Zürich Verwaltungsgericht 06.09.2000 SB.2000.00020

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  Geschäftsnummer: SB.2000.00020   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 06.09.2000 Spruchkörper: 2. Abteilung/Einzelrichter Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 22.03.2001 abgewiesen. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Handänderungssteuer

Bemessungsgrundlage; Zusammenrechnung von Landkauf- und Werkpreis. Die Rekurskommission hat in richtiger Anwendung von § 181 aStG die Handänderungssteuer von der Summe von Landkauf- und Werkpreis erhoben, da die verschiedenen Verträge zu Recht als wirtschaftlich einheitliches Ganzes gewürdigt wurden. BGE-Nr. 2P.260/2000

  Stichworte: BEMESSUNGSGRUNDLAGE BGE EINFACHE GESELLSCHAFT GENERALUNTERNEHMER HANDÄNDERUNGSSTEUER LANDPREIS WERKLOHN WERKVERTRAG/LANDKAUFVERTRAG ZUSAMMENRECHNUNG

Rechtsnormen: § 181 aStG

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. D erhielt am 27. Mai 1997 vom Gemeinderat C eine Baubewilligung für eine Reihenhaus-Siedlung mit 47 Häusern, Garagen und Gartenschöpfen auf den Grundstücken Kat.Nrn. 01, 02 und 03. Diese wurden entsprechend parzelliert. Am 3. Juli 1998 schloss er (als Verkäufer) mit A (als Käufer) einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über diese Grundstücke. Dieser Vertrag enthielt unter anderem eine Substitutionsklausel, gemäss wel­cher der Käufer berechtigt war, "beliebige natürliche und/oder juristische Personen neben sich oder an seiner Stelle (auch bezüglich Teilen und Miteigentumsanteilen) in diesen Kaufvertrag eintreten zu lassen", ebenso wie den Passus, der Drittkäufer müsse "eine oder mehrere der 47 Reiheneinfamilienhaus- [...] -Parzellen erwerben".

Gestützt auf die erwähnte Substitutionsklausel erfolgten am 1. Und 2. Oktober 1998 zivilrechtliche Eigentumsübertragungen an den nachgenannten Parzellen (je mit 1/47 Mit­eigentum an Kat.Nr. 04 mit 6'085 m2 Land) an folgende Erwerber:

Kat.Nr.05

109 m2 Land

M

Kaufpreis:

Fr. 103'000.-

Kat.Nr.06

252 m2 Land

N

Kaufpreis:

Fr. 164'000.-

Kat.Nr.07

134 m2 Land

O

Kaufpreis:

Fr. 103'000.-

Alle Erwerber bestätigten, mit der Firma Q einen Generalunternehmer-Werkvertrag abgeschlossen zu haben, welcher die Erstellung eines Einfamilienhauses auf der erworbe­nen Parzelle zum Gegenstand hatte:

Ehegatten M

Haus Nr. C 3

Fr. 326'000.-

Ehegatten N

Haus Nr. J 1

Fr. 361'000.-

O

Haus Nr. F 6

Fr. 345'000.-

Ferner schlossen alle Erwerber mit der Firma "R, A", einen Vertrag zu einem un­veränderlichen Festpreis von je Fr. 50'000.-, unter anderem betreffend Massnahmen, die zu einer Wertverbesserung der Grundstücke führen.

Gestützt auf die im vorliegenden Verfahren allein interessierende wirtschaftliche Handänderung zwischen A und den drei Enderwerbern auferlegte die Gemeinde C, die sich die definitive Veranlagung der Handänderungssteuern vorbehalten hatte, A am 24. August 1999 folgende Handänderungssteuern, wobei sie als Bemessungsgrundlage Landpreis, Vermittlungshonorar und dem jeweils vereinbarten Pauschalwerkpreis zusammenrechnete:

Kat.Nr.05

Erwerber M

Fr. 4'790.-

Kat.Nr.06

Erwerber N

Fr. 5'750.-

Kat.Nr.07

Erwerber O

Fr. 5'090.-

Eine dagegen gerichtete Einsprache wies der Gemeinderat C mit Beschluss vom 19. Oktober 1999 ab.

II. Die Steuerrekurskommission III wies die hiergegen erhobenen Rekurse des Pflichtigen am 1. Februar 2000 ebenfalls ab.

III. Mit Beschwerde vom 21. März 2000 gelangte der Pflichtige an das Verwal­tungsgericht, dem er (unter Erneuerung der Anträge im Rekursverfahren) beantragen liess, der Werkpreis sei bei der jeweiligen Bemessung der Handänderungssteuern nicht heranzu­ziehen; ausserdem ersuchte er um die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Sowohl die Steuerrekurskommission als auch die Gemeinde C verzichteten auf Vernehmlassung. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Rekurs betrifft vor dem 1. Januar 1999 vollzogene Handänderungen. Aus diesem Grund gelangen gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch die materiellrechtlichen Bestimmungen des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) zur Anwendung. Hingegen richtet sich das Einsprache- und Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des neuen Rechts (§ 280 Abs. 2 und 3 StG; vgl. § 79 der Verordnung vom 1. April 1998 zum Steuer­gesetz).

Während mit dem altrechtlichen Rekurs laut § 160 Abs. 2 in Verbindung mit § 92 Abs. 2 aStG alle Mängel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Ver­fahrens gerügt werden konnten und dabei neue tatsächliche Behauptungen und Beweis­mittel zulässig waren (RB ORK 1952 Nr. 56 = ZR 51 Nr. 134; RB ORK 1953 Nr. 77; RB 1961 Nr. 63), können mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grund­steuersachen laut § 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG lediglich Rechtsverlet­zungen, einschliesslich überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht wer­den.

2. Die Handänderungssteuer wird laut § 178 Abs. 1 aStG bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben, und zwar gemäss § 181 aStG vom Kauf­preis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers.

Die Rekurskommission hat zutreffend und einlässlich die von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen umschrieben, unter denen der Erlös auch dann, wenn Grundstückveräusserer und Generalunternehmer verschiedene Personen sind, aufgrund der Summe von Landpreis und Werklohn festgelegt wird (vgl. auch RB 1997 Nr. 50). Es kann daher insoweit auf den vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden (vgl. § 161 des Ge­richtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). Ergänzend ist zu bemerken, dass das Bun­desgericht diese Rechtsprechung in zahlreichen Entscheiden (ZBl 82/1981, S. 166 ff.; ASA 50, 445 ff. und 44, 61 ff.; StR 33, 166 ff.; BGE 91 I 173 ff., 88 I 217 ff.), letztmals in einem (unveröffentlichten) Urteil vom 26. November 1996 (2P.159/1994 und 2P.405/ 1994), als verfassungskonform gewürdigt hat. Das Bundesgericht hat im letztgenannten Entscheid insbesondere erkannt, dass es zulässig sei, für die Beurteilung der Frage, ob Landpreis und Werklohn zur Erlösbestimmung zusammenzurechnen seien, auch einen am Kaufvertrag über das Grundstück nicht beteiligten Werkunternehmer einzubeziehen, sofern dieser mit einer der Vertragsparteien derart zusammengewirkt habe, dass wirtschaftlich betrachtet deren gemeinsamer Wille auf den Verkauf der Liegenschaft und den Abschluss eines Werkvertrags gerichtet gewesen sei (E. 8c).

3. a) Der Pflichtige lässt auch in der Beschwerde vorbringen, Landverkauf- und Werkvertrag seien nicht dergestalt voneinander abhängig, dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht abgeschlossen worden wäre und bestreitet, dass Landveräusserer und Werk­unternehmer dem Erwerber als zusammengehörend, als "wirtschaftlich identisch" erschie­nen. Zudem sei die geschäftliche Beziehung zwischen Pflichtigem und der Firma Q zu Unrecht als einfache Gesellschaft gewürdigt worden.

b) Die Rekurskommission hat zutreffend ausgeführt, weshalb Landverkauf- und Werkvertrag so voneinander abhängig waren, dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht abgeschlossen worden wäre. Was der Pflichtige dagegen vorbringt, sticht nicht, zumal er selbst zu Recht nicht behauptet, die streitbetroffenen einzelnen Handänderungen wären jeweils ohne den Abschluss des Generalunternehmervertrags und dieser Vertrag ohne den Grundstückkauf zustande gekommen. Für die Beurteilung der Frage nach der Zusammen­gehörigkeit ohne Bedeutung ist insbesondere auch der in Ziffer 5 des Kaufvertrags vorhan­dene Passus, Werkvertrag und Promotionsvertrag seien nicht Bestandteil desselben. Gerade dieser Ziffer lässt sich im Gegenteil die gegenseitige Abhängigkeit entnehmen, bestätigen bzw. verpflichten sich die Käufer doch dort, mit der Firma Q einen Werkvertrag für das Einfamilienhaus im "Wohnpark X" abzuschliessen. Als folgerichtiges Gegenstück erfolgt denn auch die Werkbestellung gemäss Ziffer 1.1 des Generalunternehmer-Werkvertags vorbehältlich des Grundstückerwerbs. Grundstückkaufvertrag und Generalunternehmer­vertrag erscheinen damit entgegen der Auffassung des Pflichtigen als ein einheitliches Ge­schäft, das als Ganzes auf den Verkauf der jeweils überbauten Parzellen hinausläuft.

c) Sowohl der Pflichtige als auch die Firma Q haben dieses Vorhaben gemeinsam angestrebt. Beide haben denn auch je ‑ wenn auch auf qualitativ und quantitativ unter­schiedliche Weise ‑ zur Erreichung dieses Zwecks beigetragen (vgl. BGE 104 II 108 E. 2 S. 112). Der Beitrag des Pflichtigen hat darin bestanden, die Grundstücke als wirt­schaft­lich Berechtigter zu verkaufen, die Werkpläne zu erstellen, alle Massnahmen zur Durch­führung des Projektes zu ergreifen und die einzelnen Parzellen nur an Personen zu verkau­fen, welche einen Werkvertrag mit der Firma Q abgeschlossen hatten. Demgegenüber hat deren Beitrag darin bestanden, mit den Grundstückkäufern einen Generalunternehmervertrag für die schlüsselfertige Erstellung der Häuser aufgrund des Bauprojekts abzuschliessen und die Überbauung zu realisieren.

Pflichtiger und Generalunternehmerin haben sich infolgedessen ‑ nicht ausdrück­lich, aber aufgrund der aktenkundigen Umstände stillschweigend ‑ zu einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossen mit dem gemeinsamen Ziel, das Land mit den darauf geplanten Einfamilienhäusern zu verkaufen. Dass sie nicht gegenseitig am finanziellen Erfolg ihres jeweiligen Beitrags zur Erreichung des Gesellschaftszwecks beteiligt waren und keine gemeinsame Kasse bestanden hat, ist entgegen der Meinung des Pflichtigen un­erheblich, denn auch eine derartige Regelung ist eine statthafte Form der Gewinnauftei­lung; Entsprechendes gilt für die Verlusttragung (vgl. Meier-Hayoz/Forstmoser, Schweize­risches Gesellschaftsrecht, 8. A., Bern 1998, S. 262 f.), und auch die aufgeworfenen Haf­tungsfragen stehen dieser Qualifikation nicht entgegen (vgl. Meier-Hayoz/Forstmoser, S. 268). Dass die Gesellschafter möglicherweise unterschiedliche wirtschaftliche Interessen im Hinblick auf die gewählte Form der Gewinnverteilung gehabt haben, ist schliesslich ebenso unwesentlich; entscheidend ist, dass sie einen gemeinsamen übergeordneten Gesell­schaftszweck verfolgt haben (vgl. BGE 104 II 108 E. 2 S. 112), was hier wie erwähnt zu­trifft.

Angesichts dieser Sachlage hat die Rekurskommission rechtens erkannt, dass die streitbetroffenen Handänderungssteuern aufgrund der Summe von Landpreis und Werk­lohn zu bemessen sind. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4. ...

Demgemäss entscheidet der Einzelrichter:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    ...