Zürich Obergericht Zivilkammern 03.10.2019 NG180011

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

Geschäfts-Nr.: NG180011-O/U Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Seebacher Urteil vom 3. Oktober 2019 in Sachen

A._____ SA, Mieterin, Klägerin und Berufungsklägerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwalt lic. iur. X2._____, gegen

B._____ SA , Vermieterin, Beklagte und Berufungsbeklagte,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,

betreffend Kündigungsschutz

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 12. Juli 2018 (MB160031)

- 2 - Rechtsbegehren: der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 27 S. 1): "1. Es sei die Kündigung der Beklagten vom 14. Juni 2016 des Mietvertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten vom 4. Januar 2005 und der Nachträge Nr. 1 vom 6. Oktober 2006 sowie Nr. 2 vom 2. Mai 2008 und Nr. 3 vom 17. Januar 2014 als ungültig aufzuheben. 2. Eventualiter sei das Mietverhältnis gemäss Rechtsbegehren 1 (erstmals) für drei Jahre, das heisst bis 31. Dezember 2027, zu erstrecken, wobei das Mietverhältnis während der Dauer der Erstreckung jederzeit unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist auf den 30. Juni oder den 31. Dezember kündbar sein soll. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zu Lasten der Beklagten" der Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 50 S. 1): "Es sei die Klage mit Bezug auf sämtliche gestellten Begehren vollumfänglich abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % Mehrwertsteuer) zulasten der Klägerin." Urteil des Mietgerichtes Zürich: (act. 53 = act. 62 = act. 64) 1. In Abweisung der Klage wird die Kündigung vom 13./14. Juni 2016 per 31. Dezember 2024 für gültig erklärt. 2. Das Eventualbegehren um Erstreckung des Mietverhältnisses wird abgewiesen. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: Fr. 60'000.00 ; die weiteren Kosten betragen: Fr. 975.00 Barauslagen Fr. 60'975.00 Kosten total 4. Die Kosten werden der klagenden Partei auferlegt und von dieser unter Verrechnung ihres Kostenvorschusses von Fr. 60'000.– bezogen. Der fehlende Betrag wird von der Klägerin nachgefordert.

- 3 - 5. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 60'000.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 6.-7. Schriftliche Mitteilung / Berufung 30 Tage Berufungsanträge: der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 63 S. 2): "1. Es sei das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 12. Juli 2018 (MB160031) aufzuheben und es sei die Kündigung der Berufungsbeklagten vom 14. Juni 2016 des Mietvertrages zwischen der Berufungsklägerin und der Berufungsbeklagten vom 4. Januar 2005 und der Nachträge Nr. 1 vom 6. Oktober 2006 sowie Nr. 2 vom 2. Mai 2008 und Nr. 3 vom 17. Januar 2014 als ungültig aufzuheben. 2. Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 12. Juli 2018 (MB160031) aufzuheben und es sei das Mietverhältnis gemäss Rechtsbegehren 1 (erstmals) für drei Jahre, das heisst bis 31. Dezember 2027, zu erstrecken, wobei das Mietverhältnis während der Dauer der Erstreckung jederzeit unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist auf den 30. Juni oder den 31. Dezember kündbar sein soll. 3. Sub-Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 12. Juli 2018 (MB160031) aufzuheben und es sei der Berufungsklägerin das Recht einzuräumen, das Mietverhältnis gemäss Rechtsbegehren 1 während der ordentlich bis und mit 31. Dezember 2024 laufenden Restlaufzeit unter Einhaltung einer 6monatigen Kündigungsfrist auf den 30. Juni oder den 31. Dezember zu künden. 4. Sub-Sub-Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 12. Juli 2018 (MB160031) aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen des ordentlichen Entscheids an die Vorinstanz zurückzuweisen. 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zulasten der Berufungsbeklagten." der Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 71 S. 2): "Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann; unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % Mehrwertsteuer) zulasten der Klägerin und Berufungsklägerin."

- 4 - Erwägungen: I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Die Mieterin, Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Mieterin) ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in … [Ortschaft 1], welche im Detailhandel tätig ist und insbesondere den Handel mit Kleidern, Modeartikeln und Accessoires sowie als Nebentätigkeit den Betrieb von Cafeterias und Restaurants bezweckt (vgl. act. 3/1). Die Vermieterin, Beklagte und Berufungsbeklagte (nachfolgend Vermieterin) ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in ... [Ortschaft 2], welche den Kauf und Verkauf von Gebäuden, deren Bewirtschaftung und insbesondere deren Vermietung und Verwaltung bezweckt (act. 3/2). Die Vermieterin gehört zur C._____ Gruppe, d.h. ihre Aktien stehen zu 100 % im Eigentum der "C._____ Group AG", ebenfalls mit Sitz in … [Ortschaft 2] (act. 27 S. 4, Rz. 10, act. 30 S. 3, Rz. 6; vgl. auch act. 29/30). 2.1 Die Mieterin betreibt – wenn auch nicht in der heutigen Rechtsform – seit dem Jahr 1913 ein Modegeschäft in der Liegenschaft an der ...-Strasse 1 in Zürich (act. 27 S. 4, Rz. 11; vgl. auch act. 3/9 = act. 29/9). Am 4. Januar 2005 schloss sie mit der damaligen Eigentümerin dieser Liegenschaft, der D._____ AG [Bank], einen Mietvertrag über diverse Lager-, Verkaufs sowie Büroräumlichkeiten im 1. Untergeschoss, Erdgeschoss, Zwischengeschoss sowie im 1. bis 4. Obergeschoss der Liegenschaft (act. 3/6 = act. 29/6). Dabei wurde eine feste Mietdauer von 10 Jahren, d.h. vom 1. Januar 2005 bis 31. Dezember 2014 verabredet, wobei frühestens auf diesen Termin hin unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten schriftlich gekündigt werden könne. Ausserdem wurde ein Recht auf Vertragsverlängerung vereinbart, welches der Mieterin auf den Ablauf der ersten festen Mietdauer eine Option auf Verlängerung der Vertrages um 2 x 5 Jahre zugestand, d.h. für eine Vertragsdauer vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2019 und vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2024; die beiden Optionen waren vertragsgemäss durch eingeschriebenen Brief auszuüben und zwar für die

- 5 erste Vertragsverlängerung bis zum 30. Juni 2013 und für die zweite bis zum 30. Juni 2018. Weiter wurde festgehalten, dass die Mietbedingungen bei Ausübung der Option auf Verlängerung denjenigen während der ersten festen Vertragsdauer, bzw. nach Ausübung des ersten Optionsrecht entsprechen würden. Mache die Mieterin von ihren Optionsrechten nicht oder nicht rechtzeitig Gebrauch, so werde der ungekündigte Mietvertrag nach Ablauf der ersten oder nach Ablauf jeder weiteren optierten Mietdauer zu den bisherigen Bedingungen stillschweigend auf unbestimmte Dauer fortgesetzt, bis er von einer Partei frist- und formgerecht gekündigt werde. Eine Kündigung des Mietvertrages habe dabei von beiden Parteien schriftlich und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist auf den Ablauf der ersten festen oder der infolge Option verlängerten Mietdauer zu erfolgen. Werde der Mietvertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so sei er mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf den 31. Dezember schriftlich kündbar (act. 3/6 = act. 29/6, S. 7). Am 6. Oktober 2006, 17. April/2. Mai 2008 und 17. Januar 2014 schlossen die Mieterin und die D._____ AG zudem Nachträge zum Mietvertrag vom 4. Januar 2005 ab, mit welchen die Mieterin unter Anpassung des vereinbarten Mietzinses jeweils weitere Flächen mietete. Die Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrages zur festen Vertragsdauer, den der Mieterin eingeräumten Optionen sowie den Kündigungsmodalitäten blieben unverändert (vgl. act. 3/6 = act. 29/6). 2.2 Am 3. April 2013 (act. 3/7a = act. 29/7) und 14. November 2014 (act. 29/31) hat die Mieterin die ihr gemäss Mietvertrag mit der D._____ AG zustehenden Optionen ausgeübt und die feste Vertragsdauer somit bis zum 31. Dezember 2024 verlängert. 2.3 Mit Mietvertrag vom 26. Februar 2004 bzw. Nachtrag vom 13./22. Juni 2008 hat die Mieterin einen Teil der gemieteten Fläche in der streitgegenständlichen Liegenschaft an die E._____ Fashion Group Switzerland SA (nachfolgend "E'._____") untervermietet, wobei die entsprechenden Vereinbarungen zeitlich auf den Hauptvertrag abgestimmt wurden (act. 32/2).

- 6 - 3. Im November 2014 erwarb die Vermieterin die Liegenschaft an der ...- Strasse 1 in Zürich von der D._____ AG(act. 27 S. 6, Rz. 15, act. 30 S. 5, Rz. 11). Dies teilte sie der Mieterin mit Schreiben vom 5. Dezember 2014 mit (act. 3/13 = act. 29/13). 3.1 Am tt. April 2016 gab der Verwaltungsratspräsident der Mieterin, F._____, der Zeitschrift "G._____" ein Interview, in welchem er auf den Kauf der Liegenschaft durch die Vermieterin angesprochen, unter anderem ausführte, es habe bis anhin noch keinen Kontakt mit H._____ gegeben, die Mieterin habe aber einen Vertrag, welcher bis 2024 laufe. Die Mieterin sei seit über 100 Jahren in diesem Gebäude und bräuchte, wenn sie gehen müsse, ein ähnliches Mietobjekt. Ein solches gebe es nicht so einfach, und sie würde im Härtefall sicher noch drei bis sechs Jahre Verlängerung erhalten (act. 3/23 = act. 29/23). 3.2 Im Nachgang zu diesem Interview erhielt die Mieterin ein Schreiben der "C._____ Group" vom 6. Juni 2016, in welchem ihr mitgeteilt wurde, man habe – ohne vorgängig diesbezüglich von der Mieterin konsultiert worden zu sein – aus dem vorgenannten Presseartikel von der Absicht der Mieterin erfahren, den Mietvertrag vom 4. Januar 2005 zu erneuern bzw. über den 31. Dezember 2024 hinaus zu verlängern. Auf dieser Grundlage sei man keineswegs bereit, einen neuen Mietvertrag über das Jahr 2024 hinaus zu verhandeln, umso mehr, als man die Verkaufsfläche für eigene Bedürfnisse nutzen wolle. Aus diesem Grund bitte man die Mieterin von der Auflösung des Mietvertrages gemäss Art. 3.4 des Mietvertrages Kenntnis zu nehmen und dies per Brief zu bestätigen (act. 3/24 = act. 29/24). In der Folge wandte sich die Mieterin mit Schreiben vom 8. Juni 2016 an die "C._____ Group" und erklärte insbesondere, angesichts des noch bis 2024 laufenden Vertragsverhältnisses erscheine es ihr verfrüht, der Aufforderung im vorgenannten Schreiben entsprechend bereits jetzt auf die im OR vorgesehenen rechtlichen Möglichkeiten zu verzichten. Angebrachter erscheine es ihr, die Gelegenheit für ein klärendes Treffen bezüglich der gegenseitigen Wünsche und Interessen sowie allfälliger, vorstellbarer Lösungen zu nutzen (act. 3/25 = act. 29/25).

- 7 - Am 14. Juni 2016 stellte die Vermieterin der Mieterin unter Bezugnahme auf ihren Brief vom 6. Juni 2016 die Kündigung auf dem amtlich genehmigten Formular zu (act. 3/4a = act. 29/4). Auf letzterem, datierend vom 13. Juni 2016, kündigte die Vermieterin das mit der Mieterin bestehende Mietverhältnis für das streitgegenständliche Mietobjekt per 31. Dezember 2024, wobei sie als Begründung "Eigenbedarf" anführte (act. 3/4b = act. 29/4). Am 5. Juli 2016 kam die Vermieterin sodann auf das Schreiben der Mieterin vom 8. Juni 2016 zurück und teilte dieser mit, die Auflösung des Vertragsverhältnisses erscheine ihr keineswegs verfrüht, ermögliche dies doch der Mieterin, innert nützlicher Frist eine Alternative zu finden. Sodann signalisierte die Vermieterin Gesprächsbereitschaft für allfällige, bis zum Ende der Mietdauer vorstellbare Modalitäten (act. 3/26 = act. 29/26). Mit Schreiben vom 5. Juli 2016 verlangte die Mieterin von der Vermieterin eine Begründung der Kündigung (act. 3/28 = act. 29/28), woraufhin letztere mit Schreiben vom 13. Juli 2016 mitteilte, sie wolle die Verkaufsfläche für eigene Zwecke nutzen (act. 3/29 = act. 29/29). 4. Mit Eingabe vom 11. Juli 2016 machte die Mieterin gegen die Vermieterin bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Zürich ein Verfahren anhängig, mit welchem sie die Ungültigkeit der Kündigung geltend machte bzw. eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 2030 verlangte (vgl. act. 4 S. 2). Nachdem in diesem Verfahren keine Einigung zwischen den Parteien erzielt werden konnte, reichte die Mieterin am 28. November 2016 unter Beilage der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde vom 14. Oktober 2016 (act. 4) beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend Vorinstanz) Klage gegen die Vermieterin ein (act. 1). Nach Durchführung des vorinstanzlichen Verfahrens, in dessen Verlauf die Parteien die vorgenannten Anträge stellten und dessen detaillierter Ablauf dem vorinstanzlichen Entscheid entnommen werden kann (vgl. act. 62 [= act. 53 = act. 64] S. 3 ff., E. 1.2), traf die Vorinstanz am 12. Juli 2018 den vorgenannten Entscheid (act. 53 = act. 62 = act. 64, nachfolgend zitiert als act. 62). 5. Gegen diesen Entscheid erhob die Mieterin mit Eingabe vom 14. September 2018 fristgerecht (vgl. act. 54) Berufung und stellte die vorgenannten Berufungs-

- 8 anträge (act. 63). Nachdem ein von der Mieterin mit Verfügung vom 21. September 2018 einverlangter Kostenvorschuss (vgl. act. 66) fristgerecht geleistet worden war (act. 67-68), wurde der Vermieterin mit Verfügung vom 13. November 2018 Frist zur Berufungsantwort angesetzt (act. 69). Die Berufungsantwort wurde fristgerecht erstattet, wobei die Vermieterin die vorgenannten Berufungsanträge stellte (act. 71). Mit Verfügung vom 16. Mai 2019 wurde die Berufungsantwort der Vermieterin der Mieterin zur Kenntnisnahme zugestellt und beiden Parteien überdies Frist angesetzt, um sich zu einer allfälligen Trennung der Anfechtungsklage und der Erstreckungsklage bzw. zu einer allfälligen Sistierung des Erstreckungsverfahrens zu äussern (act. 72). Am 18. Juni 2019 reichte die Vermieterin eine entsprechende Stellungnahme ein (act. 76). Die Mieterin erklärte am 20. Juni 2019, sowohl mit der Trennung der Klagen als auch mit einer Sistierung des Erstreckungsverfahrens einverstanden zu sein (act. 79). Innert zweifach ersteckter Frist (vgl. act. 74; act. 77) reichte die Mieterin am 12. Juli 2019 sodann eine "Replik" zur Berufungsantwort der Vermieterin ein (act. 80). Die "Replik" sowie die Erklärung der Mieterin vom 20. Juni 2019 wurden der Vermieterin am 24. Juni 2019 zur Kenntnisnahme zugestellt (act. 81/2). Gleichentags wurde zudem die Stellungnahme der Vermieterin vom 18. Juni 2019 der Mieterin zur Kenntnisnahme zugestellt (act. 81/1). Die Mieterin reicht danach innert erstreckter Frist (vgl. act. 82) eine weitere Stellungnahme ein (act. 84), welche am 10. September 2019 wiederum der Vermieterin zur Kenntnisnahme zugestellt wurde (act. 85). Die Vermieterin nahm das zum Anlass für eine weitere Eingabe, die vom 23. September 2019 datiert (act. 86). Da diese Eingabe im Wesentlich die Frage der Sistierung des Verfahrens betrifft und – wie noch zu zeigen sein wird – dieser Punkt für den heutigen Entscheid zu unwesentlich ist, ist der Mieterin mit diesem Entscheid lediglich das Doppel der entsprechenden Eingabe der Vermieterin zuzustellen. 6. Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-60).

- 9 - II. Prozessuale Vorbemerkungen 1. Zur Zulässigkeit der Berufung 1.1 Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren Fr. 10'000.– erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Mieterin hat vor Vorinstanz in erster Linie die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung und eventualiter die erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre verlangt (act. 27 S. 1). Der Streitwert bestimmt sich diesfalls nach dem Hauptbegehren, ohne dass das Eventualbegehren hinzuzurechnen wäre (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Beim Streit um die Gültigkeit der Kündigung berechnet sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Zeitraum, währenddem der Mietvertrag fortdauern würde, wäre die Kündigung nicht gültig. Mit anderen Worten ist der Streitwert also nach dem Bruttomietzins während der vom jeweiligen Verfahren betroffenen Zeitdauer, d.h. ab Eingang der Klage oder des Rechtsmittels, bis zu demjenigen Zeitpunkt zu berechnen, auf welchen nach Abschluss des Verfahrens unter Berücksichtigung der ordentlichen Kündigungsfrist sowie der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR frühestens gekündigt werden könnte (dazu etwa OGer ZH, NG180002 vom 1. Februar 2018, E. 5; PETER DIGGELMANN, DIKE-Komm- ZPO, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 91 N 44). 1.2 Wie die Vorinstanz in ihrer Verfügung vom 30. Januar 2017 zutreffend ausgeführt hat (vgl. act. 18), ist das vorliegende Verfahren in dem Sinne aussergewöhnlich, als die Kündigung acht Jahre vor Mietende erfolgt ist, weshalb eine allfällige, durch das Verfahren ausgelöste Sperrfrist bis zum Mietende am 31. Dezember 2024 wohl bereits verstrichen wäre. Das Mietverhältnis könnte deshalb auch unter Berücksichtigung der Sperrfrist unter Umständen nochmals auf den gleichen Termin gekündigt werden. Nicht zu beanstanden ist deshalb, dass die Vorinstanz zur Berechnung des Streitwerts nur die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von 12 Monaten sowie die Dauer einer allfälligen Sperrfrist, aber ohne Berücksichtigung der Verfahrensdauer herangezogen und den Streitwert derge-

- 10 stalt auf Fr. 22'503'960.– festgesetzt hat (vgl. act. 18 S 2 ff., E. 2). Der für die Berufung notwendige Streitwert wird damit ohne weiteres erreicht, womit die Berufung zulässig ist. 2. Zur Eintretensfrage 2.1 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides schriftlich und begründet sowie mit einem Antrag versehen einzureichen (vgl. auch Art. 311 Abs. 1 ZPO). 2.2 Mit der Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO sowohl eine unrichtige Rechtsanwendung wie auch die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufungsinstanz kann sämtliche gerügten Mängel frei und unbeschränkt prüfen. Vorausgesetzt ist allerdings, dass sich der Berufungskläger mit den Entscheidgründen, d.h. mit der Begründung des erstinstanzlichen Entscheides im Einzelnen auseinandersetzt (ZR 110 [2011] Nr. 80). Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind entsprechende Beanstandungen von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen und zu begründen (vgl. BGE 138 III 374 E. 2 = Pra 102 [2013] Nr. 4; OGer ZH, LB110049 vom 5. März 2012, E. II.1.1. und E. II.1.2.). Fehlt eine hinreichende Begründung, tritt die Berufungsinstanz insoweit auf die Berufung nicht ein (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014, E. 3.1; BGer 5A_438/2012 vom 27. August 2012, E. 2.2). Soweit eine genügende Rüge vorgebracht wurde, wendet die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Die Berufungsinstanz ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1). Im Entscheid über die Berufung ist auf die erhobenen Beanstandungen einzugehen. Hervorzuheben ist indes, dass die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) das Gericht nicht dazu verpflichtet, sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begründung seines Entscheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt.

- 11 - 2.3 Die Berufung wurde rechtzeitig erhoben (vgl. act. 54). Die Mieterin ist durch den angefochtenen Entscheid formell und materiell beschwert und zur Rechtsmittelerhebung legitimiert. Zudem enthält die Berufung konkrete Begehren und eine Begründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Daher ist auf die Berufung einzutreten, soweit sich im Rahmen der weiteren Erwägungen nicht noch vereinzelte Vorbehalte ergeben. 3. Zum anwendbaren Verfahren 3.1 Für Prozesse über den Kündigungsschutz (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren. In einem solchen kann die Klage in den Formen nach Art. 130 ZPO eingereicht oder mündlich zu Protokoll gegeben werden, wobei eine Begründung der Klage nicht erforderlich ist (Art. 244 Abs. 1 und 2 ZPO). Enthält die Klage keine Begründung, so stellt das Gericht sie der beklagten Partei zu und lädt die Parteien zugleich zur Verhandlung vor (Art. 245 Abs. 1 ZPO). Enthält die Klage demgegenüber eine Begründung, so setzt das Gericht der beklagten Partei zunächst eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme an (Art. 245 Abs. 2 ZPO). Das Gericht triff die notwendigen Verfügungen, damit die Streitsache möglichst an einem Termin erledigt werden kann; erfordern es jedoch die Verhältnisse, so kann das Gericht einen Schriftenwechsel anordnen und Instruktionsverhandlungen durchführen (Art. 246 ZPO). Die Mieterin bemängelt in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz das Verfahren entgegen dem Wunsch beider Parteien mündlich durchgeführt habe, was die Mieterin aufgrund dessen, dass es sich um eine grosse Geschäftsliegenschaft und nicht um einen Standardstreit über eine 3-Zimmerwohnung handle, für unangebracht erachtet (Art. 63 S. 8 f., Rz. 17). Indes ist in diesem Zusammenhang einerseits darauf hinzuweisen, dass die Mieterin selbst eine Klage ohne Begründung eingereicht und geltend gemacht hat, sie behalte sich eine einlässliche Begründung für die mündliche Verhandlung vor (act. 1 S. 4, Rz. 8), womit sie die nunmehr kritisierte Prozessleitung der Vorinstanz selbst initiiert hat. Dass die Vorinstanz sodann, nachdem die Vermieterin offenbar die Durchführung eines Schriftenwechsels vor Durchführung der Hauptverhandlung angeregt hatte und die Mieterin sich mit dem einverstanden erklärte (vgl. act. 22), dennoch auf die Durchfüh-

- 12 rung eines solchen verzichtet und gestützt auf Art. 245 Abs. 1 ZPO zur Hauptverhandlung vorgeladen hat (vgl. act. 23), gereicht der Mieterin – wie die Vermieterin zu Recht vorbringt (vgl. act. 63 S. 9, Rz. 18) – von vornherein nicht zum Nachteil, weil sie als erstplädierende Partei sowohl die Klagebegründung an der Hauptverhandlung vom 29. Juni 2017 (Prot. Vi. S. 7 ff.) als auch die Replik in der Fortsetzung der Hauptverhandlung vom 12. April 2018 (Prot. Vi. S. 27 ff.) vortragen konnte. Im Gegensatz zur jeweils zweitplädierenden Vermieterin hätte sie daher die Möglichkeit, ihren Vortrag eingehend vorbereiten zu können. Weiterungen zu den diesbezüglichen Beanstandungen der Mieterin erübrigen sich deshalb. 3.2 Zutreffend führt die Vorinstanz sodann weiter aus, dass der Sachverhalt im vorinstanzlichen Verfahren gestützt auf Art. 247 Abs. 2 ZPO von Amtes wegen festzustellen sei, wobei sie zu Recht einschränkend ausführte, das Gericht beschränke sich darauf, bei der Feststellung des Sachverhaltes und der Beweiserhebung mitzuwirken, wohingegen es grundsätzlich Sache der Parteien sei, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen. Weiter fügte sie zutreffend an, dass es für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend sei, ob die Parteien anwaltlich, also fachkundig, vertreten seien oder nicht (act. 62 S. 16 f., E. 3.2). Soweit die Mieterin in diesem Zusammenhang allgemein kritisiert, entgegen der Vorinstanz sei es dem Gericht bei anwaltlich vertretenen Parteien untersagt, bei der Feststellung des Sachverhaltes oder der Beweiserhebung mitzuwirken (act. 63 S. 6, Rz. 6), übersieht sie, dass sich das Gericht bei anwaltlich vertretenen Parteien zwar "zurückzuhalten" (Botschaft zur Schweizerischen ZPO vom 26. Juni 2006, BBl. 2006 7221, S. 7348), nicht jedoch vollständig zu "enthalten" hat (gl. ZK ZPO-HAUCK, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 247 N 17). Auf konkrete Beanstandungen der Mieterin im Zusammenhang mit der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung wird im Rahmen der weiteren Erwägungen einzugehen sein, weshalb sich Weiterungen dazu an dieser Stelle überübrigen.

- 13 - III. Zur Berufung im Einzelnen 1. Zur Gültigkeit der Kündigung 1.1 Bei der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR. Eine solche setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine aufzulösen (Art. 266a Abs. 1 OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1). Die einzige Schranke der Vertragsfreiheit der Parteien ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: So ist die Kündigung bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen "anfechtbar", wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR und Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 59 E. 2.1). Zweck der Bestimmungen der Art. 271 und 271a OR ist der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Kündigungen, wobei die Grundnorm von Art. 271 OR durch die in Art. 271a OR genannten Fälle konkretisiert wird. Gemäss Art. 271a Abs. 1 Bst. e i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR ist eine durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter in den letzten drei Jahren vor der Kündigung ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts, die sich auf die herrschende Lehre stützt, nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird (BGE 130 III 563 E. 2.1). Da die Mieterin vor Vorinstanz geltend gemacht hat, die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung sei innerhalb einer solchen Sperrfrist erfolgt, ist zunächst auf diesen Standpunkt einzugehen.

- 14 - 1.2 Zur Frage, ob die Kündigung innerhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 2 OR ausgesprochen wurde 1.2.1 Konkret brachte die Mieterin vor Vorinstanz vor, der Kündigung der Vermieterin sei eine einvernehmliche Beilegung eines Streites der Parteien über die Schliessung eines Durchgangs zwischen den Mieträumlichkeiten an der ...- Strasse 1 und weiteren von der Mieterin gemieteten Räumlichkeiten an der ...- Strasse 2/… [Strasse] 3 vorausgegangen. Die Vermieterin habe den fraglichen Durchgang schliessen wollen, auf die Schliessung aber letztlich auf Widerstand der Mieterin hin konkludent verzichtet (act. 62 S. 7, E. 2.1). Die Vermieterin bestritt demgegenüber eine solche Einigung. Dabei brachte sie zunächst vor, nicht sie selbst, sondern die D._____ AG, welche sich im Rahmen des Kaufvertrages aufgrund der grundbuchrechtlichen Lage ihr gegenüber verpflichtet habe, den Brandmauerdurchbruch zwischen den Liegenschaften ...-Strasse 1 und ...-Strasse 2/… [Strasse] 3 zu schliessen, habe gegenüber der Mieterin die Schliessung des Durchgangs verlangt. Auch sei es die D._____ AG gewesen, welche die Schliessung der Mauerdurchbrüche auf den drei nicht von der Mieterin gemieteten Stockwerken habe ausführen lassen. Sie selbst habe die Mieterin zwar zum Rückbau aufgefordert, ohne diesen Anspruch jedoch durchzusetzen. Die von der Mieterin von ihr geforderte Verzichtserklärung betreffend des Rückbaus habe sie bewusst und mit guten Gründen nicht unterschrieben, weshalb es nicht zu einer Einigung gekommen sei, ohnehin nicht in Schriftform. Zudem habe sie im Rahmen der Gespräche mit der Eigentümerin der Nachbarliegenschaft immer noch auf der Schliessung der Mauerdurchbrüche beharrt und habe auch noch einige Zeit nach der Kündigung an der Schliessung des Mauerdurchbruchs festgehalten. Damit habe sie ihren Standpunkt bis zur Kündigung nicht preisgegeben und gerade nicht auf eine Forderung verzichtet (act. 62 S. 11 f., E. 2.2). 1.2.2 Die Vorinstanz hat das Zustandekommen einer eine Sperrfrist auslösenden Einigung zwischen den Parteien verneint. Sie vertrat den Standpunkt, aus der Darstellung der Mieterin ergebe sich keine – und sei es auch nur eine konkludente – Einigung der Parteien, die durch Schriftstücke rechtsgenügend bewiesen sei. Im Anschluss an die zwischen den Parteien geführte Korrespondenz habe zwar

- 15 - Funkstille zur hier interessierenden Frage geherrscht und es sei unbestritten, dass die Vermieterin nichts unternommen habe, um die Schliessung des Durchgangs durchzusetzen. Von einer dauerhaften Lösung des Konflikts durch gegenseitiges Nachgeben könne aber nicht gesprochen werden. Die Weigerung der Vermieterin, die von der Mieterin geforderte Verzichtserklärung abzugeben, zeuge gerade davon, dass keine Einigung erfolgt sei. Vielmehr habe die Vermieterin wohl aufgrund der Zweifel, ob ein Anspruch auf die Schliessung des Mauerdurchbruchs bestehe oder nicht, die sprichwörtliche Faust im Sack gemacht und die Differenz im Raum stehen lassen. Die Behauptung der Mieterin, man habe im Gegenzug für das Einlenken der Vermieterin auf eine schriftliche Verzichtserklärung bezüglich des Rückbaus verzichtet, sei jedenfalls nicht durch Schriftstücke belegt (act. 62 S. 24, E. 4.1). 1.2.3 Die Mieterin hält im Berufungsverfahren an ihrem vorinstanzlichen Standpunkt fest und trägt vor, die Einigung bestehe darin, dass die Vermieterin nach dem Austausch von Korrespondenz zwischen den Parteien und ihrer – der Mieterin – Ankündigung, sich mit allen Mitteln gegen die angekündigten Bauarbeiten zur Wehr zu setzen, von ihrem (Rückbau-)Vorhaben Abstand genommen. Beweis dafür sei, dass die Vermieterin die Gültigkeit der Baubewilligung habe auslaufen lassen. Sie selbst habe damals im Gegenzug von der von ihr geforderten Verzichtserklärung Abstand genommen, was von der Gegenpartei vorinstanzlich unbestritten geblieben sei. Die Vorinstanz verkenne, dass das Auslaufenlassen der Baubewilligung durch die Vermieterin nach einer Auslegung gemäss Vertrauensprinzip nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden könne, dass die Vermieterin definitiv auf die Durchsetzung des Rückbaus verzichtet habe (act. 63 S. 11). Die Vermieterin geht demgegenüber mit der Vorinstanz davon aus, dass zwischen den Parteien keine aussergerichtliche Einigung zustande gekommen sei. Dazu bringt sie einerseits zusammengefasst vor, die Mieterin habe sich nicht einer von ihr selbst, sondern einer von der D._____ AG gestellten Forderung widersetzt. So sei im vorinstanzlichen Verfahren unbestritten geblieben, dass sich die D._____ AG als Verkäuferin der streitgegenständlichen Liegenschaft im Rah-

- 16 men der weiteren Bestimmungen des Kaufvertrages ihr gegenüber verpflichtet habe, dafür besorgt zu sein, dass der Mauerdurchbruch zwischen dem Mietobjekt der Mieterin in der Liegenschaft ...-Strasse 1 und einem von der Mieterin in der Nachbarliegenschaft ...-Strasse 2/… [Strasse] 3 benützten Mietobjekt verschlossen werde. Entsprechend sei die diesbezügliche Korrespondenz zwischen der Mieterin und der D._____ AG abgewickelt worden, während sie selbst, nachdem ihr eine Kopie des Schreibens des Rechtsvertreters der Mieterin vom 28. Mai 2015 zugesandt worden sei, der Mieterin lediglich die historische Entwicklung und die im Grundbuch eingetragene Grundlage für die mit der D._____ AG getroffene Vereinbarung aufgezeigt habe. Ihr Schreiben habe sie damit geschlossen, dass sie sich vor dem Hintergrund dieser Gegebenheiten ausser Stande sehe, die von der Mieterin geforderte Verzichtserklärung hinsichtlich des angestrebten Rückbaus abzugeben. Auf die erneute Aufforderung der Mieterin zur Abgabe einer solchen Erklärung habe sie in der Folge unbestrittenermassen nicht geantwortet. Unzutreffend sei in diesem Zusammenhang die von der Mieterin erhobene Behauptung, sie habe unbestrittenermassen auf die Einholung der geforderten Verzichtserklärung "im Gegenzug für das Einlenken der Vermieterin verzichtet". Richtig sei, dass sie weder ausdrücklich noch stillschweigend eingelenkt habe und sie vor Vorinstanz ein Einlenken substantiiert bestritten habe, indem sie darauf hingewiesen habe, dass sie auch nach der Kündigung des Mietverhältnisses weiterhin gegenüber der D._____ AG an der Schliessung des Mauerdurchbruchs festgehalten habe (act. 71 S. 6, Rz. 12 f.). Auch sei es nicht richtig, dass sie eine Baubewilligung habe auslaufen lassen, sei eine solche doch gar nicht von ihr, sondern von der D._____ AG eingeholt worden, während sie diese lediglich in ihrer Eigenschaft als Grundeigentümerin mitunterschrieben habe (act. 71 S. 7, Rz. 15). Die Mieterin hält im Rahmen ihrer Stellungnahme auf die Berufungsantwort daran fest, dass die zwischen den Parteien hinsichtlich des Mauerdurchbruchs zustande gekommene Einigung darin zu sehen sei, dass die Vermieterin vom ursprünglichen Vorhaben, den Durchgang zu verschliessen, Abstand genommen und sie selbst im Gegenzug von der Einholung einer schriftlichen Verzichtserklärung abgesehen habe. Die Tatsache, dass die Vermieterin die ihr erteilte Baube-

- 17 willigung anschliessend nicht genutzt habe, belege, dass eine Einigung im nachgewiesenen Disput zwischen den Parteien zustande gekommen sei. Ausserdem stellt sie sich auf den Standpunkt, das Schreiben der Vermieterin an die D._____ AG vom 14. Juli 2016 (vgl. act. 52/14) sei offensichtlich zu Prozesszwecken angefertigt worden und habe keinen Beweiswert. Zu diesem Zeitpunkt habe bereits eine Einigung bestanden, welche mit dem Auslaufenlassen der Baubewilligung nochmals bestätigt worden sei (act. 80 S. 4 ff., Rz. 9 ff.). 1.2.4 Die Auseinandersetzung wegen des Mauerdurchbruchs zwischen der Liegenschaft ...-Strasse 1 und derjenigen an der ...-Strasse 2/... [Strasse] 3 ist durch Schriftstücke belegt. So ist aktenkundig, dass sich die Vermieterin mit Schreiben vom 24. Februar 2015 zunächst an die D._____ AG wandte und dieser mitteilte, man nehme zur Kenntnis, dass sie die Ansicht vertrete, die Verbindung der Gebäude auf Seiten "... [Strasse]" solle zum Vorteil beider Eigentümer bestehen bleiben, doch ändere dies nichts an ihrem grundsätzlichen Entscheid. Die Gebäudetrennung sei deshalb in die laufende Planung aufzunehmen und möglichst innert einer Zielfrist von sechs Monaten zu vollziehen. Abschliessend forderte die Vermieterin die D._____ AG als Bauherrin des Rückbaus und Vermieterin der Geschäftsflächen "... [Strasse] 3" auf, dies unverzüglich der Mieterin mitzuteilen (act. 3/14 = act. 29/14). Mit Schreiben vom 15. März 2015 teilte daraufhin die D._____ AG der Mieterin mit, dass die Vermieterin die Trennung der Gebäude ...- Strasse 1 und ...-Strasse 2/... [Strasse] 3 verlange (act. 3/15 = act. 29/15). Am 8. Mai 2015 wandte sich die Vermieterin direkt an die Mieterin und teilte dieser unter anderem mit, dass der Eigentümerwechsel der Liegenschaft ...-Strasse 1 bauliche Konsequenzen zur Folge habe; mithin würden die Gebäudeteile I._____ (...-Strasse 1) und J._____ (...-Strasse 2/... [Strasse] 3) baulich komplett getrennt (act. 3/16 = act. 29/16). Mit Schreiben vom 28. Mai 2015 liess die Mieterin die D._____ AG daraufhin wissen, dass sie mit dem Rückbau des Mauerdurchbruchs nicht einverstanden sei, wobei sie das Recht bestritt, den Rückbau des Mauerdurchbruchs, welcher eine bewilligte Mieterausbaute darstelle, während der Dauer des Mietverhältnisses und demgemäss vorzeitig zu verlangen. Solches stelle eine Verletzung des Mietvertrages dar. Die Mieterin forderte von der D._____ AG, dass von den angekündigten Bauarbeiten vollumfänglich Abstand genommen und

- 18 der Verzicht auf die entsprechenden Arbeiten schriftlich angezeigt werde. Ausserdem forderte die Mieterin die D._____ AG auf, dafür besorgt zu sein, ebenfalls eine entsprechende Verzichtserklärung der Vermieterin beizubringen (act. 3/18b = act. 29/18). Eine Kopie dieses Schreibens wurde von der Mieterin auch der Vermieterin zugestellt (act. 3/18a = act. 29/18). Mit Schreiben vom 11. Juni 2015 wandte sich die Vermieterin daraufhin direkt an die Mieterin und teilte dieser zusammengefasst mit, sie sei der Ansicht, dass ein Recht auf Rückbau der Mieterausbaute aufgrund der grundbuchrechtlichen Situation bestehe. Vor diesem Hintergrund sähe sie sich ausser Stande, die von der Mieterin geforderte Verzichtserklärung hinsichtlich des angestrebten Rückbaus abzugeben und werde weiterhin auf dem Rückbau bestehen (act. 3/19a = act. 29/19). Am 16. Juni 2015 antwortete die Mieterin der Vermieterin auf dieses Schreiben, wobei sie der von dieser geäusserten Rechtsansicht widersprach und festhielt, sie erwarte umgehend eine entsprechende Verzichtserklärung der Vermieterin (act. 3/20 = act. 29/20). Mit Einschreiben vom 14. Juli 2016 wandte sich sodann die Vermieterin an die D._____ AG und führte einleitend aus, nachdem man die D._____ AG bereits mehrmals aufgefordert habe, den am 15. Januar 2015 erstmals besprochenen Rückbau vorzunehmen, wobei ihr von Seiten der D._____ AG mitgeteilt worden sei, dass sich die Mieterin gegen diesen Rückbau wehre und dieser nun juristisch durchgesetzt werden müsse, sei man heute immer noch nicht weiter. Nachdem sie (die Vermieterin) erfahren habe, dass die D._____ AG den J._____ (die Liegenschaft ...-Strasse 2/... [Strasse] 3) demnächst veräussern wolle, fordere sie die D._____ AG nochmals auf, den Rückbau umgehend vorzunehmen. Ausserdem behalte sie sich das Recht vor, gegen die D._____ AG vorzugehen, auch wenn der J._____ nun an einen Dritten veräussert werde. Zusätzlich verlange sie, dass die neue Besitzerin des J._____s die Verpflichtung der D._____ AG übernehme und dass dies im Veräusserungsvertrag betreffend J._____ auch klar integriert werde (act. 52/14). Aufgrund dieser Korrespondenz ist zwar nicht zu verneinen, dass die Vermieterin selbst in die Auseinandersetzung über den Rückbau des Mauerdurchbruchs involviert war. Dennoch kann der entsprechenden Korrespondenz entgegen der Mieterin keine einvernehmliche Streitbeilegung in dieser Frage entnom-

- 19 men werden. So hat die Vermieterin, nachdem die Mieterin von ihr mit Schreiben vom 28. Mai 2015 eine ausdrückliche Verzichtserklärung verlangt hatte (act. 3/18a-b = act. 29/18), die Abgabe einer solchen Erklärung mit Schreiben vom 11. Juni 2015 belegtermassen verweigert und am Rückbau festgehalten (act. 3/19a = act. 29/19). Auf die zweite Aufforderung der Mieterin zur Abgabe einer solchen Erklärung vom 16. Juni 2015 hat die Vermieterin (act. act. 3/20 = act. 29/20) sodann unbestrittenermassen nicht reagiert, weshalb das Zustandekommen einer ausdrücklichen Einigung der Parteien nicht durch Schriftstücke belegt ist. Die Vorinstanz ist sodann entgegen der Mieterin zu Recht zum Schluss gekommen, den eingereichten Schriftstücken könne auch keine konkludente aussergerichtliche Einigung der Parteien entnommen werden. Insbesondere kann eine solche Einigung nicht aus dem Verfall der Baubewilligung geschlossen werden, war doch belegtermassen nicht die Vermieterin, sondern die D._____ A Bauherrin des umstrittenen Rückbaus (vgl. act. 52/11-12), weshalb einzig die D._____ AG die entsprechende Baubewilligung auslaufen lassen konnte. Dass die Vermieterin die Baubewilligung als Grundeigentümern mitunterschrieben hat, ändert daran entgegen der Mieterin nichts, umso mehr als belegt ist, dass die Vermieterin die D._____ AG mehrfach zur Vornahme des strittigen Rückbaus aufgefordert hat. Im Übrigen anerkennt auch die Mieterin, dass die Baubewilligung erst am 15. Juni 2018 verfallen ist (§ 322 Abs. 1 PBG/ZH; vgl. act. 80 S. 5, Rz. 11), weshalb von vornherein nicht ersichtlich ist, wie der Verfall der Baubewilligung geeignet sein könnte, um eine vor Aussprache der Kündigung am 13./14. Juni 2016 zustande gekommene, konkludente Einigung der Parteien zu beweisen. Schliesslich wird der von der Mieterin behauptete konkludente Verzicht der Vermieterin auf Vornahme des entsprechenden Rückbaus durch das – belegtermassen eingeschrieben versandte (vgl. act. 52/14 S. 2) – Schreiben der Vermieterin an die D._____ AG vom 14. Juli 2016 (act. 52/14) ausdrücklich widerlegt, belegt dieses doch, dass die Vermieterin von der D._____ AG auch noch am 14. Juli 2016 und damit nach der Kündigung vom 13./14. Juni 2016 (act. 3/4a-b = act. 29/4) am Rückbau des Mauerdurchbruchs festgehalten hat. Zwar bringt die Mieterin in diesem Zusammenhang pauschal vor, das Schreiben vom 14. Juli 2016 sei im Hinblick auf den Prozess erstellt worden und verfüge deshalb über

- 20 keinen Beweiswert, doch bringt sie weder entsprechende Anhaltspunkte vor, noch sind solche vor dem Hintergrund offensichtlich, dass zwischen der Vermieterin und der D._____ AG aktenkundig bereits zuvor Uneinigkeit über die Notwendigkeit des Rückbaus des Mauerdurchbruchs bestand (vgl. act. vgl. act. 3/14 = act. 29/14). Dass sich die Parteien in den letzten drei Jahren vor der Kündigung über eine streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hätten, wurde von der hierfür beweisbelasteten Mieterin folglich nicht durch Schriftstücke belegt, weshalb die Vorinstanz das Bestehen einer Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 Bst. e i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR zu Recht verneint hat. Die Berufung der Mieterin erweist sich insoweit als unbegründet. 1.3 Zur Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst 1.3.1 Da die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung nicht innerhalb einer Sperrfrist erfolgte, war es der Vermieterin – wie bereits ausgeführt – grundsätzlich freigestellt, den Mietvertrag zu kündigen, denn der Mietvertrag bindet die Parteien nur bis zum Ablauf der vereinbarten Frist. Mit dem Ablauf der Frist lebt die Vertragsfreiheit wieder auf und steht es jeder Partei frei, einen neuen Vertrag zu schliessen oder sich einen neuen Vertragspartner zu suchen (BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, in: MRA 4/17 S. 214, E. 2.1; BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.1). Wie bereits gesagt ergibt sich die einzige Schranke dieser Vertragsfreiheit aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR; siehe ebenso Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 59 E. 2.1), wobei der durch diese Bestimmung gewährte Schutz zwar dem Grundsatz von Treu und Glauben entspringt (Art. 2 Abs. 1 ZGB), aber auch den nicht offensichtlichen Rechtsmissbrauch (i.S. des Art. 2 Abs. 2 ZGB) verpönt (vgl. auch BGE 136 III 190 E. 2 m.w.H). Die typischen Fälle des offensichtlichen Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB), nämlich fehlendes Interesse an der Rechtsausübung, zweckwidrige Verwendung eines Rechtsinstituts, krasses Missverhältnis der Interessen, schonungslose Rechtsausübung oder widersprüchliches Verhalten, erlauben eine an-

- 21 dere Beurteilung der Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR verstösst (BGE 120 II 105 E. 3; BGE 136 III 162 E. 3.3.1). So muss die Kündigung als treuwidrig und daher missbräuchlich betrachtet werden, wenn sie keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse entspricht (BGE 135 III 112 E. 4.1). Missbräuchlich ist auch die rein schikanöse Kündigung, deren Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist, oder deren Begründung lückenhaft oder falsch ist (BGE 140 III 496 E. 4.1.; BGE 136 III 190 E. 2; BGE 135 III 112 E. 4.1). Indes verstösst eine Kündigung nicht bereits deshalb gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, weil sie für den Mieter eine Härte darstellt (BGE 140 III 496 E. 4.1) oder weil die Interessen des Mieters gewichtiger erscheinen als diejenigen des Vermieters (BGer 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010, E. 2.2; BGer 4A_322/2007 vom 12. November 2007, E. 6). Bei der Beurteilung der Gültigkeit einer Kündigung ist lediglich auf die Interessen des Vermieters an der Wiedererlangung seines Eigentums abzustellen und es sind nicht die Interessen des Vermieters mit denjenigen des Mieters gegeneinander abzuwägen. Diese Interessenabwägung greift nur bei der Prüfung der Erstreckung des Mietverhältnisses (BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.2; BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1 m.w.H.). Um prüfen zu können, ob eine ordentliche Kündigung gegen die Regeln von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 und 271a OR), ist zunächst festzustellen, aus welchem Grund der Vermieter die Kündigung ausgesprochen hat. Dafür ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1). Nachträgliche Ereignisse sind nicht geeignet, die Qualifikation im Nachhinein zu beeinflussen; allenfalls können sie jedoch die Absichten des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigung verdeutlichen (BGE 138 III 59 E. 2.1; BGer 4A_67/2016 vom 7. Juni 2016, E. 6.1; BGer 4A_430/2013 vom 14. Februar 2014, E. 2; BGer 4A_623/2010 vom 2. Februar 2011, E. 2.4). Begründet werden muss die Kündigung gemäss Art. 271 Abs. 2 OR nur auf Verlangen der anderen Partei. Die Begründung der Kündigung ist jedoch von entscheidender Bedeutung für die Beurteilung, ob diese gegen den Grund-

- 22 satz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Gründe für die Kündigung können – entgegen der Ansicht der Mieterin (vgl. act. 63 S. 14, Rz. 32; S. 38 Rz. 103; act. 80 S. 13, Rz. 35) – grundsätzlich auch noch vor dem erstinstanzlichen Gericht vorgebracht werden, da die abgeschwächte (sog. soziale) Untersuchungsmaxime anwendbar ist (Art. 229 Abs. 3, 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; BGE 138 III 59 E. 2.3; BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.3, in: MRA 4/17 S. 214 ff.). Zur Ermittlung der Bedeutung und des Umfangs der Kündigungsbegründung sind die allgemeinen Grundsätze für die Auslegung von Willenserklärungen massgebend (BGE 127 III 444 E. 1a S. 445). Es ist jedoch nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die vom Vermieter verwendet wird (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. dazu BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.). 1.3.2 a) Die Mieterin bemängelt, zwischen der Vermieterin und der Vorinstanz habe hinsichtlich des Kündigungsgrundes keine Einigkeit bestanden (act. 63 S. 35 f., Rz. 94). Konkret stellt sich die Mieterin auf den Standpunkt, während die Vorinstanz das Kündigungsmotiv in einem "Konzernbedarf" gesehen habe, definiere die Vermieterin selbst das Kündigungsmotiv mit einer Form des persönlichen Bedarfs, welcher nichts mit dem gesetzlichen Eigenbedarf zu tun habe (act. 63 S. 35 f., Rz. 94). Insbesondere wirft die Mieterin der Vorinstanz im Zusammenhang mit dem Kündigungsmotiv vor, diese sei zu Unrecht davon ausgegangen, die Vermieterin wolle das Mietobjekt für die Geschäftstätigkeit von Konzerngesellschaften nutzen, welche ihr aufgrund der engen wirtschaftlichen Verbundenheit im Konzern weit näher stünden als andere Dritte. Richtig sei vielmehr, dass die Vermieterin im vorinstanzlichen Verfahren selbst unmissverständlich habe ausführen lassen, dass sie selbst, u.a. ihrem Gesellschaftszweck zuwider, in den Verkaufsflächen der Liegenschaft Produkte verkaufen möchte (act. 63 S. 16, Rz. 37 f.; act. 80 S. 7 Rz. 18; S. 10 Rz. 27). b) Die Vermieterin hat – wie diese zu Recht ausführt (act. 71 S. 10, Rz. 20 ff.) – zur Begründung ihrer Kündigung, welche sie zunächst mit "Eigenbedarf" (act. 3/4b = act. 29/4) bzw. "Nutzung für eigene Zwecke" (act. 3/29 = act. 29/29) begründet hatte, vor Vorinstanz konkretisierend ausgeführt, sie beabsichtige die

- 23 - Liegenschaft in Zukunft dergestalt zu nutzen, dass darin Produkte der verschiedenen, zur Unternehmensgruppe der C._____ Group AG gehörende Gesellschaften ("Brands") verkauft würden (act. 30 S. 5, Rz. 11; S. 8 Rz. 17 und Rz. 19; S. 27 Rz. 63; Prot. VI. S. 19, act. 50 S. 4 Rz. 10; S. 5 Rz. 13; S. 17 Rz. 45; S. 27 Rz 69). Dabei hat sie dargelegt, dass ihr als Gesellschaft der C._____ Gruppe innerhalb dieses Konzerns die Aufgabe zukomme, Immobilien zu halten und diese den Marken für ihre Verkaufs- und Produktionstätigkeit zur Verfügung zu stellen, soweit diese nicht über eigene Immobilien verfügen würden (Prot. Vi. S. 29). Dass die Mieterin diese Begründung der Kündigung durch die Vermieterin dergestalt deuten will, letztere wolle entgegen ihrem Gesellschaftszweck selbst Produkte anderer Konzerngesellschaften in der streitgegenständlichen Liegenschaft verkaufen, womit sie einen persönlichen Eigenbedarf geltend mache (act. 63 S. 15 f., Rz. 36 ff.), vermag keine falsche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz darzutun. Vielmehr hat die Vermieterin den Kündigungsgrund vor Vorinstanz klar in der Weise präzisiert, dass sie die Liegenschaft anderen Gesellschaften der C._____ Group zur Verfügung stellen wolle, damit diese selbst darin ihre Produkte verkaufen könnten (vgl. etwa act. 50 S. 4, Rz. 10, S. 17 Rz. 45), was auch ihrer Funktion als Immobiliengesellschaft innerhalb der C._____ Gruppe entspricht. Entgegen der Mieterin hat die Vorinstanz deshalb bei der Ermittlung des Kündigungsmotivs zu Recht nicht auf die teilweise unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise der Vermieterin (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.), sondern auf deren inhaltlich klare Begründung abgestellt (act. 62 S. 27, E. 4.2.2). Die Berufung der Mieterin erweist sich deshalb insoweit als unbegründet. 1.3.3 a) In einem zweiten Schritt hat die Vorinstanz alsdann in rechtlicher Hinsicht erwogen, der von der Vermieterin dergestalt konkretisierte Kündigungsgrund stimme aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum "Eigenbedarf" klarerweise nicht mit einem "Eigenbedarf im technischen Sinne" überein, wobei die Vorinstanz mit einem "Eigenbedarf im technischen Sinne" einen Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR, Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) meinte (nachfolgend "Eigenbedarf im gesetzlichen Sinne" genannt). Zur Begründung führte sie an, die Mieterin mache

- 24 zu Recht geltend, dass sich der Gesellschaftszweck der Vermieterin auf den Kauf, Verkauf sowie die Bewirtschaftung bestehend aus der Vermietung und Verwaltung von Immobilien beschränke. Soweit die Vermieterin deshalb die Kündigung damit begründe, sie wolle die Liegenschaft für die Vermietung an Konzerngesellschaften verwenden, damit diese ihre Produkte bzw. Uhren im Sinne eines "Uhrenwarenhauses" oder einer ähnlichen Nutzung des Mietobjektes verkaufen könnten, berufe sich die Vermieterin nicht auf ihr eigenes Interesse, sondern auf dasjenige ihrer Konzernschwestern (act. 62 S. 25, E. 4.2.2). Die Vorinstanz verneinte also, dass die Kündigung des Mietobjektes, um dieses künftig im Interesse anderer Gesellschaften der C._____ Gruppe zu nutzen und es diesen zum Verkauf ihrer Produkte zur Verfügung zu stellen, Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR, Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) darstelle. b) Die von der Mieterin hierzu im Rahmen ihrer Berufung gemachten Rügen gehen grösstenteils an diesen Feststellungen der Vorinstanz vorbei. Dies liegt einerseits daran, dass die Mieterin in appellatorischer Weise und ohne auf die Erwägungen der Vorinstanz zum Kündigungsgrund einzugehen daran festhält, die Vermieterin habe ihre Kündigung mit Eigenbedarf begründet (vgl. etwa act. 63 S. 12 f., Rz. 28 f.; act. 63 S. 15, Rz. 36) und sie sich im Rahmen ihrer Berufung in der Folge weitestgehend darauf beschränkt, geltend zu machen, dass ein solcher nicht vorliege. Dabei lässt sie ausser Acht, dass die Vorinstanz gar nicht vom Bestehen eines Eigenbedarfs der Vermieterin im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen ausgegangen ist, sondern sie vielmehr im Gegenteil festgehalten hat, dass kein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) vorliege. So ist die Vorinstanz entgegen der Meinung der Mieterin (vgl. etwa act. 63 S. 18 f., Rz. 45 ff.) in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung davon ausgegangen, ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes müsse derjenige des Eigentümers selbst sein, was bedeute, dass die Benutzung der Räumlichkeiten für ihn selbst oder für einen sehr nahen Verwandten oder Verschwägerten notwendig sein müsse (act. 62 S. 19, E. 4.1; vgl. auch Art. 142 III 336 E. 5.2.2; BGE 132 III 737 E. 3.4.3). Dass andere Konzerngesellschaften keine nahen Ver-

- 25 wandten in diesem Sinne sind, hat die Vorinstanz zutreffend erkannt (act. 62 S. 25, E. 4.2.2). Auch hat sie richtigerweise ausgeführt, dass der Eigenbedarf einer juristischen Person sich auf ihr Interesse an der Erfüllung des Gesellschaftszwecks beziehen müsse, wobei der Eigenbedarf des Aktionärs keinen Eigenbedarf im gesetzlichen Sinn darstelle (act. 62 S. 19, E. 4.1; vgl. auch BGE 142 III 336 E. 5.2.2.2). Wenn die Mieterin in diesem Zusammenhang gleichwohl beanstandet, die Vorinstanz habe einen Eigenbedarf im Konzern konstruiert und damit die bundesgerichtliche Rechtsprechung missachtet (vgl. act. 63 S. 15 ff. Rz. 36 ff.; S. 18 f. Rz. 43 ff.), erweist sich dies als unzutreffend. Am Entscheid der Vorinstanz vorbei gehen sodann die Ausführungen der Mieterin, wonach für andere Konzerngesellschaften kein Eigenbedarf geltend gemacht werden könne (act. 63 S. 15 ff., Rz. 36 ff.; act. 80 S. 6, Rz. 15), dass die von der Vermieterin geltend gemachten künftigen Verwendungszwecke für die Mietliegenschaft keinen Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes darstellen würden (vgl. etwa act. 63 S. 13, Rz. 29 f.; S. 40 Rz. 109) bzw. dass weder für eine Schwester- oder Tochtergesellschaft (act. 63 S. 20 Rz. 51 ff.; S. 27 ff. Rz. 72 und 73 ff.; S. 36 Rz. 95; act. 80 S. 8 Rz. 20) noch für Marken der C._____ Gruppe (act. 63 S. 30 ff. Rz. 80 ff.) Eigenbedarf behauptet oder nachgewiesen sei. Insbesondere verkennt die Mieterin auch hier, dass die Vorinstanz – wie gesehen – nicht die Ansicht vertrat, eine künftige Zurverfügungstellung bzw. Vermietung der streitgegenständlichen Liegenschaft an andere Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe stelle Eigenbedarf der Vermieterin im Sinne des Gesetzes dar. In diesem Zusammenhang unterstellt die Mieterin der Vorinstanz auch zu Unrecht, sie habe eine Art "Eigenbedarf im Konzern", von der Vorinstanz als "Konzernbedarf" bezeichnet, konstruiert (act. 63 S. 16 f., Rz. 37 ff.). Zwar verwendete die Vorinstanz tatsächlich den Begriff "Konzernbedarf", dies jedoch einzig im Zusammenhang mit der Frage, ob glaubhaft sei, dass die Vermieterin die Liegenschaft künftig tatsächlich in der von ihr angegebenen Weise nutzen wolle, also ob der von der Vorinstanz als entscheidend angesehene Kündigungsgrund, wonach die Vermieterin die streitgegenständliche Liegenschaft künftig für die Geschäftstätigkeit von anderen Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe nutzen wolle, echt und nicht bloss vorschoben sei (vgl. act. 62 S. 28.; darauf wird nachfolgend

- 26 in Ziff. III.1.3.6 einzugehen sein). Hier bleibt festzuhalten, dass die Vorinstanz damit keine juristische Bedeutung im Sinne eines Eigenbedarfs im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen innerhalb eines Konzerns konstruiert hat, wie die Mieterin behauptet (vgl. act. 63 S. 15 ff., Rz. 42 ff.). Wenn die Mieterin in ihrer Berufung wiederholt geltend macht, Eigenbedarf bei einer juristischen Person als Vermieterin setze voraus, dass diese die Räume für ihre wirtschaftliche Tätigkeit auf Nutzen und Gefahr dem Gesellschaftszweck entsprechend nutze (vgl. etwa act. 63 S. 12, Rz. 28), widerspricht dies nicht dem vorinstanzlichen Entscheid (vgl. act. 62 S. 19, E. 4.1; S. 25, E. 4.2.2). Der Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass die Frage, ob die künftige Nutzungsart dem Gesellschaftszweck der Vermieterin entspricht, für die Frage der Gültigkeit der Kündigung entgegen der Mieterin irrelevant ist, muss die künftige Nutzung doch insbesondere dann vom Gesellschaftszweck der kündigenden Vermieterin gedeckt sein – und darauf zielt die Argumentation der Mieterin ab (vgl. act. 63 S. 15 ff., Rz. 36 ff.; S. 35 f., Rz. 94) –, wenn eine juristische Person als Vermieterin Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR oder Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) geltend macht. Dies ist hier jedoch – wie gesehen – nicht der Fall. Im Übrigen hat die Vorinstanz in anderem Zusammenhang richtigerweise festgestellt, dass die geltend gemachte künftige Nutzung sehr wohl vom Gesellschaftszweck der Vermieterin gedeckt sei, bezwecke diese doch neben dem Kauf und Verkauf von Liegenschaften insbesondere auch deren Bewirtschaftung, bestehend aus Vermietung und Verwaltung (vgl. act. 3/2), worunter auch die Nutzung der gehaltenen Liegenschaften für Konzernzwecke zu subsumieren sei (vgl. dazu 62 S. 30 f., E. 4.2.2). Zwar macht die Mieterin zu Recht geltend, dass auch die Vermietung an sie selbst von diesem Gesellschaftszweck gedeckt wäre (vgl. act. 63 S. 13, Rz. 30), was jedoch irrelevant ist, weil die Vorinstanz von diesem Umstand nicht auf das Vorliegen eines Eigenbedarfs im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen geschlossen hat, sondern – wie bereits gesagt – vielmehr festgehalten hat, dass sich die Vermieterin bei der Kündigung nicht auf ihr eigenes, sondern auf das Interesse ihrer Konzernschwestern berufe, womit sie das Bestehen eines Eigenbedarfs im Sinne des Gesetzes eben gerade zu Recht verneint hat.

- 27 - Entscheidend ist überdies, dass es hier nicht um eine ausserordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3 lit. a OR geht, sondern vielmehr um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR, welche mit "Eigenbedarf" (act. 3/4b = act. 29/4) bzw. "Nutzung für eigene Zwecke" (act. 3/29 = act. 29/29) begründet wurde. Wie bereits ausgeführt hat die Vorinstanz hier richtigerweise nicht auf die unrichtige Bezeichnung des Kündigungsgrundes durch die Vermieterin abgestellt (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.), sondern hat die Legitimität des im erstinstanzlichen Verfahren durch die Vermieterin konkretisierten Kündigungsgrundes geprüft. Es spielt daher keine Rolle, dass mit dem von der Vorinstanz als entscheidend angesehenen Kündigungsgrund der Nutzung der streitgegenständlichen Liegenschaft im Interesse anderer Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe kein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes dargetan ist. Ein solcher wäre einzig zur Begründung einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3 lit. a OR von Bedeutung gewesen, nicht aber bei der Begründung einer ordentlichen Kündigung. Irrelevant ist deshalb entgegen der Mieterin insbesondere auch, dass einem Konzern nach Schweizer Recht keine eigene Rechtspersönlichkeit zukommt und ein solcher deshalb auch keinen eigenen Bedarf haben kann (vgl. act. 63 S. 21, Rz. 54). Hingegen stellt es einen legitimen Kündigungsgrund dar, wenn die Vermieterin die Mietsache einer Person oder Personen überlassen will, die ihr aus irgend einem Grund näher steht bzw. stehen, als die aktuelle Mieterin. Die Wahl eines neuen Vertragspartners verstösst nicht gegen Treu und Glauben, ist m.a.W legitim (vgl. insbesondere BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, in: MRA 4/17 S. 214, E. 2.1; BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.1; ZK OR-HIGI, Zürich 1996, Art. 271 N 60). Deshalb ist die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gekommen, die künftige Zurverfügungstellung der Liegenschaft zur Nutzung im Interesse anderer Gesellschaften der C._____ Gruppe (von der Vorinstanz als "Konzernbedarf" bezeichnet) stelle einen zulässigen (ordentlichen) Kündigungsgrund dar. Die Berufung der Mieterin erweist sich insoweit als unbegründet. 1.3.4 a) In einem weiteren Schritt prüfte die Vorinstanz, ob die Verwendung des "technischen" Begriffs des "Eigenbedarfs" bei der Begründung der Kündigung,

- 28 ohne dass ein solcher vorliege, an sich zur Ungültigkeit der Kündigung führen könne. Sie vertrat dabei die Meinung, die Verwendung dieses Begriffs bei der Begründung der Kündigung könne dann zu deren Aufhebung führen, wenn damit eine mit Treu und Glauben nicht in Einklang zu bringende Absicht verbunden sei. Bezogen auf den vorliegenden Fall wäre eine Missbräuchlichkeit der Kündigung nach Ansicht der Vorinstanz insbesondere dann zu bejahen, wenn die Vermieterin der Mieterin trotz Fehlens eines Eigenbedarfs im gesetzlichen Sinn einen solchen vorgespiegelt hätte (act. 62 S. 26, E. 4.2.2). Deshalb – so die Vorinstanz weiter – sei zu prüfen, ob für die Mieterin bei Erhalt der Kündigung erkennbar gewesen sei, dass die Vermieterin mit der Verwendung des Begriffs des "Eigenbedarfs" nicht einen solchen im gesetzlichen Sinne gemeint habe, sondern sie vielmehr die Liegenschaft für die Bedürfnisse anderer Gesellschaften der C._____ Gruppe habe nutzen wollen. Wie jede Willenserklärung sei die Kündigung zu diesem Zweck nach Treu und Glauben auszulegen, wobei entscheidend sei, wie die Mieterin die Äusserungen der Vermieterin aufgrund der gesamten Umstände habe verstehen dürfen und müssen (act. 62 S. 26 f., E. 4.2.2). Anschliessend ging die Vorinstanz auf die Kündigung sowie die dieser vorausgehenden Umstände ein. Konkret führte sie dabei aus, wenn man die Kündigung und ihre Vorgeschichte betrachte, so sei dieser schon beim Erwerb der Liegenschaft ein indirekter Kontakt der Parteien vorausgegangen, weil beide sich um einen Kauf des Objekts bemüht hätten. Nachdem schliesslich die Vermieterin das Rennen gemacht habe, hätten sich die Medien für die Pläne des C._____ Konzerns interessiert und bei H._____ in Erfahrung gebracht, dass eine Nutzung der Liegenschaft im Wesentlichen durch Konzerngesellschaften geplant sei. Zunächst sei in der Berichterstattung des "K._____s" vom tt. November 2014 zwar nur die Rede davon gewesen, dass die C._____ Gruppe zu ihren Plänen noch geschwiegen habe: Gemäss dem Bericht hätten aber damals bereits Gerüchte existiert, wonach ein Uhrenwarenhaus geplant sei, wie es auch schon von einer Konkurrentin in … [Ortschaft] mit Erfolg betrieben werde. Daraufhin sei das Interview H._____s mit der "L._____" erschienen, über welches im "K._____" vom tt. November 2014 berichtet worden sei, und bei welchem H._____ die Gerüchte im Kern bestätigt und eine kreative Nutzung für Uhrenboutiquen sowie Künstlerateliers in Aussicht gestellt habe, welche das

- 29 - Uhrenhandwerk vermitteln würden. Dabei habe er auch auf ein zwar nicht identisches, aber auf ähnlichen Ideen beruhendes Haus in Shanghai verwiesen, welches die Gruppe damals bereits betrieben habe. Eineinhalb Jahre später sei dann das Interview mit dem Verwaltungsratspräsidenten der Mieterin in der "G._____" vom tt. April 2016 gefolgt, in welchem dieser mit den möglichen Plänen des Konzerns konfrontiert worden sei, zu dem auch die Vermieterin gehöre. Er habe gesagt, er habe bislang mit H._____ keinen Kontakt gehabt und von den Schwierigkeiten, die für die Mieterin mit einem Auszug verbunden wären, gesprochen. Zudem habe er explizit geäussert, es gebe "momentan" keine Anzeichen, dass die Verantwortlichen des Konzerns die Mieterin nicht mehr im Haus haben wollten, zumal diese sich wohl gemeldet hätten, wenn "sie" das Gebäude wirklich für sich bräuchten. Darauf sei am 6. Juni 2016 die unbestrittenermassen formungültige Kündigung gefolgt. Abgesehen vom – für ein Geschäft von dieser Bedeutung mehr als erstaunlichen – Formfehler sei vor allem der Absender zu beachten. Es habe sich nämlich nicht etwa um die Vermieterin, sondern um die Konzernmutter The C._____ Group SA gehandelt, auch wenn für diese die gleichen Organe aufgetreten seien wie sonst jeweils für die Vermieterin. Inhaltlich habe man nicht nur sein Befremden darüber ausgedrückt, dass man über die Medien vom Interesse der Mieterin an einer Erneuerung bzw. Erstreckung des laufenden Mietvertrages erfahren habe, sondern auch mitgeteilt, man sei zu entsprechenden Verhandlungen nicht bereit, "d'autant plus que nous souhaiterons utiliser cet espace de vente pour nos propres besoins". Diese Information habe aus Sicht der Konzernmutter als Absenderin eine erkennbar wirtschaftliche und auf den gesamten Konzern bezogene Bedeutung gehabt, besonders vor dem Hintergrund der vorausgegangenen Kommunikation via Medien. Entsprechend habe die Mieterin ihren Widerspruch vom 8. Juni 2016 gegen die ihrer Meinung nach verfrühte Kündigung ebenfalls an die Konzernmutter und nicht an die Vermieterin gerichtet. Die Vorinstanz kam zum Schluss, vor diesem Hintergrund habe die Mieterin die von der Vermieterin angegebene Begründung der Kündigung vernünftigerweise nur so verstehen können und dürfen, dass der als Grund angegebene Eigenbedarf nicht "technisch", also im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen, sondern "wirtschaftlich" zu verstehen und eher auf die Bedürfnisse anderer Konzerngesellschaften

- 30 bezogen gewesen sei als auf diejenigen der Vermieterin als reine Immobiliengesellschaft (act. 62 S. 27 f., E. 4.2.2). b) Die Mieterin ist der Meinung, die Vorinstanz habe gestützt auf die vorstehend genannten Erwägungen einen "Konzernbedarf" im Sinne eines Eigenbedarfs im Konzern als nachgewiesen erachtet (act. 63 S. 21, Rz. 54) und führt im Weiteren aus, weshalb ein solcher nicht vorliege (act. 63 S. 21 ff., Rz. 55-70) bzw. nicht nachgewiesen sei (act. 63 S. 27 Rz. 72). Sie legt damit nicht dar, dass bzw. weshalb sie die Kündigung der Vermieterin entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen bzw. den dort genannten Umständen anders habe verstehen können und dürfen bzw. tatsächlich anders verstanden habe, als von der Vorinstanz dargestellt. Offen gelassen werden kann deshalb, ob die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz, die sich immerhin auf von der Mieterin eingereichte Akten stützen, überhaupt notwendig waren. Wie bereits ausgeführt, kann die Kündigung nämlich auch noch im erstinstanzlichen Verfahren begründet bzw. präzisiert werden (BGE 138 III 59 E. 2.3; BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.3, in: MRA 4/17 S. 214 ff.), und hat die Mieterin im erstinstanzlichen Verfahren nicht geltend gemacht, ihr sei von der Vermieterin vorgespiegelt worden, Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes geltend zu machen. Im Rahmen der Klagebegründung hat die Mieterin ausgeführt, es sei offensichtlich, dass die Vermieterin als reine Immobiliengesellschaft keinen Eigenbedarf an der Liegenschaft haben könne (act. 27 S. 11, Rz. 36). Die Mieterin rechnete hingegen mit der Möglichkeit, dass die Vermieterin die Kündigung im Interesse anderer Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe ausgesprochen haben könnte (act. 27 S. 11, Rz. 38), was durch die von ihn eingereichten act. 3/23, 3/24 und 3/25 doch belegt wird. Der Vollständigkeit halber anzufügen ist sodann, dass es nichts ändert, dass die Mieterin in ihrer Stellungnahme zur Berufungsantwort vom 12. Juli 2019 (neu) vorbringt, von einem "wirtschaftlichen" Eigenbedarf sei im Zusammenhang mit der Kündigung nie die Rede gewesen, sondern die von der Vermieterin angegebene Begründung der Kündigung sei schlicht und ergreifend falsch und täuschend gewesen und habe von ihr nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden können, dass die Vermieterin selbst beabsichtige, die Liegenschaft zu

- 31 nutzen (act. 80 S. 6 f., Rz. 16). So sind die entsprechenden Vorbringen, welche dem vorinstanzlichen Standpunkt der Mieterin widersprechen, bereits gestützt auf Art. 317 Abs. 1 ZPO unbeachtlich. Im Übrigen legt die Mieterin auch hier nicht dar, weshalb die Erwägungen der Vorinstanz, wonach sie – die Mieterin – die Kündigung aufgrund der von der Vorinstanz genannten Umstände nicht anders habe verstehen können und dürfen, als dass der vorprozessual als Kündigungsgrund angegebene Eigenbedarf eher auf die Bedürfnisse anderer Konzerngesellschaften als auf diejenigen der Vermieterin als reine Immobiliengesellschaft bezogen gewesen sei, unrichtig sein sollen, sondern sie behauptet bloss pauschal das Gegenteil. Weiterungen hierzu erübrigen sich entsprechend. 1.3.5 a) Schliesslich war durch die Vorinstanz zu prüfen, ob der von ihr – wie gesehen – zu Recht als entscheidend angesehene Kündigungsgrund, wonach die Vermieterin die Liegenschaft künftig für die Geschäftstätigkeit von anderen Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe nutzen wolle, echt oder bloss vorgeschoben war. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass an der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes keine vernünftigen Zweifel bestünden (act. 62 S. 28 ff., E. 4.2.2). Gegenteilige Behauptungen der Mieterin erachtete die Vorinstanz nicht als rechtsgenügend dargetan. Dabei vertrat die Vorinstanz zunächst die Auffassung, aus einem von der Mieterin selbst als Beweis benannten Interview mit H._____, dem CEO der C._____ Gruppe, könne entgegen der Mieterin (act. 27 S. 12, Rz. 41 und 55) nicht abgeleitet werden, die Vermieterin habe das Mietobjekt als Renditeobjekt erworben. Hierzu führte sie weiter aus, die Mieterin habe eine entsprechende Aussage von H._____ im genannten Interview nicht zum Nennwert nehmen können, denn einerseits habe er von der aktuellen und nicht von einer künftigen Rendite gesprochen und andererseits sei die von ihm angegebenen Rendite erkennbar schöngefärbt gewesen. Ausserdem gehe auch aus diesem Interview die Absicht des Konzerns zur künftigen Nutzung der Liegenschaft für die Gruppengesellschaften und damit das im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemachte Kündigungsmotiv hervor (act. 62 S. 28 f., E. 4.2.2).

- 32 - Weiter führte die Vorinstanz zum Vorbringen der Mieterin, wonach die Vermietung der streitgegenständlichen Liegenschaft an andere Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe keinem legitimen Interesse der Vermieterin entspreche (vgl. etwa act. 47 S. 31, Rz. 111), zusammengefasst aus, eine Kostenersparnis, in deren Genuss die Konzerngesellschaften kämen, sobald sie die von ihnen heute bei Dritten gemieteten Räume in unmittelbarer Nähe zum Mietobjekt aufgeben und in die streitgegenständliche Liegenschaft einziehen könnten, stelle ein eminentes und ohne weiteres legitimes Kündigungsinteresse dar, auch wenn die Ersparnis nicht bei der Vermieterin selbst, sondern bei anderen Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe und damit rechtlich bei Dritten anfalle, denn mit deren Schicksal sei die Vermieterin zumindest wirtschaftlich verflochten, so dass jene ihr jedenfalls viel näher stünden als die Mieterin. Keine Rolle spiele es dabei, ob die Vermieterin die Absicht habe, die heute von der Mieterin genutzten Räume anderen Konzerngesellschaften im Rahmen der rechtlichen Grenzen zu unterdurchschnittlichen Preisen zum Gebrauch zu überlassen, denn wie sehr man sich auch G._____- und steuertechnisch um möglichst realistische Werte bemühen möge, hätten die resultierenden Mietzinse so oder anders doch insofern eine relative Bedeutung, als die betroffenen Konzerngesellschaften unabhängig von der Höhe der Mietzinse bei geschäftlichen Schwierigkeiten im Rahmen des aktienrechtlich Zulässigen mit einer Unterstützung insbesondere durch die Konzernmutter rechnen könnten, denn der Wert der dort gehaltenen Aktien der übrigen Konzerngesellschaften hänge vom wirtschaftlichen Erfolg der Tochtergesellschaften ab (act. 63 S. 29 f., E. 4.2.2). Soweit die Mieterin – so die Vorinstanz weiter – in Zweifel ziehe, dass das von der Vermieterin vorgelegte Konzept zur Konzernnutzung der heute von der Klägerin benützten Räume ernst gemeint bzw. ausgereift sei, sei ihr zwar zuzugestehen, dass das Konzept bestenfalls eine grobe Rohfassung der konkreten künftigen Nutzung der Liegenschaft darstelle. Allerdings habe die Mieterin nicht substantiiert bestritten, dass alle von der Vermieterin genannten Marken, welche nach Darstellung der Vermieterin künftig im Mietobjekt verkauft werden sollen, der C._____ Gruppe zuzuordnen seien. Sie habe es im Rahmen ihrer Substantiierungslast unterlassen, diejenigen Marken zu benennen, welche nicht dem Kon-

- 33 zern zuzurechnen seien (act. 62 S. 30, E. 4.2.2). Weiter vertrat die Vorinstanz die Ansicht, zwar müsse – wie die Mieterin zu Recht geltend gemacht habe – die von der Vermieterin behauptete künftige Nutzung der Liegenschaft von ihrem sich aus dem Handelsregister ergebenden Gesellschaftszweck gedeckt sein. Allerdings sei die geltend gemachte künftige Nutzung aktienrechtlich durch die Formulierung des Gesellschaftszwecks der Vermieterin als "achat et vente d'immeubles, leur exploitation [!] tel que notamment la location et la gérance" (Hervorhebung durch die Vorinstanz) ohne Weiteres gedeckt (act. 62 S. 30 f., E.4.2.2). Was den tatsächlichen Hintergrund des behaupteten Kündigungsmotivs betreffe, habe F._____, Verwaltungsratspräsident der Mieterin, vor Vorinstanz selbst ausgeführt, nur schon an der ...-Strasse betreibe die Vermieterin 40 Verkaufsstellen für ihre diversen Marken. Hierzu habe die Vermieterin mehrere Mietverträge ihrer Konzernschwestern vorgelegt, aus denen eine Laufdauer bis ungefähr zum Kündigungstermin des vorliegend streitigen Mietverhältnisses ersichtlich sei. Dass dies nicht für alle der künftig im Mietobjekt unterzubringenden Verkaufsstellen gelte, stelle die Ernsthaftigkeit des Kündigungsmotivs nicht infrage, denn wie und in welchem zeitlichen Rahmen die Vermieterin ihr mit der Kündigung erklärtes Ziel am Ende erreiche, sei alleine ihre Sache. Zudem sei von der Mieterin nicht in Abrede gestellt worden, dass sich das Ziel durchaus innert verhältnismässig kurzer Zeit erreichen lasse. Dass der Verwaltungsratspräsident der Mieterin bezweifle, dass das Konzept, diverse Marken an einem Standort zu konzentrieren, erfolgversprechend sein könne, habe mit der Legitimität des Kündigungsmotivs nichts zu tun; vielmehr sei diese schon gegeben, wenn die Absicht ernst gemeint sei (act. 62 S. 31, E. 4.2.2). Schliesslich führte die Vorinstanz zusammengefasst aus, mit ihren Einwänden zum Konkretisierungsgrad des Konzepts wende die Mieterin letztlich die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Sanierungskündigung analog an, gemäss welcher eine Kündigung missbräuchlich sei, wenn sie nicht auf einem ausgereiften Projekt beruhe, welches dem Mieter die Beurteilung erlaube, ob die Kündigung für die Sanierung überhaupt erforderlich sei oder nicht. Indes übersehe die Mieterin, dass bei Kündigungen zum Zwecke einer Nutzung durch eine nahestehende Gesellschaft wie bei einer echten Eigenbedarfskündigung ein Verbleib des Mieters im Objekt per se ausgeschlossen sei, weshalb es keine Rolle

- 34 spiele, wie konkret die Umsetzungspläne bereits seien, soweit nur feststehe, dass die beabsichtigte eigenbedarfsähnliche Nutzung ernst gemeint sei. Etwas anderes könne höchstens gelten, wenn etwa im Zeitpunkt der Kündigung unklar sei, ob überhaupt ein substantieller Teil der Sache für die ins Auge gefasste Nutzung benötigt werde oder ob das Interesse daran zur Zeit des Kündigungstermins noch bestehe. Davon könne hier keine Rede sein. Trotz der lange vor dem nächsten Termin ausgesprochenen Kündigung sei gerade mit Blick auf die eingereichten Unterlagen zu den Mietverträgen an den aktuellen Standorten der Verkaufsstellen des C._____ Konzerns in der unmittelbaren Umgebung des Mietobjektes klar, dass heute schon ein schützenswertes Interesse daran bestehe, die Sache nach 2024 für die Zwecke des Konzerns zu nutzen. Dass dazu bereits fertige Pläne bestehen oder gar baurechtliche Hürden schon überwunden seien, sei entgegen der Meinung der Mieterin nicht erforderlich (act. 62 S. 31 f., E. 4.2.2). b) Die Beanstandungen der Mieterin dazu, ob der Kündigungsgrund der Vermieterin echt oder bloss vorgeschoben sei, zielen grösstenteils an den Erwägungen der Vorinstanz vorbei, weil sich die Mieterin darauf beschränkt, geltend zu machen, die Vermieterin habe mit den von der Vorinstanz gewürdigten Anhaltspunkten für die Ernsthaftigkeit des Kündigungsgrundes keinen Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen rechtsgenügend dargetan (act. 63 S. 38, Rz. 104; S. 23 f. Rz. 60 f.). Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, ist auf das zu dieser Beanstandung bereits Gesagte zu verweisen. Zu den Ausführungen der Mieterin zum Beweisthema (vgl. act. 63 S. 38 f. Rz. 103 ff.) ist der Vollständigkeit halber anzumerken, dass im vorliegenden Fall einer ordentlichen Kündigung weder ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes noch eine Dringlichkeit desselben zu beweisen ist und es für die Annahme eines treuwidrigen Verhaltens der Vermieterin keine Rolle spielen kann, ob die Gesellschaften, welche nach Darstellung der Vermieterin ihre Produkte künftig in der streitgegenständlichen Liegenschaft verkaufen sollen, eine andere Liegenschaft hätten finden können. Dass mit dem von der Vermieterin vorgelegten Konzept der künftigen Nutzung der Eigenbedarf auch im Prozess nicht nachgewiesen wurde (act. 63 S. 39, Rz. 105), ist deshalb entgegen der Mieterin irrelevant. Die einzig relevante Frage ist, ob die Vermieterin der Mieterin (behauptungsgemäss) in der ernsthaften Absicht kündig-

- 35 te, die streitgegenständliche Liegenschaft künftig anderen Gesellschaften der C._____ Gruppe zur Verfügung zu stellen und ob diese Gesellschaften den Einzug in die streitgegenständliche Liegenschaft auch tatsächlich beabsichtigen. Im Zusammenhang mit der Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes kann der Berufung der Mieterin sodann im Weiteren entnommen werden, dass sie der Ansicht ist, die Vermieterin habe im vorinstanzlichen Verfahren kein Kündigungsmotiv nachgewiesen (act. 63 S. 38 ff., Rz. 103 ff.). Soweit sie sich in ihren Ausführungen darauf bezieht, dass die Vermieterin als Kündigungsgrund vorgebracht habe, sie (selbst) wolle in der Liegenschaft künftig Produkte verkaufen (act. 63 S. 38, Rz. 104), erweist sich diese Kritik als appellatorisch und es ist wiederum auf das zum Kündigungsgrund bereits Gesagte zu verweisen. Beweisrechtlich stellt sich die Mieterin sodann auf den Standpunkt, die Vermieterin trage sowohl für den Kündigungsgrund als auch für dessen Wahrheitsgehalt die Beweislast (act. 63 S. 14 Rz. 332 ff.; S. 27 Rz. 71; S. 38 Rz. 103). Dies ist nicht zutreffend. Zwar obliegt der kündigenden Partei und damit vorliegend der Vermieterin die Beweislast für alle Tatsachen, deren Verwirklichung nötig ist, damit von einer gültigen Kündigung ausgegangen werden kann (HIGI, a.a.O., Art. 271 N 162). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben wird bei einer Kündigung, welche ausserhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a lit. d OR ausgesprochen wird, jedoch nicht vermutet, weshalb ein solcher gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich vom Kündigungsempfänger zu beweisen ist, der daraus die Anfechtbarkeit der Kündigung ableitet. Mithin obliegt es dem Mieter zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte bzw. dass die angegebenen Begründung bloss vorgeschoben wurde, um einen unzulässigen Kündigungsgrund zu kaschieren (BGE 138 III 59, E. 2.2.2). Da der Grundsatz von Treu und Glauben ein Rechtsbegriff ist, hat der Kündigungsempfänger genau genommen Tatsachen zu substantiieren bzw. zu beweisen, aus welchen er einen Verstoss gegen diesen Grundsatz ableitet. Der Kündigungsempfänger hat daher nachzuweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten Grund oder ohne schützenswerten Grund ausgesprochen wurde. Der Kündigende hat gemäss der Rechtsprechung jedoch zur Wahrheitsfindung beizutragen, indem er die Gründe der Kündigung nennt und gemäss Art. 274d Abs. 3 OR alle in seinem Besitz be-

- 36 findlichen Beweisstücke zur Verfügung stellt, die für die Prüfung des von ihm behaupteten Kündigungsgrundes notwendig sind. In diesem Sinne hat der Kündigende den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (vgl. BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010, E. 10.1; BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008, E. 2.4.3; BGer 4A_198/2016 vom 7. Oktober 2016, E. 4.2.2; BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.4.2; je mit weiteren Hinweisen). Vor Vorinstanz hatte demnach die Vermieterin glaubhaft zu machen, dass sie die streitgegenständliche Liegenschaft künftig tatsächlich in der von ihr angegebenen Weise nutzen will, wobei eine Tatsache bereits dann glaubhaft gemacht ist, wenn für deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (BGE 130 III 321, E. 3.3 m.w.H.). Dahingegen war durch die Mieterin zu beweisen, dass die Vermieterin das von ihr geltend gemachte Kündigungsmotiv nur vorgeschoben hat, um den Mietvertrag mit der Mieterin auflösen zu können, dass hinter der Kündigung mithin andere Absichten der Vermieterin stehen bzw. dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung gar nicht beabsichtigte, die Liegenschaft künftig anderen Gesellschaften der C._____ Gruppe zur Verfügung zu stellen. Die Mieterin hätte also die bloss glaubhaft zu machende Vorbringen der Vermieterin zum Kündigungsgrund umstossen müssen. c) Die Mieterin beanstandet auch im Berufungsverfahren, dass das von der Vermieterin vor Vorinstanz eingereichte Konzept der künftigen Nutzung (vgl. act. 32/3) unzureichend sei, weil es sich nicht zur Geschäftsidee, dem Zielmarkt, zu Renditeberechnungen, dem Zielpublikum, dem Umgang mit den umliegenden Konkurrenzgeschäften etc. äussere. Ausserdem habe ihr auch die Vorinstanz beipflichten müssen, dass es sich dabei bestenfalls um die Rohfassung der künftigen Nutzung handle (act. 63 S. 31 f., Rz. 81 f.; act. 80 S. 9, Rz. 22 ff.). Im Übrigen sei das Konzept unbestrittenermassen im Hinblick auf den Prozess erstellt worden (act. 63 S. 30 f., Rz. 81). Dass Letzteres unbestritten sei, erweist sich als unzutreffend, hat die Vermieterin vor Vorinstanz doch vielmehr gegenteilig ausgeführt, das von ihr vorgelegte Konzept habe bereits beim Kauf der Liegenschaft im November 2014 be-

- 37 standen (act. 30 S. 5, Rz. 11). Entgegen der Mieterin (act. 63 S. 30 Rz. 81 m.V.a. act. 47 S. 23 Rz. 78) wird diese Sachverhaltsdarstellung der Vermieterin sodann keineswegs durch die Datierung des Dokumentes widerlegt. Diese gibt den "Stand 27. November 2014" (act. 32/3 S. 2), "aktualisiert per August 2016" (act. 32/3 S. 8) an; dass dieses Konzept unbestrittenermassen erst im August 2016 erstellt worden sein soll, ist insoweit unzutreffend. Inhaltlich kann dem von der Vermieterin vor Vorinstanz vorgelegten Konzept zwar tatsächlich lediglich entnommen werden, dass in der streitgegenständlichen Liegenschaft neben einem Multibrandbereich künftig insbesondere Verkaufsflächen für die Marken M._____, N._____, C._____, O._____, P._____ und Q._____ vorgesehen sind (act. 32/2; vgl. auch act. 30 S. 5, Rz. 11), womit das Konzept von der Vorinstanz zu Recht als "Rohfassung" bezeichnet wird. Allerdings übersieht die Mieterin bei ihrer Kritik, dass – wie bereits gesagt – durch die Vermieterin lediglich glaubhaft zu machen ist, dass sie tatsächlich beabsichtigt, die Liegenschaft künftig im geltend gemachten Sinn zu nutzen, was – wie bereits gesagt – bereits dann der Fall ist, wenn gewisse Elemente dafür sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass dies schlussendlich doch nicht der Fall sein wird. Zur blossen Glaubhaftmachung der geltend gemachten künftigen Nutzung kann deshalb entgegen der Mieterin auch eine "Rohfassung" des Konzeptes der künftigen Nutzung ohne Weiteres tauglich sein. Da einzig die Absicht der künftigen Umsetzung glaubhaft zu machen ist, ist es sodann – wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat (vgl. dazu act. 62 S. 31, E. 4.2.2) – irrelevant, ob das vorgelegte Konzept erfolgsversprechend bzw. finanziell oder strategisch sinnvoll ist. Aus diesem Grund sind Ausführungen zur Geschäftsidee, dem Zielmarkt, zu Renditeberechnungen, dem Zielpublikum sowie dem Umgang mit den umliegenden Konkurrenzgeschäften nicht erforderlich. Wenn die Mieterin sodann zur Begründung dessen, was ihrer Meinung nach ein hinreichendes Konzept darstellt, wie bereits vor Vorinstanz auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Sanierungskündigung verweist, gemäss welcher ein Konzept soweit substantiiert sein müsse, dass die Wahrhaftigkeit des Kündigungsgrundes geprüft werden könne (act. 63 S. 138, Rz. 105), ist auf die zutreffenden vorinstanzlichen Ausführungen zu verweisen (vgl. act. 62 S. 31 f., E.4.2.2). Die Sachlage bei einer Sanierungskündigung ist mit

- 38 der vorliegenden nicht vergleichbar. So muss der Mieter im Falle einer Sanierungskündigung gestützt auf das ihm vorgelegte Projekt beurteilen können, ob und inwieweit die vom Vermieter geplanten Arbeiten durch seinen Verbleib im Mietobjekt tangiert werden. Entsprechend wird verlangt, dass im Kündigungszeitpunkt bereits ein dergestalt konkretes, umsetzbares und realitätsnahes Projekt besteht, dass dem Mieter die entsprechende Beurteilung möglich ist (vgl. etwa BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Anders sieht es jedoch hier aus, will die Vermieterin die Liegenschaft doch künftig anderen Gesellschaften der C._____ Gruppe zur Verfügung stellen, weshalb ein Verbleib der Mieterin im Mietobjekt – anders als bei einer Sanierungskündigung – von vornherein ausgeschlossen ist. Sodann ist die Vorinstanz entgegen der dahingehenden Beanstandung der Mieterin (vgl. act. 63 S. 38, Rz. 104) keineswegs alleine gestützt auf das von der Vermieterin vorgelegte Konzept zum Schluss gekommen, die geltend gemachte künftige Nutzung sei glaubhaft, sondern sie ist vielmehr auf weitere Elemente eingegangen, welche für die Ernsthaftigkeit des von der Vermieterin vorgebrachten Kündigungsgrundes sprechen. So hatte die Vermieterin vor Vorinstanz zunächst zum Hintergrund des Kündigungsmotivs weiter ausgeführt, der Entscheid, die streitgegenständliche Liegenschaft künftig in der von ihr dargestellten Weise zu nutzen, habe wesentlich damit zusammengehangen, dass Gesellschaften, welche zur C._____ Gruppe gehören würden, in der unmittelbaren Umgebung bei Dritteigentümern eingemietet seien und es unternehmerisch keinen Sinn mache, ein Vertragsverhältnis in einer fremden Liegenschaft zu überdurchschnittlich hohen Mietzinsen fortzusetzen, wenn die Möglichkeit bestehe, in eine ähnlich gut gelegene, zur eigenen Firmengruppe gehörende und sich in unmittelbarer Nähe befindliche Liegenschaft ziehen zu können (act. 30 S. 5 f., Rz. 12). Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat, wurde dieser Hintergrund des Kündigungsmotivs durch die Vorlage mehrerer entsprechender Mietverträge von Gesellschaften der C._____ Gruppe dargetan (act. 62 S. 31, E. 4.2.2; act. 32/4-7) und damit der Kündigungsgrund weiter glaubhaft gemacht. Wenn die Mieterin in diesem Zusammenhang geltend macht, die Vorinstanz sei zu Unrecht nicht auf ihr Vorbringen eingegangen, wonach die von der Vermieterin eingereichten Mietverträge nicht exakt auf den Kündigungstermin des streitgegenständlichen Mietvertrages

- 39 per 31. Dezember 2024 beendet werden könnten, weshalb die streitgegenständlichen Liegenschaft für die entsprechenden Gesellschaften gar nicht in Frage komme (act. 63 S. 36 f, Rz. 96 ff.), übersieht sie, dass die Vorinstanz sehr wohl auf dieses Argument eingegangen ist und dabei zu Recht festgehalten hat, dass dies die Ernsthaftigkeit des Kündigungsmotivs nicht in Frage stelle (act. 62 S. 31, E. 4.2.2), weil eben kein (in zeitlicher oder sachlicher Hinsicht) bestehender Bedarf an der Liegenschaft oder dessen Dringlichkeit nachzuweisen ist, sondern einzig die Richtigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes glaubhaft zu machen ist. In welchem zeitlichen Rahmen die Vermieterin das von ihr mit der Kündigung erklärte Ziel erreicht, ist deshalb – wie die Vorinstanz richtig ausführt (act. 62 S. 31, E. 4.2.2) – alleine ihre Sache. Wenn die Mieterin in diesem Zusammenhang sodann vorbringt, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die von der Vermieterin vorgelegten Mietverträge tatsächlich von Unternehmungen der C._____ Gruppe stammen würden, obwohl sie dies vor Vorinstanz substantiiert bestritten habe (act. 63 S. 23 f. Rz. 58; S. 31 Rz. 85; S. 35 Rz. 93 ff.; act. 80 S. 9 Rz. 24), ist zunächst festzuhalten, dass die Mieterin vorinstanzlich lediglich pauschal bestritten hatte, bei den Gesellschaften M._____ R._____ SA und N._____ R._____ SA handle es sich in irgend einer Weise um mit der Beklagten verbundene Gesellschaften (vgl. act. 63 S. 23, Fn. 51 m.V.a. act. 47 Rz. 85 und 91). Diese Bestreitungen erweisen sich sodann bereits insoweit als widersprüchlich, als der Verwaltungsratspräsident der Mieterin vor Vorinstanz selbst ausgeführt hatte, dass die C._____ Gruppe alleine an der ...-Strasse über 40 Verkaufsstellen für ihre diversen Marken betreibe (act. 62 S. 31, E. 4.2.2 m.V.a. Prot. Vi. S. 15), womit er die von der Vermieterin zur Begründung ihres Kündigungsmotivs geltend gemachte Ausgangslage implizit anerkannt hat. Schliesslich hat die Vorinstanz (vgl. act. 62 S. 30, E. 4.2.2) die zu den Konzernstrukturen der C._____ Gruppe gemachte Beweisofferte der Vermieterin (Geschäftsbericht 2017 der C._____ Group, online verfügbar, S. 208; vgl. Prot. VI. S. 29) entgegen der Mieterin, welche im Weiteren geltend macht, es sei nicht bewiesen, welche Gesellschaften bzw. Marken überhaupt zur C._____ Gruppe gehören würden (act. 63 S. 20, Rz. 52 f., S. 31 f., Rz. 83 ff.), zu Recht als genügend angesehen, ist die von der Vermieterin als Beweis hierzu genannte Seite 208 des

- 40 - Geschäftsberichts 2017 der C._____ Gruppe, auf welcher sämtliche Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe aufgelistet sind, doch im Internet für jedermann ohne Weiteres auffind- und abrufbar und taugt damit – wie die Vorinstanz richtig erwogen hat – als allgemein bekannte Tatsache zum Beweis, ohne dass es dafür einer besonderen Beweisabnahme bedürfte (Art. 151 ZPO; vgl. etwa ZK ZPO- HASENBÖHLER, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 151 N 3a; DIKE Komm ZPO- LEU, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 151 N 5). Im Übrigen weist die Vermieterin (act. 71 S. 18, Rz. 41 f.) zu Recht darauf hin, dass sich die auf die Konzernverhältnisse der C._____ Gruppe bezogenen Bestreitungen der Mieterin bereits insofern als widersprüchlich erweisen, als die Mieterin die fragliche Seite 208 des Geschäftsberichts der C._____ Gruppe – wenn auch aus dem Geschäftsbericht des Jahres 2016 – im vorinstanzlichen Verfahren selbst eingereicht hatte (vgl. act. 29/30). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Darstellung der Vermieterin zum Kündigungsgrund als plausibel und rechtsgenügend dargetan erachtete (vgl. act. 62 S. 28, E. 4.2.2), lagen doch mehrere Anhaltspunkte für die Ernsthaftigkeit des von der Vermieterin geltend gemachten Kündigungsgrundes vor. Ist dies der Fall, reicht es entgegen der Meinung der Mieterin nicht mehr, wenn sie drauf verweist, dass die Vermieterin ihr alle für die Beurteilung des Kündigungsgrundes notwendigen Unterlagen vorlegen und den Wahrheitsgehalt des Kündigungsgrundes glaubhaft machen müsse (vgl. etwa act. 63 S. 38 Rz. 103), hat die Vermieterin den Kündigungsgrund doch dargelegt und für dessen Richtigkeit sprechende Elemente aufgezeigt. Geht die Mieterin trotzdem von anderen Motiven der Vermieterin aus, hat sie diese zu benennen und zu beweisen, denn unter anderem daran liesse sich messen, ob die Vorbringen der Vermieterin tatsächlich unglaubhaft sind. Zwar hat die Mieterin vor Vorinstanz solche Vorbringen gemacht, doch ist die Vorinstanz auf diese sowie auf die dazu eingereichten Beweismittel eingegangen und dabei zu Recht zum Schluss gekommen, die von der Mieterin geltend gemachten, eigentlichen Kündigungsgründe (zur angeblichen Vergeltungskündigung nachfolgend Ziff. III.1.4) vermöchten die Darstellung der Vermieterin nicht in

- 41 - Frage zu stellen (act. 62 S. 28, E. 4.2.2). So ist die Vorinstanz insbesondere auf einen von der Mieterin ins vorinstanzliche Verfahren eingebrachten, im "K._____" vom tt. November 2014 erschienen Artikel eingegangen, in welchem ein von H._____ mit der L._____ geführtes Interview sinngemäss wiedergegeben wurde (vgl. act. 3/27 = act. 29/27). Diesbezüglich hatte sich die Mieterin vorinstanzlich auf den Standpunkt gestellt, dieses Interview zeige, dass die Vermieterin die streitgegenständliche Liegenschaft eben als Renditeobjekt, und nicht zum Zwecke einer künftigen Nutzung im von ihr dargestellten Sinn erworben habe (act. 27 S. 12, Rz. 41 und S. 16 Rz. 55). Die Vorinstanz hat diese Sichtweise indes zu Recht verneint und dabei einerseits darauf hingewiesen, dass in einem Zeitungsartikel wiedergegebene Aussagen nicht zum Nennwert genommen werden könnten. Andererseits hat sie – wie bereits erwähnt – zutreffenderweise ergänzt, dass aus dem Interview auch die Absicht des Konzerns zur künftigen Nutzung der Liegenschaft für Gruppengesellschaften und damit just das von der Vermieterin geltend gemachte Kündigungsmotiv hervorgehe (act. 62 S. 29, E. 4.2.2). Entsprechend vertrat sie die Ansicht, dass dieses von der Mieterin selbst eingereichte Beweismittel die Glaubhaftigkeit einer künftigen Nutzung der streitgegenständlichen Nutzung im Sinne des angegebenen Kündigungsgrundes nicht umzustossen vermöge. Mit dieser Argumentation setzt sich die Mieterin im Rahmen ihrer Berufung nicht auseinander, sondern sie vertritt vielmehr einerseits die Meinung, die Vorinstanz habe anhand dieses Interview einen "Konzernbedarf" als nachgewiesen erachtet (act. 63 S. 23, Rz. 60), was nach dem Gesagten unzutreffend ist. Auch rügt die Mieterin in diesem Zusammenhang zu Unrecht, die Vorinstanz ziehe aus diesem Beweismittel Schlüsse, deren zugrunde liegende Tatsachen von niemandem behauptet worden seien (act. 63 S. 24, Rz. 61), ist es doch vielmehr so, dass die Vorinstanz hier auf von der Mieterin selbst gemachte Behauptungen eingeht und diese abweichend würdigt. Nach dem Gesagten erweist es sich ferner als unzutreffend, wenn die Mieterin im Berufungsverfahren pauschal behauptet, mit der Nennung des fraglichen Interviews bzw. dem Hinweis auf die Aussage von H._____, wonach dieser mit dem Objekt eine Rendite von 5 bis 7 % erzielen wolle, sei ihr der Beweis gelungen, dass eben gerade kein Eigenbedarf im Sinne

- 42 des Gesetzes an der Liegenschaft bestehe, sondern die Vermieterin die Liegenschaft als Renditeobjekt erworben habe (act. 63 S. 28 f., Rz. 73 ff.). Schliesslich fügt die Mieterin an, mit ihren Ausführungen zu bei anderen Konzerngesellschaften anfallenden Kostenersparnissen mutmasse die Vorinstanz, ob nicht auch die Ersparnisse zu berücksichtigen seien, in deren Genuss die Konzerngesellschaften gelangen würden, wenn die heute geltenden Mietzinse für von Dritten gemieteten Räume entfallen würden, womit sie in Eigenregie Theorien entwickle und Schlüsse daraus ziehe (act. 63 S. 29, Rz. 76 f.). Die Mieterin übersieht jedoch, dass diese Ausführungen der Vorinstanz einzig deshalb erfolgten, weil sie selbst vor Vorinstanz geltend gemacht hatte, die Vermietung der Liegenschaft ...-Strasse 1 an andere Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe stelle keinen legitimen Kündigungsgrund dar (vgl. vorstehend Ziff. III.1.3.5a). Das verneinte die Vorinstanz unter anderem deshalb, weil sie davon ausging, dass sich Konzerngesellschaften aufgrund der finanziellen Verbindungen innerhalb des Konzerns und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Verflechtung näher stünden als unabhängige Gesellschaften (act. 62 S. 29, E. 4.2.2). Weshalb dieser Schluss der Vorinstanz falsch sein soll, legt die Mieterin im Übrigen nicht dar. Dass die Wahl eines neuen Vertragspartners und insbesondere eines solchen, der dem Vermieter aus irgend einem Grund näher steht als der aktuelle Mieter, grundsätzlich einen legitimen Kündigungsgrund darstellt, wurde schon dargelegt (vgl. vorstehend Ziff. III.1.3.3b). Insgesamt ist die Vorinstanz damit zu Recht davon ausgegangen, dass die Vermieterin die Ernsthaftigkeit der von ihr geltend gemachten künftigen Nutzung glaubhaft gemacht habe, wohingegen es der Mieterin nicht gelungen sei, zu beweisen, dass die Kündigung aus einem anderen als dem geltend gemachten Grund erfolgt sei (zur Rachekündigung sogleich nachfolgend Ziff. III.1.4). Die Berufung der Mieterin erweist sich insoweit als unbegründet. 1.4 Zur Frage, ob eine Rachekündigung i.S.v. Art. 271a Abs. 1 OR vorliegt 1.4.1 Schliesslich ist die Vorinstanz auf die Argumentation der Mieterin eingegangen, wonach die Kündigung der Vermieterin eine Rachekündigung im Sinne von

- 43 - Art. 271a Abs. 1 lit. a OR darstelle. Gemäss dieser Bestimmung ist die durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. 1.4.2 Die Mieterin bringt im Berufungsverfahren – wie bereits vor Vorinstanz – vor, in einem Interview, welches in der G._____ vom tt. April 2016 erschienen sei, habe ihr Verwaltungsratspräsident, F._____, erklärt, das Mietverhältnis auch über den 31. Dezember 2024 fortführen zu wollen. Dieses Interview sei H._____ in den falschen Hals geraten. Als Reaktion auf diese Äusserung habe die Vermieterin mit Schreiben vom 6. Juni 2016 – auf dem Briefpapier der C._____ Group AG – das Mietverhältnis unter expliziter Bezugnahme auf das unliebsame Interview gekündigt, wobei die Mieterin folgenden Textausschnitt zitiert (act. 63 S. 41, Rz. 112, Hervorhebung durch die Mieterin:) "C'est par le biais de l'article de presse dans le G._____ du tt avril 2016 que nous avons appris votre intention de vouloir renouveler, voir prolonger le contrat de bail daté du 4 janvier 2005 au-delà de votre dernière option q