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Geschäftsnummer: VB.2023.00208 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 27.03.2024 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Ersatzneubau Mehrfamilienhaus im Perimeter des Inventars eines kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekts, angrenzend an kommunales Naturschutzobjekt. Die angeordneten Nebenbestimmungen lassen sich grundsätzlich erfüllen und die Bestimmungen betreffend die zulässige Geschosszahl und die erlaubte Gebäudehöhe sind eingehalten (E. 4.3, E. 5.5). Die Vorinstanzen haben die Einordnung des Bauvorhabens zu Unrecht nur unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG geprüft anstatt des hier massgebenden Abs. 2, der eine gute Gestaltung verlangt (E. 6.6.2). Diese unterlassene Überprüfung kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden (E. 6.6.3). Sodann ist die Frage der Verkehrssicherheit der Garagenzufahrt zu klären (E. 7.4). Rückweisung zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht.
Stichworte: EINORDNUNGSPRÜFUNG FENSTERFLÄCHE GEBÄUDEHÖHE GESCHOSSZAHL GESTALTUNG UND EINORDNUNG INVENTAR NEBENBESTIMMUNGEN RÜCKWEISUNG VERKEHRSSICHERHEIT
Rechtsnormen: Art. 3 Abs. I BVV § 203 Abs. I PBG § 237 Abs. I PBG § 238 Abs. I PBG § 238 Abs. II PBG § 240 Abs. I PBG § 255 PBG § 275 PBG § 276 PBG § 321 Abs. I PBG Art. 23 VErV
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2023.00208
VB.2023.00227
Urteil
der 1. Kammer
vom 27. März 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
Aus VB.2023.00208:
1. A, vertreten durch RA B,
Aus VB.2023.00227:
2. C, vertreten durch RA Dr. D,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1 E,
1.2 F,
beide vertreten durch RA G,
2. Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A. Die Bausektion des Stadtrats Zürich bewilligte E und F am 26. Oktober 2021 unter Nebenbestimmungen den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen und einer Tiefgarage sowie einen Gartenpavillon mit Cheminée auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 und 03 in Zürich-Riesbach.
B. Am 17. Oktober 2022 erteilte das (neu zuständige) Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich den Gesuchstellern die Bewilligung für Abänderungspläne zum baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 sowie für ein überarbeitetes Farb- und Materialkonzept.
II.
A. Gegen die Baubewilligung vom 26. Oktober 2021 erhoben I am 30. November 2021 und A am 2. Dezember 2021 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten zur Hauptsache, dass der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Bewilligung zu verweigern sei. In der Folge trat anstelle von I dessen Sohn C in das Rechtsmittelverfahren ein. Am 8. April 2022 führte das Baurekursgericht einen Augenschein durch.
B. Sodann fochten C und A auch die Bewilligung vom 17. Oktober 2022 mit Eingaben vom 17. bzw. 18. November 2022 beim Baurekursgericht an und beantragten deren Aufhebung.
C. Mit Entscheid vom 3. März 2023 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rekurse und wies sie ab. Die Gerichtskosten wurden den Beschwerdeführern je zur Hälfte auferlegt und diese verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.zu bezahlen.
III.
A. Mit Beschwerde vom 21. April 2023 (VB.2023.00208) liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. März 2023 sowie die Beschlüsse der Bausektion vom 26. Oktober 2021 und des Amts für Baubewilligungen vom 17. Oktober 2022 seien aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen. Ausserdem verlangten sie eine Parteientschädigung.
Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 27. April 2023 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte die Bausektion des Stadtrats in ihrer Beschwerdeantwort vom 24. Mai 2023. Die private Beschwerdegegnerschaft liess am 26. Mai 2023 – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – ebenfalls Abweisung des Rechtsmittels beantragen. Ausserdem verlangte sie die Vereinigung des Verfahrens mit dem Prozess VB.2023.00227. Mit Replik vom 29. Juni 2023, Duplik der Bauherrschaft vom 13. Juli 2023 und Triplik vom 28. August 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
B. Am 27. April 2023 liess auch C mit den gleichen Anträgen Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (VB.2023.00227).
Das Baurekursgericht beantragte am 5. Mai 2023 Abweisung der Beschwerde, desgleichen die Bausektion am 31. Mai 2023 und die Bauherrschaft – diese unter Zusprechung einer Parteientschädigung – am 1. Juni 2023. Mit Replik vom 19. Juni 2023, Duplik der privaten Beschwerdegegnerschaft vom 3. Juli 2023 und Triplik vom 16. August 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.
1.2 Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer der nordwestlich bzw. südöstlich an das Baugrundstück anstossenden Liegenschaften Kat.-Nr. 04 bzw. Kat.-Nr. 05 und in Anbetracht der gegen das Projekt erhobenen Rügen gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu Rekurs und Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.
1.3 Die Rechtsmittel richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen im Wesentlichen die nämlichen Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).
2.
Der Beschwerdeführer 1 beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der streitigen Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 8. April 2022 einen Lokaltermin abgehalten, und es dürfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen Gründen kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).
3.
Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) liegt das Baugrundstück in der Zone W2bI. Laut Art. 13 Abs. 1 BZO sind dort zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss bei einer maximalen Gebäudehöhe von 8,5 m zulässig. Im Weiteren befindet sich die Parzelle im Perimeter des Inventars des kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekts "Glaziallandschaft Burghölzli und Bachtobel Burgwies" (KSO-23.00). Sodann grenzt es nördlich an das kommunale Naturschutzobjekt "Obstgarten Burghölzli" (KSO-46.10) an. Ferner sind die Wohnhäuser an der H-Strasse im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9 mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst.
4.
4.1 Während des hängigen Rekursverfahrens gegen den baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 stimmte das (nunmehr zuständige) Amt für Baubewilligungen am 17. Oktober 2022 Abänderungsplänen der Bauherrschaft zur genannten (Stamm-)Bewilligung zu. In Erwägung a hielt die Amtsstelle fest, dass damit Nebenbestimmungen betreffend Überbauungsziffer, Gestaltung Treppenhaus, Vorplatz und Abgrabungen, Befestigung des Vorgartenbereichs (Drittelsregelung), Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt, Grenzabstand zur Parzelle Kat.-Nr. 04 sowie Balkontiefe in der Südfassade erfüllt seien. Teilweise erfüllt seien die Auflagen betreffend Veloabstellplatz für Besucher und Kaminhöhe der Cheminée-Feuerung. Dispositiv-Ziffer I des Beschlusses hielt fest, dass die übrigen Auflagen und Bedingungen der Stammbewilligung weiterhin Geltung beanspruchten.
Streitgegenstand bilden unter diesen Umständen die Stammbaubewilligung vom 26. Oktober 2021 mit den in der nachfolgenden Baubewilligung vom 17. Oktober 2022 genehmigten Änderungen. Diese haben im betreffenden Umfang die der Stammbewilligung zugrunde liegenden Pläne ersetzt. Davon ist das Baurekursgericht im Rekursentscheid zutreffend ausgegangen.
4.2 Unter diesen Umständen hat die Vorinstanz zu Recht erkannt, dass die Bausektion das in der ursprünglichen Form vorgesehene Treppenhaus nicht bewilligt habe, weshalb es nicht Gegenstand des Rekursverfahrens bilden könne. Der Beschwerdeführer 2 erblickt darin zu Unrecht eine Rechtsverweigerung. Wenn er diese Rüge nämlich nicht schon gegen die Stammbewilligung vorgebracht hätte, wäre er damit bei der Anfechtung der Änderungsbewilligung ausgeschlossen gewesen. Diese Auffassung trifft jedoch nicht zu. Vielmehr ist der zum Rekurs legitimierte Nachbar auch befugt, über die gehörige Erfüllung von Nebenbestimmungen einen Feststellungsentscheid der Baubehörde zu erwirken und diesen wie vorgängig den baurechtlichen Entscheid anzufechten (VGr, 25. Februar 2021, VB.2020.00137 + 00139, E. 5.7.3).
4.3 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind kraft § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen. Durch Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Wie die Vorinstanz angenommen hat und von den Beschwerdeführern zumindest nicht mehr substanziiert in Frage gestellt wird, lassen sich diese Nebenbestimmungen – wie nachfolgend darzulegen ist – grundsätzlich erfüllen.
5.
5.1 Die Beschwerdeführer erneuern die Rüge, dass das Projekt nicht nur in der ursprünglichen, sondern auch in der geänderten Version übergeschossig sei, weil es sich beim Dachgeschoss tatsächlich um ein unzulässiges drittes Vollgeschoss handle.
5.2 Als Vollgeschosse gelten nach § 275 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) horizontale Gebäudeabschnitte, die über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen (Abs. 1). Dachgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten als Dachgeschosse. Bei vor dem 1. Juli 1978 bewilligten Gebäuden darf die bestehende Kniestockhöhe bis 1,3 m betragen (Abs. 2). Gemäss Skizze im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) wird die Höhe des Kniestocks innen (0,4 m ab hinter der Fassade) zwischen den Schnittpunkten oberkant Fertigmass Unterlagsboden und unterkant Fertigmass Dachverkleidung gemessen.
5.3 Das Baurekursgericht erwog, dass es sich beim vorgesehenen Treppenhaus an der Westfassade des Mehrfamilienhauses um einen vorspringenden Gebäudeteil handle, bei dem die Gebäudehöhe separat zu messen sei; diese werde hier eingehalten. Es liege kein Pultdach vor, sondern eine Dachaufbaute, die optisch wie die Schleppgaube einer Dachaufbaute wirke. Bei der Schnittlinie zwischen den beiden Dachflächen (vorspringender Gebäudeteil und Hauptgebäude) sei daher nicht nochmals eine Gebäudehöhe zu messen. Weil die Aufbaute über die Dachfläche des Hauptgebäudes hinausrage, sei auf die Fassadenlänge des Hauptgebäudes und nicht auf jene des Treppenhauses abzustellen. Daher komme die Drittelsregelung von § 292 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) nicht zum Zug. Mit Bezug auf die Geschosszahl seien das Hauptgebäude und der vorspringende Gebäudeteil gesondert zu behandeln. Das vorspringende Treppenhaus bestehe gemäss dem Plan "Querschnitt" aus zwei Unter- und zwei Vollgeschossen. Mangels eines Dachgeschosses müsse auch kein Kniestock gemessen werden. Ebenso wenig sei das Hauptgebäude übergeschossig. An der Ostseite sehe das revidierte Projekt einen Rücksprung im Dachgeschoss vor. Die ostseitige Fassade bleibe gegenüber dem Stammbauprojekt unverändert und durchgehend geschlossen, wie die geänderten Pläne "Ansicht Ost" und "Querschnitt" zeigten. Gemäss Letzterem respektiere der ostseitige Kniestock die zulässige Höhe von 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der äussersten Schicht der Gebäudehülle. Demnach sei das erste Dachgeschoss des Hauptgebäudes nicht als Vollgeschoss zu würdigen und werde die zulässige Geschosszahl eingehalten.
5.4 Zur Begründung seiner Beschwerde macht der Beschwerdeführer 1 geltend, dass auch das geänderte Projekt durch den Treppenhausanbau übergeschossig sei und die zulässige Gebäudehöhe überschreite. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts verfüge dieser Anbau über ein Pultdach, sodass dessen Dachabschluss separat zu beurteilen sei. Dementsprechend müsse am oberen Ende des Anbaus, zumindest auf der Ebene der Fassade des Hauptgebäudes, die maximale Gebäudehöhe von 8,9 m eingehalten werden, die hier mit einem Mass von mindestens 9,4 m jedoch überschritten sei. Auch die Übergeschossigkeit habe die Vorinstanz zu Unrecht verneint. So habe sie lediglich ausgeführt, dass die Geschosszahlen beim Hauptgebäude und beim Anbau separat zu beurteilen seien, der Anbau kein Dachgeschoss aufweise und somit die Kniestockregelung nicht zum Zug komme. Mit dieser Argumentation verkenne das Baurekursgericht, dass der Treppenanbau einen offenen, zusammenhängenden Raum mit den Geschossen des Hauptgebäudes bilde. Der Höhenversatz zwischen dem Eingangsbereich und dem Erdgeschoss des Hauptgebäudes betrage nur 1,08 m und bilde daher zusammen mit dem Erdgeschoss des Hauptgebäudes eine Einheit. Dasselbe gelte mit Bezug auf die Treppenpodeste und die übrigen durch die Treppen erschlossenen Stockwerke. Daher sei praxisgemäss keine separate Geschosszählung vorzunehmen, was insbesondere für das Dachgeschoss gelte. Zudem erschliesse der Treppenabgang in das Untergeschoss die dortige Wohnung, weshalb es sich beim untersten Geschoss des Anbaus ebenfalls um ein – überzähliges – anrechenbares Geschoss handle. Daher verfüge der Treppenhausanbau wie das Hauptgebäude ebenfalls über ein anrechenbares Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachgeschoss, sodass beim letzteren die maximale Kniestockhöhe einzuhalten sei, die das Projekt jedoch überschreite.
Auch der Beschwerdeführer 2 rügt, dass das projektierte Dachgeschoss als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Im revidierten Plan vom 19. Juli 2022 sei ein Kniestock ersichtlich. Auf der Westseite seien im Treppenhaus zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss sowie ein anrechenbares Untergeschoss vorgesehen, womit die zulässige Geschosszahl ausgeschöpft werde. Das auf einer Länge von 3,53 m um rund 2 m vorspringende Treppenhaus bilde Teil des Hauptgebäudes und müsse für die Bemessung des Kniestocks mitberücksichtigt werden. Beim Treppenhaus resultiere auf der Westseite ein Kniestock zwischen rund 3 m bzw. 1,5 m Höhe, womit statt eines Dachgeschosses ein Vollgeschoss bestehe. Desgleichen überschreite der Kniestock auf der Ostseite mit 1,4 m das für ein Dachgeschoss erlaubte Mass.
Dem hält die Bauherrschaft entgegen, dass es sich beim Treppenhaus nicht um einen Anbau, sondern um einen Gebäudevorsprung handle. Dessen Höhe sei ebenso separat zu würdigen wie die Geschossigkeit. Ein Gebäudevorsprung wie auch ein -rücksprung bildeten Teil des Hauptgebäudes, weshalb die Dachform in dieses zu integrieren sei. Von einem Pultdach könne hier nicht gesprochen werden. Das Treppenhaus diene hier einzig der Erschliessung und sei zu den Wohnräumlichkeiten abgeschlossen. Die Fassade des Gebäudevorsprungs dürfe bei der Messung des westseitigen Kniestocks beim Hauptgebäude nicht berücksichtigt werden. Gemäss den Änderungsplänen sei ostseitig ein Fassadenrücksprung geplant, der vom Erd- bis zum Dachgeschoss reiche. Weil dieser Rücksprung untergeordnet sei, bleibe die Hauptfassade für die Bestimmung des Kniestocks massgebend.
5.5
5.5.1 Mit der Beschwerde können laut § 50 Abs. 1 VRG Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüber- oder Ermessensunterschreitung sowie die unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist nach § 50 Abs. 2 VRG nur in bestimmten, hier nicht vorliegenden Fällen zulässig (vgl. Donatsch, Kommentar VRG, § 50 N. 66 ff.). Die Auslegung der Begriffe des Vollgeschosses und des Dachgeschosses als Legaldefinitionen prüft das Verwaltungsgericht frei. Demgegenüber übt es Zurückhaltung bei der seitens des Baurekursgerichts als Fachgericht vorgenommenen Überprüfung der Frage, ob das streitbetroffene Treppenhaus einen Gebäudevorsprung darstelle oder Teil des Hauptgebäudes bilde. Dasselbe gilt für die Qualifikation der Dachform (vgl. dazu VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00508, E. 4.1). Weil das Verwaltungsgericht das Recht von Amtes wegen anwendet (Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 37), tut die Rechtsauffassung der Parteien hierzu nichts zur Sache.
5.5.2 Das an der Westfassade projektierte Treppenhaus verläuft nach zutreffender Feststellung des Baurekursgerichts vom Untergeschoss über die zwei Vollgeschosse bis zum Dachgeschoss. Es springt auf einer Länge von 3,53 m rund 2 m von der Fassade vor, durchbricht die Traufe des Hauptgebäudes und fügt sich mit einem leicht abgeschrägten Dach an dessen Satteldach an. Das Treppenhaus dient allein der Erschliessung und ist gegenüber den Wohnungen abgetrennt. Aufgrund seiner Ausgestaltung lässt sich die Auffassung der Vorinstanzen vertreten, dass es sich um einen Gebäudevorsprung handelt, bei dem die Gebäudehöhe gesondert zu messen und hier eingehalten ist.
5.5.3 Angesichts seiner vergleichsweise geringen Ausdehnung und der Positionierung fast in der Mitte der Westfassade ist auch die Würdigung des Treppenhausdachs als einer Schleppgaube vergleichbaren Ausgestaltung und nicht als Pultdach vertretbar. Somit muss bei der Schnittlinie zwischen den beiden Dachflächen nicht eine zusätzliche Gebäudehöhe gemessen werden.
5.5.4 Die Beschwerdeführenden stellen nicht in Abrede, dass das Hauptgebäude die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO zulässigen zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Untergeschoss und Dachgeschoss aufweist. Das Treppenhaus ist gemäss zutreffender Würdigung durch die Vorinstanz bezüglich der Geschosszahl separat zu würdigen. Gemäss dem Änderungsplan vom 19. Juli 2022 (Querschnitt) umfasst dieser Vorsprung zwei Untergeschosse (im Sinn der Legaldefinition von § 275 Abs. 3 PBG) und zwei Vollgeschosse. Das Treppenhaus enthält kein Dachgeschoss, weshalb die Kniestockregelung von § 275 Abs. 2 PBG nicht zum Zug kommt. Weil das Treppenhaus wie gesagt gegenüber den Wohnungen abgeschlossen ist, sind dessen Bereiche in den Untergeschossen entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 1 kraft § 276 Abs. 1 PBG nicht anrechenbar (vgl. dazu Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1143 f.).
5.5.5 Sodann hält der Rekursentscheid unter Hinweis auf die Änderungspläne vom 19. Juli 2022 zutreffend fest, dass die Fassade auf der Gebäudeostseite gegenüber dem Stammprojekt unverändert geblieben ist, jedoch im Dachgeschoss neu einen Rücksprung aufweist. Dadurch wird die maximale Kniestockhöhe von 0,9 m eingehalten. Demnach ist das (erste) Dachgeschoss als solches zu würdigen und nicht als unzulässiges Vollgeschoss. Gemäss der Bestimmung der zur Ausnützung anrechenbaren Flächen in § 255 Abs. 1 und 2 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) zählt das Dachgeschoss daher nicht zur Ausnützung.
5.6 Nach dem Gesagten respektiert das Hauptgebäude in der mit den Änderungsplänen vom 19. Juli 2022 revidierten Fassung sowohl die zulässige Geschosszahl als auch die erlaubte Gebäudehöhe.
6.
6.1 Sodann hält der Beschwerdeführer 1 den Einwand aufrecht, dass sich das Bauvorhaben ungenügend einordne.
6.2 Laut § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. An die Einordnung einer Baute werden in gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen gestellt, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Umgebung befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Mithin wird in solchen Fällen eine gute Einordnung verlangt. Der Schutz greift jedoch nur so weit, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 13. Juli 2017, VB.2017.00167, E. 3.2; 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8 mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 826). Bei der Beurteilung, ob sich eine Baute gut im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG einordnet, ist die Gesamtwirkung massgeblich. Dabei kommt es nicht darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute auf den beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8). Ausschlaggebend ist vielmehr, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch die neu zu erstellende Baute nicht beeinträchtigt wird (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2).
6.3 Das Baurekursgericht hielt fest, dass an der H-Strasse im hier betroffenen Abschnitt nur auf der Südseite Wohnhäuser stünden. Gegen Norden falle das Gelände bis zum Wildbach steil ab. Entlang der H-Strasse sei die Fassadenflucht der Häuserreihe weitgehend einheitlich. Dasselbe gelte für die Südseite der Wohnhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 06 - 05; auf den beiden äusseren Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 ragten die Gebäude hingegen weiter in die südlich angrenzende Freifläche hinein. Auch das streitbetroffene Bauvorhaben würde sich mit dem abgeknickten Gebäudeteil nach Süden ebenfalls weiter als die beiden Nachbarhäuser in den Grünraum erstrecken. Weil diese Flucht schon durchbrochen sei, wirke sich dieser Umstand jedoch nicht störend aus. Massgebend sei vielmehr, dass die vom öffentlichen Raum aus wahrnehmbare und damit primäre Fassadenflucht an der Nordseite entlang der H-Strasse gewahrt bleibe. Sodann lasse sich der abgewinkelte Grundriss nicht beanstanden. Weil auch der Giebel abgewinkelt verlaufe, bewirke er eine harmonische Überleitung von den nach Nord-Süd ausgerichteten Giebeln auf den östlich anschliessenden Grundstücken zu den nach Ost-West verlaufenden Giebeln auf den westlich benachbarten Parzellen. Die Dachgestaltung lasse sich nicht als unruhig bezeichnen, vielmehr seien Dachgauben und Dachfenster quartierüblich. Mit der Projektänderung sei der befestigte Vorplatz bei der Garageneinfahrt auf eine zulässige Grösse verkleinert worden. Insgesamt könne dem Projekt weder bezüglich seiner architektonischen Gestaltung noch seiner Stellung zur Umgebung die befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden.
6.4 Der Beschwerdeführer 1 erneuert seine Rüge der ungenügenden Einordnung, dies zunächst unter Hinweis auf die kommunalen Schutzobjekte KSO-23.00 "Glaziallandschaft Burghölzli und Bachtobel Burgwies" sowie KSO 46.10 "Obstgarten Burghölzli". Im Weiteren komme der aus den 1920er-Jahren stammenden Gebäudereihe entlang der H-Strasse insofern besondere Bedeutung zu, als sie den Siedlungsraum gegenüber dem geschützten Freiraum markiere und zugleich der topografischen Ausrichtung des Burghölzlihügels folge. Zudem sei die Baugruppe im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9 mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst. Auch hier werde die gleichförmige Typologie der bestehenden, kleinformatigen Bauten aus dem frühen 20. Jahrhundert in unverbauter Lage hervorgehoben. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts sei das ISOS unmittelbar zu berücksichtigen, weil das Naturschutzobjekt "Obstgarten Burghölzli" bis an die Grundstücksgrenze reiche und mit der Erstellung der Tiefgarage Eingriffe in die Parzelle einhergingen. Sodann befänden sich in der näheren Umgebung mehrere Denkmalschutzobjekte, insbesondere das ehemalige Gärtner- und Verwalterhaus H-Strasse 09–10. Im Gegensatz dazu bilde das umstrittene Bauvorhaben aufgrund des Gebäudeknicks, der markant aus der einheitlichen Fassadenflucht in die Freifläche hineinrage, einen störenden Fremdkörper. Zwar habe die Vorinstanz selbst die erhöhten Ansprüche nach Abs. 2 von § 238 PBG für massgebend erachtet, in der Folge aber – wie zuvor die Bausektion – die Gestaltungsanforderungen nur nach Massgabe von Abs. 1 überprüft. Zu Unrecht habe das Baurekursgericht eine "weitere Überbauung" verneint, denn das Ausscheren aus der bestehenden Fassadenflucht stelle eine solche dar. Die grenzbündige Erstellung der Tiefgarage beeinträchtige den "Obstgarten Burghölzli" entgegen der Ansicht der Vorinstanz sehr wohl. Wie bereits mit dem Rekurs gerügt worden sei, vermöge das Projekt mit dem von der Bausektion selbst als unruhig gewürdigten geknickten Grundriss, dem vorstehenden Treppenhaus und den ausgedehnten Gebäudevorsprüngen nicht zu überzeugen. Zusätzlich sei zu beanstanden, dass das Gebäude mit seiner abgewinkelten Giebelfront in störender Weise deutlich über die südwestliche Fassadenflucht der Nachbargebäude hinausrage und damit die einheitliche Bebauungstypologie störe. Diese Einwendungen seien von der Vorinstanz mit unzutreffenden Erwägungen verworfen worden. Zusammenfassend genüge das Projekt nicht einmal den geringeren Anforderungen von Abs. 1 des § 238 PBG, geschweige denn den höheren des hier massgebenden Abs. 2. Auch verstosse es gegen die Vorgaben des ISOS sowie die Ziele von KSO-23.00 und KSO-46.10.
Während die Bausektion auf Gegenbemerkungen verzichtet, machen die privaten Beschwerdegegner geltend, dass das ISOS nicht direkt anwendbar und § 238 Abs. 2 PBG daher nicht zu prüfen sei.
6.5 Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Das Verwaltungsgericht muss sich bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.
6.6
6.6.1 Vorab gilt es die Frage zu beantworten, ob auf das Bauvorhaben die allgemeinen Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung und Einordnung gemäss Abs. 1 oder der qualifizierte Massstab gemäss Abs. 2 von § PBG 238 zum Zug kommen. Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu würdigen ist, ergibt sich aus der abschliessenden Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 822). Zu diesen Objekten zählen neben solchen des Denkmalschutzes auch solche des Landschaftsschutzes (VGr, 2. März 2017, VB.2016.00493, E. 2.3, auch zum Folgenden). Ein Vorhaben liegt dann im Nachbarbereich, wenn zwischen ihm und dem Schutzobjekt aufgrund der örtlichen Verhältnisse ein optischer Bezug gegeben ist, wenn also die beiden Objekte für einen neutralen Beobachter im Zusammenhang gesehen werden (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00629, E. 6.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 823).
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 befindet sich im Perimeter des im Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte (KSO) eingetragenen Landschaftsschutzgebiets "Glaziallandschaft Burghölzli und Bachtobel Burgwies" (KSO-23.00). Gemäss dem mit Stadtratsbeschluss vom 24. Januar 1990 verliehenen Schutzstatus wird die Landschaft als "sehr wertvoll" bewertet. Als Ziel wird definiert: "Erhaltung der typischen Erscheinungsformen und der attraktiven Ansicht. Keine weiteren Überbauungen des Burghölzlihügels oder seiner unmittelbaren Umgebung. Zugänglichmachung des regionalen Aussichtspunktes. Erhaltung aller Obstgärten, Hecken und des Nebelbaches mit Ufervegetation. Optimierung der Gehölzpflege". Nach dem Gesagten befinden sich im Nachbarbereich des Baugrundstücks mehrere Objekte des Natur- und Heimatschutzes. Ob noch weitere Denkmalobjekte – namentlich das ehemalige Gärtner- und Verwalterhaus H-Strasse 09–10 – hinzukommen, wie der Beschwerdeführer 1 vorbringt, braucht unter diesen Umständen an dieser Stelle nicht weiter geprüft zu werden. Jedenfalls steht fest, dass das Projekt in gestalterischer Hinsicht den strengeren Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen muss.
Im Weiteren grenzt das Baugrundstück südwestlich an das kommunale Naturschutzobjekt "Obstgarten Burghölzli" (KSO-46.10). Sodann ist die Häuserzeile an der H-Strasse im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9 wie folgt mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst:
"Weinegg: Wohnhäuser in unverbauter Lage an schmaler Strasse über Bachtobel; vorwiegend kleine Einfamilien- und firstgeteilte Doppelhäuser mit Giebeldach, 1. D. 20. Jh.; dazwischen leicht von der Strasse zurückgesetztes Gärtner- und Verwalterhaus des ehem. Landguts auf der oberen Weinegg, eingeschossiger länglicher Giebelbau mit vorgeblendetem Riegelwerk, 1931; im Südosten am Waldrand Siedlung mit Mehrfamilienhauszeilen, 1920".
6.6.2 Die Bausektion nahm in Erwägung lit. D des baurechtlichen Entscheids vom 26. Oktober 2021 zunächst auf Abs. 1 von § 238 PBG Bezug und hielt sodann fest, dass sich der geplante Ersatzneubau "zufriedenstellend" in die bauliche und landschaftliche Umgebung einordne. Sodann erwog sie in lit. D/c:
"Der Baukörper des kleinen Mehrfamilienhauses ist aufgrund der geknickten Grundrissfigur, des vorstehenden Treppenhauses und der ausgedehnten Gebäudevorsprünge relativ unruhig und hebt sich dadurch von den geometrisch einfacheren Nachbarhäusern ab. Als einziger Gebäudeteil durchstösst zudem das Treppenhaus mit einem Flachdach das Holzhaus bis ins Dach hinein. Um eine befriedigende Gesamtwirkung zu erreichen, ist zumindest auf diese inszenierte Durchstossung des Steildachs durch einen flachen Kubus zu verzichten. Das Treppenhaus ist besser auf den übrigen Baukörper abzustimmen, indem beispielsweise auch hier ein Schrägdach verwendet wird. Alternativ könnte das Treppenhaus architektonisch als Anbau verstanden werden. Dann müsste dieser sich dem Hauptvolumen aber unterordnen und unter dessen Traufe bleiben."
In lit. D/d befand die Bausektion die seitliche Adressierung des Hauses als "zufriedenstellend", verlangte jedoch eine Verminderung der projektierten Abgrabung bei der Nordfassade, "um eine befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 PBG" zu erzielen.
In der Baubewilligung vom 17. Oktober 2022 hielt das Amt für Baubewilligungen in lit. f der Erwägungen fest, dass das Treppenhaus mit der "Überarbeitung" des Baugesuchs besser auf die übrigen Baukörper abgestimmt worden sei und nunmehr die gestalterischen Anforderungen erfülle. Mit der Reduktion der Abgrabung entlang der Nordfassade werde "eine befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 1 PBG" erreicht (lit. g).
Das Baurekursgericht kam in E. 6.3.2 zum Schluss, dass dem streitigen Projekt "weder bezüglich seiner architektonischen Gestaltung noch hinsichtlich seiner Stellung zur baulichen Umgebung die geforderte befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden" dürfe.
Nach dem Gesagten haben die Vorinstanzen die Einordnung des Bauvorhabens zu Unrecht nur unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG geprüft anstatt des hier massgebenden Abs. 2, der eine gute Gestaltung verlangt. Weder den Erwägungen der Baubehörde noch jenen des Baurekursgerichts lässt sich entnehmen, dass das Bauvorhaben auch einer Beurteilung nach dem erforderlichen strengeren Massstab standhält. Im Gegenteil deuten die Ausführungen der Baubehörde an, dass sie Bedenken bekundet hat, in einer vergleichsweise einheitlich gestalteten baulichen Umgebung an exponierter Lage einen Ersatzneubau mit einer wesentlich anderen Architektur zuzulassen. Diese Bedenken dürften wohl auch damit begründet gewesen sein, dass die Realisierung des streitigen Vorhabens den Weg zu einer tiefgreifenden Änderung des Quartierbilds im Gebiet Weinegg ebnen würde.
6.6.3 Die zu Unrecht unterlassene Überprüfung des Projekts auf eine gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden. Vielmehr ist die Sache diesbezüglich zur weiteren Prüfung und zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
Im Hinblick auf eine mögliche Fortsetzung des Rechtsstreits erscheint es zweckmässig, auf die weiteren Rügen des Beschwerdeführers 1 kurz einzugehen.
7.
7.1 Gemäss § 237 Abs. 2 PBG müssen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Die hierfür geltenden näheren Anforderungen hat der Regierungsrat in der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) definiert. Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen nach § 240 Abs. 1 PBG weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.
Im baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 bemängelte die Bausektion in lit. E/a der Erwägungen, dass die Ausfahrt von der Garage auf die H-Strasse dem nach Anhang 2 zur VErV massgebenden Ausfahrtstyp A nicht genüge und zudem ein ausreichender Sichtbereich im Sinn der Anhänge 3 und 4 der Verordnung fehle. In der Bewilligung vom 17. Oktober 2022 hielt das Amt für Baubewilligungen in Erwägung lit. h fest, dass "gegen die Mindestanforderungen des Ausfahrtstyps A … möglicherweise noch verstossen (werde), indem die erforderliche Sichtweite von 20 m in südöstlicher Richtung aufgrund der auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 bestehenden Bepflanzung nicht vollständig eingehalten werden" könne. Indessen sei der betreffende Nachbar verpflichtet, die in den Sichtbereich ragende Bepflanzung auf der Höhe von 0,80 m (ab Strassenniveau) unter der Schere zu halten.
7.2 Das Baurekursgericht erwog hierzu, dass die H-Strasse samt dem für die geplante Ausfahrt massgebenden Beobachtungspunkt auf der Kote 450,30 m ü.M. liege. Aus dem Höhenkurvenplan sei ersichtlich, dass die Stützmauer an der Grundstücksgrenze eine Höhe von 451 m ü.M. erreiche. Der umstrittene Sichtbereich südlich der Mauer erstrecke sich noch einige cm weiter in die Nachbarparzelle hinein; im Abänderungsplan "Schema Garagenausfahrt" sei hier die Kote 451,10 m ü.M. vermerkt. Dies erscheine als plausibel, weshalb das Terrain zumindest im problematischen Sichtbereich den Beobachtungspunkt um nicht mehr als 0,8 m übersteige. Der Eigentümer von Kat.-Nr. 05 sei aufgrund von § 23 VErV verpflichtet, die erforderlichen Sichtbereiche freizuhalten.
7.3 Der Beschwerdeführer 1 hält die Rüge aufrecht, dass der massgebende Sichtbereich auch nach der Projektänderung nicht eingehalten werde. Aufgrund der steil ansteigenden Böschung befinde sich das Höhenniveau auf dem Nachbargrundstück bei ca. 451,40 m ü.M., der in den Plänen eingezeichnete Niveaupunkt bei der Einfahrt jedoch bei ca. 450,30 m ü.M., was eine Sichtbehinderung bis auf eine Höhe von mindestens 1,10 m ergebe. Hinzu komme, dass der in den Baugesuchsplänen angegebene Beobachtungspunkt von 450,30 m ü.M. tatsächlich deutlich tiefer liege. Mit diesem Einwand habe sich das Baurekursgericht nicht auseinandergesetzt und nehme es ohne nähere Begründung eine Hindernishöhe von nur 0,8 m an. Das von der Bauherrschaft im Rekursverfahren eingereichte "Schema Garagenausfahrt" entspreche hinsichtlich der Lage der Mauer auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 nicht dem Vermessungsplan (Höhenlinienplan) im Baugesuch. Somit habe die Bauherrschaft den erforderlichen Nachweis der Einhaltung der Sichtweiten nicht erbracht.
Die privaten Beschwerdegegner setzen sich mit diesen Vorbringen nicht auseinander, sondern stellen sich auf den Standpunkt, dass die Sichtweiten eingehalten würden.
7.4 Laut § 3 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sind mit dem Baugesuch "in der Regel" die in lit. a-d aufgeführten Pläne einzureichen. Dazu gehören namentlich ein Situationsplan in Form eines aktuellen Katasterplans gemäss amtlicher Vermessung oder eines anderen Plans gleichen Inhalts und gleicher Darstellung (lit. a) sowie ein Umgebungsplan im Massstab 1:200 oder 1:100 mit Angaben über die Höhen des massgebenden und gestalteten Terrains sowie die Gestaltung und Nutzweise des Umschwungs (lit. d). Im Weiteren hält lit. a fest, dass die Übereinstimmung mit den massgeblichen Daten und den Darstellungsnormen der amtlichen Vermessung durch die Nachführungsstelle der amtlichen Vermessung zu bestätigen sei.
Diesen Anforderungen genügen weder die ursprünglichen Pläne vom 21. April 2021 noch die geänderten vom 19. Juli 2022. Der – von der Bausektion nicht gestempelte – Höhenkurvenplan, welcher dem ursprünglichen Baugesuch vom 21. April 2021 beilag, enthält zwar einzelne Messpunkte. Diese lassen jedoch keine Beantwortung der massgebenden Frage zu, ob die Ausfahrt auf die H-Strasse die erforderliche Sichtweite von 20 m einhält oder nicht. Ebenso wenig erhellt das "Schema Garagenausfahrt" die örtlichen Verhältnisse. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen schaffen auch die revidierten Pläne insoweit keine hinreichende Klarheit. Diesen Sachverhalt hat das Baurekursgericht im wiederaufzunehmenden Rekursverfahren zu klären und die Frage nach der Verkehrssicherheit der Garagenzufahrt zu beantworten.
8.
8.1 Im Rekursverfahren hatte der Beschwerdeführer 1 schliesslich gerügt, dass die Einliegerwohnung statt der erforderlichen Fensterfläche von 3,57 m2 über dem Lichtschacht nur eine solche von rund 3,20 m2 aufweise. Das Baurekursgericht trat auf diese Rüge mit der Begründung nicht ein, dass sich der geltend gemachte Mangel mittels einer Auflage beheben lasse. An der Anordnung einer solchen habe er jedoch kein schutzwürdiges Interesse.
Dem hält der Beschwerdeführer 1 vor Verwaltungsgericht entgegen, dass der Projektmangel weder durch eine Absenkung des Terrains noch durch eine Vergrösserung der Fensterfläche korrigiert werden könne.
8.2 Die letztgenannte, nicht näher begründete Behauptung erweist sich im Licht der revidierten Pläne vom 19. Juli 2022 als offensichtlich unzutreffend. Vielmehr können die beiden Fenster sowohl in seitliche Richtung als auch in die Höhe um die erforderliche geringe Mehrfläche erweitert werden. Die Vorinstanz hat daher die Rekurslegitimation insoweit zu Recht verneint.
9.
Aufgrund dieser Erwägungen ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. März 2023 in partieller Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen). Die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens sind somit den unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG, teilweise in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Ferner haben die privaten Beschwerdegegner den Beschwerdeführern antragsgemäss eine angemessene Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
10.
Dieser Rückweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar, der nur unter den einschränkenden Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden kann.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerdeverfahren VB.2023.00208 und VB.2023.00227 werden vereinigt.
2. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. März 2023 wird aufgehoben und die Sache zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 510.-- Zustellkosten, Fr. 7'510.-- Total der Kosten.
4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
5. Die Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird solidarisch verpflichtet, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-; einschliesslich Mehrwertsteuer) für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
6. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.