Zürich Verwaltungsgericht 02.09.2002 VB.2002.00172

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  Geschäftsnummer: VB.2002.00172   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 02.09.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Baubewilligung für einen Umbau in der Kernzone Allgemeine Erwägungen zur Nachbarlegitimation (Schlüsseltheorie; E. 1b). Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen (E. 1c). Die Auslegung von kommunalem Recht durch die Gemeindebehörden ist von den Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen (E. 2b/aa). Begriff der "Anbaute" (E. 2b/bb). Ausnahme von der Pflicht zur Beibehaltung von Gebäudeprofil und Erscheinungsbild aus Gründen der Wohnhygiene (E. 3).

  Stichworte: ANBAU DENKMALPFLEGE ERSCHEINUNGSBILD FLACHDACH GEBÄUDEHÖHE GEBÄUDEPROFIL GESTALTUNG UND EINORDNUNG INVENTAR KERNZONE LEGITIMATION NACHBARLEGITIMATION SCHLÜSSELTHEORIE TERRASSE VERBANDSBESCHWERDE WOHNHYGIENE

Rechtsnormen: § 203 Abs. II PBG § 205 PBG § 209 Abs. II PBG § 211 Abs. II PBG § 238 Abs. II PBG § 304 Abs. I PBG § 338a PBG

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. Am 3. September 2001 erteilte die Baubehörde X C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer Terrasse über dem westseitigen Anbau des Wohnhauses Vers.Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.Nr. 02 an der L-gasse in X. Das Grundstück liegt ge­mäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 26. Juni 1996 (BZO) in der Kernzone "M" und ist mit einem zweigeschossigen (aufgrund des Niveauunterschieds jedoch auf der Westseite dreigeschossig in Erscheinung tretenden) Wohnhaus mit Giebeldach sowie einem rund fünf Meter breiten, zweigeschossigen Anbau auf der Westseite überstellt. Während der First des Hauptdachs in Richtung Nord-Süd verläuft, ist derjenige der Anbaute in Richtung West-Ost ausgerichtet. Das gesam­te Gebäude ist inventarisiert und im Kernzonen­plan schwarz umrandet; dies hat zur Fol­ge, dass Gebäudeprofil und Erscheinungsbild beizubehalten sind. Gemäss Bauvorhaben ist die Entfernung des Giebeldachs des Anbaus und die Errichtung ein Flachdach an dessen Stelle geplant, wobei das Flachdach zugleich als begehbare, vom Obergeschoss des Hauptgebäudes zugängliche Terrasse dienen soll.

II. Gegen den Beschluss der Baubehörde X vom 3. September 2001 liess A am 18. Ok­tober 2001 fristgerecht Rekurs an die Baurekurskommission II erheben und beantragen, die angefochtene Baubewilligung sei unter Kosten- und Ent­schädigungsfolgen zulas­ten des privaten Rekursgegners vollumfänglich aufzuheben.

Nach Durchführung eines Referentenaugenscheins wies die Baurekurskommission II das Rechtsmittel am 16. April 2002 ab und bestätigte den Beschluss der Baubehörde X im beurteilten Umfang. Sie erwog zusammengefasst, nach der kommunalen Bau- und Zonenordnung seien für Anbauten und Besondere Gebäude gemäss § 49 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) Satteldächer nicht zwingend erforderlich. Ausschlaggebend für den Begriff der Anbaute sei die äussere Erscheinung. Der Gebäudeteil sollte trotz seiner Verbindung zum Hauptgebäude eine gewisse Selbstständigkeit aufweisen, die sich insbesondere in vom Hauptgebäude klar zu un­terscheidenden Dimensionen ausdrücke. Die Anbaute soll einen eigenständigen und kleineren Grundriss aufweisen als das Hauptgebäude. Ebenso könne diese Eigenständigkeit durch eine vom Hauptgebäude verschiedene Höhe der Anbaute zum Ausdruck kommen. In jedem Fall aber sollte die Anbaute vom Hauptgebäude weggedacht werden können, ohne dass die­­ses (mit Ausnahme der Fassade) beeinträchtigt würde. Vorliegend könne der streitbetrof­­fene Gebäudeteil trotz seiner Nutzung als Teil der Hauptwohnungen nicht als Hauptgebäude betrachtet werden, weshalb er gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO von der Pflicht einer Bede­ckung mit einem Giebeldach befreit und demzufolge ein Flachdach erlaubt sei. Sodann sei gestützt auf Art. 3 Abs. 1 BZO eine Abweichung vom bisherigen Gebäudeprofil und Erschei­nungsbild zulässig, da sie aus wohnhygienischen Gründen erfolge. Schliesslich lasse sich auch unter dem Aspekt der Ästhetik kein stichhaltiges Argument finden, das unter dem strengen Massstab von § 238 Abs. 2 PBG gegen das Bauvorhaben spreche.

III. Mit Beschwerde vom 17. Mai 2002 liess A dem Verwaltungs­gericht beantragen, der angefochtene Rekursentscheid vom 16. April 2002 sei aufzuheben und die Bewilligung für das streitige Vorhaben, jedenfalls für die Einrichtung einer begehbaren Terrasse, sei zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des privaten Beschwerdegeg­ners. Die Baurekurskommission II beantragte am 11. Juni 2002 Abweisung der Beschwerde. C liess am 19. Juni 2002 ebenfalls die Ab­weisung der Beschwerde unter Kostenund Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerde­führers beantragen. Den nämlichen An­trag stellte gleichentags die Baubehörde X, welche im Übrigen auf die Beschwerdeantwort des privaten Beschwerdegegners verwies.

Die weiteren Erwägungen gemäss angefochtenem Rekursentscheid sowie die Ausführungen der Parteien und der Baurekurskommission II in den Rechtsschriften werden – so­­weit erforderlich ­­– nachstehend wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. a) Der Beschwerdeführer lässt zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs rügen. In der Rekursschrift vom 18. Oktober 2001 wie auch anlässlich des Augenscheins sei argumentiert worden, die Einrichtung eines Flachdachs bei der anerkanntermassen inventarisierten Bauliegenschaft sei mit dem Schutzzweck der Inventarisierung nicht vereinbar. Hierauf sei die Vorinstanz mit keinem Wort eingegangen, was zwingend zur Aufhebung des Rekursentscheids und Rückweisung an die Vorinstanz führen müsse.

Die Baurekurskommission hält hierzu in ihrer Vernehmlassung vom 11. Juni 2002 fest, die Rügen betreffend die Inventarwidrigkeit seien nicht zu hören. Der Beschwerdeführer sei als Nachbar ausschliesslich zur Wahrnehmung seiner eigenen privaten Interessen be­­fugt; es sei ihm verwehrt, sich auf dem Rechtsmittelweg für die im öffentlichen Interesse liegende Erhaltung von Schutzobjekten, denen der Abbruch oder eine Veränderung drohe, einzusetzen. Derartige Rügen seien nach der klaren legitimationsrechtlichen Ordnung von § 338a PBG den Verbänden vorbehalten. - Der private Beschwerdegegner lässt ausführen, die vom Beschwerdeführer im Rekurs aufgeworfene Frage der Schutzwürdigkeit und Substanzerhaltung des umzubauenden Gebäudes habe auf den Entscheid keinerlei Einfluss ge­habt, weshalb die Rekurskommission nicht verpflichtet gewesen sei, sich darüber zu äus­sern. Sodann könnten Nachbarn, selbst wenn ihr Grundstück direkt neben einem Schutz­­objekt liege, weder einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit eines Objekts erwirken, noch hätten sie Anspruch darauf, dass ein bestimmtes Gebäude oder eine bestimmte Ortsbildgestaltung erhalten bleibe.

b) Wer auf Grund seines Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass die gel­tend gemachten Rechtsverletzungen überprüft werden (Fran­çois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 296 f., auch zum Folgenden). Daraus folgt, dass nicht für jede Rü­ge einzeln geprüft wer­den muss, ob der Nachbar zu deren Erhe­bung legitimiert sei. Die Rechtsmittelbefugnis rich­­tet sich mit anderen Worten nach den ge­stellten Anträgen und nicht nach den einzelnen Rügen (RB 1980 Nr. 7; VGr, 18. Juni 1997, VB.95.00022). Die Legitimationsvoraussetzung des Berührtseins in eigenen qualifizierten Interessen ist dann gegeben, wenn der Ausgang des Verfahrens, in das sich der Nachbar ein­schalten will, seine Interessensphäre zu be­einflussen vermag, der Anfechtende also einen prak­tischen Nutzen hat bzw. einen Nach­teil abwenden kann, den der angefochtene Verwal­tungsakt für ihn zur Folge hätte. Diese Le­­gitimationsvoraussetzung ist aber nicht schon dann erfüllt, wenn ir­gend­welche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein schutz­wür­diges Anfechtungsin­teresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die Auswirkun­gen auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objek­ti­vier­ter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen (RB 1995 Nr. 9 mit Zi­ta­ten). Die Grenze der Zulassung ist die Eignung des Verfahrens, dem Anfechtenden den an­ge­streb­ten Erfolg zu brin­gen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt z.B. dort, wo von vornherein fest­steht, dass die Gut­heissung von Rekurs oder Beschwerde die Beeinträchtigung nicht vom Re­kur­renten oder Beschwerdeführer abzuwenden vermag (RB 1980 Nr. 7).

Der Beschwerdeführer ist durch das Bauvorhaben in eigenen Interessen offensichtlich mehr berührt als Dritte oder die Allgemeinheit. Damit aber war und ist er im Sinn der zitierten Rechtsprechung be­fugt, sich auf alle Argumente und Rechtssätze zu berufen, welche im Ergebnis zur Gutheis­sung seines Be­schwer­de­antrags führen können, ohne dass für jede Rüge einzeln geprüft werden müsste, ob die Rechtsmittelbefugnis gegeben sei. Insoweit ist dem Beschwerdeführer bei­zu­pflichten und kann der Baurekurskommission II nicht gefolgt werden. Deren Auffassung ist mit der dargelegten Rechtsprechung nicht vereinbar und lässt sich auch nicht auf den Wortlaut von § 338a Abs. 2 PBG abstützen. Gemäss dieser Bestimmung sind zum Rekurs und zur Beschwerde gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützen, sowie gegen Bewilligungen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen "auch" (näher bezeichnete) Vereinigungen berechtigt. Damit wird impliziert, dass daneben selbstverständlich auch die nach § 338a Abs. 1 rechtsmittellegitimierten Privaten zu derartigen Rekursen und Beschwerden berechtigt sind (vgl. auch VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00128, E. 1c). Die Ansicht der Baurekurskommission II, wonach in Fällen wie dem vorliegenden allein Verbände sich für die im öffentlichen Interesse liegende Erhaltung von Schutzobjekten einsetzen dürften, wäh­­rend Private sich auf die Wahrnehmung von ihren privaten Interessen zu beschränken hätten, findet keine Stütze im Gesetz. Sie widerspricht den oben beschriebenen Grundsätzen und ist im Übrigen auch unzweckmässig, zumal sich öffentliche und private Interessen ohnehin nicht streng voneinander trennen lassen. Öffentliche und private Interessen sind vielmehr weit ineinander verzahnt und lassen sich nicht einfach entgegensetzen oder gar ge­­geneinander ausspielen. Beim öffentlichen Interesse handelt es sich letztlich um autorita­tiv verdichtete Individualinteressen (René Rhinow, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Wandel, in: Festschrift für Kurt Eichenberger, Basel 1982, S. 665 f.; Alfred Kölz, Die Vertretung des öffentlichen Interesses in der Verwaltungsrechtspflege, ZBl 86/1985, S. 54). Die Rüge, das Bauvorhaben verstosse gegen den mit der Inventari­sa­tion erklärten Schutzzweck, wäre ­somit geeignet, die im Rekurs­verfahren be­an­tragte Aufhebung der Baubewilligung zu begründen, und die Baurekurskommission II hätte sich damit auseinander setzen müssen.

c) aa) Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Be­­hörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutz­objekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche be­wirkt (noch) keinen Schutz (RB 1990 Nr. 72; vgl. auch Antrag des Regierungsrats vom 11. Ok­tober 1989 [an den Kantonsrat] zur Änderung des Planungs- und Baugesetzes, Abl 1989, S. 1757 [zur Aufhebung von § 209 Abs. 1 PBG]). Das Inventar entfaltet erst bei der formellen Eröffnung der Inventaraufnahme an den Grundeigentümer (§ 209 Abs. 2 PBG) diesem gegenüber Rechtswirkungen. Erst die schriftliche Mitteilung an den Grundeigentümer über die Aufnahme seines Grundstücks ins Inventar bewirkt nach § 209 Abs. 2 PBG eine vorsorgliche Schutzmassnahme, nämlich ein zeitlich beschränktes Veränderungsverbot. Dieses fällt dahin, wenn nicht innert Jahresfrist seit der schriftlichen Mitteilung eine dauernde Anordnung getroffen wird (§ 209 Abs. 3 PBG).

Vorliegend wurde die streitbetroffene Liegenschaft als Wohnhaus des 18./19. Jahrhunderts unter der Nummer 3.11 in das Inventar der kommunalen Schutzobjekte der Gemeinde X aufgenommen. Unter dem Titel "Gesamteindruck" wird es als "gut erhaltenes, mar­kantes Gebäude der Häusergruppe L-gasse" beschrieben. Hinsichtlich des Schutzzwecks wird ausgeführt, "die äussere, ursprüngliche Substanz des Gebäudes" sei zu erhalten. Eine formelle Eröffnung des Inventars ist - soweit aus den Akten ersichtlich - bisher nicht erfolgt.

bb) Soll ein inventarisiertes Objekt dauernd geschützt werden, bedarf es der Umsetzung in verbindliche Schutzmassnahmen. Das Inventar begründet die Vermutung der Schutz­würdigkeit der verzeichneten Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer definitiven Unterschutzstellung, womit die durch das Inventar begründete Vermutung in eine definitive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in einer Entlassung aus dem Inventar bestehen. Der dauernde Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes erfolgt kraft § 205 PBG durch Massnahmen des Planungsrechts (lit. a), durch Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) oder Vertrag (lit. d).

Vorliegend wurde zwar im Sinn der dargestellten Ordnung die im kommunalen Inventar verzeichnete streitbetroffene Baute bereits gemäss altBZO vom 3. April 1985 als schwarz umrandetes Gebäude von der Kernzone erfasst (die geltende BZO vom 26. Juni 1996 brachte insofern keine Änderung) und damit eine dauernde Schutzmassnahme des Pla­nungsrechts im Sinn von § 205 lit. a PBG erlassen. Diese Massnahme beschlägt indessen allein ortsbildschützerische Belange. Mit planungsrechtlichen Schutzmassnahmen kann nämlich von vornherein nur das äussere Erscheinungsbild und nicht auch die Substanz von erhaltenswerten Bauten geschützt werden. Letzteres wäre durch Massnahmen im Sinn von § 205 lit. c und d sicherzustellen. Ein Entscheid darüber, ob das streitbetroffene Gebäude auch in seiner Bausubstanz zu erhalten sei, wurde bislang nicht getroffen.

cc) Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d.h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten (RB 1991 Nr. 60 [Leitsatz] = BEZ 1991 Nr. 23 = ZBl 92/1991, S. 495, E. 4b/bb; VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00128, E. 2c). Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Ob­jekts durch ein Bauvorhaben von vornherein aus­geschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden.

Der streitbetroffene Anbau wird im Inventar unter dem Titel "Geschichtliches" als "seeseitiger Wohnhausanbau" aus dem Jahr 1907 erwähnt. Die Baubehörde X sieht gemäss den Erwägungen in der Baubewilligung vom 3. September 2001 deshalb keine Ge­fährdung des im Inventar ausformulierten Schutzzwecks, weil sie den Anbau nicht zur ursprünglichen Bausubstanz zählt. Diese Ansicht wurde vom Beschwerdeführer bereits in der Rekurs­schrift vom 18. Oktober 2001 (S. 8) bestritten. Tatsächlich spricht einiges dafür, den mittlerweile 95-jährigen Anbau ebenfalls zur ursprünglichen Bausubstanz zu zählen, was da­zu führte, dass das Umbauvorhaben einen klaren Eingriff in den Schutzzweck darstellte. Weil der streitbetroffene Gebäudeteil direkt an das Hauptgebäude angebaut ist, hat sodann ein Umbau des ersteren zwingend auch einen Eingriff in die Substanz des letzteren zur Fol­ge, weshalb selbst dann, wenn der Anbau nicht zur ursprünglichen Substanz zu zählen wäre, eine Gefährdung des Schutzwecks jedenfalls nicht auszuschliessen ist. Die Erteilung der Baubewilligung ist somit zwingend von einem vorgängigen Entscheid über allfällige Schutz­­massnahmen abhängig. Daran mangelt es hier.

dd) Zuständig für den Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Be­deutung ist nach § 211 Abs. 2 PBG der Gemeinderat. Die Baubehörde ist somit nicht be­fugt, im Rahmen eines Baubewilligungs­verfahrens vorfrageweise einen materiellen Schutz­entscheid zu treffen bzw. auf definitive Schutzmassnahmen zu verzichten. Beeinträchtigt ein Bauvorhaben ein inventarisiertes Objekt, so ist entweder das Bau­bewilligungsverfahren zu sistieren, bis der Schutzentscheid des Gemeinderats X vorliegt, oder aber es sind die bei­den Verfahren koordiniert zu entscheiden (VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00128, E. 2c). Nur wenn eine Beeinträchtigung des inventarisierten Objekts ausgeschlossen werden könnte, dürfte die Baubehörde direkt die Baubewilligung erteilen. Dies ist indessen wie dargelegt vorliegend nicht der Fall.

Zusammenfassend ergibt sich, dass der für Schutzmassnahmen zuständige Gemeinde­rat verpflichtet gewesen wäre, vor­gängig oder koordiniert mit der Erteilung der Baubewilligung durch die Baubehörde über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang der in­ventarisierten Liegenschaft L-gasse einen Entscheid zu treffen. Dieser Entscheid kann im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht nicht nachgeholt werden. Unter den gegebenen Umständen ist die Streitsache an die Baubehörde zurückzuweisen, damit diese einen Schutzentscheid des Gemeinderats einholt. Gestützt darauf hat die Baubehörde das Bauvorhaben hernach erneut zu beurteilen.

2. a) Der Beschwerdeführer hält sodann an seiner bereits im Rekursverfahren vorge­brachten Ansicht fest, wonach es sich beim fraglichen Gebäudeteil nicht um einen Anbau gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO, sondern um die Fortsetzung des Hauptgebäudes handle. Demzu­folge sei ein Flachdach unzulässig. Der streitbetroffene Gebäudeteil werde als Teil des Hauptgebäudes wahrgenommen und sei auf beiden Geschossen funktional mit diesem verbunden. Erst nach Realisierung des Bauvorhabens würde er sich klar vom übrigen Gebäude abgrenzen lassen. – Der private Beschwerdegegner hält demgegenüber die Erwägungen im angefochtenen Rekursentscheid und die Qualifikation des streitbetroffenen Gebäudeteils als Anbaute für zutreffend.

b) Gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO haben Hauptgebäude allseitig vorspringende Satteldä­cher mit beidseitig gleicher Neigung von mindestens 35° aufzuweisen. Für Anbauten und Besondere Gebäude nach § 49 Abs. 3 PBG können Pult- oder Satteldächer verlangt wer­den. Während somit Hauptgebäude von Rechts wegen stets mit einem Satteldach zu versehen sind, besteht hinsichtlich Anbauten lediglich die - vorliegend nicht wahrgenommene - Möglichkeit der Behörde, eine bestimmte Dachform (Pult- oder Satteldach) zu ver­langen. Das geplante Flachdach ist demzufolge nur dann zulässig, wenn der streitbetroffene Gebäudeteil als "Anbaute" zu qualifizieren ist. Eine Qualifikation als "Besonderes Gebäude" fällt von vornherein ausser Betracht.

aa) Bei Art. 7 Abs. 1 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes Gemein­­­derecht. Auch werden die Begriffe "Hauptgebäude" und "Anbaute" im Planungs- und Baugesetz nicht definiert; sie stellen mithin dem kommunalen Recht angehörende unbestim­mte Rechtsbegriffe dar. Deren Auslegung durch die Gemeindebehörde ist von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen. Stellen sich bei der Anwendung von kommunalem Recht Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die örtliche Baubehörde zu schützen, sofern sie sich auf rechtlich vertretbare Gründe stützen kann. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen dann ihre allenfalls abweichende Sinngebung nicht an die Stelle derjenigen der kommunalen Behörden setzen (RB 1981 Nr. 20; 1984 Nr. 111; VGr, 2. März 1988, BEZ 1988 Nr. 36 E. 1; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).

bb) Das Verwaltungsgericht hat sodann wiederholt festgehalten, dass die bestimmen­­den Merkmale einer "Anbaute" allein in der äusseren Erscheinung und im räumlichen Verhältnis zum Hauptgebäude liegen (RB 1968 Nr. 47; 1984 Nr. 111). Schon ein verwaltungsgerichtlicher Entscheid vom 4. April 1962 (VB 38/1961) enthält die Erwägung, dass der Begriff der An- und Nebenbaute weit zu ziehen sei, jedoch dürfe nicht ein Teil des Haupt­gebäudes willkürlich als An- oder Nebenbaute erklärt werden. Dabei seien die Übergänge selbstverständlich fliessend. Abzustellen ist demzufolge auf die von aussen wahrnehm­bare Erscheinung des fraglichen Gebäudeteils, wohingegen eine funktionelle Selbstständigkeit nicht erforderlich ist (vgl. RB 1984 Nr. 111). Es steht der Qualifikation als "An­baute" somit nicht entgegen, wenn der fragliche Gebäudeteil funktional mit dem Haupt­­gebäude verbunden ist und wie dieses ebenfalls Wohnzwecken dient.

cc) Bei dieser Sach- und Rechtslage haben die Baubehörde X und die Baurekurs­kommission II den streitbetroffenen Gebäudeteil zurecht als Anbaute im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BZO gewürdigt. Insoweit kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 i.V. mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). Der Beschwerdeführer bringt nichts vor, was diese Qualifikation umzustürzen vermag. Insbesondere ändert der Umstand, dass der streitbetroffene Gebäudeteil nach Realisierung des Bauvorhabens möglicherweise noch deutlicher als Anbau in Erscheinung tritt, nichts daran, dass der rechtwinklig von der Hauptfassade abstehende Gebäudeteil aufgrund seiner gegenüber dem Hauptgebäude geringeren Höhe und Breite sowie der versetzen Geschosse schon heute deutlich als Anbau wahrnehmbar ist.

3. a) Der Beschwerdeführer beruft sich ferner auf Art. 3 Abs. 1 BZO. Diese Bestim­mung sieht vor, dass die im Kernzonenplan schwarz umrandeten Gebäude nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden dürfen. Vorbehalten bleiben Schutzmassnahmen durch besondere Anordnungen. Abwei­chungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegt. Während die Vorinstanz und der private Beschwerdegegner das Bauvorhaben unter Hinweis auf den Ausnahmegrund der Wohnhygiene für zulässig erachten, geht es nach Ansicht des Beschwerdeführers beim Bauvorhaben gar nicht in erster Linie um die Verbesserung der Wohnhygiene, sondern um die Einrichtung einer Terrasse auf dem geplanten Flachdach; der Umbau erfolge wohl aus rein finanziellen Gründen, da sich eine Wohnung mit ansprechend grosser Terrasse leichter und teurer vermieten lasse. Die bisherige Raumhöhe von rund 1,9 bis 2 m liege für alte bzw. schützenswerte Liegenschaften im Bereich des Üblichen und sei hinzunehmen, zumal bei dem geplanten Umbau auch allfällige im Schutzinventar erwähnte Wandund Deckentä­ferungen zerstört würden. Falls man gleichwohl eine wohnhygienisch motivierte Anhebung der Raumhöhe zulassen wolle, müsse dies zwecks Schonung des heutigen Erscheinungsbilds durch eine Anhebung des heutigen Satteldachs geschehen. Selbst wenn das Dach aus wohnhygienischen Gründen um 30 bis 40 cm angehoben werden müsste, so könnte nach wie vor ein Schrägdach vorgesehen werden, allenfalls ein solches mit einem geringeren Neigungswinkel. Auch dies wäre noch eine weit mildere Änderung der Bausubstanz ohne grösseren Eingriff in das äussere Erscheinungsbild und deshalb von der Baubehörde zwingend anzuordnen gewesen. Sofern man gleichwohl die Errichtung eines Flachdachs zulassen wollte, sei zumindest der Verzicht auf die Einrichtung einer Terrasse anzuordnen, zumal diese offensichtlich nicht aus wohnhygienischen Gründen geplant sei.

b) aa) § 304 Abs. 1 PBG sieht für zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume, ausser solchen in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten, eine lich­­te Mindesthöhe von 2,4 m vor; in Kernzonen genügen 2,3 m. Diese Mindesthöhen werden heute deutlich unterschritten. Nach den übereinstimmenden Parteiangaben beträgt die Höhe in dem anlässlich des Augenscheins inspizierten Wohnraum unter dem Dach des An­baus rund 1,9 – 2 m bzw. 1,92 m. Unter diesen Umständen ist der Vorinstanz ohne weiteres zu folgen, die eine wohnhygienisch motivierte Verbesserung des heutigen Zustands als "deutlich angesagt" bezeichnete. Mit dem Umbau soll gemäss den bei den Akten liegenden Plänen im Erdgeschoss (d.h. im Wohnraum unter dem Dach des Anbaus) neu eine Raumhö­he von ca. 2,4 m und somit eine wohnhygienisch befriedigende Situation erreicht werden. Gestützt auf den Ausnahmegrund der Hygiene ist demzufolge ein Abweichen des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbilds erlaubt, obwohl das streitbetrof­fene Gebäude im Kernzonenplan schwarz umrandet ist (Art. 3 Abs. 1 BZO). Kann sich aber der Bauherr auf diesen Ausnahmegrund berufen, so schadet es nicht, wenn er (wie vom Beschwerdeführer behauptet) möglicherweise neben der Verbesserung der Wohnhygie­ne noch weitere Zwecke verfolgt.

bb) Ist ein Ausnahmegrund zur Abweichung vom bisherigen Gebäudeprofil und Erscheinungsbild gegeben, so hat sich der Bauherr nach Sinn und Zweck von Art. 3 Abs. 1 BZO gleichwohl so weit als möglich an der bisherigen Form und Kubatur zu orientieren. Die Vorinstanz führte hierzu aus, eine Verbesserung des Zustands sei durch eine blosse An­­hebung des heutigen Schrägdachs um 40 cm aufgrund der Anordnung der Fenster im ob­eren Stockwerk nicht realisierbar; ein Flachdach biete hier die beste, wenn auch nicht einzige Lösung. Der Beschwerdeführer hält demgegenüber daran fest, dass die erwähnte Verbesserung der Wohnhygiene - wenn überhaupt - allein durch eine Anhebung des heutigen Giebeldachs erfolgen dürfe; allenfalls sei eine geringere Dachneigung anzuordnen.

Zunächst ist festzuhalten, dass entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers dem pri­vaten Beschwerdegegner nicht zuzumuten ist, das heutige Schrägdach um bloss 20 cm anzuheben. Ein derartiger Umbau würde bei nur geringfügig kleineren Investitionen im Hin­blick auf § 304 Abs. 1 PBG zu weiterhin wohnhygienisch ungenügenden Resultaten führen; anstelle der gebotenen 2,3 m würde eine lichte Raumhöhe von bloss rund 2,1 – 2,2 m erreicht. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, müsste das heutige Giebeldach um ca. 40 cm angehoben werden. Ein derartiger Eingriff käme indessen nicht nur in Konflikt mit den im oberen Stock des Hauptgebäudes platzierten Fenstern, sondern es wür­den auch die heutigen harmonischen Proportionen zwischen Hauptgebäude und Anbaute ver­wischt. Während mit dem geplanten Flachdach die Baumasse des Anbaus ungefähr beibehalten wird, würde dieser bei einer Anhebung des Giebeldachs um 40 cm um ca. 8,6 m3 (21,5 m2 x 0.4 m) vergrössert. Auch ein flacheres Schrägdach führte zu einer deutlich wahr­­nehmbaren Vergrösserung der Baumasse und hätte ausserdem zur Folge, dass sich die Dachneigung, welche schon heute deutlich unter der in der Kernzone üblichen Mindestneigung von 35° liegt (vgl. Art. 7 Abs. 1 BZO) zusätzlich verringern würde. Unter diesen Um­ständen führte eine Anhebung des heutigen Giebeldachs zu einem mindestens ebenso gros­sen Eingriff in das bisherige Erscheinungsbild, wie es bei dem geplanten Flachdach der Fall ist. Zusammengefasst hält das Bauprojekt vor Art. 3 Abs. 1 BZO stand. Sodann ist die gewählte Lösung mit Flachdach und Terrasse auch unter dem As­pekt der Einordnung und den strengen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht zu beanstanden, tritt doch das historische Hauptgebäude nach dem Umbau noch deutlicher in Er­scheinung. Im Übrigen kann auch diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vor­instanz verwiesen werden.

4. Der Beschwerdeführer beantragt im Sinn eines Eventualantrags, die Einrichtung einer begehbaren Terrasse sei zu verweigern. Dieser Antrag wurde zwar erstmals mit der Beschwerde gestellt, doch erweist er sich als zulässig, da er als Minus des bereits im Rekurs­verfahren gestellten und im Beschwerdeverfahren bekräftigten Hauptbegehrens erscheint (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 5). Gleichwohl ist fraglich, ob der Beschwerdeführer mit der Begründung zu seinem Eventualbegehren überhaupt zu hören ist, zumal im Bereich des Bauprozessrechts die Zulässigkeit einer neuen rechtlichen Begründung durch das Rügeprinzip stark eingeschränkt wird und § 52 Abs. 2 VRG das Vor­­bringen neuer tatsächlicher Behauptungen weitgehend ausschliesst (vgl. Kölz/Boss­hart/ Röhl, § 50 N. 4 ff., § 52 N. 4).

Wollte man die Vorbringen zum Eventualbegehren zulassen, wäre darauf hinzuweisen, dass sich der private Beschwerdegegner wie bereits erwähnt auch dann auf den Ausnah­­megrund der Wohnhygiene berufen kann, wenn er daneben noch weitere Zwecke verfol­gen sollte. Erweist sich ein Flachdach als zulässig, kann dem privaten Bauherrn auch nicht verboten werden, dieses als begehbare Terrasse auszugestalten, zumal dadurch die Kubatur nicht (zusätzlich) beeinträchtigt wird. Der Beschwerdeführer verkennt, dass die in Art. 3 Abs. 1 BZO erwähnte Pflicht zur Beibehaltung von Gebäudeprofil und Erscheinungs­­bild kein absolutes Veränderungsverbot beinhaltet. Weder durch das Terrassengeländer noch durch die Umwandlung/Vergrösserung eines Fensters zur Terrassentür ändert sich das Gebäudeprofil oder die bauliche Erscheinung. Bei der begehbaren Terrasse han­delt es sich um eine zugängliche und überhöhte Stelle im Sinn von § 20 der Beson­de­ren Bauverordnung I vom 6. Mai 1981, die so zu sichern ist, "dass keine Absturzgefahr, ins­besondere für Kinder, besteht". Ein Sicherungsgeländer fällt unter den Begriff der Ausrüstungen im Sinn von § 4 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Das Geländer ist zwar optisch wahrnehmbar, er­weckt aber - insbesondere bei einer offenen Ausgestaltung - nicht den Eindruck einer zusätzlichen Erhöhung der Anbaute. Anzufü­gen ist, dass allgemein auch auf Flach- oder Zinnendächern von Hauptgebäuden offene Si­che­rungsgeländer bewil­ligt werden, ohne dass sie an die erlaubte Gebäudehöhe anzu­rech­nen wären (vgl. VGr, 17. Juni 1998, VB.98.00088, E. 2b/bb).

Auch insoweit erweist sich die angefochtene Baubewilligung jedenfalls nicht als rechtsverletzend. Lärm-, Geruchs und Einsichtsimmissionen, die mit dem Rekurs noch be­anstandet wurden, werden in der Beschwerdeschrift nicht mehr gerügt.

5. Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und der Entscheid der Baurekurskommission II vom 16. April 2002 aufzuheben, soweit damit auf den Rekurs stillschweigend nicht eingetreten wurde. Die Sache ist zu neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen an die Baubehörde X zurückzuweisen. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommis­sion II vom 16. April 2002 wird aufgehoben, soweit damit (stillschweigend) auf den Rekurs nicht eingetreten wurde. Die Akten werden zu neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen an die Baubehörde X zurück­gewiesen.

2.    ...