Baubewilligung | Arealüberbauung in Uetikon am See: Rechtsmittellegitimation des Nachbarn; vorinstanzliche Kostenfestsetzung. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse liegt eine besondere Betroffenheit des Beschwerdeführers durch das geplante Bauvorhaben nicht auf der Hand. Insbesondere vermag allein das Vorhandensein einer Sichtverbindung zum Baugrundstück die erforderliche nahe Raumbeziehung nicht zu begründen (E. 2.3). Auch eine Betroffenheit durch den vom Bauvorhaben ausgelösten Mehrverkehr ist angesichts der Erschliessungsverhältnisse nicht ersichtlich. Vielmehr ist davon auszugehen, dass Zu- und Wegfahrten zur geplanten Arealüberbauung in aller Regel über das gut ausgebaute östliche Strassenstück erfolgen, während die ausgesprochen unattraktive Zufahrtsmöglichkeit von Westen her bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers eher selten benützt wird. Dass diese gelegentliche Benützung der westlichen Zufahrt zu einem objektiv als Nachteil erscheinenden Mehrverkehr führt, kann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden (E. 2.3) Indem die Rekurskommission zu Unrecht auf die Rekurse eingetreten ist, hat sie einen unnötig grossen Aufwand betrieben. Insofern erweist sich der Einwand der Unangemessenheit der vorinstanzlichen Kostenfestsetzung als begründet. Die Spruchgebühr ist entsprechend herabzusetzen (E. 3.2.2). Teilweise Gutheissung.
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Geschäftsnummer: VB.2009.00107 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 06.05.2009 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.12.2009 abgewiesen. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Arealüberbauung in Uetikon am See: Rechtsmittellegitimation des Nachbarn; vorinstanzliche Kostenfestsetzung. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse liegt eine besondere Betroffenheit des Beschwerdeführers durch das geplante Bauvorhaben nicht auf der Hand. Insbesondere vermag allein das Vorhandensein einer Sichtverbindung zum Baugrundstück die erforderliche nahe Raumbeziehung nicht zu begründen (E. 2.3). Auch eine Betroffenheit durch den vom Bauvorhaben ausgelösten Mehrverkehr ist angesichts der Erschliessungsverhältnisse nicht ersichtlich. Vielmehr ist davon auszugehen, dass Zu- und Wegfahrten zur geplanten Arealüberbauung in aller Regel über das gut ausgebaute östliche Strassenstück erfolgen, während die ausgesprochen unattraktive Zufahrtsmöglichkeit von Westen her bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers eher selten benützt wird. Dass diese gelegentliche Benützung der westlichen Zufahrt zu einem objektiv als Nachteil erscheinenden Mehrverkehr führt, kann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden (E. 2.3) Indem die Rekurskommission zu Unrecht auf die Rekurse eingetreten ist, hat sie einen unnötig grossen Aufwand betrieben. Insofern erweist sich der Einwand der Unangemessenheit der vorinstanzlichen Kostenfestsetzung als begründet. Die Spruchgebühr ist entsprechend herabzusetzen (E. 3.2.2). Teilweise Gutheissung.
Rechtsnormen: § 35 OV BRK § 338a Abs. I PBG § 17 Abs. II VRG § 21 lit. a VRG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2009.00107
Entscheid
der 1. Kammer
vom 6. Mai 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär Martin Knüsel.
In Sachen
A,
Beschwerdeführer,
gegen
1. B AG,
vertreten durch RA C,
2. Baukommission Uetikon am See,
3. Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 28. Januar 2008 erteilte die Baukommission Uetikon am See der B AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für die Arealüberbauung „D“ auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02. Auf dem östlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 steht bereits die mehrere ältere Gebäude umfassende Altersklinik „E“; westlich daran anschliessend sollen 6 Reiheneinfamilienhäuser und 7 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 40 Wohnungen sowie eine Tiefgarage gebaut werden. Insgesamt wurden 178 Abstellplätze bewilligt, die je etwa zur Hälfte der Klinik und den neuen Wohnliegenschaften dienen sollen. Mit der Baubewilligung wurde auch die strassenpolizeiliche Bewilligung der Baudirektion vom 28. Januar 2008 eröffnet. Am 11. und 15. August 2008 bewilligte die Baukommission sodann eine Projektänderung sowie eine Erweiterung der bestehenden Parkfläche; bereits am 28. Juli 2008 hatte die Baudirektion die forst- und wasserpolizeiliche Bewilligung für die Projektänderung erteilt.
II.
Die gegen diese Bewilligungen von A erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission II und hiess sie am 27. Januar 2009 insoweit teilweise gut, als sie die dem Rekurrenten für die Zustellung der baurechtlichen Entscheide auferlegten Gebühren aufhob; im Übrigen wies sie die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 2. März 2009 beantragte A dem Verwaltungsgericht sinngemäss die Aufhebung des Rekursentscheids und der angefochtenen Bewilligungen; zusätzlich stellte er zahlreiche Eventualanträge und beantragte in verfahrensmässiger Hinsicht unter anderem die Durchführung eines Augenscheins.
Die Vorinstanz am 31. März und die Baudirektion am 2. April 2009 beantragten Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft liess am 7. April 2009 beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baukommission Uetikon liess sich nicht vernehmen.
Mit Eingabe vom 2. Mai 2009 nahm der Beschwerdeführer zu den Vernehmlassungen der Bauherrschaft und der Vorinstanz Stellung.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss § 55 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kommt der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu, wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht aus besonderen Gründen etwas anderes bestimmt wurde, was hier nicht zutrifft. Deshalb und weil keine Anzeigen für einen verfrühten Baubeginn geltend gemacht wurden, kann auf den beantragten Hinweis an die Bauherrschaft, mit den Bauarbeiten nicht zu beginnen, verzichtet werden.
1.2 Da aus den nachfolgend genannten Gründen weitere Sachverhaltsabklärungen nicht erforderlich sind, erübrigt sich der beantragte Augenschein.
1.3 Der Eventualantrag, bei Abweisung der Beschwerde den Beschwerdegegner zu verpflichten, dem Beschwerdeführer sämtliche noch nachzureichenden Unterlagen und Pläne umgehend und unaufgefordert zuzustellen, ist abzuweisen. Gemäss § 316 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 sind dem Beschwerdeführer die baurechtlichen Entscheide über das Bauvorhaben zuzustellen, das heisst die Genehmigungen der allenfalls nachzureichenden Unterlagen und Pläne. Diese selber sind dem Beschwerdeführer lediglich im Rahmen seines Akteneinsichtsrechts zugänglich zu machen (§ 8 Abs. 1 VRG); ein Anspruch auf Zustellung besteht nicht (RB 1991 Nr. 11).
2.
Die private Beschwerdegegnerin stellt die Anfechtungsbefugnis des Beschwerdeführers in Frage, welche von der Vorinstanz mit der Begründung bejaht worden ist, es sei nicht auszuschliessen, dass auch der westliche Teil der F-Strasse, an welchen die Liegenschaft des Beschwerdeführers anstösst, durch das Bauvorhaben Mehrverkehr erfahre, was seine besondere Betroffenheit zu begründen vermöge.
2.1 Die Baurekurskommission I hat die zu § 338a Abs. 1 PBG betreffend die Rekurs- und Beschwerdelegitimation entwickelten Grundsätze zutreffend wiedergegeben. Auf diese Erwägungen ist gemäss § 71 VRG in Verbindung mit § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 zu verweisen (vgl. dazu auch RB 1980 Nr. 8; RB 1982 Nr. 19 = BEZ 1982 Nr. 40; RB 1989 Nr. 10; Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 297). Ergänzend ist anzufügen, dass die Legitimationsvoraussetzungen nicht schon dann erfüllt sind, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit des Betroffenen verdient keinen Rechtsschutz (RB 1985 Nr. 8 und 9 = BEZ 1985 Nr. 47; BGr, 2. November 1983, ZBl 85/1984, S. 378 ff.). Sodann hat der Nachbar neben der behaupteten Normverletzung sowohl die nachbarliche Beziehung wie auch die qualifizierte Beeinträchtigung eigener Interessen, die seine Legitimation begründen sollen, unter Hinweis auf den Sachverhalt schon im Rekurs an die erste Rechtsmittelinstanz darzutun. Er kann dies vor Verwaltungsgericht nicht mehr nachholen (vgl. RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66, 506 = ZR 64 Nr. 187). An diese Darlegung dürfen indessen dann keine hohen Anforderungen gestellt werden, wenn aufgrund der bestehenden Sachund Rechtslage ohne Weiteres ersichtlich ist, dass die Bewilligung der streitigen Baute in ihrer konkreten Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn unmittelbar berührt (RB 1980 Nr. 8; RB 1982 Nr. 19 = BEZ 1982 Nr. 40).
2.2 Die Liegenschaft F-Strasse 03 des Beschwerdeführers liegt in westlicher Richtung 200 m vom Baugrundstück entfernt. Nach den Feststellungen der Rekurskommission besteht Sichtverbindung, wobei gemäss GIS-Browser die Distanz zur nächstgelegenen der geplanten Bauten rund 280 m beträgt. Die Erschliessung des Baugrundstücks erfolgt über den gut ausgebauten östlichen Teil der F-Strasse, welche nach knapp 300 Metern in die übergeordnete G-Strasse mündet. Aus westlicher Richtung kann das Baugrundstück ebenfalls erreicht werden, doch ist diese Verbindung zur G-Strasse über den westlichen Teil der F-Strasse und die H-Strasse nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz rund fünf Mal länger und ist wegen des ungenügenden Ausbaus ein Kreuzen zweier Fahrzeuge vielerorts nur knapp möglich.
Im Rekursverfahren hat der Beschwerdeführer sein Anfechtungsinteresse mit der Sichtverbindung zum Baugrundstück und damit begründet, dass die von der Baudirektion festgelegte rückwärtige Erschliessung (inkl. Bauzufahrt) der projektierten Arealüberbauung und des Es ausschliesslich westlich über die F-Strasse, das heisst direkt an seinem Grundstück vorbei führen werde; er weise damit die erforderliche enge nachbarliche Raumbeziehung auf und sei durch die sowohl in ästhetischer als auch in verkehrstechnischer Hinsicht weiterreichende Wirkung dieses Bauvorhabens in seinen rechtlich geschützten Interessen berührt.
2.3 Aufgrund der dargestellten örtlichen Verhältnisse liegt eine besondere Betroffenheit des Beschwerdeführers durch das geplante Bauvorhaben nicht auf der Hand. Insbesondere vermag allein das Vorhandensein einer Sichtverbindung zum Baugrundstück die erforderliche nahe Raumbeziehung nicht zu begründen. So hat das Verwaltungsgericht die Legitimation von Eigentümern verneint, welche die Baubewilligung für ein Hochhaus anfochten, welches in rund 1 km Entfernung von ihren Liegenschaften eine markante Veränderung des Ortsbilds mit sich brachte (RB 1995 Nr. 9). Hier liegt die nächstgelegene der geplanten Bauten zwar nur knapp 300 m von der Liegenschaft des Beschwerdeführers entfernt; angesichts der Topografie ist aber offenkundig, dass die Überbauung nur am Rande seines Blickfelds in Erscheinung treten wird. Es ist deshalb nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht dargetan, inwiefern unter diesen Umständen die blosse Sichtbarkeit der teilweise durch ein Waldstück verdeckten und keine aussergewöhnliche Dimensionen aufweisenden Neubauten die Interessen des Beschwerdeführers in ästhetischer Hinsicht beeinträchtigen könnten.
Auch eine Betroffenheit durch den vom Bauvorhaben ausgelösten Mehrverkehr ist angesichts der vorerwähnten Erschliessungsverhältnisse nicht ersichtlich. Vielmehr ist, wie die Vorinstanz in ihren materiellen Ausführungen zutreffend erwogen hat, davon auszugehen, dass Zu- und Wegfahrten zur Klinik und der geplanten Arealüberbauung in aller Regel über das gut ausgebaute östliche Stück der F-Strasse zur G-Strasse erfolgen, während die ausgesprochen unattraktive Zufahrtsmöglichkeit von Westen her eher selten benützt wird. Dass diese gelegentliche Benützung der westlichen Zufahrt bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers zu einem objektiv als Nachteil erscheinenden Mehrverkehr führt, kann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden und wird vom Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht. Praxisgemäss wird als Richtwert für die Rekurs- bzw. Beschwerdelegitimation eine Zunahme des durchschnittlichen täglichen Verkehrsaufkommens von 10 % angenommen (RB 1985 Nr. 9 = BEZ 1985 Nr. 47; RB 2003 Nr. 13; BGr, 20. Dezember 2005, 1A.148/2005, E. 3.5 f. und BGr, 9. November 2004, 1A.227/2003, E. 3, jeweils unter www.bger.ch), was durch gelegentliche Zuund Wegfahrten zur neuen Arealüberbauung Richtung Westen kaum erreicht wird. Sodann wird in der Praxis in Bezug auf die Lärmbelastung regelmässig darauf hingewiesen, dass erst eine Erhöhung des Verkehrslärmpegels um 1 db (A), was einer Verkehrszunahme um 25 % entspricht, wahrnehmbar stärkere Verkehrslärmimmissionen verursache (Robert Wolf, Auswirkungen des Lärmschutzrechts auf Nutzungsplanung und Baubewilligung, AJP 1999, S. 1067, mit Hinweisen; BGr, 20. Dezember 2005, 1A.148/2005, E. 3.5 f., mit Hinweisen, www.bger.ch).
Wenn der Beschwerdeführer in seiner Rekursschrift eine grössere Verkehrsbelastung und entsprechende Nachteile daraus abgeleitet hat, dass gemäss Verfügung der Baudirektion die Erschliessung westlich über die F-Strasse und damit direkt an seinem Grundstück vorbei erfolgen müsste, beruht dies auf einem falschen Verständnis dieser Verfügung. Diese untersagt lediglich, dass das auch an die G-Strasse angrenzende Baugrundstück direkt über diese erschlossen wird, nicht jedoch dass der Verkehr über den östlichen Teil der F-Strasse zur G-Strasse geleitet wird.
2.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz insoweit auf den Rekurs des Beschwerdeführers nicht hätte eintreten dürfen, als dieser die Aufhebung der Baubewilligung beantragt hat. Offenkundig ist dagegen seine Betroffenheit insofern, als er sich gegen die ihm für die Zustellung der baurechtlichen Entscheide auferlegte Gebühr gewandt und insofern obsiegt hat.
3.
3.1 Damit erweist sich die Beschwerde in der Sache im Ergebnis als unbegründet und ist insofern abzuweisen. Das gilt ebenfalls für die Eventualanträge Ziffern 9 und 10.
3.2 In einem weiteren Eventualantrag verlangt der Beschwerdeführer Herabsetzung bzw. Aufhebung der vorinstanzlichen Spruchgebühr und der Verpflichtung zu einer Parteientschädigung. Zur Begründung macht er geltend, die Spruchgebühr von Fr. 9'000.- und die Umtriebsentschädigung von Fr. 3'000.- seien willkürlich und ohne entsprechende Begründung festgesetzt worden; sie ständen in einem Missverhältnis zur Baubewilligungsgebühr der Gemeinde Uetikon von Fr. 3'500.- und verletzten mithin das Äquivalenzprinzip.
3.2.1 Nicht zutreffend ist der Einwand, die Festsetzung von Spruchgebühr und Umtriebsentschädigung seien nicht begründet worden. Die Vorinstanz hat die Rechtsgrundlagen sowie die massgeblichen Bemessungsgrundsätze genannt, was hinreichend ist.
3.2.2 Die Spruchgebühr der Rekurskommission beträgt gemäss § 35 der Verordnung über die Organisation und den Geschäftsgang der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK; LS 700.7) je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und rechtlichen Tragweite, die dem Entscheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.- bis Fr. 12'000.- (Abs. 1); in besonders aufwändigen Verfahren kann sie unter Angabe der Gründe bis auf Fr. 24'000.- erhöht werden (Abs. 2). In diesem Rahmen von regelmässig Fr. 12'000.- müssen Rekursfälle über grössere Bauvorhaben mit Bausummen im zweistelligen Millionenbereich Platz haben, bei denen oft mehr als eine einzige Frage streitig ist und sich schwierige Sach- und Rechtsfragen stellen können. Zwar darf mit einer im unteren Bereich steiler verlaufenden Gebührenkurve der Tatsache Rechnung getragen werden, dass ein Verfahren unabhängig von seiner finanziellen und rechtlichen Tragweite einen bestimmten administrativen Mindestaufwand erfordert, der sich erhöht, wenn wie hier ein Augenschein vorzunehmen ist.
Mit seinem Einwand, die Spruchgebühr der Rekurskommission stehe in einem Missverhältnis zur Baubewilligungsgebühr der Gemeinde, verkennt der Beschwerdeführer, dass die beiden Gebühren auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen beruhen und sie nicht für dieselben Leistungen erhoben werden. Aus dem Vergleich der beiden Gebühren lässt sich deshalb kein Verstoss gegen das Äquivalenzprinzip ableiten. Hingegen hat die Rekurskommission, indem sie zu Unrecht auf die Rekurse eingetreten ist, einen unnötig grossen Aufwand betrieben. Insofern erweist sich der Einwand der Unangemessenheit als begründet und ist deshalb in Gutheissung der Beschwerde die Spruchgebühr der Vorinstanz auf Fr. 5'000.- herabzusetzen.
3.2.3 Gemäss § 17 Abs. 2 VRG kann unter näher umschriebenen Voraussetzungen die unterliegende Partei zu einer „angemessenen Parteientschädigung“ verpflichtet werden, was bedeutet, dass auch die notwendigen Rechtsverfolgungskosten meistens nur teilweise gedeckt werden. Bei der Festsetzung nach freiem, jedoch pflichtschuldigem Ermessen gilt es auf die Bedeutung der Streitsache, die Schwierigkeit des Prozesses, den Zeitaufwand sowie die Barauslagen zu achten. Stets müssen die besonderen Verhältnisse des Einzelfalls berücksichtigt werden: namentlich Zahl, Umfang und Inhalt der erforderlichen Rechtsschriften; aber etwa auch, ob lediglich Rechtsfragen zu beantworten sind oder zusätzlich der Sachverhalt umstritten ist und ob sich in einem Rechtsmittelverfahren die gleichen Rechtsfragen wie im vorinstanzlichen stellen (zum Ganzen Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A. Zürich 1999, § 17 N. 36 f., 39 und 41; VGr, 17. März 2000, PB.1999.00026, E. 3a Abs. 3, www.vgrzh.ch).
Die private Beschwerdegegnerin hatte zu vier umfangreichen Rekursschriften mit zahlreichen Verfahrens- und materiellen Anträgen Stellung zu nehmen, die Dupliken in den vom Beschwerdeführer beantragten zweiten Schriftenwechseln zu verfassen sowie am Augenschein teilzunehmen. Angesichts dieses Aufwands ist eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.offenkundig nicht unangemessen hoch.
4.
Angesichts seines nur geringfügigen Obsiegens bezüglich der Spruchgebühr im Rekursverfahren sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens vollumfänglich dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Überdies ist er zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Spruchgebühr im Rekursverfahren von Fr. 9'000.- auf Fr. 5'000.- herabgesetzt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 120.-- Zustellungskosten, Fr. 5'120.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4. Der Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.