Zürich Verwaltungsgericht 09.03.2000 VB.2000.00039

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  Geschäftsnummer: VB.2000.00039   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 09.03.2000 Spruchkörper: 3. Abteilung/Einzelrichter Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Abgaberecht ohne Steuern Betreff: Gebühren

Entstehung und Übergang von Gebührenschulden bei Veräusserung einer Liegenschaft Die Kanalisationsanschlussgebührenforderung der Gemeinde ist mit Anschluss der Liegenschaft an die Kanalisation und vor dem Eigentümerwechsel entstanden. Schuldner blieb nach kommunalem Recht der alte Eigentümer. Eine externe Schuldübernahme ist nicht erfolgt (E. 3a). Dasselbe gilt auch in Ermangelung einer entsprechenden Regelung für die Wasseranschluss- und die Verwaltungsgebühren (E. 3b u. d). Schuldner der Bauwassergebühr ist der Bauherr und somit der frühere Eigentümer (E. 3c). Die Beschwerdeführerin kann mangels Schuldübernahme auch die Leistungen Dritter nicht dem Erwerber verrechnen (E. 3e).

  Stichworte: ANSCHLUSSGEBÜHR BAUWASSER GEBÜHREN KANALISATIONSANSCHLUSSGEBÜHR OBERENGSTRINGEN SCHULDÜBERNAHME VERÄUSSERUNG VERWALTUNGSGEBÜHR WASSERANSCHLUSS

Rechtsnormen: Art. 176 OR

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4

I. Der Gemeinderat A. erteilte der I. Immobilien AG am 3. No­vem­ber 1988 die bau­rechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus am J.‑Weg ..1, nachdem die Bauherr­schaft am 31. Oktober 1988 ein Baudepositum von Fr. 37'000.‑ ge­leis­tet hatte. Vor Fertig­erstellung der Baute fiel die I. Immobilien AG in Konkurs. Für den fertigerstellten Teil des Vorhabens erteilte die Baupolizei eine provi­sorische Be­zugs­be­willigung. Im Mai 1998 er­warb D. E. die Liegenschaft aus der Kon­kurs­masse der I. Immobilien AG. Nachdem er das Bauprojekt vollendet hatte, erfolgte am 30. No­vember 1998 die Schlussabnahme.

Die Gemeindeverwaltung stellte D. E. am 21. Dezember 1998 die Schluss­abrech­nung zu, worin Gebühren und Kosten von insgesamt Fr. 49'235.30 aufge­lis­tet werden so­wie nach Abzug des Depositums von Fr. 37'000.‑ ein Saldo von Fr. 12'235.30 in Rechnung gestellt wird. Nachdem D. E. hiergegen am 30. März 1999 Einwendungen erhoben hatte, hielt der Gemeinderat mit Beschluss vom 26. April 1999 an der Schluss­ab­rechnung fest und forderte D. E. zur Bezahlung des Restbetrags von Fr. 12'235.30 auf.

II. Hiergegen erhob D. E. am 1. Juni 1999 Rekurs an die Baurekurskom­mission I, dessen Präsident das Rechtsmittel am 18. Juni 1999 dem Bezirksrat K. überwies. Dieser hiess den Rekurs am 1. Dezember 1999 gut und hob den Beschluss des Gemeinderats A. vom 26. April 1999 auf; die Gemeinde A. wurde zur Übernahme der Verfahrenskosten von Fr. 570.‑ sowie zur Leistung einer Partei­entschädigung von Fr. 800.‑ an den Rekurrenten verpflichtet.

III. Mit Beschwerde vom 21. Januar 2000 beantragte die Gemeinde A. dem Verwal­tungsgericht, den Rekursentscheid des Bezirksrats K. aufzuheben und den Beschluss des Ge­meinderats vom 26. April 1999 zu bestätigen, unter Kosten‑ und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. Der Bezirksrat K. ersuchte am 27. Januar 2000 um Ab­wei­sung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte am 24. Februar 2000 D. E., der zu­dem die Zusprechung einer Parteientschädigung ver­langte.

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1. Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 19c Abs. 2 und § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) sachlich und funktionell zuständig, wobei angesichts des Streitwerts von unter Fr. 20'000.‑ (vgl. dazu E. 2) der Einzelrichter entscheidberufen ist (§ 38 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde A. ist nach § 21 lit. b in Verbindung mit § 70 VRG zur Be­schwer­de legitimiert. Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde ein­zutreten.

2. Die Schlussabrechnung vom 21. Dezember 1998 enthält Positionen für Leistun­gen der Gemeinde sowie Dritter; die einzelnen Positionen stehen alle im Zusammenhang mit der Erstellung des am 3. November 1988 baurechtlich bewilligten Mehrfamilienhauses, das der Beschwerdegegner am 22. Mai 1998 von der Konkursmasse der I. Immobilien AG erworben hat. Es handelt sich aber um Positionen verschiedener Art: vorab um Gebüh­ren für Bewilligungen und andere amtliche Handlungen (Baubewilligung Fr. 2'000.‑; Bau­frei­gabe Fr. 100.‑; Kanalisationsbewilligung Fr. 900.‑; Feuerungsbewilligung Fr. 250.‑; Wär­medämmungsbewilligung Fr. 100.‑; Amtliche Publikationen Fr. 160.60; Rechnung Bau­polizei Fr. 761.50; Administrativer Aufwand Fr. 500.‑; alles sogenannte Verwaltungs­gebüh­ren), sodann um verschiedene Benützungsgebühren (für Wasseranschluss Fr. 1'800.‑ + Fr. 117.‑, Kanalisationsanschluss Fr. 21'504.‑ + Fr. 1'397.75 und Bauwasserbezug Fr. 3'120.‑ + Fr. 62.40), schliesslich um die Weiterverrechnung von Leistungen Dritter (Luftschutzarbeiten Fr. 1'960.‑; Hauszuleitungen Fr. 6'310.15 und Fr. 1'751.‑; baupolizei­lich bedingte Arbeiten Fr. 6'250.90).

Im Streit liegt dabei lediglich noch der aus der Gesamtforderung von Fr. 49'235.30 stammende Saldo von Fr. 12'235.30; das von der I. Immobilien AG am 31. Oktober 1999 geleistete Baudepot von Fr. 37'000.‑ verbleibt unbestrittenermassen der Beschwerde­führe­rin. Das hängt damit zusammen, dass die einzelnen Postionen der Schlussabrechnung we­der dem Grundsatz noch ihrer Höhe nach bestritten sind. Streitig ist einzig, ob Schuld­ner dieser an sich ausgewiesenen Forderungen der Beschwerdeführerin der Beschwerde­gegner oder die frühere Eigentümerin des Mehrfamilienhauses ‑ die I. Immobilien AG bzw. deren Konkursmasse ‑ ist. Dabei ist zu beachten, dass sich der betragsmässig allein streitige Sal­do prozessual nicht bestimmten Positionen der Schlussabrechnung zurechnen lässt; es kann diesbezüglich auf die zutreffende Erwägung I des Bezirksrats verwiesen werden. Zu beach­ten ist ferner, dass hinsichtlich der inhaltlich einzig streitigen Frage der Schuld­nerschaft für die einzelnen Positionen allenfalls unterschiedliche Grundsätze mass­gebend sind.

Bezüglich der einzelnen Positionen ist zu prüfen, ob die Leistungspflicht des Schuld­ners (des Eigentümers der Liegenschaft) vor dem Eigentumswechsel am 22. Mai 1998 entstanden ist und, bejahendenfalls, ob der frühere Eigentümer trotz der Handände­rung Schuldner dieser Forderungen geblieben sei. Trifft dies zu, ist die Beschwerde abzu­weisen. Handelt es sich jedoch um Verpflichtungen, die erst nach dem Eigentumsübergang entstanden sind, hat die Gemeinde den Beschwerdegegner zu Recht als Schuldner belangt; Gleiches gilt, soweit früher entstandene Verpflichtungen auf den Beschwerdegegner über­gegangen sind. Da es sich durchwegs um öffentlichrechtliche Forderungen handelt, beur­teilen sich beide Fragen ‑ betreffend den Zeitpunkt der Entstehung der Verpflichtung wie auch jene betreffend die Schuldnerschaft nach dem Eigentumswechsel ‑ nach öffentlichem Recht (vgl. zur zweiten Frage Max Imboden/René Rhinow, Schweizerische Verwaltungs­rechtsprechung, Basel und Frankfurt am Main, Band I, 6. A. 1986 und Ergänzungsband 1990, je Nr. 30 B II c und d). Dem öffentlichen Recht zuzurechnen sind allerdings auch ge­wisse dem Privatrecht entstammende allgemeine Rechtsgrundsätze (Ulrich Häfe­lin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 142 ff.). Fer­ner können bei der Auslegung einschlägiger öffentlichrechtlicher Normen sowie dort, wo solche fehlen, obligationenrechtliche Bestimmungen hilfsweise herangezo­gen werden (Häfelin/Müller, Rz. 245 ff.).

In tatsächlicher Hinsicht ist die Sachdarstellung des Rekurrenten und heutigen Be­schwerdegegners, wonach im Zeitpunkt der Handänderung am 22. Mai 1998 das Mehrfa­milienhaus weitgehend erstellt war und nur noch die Nebenräume im Untergeschoss voll­endet werden mussten, seitens der beschwerdeführenden Gemeinde im Wesentlichen unbe­stritten geblieben; davon weicht die Sachdarstellung der Gemeinde lediglich insofern ab, als auch die Umgebungsarbeiten nach der Handänderung vollendet worden sind; ferner waren laut Schlusskontrolle vom 30. November 1998 noch eine Belüftungsanlage im Luft­schutzkeller sowie ein Wasserzähler einzubauen. 

3. a) Die Pflicht zur Leistung der Kanalisationsanschlussgebühr ist gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung der Gemeinde A. über Gebühren an Abwasseranla­gen vom 24. April 1987 (AbwGebV) mit dem Anschluss an die öffentliche Kanalisation (Einspitz) ent­standen. Der Bezirksrat ist davon ausgegangen, dass dieser Anschluss vor dem Eigen­tums­wechsel im Mai 1998 erfolgt ist, was von der Beschwerdeführerin nicht bestritten wird. Laut Art. 9 Abs. 3 AbwGebV bleibt Schuldner der Anschlussgebühr der Eigentümer im Zeitpunkt der Entstehung der Leistungspflicht, sofern die Gemeinde nicht ausdrücklich einer Schuldübernahme zugestimmt hat. Der Bezirksrat hat erwogen, dass der heutige Be­schwerdegegner eine solche Schuldübernahme mit befreiender Wirkung der Be­schwerde­führerin angezeigt habe (Art. 176 Abs. 2 OR), sei weder behauptet noch akten­kun­dig. Die Beschwerdeführerin bringt nichts vor, was diese zutreffende Erwägung ent­kräf­ten würde. Es ist daher mit dem Bezirksrat davon auszugehen, dass eine externe Schuld­übernahme nicht stattgefunden bzw. die Beschwerdeführerin einer solchen Schuld­übernahme nicht im Sinn von Art. 9 Abs. 3 AbwGebV zugestimmt hat.

b) Das Reglement über die Abgabe von Wasser durch die Wasserversorgung A. vom 13. Dezember 1963 (WasserabgabeR) enthält keine Bestimmung, welche die Ent­ste­hung der Pflicht zur Leistung der Wasseranschlussgebühr ausdrücklich regeln wür­de. Der Bezirksrat hat erwogen, das anstaltsrechtliche Verhältnis werde mit der Durch­führung der der Lieferung des Wassers vorangehenden Druckproben begründet, was hier offenkundig vor dem Eigentumswechsel geschehen sei. Nach der Praxis des Bundes­ge­richts und des Ver­waltungsgerichts mit Bezug auf Kanalisationsanschlussgebühren trifft die Gebühren­pflicht grundsätzlich jene Person, die im Zeitpunkt der Entstehung der Ge­bührenpflicht, d.h. im Zeitpunkt des Anschlusses, Grundeigentümer war; erfolgt die Ver­anlagung und Rechnungsstellung erst nach einer Handänderung, darf der neue Eigentümer nur belangt werden, wenn hierfür eine klare gesetzliche Grundlage besteht (BGE 103 Ia 26 E. 2; 102 Ia 69 E. 3; 98 Ia 175; RB 1978 Nr. 115 = ZBl 80/1979, S. 68; RB 1968 Nr. 60 = ZBl 70/1969, S. 292; RDAF 50/1994, S. 77; vgl. die Kritik an dieser Praxis bei Imbo­den/Rhinow, Bd. 1, Nr. 30 B II d). Diese Praxis muss auch für die Erhebung von Was­seran­schlussgebühren mass­gebend sein (Rhinow/Krähen­mann, Nr. 110 B VII). Mangels aus­drücklicher gesetz­li­cher Grund­lage ist daher hier keine Abgabesukzession auf den Be­schwer­degegner erfolgt.

c) Der Bezirksrat hat erwogen, der heutige Beschwerdegegner sei auch bezüglich der in Rechnung gestellten Bauwassergebühr nicht Schuldner der verlangten Leistung. Das Bauwasser werde nach Art. 7 Ziff. 1 WasserabgabeR auf Rechnung des "Bauherrn" gelie­fert, als welcher der heutige Beschwerdegegner nicht gelten könne, sei doch die Liegen­schaft im Zeitpunkt des Eigentumswechsels bereits vermietet gewesen. Dieser Beurteilung ist beizupflichten. Zum einen entsteht die Gebührenforderung nach der Praxis des Verwal­tungsgerichts frühestens mit der Lieferung des Wassers, jedenfalls aber im Zeitpunkt der Bezugsbewilligung (VGr, 27. November 1997, VB.97.00494). Zum andern muss auch be­züglich dieser Gebühr gelten, dass eine Abgabesukzession an den heutigen Beschwerde­gegner mangels ausdrücklicher gesetzlicher Grundlage nicht erfolgt ist.

d) Die Pflicht zur Zahlung von Verwaltungsgebühren entsteht mit der Vornahme der entsprechenden amtlichen Handlungen. Für deren Bemessung ist, soweit nicht beson­dere Vorschriften bestehen, die kantonale Verordnung über die Gebühren der Gemeinde­behörden vom 8. Dezember 1966 (GemeindegebührenV) massgebend. Hinsichtlich der hier in Rechnung erstellten Verwaltungsgebühren (Baubewilligung Fr. 2'000.‑; Baufreigabe Fr. 100.‑; Kanalisationsbewilligung Fr. 900.‑; Feuerungsbewilligung Fr. 250.‑; Wärme­däm­mungsbewilligung Fr. 100.‑; Amtliche Publikationen Fr. 160.60; Rechnung Baupolizei Fr. 761.50; Administrativer Aufwand Fr. 500.‑) ist aufgrund der Akten davon auszugehen, dass die entsprechenden amtlichen Verrichtungen vor dem Eigentumswechsel im Mai 1998 stattgefunden haben; die Beschwerdeführerin behauptet jedenfalls nichts Gegenteiliges. Es fragt sich, ob die Gebührenpflicht mit der Handänderung an der Liegenschaft auf den neu­en Eigentümer, den Beschwerdegegner, übergegangen sei. Das ist zu verneinen. Es besteht kein Grund, bezüglich der Verwaltungsgebühren von einer anderen Betrachtungs­weise als bei den Benutzungsgebühren (vgl. vorstehend E. 3a‑c) auszugehen.

e) Die Schlussabrechnung vom 21. Dezember 1998 enthält sodann wie erwähnt ver­schiedene Positionen, mit denen Leistungen Dritter weiterverrechnet werden (Luftschutz­arbeiten Fr. 1'960.‑; Hauszuleitungen Fr. 6'310.15 und Fr. 1'751.‑; baupolizeilich bedingte Arbeiten Fr. 6'250.90). Auch hierbei handelt es sich um öffentlichrechtliche Forderungen, soweit ihre Weiterverrechnung an den Grundeigentümer in Frage steht (bezüglich Haus­zu­leitungen für Kanalisation und Wasser, deren Erstellung durch das Werk, jedoch auf Kos­ten des Grundeigentümers erfolgt: vgl. Art. 43 Abs. 2 der Kanalisationsverordnung vom 23. Februar 1988 bzw. Art. 14 und 16 WasserabgabeR). In analoger Anwendung von Art. 372 Abs. 1 OR werden solche Vergütungen mit der Vollendung der Arbeit bzw. Ab­lieferung des Werks fällig. Dass diese Forderungen erst nach Fertigerstellung der ganzen Baute entstanden seien (Beschwerdeschrift S. 3), trifft nicht zu.

Mit Bezug auf derartige Forderungen der Gemeinde gegenüber dem Grundeigentü­mer ist eine privative Schuldübernahme durch den neuen Eigentümer nach den Regeln von Art. 176 f. OR nicht von vornherein auszuschliessen. Hieraus kann jedoch die Beschwerde­führerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie beruft sich in diesem Zusammenhang auf Zif­fer 3 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 22. Mai 1998, wonach dem Käufer der noch nicht fertiggestellte Zustand des Gebäudes bekannt ist und er alle mit der Fertigstellung der Bau­te entstehenden Kosten zu tragen habe. Darin kann jedoch bezüglich der hier streitigen Kos­ten höchstens eine interne Schuldübernahme zwischen Verkäufer und Käufer erblickt werden. Wie der Bezirksrat K. zutreffend ausgeführt hat, ist nicht dargetan, dass zwi­schen dem Beschwerdegegner als Übernehmer und der Beschwerdeführerin als Gläubi­ge­rin eine entsprechende Übereinkunft erzielt worden ist. Weil der Beschwerdegegner ge­gen­über der Beschwerdeführerin jedenfalls keine Offerte im Sinn von Art. 176 Abs. 2 OR un­terbreitet hat, kann eine Annahme im Sinn von Art. 176 Abs. 3 OR seitens der Be­schwer­de­führerin von vornherein nicht erfolgt sein; es ist daher in diesem Zusammenhang auch un­erheblich, dass die Beschwerdeführerin vom Beschwerdegegner Erfüllung der For­derung verlangt hat.

4. Aufgrund dieser Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Ei­ne Parteientschädigung steht ihr als unterliegender Partei von vornherein nicht zu; hin­ge­gen ist sie zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdegegner eine solche Entschädi­gung im angemessenen Umfang von Fr. ......‑ zu leisten. 

Demgemäss entscheidet der Einzelrichter:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    ...