Zürich Verwaltungsgericht 19.04.2002 VB.2001.00268

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  Geschäftsnummer: VB.2001.00268   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 19.04.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Mangelnde Gestaltung und Einordnung einer Neubaute in landschaftlich und ortsbaulich exponierter Lage. Legitimation und Streitgegenstand (E. 1+2). Einordnung und Bauvolumenverzicht (E. 3). Sachverhaltsfeststellung (E. 4). Einordnung und Gestaltung: Verletzung des Ermessensspielraums der Gemeinde durch VI nur möglich, falls die Gemeinde Gebrauch ihres Ermessens machte (E. 5a). Keine rechtsverletzende Ermessensausübung der VI bezüglich Einordnung und Gestaltung (E. 5b). Abweisung.

  Stichworte: ANSCHLUSSBESCHWERDE BAUVOLUMEN EINORDNUNG ERMESSENSKONTROLLE GESTALTUNG UND EINORDNUNG LEGITIMATION SACHVERHALTSFESTSTELLUNG VERZICHT

Rechtsnormen: § 238 Abs. I PBG § 338 PBG § 21 lit. b VRG

Publikationen: BEZ 2002 Nr. 18

Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. Am 8. August 2000 erteilte der Gemeinderat X A unter Auf­lagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für drei zusammengebaute Mehr­familienhäuser mit Un­ter­niveaugarage auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 an der K-strasse in X.

II. Nach Durchführung eines Augenscheins am 24. März 2001 vereinigte die Baure­kurskommission II am 26. Juni 2001 die gegen diese Bewilligung von zahlreichen Nachbarn angehobenen zwei Rekursverfahren, hiess sie die Rechtsmittel gut und hob sie die an­ge­fochtene Bewilligung auf. Die Verfahrenskosten auferlegte sie der Bauherrschaft und ver­­pflichtete diese zu Parteientschädigungen an die beiden Rekurrentengruppen von je Fr. 1'500.-. In ihren Erwägungen verwarf die Rekurskommission den Einwand der Übergeschossigkeit der geplanten Bauten, verneinte jedoch die gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gebotene befriedigende Einordnung der Neu­­bauten in die bauliche Umgebung.

III. Gegen den Rekursentscheid liessen A am 7. und die Gemeinde X am 14. September 2001 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, beide mit den Anträgen, den Rekursentscheid abgesehen von der Verfahrensvereinigung aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen, alles unter Kosten- und Entschädigungs­folgen zu Lasten der Be­schwerdegegner. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. In verfahrens­mässiger Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins und die Edition der Grund­buchpläne Nr. 2, 3 und 4 der Gemeinde X durch das Bauamt beantragt.

Die Vorinstanz beantragte am 2. Oktober 2001 Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegner C und E liessen am 16. November 2001 Vereini­gung der beiden Verfahren, Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei, und allenfalls Rückweisung an die Vorinstanz beantragen, jedenfalls unter Kosten- und Ent­schädigungsfolgen für das vorinstanzliche und das Beschwerdeverfahren. Die übrigen Be­schwerdegegner lies­sen am 16. November 2001 mitteilen, dass sie auf Antrag und Stellungnahme in der Sache verzichteten, beantragten jedoch, es sei auch dann von Kosten- und Entschädigungsfolgen zu ihren Lasten abzusehen, wenn der Rekursentscheid aufgehoben würde.

Am 20. März 2002 führte die erste Abteilung des Verwaltungsgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

Die Parteivorbringen werden – soweit erforderlich – im Rahmen der nachfolgenden Entscheidungsgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. a) Die das nämliche Bauvorhaben betreffenden Beschwerdeverfahren sind zweckmässigerweise zu vereinigen.

b) Die Befugnis der Bauherrschaft zur Anfechtung des Rekursentscheids, mit welchem die ihr von der örtlichen Baubehörde erteilte Baubewilligung aufgehoben wurde, ist ohne weiteres gegeben. Und auch die Gemeinde ist nach der zu § 21 lit. b des Verwaltungs­­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997(VRG) und zu § 338 Abs. 1 PBG entwickelten Rechtsprechung befugt, einen Rekursentscheid betreffend die Einordnung eines Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung anzufechten (RB 1979 Nr. 10).

 c) Die Beschwerdegegner C und E beantragen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer auch für das vorinstanzliche Verfahren. Soweit sie damit eine vom Rekursentscheid abweichende Kostenverlegung oder die Zusprechung einer höhe­ren Parteientschädigung beantragen wollen, sind diese Anträge ver­spätet. Die Beschwerde­gegner haben selber den Rekursentscheid innert Frist nicht angefochten und eine Anschlussbeschwerde ist im zürcherischen Verwaltungsprozess nicht vor­gesehen.

2. Streitig ist lediglich noch die Frage, ob die im Übrigen unbestrittenermassen baurechtskonforme Überbauung so gestaltet ist, dass sich eine im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG befriedigende Gesamtwirkung ergibt. Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz, die diese Frage verneint hat, eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts, die unrichtige An­wendung der Einordnungsbestimmung sowie eine die Gemeindeautonomie verletzende Überschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis vor.

3. Die Baurekurskommission II hat die zu § 238 (Abs. 1) PBG entwickelten Grund­sätze zutreffend dargelegt. Auf die betreffenden Ausführungen ist daher zu verwei­sen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Präzisierend ist anzufügen, dass zwar allein ge­stützt auf § 238 PBG nicht generell der Verzicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung zulässiges Geschoss oder die zonengemässe Ausnützung verlangt oder be­stimmte Dach­formen oder eine einheitliche Ausrichtung der Bauten durchgesetzt werden können; nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grund­stücks zu­lässigen Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 343 E. 4b S. 346). Hierfür sind besonders triftige Gründe er­forder­lich, wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zu­rückhal­tend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlich­keit. Auch wenn keine solchen Gründe gegeben sind, kann aber die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens verlangen oder ist ein Gebäude, das aufgrund seines Volu­mens sich aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten.

In verfahrensmässiger Hinsicht ist der Baurekurskommission beizupflichten, dass ihr zwar die Ermessenskontrolle zusteht, dass sie sich insofern jedoch Zurückhaltung auf­erlegt, wenn die Beurteilung der Einordnung durch die örtliche Baubehörde auf einer ver­tretbaren Würdigung der massgeblichen Sachumstände beruht. Demgegenüber ist die Kog­nition des Verwaltungsge­richts von Gesetzes wegen eingeschränkt. Das Gericht kann neben der Überprüfung des Sachverhalts und der richtigen Rechtsanwendung nur rechtsverletzende Er­mes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG).

4. Die Baurekurskommission II hat die Umgebung des Baugrundstücks wie folgt beschrieben:

     "Das Baugrundstück liegt am südlichen bergseitigen Rand der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung und ist eine der letzten noch unüberbauten Parzellen. Die bauliche Struktur der Mischzone in einem grös­seren Umfeld betrachtet zeigt ein mit älteren zwei- bis dreigeschossigen kleinmassstäblichen Wohn-/Gewerbebauten überbautes Gebiet. Die zurückhaltend strukturierten Häuser verfügen – abgesehen von einem zusammengebauten Mehrfamilienhausblock mit Flachdach – vor­wiegend über ein Dachgeschoss unter Schrägdächern. Im unmittelbaren seeseitigen Nahbereich findet sich eine verwinkelte Gebäudegruppe bestehend aus mit schwach geneigten Schrägdächern überdachten Wohn-/Werkstattbauten und der ehemaligen Werkzeugmaschinenfabrik L, in welcher heute Lofts eingebaut sind. Das Fabrikgebäude besteht aus einem längeren axial angeordneten dreigeschossigen Flach­dachkomplex, dem talseitig leicht versetzt ein zweigeschossiger Flach­dachbau vorgelagert ist. Der bergseitige und westliche, der zweigeschossigen Wohnzone zugeschiedene Nahbereich weist eine relativ lockere Überbauung mit ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern jüngeren und älteren Datums sowie unterschiedlichster Baustile auf. Nordwestlich des Baugrundstücks ist sodann eine Freihaltezone für Sportplätze ausgeschieden (Verweis auf die Photos im Protokoll).

       Die fragliche Mischzone zeichnet sich durch eine überwiegend hinter dem Zulässigen zurückgebliebene bescheidene Überbauungsstruktur aus, wovon sich nur der Fabrikbau abhebt. Dessen klare und schnörkel­lose Formensprache verhindert indessen den Eindruck eins übergrossen Bauvolumens."

 a) Die Beschwerdeführenden rügen diese Feststellungen als unzutreffend und teilweise sogar aktenwidrig. Bezüglich der Mischzone, in welcher das Baugrundstück liegt, wird insbesondere geltend gemacht, diese weise bezüglich Dimensionierung und Gestaltung der Bauten ein äusserst vielschichtiges Gepräge auf. Neben kleinmassstäblichen Bauten fänden sich diverse Mehrfamilienhäuser mit vier bis fünf Geschossen und zahlreichen Bauten hätten Grundmasse, die nicht mehr als kleinmassstäblich bezeichnet werden könnten, wie insbesondere die zusammengebauten Gewerbehäuser auf den Grundstücken Kat.Nr. 5 (ehemaliger Werkhof M) und Kat.Nr. 6 (ehemalige Fabrikanlage L). Auch andere Bauten in dieser Zone hätten Grundmasse, die jene des geplanten Hauses A auf Kat.Nr. 1 erreichen oder überschreiten würden; so die Gebäude N-stras­se und O-strasse. Auf dem Grundstück Kat.Nr. 8 sei vor kurzem ein Mehrfamilienhaus mit einer Gebäudelänge von 24 m bewilligt worden. Eine einheitliche Architektur lasse sich in der Zone WG3 nicht ansatzweise erkennen; zahlreiche bestehende Bauten würden gestalterisch gegenüber dem Neubau abfallen. Das ehemalige Fabrikgebäude L mit An- und Nebengebäuden präsentiere sich als "grossvolumigstes, massigstes, uneinheitlichstes und unästhetisches hufeisenförmiges Konglomerat von offenen und geschlossenen Fabrikhallen, Geschäfts-, Gewerbe-, Lager- und Abstellräumen". Auch die Nachbarschaft in der Zone W2 weise zu grossen Teilen eine Überbauungsstruktur auf, die nicht mehr als kleinmassstäblich und locker bezeichnet werden könne; so stehe auf der an das Baugrundstück direkt anstossenden Parzelle Kat.Nr. 9 ein Wohngebäude mit einem Grundriss von 18 x 21 m und mit einem Neubau dicht überbaut sei auch das Grundstück Kat.Nr. 7 an der P-strasse. Diese Zone liege zudem bergwärts und werde schon deshalb kaum tangiert; neben ein- und zweigeschossigen Einfamlienhäusern fänden sich zahlreiche dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit auffallenden "Dachgeschossbauten" und an der N-strasse sogar eine sich im Bau befindliche Terrassensiedlung. Auf engstem Raum seien Bauten aller Art und jeden Stils anzutreffen. Auf die nord- und nordostseits anschliessenden Zonen sei die Vorinstanz gar nicht eingegangen; auch in diesen Zonen für öffentliche Bauten, Wohnzone W3 und Gewerbezone B fänden sich Gebäude unterschiedlichster Struktur mit grossen Bauvolumen, neben denen der geplante Neubau nicht auffalle.

b) Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts ergeben hat, kann der Baurekurs­kommission keine unrichtige Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen werden. Weitere Abklärungen, wie insbesondere die beantragte Edition von Grundbuchplänen, sind nicht erforderlich.

Die baulichen Gegebenheiten in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterungen, zu der das Baugrundstück gehört, werden im Rekursentscheid zutreffend beschrieben. Zwar trifft es zu, dass auf den seeseitigen Grundstücken Kat.Nrn. 5 (ehemaliger Werkhof M) und 6 (ehemalige Fabrikanlage L) Gebäudekomplexe mit ebenfalls grossen Grund­massen stehen. Diese Gebäudekomplexe liegen aber mindestens teilweise in der zwei­ten Bautiefe und treten damit naturgemäss weniger in Erscheinung als der längs der P--/K-Strasse geplante Neu­bau. Sodann handelt es sich es sich zwar nach der insofern zutreffenden Charakterisierung der Beschwerdeführenden beim ehemaligen Werkhof M um ein Konglomerat von Einstellhallen, Schuppen, Umschlagvorrichtun­gen, Gewerbe- und Wohnbauten; trotz teilweise grosser Volumen wirkt diese verwinkel­te Gebäudegruppe gerade wegen ihrer Vielgestaltigkeit jedoch nicht als massig und entspricht der durch kleinmassstäbliche Bauten geprägten Struktur der näheren Umgebung des Baugrundstücks. Das gilt weitgehend auch für die angrenzende ehemalige Fabrikliegenschaft L. Allerdings treten hier markant zwei grössere Baukörper in Erscheinung, nämlich das 1942 erbaute, heute zu Wohnzwecken genutzte frühere Fabrikationsgebäude und die dahinter liegenden, aus jüngster Zeit stammenden Reiheneinfamilienhäuser. Beide Bau­körper zeichnen sich aber durch eine sorgfältige Gestaltung aus, die durch die Anordnung des Bauvolumens und die Gliederung der Fassaden der Kleinmassstäblichkeit der umliegen­den Bauten Rechnung trägt. Als nicht in diese Umgebung eingepasst erscheint im mass­geblichen Umfeld des Baugrundstücks lediglich das Mehrfamilienhaus N-­stras­se, worauf bereits die Vorinstanz hingewiesen hat. Hingegen entspricht die Richtung Dorfzentrum angrenzende Liegenschaft N-strasse mit ihrem flachen Satteldach und den strassenseitigen, durchgehenden Balkonen in seiner Gestaltung wiederum den kleinmass­stäblichen Wohn- und Gewerbebauten in der näheren Umgebung des Baugrundstücks. Die Feststellung der Baurekurskommission II, dass die bauliche Struktur der Wohn- und Ge­werbezone im Umfeld des Baugrundstücks durch kleinmassstäbliche Wohn- und Gewer­bebauten geprägt sei und zurückhaltend strukturierte Häuser mit Schrägdächern vorherrschten, erweist sich insgesamt als zutreffend; weitergehende prägende Gestaltungsmerk­male hat die Vorinstanz der bestehenden Überbauung nicht zugeschrieben. Soweit die Beschwerdeführenden auf andere Gebäude in der Zone WG 3 hinweisen, sind diese zu weit vom Baugrundstück entfernt, als dass sie für die Einordnung massgeblich sein können.

Ebenfalls als zutreffend hat sich auf Grund des Augenscheins die Feststellung der Baurekurskommission II erwiesen, dass die bergseitig (jenseits der P- bzw. der K-strasse) und westlich an das Baugrundstück anschliessende zweigeschossige Wohnzone eine relativ lockere Überbauung mit ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern jüngeren und älteren Datums sowie unterschiedlichster Baustile aufweist. Dass die benachbarte Einfamilienhausliegenschaft Kat.Nr. 9 entgegen der Darstellung der Beschwer­deführenden im Vergleich mit dem geplanten Neubau relativ locker überbaut ist, ergibt sich bereits auf Grund der Modell-Aufnahmen; die grosse Grundfläche des Gebäudes vermag daran nichts zu ändern. Eine besondere archi­tektonische Qualität oder einen einheitlichen Baustil hat die Bau­rekurskommission der Überbauung in der benachbarten Zone W 2 nicht zugeschrieben; die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführenden vermögen deshalb die Sachverhaltsfeststellungen der Baurekurskommission nicht zu erschüttern. Zutreffend ist, dass die Wohnzone W2 bergwärts der P-strasse zum Dorfzentrum hin dichter überbaut ist (vgl. P-stras­se). Dieser Bereich der Wohnzone W2 liegt aber bereits ausserhalb der näheren bau­lichen Umgebung des Baugrundstücks, und die Baurekurskommission hat ihn deshalb für die Beurteilung der Einordnung der geplanten Baute zu Recht ausser Acht gelassen. Schliess­lich ist es für die Beurteilung der Einordnung ohne Belang, aus welchem Grund das Gebiet nordwestlich des Baugrundstücks der Freihaltezone zugewiesen wurde; ein unrichtige Sachverhaltsfeststellung liegt auch insofern nicht vor.

Ergänzend zur Sachverhaltsermittlung der Baurekurskommission II ist sodann auf Grund des Augenscheins festzuhalten, dass das Baugrundstück sich in landschaftlich exponierter Lage befindet. Entsprechend greift die Festlegung "Niedrige bauliche Dichte" im Richt­plan Siedlung und Landschaft der Region Q, die hauptsächlich die bergseits der K-strasse gelegene frühere "Einfamilienhauszone in empfindlichen Gebiet" (vgl. Zonenplan der Gemeinde X vom 4. Oktober 1984) umfasst, im Bereich des Baugrundstücks deutlich in die Zone WG 3 seeseits der K-strasse über. Diese Festlegung ist dem Wesen der Richtplanung entsprechend nicht parzellenscharf, so dass die einheitliche Zuweisung des ganzen Gebiets seeseits der K-strasse zur Zone WG 3 angehen mag. Das ändert aber nichts daran, dass das Baugrundstück zumindest im Randbereich des im Regionalplan bezeichneten Gebiets mit niederer baulicher Dichte liegt. Durch diese Festlegung sollen "in landschaftlich und ortsbaulich exponierten Lagen Überbauungen mit besonderen gestalterischen Qualitäten" gesichert werden (Regionaler Richtplan Q, RRB 2258/1998, Textteil, S. 4). 

5. Im Rahmen der Prüfung der gestalterischen Anforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG hat die Baurekurskommission II dem umstrittenen Bauvorhaben in erster Linie eine un­genügende Einordnung in die bauliche Umgebung entgegengehalten. Der Längskomplex weise im Vergleich zur baulichen Umgebung ohnehin schon ein markantes Bauvolumen auf, das durch die riesigen, vielfach geöffneten Satteldächer noch erheblich zunehme. Über­­­treffe bereits dieser massige Baukörper für sich allein betrachtet die Dimensionen der vorherrschenden Überbauungsstruktur, so werde mit den zwei grossvolumigen Flachdach­anbauten eine Baumassenkonzentration erreicht, die auch für einen unbefangenen Dritten eine krasse und erdrückende Wirkung erzeuge. Die schonungslose Auffüllung des Baugrund­stücks mit wuchtigen Baukörpern, die kaum Raum für eine ansprechende Freiflächen­­­gestaltung lasse, sprenge die Struktur der durch bescheidene Bauten gekennzeichneten Mischzone. Noch unausgewogener präsentiere sich der Übergang zum Einfamilienhausquar­tier, auf dessen bauliche Körnung das überdimensionierte Neubauprojekt keine Rücksicht nehme. Das Bauvorhaben vermöge aber nicht nur wegen der massiven baulichen Kon­zentration nicht zu überzeugen; die unbefriedigende Gesamtwirkung liege insbesondere auch in der (detailliert beanstandeten) kubischen und architektonischen Umsetzung des grossen Bauvolumens begründet.

Der private Beschwerdeführer hält dieser Würdigung im Wesentlichen entgegen, sie lasse eine ausgewogene, gesetzesgerechte Bewertung des Bauvorhabens vermissen, kennzeichne sich durch eine einseitige Architekturkritik statt einer objektiven Einordnungsprüfung, welche die konkreten örtlichen Verhältnisse, die mit der Zonenplanung verfolgte Absicht und das weite Ermessen der Gemeinde berücksichtige. Die beschwerdeführende Gemeinde macht insbesondere geltend, es sei keine der Voraussetzungen erfüllt, wel­che den ausnahmsweisen Verzicht auf die Realisierung des nach der Zonenordnung zulässi­gen Bauvolumens rechtfertigten; im Weiteren erschöpfe sich der Rekursentscheid in einer Architekturkritik, mit welcher die Vorinstanz ihr eigenes Ermessen anstelle desjenigen der örtlichen Baubehörde setze.

a) Die Frage einer Verletzung des Ermessensspielraums der örtlichen Baubehörde durch die Rekursinstanz kann sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts von Vornherein nur dann stellen, wenn die örtliche Behörde von ihrem Ermessen in belegbarer und nachvollziehbarer Weise Gebrauch gemacht hat (RB 1991 Nr. 2).

Den Erwägungen zur angefochtenen Baubewilligung vom 8. August 2000 lässt sich bezüglich "Einordnung und Gestaltung" nur entnehmen: "Aufgrund des Baubeschriebes kön­nen die Ansprüche nach § 238 PBG als befriedigend beurteilt werden." Im Rekursverfah­ren hat die Baukommission X auf eine Vernehmlassung verzichtet und anläss­lich des Au­genscheins der Baurekurskommission II vom 22. März 2001 hat sie durch ihren Vertreter lediglich ausführen lassen, das Projekt befinde sich an einer Schnittstelle zweier un­ter­schiedlicher Zonen, was zu einer Spannung führe; der Vertreter äusserte sich laut Pro­to­koll der Baurekurskommission (S. 5) hinsichtlich der Einordnung nicht explizit, sondern mit einem Achselzucken.

Unter den vorliegenden Umständen, wo es um die Einordnung eines grossen Bauvolumens direkt an der Grenze zu einer Zone mit einer erheblich tieferen Ausnützung und an einer landschaftlich exponierten Lage geht, vermag der wenig aussagekräftige Satz zur Einordnung in der Baubewilligung die pflichtgemässe Ausübung des Ermessens durch die Baukommission X nicht zu belegen. Sodann hat es die Behörde versäumt, entspre­chende Überlegungen im Rekursverfahren nachzutragen. Der Einwand der Beschwerde­führenden, die Baurekurskommission habe den Ermessensspielraum der Gemeinde miss­achtet, vermag schon aus diesem Grund nicht durchzuschlagen.

b) Aus den vorinstanzlichen Erwägungen, wonach mit der schonungslosen Auffüllung des Baugrundstücks durch die projektierten grossvolumigen Baukörper sowohl die bau­­liche Struktur der dortigen Wohn- und Gewerbezone als auch der angrenzenden Wohnzone missachtet werden, könnte geschlossen werden, nach Auffassung der Baurekurskommission II führe wegen der exponierten Lage des Baugrundstücks die Realisation des zonen­­gemässen Ausnützungsmasses zwingend zu einem Einordnungsmangel. Für diese Auffassung liessen sich angesichts der erwähnten richtplanerischen Vorgaben beachtliche Grün­de anführen.

Unabhängig davon lässt sich aber im gegebenen landschaftlichen und baulichen Um­­feld die gemäss § 238 Abs. 1 PBG gebotene befriedigende Einordnung des maximal zu­lässigen Bauvolumens nur mit einer besonders sorgfältigen Gestaltung des Neubaus erreichen. Die von den Beschwerdeführenden geltend gemachte, mit den letzten Revisionen der Bau- und Zonenordnung geförderte bauliche Verdichtung führt im bereits überbauten Gebiet zwangsläufig zu einem Spannungsverhältnis zwischen den die höhere Dichte realisierenden Neubauten und dem durch lockerere Überbauung und geringere Volumen gepräg­­ten Altbestand. Je konsequenter von den neuen Baumöglichkeiten Gebrauch gemacht wird, um so höher sind die Anforderungen an die Gestaltung der Neubauten und insbesondere an ihre kubische Gliederung (vgl. Roman Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Freiburg Schweiz, 1996, S. 160). Wenn die Baurekurskommission II dem Bau­­vorhaben entgegen gehalten hat, die im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG unbefriedigende Ge­samtwirkung ergebe sich nicht bloss aus der massiven baulichen Konzentration, sondern aus der kubischen und architektonischen Umsetzung des grossen Bauvolumens, so beruht die Beurteilung jedenfalls insofern auf einer zutreffenden Rechtsauffassung.

c) Wie die Baurekurskommission II mit eingehender und nachvollziehbarer Begrün­dung dargelegt hat, lässt die projektierte Überbauung eine sorgfältige, die bestehende Siedlungskörnung und die landschaftliche exponierte Lage berücksichtigende Gestaltung nicht erkennen. Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was die ästhetische Würdigung der Vorinstanz als rechtsverletzend erscheinen lässt. Insbesondere können die Kombination von Sattel- und Flachdach und die unterschiedlichen Baustile in gestalterischer Hinsicht ohne Rechtsverletzung als "befremdend und konzeptionslos" bezeichnet werden. Der gestalterische Vorwurf, der Überbauung fehle die formale Geschlossenheit und es sei nicht erkennbar, dass sie als Einheit geplant worden sei, ist nicht nur für Fachleute nachvollziehbar und lässt sich mit dem Hinweis auf einheitliche Erker, Fenster, Balkone und Brüstungen nicht entkräften. Dass alle 15 Eigentumswohnungen "ab Plan" verkauft worden sein sollen, gibt für die Beurteilung der Einordnung schon deshalb nichts her, weil Käufer als Bewohner das geplante Gebäude vornehmlich von innen und weniger als Dritte in seinem Bezug zur baulichen und landschaftlichen Umgebung sehen würden. Auch die Beschwerdevorbringen zur Kritik an der Detailgestaltung lassen in keiner Weise eine rechtsverletzende Handhabung des der Vorinstanz als Rekursbehörde zustehenden Ermessens er­kennen. Wie schon ein Blick auf die Modellaufnahmen zeigt, lassen die zahlreichen, vielfältigen und gestalterisch zufälligen Durchbrechungen von Fassaden und Dachflächen die Gebäude nicht als leichter erscheinen, sondern verstärken in ihrer Unbeholfenheit die erdrückende Wirkung der grossen Baukörper.

6. Damit erweisen sich die Beschwerden als unbegründet und sind abzuweisen. ...    

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00268 und VB.2001.00273 werden vereinigt;

und entscheidet:

1.    Die Beschwerden werden abgewiesen.

2.    ...