Zürich Verwaltungsgericht 19.06.2002 VB.2002.00049

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  Geschäftsnummer: VB.2002.00049   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 19.06.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Aktuelles Interesse als Voraussetzung für die Legitimation zur Erhebung von Rechtsmitteln Nach ständiger Rechtsprechung muss das Interesse an der Anfechtung eines baurechtlichen Entscheids aktuell sein. Ein blosses Vorkaufsrecht im Sinn von Art. 216 Abs. 3 OR hinsichtlich einer dem Baugrundstück benachbarten Parzelle genügt nicht zur Begründung der Rechtsmittellegitimation, weil ungewiss ist, - ob und wann ein Vorkaufsfall eintreten wird, und - ob die Berechtigten dannzumal ihr Recht tatsächlich ausüben werden (E. 3).

  Stichworte: AKTUELL AKTUELLES INTERESSE KAUFRECHT LEGITIMATION NACHBAR NACHBARLEGITIMATION PTT VORKAUFSRECHT

Rechtsnormen: Art. 216 lit. III OR Art. 216c OR § 338a Abs. I PBG § 21 lit. a VRG

Publikationen: BEZ 2002 Nr. 48

Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4

I. Der Bau- und Werkausschuss X bewilligte der Firma E sowie dem Baukonsor­tium G am 5. Januar 2000 den Abbruch verschiedener Ge­bäude sowie den Neubau von sechs Wohn- und Geschäftshäusern auf den Grundstücken Kat.Nrn. 01, 02, 03, 04, 05 und 06, ferner den Abbruch von zwei weiteren Ge­bäuden mit nachfolgender Errichtung der Zentrumsüberbauung "Z", bestehend aus sechs teilweise zusammengebauten Mehrfami­lienund Geschäftshäusern mit Unterniveauga­rage. Das Bauvorhaben soll im Geviert V-/­T-/­U-/S-strasse realisiert werden. Hiergegen erhoben A und die Stiftung B am 16. Februar 2000 Rekurs beim Regierungsrat. Am 11. April 2001 stimmte der Bau- und Werkaus­schuss verschiedenen Projektänderungen zu.

II. Mit Beschluss vom 19. Dezember 2001 trat der Regierungsrat auf den Rekurs nicht ein. Zur Begründung hielt er fest, dass die Rekurrenten als Eigentümer der Grund­stücke Kat.Nrn. 09, 10 (neu 15), 11 und 12 nicht direkte Anstösser der südlich der T-strasse gelegenen Bauparzellen seien. Vielmehr betrage die Entfernung zwischen ih­rem nördlich der T-strasse gelegenen Grundstück Kat.Nr. 12 und dem nächstge­legenen Punkt des Bauareals 75 m. Entgegen der Behauptung der Rekurrenten würden deren Liegen­schaften nicht ebenfalls über die T-strasse, sondern über zwei Stichstrassen erschlossen, die auf die V- bzw. auf die U-strasse gingen. Ferner beriefen sich die Rekurrenten auf eine Vereinbarung mit der Schweizerischen Post, wonach sie deren Grundstück Kat.Nr. 13 übernähmen und ihr im Gegenzug an der eigenen Liegenschaft Kat.Nr. 12 Miteigentum verschafften. Überdies machten sie geltend, sie hätten im Februar 1999 mit der Post eine Absichtserklärung über den Kauf von Kat.Nr. 13 unterzeichnet, und diese habe ihnen ein unlimitiertes Vorkaufsrecht eingeräumt. Nach dem genehmigten Quar­tierplan Q werde das "Postgrundstück" (Kat.Nr. 13) über die Quartierstrasse C und die T-strasse erschlossen. Weil die Zu- und Wegfahrt zum Bauprojekt im Einbahn­verkehr auf die bereits überlastete T-strasse erfolge, und zwar gegenüber der Strasse C, werde die Post in ihrem "Erschlies­sungsrecht" beeinträchtigt; als "designierte Käufer" wür­den die Rekurrenten durch das Projekt somit mehr als irgend ein Dritter betroffen. Der Regie­rungsrat hielt dem entgegen, für die Beurteilung der Rekurslegitimation komme es auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Entscheids über das Rechtsmittel an; das geltend gemachte In­teresse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung müsse aktuell sein. An dieser Voraussetzung fehle es, wenn ein Anfechtender erst durch künftige, nicht mit Sicherheit eintretende Sach­verhaltsumstände berührt werde. Die Rekurrenten leiteten ihre Anfechtungs­befugnis allein aus dem beabsichtigten Erwerb des "Postgrundstücks" (Kat.Nr. 13) ab. Ob eine solche Handänderung je stattfinde, sei ungewiss; die Schweizerische Post habe den Re­kurrenten lediglich am 25. Januar 2000 "ein ohne grundbuchamtliche Eintragung gesichertes, nicht­vertragliches und unlimitiertes Vorkaufsrecht" eingeräumt. Fehle es schon an einem ak­tuellen Anfechtungsinteresse, könne offen bleiben, ob überdies ein unzulässiger Konkur­ren­tenrekurs vorliege.

III. Mit Beschwerde vom 11. Februar 2002 liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1.   Der Beschluss des Regierungsrates ... vom 19. Dezember 2001 ... und die Baubewilligungen ... vom 5. Januar 2000 seien aufzuheben.

2.    Der Projektgenehmigungsbeschluss für die private Baulandumlegung vom 12. Januar 2000 sei mangels formeller Koordination aufzuheben.

3.    Eventuell sei der Beschluss des Regierungsrates aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

4.    Die Vernehmlassungen von Vorinstanz und Gegenpartei seien den Be­schwerdeführern zur Kenntnisnahme zuzustellen.

5.    Es sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen.

6.    Den Beschwerdeführern sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen."

In seiner Vernehmlassung vom 5. März 2002 schloss der Regierungsrat auf Abwei­sung der Beschwerde. Der Bau- und Werkausschuss der Stadt X sowie die privaten Be­schwerdegegnerinnen beantragten am 11./18. März bzw. am 9./10. April 2002 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Letztere verlangten überdies eine Partei­entschädi­gung.

Auf die Parteivorbringen wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Urteils­grün­den Bezug genommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. Nach dem vorinstanzlichen Nichteintretensbeschluss beschränkt sich der Streit­ge­genstand im Beschwerdeverfahren auf die Frage, ob der Regierungsrat den Rekurrenten die Anfechtungsbefugnis zu Recht abgesprochen habe. Sollte dies nicht zutreffen, wäre die Sache kraft § 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur materi­ellen Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Alfred Kölz/Jürg Boss­hart/Mar­tin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63 N. 11 und § 64 N. 2). Dem Beschwerdeantrag Ziffer 1, womit die Aufhebung der Baubewilli­gung verlangt wird, kann daher von vornherein nicht entspro­chen werden.

2. Kraft § 58 Satz 2 VRG führt das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren ge­wöhnlich nur einen Schriftenwechsel durch. Weil die Beschwerdeantworten keine ent­scheid­relevanten Vorbringen enthalten, zu denen die Gegenpartei(en) angehört werden müsste(n), kann von der Einholung einer Replik abgesehen werden (vgl. auch Kölz/Boss­hart/­Röhl, § 58 N. 9 ff.). Im Übrigen ist das Verfahren spruchreif, weshalb sich weitere Untersuchungshand­lungen erübrigen.

3. Kraft § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/­ 20. Mai 1984 (PBG) ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ände­rung hat.

a) Der Nachbar wird durch ein Bauvorhaben berührt, wenn er in einer hinreichend en­gen räumlichen Beziehung zur Bauparzelle steht (RB 1995 Nr. 9 mit Hinweisen; Walter Hal­ler/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 984). Ob das Erfordernis der hinreichend engen räumlichen Beziehung zur Bauparzelle gegeben ist oder fehlt, hängt nicht von einer in Metern gemessenen Distanz, sondern davon ab, auf welche Ent­fernung sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des geltend gemachten An­fechtungsinteresses auszuwirken vermag (RB 1982 Nr. 18; BGr, 26. Oktober 2000, ZBl 103/2002, S. 105). Ein schutzwürdiges Interesse ist anzunehmen, wenn der Ausgang der Verfahrens, in das sich der Nachbar einschalten will, seine Interessensphäre zu beeinflus­sen vermag, er "also einen prakti­schen Nutzen hat bzw. einen Nachteil abwenden kann, den der angefochtene Verwaltungsakt für ihn zur Folge hätte" (RB 1980 Nr. 7; Haller/ Karlen, N. 986).

b) Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass sie sich mit der Post schon im Jahr 1994 auf einen Landabtausch verständigt hätten. Danach hätten sie das Grundstück Kat.Nr. 13 übernehmen und der Post im Gegenzug Miteigentum an ihrer Parzelle Kat.Nr. 12 ver­schaffen sollen. Die Realisierung dieses Geschäfts habe sich zwar verzögert, doch habe die Post ihnen mit Schreiben vom 25. Januar 2000 ein unlimitiertes Vorkaufsrecht eingeräumt. Schon zuvor habe die Post ihnen mit zwei Vereinbarungen die Übertragung ihres Grundstücks versprochen. Der gesamte Erschliessungs-, Anlieferungs- und Kunden­verkehr des angefochte­nen Projekts werde im Einbahnverkehr auf die heute schon über­lastete T-strasse geleitet, und zwar genau gegenüber der Ein- und Ausfahrt in die Strasse C (= Kat.Nr. 7308), welche als Zufahrt zum Postgrundstück Kat.Nr. 13 diene. Die vorgese­hene Erschliessung des umstrittenen Vorhabens beeinträchtige daher jene des Postgrund­stücks. Als dessen "desi­gnierte Käufer" mit einem "hundertprozentig sichere(n) Erwerbs­recht" würden die Beschwer­deführenden somit mehr als irgendein Dritter berührt. Am 21. Dezember 2000 habe die Post erneut bekräftigt, dass sie ihr Grundstück Kat.Nr. 13 verkaufen wolle und "dieses in abseh­barer Zeit öffentlich ausgeschrieben werde".

Die privaten Beschwerdegegner unterstützen die Argumentation des Regierungsrats und vertreten überdies die Auffassung, dass eine unzulässige Konkurrentenbeschwerde vor­liege. In gleichen Sinn äussert sich der Bau- und Werkausschuss X, welcher hervorhebt, dass "ein verkehrstechnischer Konflikt zwischen den beiden benachbarten Baugebieten ('Q' und 'S-strasse') ... weder aus heutiger Sicht noch für die Zukunft ersichtlich" sei.

c) Die Beschwerdeführenden leiten ihre Rechtsmittelbefugnis zu Recht nicht aus dem Eigentum an den Grundstücken Kat.Nrn. 09 – 12 ab. Denn die letztgenannte Kat.Nr. 12 befindet sich rund 75 m vom Bauareal jenseits der T-strasse. Sodann werden die Kat.Nrn. 09 – 12 nach zutreffender Feststellung des Regierungsrats über die V-­strasse bzw. über die U-strasse erschlossen. Die nicht näher substanzierte Behaup­tung der Beschwerde­führenden, wonach sie "ihre Grundstücke" über die T-strasse erschliessen, ist nach den Plänen offensichtlich unzutreffend. Die Anbindung des Einkaufs­zentrums Q an das über­geordnete Strassennetz erfolgt hauptsächlich über die im Rahmen des Quartierplans Q er­stellte Strasse "unterer Q" und die U-stras­se; die Zufahrt von der V-strasse hat nur unterge­ordnete Bedeutung. Als Ver­bindung zwischen V- und U-strasse dient nicht nur die T-strasse, sondern auch die weiter südlich zu dieser verlaufende S-strasse; eine allfällige Überlastung der T-strasse bringt den Verkehrsfluss daher kaum zum Erliegen. Zur Haupt­sache leiten die Beschwerdeführenden ihre Rekurslegitimation aus dem Vorkaufsrecht an der "Post­liegenschaft" Kat.Nr. 13 ab. Diese stösst zwar ebenfalls nicht an die T-strasse an, sondern liegt nördlich von dieser in der zweiten Bautiefe. Hingegen wird Kat.Nr. 13 – über die Strassenparzelle Kat.Nr. 7308 (Strasse C) – ebenso von der T-strasse her er­schlossen wie das Bauprojekt südlich dieser Strasse.

Nach ständiger Rechtsprechung muss das Interesse an der Anfechtung eines bau­recht­lichen Entscheids aktuell sein (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 25; Isabelle Häner, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 674 ff.). Dies trifft dann zu, wenn das Anfechtungsinteresse sowohl im Zeitpunkt der Anfechtung als auch im Zeit­punkt des Entscheids der Rechtsmittelbehörde vorliegt. Gelegentlich kommt es vor, dass das Anfechtungsinteresse im Lauf des Rechtsstreits wegfällt, etwa weil in einer Baurechtsstreitig­keit der Rechtsmittelkläger seine Opposition aufgibt oder sein Grundstück veräussert. Unter solchen Umständen wird das Verfahren gegenstandslos (RB 1983 Nr. 11; Häner, Rz. 674). Die umgekehrte Konstellation, nämlich dass ein An­fechtungsinteresse ursprünglich fehlt und erst während des Rekursverfahrens eintritt, ist selten (vgl. Häner, Rz. 686 ff., auch zum folgenden Satz). Die nachträgliche Heilung man­gelnder Prozessvoraussetzungen wird gewöhnlich dann als unzulässig angesehen, wenn es um unmittelbar fristgebundene Handlungen, wie etwa die rechtzeitige Erhebung einer Be­schwerde geht.

Im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vom 5. Januar 2000 bzw. der Zu­stim­mung zur Projektänderung am 11. April 2001 verfügten die Beschwerdeführenden über eine "Absichtserklärung" der Schweizerischen Post, Immobilien, vom 3. Februar 1999. Danach erklärte sich die Post bereit, diesen ihre Liegenschaft Kat.Nr. 13 "zu einem Preis von Fr. 1'000.- bis Fr. 1'500.-/m2" zu verkaufen. Die unter verschiedenen Vorbehal­ten abgegebene Erklärung sollte nur solange gelten, bis definitiv feststehe, dass die von den Beschwerdefüh­renden geplante Überbauung "nicht innert nützlicher Frist realisierbar" sei. Am 25. Januar 2000 gewährte die Post den Beschwerdeführenden für diese Parzelle ein "ohne grundbuch­amtliche Eintragung" gesichertes, "nichtvertragliches unlimitiertes Vor­kaufsrecht". Während des hängigen Rekursverfahrens widerrief die Post die Absichts­erklä­rung am 21. Dezember 2000 und teilte mit, statt dessen werde das Grundstück Kat.Nr. 13 dem Meistbietenden ver­äussert; das Vorkaufsrecht bleibe jedoch bestehen. An dieser Rechtslage hat sich bis zum Ent­scheid des Regierungsrats bzw. dem heute ergehenden Ur­teil des Verwaltungsgerichts nichts geändert.

Kurz nach Erteilung der angefochtenen Baubewilligung erhielten die Beschwerde­füh­renden demnach ein unlimitiertes Vorkaufsrecht am "Postgrundstück" Kat.Nr. 13; zu einer weitergehenden Bindung oder gar zu einer Handänderung haben die jahrelangen Ver­handlun­gen der Beschwerdeführenden mit der Post nicht geführt. Weil für die Einräu­mung eines Vor­kaufsrechts nach Art. 216 Abs. 3 OR einfache Schriftlichkeit genügt und das Einverständnis der Beschwerdeführenden vorausgesetzt werden kann, ist diese Be­rechti­gung mit dem Schrei­ben vom 25. Januar 2000 zustande gekommen. Laut Art. 216c OR kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird so­wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Abs. 1). Nicht als Vorkaufs­fall gelten namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteige­rung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Abs. 2). Im Unterschied zu einem Kaufsrecht, das dem Berechtigten die Möglichkeit ver­schafft, durch einseitige Erklärung eine Sache – unter gewissen vereinbarten Vorausset­zungen – zu erwerben (Gauch/Schluep/ Schmid/­­Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. A., 1998, Rz. 69, 487 und 1097; Christian Brückner, in: Alfred Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 2. A., Bern 2001, § 11 Rz. 12 ff.), hat der Vorkaufsberech­tigte keine solche Möglichkeit. Ihm steht ledig­lich das Recht zu, im Fall einer Veräusse­rung der Sache diese an sich zu ziehen (Brückner, § 11 Rz. 40 ff.). Ob und wann der Ei­gentümer die Sache verkauft oder ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft abschliesst, ist ungewiss. Vorliegend sind seit der Einräumung des Vorkaufsrechts denn auch bald 2 ½ Jahre verstrichen, ohne dass die Post aktenkundige Ver­kaufsanstrengungen unternommen hätte. Sollte ein Verkauf tatsächlich zustande kommen, steht es ferner ungeachtet der Ab­sichtserklärungen der Beschwerdeführenden nicht fest, ob diese vom Vorkaufsrecht tat­sächlich Gebrauch machen oder nicht. Unter solchen Umständen ist mit dem Regierungsrat davon auszugehen, dass die blosse Möglichkeit eines Erwerbs des "Postgrundstücks" Kat.Nr. 13 den Vorkaufsberechtigten heute kein Recht verschafft, die mit dem Eigentum an diesem Grundstück mutmasslich verbundenen Rekursmöglichkeiten auszu­schöpfen. Ob das Rechtsmittel überdies auf eine unzulässige Konkurrentenbeschwerde hin­auslaufe, kann unter diesen Umständen dahingestellt bleiben.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.

4. Auch wenn der Regierungsrat auf den Rekurs nicht eingetreten ist, hat er auf­sichts­rechtlich geprüft, ob die neben dem kommunalen Bauentscheid zusätzlich erforderli­chen Be­willigungen entsprechend den Anforderungen von Art. 25a des Raumplanungsge­setzes vom 22. Juni 1979/6. Oktober 1995 mit diesem koordiniert worden seien, und ist zu einem positi­ven Ergebnis gekommen. Weil dem Verwaltungsgericht gegenüber dem Re­gierungsrat keine Aufsichtsbefugnisse zukommen, ist der Koordinationsfrage nicht weiter nachzugehen.

5. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    ...