Zürich Verwaltungsgericht 20.08.2002 VB.2002.00006

Standard Suche  |  Erweiterte Suche  |  Hilfe

Druckansicht  

  Geschäftsnummer: VB.2002.00006   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 20.08.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Eigenmächtige Umnutzung von Wohnungen zu sexgewerblichen Zwecken Nachbarn sind legitimiert, eine Unterschreitung des Mindestwohnanteils zu rügen (E. 1). Zwei Zimmer, welche nicht über eigene sanitäre Anlagen verfügen, können nicht der Wohnnutzung zugerechnet werden, wenn die übrigen - baulich nicht abgetrennten - vier Zimmer desselben Stockwerks als Massagesalon beworben werden (E. 4).

  Stichworte: MASSAGESALON RÄUMLICHE TRENNUNG SEXGEWERBE UMNUTZUNG WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.) WOHNANTEIL WOHNFLÄCHENANTEIL ZONENKONFORMITÄT

Rechtsnormen: § 338a Abs. I PBG § 52 lit. II VRG § 58 VRG Art. 6 lit. I BZO99 Zürich Art. 24c lit. III BZO99 Zürich

Publikationen: BEZ 2002 Nr. 65

Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4

I. Anlässlich einer baupolizeilichen Kontrolle stellte das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich am 28. März 2000 fest, dass auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 in der Lie­gen­­schaft K-strasse, Zürich, folgende eigenmächtige Umbauten und Nutzungsänderungen vorgenommen worden waren:

Geschoss (EG/OG/DG)

bauliche Massnahme

Zeitraum

Wohnen (W)/ Gewerbe (G)

EG

keine Änderungen; (vorbestehendes) Restaurant

-

148 m2 G

1. OG

Umwandlung von Wohnräumen in Büros (nach Darstellung der Beschwerdeführer Restaurantküche und Büros); Missachtung des Befehls vom 22. April 1988 betreffend Rückgängigmachung

vor 22. April 1988

133.5 m2 W   25.5 m2 G

2. OG

Umwandlung der bewilligten 5 Büros in eine Wohnung

ab 1998

159 m2 W

3. OG

Einrichtung von Massagesalons anstelle von Wohnräumen

1. Februar 1994

159 m2 G

4. OG

Einrichtung von Massagesalons anstelle von Wohnräumen

1. Juni 1996

149 m2 G

DG

(partieller) Ausbau des Estrichs zu Wohnraum

ab Juni 1999

*)

Total (gemäss Berechnung der Bausektion): Wohnen: 292.5 m2; Gewerbe: 481.5 m2; Wohnanteil: 37.7 % *) Nach Art. 6 Abs. 1 BZO 1999 sind grundsätzlich nur (noch) Vollgeschosse anrechenbar.

Die Bau- und Zonenordnung vom 12. Juni 1963 (BZO 1963) wies das Grundstück Kat.Nr. 01 der Kernzone mit einem Wohnanteil von 50 % zu. Gemäss der vorläufigen Bau- und Zonenordnung der Baudirektion vom 9. Mai/7. Dezember 1995 (BD-BZO; in Kraft ge­treten am 14. Juni 1996) kam Kat.Nr. 01 in die Zone Z5 mit einem Wohnanteil von ebenfalls 50 % zu liegen. Am 7. Juni 2000 erliess der Gemeinderat Teil III der Bau- und Zonenordnung 1999 (BZO 1999), welche die Parzelle der Quartiererhaltungszone QI5c mit einem Wohn­anteil von 40 % zuweist. Mit Beschluss Nr. 701 vom 18. April 2001 setzte der Stadtrat Teil III der BZO 1999 samt den Bestimmungen über die Quartiererhaltungszonen auf den 21. April 2001 in Kraft.

Am 6. Februar 2001 bewilligte die Bausektion der Stadt Zürich D1 und D2 als Grund­­eigentümern unter Nebenbestimmungen nachträglich die schon vorge­nommenen Um­bauten und Nutzungsänderungen sowie weitere projektierte Massnahmen. Die Behörde er­wog, dass das Projekt trotz der geringfügigen Unterschreitung des Wohnanteils bewilligt wer­den könne, weil durch den Abtausch von Wohn- und Nichtwohn­flä­chen im 2. und 4. OG sowie durch den Zuwachs an Wohnfläche im DG die nach BD-BZO sowie nach BZO 1999 berechneten Wohnanteile gegenüber dem letztbewilligten Zustand des Gebäudes leicht er­höht würden.

II. Hiergegen erhoben sechs Nachbarn Rekurs bei der Baurekurskommission I und beantragten, der angefochtene Beschluss sei insoweit aufzuheben, als die Bausektion im 3. und 4. Obergeschoss sexgewerbliche Betriebe bewilligt habe.

Die Rekurskommission trat auf die Rechtsmittel von zwei Nachbarn mangels Legiti­mation am 16. November 2001 nicht ein und wies jene der übrigen vier Anfechtenden ab, soweit sie darauf eintrat. Aus den Erwägungen ist festzuhalten:

Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 untersage sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Ein­­richtungen in Quartiererhaltungszonen, wenn ein Wohnanteil von mindestens 50 % vor­geschrieben sei. Weil dieser hier nur 40 % betrage, gelte der Betrieb als zonenkonform; der in den angrenzenden Zonen massgebende Wohnanteil spiele keine Rolle. Das nachträg­liche Baugesuch weise einen Wohnanteil von 46.1 % aus; demgegenüber beziffere die Bau­sek­tion dieses Mass auf 37.7 %. Im Unterschied zur Gesuchstellerin rechne sie zwei Zimmer im 4. OG mit insgesamt 65 m2 nicht zur Wohnfläche, weil wegen der fehlenden räumlichen Trennung gegenüber dem Massagesalon eine unzulässige Nutzung in Betracht falle. Zwar verbiete sich selbst eine geringfügige Unterschreitung des massgebenden Wohn­anteils; in­des­sen dürfe dem Grundeigentümer nur dann eine widerrechtliche Nutzung unterstellt werden, wenn objektive Anhaltspunkte hierfür vorlägen. Dies treffe hier nicht zu. Falls sich spä­ter zeige, dass die beiden Räume dennoch in verbotener Weise genutzt würden, sei der rechtmässige Zustand wiederherzustellen.

III. Mit Beschwerde vom 7. Januar 2002 liessen A1 und A2 sowie B dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. In Gutheissung der Beschwerde sei der angefochtene Entscheid ... vom 16. November      2001 und auch der Beschluss der Bausektion ... vom 6. Februar 2001 insoweit aufzuheben, als mit der Bewilligung der beiden strittigen Bordelle der vorgeschriebene Wohnanteil verletzt wird.

 2. Für den Fall, dass der Sachverhalt (betr. Wohnanteil) bestritten wird, sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

 Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der privaten Beschwerdegegner,  auch für das vorinstanzliche Verfahren."

In ihrer Vernehmlassung vom 18. Januar 2002 schloss die Baurekurskommission I auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte die Bausektion am 5. Februar 2002. Die privaten Beschwerdegegner liessen nichts von sich hören.

Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. Die Legitimation der Beschwerdeführer zur Anfechtung der Baubewilligung ist nach zutreffender und unwidersprochen gebliebener Würdigung durch die Vorinstanz gemäss § 338a Abs. 1 des Planungsund Baugesetzes vom 7. September 1975/20. Mai 1984 (PBG) ausgewiesen. Die Vorinstanz ist zu Recht davon ausgegangen, dass ein Nachbar ein schutzwürdiges Interesse an der Einhaltung des minimalen Wohnanteils hat (vgl. hierzu RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14); denn die Ersetzung von Wohnnutzung durch andere Bewerbungsarten führt zur Verödung eines Quartiers und ist oft mit zusätzlichen Immis­sionen verbunden.

2. Kraft § 58 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) führt das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren gewöhnlich nur einen Schriftenwech­sel durch. Die in der Beschwerdeschrift vorgetragenen neuen Tatsachenvorbringen ha­ben die Bausektion veranlasst, eine ausführliche Beschwerdeantwort einzureichen. Diese - den Be­schwer­deführenden zugestellte - Rechtsschrift enthält keine entscheidrelevanten Vor­bringen, zu welchen die Gegenpartei nochmals angehört werden müsste. Von der Einholung einer Re­p­lik kann daher abgesehen werden (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N 9 ff.). Weil die bisherige und die künftig beabsichtigte Nutzung der Liegenschaft K-strasse aus den Plänen hinreichend ersichtlich ist, brauchte weder die Rekurskommission einen Augen­schein durchzuführen und noch trifft das Verwaltungsgericht eine solche Verpflichtung.

3. Im Beschwerdeverfahren liegt allein noch die Frage im Streit, ob das Gebäude K‑strasse den massgebenden Wohnanteil von 40 % einhalte oder nicht. Die Vorinstanz und die Parteien gehen zu Recht davon aus, dass der zuvor geltende Wohnanteil von 50 % gemäss BD-BZO nicht mehr zur Anwendung gelangt. Denn nach ständiger Praxis ist bei eigen­mächtigen Bauarbeiten oder Nutzungsänderungen zwar grundsätzlich auf das damals gel­tende Recht abzustellen, indessen sind nachträgliche Rechtsänderungen zugunsten des Grund­eigentümers zu berücksichtigen (BGE 123 II 248 E. 3a/bb S. 252; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 118 f.). Weil das Vorhaben auf der Grundlage von Art. 24c Abs. 3 BZO zu beurteilen ist, steht angesichts des für das streit­betroffene Grundstück Kat.Nr. 01 geltenden Wohnanteils von 40 % fest, dass ein sexgewerb­licher Betrieb zonenkonform ist (vgl. hierzu VGr, 24. Oktober 2001, VB.2001.00073, http://www.vgrzh.ch/recht­sprechung).

4. a) Die Beschwerdeführer bringen vor, dass sie im Rekursverfahren keinen Anlass gehabt hätten, die Berechnung des Wohnanteils durch die Bausektion in Frage zu stellen, zu­mal ihre Untersuchungsmöglichkeiten beschränkt seien. Nachdem die Rekurskommission die beiden Einzelzimmer im 4. OG unzutreffenderweise und im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung als Wohnfläche gewürdigt und den Wohnanteil deswegen als genügend er­achtet habe, hätten sie sich veranlasst gesehen, den tatsächlich vorhandenen Wohnan­teil zu prüfen. Den vorinstanzlichen Entscheiden liege die unzutreffende Annahme zugrun­de, dass sich im 1. OG neben der Restaurantküche die Wirtewohnung befinde. Tatsäch­­lich seien dort aber Büros eingerichtet, was in Erwägung lit. c der Baubewilligung vom 6. Februar 2001 er­wähnt werde. Unter Berücksichtigung dieser Korrektur betrage der gemäss Art. 6 Abs. 1 BZO 1999 zu ermittelnde Wohnanteil nur rund 20 %. – Dem hält die Bausektion entgegen, dass sie die Zweckentfremdung der Wirtewohnung im 1. OG im Jahr 1988 bemerkt und dem­­entsprechend die Grundeigentümer zur Wiederherstellung des vorhe­rigen Zustands ein­geladen habe. Im Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens habe die Bauherrschaft zum Ausdruck gebracht, die Wohnnutzung im 1. OG wiederherzustellen und hierzu bereits erste Schritte in die Wege geleitet. In der Annahme, dass die Wirtewohnung bald or­d­nungsgemäss zu Wohnzwecken genutzt werde, habe die Bau­sektion die entsprechende Fläche von ca. 133.5 m2 dem Wohnen zugerechnet. Von den fünf gleich grossen Vollgeschossen würden drei nicht zu Wohnzwecken genutzt, wobei ge­mäss Baugesuch die gewerbliche Nutzung im 2. OG mit der Wohnnutzung im 4. OG abgetauscht werde. Die vergleichsweise geringe Differenz zum Soll-Wohnanteil rühre daher, dass die in ihrem Bestand geschützte Restaurantküche im 1. OG mit einer Fläche von 25.5 m2 nicht zur Wohnnutzung zähle; die Erteilung einer förmlichen Ausnahmebewilligung hierfür erübrige sich. In diesem Zusammenhang gelte es zu berücksichtigen, dass der Wohnanteil im Gebäude dank dem Weiterausbau des Dachgeschosses gegenüber dem letzt­bewilligten Zustand faktisch ansteige.

b) Neue tatsächliche Behauptungen können im Beschwerdeverfahren laut § 52 Abs. 2 VRG nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Dies trifft etwa dann zu, wenn die Vorinstanz die angefochtene Ver­­­fügung zwar bestätigt, jedoch neu begründet hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N 13). Vor­liegend hat die Baurekurskommission I entgegen der Würdigung durch die Bausektion zwei innerhalb des Massagesalons gelegene Wohnräume im 4. OG mit einer Fläche von ins­ge­samt 65 m2 der Wohnnutzung zugerechnet und ist so zum Schluss gelangt, dass der Mindest­wohnanteil eingehalten sei. Unter diesen Umständen haben sich die Beschwerdeführer veranlasst sehen dürfen, die - von ihnen im Rekursverfahren als richtig angenommene - Ermit­t­lung des Wohnanteils vor Verwaltungsgericht zu hinterfragen.

c) Bei der Berechnung des Wohnanteils der Liegenschaft K-strasse sind nur die Ver­hältnisse im 1. und 4. OG umstritten; die Nutzweise des EG, des 2. und 3. OG sowie des - freilich nicht zu berücksichtigenden - DG steht fest. Auch wenn mit dem vorliegenden Baugesuch der Wohnanteil faktisch erhöht wird, besteht kein Anlass, eine Unterschrei­tung des gesetzlichen Mindestmasses von 40 % hinzunehmen. Dass hierfür Ausnahme­grün­de vorliegen, haben weder die Beschwerdegegner dargetan noch sind solche aus den Akten ersichtlich.

Hinsichtlich des 1. OG hat die Bausektion aufgrund der Erklärung im Baugesuch so­wie der bisherigen Vorkehrungen der Bauherrschaft davon ausgehen dürfen, dass dem Be­fehl aus dem Jahr 1988 betreffend Wiederherstellung der Wohnnutzung im Zusammenhang mit dem Umbau nun Nachachtung verschafft wird. Ob diese Annahme zutreffe, wird die Baukontrolle nach Abschluss der Bauarbeiten zeigen. Sodann rechtfertigt es sich, dass die Bausektion den Grundeigentümer dazu anhält, durch Einreichung eines Miet­vertrags die Wohnnutzung zu belegen (vgl. RB 1997 Nr. 93 [Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 2). Weil im Licht der nachfolgenden Ausführungen eine neuerliche Baubewilligung angezeigt ist, lässt sich auch zu einem späteren Zeitpunkt feststellen, ob die Wohnnutzung erhalten bleibt.

Mit Bezug auf das 4. OG erscheint die Annahme der Baurekurskommission I, dass zwei der sechs Räume tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden, unwahrscheinlich. Die beiden Zimmer sind vom Massagesalon baulich nicht getrennt und verfügen weder über ei­nen separaten Zugang noch über eigene sanitäre Einrichtungen. Sodann ist im 4. OG offenbar schon seit ca. 30 Jahren keine Küche mehr vorhanden. Auch der Umstand, dass in den sexgewerblich genutzten Zimmer bis tief in die Nacht hinein Dienstleistungen angebo­ten werden, lässt eine Wohnnutzung in zwei Zimmern als kaum praktikabel erschei­nen. Unter diesen Gegebenheiten ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass die beiden Zimmer zu einem späteren Zeitpunkt ebenfalls (sex-)gewerblich genutzt werden. Eine ständige Kon­trol­le über die Einhaltung der Wohnnutzung ist den Behörden nicht zuzumuten. Entgegen der Auffassung der Baurekurskommission I können jedenfalls die zwei Zimmer nicht der Wohn­nut­zung zugerechnet werden. Hierfür wären bauliche Massnahmen nötig, welche die der Wohn­nutzung zugedachten Zimmer klar von den gewerblich beworbenen Räumen abtrennen. Die räumliche Abtrennung könnte etwa in einer Trennwand und einem separaten Eingang bestehen; zumindest wäre eine Tür im Korridor zu verlangen. Ebenso wären eigene sani­täre Anlagen vonnöten, um eine Wohnnutzung praktikabel zu machen.

Können die zwei Zimmer im 4. OG nicht der Wohnnutzung zugeschlagen werden, so wird der Wohnanteil von 40 % nicht (mehr) eingehalten. Demzufolge ist die Baubewilligung hinsichtlich des 4. OG aufzuheben. Bemerkungsweise ist anzufügen, dass der Bauherrschaft verschiedene Möglichkeiten zur Einhaltung des Mindestwohnanteils offen stehen. Beispielsweise könnten anstelle einer baulichen Trennung im 4. OG auch das 3. OG oder Teile davon einer Wohnnutzung zugeführt werden. Dies bleibt der Bauherrschaft über­lassen. Unabdingbar ist jedoch die Durchführung eines erneuten Baubewilligungsverfahrens, in welchem die Einhaltung des Mindestwohnanteils zu prüfen ist.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist. Die angefochtene baurechtliche Bewilligung vom 6. Februar 2001 ist hinsichtlich des 4. OG aufzuheben. Dementsprechend ist der Entscheid der Vorinstanz teilweise aufzuheben.

5. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommissi­on I vom 16. November 2001 wird teilweise aufgehoben. Die Baubewilligung vom 6. Februar 2001 wird im Sinn der Erwägungen bezüglich der Nutzung des 4. Obergeschosses aufgehoben.

2.    ...