Zürich Verwaltungsgericht 06.07.2023 VB.2022.00472

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  Geschäftsnummer: VB.2022.00472   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 06.07.2023 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 18.03.2024 nicht eingetreten. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Unterschutzstellung

Frage der Unterschutzstellung des (nicht inventarisierten) alten Mühlegebäudes von Steinmaur. Das Mühlegebäude weist keinen Eigenwert auf, der für sich allein genommen eine Unterschutzstellung rechtfertigen würde. Es kann offenbleiben, ob die Anerkennung eines gewissen Eigenwerts des Mühlegebäudes voraussetzt, dass die Zeugenschaft einer wirtschaftsgeschichtlichen Epoche unmittelbar am Gebäude ablesbar ist: Der hohe Situationswert rechtfertigt eine Unterschutzstellung unabhängig davon, ob und inwieweit das Gebäude einen ablesbaren Zeugenwert aufweist. Als Teil des Ensembles an der Strassenkreuzung prägt es die Siedlung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mit, wobei sowohl die besondere Gestaltung und Erscheinung als auch die vorhandene Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. Die entsprechenden Erwägungen des Baurekursgerichts sind nicht zu beanstanden. Ebenso wenig die vorinstanzliche Abwägung der Interessen bzw. die Beurteilung der Verhältnismässigkeit. Abweisung.

  Stichworte: DENKMALPFLEGE EIGENWERT ENSEMBLE INTERESSENABWÄGUNG SCHUTZWÜRDIGKEIT SITUATIONSWERT UNTERSCHUTZSTELLUNG VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT WICHTIGER ZEUGE ZEUGENSCHAFT

Rechtsnormen: § 203 Abs. I lit. c PBG § 205 PBG § 207 Abs. I PBG

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2022.00472

Urteil

der 1. Kammer

vom 6. Juli 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter Kaspar Plüss, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

Gemeinderat Steinmaur,

Mitbeteiligter,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich ergeben:

I.  

Am 7. Juni 2021 beschloss der Gemeinderat Steinmaur, auf eine Unterschutzstellung des Gebäudeensembles Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 oder Teilen davon (C-Strasse 03, Steinmaur) werde verzichtet (Disp.-Ziff. I). Dem Grundeigentümer – A – wurde eine Bewilligung erteilt zum Abbruch der Liegenschaft sowie zum Neubau eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage (Disp.-Ziff. II ff.).

II.  

Dagegen erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 7. Juli 2021 Rekurs beim Baurekursgericht. Er beantragte die Aufhebung des Gemeinderatsentscheids vom 7. Juni 2021 und die Rückweisung der Sache zur Unterschutzstellung des ehemaligen Mühlegebäudes und des Silos sowie zur Festlegung des Schutzumfangs dieser Bauten. Am 1. Dezember 2021 führte das Baurekursgericht einen Abteilungsaugenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 16. Juni 2022 hiess das Baurekursgericht den Rekurs des Zürcher Heimatschutzes teilweise gut. Es hob den Beschluss des Gemeinderates Steinmaur vom 7. Juni 2021 auf und lud den Gemeinderat ein, das alte Mühlegebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Steinmaur im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen; im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.

III.  

Am 15. August 2022 erhob A Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Juni 2022 sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Steinmaur vom 7. Juni 2021 sei wiederherzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten des Zürcher Heimatschutzes.

Das Baurekursgericht beantragte am 6. September 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 10. September 2022 beantragte der Zürcher Heimatschutz, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter ausgangsgemässen Kostenund Entschädigungsfolgen. Mit Replik vom 7. Oktober 2022 hielt A an seinen Anträgen und Begründungen fest; ergänzend beantragte er die Durchführung eines Augenscheins. Mit Duplik vom 22. Oktober 2022 hielt der Zürcher Heimatschutz an seinen Anträgen fest, ebenso A mit Eingabe vom 10. November 2022. Der Gemeinderat Steinmaur liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1. Formelle Fragen

1.1 Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Der Beschwerdeführer ist – als im Rekursverfahren unterliegender Grundeigentümer – ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

1.3 Zu prüfen ist, ob es sich beim vorinstanzlichen Rekursentscheid vom 16. Juni 2022 um ein zulässiges Anfechtungsobjekt handelt.

1.3.1 Soweit die Vorinstanz die von der Gemeinde erteilte Abbruch- und Neubaubewilligung aufgehoben hat, liegt ohne Weiteres ein vor Verwaltungsgericht anfechtbarer Endentscheid vor (§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 1 VRG).

1.3.2 Soweit die Vorinstanz die Gemeinde dazu eingeladen hat, das alte Mühlegebäude im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen, liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Ein Rückweisungsentscheid, mit dem die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird, schliesst das Verfahren nicht ab und stellt daher grundsätzlich einen Zwischenentscheid dar, der nur unter den Voraussetzungen von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) direkt mit Beschwerde angefochten werden kann. Ein solcher Entscheid ist jedoch ausnahmsweise als Endentscheid zu behandeln, nämlich wenn der unteren Instanz, an die die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der Umsetzung des höherinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2).

1.3.3 Im vorliegenden Fall stellt sich die Frage, inwieweit der Gemeinde ein Ermessensspielraum zusteht im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung, die sie aufgrund der Rückweisung anzuordnen hat. Die Vorinstanz hatte in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids festgehalten, "unabdingbar" seien der Erhalt der Substanz und des Erscheinungsbildes der strassenzugewandten Süd- und Westfassaden [recte: Süd- und Ostfassaden] sowie des Daches in all seinen Teilen und dessen weitgehende Geschlossenheit. Mit dieser Formulierung hat die Vorinstanz zwar nur einen minimalen und nicht einen exakten Schutzumfang des alten Mühlegebäudes umschrieben, sodass der Gemeinde in Bezug auf den Schutzumfang ein Ermessensspielraum zusteht. Doch die Offenheit des Schutzumfangs ändert nichts daran, dass das alte Mühlegebäude unter Schutz zu stellen ist bzw. dass der Gemeinde diesbezüglich kein Entscheidungsspielraum zusteht. Eine Unterschutzstellung, die (mindestens) den Substanzerhalt mehrerer Fassaden und des Daches umfasst, ist jedoch nicht vereinbar mit dem Bauvorhaben des Beschwerdeführers, das den Abbruch des bestehenden Gebäudeensembles und die Erstellung eines neuen Büro- und Geschäftshauses vorsieht. Insoweit hat die vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung den Charakter eines Endentscheids.

1.4 Demnach liegt – auch in Bezug auf die Rückweisung – ein zulässiges Anfechtungsobjekt vor. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten (unter Vorbehalt des Augenscheinantrags, vgl. E. 2).

1.5 Der Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens beschränkt sich auf die Frage, ob die Vorinstanz die erstinstanzliche Baubewilligung zu Recht aufgehoben hat und ob sie die Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes anordnen durfte. Beim alten Mühlegebäude handelt es sich um den südöstlichsten Teil des Gebäudeensembles Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02. Bereits rechtskräftig entschieden ist demgegenüber die Nichtunterschutzstellung der übrigen sechs Teile des Gebäudeensembles auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (drei Getreidesilos, zwei nordseitige Anbauten, ein Zwischenaufbau), insbesondere auch des – vom Gutachten als wertvoll erachteten – Siloturms von 1935.

1.6 Was die gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden Grundsätzen aus: Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat das Baurekurs.gericht trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen, zu der es denn auch – als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium – in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 i. V. m. § 20 Abs. 1 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde beziehungsweise die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, 4.3).

2. Augenschein

2.1 Der Beschwerdeführer beantragte im Rahmen der Replik die Durchführung eines Augenscheins. Zur Begründung führte er an, dass der Situationswert des alten Mühlegebäudes aufgrund der Akten nur ungenügend beurteilt werden könne, da die Augenscheinfotos des Baurekursgerichts keine hinreichende Beurteilung erlauben würden und da das Gutachten diesbezüglich mangelhaft begründet sei.

2.2 Der Beschwerdegegner wendet vorab ein, der Augenscheinantrag sei erst im Rahmen der Replik und somit verspätet erfolgt. Dieser Säumniseinwand erweist sich als berechtigt, da grundsätzlich auch Augenscheinanträge gemäss § 54 Abs. 1 VRG innert Beschwerdefrist zu stellen sind. Weil zudem nicht erkennbar ist, inwieweit die Gründe für die Stellung des Augenscheinbegehrens erst nach Ablauf der Beschwerdefrist eingetreten sein könnten (vgl. Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, [VRG-Kommentar], § 23 N. 14), ist auf den Antrag nicht einzutreten.

2.3 Das Verwaltungsgericht ist allerdings aufgrund von § 60 Satz 1 VRG dazu verpflichtet, den Sachverhalt – unabhängig vom Zeitpunkt entsprechender Anträge – von Amtes wegen zu klären, soweit vor dem Hintergrund der Akten noch Klärungsbedarf besteht (vgl. BGE 133 V 196 E. 1.4; Marco Donatsch, VRG-Kommentar, § 52 N. 28 und § 60 N. 5). Demnach kann ungeachtet der Antragssäumnis geprüft werden, ob ein erneuter Augenschein zur weiteren Erhellung des Sachverhalts beitragen würde (vgl. BGr, 23. September 2022, 1C_679/2021, E. 3.5; BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014, E. 2.3.1; VGr, 25. August 2022, VB.2022.00196, E. 3.2 und 3.3).

2.4 Die zentrale Frage, welcher Situationswert dem alten Mühlegebäude zukommt bzw. inwieweit dieses Gebäude – allenfalls als Ensemble gemeinsam mit weiteren an der betreffenden Kreuzung liegenden Gebäuden – das Ortsbild wesentlich mitprägt, kann entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers anhand der bei den Akten liegenden Fotos auf rechtlich hinreichende Weise beurteilt werden (vgl. E. 4). Eine umfassende Bilddokumentation besteht sowohl in Bezug auf den Nahbereich der strassenzugewandten Fassaden und des Dachs, die für das Erscheinungsbild des Gebäudes laut Vorinstanz von besonderer Bedeutung sind, als auch in Bezug auf die Einbettung des alten Mühlegebäudes in den ortsbaulichen Gesamtkontext.

2.5 Demnach verzichtet das Verwaltungsgericht auf die Durchführung eines Augenscheins.

3. Eigenwert

3.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, die vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung erweise sich unter anderem deshalb als unrechtmässig, weil die Vorinstanz den Eigenwert des alten Mühlegebäudes bejaht bzw. zu hoch eingeschätzt habe. Dabei habe die Vor­instanz nicht hinreichend dargelegt, weshalb das alte Mühlegebäude einen relevanten Eigenwert aufweise bzw. weshalb sich eine bestimmte Epoche besonders gut vom Objekt ablesen lasse. Richtigerweise hätte die Vorinstanz zum Schluss gelangen müssen, dass sich die wirtschafts- und sozialhistorische Bedeutung als Mühlegebäude nicht vom Gebäude ablesen lasse, zumal das Gebäude die gleiche Architektur aufweise wie das gegenüberliegende Wohnhaus D-Weg 04. Das Gebäude enthalte im Übrigen keinen Hinweis darauf, dass es sich um eine ehemalige Mühle handle.

3.2 Unbestritten ist im vorliegenden Fall, dass das alte Mühlegebäude kein "wichtiger Zeuge" i.S.v. § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist bzw. dass das Gebäude keinen Eigenwert aufweist, der – für sich allein genommen – eine Unterschutzstellung rechtfertigen würde. Fraglich ist hingegen, ob das Gebäude eine "gewisse" Zeugenschaft bzw. einen "gewissen" Eigenwert aufweist, was bei der Beurteilung des Situationswerts von Bedeutung sein kann (vgl. VGr, 7. Oktober 2021, VB.2021.00051, E. 6.1.3; VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 4.1).

3.3 Aus dem denkmalpflegerischen Gutachten vom 16. März 2021 geht hervor, dass das Mühlegebäude im Jahr 1873 im Stil einer biedermeierlich-klassizistischen Baumeisterarchitektur errichtet worden ist. Ab 1927 habe die Mühle Mehl für den Detailhändler E geliefert und sei in der Folgezeit zum grössten Mehllieferanten für den Detailhändler E der Schweiz geworden. Ab 1954 habe es sich um die modernste Mühle der Schweiz gehandelt mit einer Verarbeitung von 15 Tonnen Mehl pro Tag (später sogar 35 Tonnen pro Tag). Die Mühlebauten seien von architektur-, orts- und wirtschaftsgeschichtlicher Bedeutung. Trotz des nunmehr dreissigjährigen Leerstands sei der bauliche Zustand erstaunlich gut; die Bausubstanz sei im Wesentlichen intakt.

3.4 Die Vorinstanz erachtete den baulichen Zustand des alten Mühlegebäudes ebenfalls als gut und hielt überdies fest, dass das Gebäude "einen gewissen Zeugenwert" aufweise. Dies ergebe sich aufgrund der orts- und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung der Mühle, die sich im Lauf der Zeit zum modernsten Müllereibetrieb der Schweiz nach Massstäben der damaligen Zeit entwickelt habe.

3.5 Aufgrund des Gutachtens und der vorinstanzlichen Ausführungen ist davon auszugehen, dass das alte Mühlegebäude eine intakte Bausubstanz aufweist, und dass das Gebäude in der schweizerischen Müllereigeschichte des 20. Jahrhunderts eine beachtliche Rolle gespielt hat bzw. von wirtschafts- und sozialgeschichtlicher Bedeutung ist. Diese – vom Beschwerdeführer nicht bestrittenen – Umstände sprechen grundsätzlich dafür, dem alten Mühlegebäude einen "gewissen" Eigenwert zu attestieren. Der Beschwerdeführer wendet jedoch ein, dass sich die Zeugenschaft, für die das alte Mühlegebäude steht, am Gebäude nicht ablesen lässt. Zur Ablesbarkeit der Zeugenschaft des alten Mühlegebäudes haben sich weder das Gutachten noch die Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerin geäussert.

3.6 Gemäss einem Teil der Lehre gilt das Erfordernis, dass der Zeuge einer Epoche die betreffende Epoche veranschaulichen muss, nicht nur für baukünstlerische, sondern auch für sozial- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaften (vgl. Marco Koletsis, Baudenkmal – Voraussetzungen der Unterschutzstellung, unter besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton Zürich, Diss., Zürich/St. Gallen 2022, Rz. 131 f.). Gemäss einer anderen Lehrmeinung lässt sich die Zeugenschaft hingegen auch dann begründen, wenn sich mittelbar – über die Geschichtsschreibung – ein Erinnerungswert erkennen lässt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Diss., Zürich/St. Gallen 2008, S. 138). Die Rechtsprechung hat zu dieser Frage bis anhin nicht abschliessend Stellung genommen (vgl. VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 4.1.5; BGE 109 Ia 257 E. 5b am Ende).

3.7 Im vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob die Anerkennung eines gewissen Eigenwerts des alten Mühlegebäudes voraussetzt, dass die Zeugenschaft einer wirtschaftsgeschichtlichen Epoche unmittelbar am Gebäude ablesbar ist: Wie im Folgenden dargelegt wird, rechtfertigt der hohe Situationswert des alten Mühlegebäudes seine Unterschutzstellung unabhängig davon, ob und inwieweit das Gebäude einen ablesbaren Zeugenwert aufweist.

4. Situationswert

4.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass das alte Mühlegebäude einen hohen Situationswert aufweise bzw. dass es das Ortsbild in hohem Mass präge. Im Gutachten werde der Situationswert auf pauschalisierende Weise bzw. mit unzureichender Begründung bejaht. Das Vorliegen eines Situationswerts ergebe sich jedoch weder aus der vorinstanzlichen Begründung noch aus den Augenscheinfotos. Dem alten Mühlegebäude komme keine positiv prägende Wirkung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu. Das Gebäude bilde – vom D-Weg her betrachtet – keinen starken Blickfang. Jedes andere dreigeschossige Gebäude würde an der betreffenden Stelle genauso wenig prominent in Erscheinung treten wie das alte Mühlegebäude. Der Umstand, dass das Mühlegebäude die gleiche Architektur, Höhe und Kubatur wie das Gebäude am D-Weg 04 aufweise, trage nicht positiv zur ästhetischen Wirkung auf die Umgebung bei. Vielmehr führten zwei von vier Gebäuden – die an der Kreuzung angeblich ein Ensemble bildeten – in jenem baulichen Kontext zu einem Übergewicht der betreffenden Gestaltungsmerkmale. An jenem Ort sei ein Gebäude erforderlich, das als viertes Glied einer Gebäudegruppe eine eigenständige Architektur aufweise, die sich harmonisch und natürlich in die Umgebung einfüge. Ein Abbruch des alten Mühlegebäudes sei erforderlich, um Platz zu schaffen für eine solche Weiterentwicklung des Ortsbildes, bzw. um das Ensemble D-Weg 06, D-Weg 04 und F-Strasse 05 auf eigenständige Art zu komplettieren. Falls überhaupt von einem nennenswerten Situationswert auszugehen sei, wäre dieser nicht als hoch-, sondern als tiefgradig einzustufen.

4.2 Das denkmalpflegerische Gutachten hält zum Situationswert fest, dass die alte Mühle – zusammen mit den Inventarobjekten D-Weg 06 und 04, die sich in der Kernzone befänden – gemeinsam in markanter Weise die Strassenkreuzung prägten. Das Mühlegebäude stehe prominent an der Einmündung der C-Strasse in der Kurve D-Weg und F-Strasse am hier kanalisierten G-Bach. Der Altbau des Mühlegebäudes besetze den Strassenraum der Kurve. Gegenüber befänden sich das historisch zugehörige Haus der Mühlenbesitzer (D-Weg 04, Inventarobjekt). Auf der anderen Seite der Kurve stünden die Inventarobjekte das ehemalige H-Gebäude (D-Weg 06) und die frühere Gaststätte "I" (F-Strasse 05). Alle Bauten prägten in hohem Mass die Strassenkreuzung und seien somit wesentlich für das Ortsbild. Nachdem die Mühle 1873 gebaut worden sei, habe die Besitzerfamilie J 1912 schräg gegenüber der Mühle ein neues, repräsentatives Wohnhaus erstellt. Die Mühlebauten prägten bis heute den westlichen Dorfeingang; sie besässen einen hohen Situationswert. Die biedermeierlich-klassizistische Baumeisterarchitektur von Wohnhaus und Mühle habe im Kontrast zum dörflichen Umfeld gestanden; Höhe und Kubatur der Bauten seien vergleichbar mit damaliger städtischer Architektur.

4.3 Die Vorinstanz folgte der Einschätzung des Gutachtens zur Schutzwürdigkeit des alten Mühlegebäudes und berief sich dabei – auch – auf den gerichtlichen Augenschein. Das Gericht hielt fest, die Baute sei prominent an der Strasseneinmündung der C-Strasse in den D-Weg bzw. die F-Strasse platziert und bilde insbesondere vom D-Weg her einen starken Blickfang. Das alte Mühlegebäude korrespondiere in Baustil, Höhe und Kubatur optisch mit dem auf der gegenüberliegenden Seite der C-Strasse lokalisierten, historisch zugehörigen Wohnhaus am D-Weg 04. Es präge zusammen mit den um diese Strassenverzweigung angesiedelten historischen Gebäuden (ehemaliges H-Gebäude, D-Weg 06, Wohnhaus D-Weg 04, ehemalige Gaststätte F-Strasse 05) in hohem Mass das Ortsbild. Mit dem Wegfall des nordwestlichen Teils des Ensembles würde das Ensemble auseinanderfallen. Demnach sei von einem hohen Situationswert bzw. von einem hohen Schutzwürdigkeitsgrad des alten Mühlegebäudes auszugehen.

4.4 Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG fallen u.a. Gebäude als Schutzobjekte in Betracht, die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Die Rechtsprechung, die in diesem Zusammenhang vom "Situationswert" eines Gebäudes spricht (vgl. BGr, 23. September 2022, 1C_679+680/2021, E. 3.1; RB 1997 Nr. 73), geht dabei von folgenden Grundsätzen aus:

4.4.1 Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine grundsätzlich keinen besonderen Situationswert. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen müssen (VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 9.2). Bei der Beurteilung des Situationswerts ist mitunter auch zu prüfen, ob die Baute durch eine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion im Strassenraum eine identitätsstiftende Wirkung für die gesamte Siedlung entfaltet (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 2). Mit planungsrechtlichen Massnahmen allein kann das Ortsbild nur unzureichend geschützt werden: Ersatzbauten, die Fassadengestaltung imitieren, vermögen den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen (VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1; vgl. BGr, 7. Juli 2020, 1C_499/2019, E. 3.4).

4.4.2 Als Ensemble, das einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 9.2). Eine Rolle spielen können dabei u. a. die räumlichen Verhältnisse der benachbarten Bauten, die Stellung der Gebäude zur Strasse, die Geschossigkeit, die Volumetrie, die Dachformen oder die Fassadengestaltung (vgl. VGr, 7. Oktober 2021, VB.2021.00051, E. 6.1.2; bestätigt durch BGr, 23. September 2022, 1C_679/2021).

4.5 Vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtsprechung ist die vorinstanzliche Beurteilung des Situationswerts des alten Mühlegebäudes nicht zu beanstanden.

4.5.1 Dem Beschwerdeführer ist insoweit beizupflichten, als die Ausführungen im denkmalpflegerischen Gutachten zum Situationswert des alten Mühlegebäudes und zur Ensemblewirkung der vier an der Strassenkreuzung liegenden Gebäude relativ knapp ausgefallen sind. Doch der Schluss des Gutachters, wonach von einer wesentlichen Ortsbildprägung bzw. von einem hohen Situationswert des Mühlegebäudes auszugehen sei, erscheint trotzdem nachvollziehbar. Einerseits überzeugen die gutachterlichen Argumente (prominente Lage des alten Mühlegebäudes; Besetzung des Strassenraums; historischer Bezug zum früheren Besitzerhaus vis-à-vis; Bezug zu den weiteren historischen Gebäuden an der Strassenkreuzung; spezifische architektonische Merkmale; intakte Bausubstanz). Andererseits ist die wesentliche Ortsbildprägung des alten Mühlegebäudes bzw. die Ensemblewirkung der vier an der Strassenkreuzung liegenden Gebäude auch auf den Gutachtensfotos erkennbar. Vor diesem Hintergrund erweist sich das amtlich eingeholte Gutachten als vollständig, nachvollziehbar und schlüssig, sodass ihm ein erhöhter Beweiswert zukommt (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 6.3).

4.5.2 Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers kann angesichts der bei den Akten liegenden Fotos nicht in Abrede gestellt werden, dass das alte Mühlegebäude vom D-Weg her einen starken Blickfang bildet. Die fachkundig dargelegte, auf den Fotos ersichtliche prominente Lage und Blickfangwirkung des alten Mühlegebäudes im Strassenkreuzungsbereich bildet ein Argument, das bei der Beurteilung der prägenden Wirkung berücksichtigt werden darf (vgl. BGr, 16. August 2018, 1C_626/2017, E. 5.4; VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 2), auch wenn der besondere Lagewert – für sich allein genommen – nicht genügt, um den Situationswert zu bejahen (vgl. E. 4.4.1).

4.5.3 Wenn die Vorinstanz sodann hervorhob, dass das alte Mühlegebäude in Baustil, Höhe und Kubatur optisch korrespondiere mit dem auf der gegenüberliegenden Seite der C-Strasse lokalisierten, historisch zugehörigen Wohnhaus am D-Weg 04, hat das Gericht in zulässiger Weise das räumliche Zusammenspiel dargelegt, das gemäss der Rechtsprechung für die Beurteilung der Ensemblewirkung von Bedeutung ist (vgl. E. 4.4.2). Was die weiteren an der Kreuzung liegenden Gebäude betrifft (ehemaliges H-Gebäude, D-Weg 06, und ehemalige Gaststätte, F-Strasse 05), hat die Vorinstanz zwar keine historische Bezugnahme erwähnt. Doch vor dem Hintergrund der Gutachtensfotos erscheint der Schluss des Gutachtens und der fachkundigen Vorinstanz vertretbar, dass das Erscheinungsbild der vier an der Strassenverzweigung liegenden historischen Bauten und ihr räumliches Zusammenspiel eine besondere städtebauliche Qualität aufweisen bzw. dass sie ein Ensemble bilden, das das Ortsbild in hohem Mass prägt. Ein unerwünschtes "Übergewicht" ähnlicher Gestaltungsmerkmale der an der Kreuzung liegenden Bauten ist entgegen dem Beschwerdeführer zu verneinen. Vielmehr tragen die ähnlichen Gestaltungsmerkmale der historischen Bauten gerade zur Wirkung als Ensemble bei. Dass das Ensemble auseinanderfallen würde, wenn das alte Mühlegebäude nicht mehr vorhanden wäre, erweist sich vor dem Hintergrund der Gutachtensfotos (insbesondere Foto S. 12 oben) als nachvollziehbare Beurteilung der fachkundigen Vorinstanz.

4.5.4 Nicht zu überzeugen vermag sodann das Argument des Beschwerdeführers, wonach an der Stelle des Mühlegebäudes auch ein Neubau erstellt werden könnte, der auf ähnliche Weise in Erscheinung treten könnte bzw. der sich ebenfalls harmonisch und natürlich in die Umgebung einfügen würde. Gemäss dem Gutachten weist das Mühlegebäude intakte Bausubstanz auf, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Dass die Bausubstanz zur prägenden Wirkung des Ortsbilds beiträgt, ist auf Augenscheinfoto Nr. 7 und auf Gutachtensfoto S. 8 oben erkennbar. Entsprechend ging das Baurekursgericht denn auch davon aus, der Erhalt der Substanz und des Erscheinungsbildes der strassenzugewandten Fassaden sowie des Daches seien "unabdingbar". Ein Ersatzbau, der die Fassadengestaltung imitieren würde, könnte den Verlust an Originalsubstanz an dieser ortsbildprägenden Lage somit nicht ausgleichen (vgl. E. 4.4.1). Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass das alte Mühlegebäude nicht etwa in einer Kernzone liegt, sondern in der Gewerbezone G1 (vgl. Art. 02 f. der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Steinmaur vom 1. Dezember 1997). Im Fall eines Verzichts auf Schutzmassnahmen könnte somit nicht verlangt werden, dass sich die Fassade des Neubaus an der Bestandesbaute orientiert. Das Büro- und Gewerbegebäude, dessen Erstellung der Beschwerdeführer beabsichtigt hatte, hätte sich denn auch in keiner Weise harmonisch in das Ensemble an der Strassenkreuzung eingefügt, zumal ein Teil der Fläche, auf der das alte Mühlegebäude steht, mit Parkplätzen überbaut worden wäre.

4.5.5 Schliesslich kann dem alten Mühlegebäude auch eine besondere Gestaltung und Erscheinung nicht abgesprochen werden: Gemäss dem Gutachten handelt es sich bei diesem Gebäude um einen dreigeschossigen gemauerten Putzbau mit schmaler Sockelzone und Satteldach in leichter Hanglage. Das Mühlegebäude (1873) – wie auch das gegenüberliegende Wohngebäude (1912) – wurden im Stil einer biedermeierlich-klassizistischen Baumeisterarchitektur errichtet. Diese Architektur stand zur Bauzeit im Kontrast zum dörflichen Umfeld; Höhe und Kubatur der Bauten waren vergleichbar mit damaliger städtischer Architektur. Diese gutachterlichen Ausführungen sprechen dafür, dem alten Mühlegebäude eine besondere Gestaltung und Erscheinung zu attestieren, die das Ortsbild – zusammen mit den drei weiteren Elementen des Ensembles – wesentlich mitprägen. Der Umstand, dass das alte Mühlegebäude grundsätzlich einen eher schlichten Baustil aufweist, spricht dieser Einschätzung nicht entgegen (vgl. VGr, 22. Dezember 2021, VB.2021.00093, E. 5.3.3).

4.6 Insgesamt ist der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass das Mühlegebäude – als Teil des Ensembles an der Strassenkreuzung – die Siedlung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mitprägt, wobei sowohl die besondere Gestaltung und Erscheinung als auch die vorhandene Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. Dass die Vorinstanz den Situationswert als hoch erachtete, erscheint nach dem Gesagten nachvollziehbar und ist im Rahmen der Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts (vgl. E. 1.6) ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

5. Interessenabwägung

5.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe die relevanten Interessen nicht korrekt abgewogen. Die Unterschutzstellung des Mühlegebäudes sei unverhältnismässig, denn sie führe dazu, dass dem Eigentümer kaum noch eine wirtschaftlich sinnvolle Grundstücksnutzung verbleibe. Das alte Mühlegebäude stehe seit nunmehr 35 Jahren leer, nachdem mehrere Planungsanläufe gescheitert seien. Das sei kein Zufall: Kein Eigentümer lasse Bauland freiwillig während eines derart langen Zeitraums ungenutzt. Mit der vor­instanzlich angeordneten Unterschutzstellung werde eine rentable Grundstücknutzung gänzlich verunmöglicht. Die privaten Interessen der Eigentümerschaft, die gegen die Unterschutzstellung sprächen, seien entsprechend hoch zu gewichten. Die Vor­instanz habe ausserdem das Interesse an Rechtssicherheit zu wenig stark gewichtet. Massgebend müsse sein, dass die mehrfachen rechtkräftigen Baubewilligungen, die die Gemeinde in den letzten Jahren für Bauvorhaben auf diesem Areal erteilt habe, beim Beschwerdeführer ein berechtigtes Vertrauen geweckt hätten, dass es sich beim Mühlegebäude nicht um ein Denkmalschutzobjekt handle. Insgesamt sei das Interesse des Beschwerdeführers an der Erteilung einer Abriss- bzw. Ersatzneubaubewilligung höher zu gewichten als ein allfälliges Unterschutzstellungsinteresse.

5.2 Diese Vorbringen des Beschwerdeführers lassen die vorinstanzliche Interessenabwägung nicht als rechtsfehlerhaft erscheinen:

5.2.1 Soweit der Beschwerdegegner eine stärkere Gewichtung von Vertrauensschutzinteressen verlangt, kann ihm nicht gefolgt werden: Der Umstand, dass die Baubehörde zwischen 2007 und 2013 offenbar mehrere Abrissbewilligungen für sämtliche Bestandesbauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 erteilt hatte, die jeweils nach drei Jahren – mangels Baubeginn – wieder erloschen sind (vgl. § 302 Abs. 1 PBG), vermag offensichtlich kein rechtlich relevantes Vertrauen in die Erteilung einer erneuten Abrissbewilligung bzw. in die fehlende Schutzwürdigkeit der Bestandesbauten auszulösen (vgl. BGer, 8. Juli 2019, 1C_151/2019, E. 4.3; VGr, 15. Dezember 2022, VB.2022.00030, E. 5.3 und 5.4).

5.2.2 Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach seine finanziellen Interessen zu tief gewichtet worden seien, vermag ebenfalls nicht zu überzeugen. Insbesondere hat der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren (wie bereits im Rekursverfahren) nicht dargetan, welche finanziellen Einbussen er aufgrund der Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes erleidet und inwieweit eine rentable Grundstücknutzung dadurch verunmöglicht wird. Zwar ist zutreffend, dass die Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes dazu führen wird, dass der Beschwerdeführer das geplante Büro- und Geschäftshaus nicht wird realisieren können. Dass die Unterschutzstellung eine rentable Grundstücknutzung jedoch generell verunmöglicht, erscheint bereits deshalb unwahrscheinlich, weil die Unterschutzstellungsfläche nur einen geringen Teil der Grundstücksfläche ausmacht: Gemäss GIS beträgt jener Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 02, der in der Gewerbezone 1 der Gemeinde Steinmaur liegt, 2'593 m2. Demgegenüber beträgt die Grundfläche des Mühlegebäudes bloss rund 95 m2. Demnach entspricht die Grundfläche des unter Schutz zu stellenden Mühlegebäudes lediglich ungefähr 3,5 % der in der Gewerbezone liegenden Grundstücksfläche. Hinzu kommt, dass die Innenräume des Mühlegebäudes gemäss Gutachten weiterhin genutzt und im Rahmen von Sanierungen angepasst werden können. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass das Grundstück insgesamt auch nach der Unterschutzstellung auf zonenkonforme und wirtschaftlich sinnvolle Weise genutzt werden kann, sodass es sich nicht um einen besonders schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsgarantie handelt (vgl. BGr, 11. Februar 2011, 1C_444/2010, E. 6.1; VGr, 7. Oktober 2021, VB.2021.00051, E. 7.2).

5.2.3 Schliesslich hat die Vorinstanz zutreffend auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung hingewiesen, wonach Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten sind, je schutzwürdiger eine Baute ist (vgl. BGE 147 II 125 E. 10.4). Nachdem die Vorinstanz im vorliegenden Fall zu Recht von einem hohen Situationswert und damit von einem erheblichen Unterschutzstellungsinteresse ausgegangen ist (vgl. E. 4.6), hat sie den Rentabilitätsinteressen der Eigentümerschaft zulässigerweise ein geringeres Gewicht zugemessen.

5.3 Die vorinstanzliche Abwägung der Interessen bzw. die Beurteilung der Verhältnismässigkeit ist somit nicht zu beanstanden.

6. Unterschutzstellungsanordnung

6.1 Der angefochtene Rekursentscheid enthält eine Minderheitsmeinung, wonach die Vor­instanz den Gemeinderat lediglich zur Inventarisierung, nicht aber zur Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes hätte verpflichten dürfen. Der Beschwerdeführer hat zwar keinen solchen Rückweisungsmangel behauptet bzw. begründet (vgl. § 54 Abs. 1 VRG). Da das Verwaltungsgericht das Recht jedoch von Amtes wegen anzuwenden hat (§ 70 i. V. m. § 7 Abs. 4 Satz 2 VRG), ist ein allfälliger Mangel, der – wie hier – zu einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde führen könnte, immerhin insoweit zu prüfen, als er geradezu offensichtlich erscheint (vgl. BGE 141 II 307 E. 6.5; VGr, 1. April 2020, VB.2019.00854, E. 1.4; VGr, 14. Juni 2016, VB.2016.00135, E. 4.3).

6.2 Ein derartiger Rechtsmangel ist im vorliegenden Fall jedoch nicht erkennbar: Nachdem die Vorinstanz gestützt auf ihre Fachkenntnisse sowie auf die gutachterlichen Abklärungen zulässigerweise zum Schluss gelangt war, dass überwiegende Unterschutzstellungsinteressen zu bejahen seien (vgl. E. 5), durfte sie den Gemeinderat dazu verpflichten, das alte Mühlegebäude gemäss § 205 PBG unter Schutz zu stellen – unter Festlegung eines minimalen Schutzumfangs (vgl. E. 1.3.3). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Beschwerdeführer kein Provokationsbegehren i. S. v. § 213 Abs. 1 PBG gestellt (sondern lediglich ein Baugesuch eingereicht) hatte. Denn vor dem Hintergrund der bei den Akten liegenden Fotos ist der Schluss der Vorinstanz nachvollziehbar, dass das alte Mühlegebäude im Innern durch Verfall und Vandalenakte gefährdet erscheint. Die Gefährdung des Schutzobjekts rechtfertigt – auch bei fehlender Inventarisierung – eine Unterschutzstellung, um gemäss § 207 Abs. 1 PBG weitere Beeinträchtigungen zu verhindern (vgl. VGr, 28. Juli 2022, VB.2021.00849, E. 3.4; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 304 f.).

6.3 Die vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung ist somit nicht zu beanstanden.

7. Ergebnis

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung § 13 Abs. 2 VRG). Er hat von Vornherein keinen Anspruch auf Zusprechung einer Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Die obsiegende Beschwerdegegnerin, die auf den Beizug einer externen Rechtsvertretung verzichtet hat, macht keinen besonderen Aufwand i. S. v. § 17 Abs. 2 lit. a VRG geltend, sodass ihr ebenfalls keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.-;     die übrigen Kosten betragen: Fr.    280.-      Zustellkosten, Fr. 4'280.-      Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an: a)    die Parteien; b)    den Mitbeteiligten; c)    das Baurekursgericht.