Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: PF250032-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler Beschluss vom 21. Juli 2025 in Sachen A._____, Gesuchsgegner und Beschwerdeführer gegen B._____, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ betreffend Ausweisung Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 16. Juni 2025 (ER250032)
- 2 - Erwägungen: 1.1.1 Die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (fortan Beschwerdegegnerin) als Eigentümerin vermietete dem Gesuchsgegner und Beschwerdeführer (fortan Beschwerdeführer) mit Mietvertrag vom 11./13. Februar 2019 den Lagerraum Nr. 1 im Erdgeschoss und mit Mietvertrag vom 18. Februar 2019 den Lagerraum Nr. 2 im Untergeschoss, je an der C._____-strasse 3 in D._____, kündbar jeweils sechs Monate im Voraus auf Ende März/Juni/September (act. 6/4/8 und 10). Mit Mietverträgen vom 21./23. Oktober 2019, 21./25. März 2019 und 19./23. April 2022 vermietete die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer sodann einen Parkplatz an der C._____-strasse 3 und die Parkplätze Nrn. 4-5 an der E._____-strasse 6, ebenfalls je in D._____, je kündbar drei Monate im Voraus auf Ende März/Juni/September (act. 6/4/11–14). 1.1.2 Mit Einschreiben vom 5. Juni 2024 kündigte die Beschwerdegegnerin die Mietobjekte per 31. März 2025 ordentlich unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars. Die Kündigung wurde dem Beschwerdeführer am 6. Juni 2024 zugestellt (act. 6/4/19). Der Beschwerdeführer focht die Kündigungen in der Folge nicht an (act. 6/1 Rz. 13, unbestritten in act. 6/6). 1.1.3 Am 26. März 2025, zugegangen am 27. März 2025, wurde dem Beschwerdeführer als Abnahmetermin der 1. April 2025, 13.30 Uhr, angezeigt (act. 6/4/21). Eine Rückgabe erfolgte an diesem Termin nicht. Darauf wurde dem Beschwerdeführer Frist zur Räumung bis am 10. April 2025, 13.00 Uhr gewährt (act. 6/4/22/1 f.). Der Beschwerdeführer hat die Mietobjekte bis heute nicht zurückgegeben. 1.2 Mit Eingabe vom 7. Mai 2025 beantragte die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht s.V. des Bezirksgerichtes Dielsdorf (fortan Vorinstanz) die Ausweisung des Beschwerdeführers aus den genannten Mietobjekten unter Anordnung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 6/1). Nach Einholen einer Stellungnahme beim Beschwerdeführer und nachdem die Beschwerdegegnerin in der Folge auf eine Stellungnahme verzichtete (act. 6/5–8), hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit unbegründetem Urteil vom 16. Juni 2025 gut (act. 6/9).
- 3 - Mit Eingabe vom 25. Juni 2025 verlangte der Beschwerdeführer die Begründung des Entscheides (act. 6/13). Der begründete Entscheid ([act. 3 =] act. 5 [= act. 6/15]) wurde ihm am 4. Juli 2025 zugestellt (act. 6/16/2). 1.3 Gegen diesen Entscheid gelangt der Beschwerdeführer mit Beschwerde vom 11. Juli 2025 (Datum Poststempel: 12. Juli 2025) rechtzeitig an das Obergericht. Er verlangt sinngemäss die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides (act. 2). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Da sich die Beschwerde sogleich als unbegründet erweist, kann auf das Einholen einer Beschwerdeantwort verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO), und auch eine Verhandlung ist entgegen dem Wunsch des Beschwerdeführers (vgl. act. 2 S. 4) nicht durchzuführen. 2.1 Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von Fr. 5'040.– aus und stützte sich dabei auf die Angaben der Beschwerdegegnerin (act. 5 E. 4.2.). Praxisgemäss ist der Streitwert des Ausweisungsverfahrens nach Massgabe des Mietzinses für die Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung zu berechnen (statt vieler: OGer ZH PF190010 vom 13. März 2019 E. 2.1). Dies ergibt vorliegend auf Basis der in den Mietverträgen vereinbarten Mietzinse von Fr. 840.– (Fr. 520.– + Fr. 120.– + 4*[Fr. 50.–], vgl. act. 6/4/8–6/4/14) in Übereinstimmung mit der Beschwerdegegnerin ein Total von Fr. 5'040.–. Die Eingabe des Beschwerdeführers ist daher als Beschwerde entgegenzunehmen. 2.2 Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen
- 4 - Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte als auch für sog. unechte Noven. 3.1 Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdegegnerin habe die Mietverträge unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen und -termine gekündigt. Der Beschwerdegegner habe dies nicht bestritten und insbesondere auch die Kündigungen nicht innert Frist angefochten. Auch Nichtigkeitsgründe seien keine ersichtlich oder geltend gemacht. Entsprechend verfüge der Beschwerdeführer seit dem 1. April 2025 über keinen Rechtstitel mehr für den Aufenthalt in bzw. auf den Mietobjekten. Sodann wies die Vorinstanz darauf hin, entgegen dem Beschwerdeführer treffe die Beschwerdegegnerin keine Pflicht, ihm ein Ausweichobjekt anzubieten. Auch habe die angebliche Verzögerung eines allfälligen Neubauprojektes auf den betroffenen Grundstücken entgegen dem Beschwerdeführer keinen Einfluss auf die Gültigkeit der ausgesprochenen Kündigungen. Insgesamt sei der Sachverhalt rechtsgenügend bewiesen und die Rechtslage klar, weshalb das Begehren der Beschwerdegegnerin gutzuheissen sei (act. 5). 3.2 Der Beschwerdeführer trägt vor, das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt werden, um einen anderen Mieter unterzubringen. So dürfe es nicht passieren, dass die Beschwerdegegnerin die Mietobjekte jemand anderem vermiete und damit "ein Geschäft" mache, habe er die Räumlichkeiten doch nach seinen Bedürfnissen und mit Erlaubnis umgebaut. Vielmehr sei ihm die Möglichkeit zu geben, so lange im Mietobjekt zu bleiben, bis das Bauprojekt der Beschwerdegegnerin – gegen das mutmasslich bereits Einsprachen erhoben worden seien – tatsächlich realisiert werde. Zudem sei ihm durch die Beschwerdegegnerin eine akzeptable Alternative anzubieten (act. 2). 3.3 Mit diesen Ausführungen legt der Beschwerdeführer weder dar, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, noch das Recht
- 5 falsch angewendet habe. Insbesondere widerspricht er den vorinstanzlichen Erwägungen nicht, wonach die Kündigung innert Frist nicht angefochten wurde und gültig sei und er die Mietobjekte nunmehr ohne Rechtstitel besitze. Hieran vermögen die Vorbringen im Beschwerdeverfahren nichts zu ändern. Der Beschwerde des Beschwerdeführers mangelt es an einer hinreichenden bzw. überhaupt einer Auseinandersetzung mit den entscheidrelevanten vorinstanzlichen Erwägungen, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. Der Beschwerdeführer sei an dieser Stelle nochmals in Übereinstimmung mit der Vorinstanz darauf hingewiesen, dass die Beschwerdegegnerin weder eine Pflicht trifft, ihm ein geeignetes Ersatzobjekt zur Verfügung zu stellen, noch dass eine Verzögerung des offenbar geplanten Bauprojektes etwas an der Gültigkeit der gegen ihn ausgesprochenen und von ihm nicht angefochtenen ordentlichen Kündigung zu ändern vermag. Zudem steht es der Beschwerdegegnerin frei, die Mietobjekte nach seinem Auszug bzw. seiner Ausweisung neu zu vermieten. 4.1 Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 5'040.– (vgl. E. 2.1) ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 500.– festzusetzen. 4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beschwerdeführer nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären. Es wird beschlossen: 1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und dem Beschwerdeführer auferlegt. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
- 6 - 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 2, sowie an das Einzelgericht s.V. des Bezirksgerichtes Diesdorf, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 5'040.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: MLaw M. Schnarwiler versandt am: