Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 06.11.2017 MG160025-L/U

ZMP 2018 Nr. 14 Art. 56 ZPO; Art. 57 ZPO; Art. 58 Abs. 1 ZPO; Art. 86 ZPO; Art. 90 ZPO; Art. 95 Abs. 3 ZPO; Art. 153 Abs. 2 ZPO; Art. 234 ZPO; Art. 247 Abs. 2 lit. b ZPO; Art. 41 OR; Art. 97 OR; Art. 267a OR; § 4 Abs. 2 GebV/ZH. Eventualklage und Alternativklage. Bedeutung der Dispositionsmaxime, der gerichtlichen Fragepflicht, der Beweiserhebung von Amtes wegen und der sozialen Untersuchungsmaxime bei Säumnis einer Partei. Gerichtliche Rechtsanwendung von Amtes wegen. Vor- und ausserprozessuale Anwaltskosten. Anforderungen an eine Mängelrüge der Vermieterin nach Rückgabe der Mietsache. Verdoppelung der Gerichtsgebühr bei unverhältnismässigem Aufwand. Unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs ist eine alternative Klagehäufung seit einer Praxisänderung des Bundesgerichts generell zulässig (OG, E. 3.3). Auch bei Säumnis einer Partei gilt der Standpunkt der Gegenseite nicht einfach als anerkannt (OG E. 4.1). Vielmehr hat das Gericht seine Fragepflicht auszuüben, besonders in Fällen mit sozialer Untersuchungsmaxime. Zudem kann es generell Beweise von Amtes wegen erheben, wenn an der Darstellung der anwesenden Partei erhebliche Zweifel bestehen. Die Regeln über die Säumnis ändern auch nichts an der gerichtlichen Rechtsanwendung von Amtes wegen (OG, E. 4.1.3, 4.5.7, 4.5.8, 4.6 und 4.8). Die Regelung der ZPO zur Parteientschädigung schliesst in ihrem Anwendungsbereich eine parallele Geltendmachung von Anwaltskosten gestützt auf das vertragliche oder ausservertragliche Haftpflichtrecht aus. Von der Parteientschädigung sind auch Kosten erfasst, die der Prozessführung retrospektiv nur indirekt gedient haben, sei es bei der Vorbereitung oder der Durchführung eines solchen. Selbst wo ein vertraglicher oder ausservertraglicher Anspruch grundsätzlich bestehen kann, kommt eine Entschädigung nur in Betracht, soweit anwaltlicher Rat notwendig und gerechtfertigt ist und sich in einem angemessenen Rahmen hält. Ausgeschlossen ist eine solche mangels Rechtsgrundlage bei der Miete, soweit es um Rechtsabwicklungsmassnahmen wie die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung oder die Aussprechung einer Kündigung geht, denn für die entsprechenden Kosten erhält die Vermieterin den (Netto-)Mietzins. Zudem liegt im Um-

- 2 stand, dass die Mieterseite vermeintliche Rechte geltend macht, weder ein rechtsnoch ein sitten- oder vertragswidriges Verhalten, welches eine Grundlage für einen Schadenersatzanspruch bilden könnte, jedenfalls soweit das Verhalten der Mieterseite nicht grobfahrlässig oder mutwillig erscheint (MG, E. 4; OG, E. 4.2- 4.4). Einen normativen Schaden anerkennt die Gerichtspraxis in diesem Bereich nicht (MG, E. 3.1.2; OG, E. 4.5). Eine Mängelrüge der Vermieterin nach Rückgabe der Sache muss einzeln, detailliert, erkenn- und unterscheidbar auflisten, für welche Mängel der Mieter gerade stehen soll. Pauschale Beanstandungen genügen nicht (MG, E. 3.1.5; OG, E. 4.7). Auch im Säumnisverfahren kommt bei unverhältnismässigem Aufwand des Gerichts eine Verdoppelung der Gerichtsgebühr nach § 4 Abs. 2 GebV/ZH in Betracht (OG, E. 5.5.1) Vgl. zu diesem Fall auch die vorausgegangenen Entscheide des Miet- und Obergerichts MG160025-L/Z2 und PD160011-O/U in ZMP 2016 Nr. 3.

Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MG160025-L/U vom 6. November 2017 (OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Zumsteg; Gerichtsschreiberin Musarra): "(...) 1. Sachverhalt 1.1 Die Beklagten übernahmen mit Vereinbarung vom 26. Oktober 2007 per 1. Dezember 2007 den Mietvertrag über die (…) 4-Zimmerwohnung im 2. Stock an der N.-strasse x in Zürich von den früheren Mietern M. Nachdem die Beklagten die eingeschrieben versandte Nebenkostenabrechnung für die Periode 2008/2009 nicht bei der Post abgeholt hatten und auch nicht auf eine Kopie, welche die Klägerin in den Briefkasten der Beklagten gelegt hat, reagierten, veranlasste die Klägerin eine amtliche Zustellung. Die offene Nebenkostenabrechnung wurde von den Beklagten weiterhin nicht bezahlt. http://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._3.pdf

- 3 - 1.2 Am 10. August 2010 wurde die Klägerin durch die unterhalb der Beklagten wohnhaften Mietpartei auf einen massiven Wasserschaden in deren Wohnung im ersten Stock aufmerksam gemacht. Schadensursache war der defekte Siphon unter dem Küchenlavabo der Beklagten. Die Beklagten hatten diesen Mangel schon zu einem früheren Zeitpunkt bemerkt, denn sie hatten unter den defekten Siphon eine Schüssel gestellt, um das daraus austretende Wasser aufzufangen. Der Siphon musste repariert werden und es wurde im Anschluss ein amtlicher Befund aufgenommen, um den tatsächlichen Zustand der beiden betroffenen Wohnungen sowie das genaue Schadensausmass festzuhalten. 1.3 Mit amtlichen Formularen vom 20. August 2010 kündigte die Klägerin den Beklagten das Mietverhältnis per 30. September 2010. Anlässlich der Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde Zürich vereinbarten die Parteien die Gültigkeit der Kündigungen und eine Erstreckung bis zum 31. März 2012. 1.4 Anfang September 2011 verschwanden die Beklagten aus der Wohnung, ohne diese zu kündigen und/oder an die Klägerin zurückzugeben. Nachdem der Mietzins für den Monat September 2011 nicht bezahlt wurde, setzte die Klägerin den Beklagten über deren Anwalt mit Schreiben vom 9. September 2011 eine Zahlungsfrist vom 30 Tagen an und drohte im Falle der Nichtbezahlung die Kündigung an. Mit amtlichen Formularen vom 27. Oktober 2011 kündigte die Klägerin den Beklagten das Mietverhältnis per 30. November 2011 wegen Verletzung von Art. 257d und 257f OR. Die Schreiben wurden der Klägerin von der Post als unzustellbar retourniert. 1.5 Mit Urteil vom 14. Dezember 2011 bestätigte das Einzelgericht Audienz am Bezirksgericht Zürich die Gültigkeit der Kündigung vom 27. Oktober 2011 per 30. November 2011 und verpflichtete die Beklagten, die Wohnung unverzüglich zu räumen. Das Urteil wurde am 27. Dezember 2011 rechtskräftig. Da die Beklagten unerreichbar waren und ihrer Verpflichtung, die Wohnung zu räumen, nicht nachkamen, wurde die Wohnung am 8. Februar 2012 geräumt. Um überhaupt in die Wohnung zu kommen, musste die Klägerin die Wohnungstür aufbrechen lassen. Auch in der Wohnung selber mussten die Schlösser aufgebrochen und ersetzt werden, da die Beklagten die Türen zu den Zimmern sowie den Wand-

- 4 schränken abgeschlossen und die Schlüssel mitgenommen hatten. Über den Zustand der Wohnung wurde ein amtlicher Befund aufgenommen. Mit Schreiben vom 11. Februar 2012 liess die Klägerin den Beklagten an die Adresse, die diese gegenüber der Bank bei der Auszahlung der Sicherheitsleistung erwähnt hatten, eine Mängelrüge zukommen. 2. Prozessuales 2.1 Prozessverlauf Mit Eingabe vom 9. August 2017 (Datum Eingang) machte die Klägerin das Verfahren betreffend die eingangs erwähnten Rechtsbegehren beim hiesigen Gericht anhängig. Mit Verfügung vom 15. August 2016 wurden der Klägerin Fristen zur Leistung eines Kostenvorschusses, zum Belegen ihrer Nachforschungen bezüglich des Aufenthaltsorts der Beklagten sowie zur Stellungnahme zum Prozesshindernis der abgeurteilten Sache bezüglich des von ihr geforderten Kostenersatzes und der Parteientschädigung im Ausweisungsverfahren angesetzt. Der Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet. Innert erstreckter Frist reichte die Klägerin Belege zur Nachforschung des Aufenthaltsorts ein und nahm zum Prozesshindernis der abgeurteilten Sache Stellung. Mit Verfügung und Teilentscheid vom 22. September 2016 wurden die Klage und die Klageerweiterung den Beklagten an die Adresse "(…), London (…), UK" zugestellt und eine Frist zur Stellungnahme zur Klage sowie eine Frist zur Bezeichnung eines Zustelldomizils angesetzt. Sodann wurde auf die Klage nicht eingetreten, soweit die Klägerin damit den Ersatz der Kosten und eine Parteientschädigung im Ausweisungsverfahren gemäss Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 14. Dezember 2011 verlangte. Mit Verfügung vom 26. September 2016 wurde der Klägerin eine Frist zur Leistung eines zusätzlichen Kostenvorschusses angesetzt, welcher fristgerecht geleistet wurde. Mit Eingabe vom 4. November 2016 liess die Klägerin dem Gericht neue Erkenntnisse bezüglich des Aufenthaltsortes der Beklagten bzw. dessen Unbekanntheit zukommen. Mit Schreiben vom 7. November forderte das Gericht die Klägerin auf, das Original des von der britischen Post zurückgesandten Briefumschlags einzureichen, was die Klägerin mit Eingabe vom 11. November 2016 machte. Mit Verfügung vom 15. November 2016 wurde das Rubrum korrigiert und die Beklagten

- 5 wurden neu als unbekannten Aufenthalts geführt, der Zustellungsversuch nach England gestoppt sowie das Verfahren sistiert bis zur Erledigung des Rechtsmittelverfahrens gegen den Entscheid vom 22. September 2016 bzw. bis zur Aktenrücksendung. Mit Urteil des Obergerichts Zürich vom 6. Juni 2017 wurde die Berufung der Klägerin teilweise gutgeheissen und der Teilentscheid des Mietgerichts Zürich vom 22. September 2016 wurde in Dispositiv-Ziffer 1 bestätigt. Hingegen wurde der Teilentscheid in Dispositiv-Ziffern 2, 3 und 4 aufgehoben und zur Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. Mit Verfügung vom 16. Juni 2017 wurde das Verfahren wieder aufgenommen und den Beklagten eine Frist zur Stellungnahme angesetzt, wobei die Mitteilung an die Beklagten mittels Publikation im Amtsblatt erfolgte. Mit Vorladung vom 18. August 2017 wurde zur Hauptverhandlung am 18. Oktober 2017 vorgeladen. Mit Eingabe vom 4. Oktober 2017 stellte die Klägerin ein Gesuch um Erlass des persönlichen Erscheinens für die Hauptverhandlung, was am 5. Oktober 2017 bewilligt wurde. Die Beklagten sind der Hauptverhandlung vom 18. Oktober 2017 unentschuldigt ferngeblieben. Der Klägerin wurde Gelegenheit zur Ergänzung der Klagebegründung gegeben. Im Anschluss an die Hauptverhandlung wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. Die Urteilsberatung fand am 6. November 2017 statt. 2.2 Zuständigkeit und Verfahren Die Präsidentin des Mietgerichts des Bezirks Zürich ist als Einzelgericht zur Beurteilung der vorliegenden Streitigkeit örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt und beträgt der Streitwert weniger als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 26 GOG). Die Streitigkeit ist im vereinfachten Verfahren zu behandeln (Art. 243 Abs. 1 ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Es beschränkt sich darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und Befragungen der Partei-

- 6 en darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 4). 2.3 Säumnisfolgen 2.3.1 Eine Partei ist nach Art. 147 Abs. 1 ZPO säumig, wenn sie eine Prozesshandlung nicht fristgerecht vornimmt oder zu einem Termin nicht erscheint. Versäumt die beklagte Partei es, eine Klageantwort einzureichen, nachdem ihr eine kurze Nachfrist im Sinne von Art. 223 Abs. 1 ZPO gewährt und sie ausdrücklich auf die Folgen erneuter Säumnis hingewiesen wurde, entscheidet das Gericht nach Art. 223 Abs. 2 ZPO ohne Weiterungen gestützt auf die unbestritten gebliebenen Vorbringen der klagenden Partei, sofern die Angelegenheit spruchreif ist (PAHUD, DIKE-Komm-ZPO Art. 223 N 3). Andernfalls lädt es zur Hauptverhandlung vor (Art. 223 Abs. 2 ZPO). Art. 223 ZPO ist im vereinfachten Verfahren gestützt auf Art. 219 ZPO sinngemäss anwendbar, soweit ein Schriftenwechsel gemäss Art. 245 Abs. 2 ZPO erfolgt (PAHUD, a.a.O., N 8). Nicht spruchreif ist die Sache insbesondere, wenn die Vorbringen der Klägerin unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig sind, so dass Anlass zur Ausübung der richterlichen Fragepflicht nach Art. 56 ZPO besteht (PAHUD, a.a.O., N 6). Die Beklagten reichten weder eine Stellungnahme zur Klage ein, noch erschienen sie, trotz gehöriger Vorladung, zur Hauptverhandlung. Somit sind sie säumig. Vorliegend fehlte es an der Spruchreife des Verfahrens, weil insbesondere gemäss dem Entscheid des Obergerichts vom 6. Juni 2017 die weiteren Voraussetzungen einer Klageerweiterung sowie die materielle Begründetheit der Klage über Fr. 3'400.– noch zu prüfen waren, weshalb zu einer Hauptverhandlung vorgeladen wurde. 2.4 Beweisverfahren Entgegen der Auffassung der Klägerin ist vorliegend kein Beweisverfahren durchzuführen. Nach gesetzlicher Regelung bilden rechtserhebliche, streitige Tatsachen Gegenstand des Beweises (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Da sich vorliegend die Beklagten nicht haben vernehmen lassen, liegen keine streitigen Tatsachen vor,

- 7 ein vollständiges Obsiegen der Klägerin scheitert – wie nachfolgend aufzuzeigen ist – aus anderen Gründen. Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle angemerkt, dass das persönliche Erscheinen der Klägerin an der Hauptverhandlung durchaus vorgesehen war, so dass sie im Rahmen der gerichtlichen Fragepflicht über den Sachverhalt hätte befragt werden können. Auch wenn sich dies nicht explizit aus der Vorladung ergab, müsste es dem klägerischen Rechtsvertreter, der dem Gericht stattdessen Verletzung des Rechts auf Vertretung und des rechtlichen Gehörs vorwarf, bewusst gewesen sein, dass das persönliche Erscheinen der Klägerin zu diesem Zweck angeordnet worden ist. 3. Forderungen der Klägerin 3.1 Theorie 3.1.1 Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet (Art. 257 OR). Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a OR). Nicht zu den Nebenkosten zu zählen sind die sogenannten Verbraucherkosten. Diese beruhen auf einer direkten Rechtsbeziehung zwischen dem Mieter und dem Erbringer der Leistung (z.B. Rechnung für den Stromverbrauch in der Wohnung) und sind ebenfalls vom Mieter zu tragen (BSK OR I-WEBER, Art 257a N1 m.H.a. SVIT-K. [3. A.], Art. 257–257b N 11). 3.1.2 Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Benutzt der Mieter die Mietsache vertragsgemäss, hat er für Abnutzungen durch den ordentlichen Gebrauch nicht einzustehen. Ist das Mietobjekt aber durch vertragswidrigen und unsorgfältigen Gebrauch beschädigt, so kann der Mieter dafür haftbar gemacht werden. Ob eine übermässige Abnutzung am Ende des Mietverhältnisses vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, S. 876 f.; SVIT-K, Art. 267-267a N 9). Instandstellungsarbeiten zur Herstellung des vertragsgemässen Zustandes hat der Mieter rechtzeitig

- 8 vorzunehmen. Kommt der Mieter seinen diesbezüglichen Pflichten nicht nach, kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters zu marktüblichen Bedingungen ausführen lassen (SVIT-K, Art. 267-267a N 9 ff.). Das heisst, es sind dem Vermieter die wirtschaftlichen Einbussen zu ersetzen, die er durch die Abweichung der zurückgegebenen Sache vom ordnungsgemässen Zustand erlitten hat (ZK-HIGI, Art. 267 OR N 101). Die Höhe der Entschädigung entspricht allerdings nicht dem Neuwert der Einrichtungen, sondern dem vom Alter und der normalen Lebensdauer der Einrichtungen abhängigen Zustandswert (RONCORONI, a.a.O., S. 879 f.). 3.1.3 Für die weiteren Voraussetzungen einer Schadenersatzpflicht gelten die Art. 97 und Art. 99 Abs. 3 OR mit dem dortigen Verweis auf das ausservertragliche Haftpflichtrecht. Neben der Vertragsverletzung hat der Geschädigte den Schaden und den natürlichen Kausalzusammenhang zu beweisen. Das Verschulden des Schädigers wird hingegen vermutet (BSK OR I-WIEGAND, Art. 97 N 5 f.). Der nach Art. 97 OR geschuldete Schadenersatz zielt auf den Ausgleich des Nachteils infolge der Schlechterfüllung in Form der nicht ordnungsgemässen und rechtzeitigen Rückgabe der Sache ab. Schaden ist dabei definiert als unfreiwillige Vermögenseinbusse des Geschädigten. Er besteht in der Differenz zwischen dem Vermögensstand der geschädigten Person mit und ohne schädigendes Ereignis. Er kann in einer Minderung der Aktiven, einer Vermehrung der Passiven oder auch in entgangenem Gewinn bestehen. Soweit ein Nachteil nicht zu einer Vermögensminderung führt, sind die Lehre – und noch stärker die Rechtsprechung – sehr zurückhaltend und anerkennen solche Erscheinungen nur in Ausnahmefällen als Schaden im Rechtssinne (ausführlich dazu GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/ EMME- NEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Rz. 2856 ff., insbes. zum Kommerzialisierungs- und Frustrationsschaden). Das Bundesgericht hat in Zusammenhang mit der Verletzung von Patentrechten erklärt, dass ein Nutzungsausfall keinen Schaden darstellt (BGE 132 III 379 E. 3.3.2). Ersatz für nicht auf einer Vermögensminderung beruhende Ausfälle wird nach der Rechtsprechung einzig für den Haushalt- und den Pflegeschaden gewährt (BGE 132 III 379 E. 3.3.2; vgl. BGE 127 III 403 E. 4 und 126 III 392 E. 11a), wobei diese Schadensarten insofern von den klassischen abweichen, als ein Schadenersatz selbst

- 9 dann geschuldet ist, wenn der geschädigten Person aus der Beeinträchtigung der Haushaltführung oder aus der Pflege keine zusätzlichen finanziellen Aufwendungen entstehen, weil Angehörige diese Aufgaben ohne Entschädigung besorgen – man spricht hier vom Ersatz normativen Schadens (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/ EM- MENEGGER, a.a.O., Rz. 2854). Auch bei Aufwendungen, die mangels Auslagen keine Vermögensminderung zur Folge haben, liegt kein Schaden im Rechtssinne vor. So kann der Mieter zwar den Ersatz von Inseratskosten in Zusammenhang mit der Ersatzbeschaffung für die gekündigte Wohnung verlangen, nicht aber eine Entschädigung für den Zeitaufwand bei der Durchsicht von Inseraten oder für deren Beantwortung, jedenfalls soweit damit kein Einkommensausfall verbunden ist (ZK-HIGI, Art. 271 OR N 102). HIGI spricht damit die Konstellation an, dass der Geschädigte Ersatz für einen Aufwand verlangt, den er sich "gar nicht anderweitig erkauft" hat (so GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 2857). 3.1.4 Unterlässt der Mieter die Meldung von Mängeln, so haftet er für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht (Art. 257g Abs. 2 OR). 3.1.5 Die Mängelrüge des Vermieters muss präzis und detailliert sein, eine Aufzählung der Mängel enthalten und erkennbar zum Ausdruck bringen, dass der Mieter für die angezeigten Mängel haftbar gemacht wird (Urteil des Bundesgerichts 4A_545/2011 vom 11. Januar 2012, übersetzt und publiziert in: mp 2/12 S. 114 ff.; RONCORONI, a.a.O., S. 873 f.). Versäumt es der Vermieter, Mängel zu rügen, obwohl diese erkennbar sind, oder erfolgt die Mängelrüge verspätet, so verwirkt er seine diesbezüglichen Schadenersatzansprüche (Art. 267a Abs. 2 OR).

- 10 - [E. 3.2-7: Zusprechung der nicht bezahlten Mietzinse September 2011 bis November 2011, Zusprechung von Schadenersatz in Höhe des Mietzinses für Dezember 2011 bis Februar 2012 wegen unterlassener Sachrückgabe, der Räumungskosten, von Schadenersatz wegen des mangelhaften Zustands der Sache bei Verlassen der Wohnung; Verpflichtung zur Bezahlung der Nebenkostensaldi 2007-2012; Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz für Aufwendungen der Vermieterin wegen unbezahlter Stromkosten] 3.8 Küchengeräte, Schlüssel, Seifenschalen, Wand-/Deckenleuchten, Brause, Thermostat, Rillenwasserpumpenzange, Filtermatte Dunstabzug, Malerarbeiten, Teppichgleiter, Brauseschlauch Die Klägerin machte geltend, dass der Backofen samt Herd und der Kühlschrank samt Gefrierfach stark verschmutzt gewesen seien und Verfärbungen der Kunststoffteile aufgewiesen hätten. Die Geräte in der Küche, namentlich der Backofen, der Kühlschrank mit Tiefkühler, der Herd und die Glaskeramikplatte seien so stark verschmutzt gewesen, dass sie nicht mehr hätten gereinigt werden können und von der Klägerin hätten ersetzt werden müssen. Der Neuwert dieser Geräte habe Fr. 4'100.– betragen. Die Klägerin mache 25 % des Neuwerts und somit Fr. 1'025.– geltend, was dem wirtschaftlichen Wert dieser Geräte vor deren Beschädigung entspreche. Die Küche sei 1990 gebaut worden und man habe seitdem immer wieder Geräte ersetzt. Wenn Küchengeräte so verschmutzt zurückgegeben werden, dass sie nicht mehr gereinigt werden können, ist eine übermässige Abnutzung zu bejahen. Die Beklagten haben demnach für den Zeitwert der Küchengeräte aufzukommen. Nach den Ausführungen der Klägerin, dass immer wieder Geräte ersetzt worden sind, ist davon auszugehen, dass die Lebensdauer des Kühlschrankes von 10 Jahren bzw. diejenige des Glaskeramikkochfeld von 15 Jahren zu 75 % abgelaufen ist, weshalb die Beklagten zur Bezahlung der verlangten Fr. 1'025.– zu verpflichten sind. Die Klägerin führte im Wesentlichen aus, sie habe mit Hilfe des Schlüsseldienstes die Wohnungstür aufbrechen lassen müssen, um überhaupt in die Wohnung zu

- 11 gelangen, um sie räumen zu lassen, da die Beklagten die Wohnungsschlüssel mitgenommen hätten. Auch in der Wohnung selber hätten Schlösser aufgebrochen und ersetzt werden müssen, da die Beklagten die Türen zu den Zimmern sowie den Wandschränken abgeschlossen und die Schlüssel mitgenommen hätten. Dafür seien Fr. 582.– angefallen. Ausserdem hätten diverse Schlüssel und der Briefkastenschlüssel für insgesamt Fr. 166.55 (130.90+35.65) ersetzt werden müssen. Indem die Beklagten die Wohnung nicht ordnungsgemäss zurückgaben, die Türen und Schränke verschlossen liessen und alle Schlüssel mitgenommen haben, war die Klägerin gezwungen, die Türen aufbrechen zu lassen und die Schlösser und Schlüssel zu ersetzen. Die Beklagten sind zu verpflichten, der Klägerin Fr. 748.55 zu bezahlen (440+142+130.90+35.65). (…) Die Klägerin führte aus, dass die Duschbrause und der Duschkopf nicht vorhanden gewesen seien und sie für Fr. 10.95 den Brausegriff habe ersetzen müssen. Obwohl sich die Ausführungen der Klägerin nicht mit der Mängelrüge decken, wo in Ziff. 11 festgehalten wird, dass die Duschbrause beschädigt ist, ist irrelevant ob die Duschbrause fehlt oder beschädigt ist. Die Beklagten sind in jedem Fall zu verpflichten, der Klägerin die Kosten für den neuen Brausegriff in der Höhe von Fr. 10.95 zu ersetzen. (…) Die Klägerin stellte sich auf den Standpunkt, dass sie Fr. 5.45 für eine neue Filtermatte für den Dunstabzug aufgewendet habe und ihr diese Kosten von der Beklagten zu ersetzen seien. Dass die Klägerin Fr. 5.45 für die Filtermatte für den Dunstabzug bezahlt haben soll, ist aktenwidrig. So ergibt sich aus der (kaum leserlichen) Kaufquittung, dass für Fr. 5.45 noch ein weiterer Artikel gekauft wurde. Die Kosten für die Filtermatte

- 12 beliefen sich nur auf Fr. 3.35, weshalb der Klägerin für die Filtermatte nur dieser Betrag zuzusprechen ist. Die Klägerin führte aus, dass die Beklagten die Räume zu wenig gelüftet hätten, weshalb sich auf den Wänden Schimmelpilze gebildet hätten. Die Wohnung habe daher neu gestrichen werden müssen. Die Rechnung für die Malerarbeiten habe sich auf Fr. 2'900.– belaufen. Es müsse noch vor dem Einzug der Beklagten gewesen sein, als das letzte Mal gestrichen worden sei. Die Beklagten sind zu verpflichten, der Klägerin die Aufwendungen für die Malerabreiten aufzukommen, allerdings nur im Umfang des Zustandswertes. Ausgehend davon, dass die Wohnung vor Einzug der Beklagten frisch gestrichen worden war, wie dies die Klägerin ausgeführt hat, war der Anstrich im Februar 2012 3.25 Jahre alt. Deshalb sind der Klägerin 4.75/8 der Malerkosten zuzusprechen, d.h. Fr. 1'721.90. Soweit die Klägerin die Kosten für Teppichgleiter (Fr. 2.90) und den Brauseschlauch (Fr. 26.50) geltend macht, ist die Klage abzuweisen. Es fehlt diesbezüglich an einer Mängelrüge, weshalb der Schadenersatzanspruch verwirkt ist. 3.9 Aufwand Klägerin Die Klägerin führte im Wesentlichen aus, dass sie aufgrund des rechtswidrigen Verhaltens der Beklagten einen enormen Aufwand gehabt habe. So habe sie insbesondere sämtliche Schäden beheben bzw. beheben lassen, die Kleinmaterialien sowie die beschädigten Küchengeräte ersetzen, den Beklagten diverse Schreiben mehrmals und auch an verschiedene Adressen eingeschrieben sowie teilweise auch mit amtlicher Zustellung schicken, die Beklagten für ausstehende Forderungen betreiben und amtliche Befunde in Auftrag geben müssen, etc. Unter diesem Schadensposten würden Fr. 2'000.– geltend gemacht. Bei den geltend gemachten Fr. 2'000.– handelt es sich nicht um einen Schaden im Rechtssinne, denn es liegt kein im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu ersetzender normativer Schaden vor. Dass die Klägerin bewusst darauf verzichtet hat, professionelle Dienstleister für diese Arbeiten beizuziehen, ändert

- 13 nichts daran, dass bei der von ihr gewählten Vorgehensweise keine Verminderung des Vermögens vorliegt. Fahrtkosten, wie sie anlässlich der Hauptverhandlung geltend gemacht wurden, stellen grundsätzlich einen ersatzfähigen Schaden dar, jedoch unterliess es die Klägerin, diese Kosten zu substantiieren, geschweige denn zu beziffern. Die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen. 4. Vor-/ausserprozessuale Aufwendungen 4.1 Theorie Die Parteientschädigung bildet die Vergütung für den Aufwand, den die Beteiligten an einem gerichtlichen Verfahren einer Partei verursacht. Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO schreibt allerdings nicht vor, auf welche Art die Entschädigung festzusetzen ist und gewährleistet insbesondere keine Mindestentschädigung (Urteil des Bundesgerichts 4C_1/2011 vom 3. Mai 2011 E. 6.2). Erfasst werden die prozessualen Kosten, d.h., solche Parteikosten, die im Verlaufe oder bei Einleitung des Prozesses entstehen und auf diesen zurückzuführen sind (BGE 117 II 394 E. 3a, Urteil des Bundesgerichts 4C.55/2006 vom 12. Mai 2006 E. 4.1). Die Abgrenzung zwischen prozessualen Vertretungskosten, die im Kostenentscheid zu entschädigen sind, und vorprozessual entstandenen Vertretungskosten, die im Kostenentscheid nicht vergütet werden, kann im Einzelfall schwierig sein. Gemäss den meisten kantonalrechtlichen Kostenfestsetzungs-Regeln umfasst die gerichtliche Parteientschädigung alle Aufwendungen, die üblicherweise und unmittelbar mit der Vertretung der Partei im gerichtlichen Verfahren in Zusammenhang stehen (BSK ZPO-RÜEGG, Art. 95 N 20). Dazu gehören namentlich die Instruktion, das Studium der Akten usw., soweit sie für die Interessenwahrung im betreffenden Prozess notwendig oder nützlich waren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts können vorprozessuale Anwaltskosten haftpflichtrechtlich Bestandteil des Schadens bilden, aber nur wenn sie gerechtfertigt, notwendig und angemessen waren, der Durchsetzung der Schadenersatzforderung dienen und nur soweit, als sie nicht durch die Parteientschädigung gedeckt sind (Urteil des Bundesgerichts 4A_264/2015 vom 10. August 2015

- 14 - E. 3; BGE 117 II 394 E. 3a). Mit der Prozessentschädigung als Abgeltung der prozessualen Anwaltskosten werden daher die vorprozessualen Aufwendungen nicht berücksichtigt. Die Partei, die den Ersatz vorprozessualer Anwaltskosten geltend macht, hat die genauen Umstände zu nennen, die dafür sprechen, dass die geltend gemachten Aufwendungen haftpflichtrechtlich als Bestandteil des Schadens zu betrachten sind, mithin gerechtfertigt, notwendig und angemessen waren (Urteil des Bundesgerichts 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E. 4.2.2). Demnach können vorprozessuale Anwaltskosten dann geltend gemacht werden, soweit sie die Entschädigung nach Art. 95 Abs. 3 ZPO übersteigen. Damit ausserprozessuale Parteikosten als Schaden zugesprochen werden können, ist zunächst erforderlich, dass der geltend gemachte Aufwand zur Durchsetzung der Forderung des Gläubigers gerechtfertigt, notwendig und angemessen waren und nicht durch die Parteientschädigung gedeckt ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_692/2015 vom 1. März 2017 E. 6.1.2). Notwendigkeit und Angemessenheit gehören somit zu den Tatbestandsmerkmalen, deren sachverhaltsmässige Grundlagen es zu substantiieren gilt. Weiter dürfen solche Kosten nicht durch die Parteientschädigung gedeckt sein (Urteil 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E. 3 m.w.H.). 4.2 Würdigung 4.2.1 Die Klägerin machte in der Eingabe vom 18. September 2016 Schadenersatz für "vor- und ausserprozessuale" Kosten in der Höhe von Fr. 3'400.– geltend. Anlässlich der Hauptverhandlung machte die Klägerin den obigen Betrag unter dem Titel "aussergerichtliche" Anwaltskosten geltend, wobei nicht differenziert wurde, welche der aufgeführten Positionen vor- oder ausserprozessualen Aufwand darstellen sollen. Es ist letztlich jedoch irrelevant, welche Art von Aufwand die Klägerin geltend macht, scheitert [die Klage in diesem Punkt] doch – wie nachfolgend aufzuzeigen ist – an den Kriterien der Notwendigkeit bzw. Angemessenheit und der Frage, ob der Aufwand nicht bereits durch eine Parteientschädigung gedeckt ist, die ja alle bei beiden Arten gegeben sein müssen.

- 15 - 4.2.2 [Die Klägerin macht geltend,] [v]on Juli 2011 bis September 2011 sei eine anwaltliche Korrespondenz zwischen Rechtsanwältin P. und Rechtsanwalt Q. (damaliger Vertreter der Beklagten) erfolgt. Für diesen Aufwand, insbesondere den Beizug eines Anwalts, seien Kosten von insgesamt Fr. 1'779.85 entstanden. Den Ausführungen der Klägerin kann nicht gefolgt werden. Bei der erwähnten anwaltlichen Korrespondenz ging es um die im Jahr 2011 mieterseits geltend gemachte Mietzinsreduktion aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes sowie die Offenlegung des Verteilschlüssels betreffend die Nebenkosten für das Jahr 2010. Es ist nicht ersichtlich, weshalb für diese Angelegenheit der Beizug eines Anwalts erforderlich war, denn es handelt sich um Aufgaben, die klarerweise dem Bereich einer Liegenschaftenverwaltung zuzuschreiben sind und damit ohne Weiteres von der Klägerin als Vermieterin durchführbar gewesen wären, ansonsten sie die Möglichkeit gehabt hätte, einen professionellen Liegenschaftenverwalter zu beauftragen. Dass die Klägerin hierfür einen Anwalt beigezogen hat, ist unter Hinweis auf die erforderliche Notwendigkeit nicht zu stützen. 4.2.3 Im September und Oktober 2011 hat die Klägerin verschiedene Schreiben (Mahnungen, Kündigungen, Aufforderungen etc.) an die Beklagten versandt sowie ein Betreibungsbegehren gegen den Beklagten 1 gestellt und im November 2011 Adressnachforschungen nach den Beklagten angestrengt. Zusätzlich zu ihrem eigenen zeitlichen Aufwand seien dabei Auslagen für 6 eingeschriebene Schreiben (mit Portokosten von insgesamt Fr. 30.–) sowie Kosten für anwaltliche Beratung von insgesamt 1'334.90 angefallen. Dabei handelt es sich wiederum um typische Tätigkeiten einer Liegenschaftenverwaltung, was den Beizug eines Anwaltes nicht erforderlich macht, sondern mit branchentypischer Erfahrung zu bewältigen ist. Was die in diesem Zusammenhang geltend gemachten Portogebühren von Fr. 30.– angeht, sind diese der Klägerin zuzusprechen, schliesslich sind sie angefallen, weil die Beklagten ihren Vertragspflichten nicht nachgekommen sind. 4.2.4 [Weiter verlangt die Klägerin Ersatz für anwaltlichen Aufwand] [i]m Zusammenhang mit den Verhandlungen mit der N.-Bank AG und dem Bankenombuds-

- 16 man wegen der unberechtigten Auszahlung des Sparkontos für Mietkaution an die Beklagten mit gefälschter Unterschrift der Klägerin (…)in weiterer anwaltlicher Aufwand von insgesamt Fr. 1'334.90 angefallen. Die Beratung der Klägerin sei in diesem Zusammenhang notwendig gewesen, damit wenigstens vergleichsweise die Hälfte des Mietzinsdepots seitens der N.-Bank AG bezahlt worden sei. Dass bei dieser rechtlichen Angelegenheit ein Anwaltsbeizug notwendig war, ist nachzuvollziehen. So handelt es sich dabei nicht mehr um eine klassische Tätigkeit einer Liegenschaftenverwaltung und es kann einem Laien nicht zugemutet werden, dass er sich mit dem spezifischen Verfahren vor dem Schweizerischen Ombudsman auskennt und eine Beschwerde gegen die Bank, mit allfälliger Erzielung eines Vergleiches, verfassen kann. Überdies zeigt auch das vierseitige Schreiben der N.-Bank AG selbst, dass es sich um eine eher anspruchsvolle Angelegenheit handelt, die gewisse Kenntnisse voraussetzt. Letztlich wurde mit dem Einsatz eines Anwaltes denn auch ein gewisser Erfolg erzielt, da es zwischen der N.-Bank AG und der geschädigten Klägerin zu einem Vergleich gekommen ist. Der geltend gemachte Aufwand von drei Stunden erscheint denn auch unter der dem Aspekt der Angemessenheit als unproblematisch, weshalb der Klägerin die diesbezüglich geltend gemachten Anwaltskosten von Fr. 1'200.– zuzüglich 3 % Kleinspesenpauschale und 8 % Mehrwertsteuer, d.h. im Ergebnis Fr. 1'334.90 zuzusprechen sind. 4.2.5 Sodann führte die Klägerin aus, dass bereits die externen Auslagen der Klägerin für die Adressnachforschungen im Zusammenhang mit der Aufforderung in der Verfügung vom 15. August 2016 Fr. 120.– betragen (Fr. 80.– für Staatssekretariat für Migration, Fr. 40.– an Stadt Zürich). Dazu komme noch ein Pauschalbetrag von Fr. 648.– für den Besuch der Adresse Y.-Road in London im März 2016 durch die Vertreterin der Klägerin. Ferner sei für die verschiedenen Schreiben, E-Mails, Telefone und Auskunftsbegehren bei der Stadt Zürich für die Adressnachforschungen ein ausserprozessualer anwaltlicher Aufwand von weiteren 4 Stunden entstanden. Dabei seien Kosten von insgesamt Fr. 1'779.85 angefallen.

- 17 - Soweit die Kosten im Zusammenhang mit den gemäss Verfügung vom 15. August 2016angestrengten Adressnachforschungen stehen, wurden diese bereits mit einer erhöhten Parteientschädigung abgegolten, wie unter Ziff. 7.2 zu zeigen sein wird. Die Klägerin unterliess es, darzulegen, inwieweit ihre Aufwendungen über die Parteientschädigung hinausgehen bzw. inwieweit ein zusätzlicher Aufwand notwendig und angemessen sein soll. Nicht zuzusprechen ist ferner der von der Klägerin geltend gemachte Aufwand für den Besuch der Adresse Y.-Road in London, da nicht ersichtlich ist, weshalb diese Tätigkeit von einem Rechtsanwalt ausgeführt werden musste, es mit anderen Worten an der Notwendigkeit bzw. der Angemessenheit fehlt. 5. Zwischenfazit Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass die Beklagten zu verpflichten sind, der Klägerin Fr. 26'143.– zu bezahlen (7'350+7'350+1'548.85+833.30+2'863.85+ 105.90+73+20+10+862.25+1'025+748.55+15+22.25+10.95+213.95+3.35+ 1'721.90+1'364.90). Anzurechnen (und nicht zu verrechnen, wie es die Klägerin bezeichnet) sind an dieser Stelle die Fr. 4'050.–, die die Klägerin von der N.-Bank AG aus dem Mietkautionskonto erhalten hat. Somit sind die Beklagten zu verpflichten, der Klägerin Fr. 22'093.– zu bezahlen. [6. Zusprechung von Verzugszins] 7. Kosten- und Entschädigungsfolgen 7.1 Die Kosten- und Entschädigungsfolgen werden nach Obsiegen und Unterliegen der Parteien im Prozess verteilt (Art. 106 ZPO) und bemessen sich anhand des Streitwerts der Klage (vgl. Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über die Gerichtsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend GebV OG, und Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über die Anwaltsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend AnwGebV; Art. 96 ZPO). Bei der Bemessung der Gerichtsgebühr sind § 4 und § 7 Abs. 1 GebV OG und bei der Festlegung der Parteientschädigung ist § 4 AnwGebV angemessen zu berücksichtigen

- 18 - 7.2 Mit Verfügung vom 15. August 2016 wurde die Gerichtsgebühr durch das hiesige Gericht einstweilen auf Fr. 3'730.– festgelegt. Angesichts der Tatsache, dass am 22. September 2016 ein Teilentscheid betreffend die Rechtskraft des in der Klage geltend gemachten Regressanspruchs in Bezug auf die Gerichtskosten und der Parteientschädigung aus dem Ausweisungsverfahren ER110316-L ergehen musste, rechtfertigt es sich, die Entscheidgebühr wegen dieses gesteigerten Aufwands um 20 % zu erhöhen. Daraus resultiert eine Entscheidgebühr von Fr. 4'480.–. Bezüglich der Höhe der Parteientschädigung ist anzumerken, dass sich die Beklagten im Verfahren nie haben vernehmen lassen, und sich der Aufwand des klägerischen Rechtsvertreters deshalb in Grenzen gehalten hat. Dennoch ist nicht zu übersehen, dass durch die Adressnachforschungen sowie für das Rechtsmittel gegen den Teilentscheid ein gewisser Mehraufwand entstand, weshalb sich die Erhöhung der ordentlichen Parteientschädigung um 20 % rechtfertigt. 7.3 Im obergerichtlichen Entscheid vom 6. Juni 2017 wurde der Teilentscheid des Mietgerichts dahingehend bestätigt, dass auf die Klage – soweit diese den Ersatz der Kosten und eine Parteientschädigung im Ausweisungsverfahren gemäss Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 14. Dezember 2011 betraf – nicht eingetreten werde. Damit unterlag die Klägerin in ihrer Berufung ans Obergericht zur Hälfte. Die Kosten des Obergerichtsentscheids wurden auf Fr. 730.– beziffert, wobei die Regelung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens dem neuen Entscheid des Mietgerichts vorbehalten wurden. Aufgrund des Unterliegens zur Hälfte vor Obergericht hat die Klägerin bereits die Hälfte der obergerichtlichen Entscheidkosten zu tragen. Bezüglich der anderen Hälfte rechtfertigt sich eine Verteilung nach Obsiegen und Unterliegen über die strittigen Fr. 3'400.– im vorliegenden Verfahren. Von den geltend gemachten Fr. 3'400.– sind der Klägerin Fr. 1'364.90 zuzusprechen, sie unterliegt somit zu 60 %. 7.4 Mit Bezug auf die eingeklagte Forderung im Umfang von Fr. 27'337.70 unterliegt die Klägerin zu 19 %.

- 19 - Insgesamt unterliegt die Klägerin somit zu 27 % und die Beklagten zu 73 %. Die Gerichtskosten sind in diesem Verhältnis aufzuerlegen und die Beklagten sind zu verpflichten, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 4'123.– zu bezahlen.

* * * * *

Aus dem Urteil des Obergerichts NG180001-O/U vom 20. November 2018 (kein Weiterzug ans Bundesgericht; Gerichtsbesetzung: Diggelmann, Glur, Higi; Gerichtsschreiberin Zogg): "(…) 3. Zulässigkeit der Klage 3,1 Die Klägerin verlangte vor Vorinstanz ursprünglich (u.a.) CHF 3'400.– als Ersatz für Gerichtskosten bzw. als Parteientschädigung für das Ausweisungsverfahren (…) gegen die Beklagten; auf dieses Begehren wurde letztlich nicht eingetreten. Bereits vor diesem Entscheid änderte sie ihre Klage indes dahingehend, dass sie diese Summe neu eventualiter auch unter dem Titel "Schadenersatz für vor- und ausserprozessuale Kosten des Vorgehens gegen die Beklagten" verlange. Dies begründete sie damit, dass ihr erstens zwischen Juli und September 2011 im Zusammenhang mit einem Begehren der Beklagten um Mietzinsreduktion Anwaltskosten in der Höhe von CHF 1'779.85 entstanden seien. Zweitens seien ihr zwischen September und November 2011 im Zusammenhang mit diversen Schreiben, welche die Klägerin den Beklagten habe zukommen lassen, einem Betreibungsbegehren und Adressnachforschungen Portokosten in der Höhe von CHF 30.– sowie Anwaltskosten in der Höhe von CHF 1'334.90 entstanden (act. 12 Rz. 30). Drittens seien ihr im Zusammenhang mit Verhandlungen mit der N.- Bank AG und dem Bankenombudsman wegen einer unberechtigten, gestützt auf eine gefälschte Unterschrift erfolgten Auszahlung des Kautionsbetrags an die Beklagten sowie einer Strafanzeige gegen diese Anwaltskosten im Umfang von insgesamt CHF 1'334.90 entstanden. Viertens seien ihr im Zusammenhang mit (weiteren) Adressnachforschungen, wozu die Klägerin mit Verfügung der Vorinstanz

- 20 vom 15. August 2016 aufgefordert worden sei, externe Auslagen in der Höhe von CHF 120.– (…), Kosten von CHF 648.– für den Besuch der fraglichen Adresse in London durch die Rechtsvertreterin der Klägerin sowie Anwaltskosten in der Höhe von CHF 1'779.85 entstanden. Von diesen, sich auf einen Gesamtbetrag von CHF 6'997.50 (recte: CHF 7'027.50) belaufenden Kosten mache die Klägerin eventualiter einen Betrag von CHF 3'400.– geltend, nämlich für den Fall, dass ihr eine solche Summe nicht für Gerichts- und Parteikosten im Ausweisungsverfahren zugesprochen werde. Da auf den zur Hauptsache eingeklagten Streitgegenstand, nämlich das auf Ersatz von Gerichts- bzw. Parteikosten aus dem Ausweisungsverfahren gerichtete Rechtsbegehren in der Höhe von CHF 3'400.–, nicht eingetreten wurde und sich somit die Bedingung des Eventualbegehrens verwirklicht hat, ist die Zulässigkeit und Begründetheit dieses Eventualbegehrens zu prüfen. 3.2 Eine Klageänderung ist zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht oder die Gegenpartei zustimmt (Art. 227 Abs. 1 ZPO). Die erste Voraussetzung (gleiche Verfahrensart) hat die Kammer im Rückweisungsentscheid vom 6. Juni 2017 bereits bejaht. Die zweite Voraussetzung (sachlicher Zusammenhangs zwischen dem bisherigen und dem neuen Anspruch) hat die Vorinstanz implizit bejaht. Mangels Beanstandung ist im Berufungsverfahren darauf nicht weiter einzugehen. 3.3 Es stellt sich indes das Problem, dass die nur im Betrag von CHF 3'400.– eingeklagten, sich behauptetermassen aber auf einen Gesamtbetrag von CHF 7'027.50 belaufenden Forderungen auf mehreren, verschiedenen Lebenssachverhalten beruhen, nämlich auf verschiedenen, implizit behaupteten Vertragsverletzungen oder sonst widerrechtlichen Handlungen der Beklagten, die sie (i) durch das Stellen eines Mietzinsherabsetzungsbegehrens, (ii) durch das Fälschen einer Unterschrift zur Auszahlung des Kautionsbetrags, (iii) durch Nichtzahlung von Mietzinsen sowie (iv) durch nicht bzw. nicht ordnungsgemässe Rückgabe des Mietobjekts begangen hätten. In Bezug auf das fragliche, auf Zahlung von CHF 3'400.– gerichtete (Eventual-)Begehren liegt folglich eine Teilklage in Kom-

- 21 bination mit einer objektiven Klagenhäufung vor. Da die Klägerin nicht angibt, in welcher Reihenfolge bzw. in welchem Umfang das Gericht die jeweiligen Ansprüche zu prüfen hat, handelt es sich um eine alternative Klagenhäufung. Ob dies zulässig ist oder nicht, wurde im Rückweisungsentscheid der Kammer nicht – jedenfalls nicht in einer für das vorliegende Verfahren verbindlichen Weise – festgelegt. Die Vorinstanz ging implizit von der Zulässigkeit eines solchen Vorgehens aus. Demgegenüber war nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine solche alternative Klagenhäufung bis vor Kurzem unzulässig (BGE 142 III 683, E. 5; 143 III 254, E. 3; BGer, 4A_15/2017 vom 8. Juni 2017, E. 3.3). Im Urteil vom 28. August 2018, 4A_442/2017 [publiziert als BGE 144 III 452, Anm. d. Red.], änderte das Bundesgericht seine Rechtsprechung jedoch, liess eine alternative Klagenhäufung unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs zu und stellte die Antwort auf die Frage, in welcher Reihenfolge die verschiedenen (prozessualen) Ansprüche zu prüfen seien, in das Ermessen des Gerichts (E. 2). Folglich war das – im Berufungsverfahren nicht beanstandete – Eintreten der Vorinstanz auf die alternativ gehäuften Streitgegenstände im Ergebnis jedenfalls nicht offensichtlich unrichtig, sodass die Berufungsinstanz dies ohne entsprechende Beanstandung nicht zu prüfen hat. 4. Materielles (…) 4.1 Verletzung der Dispositionsmaxime 4.1.1 Mit ihrer ersten konkreten Beanstandung macht die Klägerin geltend, die Vorinstanz habe ihr in Verletzung der Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) bzw. in Verletzung der (sozialen) Untersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO weniger zugesprochen als die Beklagten anerkannt hätten. Weil diese die von der Klägerin eingebrachten Forderungen nicht bestritten hätten und durchwegs säumig gewesen seien, hätte die Vorinstanz – so die Klägerin – diese unbestrittenen Forderungen "in ihren Entscheid aufnehmen müssen". http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=BGE_144-III-452

- 22 - 4.1.2 Dies trifft nicht zu. Die Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) beschlägt nicht die Erstellung von Tatsachen, sondern die Rechtsbegehren, in welchen die Parteien zum Ausdruck bringen, welche Rechtsfolgen sie anstreben (Rechtsfolgebehauptung) und inwiefern sie das Gericht hierzu um Rechtsschutz ersuchen (Rechtsschutzantrag). Aus ihr folgt einerseits, dass ein Verfahren nur auf Einleitung einer Partei stattfinden kann bzw. bei einem Klagerückzug beendet werden muss, sowie andererseits, dass nicht mehr und nichts anderes zugesprochen werden darf, als die klagende Partei verlangt hat, und nicht weniger, als die beklage Partei anerkannt hat. Soweit die beklagte Partei ein bestimmtes Rechtsbegehren der klagenden Partei anerkennt, hat dies unmittelbar die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids (Art. 241 Abs. 2 ZPO) und es ist das Verfahren als durch Klageanerkennung beendet abzuschreiben. In einem solchen Fall kann bzw. darf das Gericht streng genommen überhaupt nichts "zusprechen", sondern es hat das Urteilssurrogat der Klageanerkennung selbst die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids; insofern ist der Wortlaut von Art. 58 Abs. 1 ZPO ungenau. Allein der Umstand, dass die beklagte Partei die von der klagenden Partei behaupteten Tatsachen nicht bestreitet und/oder keinen Antrag auf Klageabweisung stellt – bzw. es überhaupt versäumt, eine Klageantwort einzureichen oder an der Hauptverhandlung zu erscheinen –, bedeutet freilich nicht, dass sie die klägerischen Rechtsbegehren anerkannt hätte (BGer, 5A_749/2016 vom 11. Mai 2017, E. 4; BK ZPO-HURNI, Art. 58 N 35). Eine Klageanerkennung erfordert vielmehr eine positive Willenserklärung im Prozess, die auf Anerkennung eines bestimmten Rechtsbegehrens gerichtet ist; solches kann grundsätzlich nicht durch Schweigen oder Säumnis erfüllt werden. 4.1.3 Soweit die Klägerin in allgemeiner Weise geltend macht, die Vorinstanz habe Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO unrichtig angewendet und hätte, weil die Beklagten die von der Klägerin eingeklagten Forderungen nicht bestritten hätten, die Klage entsprechend ohne Weiteres gutheissen müssen, so verkennt sie, dass selbst bei Geltung der Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO) zwar grundsätzlich – sofern keine erheblichen Zweifel an der Richtigkeit einer nicht bestrittenen Tatsache bestehen (Art. 153 Abs. 2 ZPO) – auf das von der klagenden Partei behauptete Tatsachenfundament abzustellen ist, dass aber die Rechtsanwen-

- 23 dung dennoch von Amtes wegen zu erfolgen hat. Lässt sich das so erstellte Tatsachenfundament nämlich nicht unter eine Rechtsnorm subsumieren, die auf die im Rechtsbegehren zum Ausdruck gebrachte Rechtsfolge bzw. den entsprechenden Rechtsschutzantrag schliessen lässt, so ist die Klage nicht schlüssig und deshalb abzuweisen. Aus der blossen Tatsache einer fehlenden "Bestreitung" einer Forderung bzw. aus einer Nichtbestreitung des von der klagenden Partei eingebrachten Tatsachenfundaments folgt also in keinem Fall ohne Weiteres, dass die Klage gutzuheissen wäre. 4.2 Anwaltskosten in der Zeit von Juli bis September 2011 4.2.1 Die nächste Beanstandung der Klägerin betrifft von ihr geforderte Anwaltskosten in der Höhe von CHF 1'779.85 für die Zeit von Juli bis September 2011. Die Vorinstanz führt aus, diese Kosten seien im Zusammenhang mit einem Mietzinsherabsetzungsbegehren der Beklagten wegen eines gesenkten Referenzzinssatzes sowie einer von den Beklagten begehrten Offenlegung des Verteilschlüssels betreffend die Nebenkosten für das Jahr 2010 entstanden. Es sei nicht ersichtlich, weshalb für diese Angelegenheiten der Beizug eines Anwalts erforderlich gewesen sei, da es sich hierbei um Aufgaben gehandelt habe, die dem Bereich der Liegenschaftsverwaltung zuzuschreiben seien und die entsprechend ohne Weiteres durch die Klägerin selbst oder durch eine von ihr mandatierte professionelle Liegenschaftsverwaltung hätten erledigt werden können. 4.2.2 Die Klägerin lässt hierzu im Wesentlichen ausführen, dass es bei der fraglichen anwaltlichen Korrespondenz nicht um einen herkömmlichen Fall einer Mietzinsreduktion gegangen sei, da sich die Beklagten zu jenem Zeitpunkt in einem erstreckten Mietverhältnis befunden hätten; auch aufgrund der Vorgeschichte sei der Beizug eines Anwalts gerechtfertigt gewesen. Die Vorinstanz habe ferner den Umstand ausser Acht gelassen, dass es sich bei der Klägerin um eine damals 80jährige Rentnerin gehandelt habe, die selbst weder über Erfahrungen im Bereich der Liegenschaftsverwaltung noch über Rechtskenntnisse verfügt habe. Hinzu komme, dass auch die Beklagten einen Anwalt beigezogen hätten. Der Beizug einer professionellen Liegenschaftsverwaltung wäre, so die Klägerin, nicht angemessen gewesen, zumal dies zur Einarbeitung derselben zusätzlichen Aufwand

- 24 generiert hätte. Es könne der Klägerin nicht angelastet werden, dass sie die Verwaltung der Liegenschaft grundsätzlich selbst besorgt habe, jedoch für Aufgaben, die Rechtskenntnisse erfordert hätten (wie etwa die Korrespondenz mit den Beklagten betreffend Mietzinsherabsetzungsbegehren oder im Zusammenhang mit Nebenkostenabrechnungen), einen Anwalt beigezogen habe. Sollte der Beizug eines Anwalts für nicht notwendig erachtet werden, so hätte die Vorinstanz von Amtes wegen einen reduzierten Stundenansatz einer Liegenschaftsverwaltung für die Schadensberechnung heranziehen bzw. den geltend gemachten Schaden nach Art. 44 Abs. 1 OR herabsetzen oder aber der Klägerin einen entsprechenden Substantiierungshinweis geben müssen. 4.2.3 Anwalts- und andere Rechtsverfolgungskosten können nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung Bestandteil eines Schadens bilden und mittels zivilrechtlicher Ansprüche separat eingeklagt werden, wenn der geltend gemachte Aufwand der Durchsetzung der Forderung des Gläubigers diente, gerechtfertigt, notwendig und angemessen war und nicht durch eine von einer anwendbaren Prozessordnung vorgesehene Parteientschädigung abgedeckt wird (BGE 139 III 190, E. 4; 133 II 361, E. 4.1; 117 II 101, E. 6b; BGer, 5A_442/2016 und 5A_443/2016 vom 7. Februar 2017, E. 7.2; 4A_692/2015 vom 1. März 2017, E. 6.1.2; 5D_23/2017 vom 8. Mai 2017, E. 4.3.3; 4A_264/2015 vom 10. August 2015, E. 3; 4A_127/2011, E. 12.2; 4C.55/2006 vom 12. Mai 2006, E. 4; 4C.11/2003 vom 19. Mai 2003, E. 5). Im Anwendungsbereich der schweizerischen Zivilprozessordnung ist eine separate, auf einen materiell-zivilrechtlichen Anspruch gestützte Klage für alle Parteikosten ausgeschlossen, die von der Parteientschädigung nach Art. 95 Abs. 3 ZPO erfasst werden, und zwar selbst dann, wenn eine solche gestützt auf Art. 113 Abs. 1 ZPO oder nach dem in Art. 116 ZPO vorbehaltenen kantonalen Recht nicht erhältlich ist. Mit der Festlegung der Parteientschädigung oder dem Entscheid, dass eine solche nicht zuzusprechen ist, entscheidet das Gericht darüber, welche Entschädigung als Ersatz für die Kosten der Prozessführung der obsiegenden Partei geschuldet ist. Dieser prozessuale Anspruch verdrängt einen allfälligen materiellen-rechtlichen Anspruch, und zwar selbst dann, wenn dieser höher ausfiele als jener (BGE 139 III 190, E. 4; BGer, 5A_442/2016 und 5A_443/2016 vom 7. Februar 2017, E. 7.2; BGer

- 25 - 5D_23/2017 vom 8. Mai 2017, E. 4.3.3; 4A_148/2016 vom 30. August 2016, E. 2.4). 4.2.4 Art. 95 Abs. 3 ZPO sieht eine – nach kantonalem Tarif zu bemessende (Art. 96 ZPO) – Parteientschädigung für den Ersatz notwendiger Auslagen (lit. a), die Kosten einer berufsmässigen Vertretung (lit. b) und, in begründeten Fällen, für Umtriebe einer nicht berufsmässig vertretenen Partei (lit. c) vor. Damit werden sämtliche Anwalts- und andere Rechtsverfolgungskosten abgegolten, die aufgrund oder doch in engem Zusammenhang mit dem Prozess entstanden sind und ihre Ursache unmittelbar in der gerichtlichen Rechtsdurchsetzung haben, sei es, dass sie zeitlich vor Einleitung des Prozesses (vorprozessuale Kosten) oder danach entstanden sind (prozessuale Kosten). In den "Kosten einer berufsmässigen Vertretung" i.S.v. Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO sind alle Aufwendungen enthalten, die üblicherweise und unmittelbar im Zusammenhang mit der Vertretung einer Partei im gerichtlichen Verfahren entstehen. Dazu gehören auch vorprozessuale Anwaltskosten, die – im Zeitpunkt des Endentscheids retrospektiv betrachtet – für die Vorbereitung des Prozesses oder dessen mögliche Verhinderung notwendig oder nützlich waren, wie etwa vorprozessuale Vergleichsgespräche, die in kausalem Zusammenhang mit dem Prozess stehen, der Aufwand für Instruktion sowie das Studium der Akten oder von Rechtsfragen. Diese Parteikosten gelten als mit der Parteientschädigung nach kantonalem Tarif abgegolten (HGer ZH, HG140250 vom 31. Januar 2017, E. II.6.9; HG150152 vom 15. März 2017, E. II.1.2.3; HG140233 vom 4. Oktober 2017, E. 12; vgl. auch BGer, 4A_148/2016 vom 30. August 2016, E. 2.4; 4A_692/2015 vom 1. März 2017, E. 6). Andere Parteikosten, die nicht in diesem Sinne unmittelbar mit dem Prozess zusammenhängen, seien es vor- oder ausserprozessuale Kosten, werden demgegenüber von Art. 95 Abs. 3 ZPO nicht erfasst und können grundsätzlich Gegenstand eines zivilrechtlichen Schadenersatzanspruches sein; dazu zählen etwa Kosten, die im Zusammenhang mit einer Aufforderung zur Schulderfüllung (beispielsweise Mahngebühren) oder der Ausübung eines Gestaltungsrechts (etwa einer Kündigung) entstehen (vgl. BGer, 4A_692/2015 vom 1. März 2017, E. 6; 5D_23/2017 vom 8. Mai 2017, E. 4.3.3).

- 26 - 4.2.5 Die Partei, die den Ersatz von Anwalts- oder anderen Parteikosten unter dem Titel eines materiell-rechtlichen Schadenersatzanspruchs einklagt, hat substantiiert darzutun, d.h. Umstände zu nennen, die dafür sprechen, dass die geltend gemachten Aufwendungen haftpflichtrechtlich als Bestandteil des Schadens zu betrachten sind, mithin gerechtfertigt, notwendig und angemessen waren, der Durchsetzung der Schadenersatzforderung dienten und nicht durch eine prozessuale Parteientschädigung gedeckt sind (BGer, 4A_264/2015 vom 10. August 2015, E. 4.2.2; 4A_692/2015 vom 1. März 2017, E. 6.1; 4A_127/2011 vom 12. Juli 2011, E. 12.4; OGer ZH, LB160029 vom 7. März 2017, E. II.8.2-8.3). Damit gehören nicht nur die Notwendigkeit und die Angemessenheit der eingeklagten Parteikosten zu den Tatbestandsmerkmalen, deren sachverhaltsmässige Grundlage es zu substantiieren gilt, sondern auch die Voraussetzung, dass die entsprechenden Kosten nicht durch eine Parteientschädigung gedeckt sind, d.h. dass sie ihre Ursache nicht unmittelbar in einer gerichtlichen Rechtsdurchsetzung haben. Mit anderen Worten ist substantiiert darzulegen, welche Aufwendungen im Einzelnen angefallen sind (Art der Tätigkeit, Dauer, ausführende Person) und wozu diese im Einzelnen gedient haben (insbesondere für welches Mandat und in welchem Zusammenhang anwaltliche Leistungen erbracht wurden). Erst durch die Darlegung dieser Umstände kann – was Rechtsfrage ist – beurteilt werden, ob es sich hierbei um ausser- bzw. vorprozessuale Parteikosten handelt, die nicht von einer Parteientschädigung nach Art. 95 Abs. 3 ZPO erfasst werden. Daran ändert nichts, wenn mandatsrechtlich ein Pauschalhonorar vereinbart wurde; es ist nämlich nicht relevant, welche Arbeiten tatsächlich in Rechnung gestellt bzw. vergütet wurden, sondern nur, welche Arbeiten tatsächlich verrichtet wurden und wofür (BGer, 4A_692/2015 vom 1. März 2017, E. 6.1; 4A_127/2011 vom 12. Juli 2011, E. 12.4). 4.2.6 Dieser Rechtsprechung liegt – ganz selbstverständlich – zugrunde, dass überhaupt eine materiell-rechtliche Anspruchsgrundlage bestehen muss, die der klagenden Partei einen Anspruch auf Ersatz solcher nichtprozessualer Anwaltsoder anderer Rechtsverfolgungskosten einräumt. Hierbei kann es sich etwa um einen vertraglichen Anspruch (z.B. gestützt auf Art. 97, Art. 102 ff. oder Art. 368 Abs. 2 OR; vgl. BGer 4C.11/2003 vom 19. Mai 2003, E. 5; 4A_692/2015 vom

- 27 - 1. März 2017, E. 6), einen ausservertraglichen Anspruch (z.B. gestützt auf Art. 41 OR; vgl. BGE 117 II 394, E. 3-4) oder einen familienrechtlichen Unterhaltsanspruch handeln (vgl. BGer, 5A_442/2016 und 5A_443/2016 vom 7. Februar 2017, E. 7). Stützt die klagende Partei ihren Anspruch auf Art. 41 OR, so hat sie insbesondere Tatsachen zu behaupten, gestützt auf welche sich auf ein widerrechtliches oder sittenwidriges Verhalten des Schuldners schliessen lässt, das die als Schaden eingeklagten Parteikosten kausal verursacht hat (vgl. BGer, 4A_148/2016 vom 30. August 2016, E. 2.4). Auch Prozesshandlungen als solche können anspruchsbegründend sein (Art. 41 Abs. 2 OR), nämlich dann, wenn die Prozessführung auf sittenwidrigem, absichtlichem oder grobfahrlässigem Verhalten beruht (BGE 117 II 394, E. 4). Stützt die klagende Partei ihren Anspruch auf Art. 97 OR, so hat sie Umstände zu behaupten, die auf eine Vertragsverletzung schliessen lassen, die ihrerseits kausal zum eingeklagten Schaden geführt hat. 4.2.7 Diese Selbstverständlichkeit verkennt die anwaltlich vertretene Klägerin, wenn sie auch vor der Berufungsinstanz ausschliesslich Ausführungen dazu machen lässt, dass und inwiefern aus ihrer Sicht die fraglichen anwaltlichen Bemühungen im Zusammenhang mit einer mieterseits beantragten Mietzinssenkung bzw. einer Offenlegung eines Nebenkostenverteilschlüssels notwendig und angemessen gewesen sein sollen. Selbst wenn dies zutreffen sollte, folgt aus der blossen Tatsache, dass gewisse anwaltliche Bemühungen einer Partei "notwendig" und "angemessen" waren, noch nicht, dass diese auch materiell-rechtlich von der Gegenpartei zu ersetzen wären. Auf welche Rechtsgrundlage sich ein solcher Anspruch vorliegend aber stützen sollte, ist schlicht nicht ersichtlich. Namentlich kann im Umstand, dass die Beklagten – ob berechtigt oder nicht – eine Mietzinsherabsetzung oder die Offenlegung einer Abrechnung verlangt haben, keine Vertragsverletzung gesehen werden, die einen Schadenersatzanspruch zur Folge hätte. Auch kann darin kein sittenwidriges (Prozess-)Verhalten im Sinne von Art. 41 Abs. 2 OR erblickt werden. Dafür, dass die Beklagten in Kenntnis oder in grobfahrlässiger Unkenntnis des Nichtbestandes eines solchen Anspruchs mit dessen Geltendmachung gerade bezweckt hätten, der Klägerin Schaden zuzufügen (vgl. BGE 117 II 394, E. 4), bestehen keine Anhaltspunkte. Hätten die Beklagten einen solchen Anspruch erfolglos – aber in nicht sittenwidriger Weise – einge-

- 28 klagt, so wäre die Klägerin (mangels Widerrechtlichkeit) ausschliesslich durch eine entsprechende Parteienschädigung entschädigt worden (vgl. BGE 117 II 394). Schliesslich kann – ebenso selbstverständlich – auch aus dem Umstand, dass die Beklagten (später) eine andere Handlung vorgenommen haben, die als Vertragsverletzung bzw. als widerrechtlich i.S.v. Art. 41 OR zu qualifizieren ist, nicht automatisch auf die Ersatzfähigkeit der fraglichen Kosten geschlossen werden. Vielmehr ist nur der durch die konkrete, anspruchsbegründende Handlung jeweils kausal verursachte Schaden zu ersetzen und nicht – wovon die Klägerin scheinbar ausgeht – einfach alle, im Mietverhältnis irgendwie und irgendwann einmal angefallenen Kosten. Bereits daran scheitert der von der Klägerin geltend gemachte Ersatzanspruch. Weder ihre Ausführungen vor Vorinstanz (…) noch jene im Berufungsverfahren (…) lassen auf eine Anspruchsgrundlage schliessen, die der Klägerin Anspruch auf Ersatz des fraglichen "Schadens" vermitteln würde. Die Beklagten bezahlten zwar ab September 2011 keine Mietzinse mehr, dies führte aber offensichtlich nicht zu den hier geltend gemachten Kosten im Zusammenhang mit den beklagtischen Begehren um Mietzinssenkung bzw. Offenlegung eines Verteilschlüssels. Das Vorbringen der Klägerin ist insofern unschlüssig. Weil die Berufungsinstanz nicht an die Begründung der Vorinstanz gebunden ist, sondern das Recht von Amtes wegen anzuwenden hat, kann sie die Berufung in diesem Punkt auch mit einer anderen Begründung abweisen. 4.2.8 Damit erübrigt es sich auch, die "Notwendigkeit" oder "Angemessenheit" der fraglichen Anwaltskosten zu prüfen. Mit diesen beiden Kriterien wird nämlich die haftpflichtrechtliche Zurechenbarkeit von Aufwendungen der geschädigten Person zu einem schädigenden Ereignis definiert. Fand aber ein solches, schadensbegründendes Ereignis gar nicht statt – oder fehlt es von vornherein an der Kausalität zu einer anderen anspruchsbegründenden Handlung –, kann auch eine durch die Kriterien der Notwendigkeit und Angemessenheit definierte Zurechnung nicht erfolgen und entsprechende Aufwendungen von vornherein nicht im haftpflichtrechtlichen Sinne "notwendig" oder "angemessen" sein. 4.2.9 Schliesslich ist – was noch näher auszuführen sein wird (s. unten, E. 4.3.9- 10) – auch hier zu beachten, dass die in Frage stehenden Kosten, die der Kläge-

- 29 rin im Zusammenhang mit den mieterseits gestellten Begehren entstanden sind, gewöhnlichen Verwaltungsaufwand darstellen, der durch den Mietzins abgegolten wird und somit von vornherein nicht als "Schaden" qualifiziert werden kann. Auch aus diesem Grund ist die Klage in diesem Punkt abzuweisen. 4.3 Anwaltskosten in der Zeit von September bis November 2011 4.3.1 Sodann fordert die Klägerin den Ersatz von Anwaltskosten in der Höhe von CHF 1'334.90, die ihr zwischen September und November 2011 entstanden seien. Vor Vorinstanz liess sie hierzu ausführen, dass sie den Beklagten folgende Schreiben habe zukommen lassen: Am 22. September 2011 je ein Schreiben betreffend Kündigung des Mietverhältnisses per 31. Oktober 2011, je mit amtlichem Formular. Am 15. Oktober 2011 je ein Schreiben betreffend (eventuelle) Zahlungsverzugskündigung per 30. November 2011, je mit amtlichem Formular. Am 27. Oktober 2011 je ein Schreiben betreffend Organisation und Terminierung der Rückgabe des Mietobjekts. Ferner habe sie am 17. Oktober 2011 ein Betreibungsbegehren gegen den Beklagten 1 gestellt und im November 2011 Adressnachforschungen angestellt. Hierfür sei insgesamt ein Aufwand für anwaltliche Beratung im Umfang von drei Stunden à CHF 400.– pro Stunde angefallen (…), welchen die Klägerin im Einzelnen auswies. Auf Nachfrage der Vorinstanz, inwiefern diese Kosten notwendig und angemessen gewesen sein sollen, liess sie ausführen, es sei hier "um die Mahnungen und Kündigungsandrohungen" gegangen und es habe die Klägerin so beraten werden müssen, "dass die Kündigung rechtlich auch [standhalte]"; man könne "nicht erwarten, dass ein Laie das so [hinkriege]". 4.3.2 Die Vorinstanz wies die Klage in diesem Punkt mit der Begründung ab, es handle sich hierbei um typische Tätigkeiten einer Liegenschaftsverwaltung, die den Beizug eines Anwalts nicht erforderlich gemacht hätten, sondern mit branchentypischer Erfahrung zu bewältigen gewesen wären. Dem hält die Klägerin in ihrer Berufung entgegen, dass die Umstände, welche diese Schreiben, das Betreibungsbegehren sowie die Adressnachforschungen notwendig gemacht hätten, "nicht den Umständen eines herkömmlichen Mietverhältnisses" entsprochen hätten, sondern es habe sich um einen "komplizierten Fall mit wiederholten Rechts-

- 30 streitigkeiten und plötzlichem Verschwinden" der Beklagten gehandelt. Ferner sei notorisch, dass in einem Ausweisungsverfahren hohe Anforderungen an den Nachweis klarer Verhältnisse bestünden, sodass es unumgänglich gewesen sei, einen Anwalt zur Wahrung ihrer Interessen beizuziehen. Von der Klägerin habe nicht erwartet werden können, dass sie die gerichtliche Ausweisung und die vorangehenden Schritte ohne anwaltliche Unterstützung vorbereite, d.h. insbesondere die dafür erforderlichen Mahnungen und Kündigungen selbst verfasse. Dafür habe es ihr an den erforderlichen Rechtskenntnissen gefehlt. 4.3.3 Aus den vorinstanzlichen Ausführungen der Klägerin geht hervor, dass der hier geltend gemachte Schaden Folge der verspäteten bzw. unterbliebenen Zahlung der Mietzinse für die Monate September und Oktober 2011 bzw. Folge einer Verweigerung der Besichtigung der Wohnung gewesen sei. Wenigstens in Ersterem ist eine Vertragsverletzung zu sehen; der dadurch kausal verursachte Schaden ist nach Art. 103 Abs. 1 bzw. Art. 107 ff. i.V.m. Art. 97 OR grundsätzlich ersatzfähig (vgl. ZK-HIGI, Art. 257d OR N 61 ff.). Es stellt sich jedoch die Frage, ob die vom Bundesgericht für den Ersatz von Anwalts- und anderen Rechtsverfolgungskosten aufgestellten Voraussetzungen (s. oben, E. 4.2.3-6) im Einzelnen erfüllt sind. 4.3.4 Die von der Klägerin geforderten Anwaltskosten für das Stellen eines Betreibungsbegehrens gegen den Beklagten 1 sind von vornherein nicht ersatzfähig, da Art. 27 Abs. 2 SchKG (früher Art. 27 Abs. 3 SchKG) explizit vorsieht, dass die Kosten einer (berufsmässigen) Vertretung im Betreibungsverfahren nicht auf den Schuldner überwälzt werden dürfen. Es handelt sich insofern um "prozessuale Kosten", die im Zusammenhang mit dem Betreibungsverfahren angefallen sind und von einer – im Betreibungsverfahren nach Art. 27 Abs. 2 SchKG eben nicht geschuldeten – Parteientschädigung gedeckt sind. Entsprechend können solche Kosten auch nicht mittels zivilrechtlicher Ersatzansprüche geltend gemacht werden (vgl. hierzu die in E. 4.2.3 zitierte Rechtsprechung). 4.3.5 Demgegenüber handelt es sich – was Rechtsfrage ist – bei den anwaltlichen Aufwendungen, die für das Verfassen und den Versand der obgenannten Schreiben an die Beklagten angefallen sind (drei Kündigungen und ein Schreiben

- 31 betreffend Organisation der Wohnungsrückgabe), um nichtprozessuale Kosten, die nicht unmittelbar im Zusammenhang mit einer gerichtlichen oder vollstreckungsrechtlichen Durchsetzung der Ansprüche standen. Sie werden insofern von einer Parteientschädigung im Ausweisungs- oder im Betreibungsverfahren nicht erfasst und können grundsätzlich Gegenstand eines zivilrechtlichen Ersatzanspruchs sein. Vorausgesetzt ist aber, dass diese Aufwendungen nach ihrer Art und ihrem Umfang gerechtfertigt, notwendig und angemessen waren (s. oben, E. 4.2.3 und E. 4.2.5). 4.3.6 Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass dies nicht der Fall war. Die Kündigung vom 22. September 2011 hat die Klägerin weder in ihrem Schreiben noch im amtlichen Formular begründet. Weshalb hierzu ein Anwalt beigezogen werden musste, ist nicht ersichtlich. Nichts anderes gilt für die (begründete) eventuelle Zahlungsverzugskündigung vom 15. Oktober 2011, womit eine weitere Eventualkündigung angedroht wurde, sowie für das Schreiben betreffend Organisation und Terminierung der Rückgabe der Mietsache vom 27. Oktober 2011, womit eine weitere Eventualkündigung ausgesprochen wurde. Auch eine (begründete) ausserordentliche Kündigung oder eine Aufforderung zur Rückgabe der Mietsache kann mit minimaler branchentypischer Erfahrung ohne Weiteres in einer korrekten Form verfasst werden, und es ist von einem Vermieter zu erwarten, dass er solche üblichen Erklärungen, die zur üblichen Verwaltung gehören, selbst erledigen kann. Dass sich das Mietverhältnis in der Vergangenheit als mühsam erwiesen hat, macht weder den Fall "kompliziert" noch einen Anwalt notwendig. Ebenfalls unbehelflich ist der Hinweis der Klägerin, es bestünden in einem Ausweisungsverfahren als summarisches Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) besonders hohe Anforderungen an den Nachweis klarer Verhältnisse, sodass die Klägerin bereits im Vorfeld auf anwaltliche Hilfe angewiesen gewesen sei, um die Kündigung(en) korrekt auszusprechen und eine Beurteilung im summarischen Verfahren zu ermöglichen. Eine Kündigung – ob ordentlich oder ausserordentlich – kann in aller Regel mit minimaler branchenüblicher Erfahrung formell korrekt vorgenommen werden; der Beizug eines Anwalts rechtfertigt sich hierfür, wenn überhaupt, höchstens in ganz speziell gelagerten Ausnahmekonstellationen. Demgegenüber hängt eine Parteientschädigung für

- 32 - Anwaltskosten im Ausweisungsverfahren grundsätzlich nicht von der Notwendigkeit einer anwaltlichen Vertretung ab (BGer, 5A_391/2017 vom 13. Februar 2018, E. 3). 4.3.7 Auch für die "Adressnachforschungen" der Klägerin, die im Wesentlichen in einer blossen Anfrage an das Bevölkerungsamt der Stadt Zürich zu den Meldungsverhältnissen der Beklagten bestanden haben, war der Beizug eines Anwalts nicht notwendig. Inwiefern eine solche Anfrage nicht von der Vermieterschaft selbst bzw. von einer mandatierten Liegenschaftsverwaltung vorgenommen werden können sollte, ist nicht ersichtlich. Damit kann offen bleiben, ob es sich auch bei diesen Aufwendungen um nichtprozessuale Kosten handelt, die weder im Zusammenhang mit dem Betreibungsverfahren noch im Zusammenhang mit dem Ausweisungsverfahren angefallen sind und entsprechend nicht in den Anwendungsbereich einer prozessualen Parteientschädigung fallen. 4.3.8 Die Klägerin hält in ihrer Berufung sinngemäss dafür, es sei für das Abfassen der erwähnten Schreiben und für die Adressnachforschungen wenigstens der Beizug einer professionellen Liegenschaftsverwaltung notwendig gewesen, da sie selbst nicht über die hierzu erforderliche, branchentypische Erfahrung verfügt habe; entsprechend sei immerhin eine Entschädigung nach Massgabe eines Stundenansatzes einer solchen Liegenschaftsverwaltung geschuldet. Im vorinstanzlichen Verfahren machte die Klägerin nur – und auch dort erst auf entsprechendes Nachfragen der Vorinstanz – geltend, sie habe bezüglich dieser Schreiben "so beraten werden [müssen], dass die Kündigung auch rechtlich [standhalte]". Man könne nicht erwarten, dass "ein Laie das so hinkrieg[e]". Damit machte sie der Sache nach zwar geltend, dass sie nicht über eine juristische Ausbildung verfüge, nicht aber, dass ihr – obschon sie die Liegenschaft weitgehend selbst verwaltete – auch eine hierfür an sich erforderliche, minimale Erfahrung in diesem Bereich abgehen würde. Eine solche Behauptung stellte sie (sinngemäss) erst in ihrer Berufungsschrift auf, ohne aber darzulegen, inwiefern sie dieses unechte Novum nicht bereits vor Vorinstanz hätte vorbringen können. Es erweist sich deshalb als unzulässig (Art. 317 Abs. 1 ZPO; s. oben, E. 2.4).

- 33 - 4.3.9 Selbst wenn diese Behauptung aber berücksichtigt würde, wäre die Berufung in diesem Punkt aus folgendem Grund dennoch abzuweisen: Als Entgelt für die Überlassung und den Gebrauch der Mietsache steht dem Vermieter der Mietzins zu (Art. 257 OR). Mit besonderer Abrede kann er zudem Nebenkosten als Entgelt für Leistungen verlangen, die er oder ein Dritter erbringt und die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a und Art. 257b OR). Gewöhnlicher Verwaltungsaufwand des Vermieters ist dabei grundsätzlich – abgesehen von Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung (Art. 4 Abs. 3 VMWG) und für die Verwaltung von Heizung und Warmwasser (Art. 5 Abs. 3 VMWG) – nicht nebenkostenfähig und gilt als durch den Mietzins abgegolten (ZK-HIGI, Art. 257a OR N 8, Art. 269 OR N 119 ff.; BSK OR I-WEBER, Art. 257a N 3). Bei den hier fraglichen Aufwendungen der Klägerin für das Verfassen und den Versand dreier Schreiben an die Beklagten betreffend (mehrfache) Kündigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache sowie für Adressnachforschungen (Anfrage beim Bevölkerungsamt der Stadt Zürich) handelt es sich um solchen gewöhnlichen Verwaltungsaufwand, zu deren Erledigung ein Vermieter mit minimaler branchentypischer Erfahrung oder aber eine von ihm mandatierte Liegenschaftsverwaltung ohne Weiteres in der Lage sein muss. Dass sich ein Vermieter dazu gezwungen sieht, ein Mietverhältnis zu kündigen – allenfalls auch ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs – ist jedenfalls nicht unüblich und begründet grundsätzlich auch keinen ausserordentlichen (Verwaltungs-)Aufwand. Damit einhergehende Verwaltungskosten gelten als durch den Mietzins abgegolten. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn aufgrund des den Vertrag verletzenden Verhaltens der Mieterschaft anwaltliche Beratung notwendig geworden wäre (vgl. ZK-HIGI, Art. 269 OR N 121 f.), was hier aber – wie vorhin dargelegt – gerade nicht der Fall ist. 4.3.10 Sind die hier in Frage stehenden Kosten als gewöhnlicher Verwaltungsaufwand zu qualifizieren, der als durch den Mietzins abgegolten gilt, so können diese keinen Schaden im Sinne des Haftpflichtrechts begründen. Was vertraglich geschuldet ist und wofür bereits ein Entgelt geleistet wurde (bzw. geschuldet ist), kann nicht ersatzfähiger Schaden sein. Andernfalls würde die Vermieterschaft doppelt entschädigt. Die Berufung ist in diesem Punkt folglich abzuweisen.

- 34 - 4.4 Kosten für Adressnachforschungen im März 2016 bzw. ab August 2016 4.4.1 Die Klägerin fordert für Aufwendungen, die ihr durch "Adressnachforschungen im Zusammenhang mit der Aufforderung [der Vorinstanz] in der Verfügung vom 15. August 2016" entstanden seien, CHF 120.– als Ersatz von Gebühren, die dem Staatssekretariat für Migration bzw. der Stadt Zürich zu entrichten gewesen seien, CHF 648.– als "Pauschalbetrag" für einen Besuch der vermeintlichen Adresse der Beklagten in London durch die Anwältin der Klägerin sowie CHF 1'779.85 für anwaltliche Bemühungen im Zusammenhang mit "verschiedenen Schreiben, E-Mails, Telefone, Auskunftsbegehren". Auf Nachfrage der Vorinstanz liess die Klägerin zur Notwendigkeit und Angemessenheit dieser Aufwendungen ausführen, es hätten bei verschiedenen Behörden, Botschaften sowie ehemaligen Arbeitgebern Auskünfte eingeholt bzw. Internetrecherchen durchgeführt werden müssen. Die "Überprüfung der Adresse in London" sei nur deshalb so einfach (bzw. günstig) gewesen, weil die Vertreterin der Klägerin ohnehin in London gewesen sei. Man habe bereits vor Klageeinreichung versucht, die Adresse der Beklagten ausfindig zu machen. Auf Nachfrage, inwiefern diese Aufwendungen nicht bereits durch die Parteientschädigung des vorliegenden Verfahrens abgedeckt sein sollen, liess die Klägerin ausführen, es gebe "diese Rechtsprechung und Lehrmeinung, dass nicht jeder Aufwand im Zusammenhang mit einem Verfahren bereits von der jeweiligen Parteientschädigung abgedeckt" sei. 4.4.2 Die Vorinstanz wies dieses Begehren mit der Begründung ab, die entsprechenden Aufwendungen würden im Zusammenhang mit der Verfügung vom 15. August 2016 stehen und deshalb als mit der (erhöhten) Parteientschädigung abgegolten gelten. Namentlich habe die Klägerin nicht dargetan, inwiefern dieser Aufwand über die Parteientschädigung hinausgehe bzw. notwendig und angemessen gewesen sein soll. In Bezug auf die Kosten für den Besuch der Adresse in London sei nicht ersichtlich, weshalb eine solche Tätigkeit von einer Anwältin habe durchgeführt werden müssen. Hiergegen wendet die Klägerin in ihrer Berufung im Wesentlichen ein, es habe nur deshalb eine Anwältin die fragliche Adresse in London besucht, weil diese ohnehin vor Ort gewesen sei; andernfalls wären die Kosten noch höher ausgefallen. Eventualiter sei die Höhe dieser Schadens-

- 35 position herabzusetzen. In Bezug auf den übrigen anwaltlichen Aufwand und die externen Auslagen treffe es nicht zu, dass diese durch die Parteientschädigung des vorliegenden Verfahrens abgedeckt seien, da Letztere – "gerechnet mit den üblichen Stundensätzen" – nicht einmal ansatzweise den tatsächlichen Prozessaufwand der Klägerin abdecke. 4.4.3 Es wurde bereits dargelegt (s. oben, E. 4.2.3-5), dass Anwalts- und andere Rechtsverfolgungskosten von vornherein nicht im Wege eines zivilrechtlichen Ersatzanspruchs geltend gemacht werden können, wenn und soweit sie von einer in der jeweiligen Prozessordnung vorgesehenen Parteientschädigung erfasst werden. Ob und in welcher Höhe eine solche Parteientschädigung geschuldet ist bzw. zugesprochen wird, ist unerheblich. Selbst dann, wenn eine solche nach Art. 113 Abs. 1 ZPO oder nach dem in Art. 116 ZPO vorbehaltenen kantonalen Recht überhaupt nicht erhältlich ist oder wenn nach kantonalem Tarif (Art. 96 ZPO) nur gewisse Leistungen, allenfalls nur in beschränktem Umfang, entschädigt werden, können Parteikosten, welche vom Anwendungsbereich von Art. 95 Abs. 3 ZPO erfasst werden, nicht unter dem Titel eines zivilrechtlichen Schadenersatzanspruchs gefordert werden. Mit anderen Worten entfaltet Art. 95 Abs. 3 ZPO eine gewisse Sperr- bzw. Ausschliesslichkeitswirkung in Bezug auf sämtliche Kosten, die in seinen Anwendungsbereich fallen, und zwar auch dann, wenn eine Parteientschädigung nach kantonalem Tarif nur für gewisse dieser Leistungen bzw. nur in beschränktem Umfang vorgesehen ist. Dass einige der effektiv angefallenen (und notwendigen) prozessualen Anwaltskosten überhaupt nicht oder nur in geringerem Umfang entschädigt werden, ist somit gerade eine Folge, die der Gesetzgeber mit Art. 95 Abs. 3 bzw. Art. 96 ZPO in Kauf genommen bzw. beabsichtigt hat. Mithin geht das Argument der Klägerin, die hier fraglichen Aufwendungen würden nicht von der vorinstanzlich gesprochenen Parteientschädigung erfasst, weil diese die tatsächlichen Prozesskosten nicht einmal ansatzweise abdecke, von vornherein fehl. Es ist vielmehr entscheidend darauf abzustellen, ob diese Aufwendungen unter den Begriff bzw. in den Anwendungsbereich der Parteientschädigung i.S.v. Art. 95 Abs. 3 ZPO fallen oder nicht. Soweit dies der Fall ist, werden die entsprechenden Parteikosten ausschliesslich durch die in der Höhe nach kantonalem Tarif zu bemessende Parteientschädigung abgegolten.

- 36 - 4.4.4 Art. 95 Abs. 3 ZPO erfasst sämtliche Anwalts- und anderen Parteikosten, die aufgrund oder doch in engem Zusammenhang mit dem Prozess entstanden sind und ihre Ursache somit unmittelbar in der gerichtlichen Rechtsdurchsetzung haben, und zwar unabhängig davon, ob sie zeitlich vor oder nach Einleitung des Prozesses entstanden sind (s. hierzu oben, E. 4.2.4). Dazu zählen namentlich Kosten, die üblicherweise und unmittelbar im Zusammenhang mit der Vertretung einer Partei in einem gerichtlichen Verfahren entstehen, sowie Kosten, die zwar vor dem Prozess angefallen sind, jedoch – retrospektiv betrachtet – für die Vorbereitung bzw. die Durchführung des Prozesses notwendig oder nützlich waren. Ebenfalls darunter fallen grundsätzlich Sachverhaltsabklärungen der Parteien, die zur Aufstellung von Tatsachenbehauptungen bzw. zur Substantiierung derselben notwendig sind (wie etwa die Kosten für ein Privatgutachten; vgl. HGer ZH, HG140250 vom 31. Januar 2017, E. II.3.1.2.7.3 und E. II.6.9; BSK ZPO-V. RÜ- EGG/M. RÜEGG, Art. 95 N 17; BK ZPO-STERCHI, Art. 95 N 11). 4.4.5 Vorliegend stehen Kosten in Frage, die der Klägerin für Adressnachforschungen kurz vor Einleitung der Klage (im März 2016) sowie während des Prozesses – namentlich auf entsprechende Aufforderung der Vorinstanz hin (Verfügung vom 15. August 2016; …) – entstanden sind. Art. 221 Abs. 1 lit. a ZPO sieht vor, dass die Parteien des Prozesses zu bezeichnen sind; dazu gehört auch die Benennung einer Zustelladresse (OGer ZH, PS110082, Beschluss vom 8. Juni 2011). Ist der Aufenthaltsort einer Partei unbekannt und kann er trotz zumutbarer Nachforschungen nicht ermittelt werden, so erfolgt die Zustellung durch Publikation (Art. 141 Abs. 1 lit. a ZPO). Ohne Kenntnis der Zustelladresse bzw. ohne Nachweis zumutbarer Adressnachforschungen kann ein Prozess nicht (erfolgreich) durchgeführt werden. Damit werden Aufwendungen, die dadurch entstehen, dass im Hinblick auf Art. 221 Abs. 1 lit. a bzw. Art. 141 Abs. 1 lit. a ZPO eine gültige Zustelladresse einer (beklagten) Partei ermittelt bzw. zu ermitteln versucht wird, unmittelbar durch den Prozess selbst verursacht, und zwar unabhängig davon, ob sie vor oder nach dessen Einleitung – allenfalls auch erst auf gerichtliche Aufforderung hin – anfallen. Es handelt sich damit um Kosten, die in den Anwendungsbereich von Art. 95 Abs. 3 ZPO fallen und ausschliesslich unter dem Titel einer Parteientschädigung (nach Massgabe des kantonalen Tarifs) abgegolten

- 37 werden können. Ob und inwieweit die von der Vorinstanz gesprochene Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren aufgrund solcher Aufwendungen im Zusammenhang mit Adressnachforschungen zu erhöhen ist, wie es die Klägerin verlangt, wird später zu klären sein (dazu unten, E. 5.4). Mittels eines separaten zivilrechtlichen Schadenersatzanspruches können solche Aufwendungen aber jedenfalls nicht geltend gemacht werden, weshalb die Berufung auch in diesem Punkt abzuweisen ist. 4.5 Zeitaufwand der Klägerin 4.5.1 Die Klägerin machte vor Vorinstanz einen Schaden von CHF 2'000.– geltend, der ihr "aufgrund des rechtswidrigen Verhaltens der Beklagten" dadurch entstanden sei, dass sie "insbesondere sämtliche der durch die Beklagten verursachten Schäden beheben bzw. beheben lassen musste, die von den Beklagten mitgenommenen Kleinmaterialien sowie die beschädigten Küchengeräte ersetzen musste, den Beklagten diverse Schreiben mehrmals und auch an verschiedene Adressen eingeschrieben sowie teilweise auch mit amtlicher Zustellung schicken musste […], die Beklagten für die ausstehenden Forderungen betreiben musste, […] aufgrund des unkooperativen Verhaltens der Beklagten amtliche Befunde in Auftrag geben musste und […] Auskünfte über den Verbleib der Beklagten einholen sowie die Stromrechnung der Beklagten bezahlen musste etc." Aufgrund "all dieser Tätigkeiten" habe die Klägerin "einen enormen Aufwand" gehabt, den sie "einstweilen mit CHF 2'000.00 in Rechnung" stelle. Auf Nachfrage der Vorinstanz liess die Klägerin in der Hauptverhandlung durch ihren Prozessvertreter erklären, sie sei nicht erwerbstätig, man könne von ihr aber "nicht verlangen, dass sie all diesen Dingen gratis nachrenn[e]." Es müsse auch der "Aufwand für die Montage und für den Einkauf dieser Dinge" berücksichtigt werden. Auf weitere Nachfrage der Vorinstanz, ob neben den – bereits anderweitig geltend gemachten – Materialkosten keine effektiven Auslagen angefallen seien, antwortete der Vertreter der Klägerin: "Vielleicht noch die Autofahrt dorthin". Auf die Frage, wie hoch diese Kosten gewesen seien, erwiderte dieser, dies habe "man nicht so spezifiziert". Die Klägerin sei "ja in den Jumbo in Dietlikon" gefahren. Auf die Frage, ob sie einen Betrag pro Kilometer geltend mache, liess die Klägerin antworten, es sei "nicht

- 38 dokumentiert, wie oft man da hin- und hergefahren" sei. Sie mache nur einen zeitlichen Aufwand für die Fahrt und den Einkauf geltend. 4.5.2 Die Vorinstanz wies dieses Begehren mit der Begründung ab, es handle sich beim geltend gemachten zeitlichen Aufwand der Klägerin nicht um Schaden im Rechtssinne. Fahrtkosten habe sie weder beziffert noch substantiiert behauptet. Hiergegen wendet die Klägerin in ihrer Berufung im Wesentlichen ein, es handle sich beim geltend gemachten "Zeitaufwand" um Schaden im Rechtssinne. Indem die Vorinstanz für ihre gegenteilige Rechtsauffassung keinen Bundesgerichtsentscheid zitiert habe, habe sie ihre Begründungspflicht und damit das rechtliche Gehör der Klägerin verletzt. Zudem habe die Klägerin durch die Bezifferung dieser Schadensposition auf CHF 2'000.– "indirekt auch ihren Aufwand für die Fahrtkosten beziffert, zumal eine konkretere Bezifferung gar nicht möglich" gewesen sei, da sie ihre Fahren nicht minuten- und kilometergenau dokumentiert habe. 4.5.3 Die Klägerin stützt ihren Schadenersatzanspruch auf Art. 267 i.V.m. Art. 97 OR sowie auf Art. 41 OR. Das schweizerische Obligationenrecht definiert den Begriff des (ersatzfähigen) Schadens nicht. Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Schaden die ungewollte bzw. unfreiwillige Vermögensverminderung, die in einer Vermehrung der Passiven, einer Verminderung der Aktiven oder in entgangenem Gewinn liegen kann. Der haftpflichtrechtlich relevante Schaden entspricht hierbei der Differenz zwischen dem gegenwärtigen, nach dem schädigenden Ereignis festgestellten Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (sog. Differenzhypothese; statt vieler BGE 132 III 359, E. 4; 127 III 403, E. 4a). Demgegenüber stellt eine Beeinträchtigung persönlich-ideeller Rechtsgüter, die keine konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen auf den Vermögensstand im vorgenannten Sinne zeitigt, grundsätzlich keinen (ersatzfähigen) Schaden dar. So ist etwa eine Körperverletzung als solche kein Schaden im Rechtssinne, sondern es sind allein die wirtschaftlichen Nachteile zu ersetzen, die daraus entstehen (BGE 127 III 403, E. 4a). 4.5.4 Von diesem klassischen, tradierten Schadensbegriff ist die bundesgerichtliche Rechtsprechung in zwei eng definierten Ausnahmekonstellationen abgewichen und hat für diese zwei Kategorien nicht-wirtschaftlicher Beeinträchtigungen

- 39 einen "normativen Schadensbegriff" anerkannt. Erstens wird ein normativer Schaden, der aus eingeschränkter oder entfallener Fähigkeit zur Haushaltsführung entstanden ist, nicht bloss ersetzt, wenn effektive Kosten für eine (externe) Haushaltshilfe erwachsen sind, sondern es wird – gleichsam von Gesetzes wegen und ohne Nachweis der daraus konkret entstandenen Vermögenseinbusse – auch der abstrakte "Wertverlust", gemessen an den Kosten, die eine externe Haushaltshilfe verursachen würde, ausgeglichen (sog. Haushaltsschaden). Der Grund liegt darin, dass der Beizug einer aussenstehenden Person für Arbeiten im privaten Rahmen eines Haushalts regelmässig nicht zumutbar wäre und dass – was heute jedoch nicht mehr in gleichem Masse zutrifft – ein Markt für die typische Haushaltsarbeit nur beschränkt besteht (BGE 127 III 403, E. 4b). Zweitens wird ein normativer Betreuungs- bzw. Pflegeschaden anerkannt, wenn eine geschädigte Person aufgrund eines schädigenden Ereignisses auf Betreuung oder Pflege angewiesen ist und diese auf familiärer oder freundschaftlicher Basis unentgeltlich geleistet wird. Neben den bereits genannten Gründen kommt hier hinzu, dass die Pflege oder Betreuung leistende Person den unentgeltlichen Vorteil regelmässig der geschädigten und nicht der schädigenden Person zukommen lassen will (BGer, 4C.276/2001 vom 26. März 2002, E. 6b). Andere, in der Lehre teilweise postulierte Kategorien eines normativen – d.h. vom klassischen Schadensbegriff abweichenden – Schadens lässt das Bundesgericht nicht zu. Namentlich wird ein in Deutschland teilweise anerkannter Kommerzialisierungs- bzw. Frustrationsschaden (Beeinträchtigung von bereits erworbenen Nutzungsmöglichkeiten) abgelehnt (BGE 132 III 379, E. 3.3.2; 115 II 474, E. 3a). 4.5.5 Die Klägerin fordert nicht etwa Ersatz für Erwerbsausfall oder für konkret angefallene Kosten, sondern sie will die Zeit, die sie selbst zur Organisation der Schadensbehebung, zum Einkauf gewisser Ersatzteile, für die Korrespondenz mit den Beklagten sowie für die Rechtsverfolgung aufgewendet habe, "ersetzt" haben und stellt hierfür CHF 2'000.– "in Rechnung" (act. 1 Rz. 66). Sie will insofern für ihren "Mehraufwand von Zeit und Mühe" bzw. für die "Beeinträchtigung ihrer Zeit bzw. Freizeit" nach einer abstrakten Berechnung entschädigt werden (act. 58 Rz. 64). Nach dem klassischen Schadensbegriff, d.h. der Differenzhypothese, stellt ein solcher, reiner Zeitverlust keinen Schaden dar, weil er sich in keiner

- 40 - Weise im Vermögen manifestiert. Auch unter eine der in der Rechtsprechung anerkannten Kategorien ersatzfähiger normativer Schäden (Hauhalts-, Betreuungsoder Pflegeschaden) fällt diese Art der Beeinträchtigung nicht. Insofern müsste gewissermassen eine neue (dritte) Kategorie eines ersatzfähigen normativen Schadens geschaffen werden, nämlich für "Zeitverlust im Zusammenhang mit der Schadensbehebung" oder für "Zeitverlust im Allgemeinen". Dies ist abzulehnen. Nach geltendem Recht besteht kein Anlass, die Ersatzfähigkeit nicht vermögensrechtlicher Schäden auf blossen Zeitverlust auszudehnen. Obschon die vom Bundesgericht bisher als ersatzfähig anerkannten Kategorien normativer Schäden nicht abschliessend sind und in Zukunft allenfalls auch auf weitere, speziell gelagerte Ausnahmefälle ausgedehnt werden können, würde eine allgemeine (abstrakte) Vergütung von "verlorener Zeit" oder "erstandener Mühen" sachlich, nämlich mit Blick auf den geltenden grundlegenden Schadensbegriff, zu weit führen. Im Unterschied zum Haushalts- bzw. Betreuungsschaden ist es hier gerade zumutbar, eine Drittperson mit der Vornahme der fraglichen Tätigkeiten zu betrauen. Zudem gebietet sich eine gewisse (unentgeltliche) Eigenleistung zur Schadensbehebung aus der allgemeinen Schadenminderungsobliegenheit. Schliesslich spricht auch das Bereicherungsverbot gegen eine allgemeine, abstrakte Vergütung von investierter Zeit der geschädigten Person, jedenfalls dann, wenn diese Zeit nicht anderweitig gewinnbringend eingesetzt worden wäre. 4.5.6 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz das Recht in diesem Punkt zutreffend angewandt. Die Kritik der Klägerin, die Vorinstanz habe hierfür keine bundesgerichtlichen Entscheidungen angeführt und dadurch ihren Gehörsanspruch verletzt, ist unbegründet. Das sich aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ergebende Recht auf Begründung verlangt nicht, dass sich die erkennende Instanz mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt, sondern sie kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Es müssen zumindest kurz die Überlegungen genannt werden, die zum entsprechenden Entscheid geführt haben, sodass dieser sachgerecht angefochten werden kann (BGE 133 III 439, E. 3.3). Diesen Anforderungen wird der vorinstanzliche Entscheid ohne Weiteres gerecht. Die Vorinstanz hat nachvollziehbar dargelegt, auf welche Rechtsregel sie ihren Entscheid gestützt hat.

- 41 - Dies genügt. Die Angabe bestimmter bundesgerichtlicher Entscheidungen ist nicht erforderlich, zumal es sich beim hier in Frage stehenden Rechtssatz – dem klassischen Schadensbegriff und der grundsätzlich fehlenden Ersatzfähigkeit nicht vermögensrechtlicher Beeinträchtigungen – um einen elementaren Grundsatz des schweizerischen Privatrechts handelt, der gerade gegenüber einer anwaltlich vertretenen Partei an sich keiner weiteren Erklärung bedürfte. 4.5.7 Schliesslich macht die Klägerin in ihrer Berufung geltend, es treffe nicht zu, dass sie es "gänzlich unterlassen haben soll, [die Fahrtkosten] zu beziffern". Mit der "Bezifferung des gesamten ihr durch das Verhalten der Berufungsbeklagten entstandenen Schadens von CHF 2'000.00 für ihre persönlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Schadensbeseitigung" habe sie "indirekt auch ihren Aufwand für die Fahrtkosten beziffert, zumal eine konkretere Bezifferung gar nicht möglich" gewesen sei. Was die Klägerin hiermit im Einzelnen zum Ausdruck bringen will, ist nicht leicht verständlich. Sofern sie damit meint, mit den geforderten CHF 2'000.– würde (auch) ihr eigener zeitlicher Aufwand für durchgeführte, umfangmässig aber nicht näher substantiierte Autofahrten entschädigt, so ist auf die bereits dargelegte Rechtsprechung zu verweisen, wonach blosser Zeitverlust nicht ersatzfähiger Schaden darstellt. Sofern die Klägerin damit letztlich aber eben doch effektive Auslagen für bestimmte Autofahrten (namentlich Benzinkosten und Abschreibungen am Fahrzeug) geltend machen will, was aus ihren Ausführungen aber nicht klar hervorgeht, so ist ihr einerseits entgegen zu halten, dass sie solches im vorinstanzlichen Verfahren gerade nicht gefordert hatte und ein erstmaliges Geltendmachen solcher Schadenspositionen im Berufungsverfahren nicht zulässig ist (Art. 317 ZPO). Andererseits unterliess es die Klägerin auch im Berufungsverfahren, ihre konkreten Fahrtkosten zu beziffern oder in irgendeiner Form zu substantiieren. Dass sie offenbar nicht mehr weiss, welche Fahrten im Einzelnen angefallen sind, ändert nichts daran. Namentlich berechtigt dies nicht zu einer Schadensschätzung nach Art. 42 Abs. 2 OR. Dass die Klägerin ihre Fahrten nicht einmal ansatzweise rekonstruieren kann oder will, hat sie selbst zu vertreten. 4.5.8 Auch eine Verletzung der sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO; s. dazu unten, E. 4.6.2) kann der Vorinstanz nicht zur Last gelegt

- 42 werden, da sie die anwaltlich vertretene Klägerin mehrfach zur Substantiierung der Fahrtkosten angehalten hatte. 4.6 Malerarbeiten 4.6.1 Die Klägerin machte vor Vorinstanz geltend, die Beklagten hätten die Wohnung ungenügend gelüftet, sodass sich an den Wänden Schimmelpilz gebildet habe und die Wohnung neu habe gestrichen werden müssen. Die Rechnung der Malerarbeiten habe sich auf CHF 2'900.– belaufen, was sie als Schadenersatz geltend machte. Auf Nachfrage erklärte sie, der letzte Anstrich sei "noch vor dem Einzug der Beklagten" erfolgt. Die Vorinstanz sprach ihr für diese Schadensposition nur den Zustandswert zu, den sie – ausgehend von einem Alter des bisherigen Anstrichs von 3.25 Jahren im Zeitpunkt des Neuanstrichs – auf CHF 1'721.90 (4.75/8 der Malerkosten) bezifferte. Die Klägerin stellt in ihrer Berufung weder in Frage, dass nur der Zeitwert als Schaden ersatzfähig sei, noch beanstandet sie die von der Vorinstanz vorgenommene Bemessung des Zeitwerts als solche. Sie macht einzig geltend, die Vorinstanz habe mit diesem Vorgehen die soziale Untersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO verletzt, da es nicht Sache des Gerichts gewesen sei, die eingereichten Belege nach Sachverhaltselementen zu durchforsten, die von keiner Partei in das Verfahren eingebracht worden seien. Die Beklagten hätten die Höhe der geltend gemachten Malerkosten nicht bestritten und auch keine Abnützung geltend gemacht, weshalb die Vorinstanz den gesamten Betrag der geltend gemachten Kosten "als unbestritten und damit erstellt" in ihren Entscheid hätte aufnehmen müssen. 4.6.2 Nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO stellt das Gericht in den übrigen (nicht unter Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO fallenden) mietrechtlichen Streitigkeiten den Sachverhalt von Amtes wegen fest, sofern der Streitwert CHF 30'000.– nicht übersteigt. Die hier zur Anwendung kommende Untersuchungsmaxime ist jedoch eine eingeschränkte, die aus sozialen Gründen dem Schutz der nach gesetzgeberischer Wertung schwächeren Partei (i.e. der Mieterschaft) dient (BGE 141 III 569, E. 2.3.1). Damit wird die Verantwortung für die Erstellung des Sachverhalts gewissermassen zwischen den Parteien und dem Gericht verteilt, wobei Letzterem eine verstärkte Mitwirkungspflicht zukommt. Die soziale Untersuchungsmaxime

- 43 verpflichtet das Gericht aber nicht, von Amtes wegen zu untersuchen, wenn die Parteien darauf verzichten, ihre Standpunkte zu erklären, sondern sie begründet im Grundsatz nur eine – gegenüber Art. 56 ZPO – verstärkte Fragepflicht. Wie unter der im ordentlichen Verfahren geltenden Verhandlungsmaxime müssen die Parteien den Prozessstoff grundsätzlich selbst beschaffen und das Gericht auf Tatsachen und Beweismittel hinweisen. Das Gericht kommt den Parteien aber mit spezifischen Fragen zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die notwendigen Beweismittel bezeichnet werden. Ist eine Partei durch einen Anwalt vertreten, so kann und muss sich das Gericht wie im ordentlichen Verfahren eine gewisse Zurückhaltung auferlegen und darf nicht eine Partei zuungunsten der anderen beraten (BGE 141 III 569, E. 2.3; BGer, 4D_87/2017 vom 20. März, E. 3.3.1; 4A_701/2012 vom 19. April 2013, E. 1.2). Die Geltung der Untersuchungsmaxime führt ferner dazu, dass Noven bis zum Beginn der erstinstanzlichen Urteilsberatung unbeschränkt vorgebracht werden können (Art. 229 Abs. 3 ZPO) und dass das Gericht nicht an Tatsachenbehauptungen bzw. bestreitungen oder an Beweisanträge der Parteien gebunden ist; Art. 55 Abs. 1 und Art. 150 Abs. 1 ZPO gelten insofern nicht (BGE 139 III 457, E. 4.4.3.2; 139 III 13, E. 3.2; BGer, 4A_360/2015 vom 12. November 2015, E. 4.2). Ein Abweichen von einer beidseitig übereinstimmenden oder nicht bestrittenen Tatsachendarstellung bzw. einem Zugeständnis ist im Geltungsbereich der sozialen Untersuchungsmaxime jedoch nur dann zulässig, wenn sich aus den eingereichten Akten oder dem (übrigen) Parteivorbringen die Unrichtigkeit der fraglichen Tatsache klar ergibt oder wenn ernsthafte Zweifel daran bestehen (BGE 139 III 13, E. 3.2; 141 III 569, E. 2.3.2; BGer, 4A_360/2015 vom 12. November 2015, E. 4.2; 4A_701/2012 vom 19. April 2013, E. 1.2). Letzteres ist selbst im ordentlichen Verfahren der Fall (Art. 153 Abs. 2 ZPO). Soweit Rechtsfragen und nicht Sachverhaltsfeststellungen betroffen sind, gilt Art. 57 ZPO (Rechtsanwendung von Amtes wegen). 4.6.3 Die Vorinstanz ist in rechtlicher Hinsicht zutreffend davon ausgegangen, dass grundsätzlich nur der Zeitwert einer beschädigten Sache, nicht aber deren Neuwert ersatzfähiger Schaden darstellt (sog. Vorteilsanrechnung). Der Zeitwert berechnet sich nach den konkreten Kosten der Anschaffung einer gleichen Sache

- 44 im Neuzustand bzw. der Wiederherstellung des Neuzustandes der beschädigten Sache, abzüglich der durch Gebrauch und Abnützung bereits vor der Schädigung erlittenen Werteinbusse bzw. Abschreibungen (vgl. BGE 36 II 55, E. 6; ZK-HIGI, Art. 267 OR N 109, 111, 113 ff.; CHK-MÜLLER, Art. 41 OR N 30). Dass nur der Zeit- und nicht der Neuwert der Ersatzanschaffung bzw. der wiederhergestellten Sache zu ersetzen ist, betrifft eine Rechtsfrage und war von der Vorinstanz entsprechend von Amtes wegen zu berücksichtigen. Da sich aus der allgemeinen Lebenserfahrung ohne Weiteres ergibt, dass eine neu gestrichene Wohnung gegenüber einer solch