Zürich Verwaltungsgericht 24.09.2002 VB.2002.00094

Standard Suche  |  Erweiterte Suche  |  Hilfe

Druckansicht  

  Geschäftsnummer: VB.2002.00094   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 24.09.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Die Erweiterung eines zonenwidrien Betriebs ist nicht als weitergehende Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 letzter Satz PBG zu beurteilen. Eine Erweiterung eines zonenwidrigen Betriebs lässt sich jedoch nur soweit rechtfertigen, als die neuen Betriebsflächen in einem untergeordneten Verhältnis zu den bereits vorhandenen stehen und ihre keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (E. 4). Die Überschreitung der Gebäudehöhe ist gemäss Art. 24e BZO als Anwendungsfall von § 50a Abs. 2 in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG zulässig und somit liegt kein Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG vor (E. 2). Die neue Dachgestaltung verbessert zudem die Einordnung in die Umgebung (E. 3). Abweisung.

  Stichworte: ABWEICHUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BETRIEBSFLÄCHE DACHGESTALTUNG GEBÄUDEHÖHE WOHNANTEIL ZONENWIDRIGKEIT

Rechtsnormen: § 50 Abs. III PBG § 50a Abs. II PBG § 220 PBG § 357 Abs. I PBG Art. 24e BZO Zürich

Publikationen: BEZ 2002 Nr. 64 RB 2002 Nr. 84

Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 1

I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte C am 4. Mai 2001 die baurechtliche Bewilligung für einen Umbau der Eckliegenschaft M-strasse/N-Strasse. Das bestehende flach­winklige Schrägdach mit einem Dachgeschoss soll durch ein Mansar­dendach mit zwei Geschossen ersetzt werden, von denen das untere zu Bürozwecken und das Obere als Archiv­raum genutzt werden soll.

II. Gegen die Bewilligung erhoben die Nachbarn A sowie H und I Rekurs an die Bau­rekurskommission I. Am 15. Februar 2002 vereinigte diese die beiden Rekursverfahren und hiess die Rechtsmittel teilweise gut; sie hob die angefochtene Bewilligung insoweit auf, als damit die Dachlukarnen und -fenster be­willigt worden waren und lud die Bauherrschaft zur Neugestaltung dieser Dachelemente im Sinne der Erwägungen ein.

III. Gegen diesen Entscheid liess A am 22. März 2002 Beschwer­de erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit die Baubewilligung bestätigt worden sei, unter Kosten und Entschädigungs­folgen auch für das Rekursverfahren; es sei zudem ein Augenschein durchzuführen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, das bestehende Gebäude über­schreite die zonengemässe Gebäudehöhe von 13,5 m um 2 m und das projektierte Man­sardendach werde die mit einem Winkel von 450 anzulegenden Schrägdachebenen auf der ganzen massgeblichen Fassadenlänge durchstossen; entgegen der Auffassung der Vor­instanz könne das Mansardendach nicht als Dachaufbaute qualifiziert werden. Sodann treffe es nicht zu, dass das bestehende Gebäude gemäss Art. 24e der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO, in der Fassung vom 7. Juni 2000) über die in der Quartiererhaltungs­­zone zulässigen Abweichungen von Grundmassen als baurechtskonform zu würdigen

sei, sondern die Bewilligungsfähigkeit sei ausschliesslich nach § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) zu beurteilen. Eben- falls unzulässig sei die Durchstossung der für Schrägdächer zulässigen Dachebene. Art. 24d

Abs. 4 BZO lasse eine solche Durchstossung zu, wenn Mansardendächern und ähnlich stei­le Dachformen vorherrschten und die Mehrzahl der Gebäude mit ihrer Traufe die erlaubte Ge­bäudehöhe erreiche. Dabei könne es sich, was die Baurekurskommission verkannt habe, nur um die Gebäudehöhe gemäss Art. 24l BZO handeln. Die Vorschrift wolle nämlich ermög­lichen, dass bei Einhaltung der Gebäudehöhe in Gebieten, wo Mansardendächer vorherrschten, weitere Mansardendächer erstellt werden könnten. Nicht beabsichtigt sei dagegen die Ermöglichung von Mansardendächern, wenn die Gebäudehöhe bereits überschritten sei. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG sei deshalb die Bewilligung wegen eines weitergehenden Verstosses gegen die zulässige Gebäudehöhe zu verweigern. – Die Vorinstanz habe mit ihrer positiven Beurteilung der Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung die Zielrichtung der Quartiererhaltungszone verkannt; vor seinem Umbau Mitte der 50er Jahre habe das streitbetroffene Gebäude weitgehend demjenigen des Beschwerdeführers entsprochen; mit dem geplanten Umbau werde die erhaltenswerte Gliederung der Zone weiter aufgebrochen. – Die vollständige Nutzung des streitbetroffenen Gebäudes zu Bürozwecken verstosse gegen den zonengemässen Wohnanteil von 90 %; die Nutzung des neuen 1. Dachgeschosses zu Bürozwecken sei keine im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zulässige Änderung einer vorschriftswidrigen Baute; jedenfalls verstosse die Nutzung des neuen Geschosses zu Bürozwecken gegen öffentliche Interessen sowie gegen die privaten des Beschwerdeführers, der durch das grelle Licht in den Büroräumen der dort regelmässig bis lange nach Mitternacht arbeitenden Anwälte massiv gestört werde.

Die Vorinstanz am 5. und die Bausektion des Stadtrats Zürich am 16. April 2002 be­antragten Abweisung der Beschwerde. Die anstelle des verstorbenen C ins Verfahren ein­getretenen Erben D, E und G, liessen am 8./16. Mai 2002 Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kostenund Ent­schädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Am 24. April 2002 bewilligte die Bausektion der Stadt Zürich der privaten Beschwer­degegnerschaft die Abänderung der Dachlukarnen und -fenster im Sinn des Entscheids der Baurekurskommission I vom 15. Februar 2002. Gegen diese Änderungsbewilligung gelangte H, der neben dem Beschwerdeführer bereits gegen die ursprüngliche Bewilligung Rekurs erhoben hatte, erneut an die Baurekurskommission I.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. a) Die Beschwerde ist rechtzeitig beim sachlich wie funktionell zuständigen Verwaltungsgericht erhoben worden und der Beschwerdeführer offenkundig zur Erhebung des Rechtsmittels befugt. Es ist darauf einzutreten.

b) Der beantragte Augenschein erübrigt sich. Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten.

2. Das zum Umbau vorgesehene Gebäude weist unbestrittenermassen eine Gebäude­höhe von 15,5 m auf und überschreitet damit das gemäss Art. 24l BZO zulässige Mass von 13,5 m um 2 m. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist deshalb der Beschwerdeführer der Auffassung, die Bewilligungsfähigkeit des geplanten Mansardendachs richte sich nach § 357 Abs. 1 PBG.

§ 357 Abs. 1 PBG regelt Änderungen an Bauten, die bei ihrer Erstellung rechtmäs­sig waren und durch seitherige Änderungen der Bauvorschriften rechtswidrig geworden sind. Die Baurekurskommission hält diesen Tatbestand hier für nicht erfüllt, weil das streit­betroffene Gebäude zwar die Gebäudehöhe von 13,5 m gemäss Art. 24l BZO um 2 m überschreitet, jedoch Art. 24e BZO eine solche Abweichung zulasse, sodass keine Baurechtswid­rigkeit vorliege. Dieser Rechtsauffassung ist beizupflichten.

Gemäss Art. 24e BZO können in der Quartiererhaltungszone zur Wahrung gebiets­typischer Strukturmerkmale wie der Traufhöhe oder der Dachform und im Interesse eines besseren Erscheinungsbildes Abweichungen von der Geschosszahl, der Gebäude- und First­höhe sowie der hofseitigen Baubegrenzung und der Längenbeschränkung von Dach­auf­bau­ten bewilligt oder angeordnet werden. Wie bereits die Bausektion in Erwägung lit. d der an­ge­fochtenen Baubewilligung vom 4. Mai 2001 ausgeführt hat, erfüllt das Bauvorhaben die Voraussetzungen für eine solche Bewilligung. Dabei handelt es sich nicht um eine Ausnahmebewilligung im technischen Sinn, wie sie abschliessend in § 220 PBG geregelt ist, sondern soll mit dieser, die starren Bestimmungen über die Grundmasse (Art. 24l BZO) locker­nden Regelung die Erhaltung oder Erweiterung der das Quartierbild auszeichnenden baulichen Gliederung ermöglicht werden, was das kantonale Recht in Kern- und Quartier­er­hal­tungs­zonen ausdrücklich zulässt (§ 50a Abs. 2 in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG). Das streitbetroffene Gebäude ist, wie die Baurekurskommission I zutreffend festgestellt hat, die südliche Kopfbaute einer aus vier Gebäuden bestehenden, einen grossvolumigen Gebäudekomplex bildenden Häuserzeile entlang der R-gasse im Abschnitt zwischen N- und O-stras­se. Die anschliessenden beiden Mittelgebäude M-strasse weisen die gleichen Gebäude- und Traufhöhen und aufeinander abgestimmte Geschossebenen auf. Lediglich bei der nordseitigen Kopfbaute der Häuserzeile ist die Gebäudehöhe geringer und entspricht in etwa dem zo­nenkonformen Grundmass gemäss Art. 24l BZO. Wenn unter diesen Umständen die Bau­sek­tion der Stadt Zürich und die Baurekurs­kommission I zum Schluss gekommen sind, die be­stehende, das Grundmass um 2 m übersteigende Gebäudehöhe des streitbetroffenen Gebäudes erweise sich aufgrund der Lockerung der Grundmasse gemäss Art. 24e BZO als rechtens, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletzend. Durch die den beiden Nachbarbauten an der M-strasse entsprechende Gebäude­höhe entsteht ungeachtet des Umbaus aus den 50er Jahren der Eindruck einer geschlossenen Häuserzeile und damit eines für das betreffende Gebiet typ­ischen Strukturmerkmals im Sinn von Art. 24e BZO. Sodann ist mitzuberücksichtigen, dass durch die Rechtmässigkeit der das Grundmass überschreitenden Gebäudehöhe in Verbin­dung mit Art. 24d Abs. 4 BZO die Möglichkeit für den Aufbau des Mansardendachs und damit für die Übernahme eines weiteren gebietstypischen Gestaltungsmerkmals geschaffen wird. Dass hier diese An­gleichung an die gebiets­typischen Strukturmerkmale in zwei Schrit­ten erfolgt, nämlich ei­ner­seits durch die in den 50er Jahren erfolgte Übernahme der Gebäude­höhe der Nachbarbauten und nun mit dem Aufbau des Mansardendachs, führt zu keiner anderen Beurteilung. Ein Gebäude mit der Volumetrie des streitbetroffenen nach dem geplanten Umbau liesse sich aufgrund von Art. 24e in Verbindung mit Art. 24d Abs. 4 BZO grundsätzlich auch als Neubau realisieren.

3. Der Beschwerdeführer rügt eine ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG; bei der Anwendung dieser Bestim­­mung sei zu berücksichtigen, dass das Bauvorhaben in einer Quartiererhaltungszone liege und es sei deshalb dem Aspekt der Erhaltung und Erweiterung der baulichen Gliederung besondere Beachtung zu schenken.

Die Baurekurskommission hat sich in ihren Erwägungen mit der Architektur des Ge­­bäudes in seiner heutigen, durch den in den 50er Jahren vorgenommenen Umbau gepräg­­ten Gestalt und mit seinem Bezug zur baulichen Umgebung eingehend auseinander ge­setzt; sie hat insbesondere erkannt, dass das Gebäude bereits heute markant in Erscheinung trete und den Gebietsbereich bei der Einmündung der M- in die N-Strasse dominie­re. Diese Dominanz sei angesichts der Ecklage bis zu einem gewissen Grad unvermeidlich und nicht derart, dass die Umgebung optisch verdrängt oder gestalterisch herabgemindert würde. Mit Q-park und P-platz bestehe ein Teil der Umgebung ohnehin aus Frei­flächen. Die Mittelhäu­ser der angebauten Häuserzeile an der M-strasse hätten ohnehin die nämlichen Ausmas­se und ebenfalls Mansardendächer. Das schräg über Eck an der N-Strasse gelegene Gebäude sei zu weit entfernt, als dass sich die Dominanz des Umbauobjekts übermässig bemerkbar machen könnte. Das Nachbarhaus des Beschwerdeführers an der N-Strasse sei ein hervorragend renoviertes und unterhaltenes Gebäu­de aus der Wende des 19. zum 20. Jahrhundert, welches das ursprüngliche Erscheinungs­bild bewahrt habe und eine Bereicherung des Strassenbilds darstelle, das entlang der N-Strasse durch ähnliche Bauten geprägt werde. Die­se Bauten, deren Aussehen weitgehend demjenigen des streitbetroffenen Gebäudes vor Umbau und Aufstockung in den 50er Jahren entsprächen, verfügten über drei Vollgeschosse und Mansardendach mit zwei ausgebauten Dachgeschossen. Weil die grössere Gebäude­höhe des Eckgebäudes durch das heutige flachwinklige Schrägdach gleichsam kompensiert werde, sei die bis zum First gemes­sene Höhe beim Umbauobjekt und beim Haus des Beschwer­deführers nahezu gleich, wodurch das gestalterische Gleichgewicht aufrecht erhalten bleibe. Dieser gestalterische Ge­samteindruck werde durch den geplanten Aufbau eines Mansardendachs nicht derart ver­ändert, dass § 238 Abs. 1 PBG verletzt würde. Bezogen al­lein auf das streitbetroffene Gebäude stelle das Mansardendach gestalterisch eher eine Verbesserung als eine Verschlech­terung dar. Alle Gebäude in der massgeblichen näheren Umgebung würden ebenfalls Mansardendächer aufweisen, sodass mit dem geplanten Umbau die im massgeblichen Gebiet vorherrschende Dachform übernommen werde. Dass das streit­betroffene Gebäude bereits in seiner heutigen Form dominant wirke, sei nicht zu ändern und dürfe angesichts seiner Lage nicht ausschliesslich negativ gewertet werden. Mit dem Aufbau eines Mansardendachs werde diese Dominanz nicht auf unerwünschte Weise

verstärkt, sondern es werde der Akzent beim Dachabschluss im Sinn der vorherrschenden Dachform anders gesetzt. Die damit einhergehende Anhebung der Gesamthöhe um ca. 2,3 m

falle angesichts der bestehenden Gebäudeproportionen und der Angleichung an die Mittelhäuser nicht entscheidend ins Gewicht. Auch das Haus des Beschwerdeführers werde optisch nicht erdrückt, da es sich dank seines noch grösseren und sehr ausgewogen gestalteten Mansardendachs behaupten könne und der neu entstehende Höhenunterschied im Vergleich zur Gesamthöhe der Gebäude moderat sei.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist diese Würdigung in jeder Hinsicht nachvollziehbar. Bezüglich der Nachbarhäuser an der M-strasse wird mit dem Aufbau des Mansardendachs der gebietsprägende Eindruck einer geschlossenen Häuserzeile in ge­stal­terisch vorteilhafter Weise verstärkt. Sodann stellt das Mansardendach auch ein verbindendes Element zu den Häusern an der N-Strasse dar, das in gestalterischer Hinsicht den Nachteil der etwas grösseren Gesamthöhe zu kompensieren vermag. Das Mansardendach führt nicht zu einer Verstärkung der Dominanz des Eckbaus (die diesem aufgrund seiner Stel­lung bis zu einem gewissen Grad ohnehin zukommen muss), sondern vermag diese eher zu mildern, indem der Eckbau sich mit der Übernahme der Dachform gestalterisch an die Nachbarbauten angleicht und das Mansardendach das bisher dominierende Gewicht sei­ner Fassaden relativiert. Von einer rechtsverletzenden Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG kann unter diesen Umständen keine Rede sein.      

4. Für das der Quartiererhaltungszone II zugewiesene Grundstück gilt gemäss Bau- und Zonenordnung ein Wohnanteil von 90 %, der mit der vollständigen Nutzung des streit­betroffenen Gebäudes durch eine Anwaltskanzlei offenkundig nicht eingehalten wird. Der Beschwerdeführer hält deshalb die geplante Erweiterung als weitergehende Abweichung von Nutzungsvorschriften für unzulässig, insbesondere weil Art. 6 Abs. 2 BZO bestimme, dass dort, wo ein Wohnanteil vorgeschrieben sei, anrechenbare Flächen im Dachgeschoss dem Wohnen dienen müssten. Die Ausweitung von Büroraum verstosse zudem gegen das öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum in einem derart zum Wohnen geeigne­­ten Quartier. Lage und Anordnung der Lukarnen der erfahrungsgemäss bis lange nach Mitternacht grell beleuchteten Büros habe für die Nachbarn massive Lichtimmissionen zur Folge und beeinträchtige damit auch gewichtige private Interessen.

a) Gemäss dem richtig verstandenen Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 (=BEZ 1992 Nr. 30) dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften wi­­dersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abwei­chungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

Wie das Verwaltungsgericht bereits im (nicht publizierten) Entscheid VB.1999.00121 vom 15. November 2000 entschieden hat, gilt die Erweiterung der gewerblichen Nutzung durch Vergrösserung der nutzbaren Flächen in einer mit einem Wohnanteil belegten Liegenschaft, die schon bisher keine Wohnungen aufgewiesen hat, gemäss § 357 Abs. 1 PBG als zulässig. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Es trifft zwar zu, dass diese Auslegung von § 357 Abs. 1 PBG dem Wortlaut des letzten Satzes widerspricht, wonach für weitergehende Abweichungen von Vorschriften die erforderlichen Ausnahmebewil­ligungen vorbehalten bleiben. Indessen ist dieser Widerspruch darauf zurückzuführen, dass sich § 357 Abs. 1 PBG seit seiner Revision am 1. September 1991 auf Verstösse gegen Bau- und gegen Nutzungsvorschriften richtet (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, N. 252), während in der ursprünglichen Fassung, der Verstoss gegen Bauvorschriften in Absatz 1 und derjenige gegen Nutzungs­­vorschriften in einem gesonderten Absatz 2 geregelt war. Letzterer liess den Umbau und die angemessene Erweiterung solcher Bauten zu, wenn keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstanden. Diese Regelung, die insbesondere auch den Investitionsschutz bestehender Betriebe gewährleistete (vgl. RB 1993 Nr. 51), sollte durch die Zusammenfassung von Absatz 1 und 2 nicht verschärft werden, denn die Revision vom 1. September 1991 zielte ausdrücklich auf eine Erweiterung der zulässigen Massnahmen ab (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A., Wädenswil 2000, S. 402). Auf eine solche Verschärfung würde es indessen hinauslaufen, wenn entsprechend dem Wort­­laut von § 357 Abs. 1 letzter Satz PBG die Erweiterung eines zonenwidrigen Betriebs als weitergehende Abweichung von den Zonenvorschriften verstanden würde und folglich nur als Ausnahme unter den engen Voraussetzungen von § 220 PBG bewilligungsfähig wäre. Eine solche Einschränkung der zulässigen Massnahmen hat der Gesetzgeber nicht be­absichtigt. Hingegen spielt der betriebsbezogene Investitionsschutz dann keine Rolle, wenn eine bestehende zonenwidrige Nutzung aufgegeben wird; entsprechend ist gemäss § 357 Abs. 1 PBG eine neue zonenwidrige Nutzung nur zulässig, wenn sich das Gebäude für eine zonengemässe Nutzung nicht eignet, das heisst, es wird der Investitionsschutz auf die Baute oder Anlage beschränkt. Die Zulässigkeit der Erweiterung zonenwidriger Betriebe ermöglicht indessen kein unbegrenztes Wachstum. Ähnlich wie zulässige Umbauten ihre Grenze dort finden, wo sie einem Neubau gleich kommen, lässt sich unter dem Gesichtswinkel des angestrebten Investitionsschutzes die Erweiterung eines zonenwidrigen Betriebes nur soweit rechtfertigen, als die neuen Betriebsflächen in einem untergeordneten Verhältnis zu den be­reits vorhandenen stehen. Sodann gilt für jede Erweiterung, dass ihr keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen; dass schliesst die Erweiterung von zonenfremden Betrieben aus, die wegen ihrer Immissionen oder aus anderen Grün­­den in einem qualifizierten Widerspruch zur geltenden Nutzungsordnung stehen.

b) Die geplante Erweiterung der schon heute vier Geschosse belegenden Anwaltskanzlei um ein Geschoss mit Büro- und eines mit Archivräumen ist gemessen am Bestehen­den von untergeordneter Bedeutung. Sie verstösst weder in qualifizierter Weise gegen öffentliche noch gegen private Interessen. Wenn gemäss § 357 Abs. 1 PBG die Erweiterung zonenwidriger Nutzungen in begrenztem Umfang zulässig ist, so hat dies zwangsläufig zur Folge, dass das mit den betreffenden Nutzungsvorschriften verfolgte öffentliche In­teresse im Einzelfall zurückstehen muss. Das grelle Licht aus den Büros der nachtaktiven Anwälte und Anwältinnen mag subjektiv als lästig empfunden werden; eine objektiv erheb­liche Beeinträchtigung, die den Ausschlag zu Gunsten der nachbarlichen Interessen ge­ben müsste, liegt indessen nicht vor. Damit erweist sich die Erweiterung der zonenwidrigen Nutzung als zulässig; Art. 6 Abs. 2 BZO, der die Verlegung eines vorgeschriebenen Wohn­anteils innerhalb des Gebäudes regelt, wird damit nicht zusätzlich verletzt.  

5. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. ...

Demgemäss beschliesst die Kammer:

vom Parteiwechsel wird Vormerk genommen,

und entscheidet:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    ...