober 2013 über die Direktzahlungen an die Landwirtschaft (DZV, SR 910.13) handle. In der Verfügung der Beschwerdegegnerin 2 vom 16. Oktober 2023 wurde tatsächlich ein "Mitbericht" des ALN erwähnt, wobei es sich gemäss Schreiben vom 15. März 2022 der Beschwerdegegnerin 2 an die Beschwerdeführerin lediglich um eine "Mitteilung" handelte. Der Status eines nichtanerkannten landwirtschaftlichen Betriebs, von welchem die Beschwerdegegnerin 2 fortan ausging, wurde mit diesem Schreiben jedoch offengelegt und die Beschwerdeführerin war damit in der Lage, sich im Laufe des weiteren Verfahrens zu diesem Aspekt zu äussern. Für eine Qualifikation des Betriebs im Sinne des Raumplanungsrechts wäre das ALN im Übrigen gar nicht zuständig (vgl. E. 4.3.2 hiernach). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nicht ersichtlich.
3.
Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 liegen in der kantonalen Landwirtschaftszone (Lk) und befinden sich innerhalb der Objekte Nr. 1307 "Glaziallandschaft Lorze – Sihl mit Höhronenkette und Schwantenau" gemäss Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN), Nr. 37 "Hirzel" gemäss Bundesinventar der Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung sowie Nr. 1007 "Moränenlandschaft von Hirzel und Schönenberg" gemäss kantonalem Landschaftsschutzinventar und ferner im überkommunalen Landschaftsschutzinventar gemäss Verordnung über den Schutz der Moorlandschaft Hirzel (vgl. www.gis.zh.ch > Bundesinventare; Kantonales Inventar der Landschaftsschutzobjekte; Schutzverordnungen).
Für die auf dem angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 04 bestehende Remise wurde der Beschwerdeführerin mit Verfügung der Beschwerdegegnerin 2 vom 3. Juli 2014 eine Ausnahmebewilligung für den Umbau und die Umnutzung zugunsten einer hobbymässigen Tierhaltung erteilt. Gemäss der Verfügung beabsichtigte die Beschwerdeführerin damals die Haltung von … Pferden, … Fohlen, … Ponys, … Rindern und … Kühen (E. 2.2). Es wurde verfügt, dass maximal vier Tiere der Pferdegattung gehalten, der Tierbestand nicht erhöht werden dürfe und der Allwetterauslauf auf das zulässige Mass reduziert werden müsse (Dispositivziffer I.a und b).
Ohne Bewilligung führte die Beschwerdeführerin in der Folge auch auf den Baugrundstücken Kat-Nrn. 01, 02 und 03 Umbauten und Umnutzungen an bestehenden Ökonomiegebäuden durch, befestigte und umzäunte Auslaufflächen (rund 1'800 m2), erstellte zwei Folientunnel für den Gemüseanbau sowie eine Bogenhalle als Futter- und Maschinenlager. Der Tierbestand erhöhte sich und umfasste per 9. Juni 2023 … Kühe, … Rinder und … Equiden bzw. nach Darstellung der Beschwerdeführerin per 20. Mai 2024 … Pferde, … Ponys, … Kühe, … Kälber, … Ochsen und … Säue.
4.
4.1 Gemäss Art. 22 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (Abs. 1). Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Abs. 2).
4.2 Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden (Art. 16 Abs. 1 RPG). Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen fundamentalen Grundsatz der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG; Art. 75 Abs. 1 BV), welcher Verfassungsrang geniesst (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.5).
Nach Art. 16a Abs. 1 RPG sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau notwendig sind. Zudem werden gemäss Art. 16abis Abs. 1 RPG Bauten und Anlagen, die zur Haltung von Pferden nötig sind, auf einem bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) als zonenkonform bewilligt, wenn das Gewerbe über eine überwiegend betriebseigene Futtergrundlage und Weiden für die Pferdehaltung verfügt. Die zonenkonforme Tierhaltung grenzt sich dadurch von der landwirtschaftsfremden gewerblichen und hobbymässigen Tierhaltung ab (BGr, 29. September 2014, 1C_144/2013, E. 3.4). Die Anforderungen werden in Art. 34b Abs. 1–5 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV, SR 700.1) weiter präzisiert. Art. 34b Abs. 6 RPV verweist zudem auf die allgemeinen Voraussetzungen gemäss Art. 34 RPV. Zu beachten ist damit auch Art. 34 Abs. 4 RPV, wonach die Bewilligung nur erteilt werden darf, wenn die Baute oder Anlage für die infrage stehende Bewirtschaftung nötig ist, der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen und der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann (BGr, 27 April 2022, 1C_238/2021, E. 2.2).
Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten demgegenüber nicht als zonenkonform (vgl. Art. 34 Abs. 5 RPV bzw. Art. 34b Abs. 6 in Verbindung mit Art. 34 Abs. 5 RPV; BGr, 29. September 2014, 1C_144/2013, E. 3.5). Bei der Beurteilung, ob es sich um einen Betrieb mit zonenwidriger Freizeitlandwirtschaft oder einen zonenkonformen landwirtschaftlichen Haupt- oder Nebenerwerbsbetrieb handelt, ist auf den Einzelfall abzustellen. Indizien für das Vorliegen eines Freizeitlandwirtschaftsbetriebs sind etwa die fehlende Gewinn- und Ertragsorientierung, das Nichterreichen einer gewissen Mindestgrösse oder der marginale Arbeitsbedarf auf dem Betrieb. Auf starre Grenzwerte wurde verzichtet. Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Sinne von Art. 16a RPG unterscheidet sich von der Freizeitlandwirtschaft insbesondere durch einen dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang (BGr, 9. Mai 2023, 1C_335/2022, E. 3.1; 5. Dezember 2017, 1C_516/2016, E. 5.2; 29. September 2010, 1C_8/2010, E. 2.2). In erster Linie stellt die bundesgerichtliche Rechtsprechung darauf ab, ob ein namhafter Beitrag an den Existenzbedarf der Bewirtschafterfamilie geleistet wird. Das ARE erachtete bei Vorhaben, die keine bedeutenden räumlichen Auswirkungen haben, einen Beitrag von rund einem Drittel (beziehungsweise 35 %, vgl. BGr, 7. November 2006, 1A.64/2006, E. 5.2) als sachgerecht; das Bundesgericht hat sich bisher auf keinen Anteil festgelegt. Einzelne defizitäre Betriebsjahre ändern jedoch nichts an einer vorhandenen Gewinnorientierung (BGr, 28. November 2023, 1C_553/2022, E. 3.3; 5. Dezember 2017, 1C_516/2016, E. 5.8; 29. September 2010, 1C_8/2010, E. 2.3.3).
4.3
4.3.1 Die Beschwerdeführerin betrieb nach Massgabe der Verfügung der Beschwerdegegnerin 2 vom 3. Juli 2014 eine hobbymässige Tierhaltung; entsprechend wurde ihr die Remise auf dem angrenzenden Grundstück (dazu bereits oben E. 3) nicht etwa als zonenkonforme Baute oder Anlage in der Landwirtschaftszone nach Art. 16a f. RPG, sondern in Anwendung von Art. 24e RPG (ausnahme-)bewilligt. Noch mit E-Mail vom 20. März 2022 ging die Beschwerdeführerin selber weiterhin von einer hobbymässigen Tätigkeit und keinem landwirtschaftlichen Betrieb aus. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin ist gestützt auf die vorliegenden Akten nicht ersichtlich, dass sich diese hobbymässige Tätigkeit in der Folge zu einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG entwickelt hat.
4.3.2 Zunächst konnte die Beschwerdeführerin nach eigenem Bekunden inzwischen zwar die Anerkennung als direktzahlungsberechtigter Betrieb (Art. 6 und 29a der Verordnung vom 7. Dezember 1998 über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen [LBV, SR 910.91] und Art. 3 ff. DZV) erlangen. Eine Bestätigung der Anerkennung liegt indes weiterhin nicht vor. Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Sinne des RPG stellt aber ohnehin auf andere Kriterien ab. Fehlt es etwa an der Wirtschaftlichkeit, ist nicht relevant, ob es sich um einen Betrieb im Sinne der Landwirtschaftsgesetzgebung handelt (BGr, 21. Dezember 2023, 1C_263/2023, E. 3.4).
Weiter stehen der Beschwerdeführerin (als Pächterin, teilweise als Eigentümerin, wobei die Eigentumsübertragung wiederum teilweise noch nicht erfolgt ist) rund acht Hektaren Land zur Verfügung bzw. ab 1. Januar 2025 sollen es mehr als zehn Hektaren sein. Gleichzeitig hielt sie per 9. Juni 2023 … Kühe, … Rinder und … Equiden, per 20. Mai 2024 … Pferde, … Ponys, … Kühe, … Kälber, … Ochsen und … Säue und bei Beschwerdeerhebung … Grossvieheinheiten. Beides schliesst eine Freizeitlandwirtschaft entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin jedoch nicht aus. Der Arbeits- und Zeitaufwand kann auch für Freizeitbeschäftigungen beträchtlich sein (BGr, 28. November 2023, 1C_553/2022, E. 3.3) und selbst bei Aufgabe der bisherigen beruflichen und vollständiger Hingabe an die landwirtschaftliche Tätigkeit kann Freizeitlandwirtschaft vorliegen (BGr, 9. Mai 2023, 1C_335/2022, E. 4.3.3).
Die von der Beschwerdeführerin gestützt auf diese Rahmenbedingungen erstellte Berechnung der Standardarbeitskraft (SAK) weist einen Wert von 1,49 aus. Die Berechnung ist mangels Belegen nicht überprüfbar, und selbst wenn erkennbar wäre, dass zumindest der Wert von 0,2 SAK überschritten sei, wie es die Beschwerdeführerin geltend macht, würde dies am Vorstehenden nichts ändern.
Demgegenüber ist weiterhin von einer fehlenden Gewinn- und Ertragsorientierung auszugehen, welche gemäss Rechtsprechung auf einen Freizeitlandwirtschaftsbetrieb hinweist. So lag gemäss Anmeldung bei der SVA Zürich vom 28. November 2019 das geschätzte Jahreseinkommen aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit bei Fr. 0.- und gemäss Betriebskonzept vom 15. September 2022 konnte im Jahre 2020 erstmals lediglich "ein positives Betriebsergebnis" erreicht werden. Dies deckt sich mit den Angaben der Beschwerdeführerin, wonach sie im Wesentlichen einen spendenfinanzierten "Gnadenhof" mit älteren Grosstieren führt. Ob die Beschwerdeführerin anderweitige gewinnorientierte landwirtschaftliche Tätigkeiten betreibt, ist nicht ersichtlich. Sie beliess es bei pauschalen Angaben, wonach sie etwa "grosse Mengen Beeren, Gemüse und Obst" anbaue oder "frisches Gras, Heu und Emd" gewinne. Gemäss eigenen Angaben erzielte sie demgegenüber ein zusätzliches Einkommen aus einer unselbständigen Tätigkeit bei der C AG und einer selbständigen Tätigkeit beim Unternehmen D.
4.3.3 Die Beschwerdeführerin wurde dabei gemäss den unbestrittenen vor- und erstinstanzlichen Ausführungen im Baubewilligungsverfahren mehrfach aufgefordert, Unterlagen zu den bewirtschafteten Flächen, zur konkreten Nutzung (Wiese, Weide, Kultur etc.) und zum Ertrag (Suissebilanz, Planbilanz mit zukünftigem Tierbestand) sowie eine Auflistung der Gebäude zur Tierhaltung mit konkreten Angaben zu den Tierplätzen, Tierarten und Aufstallungssystemen einzureichen, damit eine Beurteilung des Betriebs vorgenommen werden könne. Die Beschwerdeführerin wurde zudem mit Hindernisbrief vom 15. März 2022 darauf hingewiesen, dass Freizeitlandwirtschaft nicht zonenkonform sei. Ferner wurde der Beschwerdeführerin mit E-Mail vom 15. April 2024 Unterstützung bei der Anpassung des Baugesuchs angeboten. Gleichwohl liegen keine Unterlagen vor, welche einen dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang nachweisen könnten. Aus dem Umstand, dass die Beschwerdeführerin mehr als ein Jahr nach dem Hindernisbrief mit E-Mail vom 14. November 2023 nachfragte, was noch zu tun wäre, vermag sie zudem nichts zu ihren Gunsten ableiten. Es oblag der Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht, aussagekräftige nachvollziehbare Daten zu ihrem Betrieb zu liefern, soweit sie die Bewilligungsfähigkeit des Projekts belegen will. Das wurde ihr wie bereits erwähnt auch mitgeteilt und dies gilt umso mehr, als sie anlässlich der Einleitung des Beschwerdeverfahrens anwaltlich vertreten war und die Unterlagen hätte nachreichen können (BGr, 9. Mai 2023, 1C_335/2022, E. 4.1).
4.4 Gestützt auf die vorliegenden Unterlagen ist nicht ersichtlich, dass sich die bisherige hobbymässige Tätigkeit zu einem dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang verändert hat. Vielmehr ist weiterhin von einem Freizeitlandwirtschaftsbetrieb auszugehen.
Die weiteren Ausführungen der Beschwerdeführerin, soweit diese überhaupt das Baubewilligungs- und nicht das Verfahren bezüglich Betriebsanerkennung betreffen, vermögen daran nichts zu ändern. Die ohne Bewilligung erstellten Bauten und Anlagen sind bereits aus diesem Grund nicht zonenkonform (Art. 34 Abs. 5 RPV bzw. Art. 34b Abs. 6 in Verbindung mit Art. 34 Abs. 5 RPV) und können – vorbehältlich der Ausnahmetatbestände gemäss Art. 24a–24e RPG – nicht bewilligt werden. Die weiteren Voraussetzungen betreffend Zonenkonformität (Art. 16a und 16abis RPG sowie Art. 34 und 34b RPV) sind nicht zu prüfen.
5.
Eine Ausnahmebewilligung für eine hobbymässige Tierhaltung (Art. 24e RPG) fällt angesichts der bereits bestehenden Bewilligung gemäss Verfügung vom 3. Juli 2014 sowie in Anbetracht des Ausmasses der Bauten und Anlagen ausser Betracht. Die weiteren Ausnahmetatbestände gemäss Art. 24a–24d RPG sind ebenfalls nicht erfüllt. Gegen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bringt die Beschwerdeführerin nichts vor und es sind auch keine Gründe ersichtlich, welche die betreffende Anordnung als rechtsverletzend erscheinen liessen. Es kann daher auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
6.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr bei diesem Verfahrensausgang nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 155.-- Zustellkosten, Fr. 3'155.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht;
c) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE);
d) das Bundesamt für Umwelt (BAFU).