Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 07.12.2020 MB190010-L

ZMP 2021 Nr. 1 Art. 271 OR; Art. 272 ff. OR; Art. 253a OR. Kündigung wegen Umnutzung von Geschäftsräumen in Wohnräume. Erstreckung von Geschäftsmietverhältnissen. Lagerräume als Geschäftsräume. Auch isoliert gemietete Lager sind Geschäftsräume, soweit sie zu geschäftlichen Zwecken vermietet wurden (E. 3.1.2). Eine Kündigung wegen eines Umnutzungs- und Umbauprojekts setzt nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts weder eine abgeschlossene Planung noch eine Baubewilligung voraus. Dass ein Bauvorhaben im Kündigungszeitpunkt ausgereift und ernst gemeint ist, lässt sich gerade auch aus der Hartnäckigkeit ableiten, mit welcher die Vermieterin es verfolgt, etwa durch Anpassungen an baurechtliche Anforderungen vor oder nach der Kündigung, namentlich an die Normen des Lärmschutzes. Die Begründung der Kündigung gerät durch solche Massnahmen und selbst durch eine am Ende verweigerte Baubewilligung grundsätzlich nicht ins Wanken und kann auch erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist geliefert werden. Anders sind nur Projekte zu beurteilen, denen die Bewilligungsfähigkeit offensichtlich abgeht. An einer solchen Konstellation fehlt es i.d.R. bei Ermessensentscheiden der Baubehörde (E. 3.2.2 und 3.2.3). Ob ein Mietverhältnis über Geschäftsräume erstreckt werden kann, hängt in erster Linie von einer Härte mieterseits ab. Zentrale Aspekte sind die Finanzlage des Unternehmens, branchenspezifische Bedürfnisse und die Ernsthaftigkeit der unternommenen Suchbemühungen, soweit auf solche nicht aus besonderen Gründen verzichtet werden kann (E. 3.3). Aus dem Urteil des Mietgerichts MB190010-L/U vom 7. Dezember 2020 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Huggenberger, Schenk, Gerichtsschreiberin Altieri): «(…)

- 2 - 1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1.1 Sachverhalt Die Erstkläger/innen und Zweitbeklagten 1-11 (nachfolgend: Kläger/innen) haben von der Erstbeklagten 1 und Zweitklägerin (nachfolgend Beklagte 1) Geschäftsräume in der Liegenschaft N.-strasse x in Zürich gemietet. Mit Formularerklärung vom 31. Oktober 2018 kündigte die Beklagte die genannten Mietverhältnisse auf den 30. September 2019. Als Begründung gab sie eine umfassende Gesamtsanierung an, wobei sie in einem Begleitschreiben vom gleichen Tag erklärte, sie stehe seit einigen Monaten mit Fachleuten in Kontakt und wolle im Rahmen des Bauprojektes sämtliche bisherigen Geschäftsräume in Wohnungen umwandeln. Die vorgesehenen Arbeiten schlössen eine Benützung der Sache während der Bauzeit aus. Die Kläger/innen fochten die Kündigungen rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 6. Februar 2019 konnte keine Einigung erzielt werden, so dass die Schlichtungsbehörde den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreitete, welchen die Parteien aber ablehnten. Daher stellte die Behörde sowohl den Kläger/innen 1-11 als auch der Beklagten 1 mit Beschluss vom 20. März 2019 die Klagebewilligungen aus. 1.2 Prozessgeschichte 1.2.1 Nach – unter Berücksichtigung des Fristenstillstands um Ostern fristgerechtem – Eingang der vorliegenden Erst- und Zweitklagen vom 25. April bzw. 3. Mai 2019 wurden diese mit Verfügung und Beschluss vom 16. Mai 2019 jeweils der Gegenpartei zugestellt. Die Klagen betr. Mietverhältnisse mit den Mieter/innen 4, 6 und 7 wurden dem Kollegialgericht zur Beurteilung unterbreitet. Alle Verfahren wurden miteinander vereinigt. Für sämtliche Klagen wurden die entsprechenden Kostenvorschüsse festgelegt und die Prozessleitung dem Vorsitzenden delegiert. Nach Eingang der Kostenvorschüsse wurde mit Beschluss vom 13. Juni 2019 ein Schriftenwechsel angeordnet, wobei den Erstkläger/innen und Zweitbeklagten generell die Rolle der Kläger/innen zugewiesen und entsprechend Frist zur Klagebegründung angesetzt wurde.

- 3 - Nach fristgerechtem Eingang der genannten Rechtsschrift wurde diese den Beklagten mit Verfügung vom 29. August 2019 zugestellt und den Beklagten Frist zur schriftlichen Beantwortung der Klage angesetzt. Weiter wurde eine sinngemässe Vereinbarung der Parteien zur Behandlung gewisser umfangreicher Klagebeilagen festgehalten und ein Substantiierungshinweis für die damals noch geplante Hauptverhandlung angebracht. Die Beklagte 1 reichte ihre Klageantwort fristgerecht ein. Mit Verfügung vom 29. Oktober 2019 wurde die Klageantwort der Beklagten 1 den Kläger/innen zugestellt. Weiter wurden die Parteien zur Hauptverhandlung vorgeladen, welche in der Folge auf den 29. April 2020 angesetzt wurde. Da es sich im Kontext der sog. „Corona-Krise“ nicht als zweckmässig erwies, die Verhandlung vom 29. April 2020 im geplanten Rahmen (insbes. Vorladung von diversen Parteien zum persönlichen Erscheinen) durchzuführen, wurde mit den Parteien eine schriftliche Fortsetzung des Verfahrens vereinbart, unter Verzicht auf mündliche erste Parteivorträge und Beschränkung der Schlussvorträge auf je eine, von beiden Seiten gleichzeitig zu erstattende schriftliche Stellungnahme zum Beweisergebnis. Gestützt darauf wurde den Kläger/innen 1-11 mit Verfügung vom 28. April 2020 Frist zur schriftlichen Replik angesetzt. Diese wurde innert erstreckter Frist am 2. Juni 2020 erstattet. Mit Beschluss vom 4. Juni 2020 wurde der Beklagten 1 Frist zur schriftlichen Duplik angesetzt. Diese wurde mit Datum vom 17. August 2020 erstattet, innert erstreckter und um den Sommer-Fristenstillstand verlängerter Frist. Mit Verfügung vom 31. August 2020 wurde den Kläger/innen Frist angesetzt, um zu neuen relevanten Tatsachen in der Duplik Stellung zu nehmen. In Ziff. 2 der Verfügung wurden die Kläger/innen auf die Möglichkeit hingewiesen, die Ansetzung einer separaten Frist zur Ausübung ihres voraussetzungslosen Replikrechts zu beantragen. Mit Verfügung vom 9. September 2020 wurde den Kläger/innen zudem eine Noveneingabe der Beklagten zugestellt und Gelegenheit geboten, dazu Stellung zu nehmen. Dabei wurde die mit Verfügung vom 31. August 2020 angesetzte Frist im Interesse einer einheitlichen Stellungnahme (zu den Vorgängen um die vor Einreichung der Duplik erstinstanzlich erteilten, nicht rechtskräftigen Baubewilligung) neu angesetzt. Auf Antrag der Kläger/innen vom 14. Septem-

- 4 ber 2020 wurde denselben sodann mit Verfügung vom 15. September 2020 eine Frist angesetzt, um vom Replikrecht im genannten Sinne Gebrauch zu machen. Mit Eingabe vom 29. September 2020 nahmen die Kläger/innen unter Hinweis auf die Verfügungen vom 31. August und 9. September 2020 zu den Dupliknoven und zur Noveneingabe der Beklagten Stellung. In der Folge wurde das Verfahren mit Verfügung vom 1. Oktober 2020 für spruchreif erklärt, wobei darauf hingewiesen wurde, dass die Spruchreiferklärung nichts am Fortbestand des voraussetzungslosen Replikrechts der Parteien ändere. Mit Eingabe vom 28. Oktober 2020 (Datum Poststempel) teilten die Kläger/innen dem Gericht unter Hinweis auf die Verfügungen vom 31. August 2020 und 1. Oktober 2020 sowie das Schreiben des Mietgerichtspräsidenten vom 19. Oktober 2020 schliesslich mit, dass sie auf einen weiteren Vortrag verzichten würden. Das Urteil wurde auf dem Zirkularweg gefällt. 1.2.2 Das vorliegende Verfahren umfasste ursprünglich auch die Kündigung des Mietverhältnisses zwischen der Beklagten 1 (Vermieterin) und den Erstkläger/innen 12.1-3 bzw. der Beklagten 2 (4 gemeinsame Mieter/innen). Bezüglich der Kläger/innen 12.1-3 wurde der Prozess bereits mit Beschluss vom 5. Dezember 2019 abgeschrieben, unter Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Bezüglich der Beklagten 2 wurde das Verfahren mit dem schon erwähnten Beschluss vom 4. Juni 2020 abgeschrieben (Gegenstandslosigkeit der Klage auch im Verhältnis zur Beklagten 2, …). 2. Parteistandpunkte 2.1 Die Kläger/innen verlangen im Hauptpunkt die Ungültigerklärung der angefochtenen Kündigungen, die Kläger/innen 1, 3, 9, 10 und 11 zudem im Eventualstandpunkt eine erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses von unterschiedlicher Länge. Zur Begründung schilderten sie zunächst die Veränderungen im Aktionariat der Beklagten 1 im Jahr 2018 und den Wechsel der Verwaltung der Liegenschaft von der V1 AG zur V2 AG. Sie bestritten ein ausgereiftes Bauprojekt und stellten insbesondere in Abrede, dass die Beklagte 1 den Zustand der Liegenschaft im Jahr 2018 habe überprüfen lassen. Die Projektierung sei erst nach den Kündigungen

- 5 vom 31. Oktober 2018 erfolgt. Vorher hätten keine Fachleute die Liegenschaft untersucht. Solche wären den Mietenden zweifellos aufgefallen. Auf eine Nachfrage der Kläger nach dem Stand der Projektierung vom 27. November 2018 habe die Beklagte 1 sich über Rechtsanwalt A. gemeldet, der sich mit einer Vollmacht vom 30. November 2018 ausgewiesen habe, also einer solchen, die erst auf die Anfrage der Mieter/innen hin ausgestellt worden sei. Eine Antwort hätten die Kläger/innen erst auf Nachfragen erhalten, und zwar mit Schreiben vom 11. Januar 2019. Die bei dieser Gelegenheit zugesandte Kostenschätzung datiere vom 17. Juli 2018. Darin sei die Rede von einer «Variante 1». Somit müsse es weitere Varianten geben. Es erstaune, dass rund drei Monate ab Erstellung einer Kostenschätzung im September 2018 an vier Tagen Vermessungen durchgeführt worden seien. Am 30. Oktober sei ein als Bauprojekt betiteltes Papier erstellt worden, welches dem Schreiben vom 11. Januar 2019 ebenfalls beigelegt gewesen sei. Dabei habe es sich jedoch nicht um ein baureifes Projekt gehandelt. Einen Tag später sei die Kündigung ausgesprochen worden. Noch mehr erstaune, dass die drei involvierten Anwälte der Beklagten 1 mehr als sechs Wochen benötigt hätten, um den Kläger/innen eine Kopie der Kostenschätzung vom 17. Juli und des Bauprojekts vom 30. Oktober 2018 zuzustellen. Aus all diesen Gründen bestehe Anlass zur Annahme, dass die erwähnten Papiere erst Anfangs 2019 vorgelegen hätten, zumindest in der im Recht liegenden Version. Gemäss Schreiben der Beklagten 1 vom 11. Januar 2019 sei im ursprünglichen Terminprogramm das Baugesuch für Dezember 2018 vorgesehen gewesen. Dies habe sich aber laut dem Schreiben verzögert und hätte nach damaligem Stand im Februar 2019 eingereicht werden sollen. Da das Projekt vom 30. Oktober 2019 keinen Zeitplan mehr enthalte, habe die Beklagte 1 im vorliegenden Prozess das ursprüngliche Projekt einzureichen. Somit sei am 11. Januar 2019 immer noch kein ausgereiftes Projekt vorhanden gewesen. Man halte dezidiert dafür, dass auch am 31. Oktober 2018 kein ausgereiftes Projekt vorgelegen habe, da ansonsten sich die Baueingabe nicht noch im Januar 2019 wegen des Stands der Planung verzögert hätte. Effektiv sei die Baueingabe erst im Mai 2019 erfolgt, da Anpassungen und Abklärungen erforderlich gewesen seien, die vom ursprünglichen Projekt vom 30. Oktober 2018 massiv abgewichen seien. Am 14. Februar 2019 habe die Beklagte 1 eine Liegenschaftsbegehung mit diversen Baufachleuten für den 26. Februar sowie Sondierungen zwischen dem 4. und 6. März 2019 angekündigt. Falls Fachleute schon vor der Kün-

- 6 digung die Liegenschaft besichtigt hätten, wären wohl kaum im 1. Quartal 2019 weitere Besichtigungen, Sondierungen und Gebäudechecks erforderlich gewesen. Wegen derselben müsse angenommen werden, dass unabdingbare Abklärungen zur Erstellung eines ausgereiften Projekts erst nach den Kündigungen erfolgt seien. Es wäre demgemäss sehr gut möglich gewesen, dass die Beklagte 1 ihre im Begleitschreiben zur Kündigung skizzierte Sanierungsabsicht nachträglich noch geändert hätte, falls dem dannzumal noch nicht ausgegorenen Projekt zu viele Vorschriften und Hindernisse entgegen gestanden hätten. Auch ein Bericht der von den Kläger/innen beauftragten P. GmbH habe ergeben, dass das Projekt vom 30. Oktober 2018 unausgegoren gewesen sei, grössere Mängel aufgewiesen habe und in dieser Form nicht hätte bewilligt werden können. So dürften Wohnräume baurechtlich nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordwest/Nordost ausgerichtet sein, wie das bei den Wohnungen Richtung O.-strasse der Fall sei. Für die drei Maisonette-Dachwohnungen werde die vorgeschriebene Raumhöhe von 2.4 m nicht erreicht. Bei fünf Wohnungen sei die erforderliche Barrierefreiheit nicht sichergestellt. Lärmgrenzwerte würden überschritten. Dachaufbauten seien zu hoch. Ein Trockenraum sei nicht vorgesehen. Und es gebe weitere formale Mängel. Deshalb sei das Projekt vor der Baueingabe im Mai 2019 massiv überarbeitet worden und weise seither entscheidende Abweichungen auf. Auf gewisse Wohnungen sei verzichtet, die Raumhöhe angepasst, der Lärmschutz verbessert worden. Nach wie vor bleibe die Belichtungs- und Belüftungssituation im Untergeschoss unbefriedigend. Insgesamt habe der Stand des Projekts am 31. Oktober 2018 noch keine Kündigung gerechtfertigt. 2.2 Die Beklagte 1 wandte dagegen hauptsächlich ein, sie habe sich seit Oktober 2017 mit dem Gedanken der Umgestaltung der Liegenschaft in ein Wohnhaus befasst und daher die Q. AG mit den entsprechenden Vorabklärungen beauftragt. Es entziehe sich der Kenntnis der Beklagten 1, weshalb die Kläger/innen glaubten beurteilen zu können, wer von den verschiedenen Fachleuten aus welchem Grund damals Besichtigungen durchgeführt habe. Dies sei sehr wohl der Fall gewesen. Am 27. Oktober 2017 hätten Q1 und Q2 von der Q. AG zusammen mit R. von der R. AG Masse aufgenommen und geprüft, ob die bauliche Ausgestaltung der Liegenschaft mit den Plänen beim Hochbaudepartement übereinstimmten. An einer zweiten Besichtigung vom 7. November 2017 seien die beim ersten Termin nicht

- 7 besichtigten Dachgeschosswohnungen durch die gleichen Personen sowie durch L1 von der Liegenschaftsverwaltung angeschaut worden. Darüber existiere auch ein E-Mail-Verkehr. Anschliessend habe L1 zwischen dem 9. und 22. November 2017 eine Machbarkeitsstudie erstellt, die Grundlage einer Besprechung mit L1 und L2 bei der als Generalplanerin beigezogenen C. AG vom 23. November 2017 gebildet habe, bei welcher man Grobkosten ermittelt und erste bautechnische Abklärungen getroffen habe. Am 15. Februar 2018 hätten L1 und L3 von der Liegenschaftsverwaltung sowie der Vertreter einer Bank erneut die Liegenschaft besichtigt, hauptsächlich um die elektrischen Installationen zu beurteilen. Ähnliche Besprechungen hätten auch am 6. März und 5. Juni 2018 stattgefunden. Die Q. AG habe am 26./28. Juli 2017 (richtig: 2018, …) gestützt auf die Vorabklärungen aufgrund der Pläne im Bauarchiv der Stadt ein digitalisiertes Umbauprojekt für insgesamt 16 Wohnungen und zwei Atelierwohnungen mit einem zentralen Erschliessungskern samt Lift ausgearbeitet. Im gleichen Zeitraum habe die C. AG eine Kostenschätzung vom 17. Juli 2018 in der Grössenordnung von Fr. 8 Mio. errechnet. Auch ein erstes Terminprogramm vom 13. Juli 2018 habe existiert mit einer geplanten Baueingabe noch vor Ende 2018. Ein Vertreter der die Beklagte 1 heute repräsentierenden Anwaltskanzlei habe damals die Funktionäre der Beklagten 1 auf die höchstrichterliche Rechtsprechung hingewiesen, wonach die unausweichlichen Kündigungen der Mietverhältnisse erst gestützt auf ein genügend ausgereiftes Projekt erfolgen dürften, aus dem ersichtlich sei, dass das Bauprojekt nicht oder nur mit Erschwernissen in Anwesenheit der Mietparteien realisiert werden könne. Es treffe zwar zu, dass die Kostenschätzung den Hinweis «Variante 1» enthalte. Was die Kläger/innen daraus ableiten wollten, bleibe aber offen. Dass weitere Varianten existiert hätten, treffe zwar zu. Die Beklagte 1 habe sich dann aber für das hier Umschriebene entschieden, wie ein Vergleich mit der späteren Baueingabe zeige. Alle sechs Varianten hätten im Übrigen einen Ersatz der bestehenden Geschäftsräume durch Wohnungen vorgesehen. Im Oktober 2018 habe die V. Vermessung die digitalen Planunterlagen geliefert. Am 30. Oktober 2018 habe die Q. AG das angepasste Bauprojekt mit Modifikationen bei Lift und Treppen und einer veränderten Wohnungseinteilung vorgelegt. Tags darauf seien die Kündigungen erfolgt. Die Darstellung der Kläger/innen in Zusammenhang mit der Korrespondenz zwischen den Parteien in der Zeit danach sei sachfremd. Verzögerungen infolge von Ferienabwesenheiten und anwaltlichen Pendenzen seien nor-

- 8 mal. Die vorgelegten Unterlagen, insbesondere das Projekt vom 30. Oktober 2018, seien nicht rückdatiert worden. Die Kündigungen vom 31. Oktober 2018 beruhten sehr wohl auf einem ausgereiften Projekt, gestützt auf welches schon im damaligen Zeitpunkt klar gewesen sei, dass die Umnutzung der Liegenschaft zu Wohnzwecken und die Tiefe der baulichen Eingriffe einen Verbleib der Mieter/innen im Objekt nicht erlaubten. Dass es bei einem Projekt dieser Dimension gerade auch durch den Einbezug diverser städtischer Amtsstellen zu nachträglichen Anpassungen gekommen sei, sei nicht ungewöhnlich und ändere an der Reife des Projektes nichts. Auch die Kläger/innen und die von diesen beauftragte P. GmbH machten nicht geltend, es sei unmöglich, eine Baubewilligung für die Umnutzung und den Bau erhältlich zu machen, allfällige Auflagen zu erfüllen oder die von den Kläger/innen angesprochenen Probleme zu lösen, soweit sie überhaupt bestünden. Das Projekt sei nach den Kündigungen auch gehörig weiterverfolgt worden. Das angepasste Projekt vom 19. März 2019 habe weiterhin die beiden Atelier- bzw. Loftwohnungen im EG/UG, drei 3 ½ - Zimmerwohnungen in den Regelgeschossen sowie eine 4 ½ - sowie zwei 3 ½ - Zimmerwohnungen im Dachgeschoss vorgesehen. Das Baugesuch sei am 18. April 2019 eingereicht worden. Die Ausschreibung im Amtsblatt datiere vom 17. Mai 2019. 2.3 Auf die Ausführungen der Parteien wird nur soweit eingegangen, als diese für das Urteil von Bedeutung sind. Dies gilt insbesondere für Argumente, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind und für die Argumente in Zusammenhang mit den Erstreckungsbegehren der Kläger/innen, die individuell abzuhandeln sind (hinten Ziff. 3.3). 3. Behandlung der Klagen 3.1 Prozessuales 3.1.1 Zu recht gehen beide Parteien von der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit des Mietgerichts Zürich als Kollegialgericht für alle Klagen aus, denn der vorliegende Streit dreht sich um in Zürich gelegene Wohn- und Geschäftsräume (vgl. Art. 33 i.V.m. Art. 35 Abs. 1 lit. b ZPO sowie § 21 GOG). Soweit ursprünglich eine einzelgerichtliche Kompetenz bestand, erfolgte wie schon erwähnt eine Überweisung gestützt auf § 26 GOG.

- 9 - Das Prozessthema gehört zum Kündigungsschutz im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, so dass unabhängig vom Streitwert das vereinfachte Verfahren zur Anwendung gelangt. Es gilt die soziale Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO. Da beide Seiten anwaltlich vertreten sind, ist die Beschaffung des Prozessstoffes primär Sache der Parteien. Das Gericht hat sie dabei durch geeignete Fragen zu unterstützen (vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra 2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; zum Ganzen auch ZMP 2020 Nr. 9). 3.1.2 Bezüglich der Mietverhältnisse mit den Klägern 6 und 7 wandte die Beklagte 1 ein, es handle sich nicht um die Miete von Geschäftsräumen, da die genannten Parteien unabhängig von weiteren Räumen nur Lager gemietet hätten. Die Auffassung der Beklagten 1 trifft nicht zu. Soweit Lagerräume geschäftlichen Zwecken dienen, fallen sie unabhängig von parallelen Mietverhältnisse über Büros oder Gewerberäume unter den Begriff der Geschäftsraummiete (statt vieler ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 253a-253b OR N 21 und 33; Botschaft zur Revision des Mietund Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1421). Die von der Beklagten 1 zitierte abweichende Meinung GIGERS (BK, N 33 zu Art. 253a OR) bezieht sich nur auf Garagen, die ein Berufstätiger verwendet, und auf solche, die ein Amateur zur entgeltlichen Reparatur von Fahrzeugen verwendet, ohne einen Gewinn zu erzielen (a.a.O., S. 335). Die zuletzt genannte Auffassung würde die bislang völlig unbestrittene, einleuchtende und leicht zu handhabende Trennlinie zur Miete anderer Sachen verwischen und überzeugt nicht. Im Grundsatz vertritt im Übrigen auch der zit. Autor die Meinung, dass Lagerräume, die zur Ausübung eines Berufs oder Gewerbes gemietet werden, Geschäftsräume im Sinne des Gesetzes bilden (a.a.O., S. 332). Die Klagen sind daher auch in diesen beiden Fällen materiell zu behandeln, und zwar unabhängig davon, dass es sich bei dieser Frage um eine doppelt relevante Tatsache handelt und die Kläger selber den Bestand von Geschäftsmietverhältnissen zumindest in plausibler Weise behaupten und auch unabhängig davon, dass nach Darstellung der Kläger 6 und 7 die von ihnen gemieteten Lagerräume heute nur noch neben Räumlichkeiten im Hause benützt werden, deren Untermieter sie sind.

- 10 - Auch materiell besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Kündigungsschutz bzw. Erstreckung, natürlich aber nur, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Darauf ist sogleich zurückzukommen. 3.2 Gültigkeit der Kündigungen 3.2.1 Unbestrittenermassen erfolgten die Kündigungen der Mietverhältnisse mit den Kläger/innen 1-11 vertragskonform und erfüllten auch die gesetzlichen Formvorschriften. Nichtigkeitsgründe sind nicht ersichtlich oder behauptet. 3.2.2 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird. Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und ist es daher nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 782). Das Gesetz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe.

- 11 - Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung. Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). Eine trotz entsprechendem Begehren unvollständig gebliebene oder falsche Begründung stützt sich nach der neueren Rechtsprechung im Allgemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung der Kündigung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pauschal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.3-4; ebenso das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG170019-O vom 9. März 2018 E. 4.2 und 7.2). Dieser Massstab gilt aber auch umgekehrt: Eine während des gesamten Verfahren konstante und nachvollziehbare Begründung spricht für die Lauterkeit der angegebenen Motive. Wie letztlich beide Seiten zutreffend ausführen, hat das Bundesgericht mit BGE 143 III 344 seine in den Jahren davor ergangene Rechtsprechung präzisiert, soweit diese hie und da zu Missverständnissen geführt hat. Es erwog spezifisch zu Kündigungen, die im Hinblick auf Sanierungs- und Umbauarbeiten erfolgt seien, habe das Gericht in zwei früheren Leitentscheiden festgehalten, ohne hinreichend genaue Auskünfte seien die Mieter/innen nicht in der Lage, den Realitätsbezug eines Projekts und die Belastung einzuschätzen, die ihre Anwesenheit für die

- 12 - Durchführung der beabsichtigten Arbeiten mit sich bringen würde. Die Mieter/innen hätten das Recht, von der Vermieterschaft eine Begründung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR), die es ihnen – innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung (Art. 273 Abs. 1 OR) – erlaube, die Chancen einer Anfechtung der Kündigung abzuschätzen (a.a.O., E. 5.3.1, m. Hinw. auf BGE 142 III 91 E. 3.2.1, BGE 140 III 496 E. 4.2.2 sowie BGer 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 E. 4 und 5). In den genannten früheren Entscheiden habe das Bundesgericht jedoch nicht Bezug genommen auf die generelle Rechtsprechung zur Begründungsobliegenheit, namentlich etwa auf BGE 138 III 59, wodurch das Verhältnis dazu ungeklärt geblieben sei. In der Literatur werde dieser Umstand gerade bezüglich des Nachschiebens von Gründen sowohl in die eine als auch in die andere Richtung interpretiert. Kritisch hinsichtlich einer gesteigerten rechtlichen Bedeutung der Begründung hätten sich etwa HERZOG/KÄGI geäussert (Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Mietvertragsrecht im Jahr 2015, Jusletter 13. März 2017 Rz. 30), ebenso CONOD (CPra-Bail, 2. Aufl., Art. 271 OR N 24 und 31a f.; DERS., Congé rénovation, Résumé et analyse de l'arrêt 4A_31/2014, Newsletter bail.ch, Oktober 2014, Ziff. III in fine), GIAVARINI (Kündigung wegen Liegenschaftssanierung - Darstellung und Würdigung der aktuellen Praxis des Bundesgerichts, MRA 2016 S. 193) und KOUMBARAKIS (Sanierungskündigung / Anforderung an die Begründung, MRA 2016 S. 94 f.). Begrüsst hätten eine Absage an die rechtliche Zulässigkeit des Nachschiebens von Gründen KOLLER (Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2014, ZBJV 2016 S. 40 f.) und WEBER (BSK OR I, 6. Aufl., Art. 271 N 6 und 33). Klarzustellen sei dies dahingehend, dass eine Begründung der Kündigung auch dann kein Gültigkeitserfordernis sei, wenn die Kündigung im Hinblick auf Sanierungs- oder Umbauarbeiten erfolge (BGE 143 III 344 E. 5.3.3, m. Hinw. auf BGer 4A_583/2014 vom 23. Januar 2015 Sachverhalt lit. A und E. 2.1). Die Gesetzeslage sei stets dieselbe und es seien keine Gründe ersichtlich, weshalb diesbezüglich ausnahmsweise etwas anderes gelten sollte als sonst. Die allgemeinen Grundsätze bezüglich Begründung der Kündigung, auf welche zurückzukommen hier kein Anlass bestehe, fänden also bei Sanierungs- und Umbaukündigungen ebenfalls Anwendung. Näher betrachtet erwiesen sich die Begründungen in BGE 142 III 91 und 140 III 496, die die Begründung letztlich zu einem Gültigkeitserfordernis zu erheben scheinten, als missverständlich, zumal aus rechtlicher Sicht die Begründung der Kündigung in beiden Fällen https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2020&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=143+III+344&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-91%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page91 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2020&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=143+III+344&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-91%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page91 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2020&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=143+III+344&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-496%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page496 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2020&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=143+III+344&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-59%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page59

- 13 für den Entscheid gar nicht wesentlich gewesen sei, wie dies auch HULLIGER dargelegt habe (Sanierungskündigung, MRA 2016 S. 102). Die dortigen Kündigungen hätten sich nämlich nicht aufgrund «unzureichender» Begründungen als treuwidrig erwiesen, sondern weil im massgeblichen Zeitpunkt der Kündigungen (noch) keine genügend konkreten, umsetzbaren und realitätsnahen Projekte bestanden hätten, aufgrund derer überhaupt hätte beurteilt werden können, ob und inwiefern die Arbeiten durch die Anwesenheit der Mieterschaft tangiert würden. Deutlich zeige sich dies in den zwei letzten Absätzen von E. 4.2.2 von BGE 140 III 496 und auch in der zusammenfassenden E. 3.2.3 von BGE 142 III 91: Dort werde einzig auf den Stand des Projekts abgestellt, nicht auf die Begründung. Die Kündigungen seien somit jeweils auf Vorrat ausgesprochen worden und damit verfrüht erfolgt, weshalb an ihnen, jedenfalls zu diesem Zeitpunkt, kein schutzwürdiges Interesse bestanden habe. Selbst wenn nun die angedachten, sich aber im entscheidenden Moment noch nicht in einem realitätsnahen Projekt konkretisierten Sanierungsund Umbauarbeiten in der Kündigungsbegründung detaillierter umschrieben worden wären, die Begründung also «besser» gewesen wäre, hätte sich hieran nichts geändert; die Kündigung wäre nach wie vor verfrüht und daher treuwidrig gewesen (BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Natürlich habe die Begründung auf der faktischen Ebene gleichwohl eine erhebliche Bedeutung, denn wenn die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes Projekt verfüge, sei es ihr an sich ohne weiteres möglich und zumutbar, die Kündigung auch entsprechend genau zu begründen (sei es von sich aus oder spätestens auf Verlangen hin), so dass sich gestützt auf diese Angaben ein Bild davon machen lasse, ob und inwiefern die Anwesenheit der Mieterschaft diese Arbeiten tangieren würde (a.a.O., E. 5.3.4, m. Hinw. auf BGer Urteil 4A_409/2016 vom 13. September 2016 Sachverhalt lit. B). Vor diesem Hintergrund könne es – ebenso wie eine fehlerhafte Begründung – ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse bestehe, wenn zur Begründung bloss pauschal Sanierungs- oder Umbauarbeiten angegeben würden oder wenn die Begründung im Laufe der Zeit variiert werde, ohne dass dafür nachvollziehbare Beweggründe bestünden. Seither haben sich die Gerichte – auch das angerufene – bei der Prüfung der Gültigkeit von Sanierungs- oder Umbaukündigungen (wieder) durchwegs auf die Frage fokussiert, ob die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung über ein Projekt verhttps://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2020&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=143+III+344&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-91%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page91

- 14 fügt, das ernst gemeint und realisierbar ist. Ob eine Baubewilligung vorliegt, spielt dabei ebenso wenig eine Rolle, wie die Frage, wie hochwertig das Projekt zur Zeit der Kündigung ist oder ob es später noch zu – von der Vermieterin freiwillig vorgenommenen oder von der Baubehörde oder Dritten veranlassten – Projektänderungen kommt. Im Gegenteil: Solche Änderungen gehören letztlich zu jedem grösseren Projekt und sind in der Regel gerade ein Indiz für ein ernst gemeintes und aktiv umgesetztes Bauvorhaben, mithin auch für einen mit Treu und Glauben ohne weiteres vereinbaren Kündigungsgrund. Die Beklagte 1 verweist in diesem Zusammenhang zu recht auf BGer 4A_142/2017 vom 3. August 2017, wonach selbst eine Ablehnung des Baugesuchs nicht zwangsläufig zur Annahme einer missbräuchlichen Kündigung führe. Der genannte Entscheid betraf einen Fall aus dem Kanton Basel-Stadt, welcher in seinem öffentlichen Baurecht ein Antragsrecht der Mietschlichtungsstelle bezüglich des Baubewilligungsentscheids vorsieht. Im konkreten Fall hatte die Schlichtungsstelle einen Antrag auf Ablehnung des Gesuchs gestellt. Das Bundesgericht erwog in E. 4, Umstände, die sich erst nach der Kündigung ereigneten, könnten eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nachhinein zu einer missbräuchlichen machen. Allerdings erlaubten derartige Umstände bisweilen Rückschlüsse auf die Situation im Kündigungszeitpunkt, namentlich betreffend das «Mass der Unmöglichkeit» eines Projekts. Die Missbräuchlichkeit einer Kündigung ergebe sich nicht allein aus der Tatsache, dass das ursprüngliche Projekt schliesslich nicht wie geplant bewilligt worden sei. Vielmehr sei erforderlich, dass bereits im Zeitpunkt der Kündigung offensichtlich sei, dass das Projekt mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar sei, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten werde. Bestehe im Kündigungszeitpunkt lediglich eine nicht zu vernachlässigende Wahrscheinlichkeit, dass die Bewilligung verweigert werden könnte, genüge dies nicht, um die Kündigung als missbräuchlich auszuweisen. Stehe der zuständigen Behörde bei der Bewilligung ein weiter Ermessenspielraum zu, könne daher in der Regel nicht (voraus) gesagt werden, die Behörde werde die Bewilligung mit Sicherheit verweigern. Werde die Bewilligung tatsächlich verweigert, könnte sich allenfalls die Frage stellen, ob noch ein schützenswertes Interesse am Festhalten an der Kündigung bestehe. Dass aber ein Projekt nur mit Auflagen bewilligt werden könne oder für die Bewilligung gewisse Abänderungen nötig seien, genüge für eine Ungültigkeit nicht, sofern das Vorhaben grundsätzlich realisierbar sei. Im

- 15 konkreten Fall ändere der negative Antrag der Mietschlichtungsstelle nichts am weiten Ermessen des zuständigen Bau- und Gastgewerbeinspektorats. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den abschlägigen Bescheid der Schlichtungsstelle nicht als Beweis für eine offensichtliche Unvereinbarkeit mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts habe genügen lassen. Der Beschwerdeführer habe nicht aufgezeigt, dass eine abweichende Einschätzung des Bauprojekts undenkbar gewesen sei, mithin dass die Ermessensausübung der Schlichtungsstelle nicht auch anders hätte ausfallen können. In einem Fall aus dem Kanton Waadt vertiefte das Bundesgericht diesen Ansatz (BGer, 4A_491 und _519/2018 vom 8. Mai 2019). Der Vermieter hatte eine 1910 und 1911 erbaute Liegenschaft in Lausanne mit 50 Wohnungen im März 2012 erworben, in welcher zwischen 1991 und 2000 grössere Renovationen durchgeführt worden waren. In Kontrollberichten aus den Jahren 2010 und 2012 hatten sich dennoch erhebliche technische Mängel gezeigt (a.a.O., Sachverhalt A.c), welche in eine Empfehlung mündeten, die Leitungen und sanitären Anlagen zu ersetzen. Im Kanton Waadt ist die Sanierung von Altbauten – anders als im Kanton Zürich – von öffentlichem Recht überlagert, welches der Erhaltung von (günstigen) Wohnimmobilien dient und zu diesem Zweck eine Verwaltungsabteilung Wohnbau («Division logement») mit weit gehenden Kompetenzen bei der Bewilligung von Sanierungsvorhaben ausstattet («Loi concernant la démolition, la transformation, et la rénovation de maisons d’habitation», LDTR, seit 1. Januar 2018 ersetzt durch eine «Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif», LPPPL). Dieser Behörde hatte der Vermieter noch in seiner Eigenschaft als Kaufinteressent im Februar 2012 einen Besuch abgestattet und zwei Monate später telefonischen Kontakt mit einem Architekten aufgenommen. Wieder zwei Monate später verschaffte er sich im Stadtarchiv von Lausanne die Pläne über die Baute und besichtigte die öffentlich zugänglichen Teile derselben mit einem Architekten. Am 26. Juni und 20. August 2012 traf er sich mit zwei Mitarbeitenden der Division logement, um eine Stellungnahme zu den zulässigen Mietzinsen nach den Arbeiten zu bekommen. Dabei sprach er von einem Bauvolumen von rund Fr. 7.5 Mio., legte aber keine Pläne vor. Erste rudimentäre Pläne erstellte ihm sein Architekt am 23. Juli 2012. Diese sahen Grundrissveränderungen bis hin zur Schaffung von Duplex- Wohnungen im 4. OG vor. Korrespondenz mit der Division logement vom 20. Juli

- 16 und 27. August 2012 zeigte, dass der Vermieter sich mit dem Amt über die zulässigen Quadratmeterpreise nach Bauausführung verständigt hatte. Am 29. August 2012 kündigte der Vermieter sämtliche Mietverhältnisse unter Hinweis auf sein Bauprojekt. Die Mieter/innen fochten die Kündigungen an (a.a.O., Sachverhalt A.d und e). Die zuständige Behörde lehnte in der Folge sowohl das im Januar 2013 als auch das während des hängigen Verwaltungsgerichtsverfahrens im Oktober 2015 korrigierte Projekt ab, und zwar obwohl das korrigierte Projekt anders als das ursprüngliche keine Wohnungszusammenlegungen mehr vorsah, sondern die Wohnungen integral erhalten sollte. Beide Verwaltungsgerichtsverfahren wurden als gegenstandslos erledigt abgeschrieben, das zweite am 29. Juni 2017. Im Kündigungsschutzverfahren hatte das Mietgericht am 12. Februar 2015 die Kündigungen für ungültig erklärt mit der Begründung, das Begleitschreiben habe den Mieter/innen kaum ermöglicht festzustellen, wie stark sie individuell vom Bauvorhaben betroffen seien und ob dieses ihren Auszug erfordere. Der Vermieter habe bei der Kündigung nicht über ein ausgereiftes Projekt verfügt. Selbst wenn es sich anders verhalten hätte, läge ein krasses Interessenmissverhältnis vor, wenn der Vermieter die Mieter/innen in eine Notlage bringe, ohne aufzeigen zu können, dass die Aufrechterhaltung der Mietverhältnisse unvernünftig wäre. Mit Urteil vom 5. Juli 2018 entschied das Waadtländer Appellationsgericht gegenteilig. Das Bundesgericht erinnerte vorab an die bereits geschilderten Grundsätze, insbesondere daran, dass eine Kündigung nicht gegen Treu und Glauben verstosse, wenn der Vermieter dabei seinen finanziellen Interessen im Auge habe oder wenn die geplanten Arbeiten den Gebrauch der Mietsache erheblich einschränkten, wie das im Falle des Ersatzes von Zu- und Ableitungen der Fall sei. Weiter müsse zwar im Kündigungszeitpunkt ein ausgereiftes, umsetzbares und ernst gemeintes Projekt vorliegen. Dies bedeute aber lediglich, dass die Durchführung nicht offensichtlich unmöglich sein dürfte. Eine nur wahrscheinliche Verweigerung der erforderlichen Bewilligungen führe nicht zur Ungültigkeit der Kündigung (E. 2.1.2). Dass hier ein ernst gemeintes, genügend präzises und die Leitungen betreffendes Projekt vorgelegen habe, zeige schon der Briefwechsel mit der Division logement, welcher der Kündigung vorausgegangen sei. Aus der Begründung der Kündigung sei durchaus hervorgegangen, dass die Mietobjekte eine Zeitlang ohne fliessendes Wasser sein würden, was einen Aufenthalt der Mieter verunmögliche (E. 3.2). Klar sei auch gewesen, dass die Arbeiten aufgrund ihres Ausmasses mehr als nur un-

- 17 bedeutende Komplikationen erführen, wenn die Mieter/innen in der Liegenschaft verbleiben würden (E. 3.4). Dass es der Vermieter mit dem Projekt ernst gemeint habe, zeige schon das administrative Epos («épopée administrative»), das er nach der Kündigung auf sich genommen habe, was die Vorinstanz willkürfrei geradezu als Ausdruck von Hartnäckigkeit habe betrachten dürfen. Das Projekt habe im Übrigen nicht nur – von einem vernichtenden Bericht gestützte – Unterhaltsarbeiten, sondern auch erhebliche Änderungen an der veralteten Anlage umfasst. Damit habe ein für eine gültige Kündigung hinreichend ausgereiftes Projekt bestanden, denn gestützt darauf sei klar abzuschätzen gewesen, dass die Anwesenheit der Mieter/innen das Projekt behindern würde. Der Vermieter sei keineswegs gehalten gewesen, das Vorhaben über diesen Punkt hinaus zu entwickeln, bevor er die Kündigung ausgesprochen habe. Unerheblich sei daher, dass der Vermieter sich ein erstes Mal an die Division logement gewandt habe, ohne auch nur über Pläne zu verfügen, und dass sein Architekt die ersten Pläne vom 23. Juli 2012 nicht aufgrund aktueller Erhebungen über die Liegenschaft erstellt habe (E. 3.3 und 3.5). Dass die Division logement mit ihren Entscheiden die beiden ersten vollständigen Projekte habe scheitern lassen, ändere an der Gültigkeit der Kündigung nichts. Daraus könne nicht abgeleitet werden, dass der Vermieter ein unmögliches Projekt verfolgt habe, denn beide Male habe er korrigierte Versionen vorgelegt, und zwar obwohl er dadurch vier Jahre nach dem ersten Projekt wieder am Anfang gestanden sei. Nur aus den Korrekturen lasse sich mit Blick auf das weite Ermessen der zuständigen Behörden nicht ableiten, dass ein mit dem öffentlichen Recht offensichtlich nicht vereinbares Projekt die Grundlage für die Kündigung gebildet habe (E. 3.6). Ein offensichtliches Interessenmissverhältnis sei nicht zu erkennen, denn die von den Mieter/innen angeführte teils lange Mietdauer vermöge ein solches nicht zu begründen (E. 3.7). Aus diesem Entscheid geht deutlich die Präzisierung hervor, dass der Reifegrad eines als Kündigungsgrund angegebenen Bauprojekts im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 271 Abs. 1 OR sich nicht in erster Linie an den wirklichen oder vermeintlichen Hürden des öffentlichen Rechts misst, sondern an den Beeinträchtigungen, welche das Projekt durch den Verbleib der Mieter/innen erleiden würde. Sind diese nicht nur unerheblich oder würde gar umgekehrt ein Verbleib der Mieter/innen für diese unzumutbare Einschränkungen mit sich brin-

- 18 gen, so erweist sich eine Kündigung als gültig, soweit nicht sicher ist, dass unüberwindliche baurechtliche Hindernisse ein Projekt von der Art des angegebenen schlechterdings verunmöglichen. Allein dass es nach der Kündigung zu Projektänderungen kommt, seien sie freiwillig oder von der Baubehörde verlangt, ändert an der Gültigkeit der Kündigung jedenfalls nichts. Dieser Rechtsprechung folgt auch das angerufene Gericht konstant und hat entsprechende Entscheide auch schon mehrfach publiziert. So hat es im Urteil MB180017-L vom 6. März 2019 (ZMP 2020 Nr. 2) entschieden, ein für eine Kündigung ausreichendes Projekt müsse konkret und umsetzbar sein und dürfe nicht fern jeglicher greifbarer Realität liegen. Weiter müsse klar sein, dass die geplanten Arbeiten durch die Anwesenheit der Mieterschaft tangiert würden. Massgebend sei, ob das Projekt bzw. die Varianten soweit ausgereift seien, dass der Mieter abschätzen könne, ob eine Räumung des Mietobjekts erforderlich ist. Das Vorliegen von Plänen erweise sich nicht als notwendige Voraussetzung, so wenig wie der Erhalt der Bewilligungen oder die Hinterlegung von erforderlichen Dokumenten. Dass das geplante Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheine, namentlich weil es ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar sei, so dass die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erteilt würden, sei vom Mieter darzulegen sowie zu beweisen. In jenem Fall lagen im Zeitpunkt der Kündigung eine Sanierungsstudie, ein Investitionsantrag über Fr. 2'500'000.– und ein Vorprojekt vor, aus denen sich die Details des Projekts ergaben. Die spätere Baueingabe aufgrund inzwischen angepasster Pläne und die Baubewilligung seien zwar nicht direkt relevant, da sie nach der Kündigung datierten; immerhin zeigten sie, dass das Projekt auch ernsthaft betrieben werde (a.a.O., E. II.2.6.8. ff.). Der Entscheid wurde vom Obergericht mit Urteil NG190010-O vom 18. Juni 2019 und vom Bundesgericht mit Urteil 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020 bestätigt. Bereits im Urteil MB150013-L vom 16. August 2017 (ZMP 2018 Nr. 3) entschied das angerufene Gericht, dass es der Vermieterin auch nicht schade, wenn sie im Kündigungszeitpunkt zwei völlig verschiedene Projektvarianten habe erarbeiten lassen (Totalsanierung der Liegenschaft einerseits, Abbruch und Neubau andererseits), denn beide Varianten erforderten zweifellos den Auszug des Mieters und die fehlende ernsthafte Absicht der Vermieterin, eine der beiden Varianten auf jeden Fall zu realisieren, sei vom Mieter nicht in substantiier-

- 19 ter Weise vorgetragen bzw. nachgewiesen worden (E. III.3.4). Auch dieser Entscheid wurde vom Obergericht mit Urteil NG170019-O vom 9. März 2018 bestätigt (ebenfalls wiedergegeben in ZMP 2018 Nr. 3; ein Weiterzug ans Bundesgericht erfolgte nicht). Mit dieser Rechtsprechung setzen sich die Klagenden nur in rudimentärer und noch dazu unzutreffender Weise auseinander. 3.2.3 Die massgeblichen Grundsätze lassen die Kläger/innen im vorliegenden Fall mit ihrer Argumentation denn auch fast gänzlich ausser acht. Soweit sie bestreiten, dass die Beklagte 1 den Zustand der Liegenschaft schon 2018 und gar 2017 im Hinblick auf das Bauprojekt habe untersuchen lassen, ist es unerheblich, ob ihnen aufgefallen ist oder nicht, dass Fachleute der Beklagten 1 sich in der Liegenschaft aufhielten. Irrelevant ist auch, wie argwöhnisch ihre Haltung zur angeblichen Vorgeschichte der Kündigung ist. Was sie aus dem Umstand ableiten wollen, dass ihre Anfrage vom 27. November 2018 bezüglich der Projektierungsgrundlagen erst auf Nachfrage am 11. Januar 2019 beantwortet wurde, ist nicht nachvollziehbar. Sie räumen ein, dass sie in der Zwischenzeit um Geduld gebeten worden sind und dass sie mit der besagten Antwort eine Kostenschätzung vom 17. Juli 2018 sowie ein Bauprojekt vom 30. Oktober 2018 erhalten haben. Dass das Projekt vordatiert worden sei, behaupten sie zumindest nicht direkt: Noch auf S. 8 der schriftlichen Klagebegründung machten sie geltend, es erstaune, dass drei Monate nach Erstellung der Kostenschätzung an vier Tagen Vermessungen durchgeführt und kurz danach, «nämlich am 30. Oktober 2018» ein als Bauprojekt betiteltes Papier erstellt worden sei (ebenso die Replik). Sie ergänzten, L3, der seitens der Beklagten 1 die Kündigungen ausgesprochen habe, habe vorher kaum Zeit gehabt, das Bauprojekt gründlich auf die Realisierbarkeit zu prüfen. Entscheidend ist, ob das Projekt zur Zeit der Kündigung realisierbar war. War dies der Fall, spielt es auch keine Rolle, welche Gedanken sich L3 bei der Kündigung machte. Wieso die Kläger/innen im Widerspruch zu ihren vorausgegangenen Angaben allein aus dem Umstand der verzögerten Antwort des beklagtischen Anwaltsbüros wollen schliessen können, es bestehe begründeter Anlass zur Annahme, dass die «vorerwähnten Papiere» erst Anfangs 2019 vorgelegen hätten, bleibt ihr Geheimnis. Sie schliessen überdies selber nicht aus, dass zur Zeit der Kündigung eine andere Version vorgelegen haben könnte. Fehl geht ihre Annahme, zur Zeit der Kündigung müsse ein «endgültiges und überzeugendes» Konzept vorge-

- 20 legen haben, damit sich die Kündigung als gültig erweise. Konkrete Indizien dafür, dass das vorgelegte Bauprojekt nicht am 30. Oktober 2018 erstellt worden sein soll, nennen sie nicht. Aus dem Inhalt des Dokuments lässt sich dies jedenfalls nicht schliessen, denn das Papier enthält für die ganze Liegenschaft Pläne im Massstab 1:100 mit den Angaben, welche bestehenden Installationen, besonders Wände, entfernt werden sollen und welche neu zu erstellen sind. Die Erstellung des Projekts erforderte somit offensichtlich umfangreiche Vorbereitungsarbeiten, die sich kaum innert der Zeit zwischen der Nachfrage der Kläger/innen und der Antwort der Beklagten 1 bewerkstelligen liessen. Die Beklagte 1 verwies dazu insbesondere auf Vermessungsarbeiten im September und Oktober 2018. Wie es sich damit genau verhält, kann offen bleiben. Zwar bezieht sich Art. 178 ZPO nur auf die Richtigkeit des Ausstellers einer Urkunde, so dass im Übrigen derjenige die Echtheit nachzuweisen hat, der daraus Rechte ableitet (BGE 143 III 453). Wie sich aus der nicht amtl. publ. E. 4 des fraglichen Entscheids BGer 5A_648/2016 vom 3. Juli 2017 ergibt, ändert das aber nichts daran, dass eine natürliche Vermutung für die Richtigkeit insbesondere des Ausstellungsdatums einer Urkunde spricht. Hinzu kommt, dass die Kläger/innen wie erwähnt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Beweislast für die Tatsachen tragen, welche die Missbräuchlichkeit der Kündigung begründen sollen. Konkrete Hinweise auf eine Verfälschung vermögen die Kläger/innen nicht zu nennen. Im Gegenteil setzt der Bestand einer Kostenschätzung schon am 17. Juli 2018 voraus, dass bereits damals ein konkretes Bauprojekt bestanden haben muss. Wie viele Varianten von Projekten oder Kostenschätzungen im Kündigungszeitpunkt existierten, ist für die Gültigkeit der Kündigungen nicht von Belang. Soweit die Kläger/innen in Frage stellen, dass ein baureifes Projekt vorgelegen habe, verwechseln sie die Baureife mit der prinzipiellen Realisierbarkeit eines Projekts. Allein letztere ist für die Gültigkeit der Kündigung relevant, da die Praxis für ein ausreichendes Projekt wie erwähnt weder eine Baubewilligung noch eine Baueingabe verlangt. Die Kläger/innen machen nicht substantiiert geltend, die Beklagte 1 habe je ein anderes Projekt im Auge gehabt als den Umbau und die anschliessende Umnutzung der Mietliegenschaft in ein Wohnhaus. Dass Varianten erarbeitet wurden und dass das Projekt auch nach der Kündigung im Hinblick auf die Baueingabe überarbeitet wurde bzw. werden musste, ändert nichts daran, dass

- 21 die Beklagte 1 stets ein und dasselbe Projekt verfolgte. Gleich verhält es sich mit der Frage, wie lange das Baubewilligungsverfahren dauerte und weshalb es die benötigte Zeit in Anspruch nahm. Dass das Projekt ernst gemeint war und ist, bestreiten auch die Kläger/innen nicht und wird im Übrigen durch die Vorkehrungen seit der Kündigung bestätigt, welche die Kläger/innen selber beschreiben (Sondierungen, Planänderungen, Baueingabe, Erteilung einer erstinstanzlichen Baubewilligung etc., …). Keine Rolle spielt demzufolge auch, dass die P. GmbH, welche das Projekt im Auftrag der Kläger/innen als Parteigutachterin untersuchte, von einem unausgegorenen und grössere Mängel aufweisenden und in dieser Form nicht bewilligungsfähigen Projekt ausgegangen sein soll. Dies gilt umso mehr, als die P. GmbH später durchwegs selber einräumte, dass ihren Vorbehalten durch Plananpassungen Rechnung getragen werden konnte: So geht die Privatgutachterin wohl ebenfalls davon aus, dass sich das Problem der Nordwest- bzw. Nordostausrichtung gewisser Wohnungen durch die Schaffung von sog. «Durchwohner»-Grundrissen mit Fenstern auch zum Innenhof im Süden lösen lassen dürfte. Aus ihren Ausführungen geht jedenfalls nicht hervor, dass die Bewilligung des Projekts allein aus diesem Grund ausgeschlossen wäre. Nichts anderes ergibt sich aus § 301 PBG. Auch das Problem der Raumhöhe in den Dachwohnungen erachtet die Privatgutachterin als behoben. Zur Barrierefreiheit gewisser Wohnungen beurteilte jene dieselben als anpassbar und meinte, die Baubehörde werde darüber zu entscheiden haben. Auch hier findet sich keine Spur einer offensichtlich fehlenden Bewilligungsfähigkeit. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den einschlägigen §§ 239a ff. PBG. Selbst zum Lärmproblem, das bei einer von der Beklagten 1 eingeräumten Aussenbelastung von 74 dB nachts eingestandenermassen existiert und durchaus nicht zu vernachlässigen ist, stellte die Privatgutachterin nur in den Raum, dass die kantonale Vollzugspraxis Ausnahmebewilligungen vorsehe, deren Erteilung allerdings die Ausschöpfung diverser Lösungsmöglichkeiten an Grundriss und Fassade sowie allenfalls teils einen Wechsel zu lärmunempfindlichen Nutzungen bedinge (vgl. dazu § 220 und § 300 PBG). Dies konzediert die Beklagte 1 zwar, weist aber zu recht darauf hin, dass dies gerade für die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit des Projektes spreche (a.a.O.). Selbst die Klagenden schliessen nicht etwa aus, dass es zu einer Bewilligung kommen könnte; sie bezeichnen dies

- 22 nur als sehr fraglich und behaupten dazu unsubstantiiert, das Projekt schöpfe nicht alle möglichen Massnahmen für den Lärmschutz aus. In der Stellungnahme vom 29. September 2020 zu den Dupliknoven sowie zur Noveneingabe der Beklagten 1 sprechen sie davon, in Anbetracht der aktuellen Bundesgerichtspraxis zum Lärmschutz seien die in lit. J der nunmehr erteilten (aber nicht rechtskräftigen, vgl. …) Baubewilligung «wohl eher nicht erfüllbar». Damit setzen sie sich über die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts hinweg, wonach der Gültigkeit der Kündigung nur ein Projekt entgegensteht, dem die Bewilligungsfähigkeit offensichtlich fehlt. Letztlich ziehen die Klagenden gar nur in Zweifel, dass die Beklagte 1 bereit sein wird, entsprechende Bedingungen und Auflagen zu erfüllen. Damit konzedieren sie letztlich gerade die Ernsthaftigkeit des Projekts zur Zeit der Kündigung und dessen grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit, denn Bedingungen und Auflagen dienen gerade dem Zweck, die Bewilligungsfähigkeit durch die Beseitigung von behebbaren Mängeln eines Projekts zu erreichen. Damit soll hier nicht gesagt sein, dass der Beklagten 1 im baurechtlichen Rechtsmittelverfahren keine Probleme entstehen können. Insbesondere die lärmrechtliche Ausnahmebewilligung (die von der Baudirektion erst noch erteilt werden muss, vgl. Urk. … Bst. J) dürfte vor dem Hintergrund der verschärften Praxis der Gerichte noch zu reden geben, wie die Kläger zu recht geltend machen. Vor dem Hintergrund mannigfaltiger gesundheitlicher Probleme in Zusammenhang mit Lärm hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung zu Art. 22 USG und Art. 31 f. LSV innert weniger Jahre zweimal verschärft. Während es über längere Zeit duldete, dass lärmempfindliche Räume bei ausreichender Isolation von Fenstern und Fassade lediglich über ein Lüftungsfenster auf einer nicht übermässig lärmbelasteten Seite verfügten (BGE 142 II 100 E. 3), verlangte es zunächst mit BGE 142 II 100, dass grundsätzlich alle Fenster müssen geöffnet werden können, ohne dass dadurch übermässige Lärmimmissionen entstehen (a.a.O. E. 4). Dabei räumte es durchaus ein, dass die Verschärfung insbesondere im bisherigen Baugebiet zu Ergebnissen führen kann, welche dem Raumplanungsziel einer geordneten Besiedlung des Landes zuwiderlaufen – selbst dem Ziel des Lärmschutzes, möchte man mit Blick auf die drohende Zunahme der Pendlerströme ergänzen. Das Bundesgericht führte daher in E. 4.6 des genannten Entscheids aus, schon bisher seien bei der gebotenen Interessenabwägung raumplanerische Gründe berücksich-

- 23 tigt und eine Ausnahmebewilligung erteilt worden, wenn sich das Bauvorhaben im weitgehend überbauten Gebiet befunden, ein akuter Bedarf an Wohnraum bestanden habe, die Immissionsgrenzwerte nicht erheblich überschritten und ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt gewesen seien (a.a.O., m. Hinw. auf BGer 1A.108/2003 vom 9. September 2003 E. 2, BGer 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011 E. 5, insb. 5.7). In Zukunft werde deshalb dem raumplanerischen Anliegen einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen verstärkt Rechnung zu tragen sein. Bauvorhaben, die aus dieser Sicht wünschenswert erschienen, werde eine Ausnahmebewilligung erteilt werden können, auch wenn die Immissionsgrenzwerte unwesentlich überschritten seien, sofern deren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern an der lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden könne. Ersten Gehversuchen mit dieser Vorgabe erteilte das Bundesgericht indessen im Urteil 1C_106/2018 vom 2. April 2019 eine Absage und bemerkte, die erforderliche sorgfältige Abwägung der Interessen und der optimalen Gestaltung eines Bauvorhabens könne nicht mittels kurz gehaltener allgemeiner Ausführungen erfolgen (a.a.O., E. 4). Diese Rechtsprechung bestätigte es in BGE 145 II 189 E. 8, in BGE 146 II 187 E. 4.4 sowie im Urteil 1C_244/2019 vom 25. August 2020 bezüglich eines Bauvorhabens im Kanton Zug. Besonders aufschlussreich ist bezüglich der konkreten Anforderungen nunmehr BGE 145 II 189 E. 8.3.3, wo das Bundesgericht explizit auch Lösungen akzeptiert hat, die auf einer Überverglasung mit dahinter liegendem Lüftungsfenster beruhen («la pose d'un survitrage … de sorte qu'il sera possible de maintenir une fenêtre ouverte, sans subir les conséquences d'un dépassement des limites de bruit») oder bei denen auf der am meisten exponierten Seite Fenster installiert werden, welche den Lärm dämmen und sich nicht öffnen lassen, sofern dadurch nur eine gute Wohnqualität gewährleistet bleibt. Erfolgt aber der Nachweis der umfassenden Prüfung aller Alternativen und fällt die Interessenabwägung anschliessend zugunsten des Projektes aus, besteht auch nach der Rechtsprechung des Bundesgericht Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung, allenfalls im Anschluss an eine Projektanpassung (vgl. dazu 1C_106/2018 vom 2. April 2019, E. 1.2.3: «…, wäre doch eine Anpassung des Bauprojekts er-

- 24 forderlich, falls dieses aus lärmschutzrechtlicher Sicht nicht bewilligungsfähig wäre.»). Für den vorliegenden Fall ergibt sich aus dieser Rechtslage mit aller Deutlichkeit, dass das Projekt der Beklagten nicht von Anfang an aus lärmschutzrechtlichen Gründen offensichtlich nicht bewilligungsfähig war, schon gar nicht im Kündigungszeitpunkt, als sich die Verschärfung der Rechtsprechung noch nicht in ihrer ganzen Tragweite abschätzen liess. Selbst wenn dem vorliegenden Projekt am Ende die Bewilligung verweigert würde, schlösse das ein angepasstes Projekt nicht aus. Soweit die Kläger sodann in diesem Zusammenhang mutmassen, die Beklagte 1 könnte ob der Schwierigkeiten dereinst ganz auf das Projekt verzichten, machen sie nicht geltend, dass ein solcher Sinneswandel erfolgt oder auch nur absehbar sei. Unter solchen Umständen braucht auch ihr Argument nicht weiter geprüft werden, das Festhalten an einer nutzlos gewordenen Kündigung könne offensichtlich rechtsmissbräuchlich sein. Auch zur Belichtungs- und Belüftungssituation verwies die Privatgutachterin am Ende einzig auf den erforderlichen Entscheid der Baubehörde über die Frage, ob der vorgeschlagene Spezialfall bewilligungsfähig sei. Sie bestätigte weiter, dass die Höhe der Dachaufbauten in baurechtskonformer Weise umgestaltet worden sei und bestätigte auch die Auffassung der Beklagten 1, Trocknungsräume seien problemlos in den vier überzähligen, in den Plänen als Keller ausgewiesenen Räumen realisierbar. Insgesamt sprach die Privatgutachterin von wesentlichen Verbesserungen und gab am Ende gar eine Empfehlung zu einer weiteren Überarbeitung des Projektes ab, damit man «ein sicher bewilligungsfähiges Bauprojekt» erhalte. Was den zeitlichen Ablauf vor der Kündigung betrifft, legte die Beklagte 1 in der Klageantwort dar, dass schon ab Oktober 2017 Vorarbeiten stattgefunden hätten, welche in eine Machbarkeitsstudie vom 22. November 2017 gemündet hätten. Tatsächlich datieren die darin enthaltenen Pläne aus der Zeit vom 9. bis 22. November 2017, wie die Beklagte 1 richtig ausführen lässt. Schon daran lässt sich das bestehende Umnutzungs- und Bauprojekt ablesen. Weiter verweist die Beklagte 1 auf ein Dossier der Architekturunternehmung Q. AG vom 26./28. Juli 2018. Wie aus Urk. … hervorgeht und die Klagenden grundsätzlich zu recht vorbringen, handelt es sich zwar bei diesem Dossier nicht etwa um ein Umbauprojekt

- 25 im Auftrag der Beklagten 1, sondern – wie diese durchaus einräumt – um eine in Eigenregie der Q. AG erstellte Potenzialanalyse für die «zum Verkauf» stehende Liegenschaft, als «Grundlage für eine Kaufentscheidung». In Wirklichkeit kam es dabei am Ende nicht zum Verkauf der Liegenschaft, sondern nur der Aktien der Beklagten 1, was wirtschaftlich aber auf dasselbe hinausläuft und insbesondere ähnliche Vorabklärungen erfordert. Das Papier belegt immerhin, dass das neue Aktionariat sich auch wegen der Umnutzungsmöglichkeit für die Liegenschaft interessierte und dass die damaligen Repräsentanten der Beklagten 1 das Projekt auch verwendet haben müssen, um den Aktienverkauf erfolgreich zu gestalten. Die Erstellung einer Kostenschätzung vom 17. Juli 2018 [sowie die Erstellung eines ersten Terminprogramms am 13. Juli 2018] bestreiten die Kläger/innen nicht substantiiert, sondern machen auch hier ohne weitere Anhaltspunkte geltend, das Dokument habe aufgrund der verzögerten Beantwortung ihrer Anfrage vom 27. November 2018 wohl erst Anfangs 2019 vorgelegen, jedenfalls in der ihnen präsentierten Version. Die Beklagte 1 legte überdies ein Projekt vom 31. August 2018 vor, den Vorgänger des nach ihrer plausiblen Darstellung den Kläger/innen ausgehändigten Papiers vom 30. Oktober 2018. Wie es sich damit verhält, braucht aber nicht näher geprüft zu werden. Sicher ist, dass die Beklagte 1 im Kündigungszeitpunkt ein Projekt zur Umnutzung der Geschäftsliegenschaft in ein Wohnhaus verfolgte, welches den Auszug der jetzigen Mieterinnen und Mieter zwingend erfordert. Dieses Projekt ist nicht offensichtlich unrealisierbar, wie die Klagenden letztlich selber einräumen – und zwar selbst dann nicht, wenn wegen einer angeblichen Qualifikation des Vorhabens als neubauähnliche Umgestaltung Abstandsvorschriften einzuhalten wären, welche eine Projektanpassung nach sich zögen, wie die Kläger dies in ihrer Stellungnahme zu den Dupliknoven erstmals vortrugen. Nicht weiter kommentiert zu werden braucht daher – wie schon in der Verfügung vom 31. August 2020 erwähnt – auch die ausufernde Debatte der Parteivertretungen zur übrigen Vorgeschichte des Projekts und zur weiteren Entwicklung seit den Kündigungen vom 31. Oktober 2018 im Rahmen von Replik und Duplik. Unter solchen Vorzeichen lässt sich der Vorwurf missbräuchlicher Kündigungen, welchen die Kläger/innen im vorliegenden Fall erheben, nicht halten und sind die Klagen in diesem Punkt abzuweisen.

- 26 - 3.3 Erstreckung der Mietverhältnisse 3.3.1 Grundlagen Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhaltes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist (BGE 136 III 190 E. 6, BGE 135 III 121 E. 2, BGE 125 III 226 E. 4b; BGE 105 II 197 E. 3a; 102 II 254 S. 254; s. auch BGE 116 II 446 E. 3b; BGer 4A_452/2010 vom 22. November 2010). Keine Rolle spielen entgegen der Meinung der Kläger/innen Elemente wie die freundschaftlichen Beziehungen der Mieter/innen zu einem früheren Verwalter der Liegenschaft, die politische Verbundenheit dieser Personen untereinander, die Frage, wie selbstherrlich die Mieter/innen vor einem Eigentümerwechsel aufgrund dieser Verbundenheit über die Mietobjekte verfügen konnten, jedenfalls solange sich dies nicht in vertraglichen Rechten niedergeschlagen hat (so zutreffend die Beklagte 1), oder die Verbundenheit der Mieter/innen im Haus untereinander. Durch eine Erstreckung lassen sich diese Elemente, auch wenn sie für die Betroffenen von erheblicher persönlicher Bedeutung sind, nicht bewahren, soweit sie durch die Kündigung und den Umzug der Betroffenen in unterschiedliche neue Objekte überhaupt tangiert werden. Die Erstreckung hat auch – die Beklagte 1 hebt dies zu recht hervor – in finanzieller Hinsicht nicht den Zweck, die Mieter/innen möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen (BGE 105 II 197). Diese müssen deshalb im

- 27 - Normalfall diejenigen Suchbemühungen unternehmen, die man vernünftigerweise von ihnen erwarten kann, um die Folgen der Kündigung abzuwenden, und zwar trotz des Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR grundsätzlich auch, wenn sie eine erste Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen (s. BGE 125 III 226 E. 4c; vgl. zum früheren Recht BGE 110 II 249 E. 4, BGE 116 II 448). Die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume können sehr zuverlässig gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden, so dass diese letztlich ein Beweismittel für das Ausmass der Härte sind, die den Mieter infolge der Kündigung trifft. Anerkannt ist dabei, dass der Mieter sich für eine Ersterstreckung – abgesehen von Ausnahmefällen – nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI, N 102 zu Art. 272 OR). Umgekehrt ist eine Erstreckung nach Art. 272a Abs. 2 OR in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz anbietet. In Ausnahmefällen können Suchbemühungen allerdings nicht verlangt werden, denn die Folgen einer Kündigung lassen sich nicht ausschliesslich mit einer (direkten) Ersatzbeschaffung mildern und von gewissen Mietern können Bemühungen vernünftigerweise nicht verlangt werden (BGE 116 II 446 E. 3b: «Contrairement à ce que la cour cantonale croit pouvoir en déduire, cette jurisprudence ne signifie nullement qu'une prolongation ne puisse être accordée que dans la mesure où les perspectives de trouver de nouveaux locaux, citées comme exemple, existent réellement.»). Das Bundesgericht hat auch in neuerer Zeit wieder bestätigt, dass eine Erstreckung zwar normalerweise den Zweck hat, dem Mieter Zeit für die Suche nach Ersatz zu verschaffen. Gleichberechtigt daneben steht aber auch das alternative Ziel, die nachteiligen Folgen der Vertragsbeendigung zu mildern (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Diese zweite Variante liegt zum Beispiel vor, wenn für betagte Mieter nur noch ein Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim in Betracht kommt und entsprechende Wartelisten bestehen. Auch hilflosen Personen darf eine Erstreckung nicht deshalb verweigert werden, weil sich (noch) niemand für sie um Ersatz bemüht hat. Bei Geschäftsmieten kann ein Verlust durch eine Restbetriebsdauer minimiert werden, auch wenn die Geschäftsaufgabe letztlich unvermeidlich ist. Der Bezug eines Neubaus kann sich verzögern, so dass eine Ersatzsuche geradezu unvernünftig wäre (BGE 110 II 249 E. 4). Schliesslich ist eine

- 28 - Ausnahme auch zu machen bei Mietern, die die Kündigung angefochten haben und damit reale Erfolgsaussichten hatten. So hat das Bundesgericht etwa zu recht in die Interessenabwägung einbezogen, dass die Schlichtungsbehörde (nach damaligem Recht) die Kündigung noch für ungültig erklärt hatte (Urteil des Bundesgerichts 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.2: «il convient toutefois de tenir compte du fait que la Commission de conciliation avait annulé la résiliation»; seither wiederholt bestätigt, s. etwa Urteil 4A_454/2012 vom 10. Oktober 2012, E. 3.4). Im zuletzt zitierten Urteil hat das Bundesgericht aber auch klargestellt, dass die Bemühungen intensiviert werden müssen, nachdem ein erstinstanzliches Gericht zum Schluss gekommen ist, die Kündigung sei gültig. Umgekehrt gereicht es den Mieter/innen zum Nachteil, wenn sie auf angemessene Suchbemühungen verzichten, obwohl die Anfechtung der Kündigung über keine realen Erfolgschancen verfügt. Das Gesetz zählt die vom Erstreckungsrecht begünstigten Dritten explizit auf und nennt dabei Familienangehörige, Ehegatten und Hausangestellte explizit. Insbesondere aus der Regelung für die Untermiete in Art. 273b OR, welche eine Erstreckung über die Dauer des Hauptmietverhältnisses hinaus ausschliesst, und zwar obwohl der Untermieter genau so sehr auf die Sache angewiesen sein kann wie der Mieter, ist zu folgern, dass Drittinteressen entsprechend der Auffassung der Kläger/innen zwar in die Würdigung einbezogen werden dürfen, wenn auch mit einer gewissen Zurückhaltung, wie sie die Beklagte 1 anmahnt. Drittinteressen lassen sich gelegentlich nicht von denjenigen der Mieterin oder des Mieters trennen. So hängt etwa der Fortbestand des Betriebes auch davon ab, dass Arbeitnehmende nicht wegen der Raumsituation auf die Strasse gestellt und nach erfolgtem Umzug mit entsprechendem Aufwand ersetzt werden müssen (vgl. BGer 4C.343/2004 vom 23. Dezember 2004 E. 4; bestätigt in BGer 4A_62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.1). Mietet eine Gemeinde Räume für einen sozialen Zweck, spiegelt sich die Härte aufseiten der Gemeinde auch in den Interessen der Quartierbevölkerung (BGE 113 II 413 E. 4). Parallel verhält es sich mit den Interessen der Vermieterschaft. So stellt der Bedarf einer anderen Konzerngesellschaft zwar keinen Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes dar. Die Verwirklichung beeinflusst aber auch die wirtschaftliche Lage etwa der Muttergesellschaft oder des vermietenden Alleinaktionärs, so dass u.U. von einem wirtschaftlichen Vermieterinteres-

- 29 se auszugehen ist (BGer 4C.170/2004 vom 27. August 2004 E. 3.2; ZMP 2018 Nr. 11, MG, E. 4.2.2; OG, E. III.1.3.3-5 und 2.3.3). Gemäss Art. 272b Abs. 1 Satz 2 OR können im Rahmen der Maximaldauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Eine nur einmalige Erstreckung ist die Ausnahme. Eine definitive Erstreckung erweist sich tendenziell als bundesrechtswidrig, wenn sich zum Zeitpunkt des Entscheides für den Mieter noch keine konkrete Lösung abzeichnet (Urteil des Bundesgerichts 4A_62/2010 vom 13. April 2010, E. 6.4), es sei denn schon die Qualität des Kündigungsgrund des Vermieters lasse ungeachtet der Härte seitens des Mieters keine weitere oder längere Erstreckung zu (Urteile des Bundesgerichts 4C.266/1993 vom 5. Januar 1994, E. 5b, sowie 4C.224/2002 vom 16. Oktober 2002, E. 2.2). 3.3.2 Klägerinnen 1 3.3.2.1 Die Klägerinnen 1 führten zu ihrem Erstreckungsbegehren aus, die Klägerin 1.1 und (ab 2006) auch die Klägerin 1.2 [von der Klägerin 1.1 geführte GmbH, Anm. d. Red.] hätten den aktuellen Raum seit 1. Mai 2001 gemietet, einen fensterlosen, unbeheizten Raum, der sich bestens für die Lagerung von Wein eigne und nach einem Mieterausbau im Jahre 2000 auch für Degustationen eingerichtet sei. Die Aktivlegitimation der Klägerin 1.2 zu bestreiten, sei rechtsmissbräuchlich, zumal die Beklagte 1 auch die Kündigung an beide Klägerinnen gerichtet habe. Nach einem schweren Unfall der Klägerin 1.1 sei diese nicht mehr imstande gewesen, den Betrieb allein zu führen. Daher habe Z. sie bei der Gründung der Klägerin 1.2 unterstützt. Als Angestellte sei die Klägerin 1.1 besser abgesichert denn als Selbständigerwerbende. Man verkaufe Wein, Olivenöl und Panettone, hauptsächlich an Privatkundschaft, aber auch an Gastro-Betriebe. Fünfmal im Jahr fänden Events statt. Der Raum sei seit Mietbeginn so genutzt worden. Die damalige Verwaltung habe die Umbauund Anschlussarbeiten in Auftrag gegeben und die Kosten übernommen. Nach 20 Jahren eine dem Baurecht widersprechende Nutzung zu behaupten, sei rechtsmissbräuchlich und erstreckungsrechtlich irrelevant. Die Kontrollen des Lebensmittelinspektorates hätten nie zu Beanstandungen geführt. Die Klägerin 1.1 sei unzweifelhaft Mieterin, existenziell auf den Betrieb angewiesen und generiere

- 30 dadurch ein Jahreseinkommen von Fr. 24‘000.–. Zu Beginn des vorliegenden Verfahrens habe sie daneben eine halbe IV-Rente von monatlich Fr. 950.– bezogen. Ihr Vermögen habe sich Ende 2017 auf Fr. 387‘000.– belaufen. Seit Vollendung des 64. Altersjahres im März 2020 erhalte die Klägerin 1.1 eine AHV-Rente von Fr. 1'915.– sowie einen Pensionskassenbeitrag von Fr. 400.– pro Monat, zusätzlich zum «weiterhin» erzielten Erwerbseinkommen von Fr. 1'632.– ergebe sich pro Monat ein Einkommen von Fr. 3'947.–. Die Stammkundschaft der Klägerinnen befinde sich hauptsächlich im Zürcher Stadtkreis Y. Ein Ersatzobjekt müsse die Lagerung (rund 140 m2) sowie die Degustation und den Verkauf ermöglichen. Der Raum müsse ohne Schwellen über einen Lift erreichbar sein und eine konstante Temperatur (von rund 12 °C, vgl. …) und Luftfeuchtigkeit aufweisen sowie über Kundenparkplätze verfügen. An der P.-strasse befinde sich nur das Büro der Klägerin 1.2 und kein Lager. Wegen der Standortgebundenheit kämen vor allem Objekte in den Stadtkreisen (…) infrage, dennoch hätten die Klägerinnen die Suche auf das ganze Stadtgebiet ausgedehnt, da es in den favorisierten Stadtkreisen keine Angebote gebe. Neben Suchabonnementen bei «Homegate» und «Newhome» seien konkrete Suchbemühungen unternommen worden. Ausgeschriebene Räume an der E1-strasse 50, der E2-strasse 6, an der E3-strasse 9 und am E4weg 6 in Zürich seien u.a. aufgrund der vorhandenen Schwellen bzw. des fehlenden Warenlifts nicht in Betracht gekommen, ein Objekt im Kreis 2 sei zu klein gewesen. Bei einem weiteren Objekt an der E5-strasse 49 seien weitere Abklärungen zu tätigen, ein Raum an der E6-strasse 46 sei zu teuer und ungeeignet für die Lagerung von Wein. Die Preislimite liege bei Fr. 1'400.– pro Monat. Dass die Beklagte 1 die Klägerinnen auf Mietgelegenheiten für Lagerräume hinweise, helfe nicht weiter, denn dies trage dem gestatteten Gebrauch im beschriebenen Sinne nicht Rechnung. Die Suchabonnemente hätten bislang keine tauglichen Objekte hervorgebracht. Im März 2020 sei die Klägerin 1.1 am Corona-Virus erkrankt und habe daher im April keine Suchbemühungen unternehmen können. 3.3.2.2 Die Beklagte 1 bestritt zunächst die Aktivlegitimation der Klägerin 1.2. Ein Eintritt derselben in den Mietvertrag sei nicht dokumentiert und hätte der Schriftform bedurft. Soweit die Beklagte Zustellungen an die Adresse der Klägerin 1.2 vorgenommen habe, habe es sich dabei nur um die Angabe einer Zustelladresse gemäss den Wünschen der Klägerin 1.1 gehandelt. Selbst wenn man annehme,

- 31 die Beklagte 1 habe Kenntnis von den Aktivitäten der Klägerin 1.2 im Objekt gehabt oder gar einer Untervermietung oder einer Benützung auf anderer rechtlicher Basis konkludent zugestimmt, würde sich nichts an der fehlenden Aktivlegitimation der Klägerin 1.2 ändern. Das Mietobjekt eigne sich entsprechend der Zweckumschreibung im Vertrag lediglich als Lager für Weinflaschen und nicht als Gewerberaum zu kommerziellen Tätigkeiten wie einen Verkauf, denn es sei nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen gedacht. Dies wäre auch mit den feuerpolizeilichen Bestimmungen nicht vereinbar. Dass der Raum wie von den Klägerinnen 1 behauptet, vom Lebensmittelinspektorat abgenommen worden sei, könne sich auch nicht auf eine Verkaufstätigkeit beziehen. Dass Verkäufe erlaubt seien, werde bestritten. Ebenso werde bestritten, dass die Klägerin 1.1 als Mieterin auf den Betrieb der Klägerin 1.2 existentiell angewiesen sei, denn erstere sei an der GmbH in keiner Weise beteiligt, wie aus dem Handelsregister hervorgehe, wonach die Gesellschaftsanteile von einem Z. und einer W. AG gezeichnet worden seien. Da die Klägerin 1.2 nicht am Mietverhältnis beteiligt sei, könne sie bestenfalls als Untermieterin betrachtet werden, so dass ihre geschäftlichen Bedürfnisse im vorliegenden Fall als Drittinteressen nicht von Belang seien. Über Kundenparkplätze verfüge auch das aktuelle Objekt im Übrigen nicht. Es sei in Zürich und Umgebung jederzeit möglich, Lagerflächen zu finden, wie sie die Klägerin 1.1 gemietet habe. Soweit sie von der Beklagten 1 in der Duplik bestritten wurden, ist auf die von den Klägerinnen 1 in der Replik aufgeführten Suchbemühungen erst im Rahmen der sogleich folgenden Würdigung einzugehen. 3.3.2.3 Die Argumentation der Beklagten 1 bezüglich der Aktiv- bzw. Passivlegitimation der Klägerin 1.2 vermag nicht zu überzeugen. Zwar nannten die Klägerinnen 1 zu diesem Punkt als Beweisofferte lediglich die Parteibefragung der Klägerin 1.1. Sodann ist mit der Beklagten 1 zwar davon auszugehen, dass eine Vertragsänderung nicht leichthin anzunehmen ist und nicht etwa schon aus der Veränderung des Benützerkreises abgeleitet werden darf. Richtig ist auch der Hinweis, dass die Parteien einen Schriftformvorbehalt für Vertragsänderungen vereinbart haben. Es trifft aber nicht zu, dass die Klägerin 1.1 in keiner Beziehung zur Klägerin 1.2 steht, denn aus dem von der Beklagten 1 präsentierten Handelsregisterauszug geht hervor, dass sie einzelzeichnungsberechtigte Prokuristin der Klägerin 1.2 im Sinne von Art. 458 ff. OR ist. Aus dem gleichen Dokument ergibt sich,

- 32 dass die Gründung der GmbH am 5. Mai 2006 erfolgte, also nach Abschluss des Mietvertrags vom 15. April 2001. Im Handelsregister findet sich überdies unter «Besondere Tatbestände» der Hinweis, dass bei der Gründung der GmbH die Absicht bestand, sämtliche Werte der von der Klägerin 1.1 im Mietobjekt zuvor betriebenen Einzelfirma mit der gleichen Bezeichnung über eine Sachübernahme der GmbH zuzuführen. Dies passt zum unbestrittenen Hintergrund, dass die Gründung der GmbH mit Unterstützung von Z. erfolgte, um die Klägerin 1.1 nach einem schweren Unfall in ihrer neuen Rolle als Arbeitnehmerin der GmbH besser abzusichern. Sodann fällt auf, dass die ursprünglichen Vertragsparteien in Ziff. 8.1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen den Personenwechsel in Zusammenhang mit gemeinsamen Mietverhältnissen insofern erleichtert haben, als die Vermieterseite eine Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters nur verweigern kann, wenn der oder die Eintretende nicht gleichwertige Gewähr für die Erfüllung des Vertrages bietet. Dass entsprechende Gespräche geführt worden sein müssen, bestätigt auch die auf dem amtlichen Formular – und damit in einer qualifizierten Schriftform – erfolgte Mietzinsänderungsmitteilung der früheren Liegenschaftsverwaltung vom 29. Februar 2008, die an beide Klägerinnen gerichtet war. Auch die damalige Vermieterin hatte gerade wegen der Übertragung der Vermögenswerte der ehemaligen Einzelfirma auf die Klägerin 1.2 ein eminentes Interesse an einem Vertragseintritt derselben, denn sonst wäre ihr ein zentrales Haftungssubstrat verloren gegangen, noch dazu im Kontext eines Betriebs, der aufgrund seiner Geschäftsbücher nicht allzu ertragskräftig scheint. Auch die Beklagte scheint an die heute vertretene Rechtsauffassung nicht wirklich zu glauben, hat sie doch die angefochtene Kündigung ebenfalls an beide Klägerinnen gerichtet, wie die Klägerinnen 1 unwidersprochen geltend machen. Dieses Dokument ist noch aussagekräftiger als die zuvor erwähnte Vertragsänderung, denn das Papier ist an die Privatadresse der Klägerin 1.1 gesandt worden, und zwar an eine c/o-Adresse in V. Der Sitz der Klägerin 1.2 befindet sich aber in Zürich. Anders als bei der Vertragsänderung ist hier daher völlig klar, dass die Nennung der Klägerin 1.2 in der Adresse der Kündigung entgegen der Darstellung der Beklagten 1 keinesfalls eine blosse Adressangabe sein kann, denn sonst wäre der Brief an die Adresse im Mietobjekt gesandt worden. Mangels weiterer Indizien oder Beweisofferten dazu ist daher davon auszugehen, dass heute auch die Klägerin 1.2 Mieterin ist. Der Schriftformvorbehalt im Vertrag ist unter solchen Vorzeichen zweitrangig. Zwar ist auch nach

- 33 der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Vertragsänderung nicht leichthin anzunehmen. Ein vertraglicher Schriftformvorbehalt kann jedoch ohne weiteres auch konkludent aufgehoben werden. Dies ist insbesondere dann anzunehmen, wenn wie hier aus der Korrespondenz aller Beteiligten hervorgeht, dass sie einvernehmlich die Rechtslage verändert haben (vgl. BGer 4A_431/2019 vom 27. Februar 2020 E. 5.4 [Wohnungstausch, von welchem die Vermieterin Kenntnis hatte und auf den sie ihre Korrespondenz auch ausrichtete, führte nicht zu einer doppelten Untervermietung, sondern zum Austausch der Mietsache in beiden betroffenen Mietverträgen]). Für die Erstreckungsdauer ist die Frage ohnehin nicht von allzu grosser Bedeutung. Selbst wenn nur die Klägerin 1.1 Mieterin wäre, ist unbestritten, dass sie ihre gesamten und sehr bescheidenen Einkünfte über den Betrieb der GmbH generiert. Damit macht sie im vorliegenden Verfahren nicht nur die Interessen der GmbH geltend, sondern auch und gerade vitale Eigeninteressen, würde sie doch schlicht den Hauptteil ihres Einkommens verlieren, wenn die GmbH ihren Betrieb einstellen müsste. Dass die Stammanteile nicht der Klägerin 1.1 gehören, verblasst vor diesem Hintergrund gänzlich. Aber damit nicht genug: In der von der Beklagten 1 eingereichten Mietvertragskopie ist im Rubrum unter «Mietpartei» die Klägerin 1.2 mit ihrer aktuellen Rechtsform GmbH nachträglich handschriftlich als Mitmieterin eingetragen worden (Urk. …; vgl. demgegenüber die Kopie der Klägerinnen, Urk. …). Wann das geschah und wer es machte, ist im Detail nicht bekannt. Es muss aber zwangsläufig nach der Gründung der Klägerin 1.2 geschehen sein und mit Billigung der damaligen Liegenschaftsverwaltung, wenn sich das Dokument bei der Betriebsübergabe an die aktuellen Funktionäre der Beklagten bzw. ihrer heutigen Liegenschaftsverwaltung in den übergebenen Unterlagen befand. All dies spricht klar dafür, dass die Aktiv- bzw. Passivlegitimation der Klägerin 1.2 gegeben ist. Die finanziellen Verhältnisse der Klägerinnen 1 lassen diesen zumindest auf der Ebene von Einkommen bzw. Ertrag keinen grossen Spielraum. Daran ändert das Vermögen der Klägerin 1.1 von immerhin Fr. 387‘000.– nichts, denn in Anbetracht ihres bescheidenen Einkommens von Fr. 36‘572.– im Jahr 2017 (…) wird sie dieses schon bald benötigen, um ihren Lebensunterhalt im Alter zu bestreiten. Substanz und Ertragskraft der Klägerin 1.2 sind bescheiden, so dass bezogen auf bei-

- 34 de Mieterinnen von einer erheblichen finanziellen Härte ungeachtet des Umstands auszugehen ist, dass die Klägerin 1.1 für sich betrachtet seit Erreichen des Pensionsalters im März 2020 über einen etwas grösseren finanziellen Spielraum verfügt als zuvor (zur monatlichen AHV-Rente sowie zur jährlichen Pensionskassenrente s. Urk. …). Die von den Klägerinnen 1 geschilderten Suchbemühungen sind sehr gut dokumentiert. Insbesondere ist immer angegeben, welche Räume man angeschaut hat. Nachvollziehbar sind auch die angegebenen Gründe, weshalb ein Vertrag jeweils nicht zustande gekommen ist. Die Bemühungen wurden auch mit der gebotenen Regelmässigkeit unternommen und setzten sofort nach der Kündigung ein. Soweit die Beklagte 1 kritisiert, die Klägerinnen 1 hätten sich seit der Kündigung nur um 10 Objekte bemüht, übersieht sie, dass die Klägerinnen 1 anders als andere Klagende schon in der schriftlichen Klagebegründung vom 27. August 2020 Suchbemühungen schilderten und auch mit Belegen untermauerten, welche von der Beklagten 1 nicht in Abrede gestellt wurden. Auch dass die Klägerinnen 1 die Suche auf das Gebiet der Stadt Zürich begrenzt haben, scheint gerade auch vor dem Hintergrund der im Kündigungszeitpunkt immerhin 18-jährigen Mietdauer am jetzigen Ort und der damit einhergehenden Verankerung des Kleinbetriebs in der Stadt nachvollziehbar, auch wenn es für den geltend gemachten Stammkundenkreis keinen Beleg und auch keine Beweisofferte gibt, denn diese Tatsache entspricht der allgemeinen Erfahrung bei Kleinhandelsbetrieben (Art. 151 ZPO). Da die Beklagte 1 letztlich nicht in Abrede gestellt hat, dass die Klägerinnen 1 sich um das an sich geeignete Objekt an der E7-strasse bemüht, vom zuständigen Sachbearbeiter X. aber nichts mehr gehört haben, vermag dies den stattgefundenen Bemühungen keinen Abbruch zu tun – wenn schon stellt sich die Frage nach der Etikette des Anbieters. Bezüglich des Objekts E8-strasse 129 räumt die Beklagte 1 ein, dass es preislich um Fr. 270.– über der Limite von Fr. 1'400.– pro Monat liegt, welche die Klägerinnen 1 sich unbestrittenermassen als vorsichtige Betreiberinnen eines Geschäfts gegeben haben und welche als solche schon einiges über dem aktuellen Mietzins liegt. Zum Objekt E9-strasse 18 stellt die Beklagte 1 die Angaben der Klägerinnen 1 nicht in Frage, es sei kein Warenlift zum 3. UG vorhanden. Soweit die Beklagte 1 in den Raum stellt, «möglicherweise» könnten Waren über die Unterniveau-Garage ins Lager gebracht werden, entspricht

- 35 dies zwar der selbsterklärenden Aktennotiz der Klägerin 1.1, auf welche in der Replik verwiesen wird, ändert aber nichts am Fazit, das die Klägerin 1.1 gemäss ihrer Notiz vom 22. Oktober 2018 gezogen hat: «Kein Warenlager, kein Warenlift». Soweit die Beklagte 1 schliesslich auf «homegate.ch»-Inserate verweist, die sie ausfindig gemacht hat, verkennt sie wie im Verhältnis zu anderen Klagenden (Ziff. 3.3.5.3) sodann die Bedeutung der Suchbemühungen: Bei einer erstmaligen Erstreckung geht es in erster Linie um ein Beweismittel für die Beurteilung der Härte. Von der Mieterin kann keineswegs verlangt werden, dass sie sich auf jedes nur erdenkliche Objekt bewirbt, welches im Internet ausgeschrieben wird und zu ihrem Anforderungsprofil passt. Vielmehr zeigen geeignete, regelmässige und erfolglose Suchbemühungen nur, aber immerhin, dass es der betroffenen Mieterin schwer fällt, sich Ersatz zu beschaffen. Anders verhält es sich nur, wenn die Mieterin ein geeignetes Objekt abgelehnt hat, das ihr konkret zur Miete angeboten wurde. Dass das der Fall gewesen wäre, macht die Beklagte 1 nicht geltend, ganz abgesehen davon, dass mehrere der bezeichneten Miet-Gelegenheiten sich nicht im beschriebenen preislichen Rahmen halten und dass aus den Inseraten die Eignung als Weinkeller mit Degustationsmöglichkeit nicht hervorgeht. Darauf ist aus diesen Gründen nicht näher einzugehen. Dass die Bemühungen bislang nicht von Erfolg gekrönt waren, belegt eine erhebliche Härte seitens der Klägerinnen 1, welche durch das Vermieterinteresse an der Durchführung des Bauprojektes und der geplanten Umnutzung bei weitem nicht aufgewogen wird. Auch die Beklagte 1 hat die Bemühungen und deren Angemessenheit sowie Erfolglosigkeit nicht infrage gestellt und in der Klageantwort die pauschale Behauptung nicht näher ausgeführt, ihrer Ansicht nach sei es problemlos möglich, in Zürich Lagerflächen zu finden, welche den jetzt gemieteten entsprächen. Auch die Beklagte 1 selbst scheint nicht ohne weiteres in der Lage zu sein, ein geeignetes ausgeschriebenes Objekt konkret zu bezeichnen. Nicht zu hören ist auch der Einwand, die von den Klägerinnen 1 betriebene Nutzung sei vertraglich oder öffentlich-rechtlich unzulässig, denn auch das hat die Beklagte 1 nicht hinreichend substantiiert. So ist unbestritten, dass die Klägerin 1.1 und später beide Klägerinnen 1 seit Mietbeginn im Objekt von Anfang an immer das gleiche Gewerbe ausgeübt haben, welches zumindest in der Mietvertragskopie der Beklagten 1 auch explizit genannt ist. Öffentlich-rechtlich müssen

- 36 zwar Räume, die dem dauernden Aufenthalt von Personen dienen, bestimmten Mindestanforderungen genügen (§ 49 Abs. 3, § 255 Abs. 1, § 273 und v.a. § 299 ff. PBG). Das heisst aber nicht, dass Lagerverkäufe in einem klassischen Kontor oder einem Kellerraum deshalb unzulässig wären (vgl. insbes. zu Lüftung und Beleuchtung § 302 Abs. 4 PBG). Woraus die Beklagte 1 die Verletzung feuerpolizeilicher Vorschriften ableiten will, ist weder dargetan noch ersichtlich. Insgesamt ist aufgrund des Stands des Projekts der Beklagten 1 (vgl. dazu deren Ausführungen in Urk. …) eine definitive Erstreckung der von den Klägerinnen 1 beantragten einstweiligen (um ein Jahr) vorzuziehen. Um den gesetzlichen Kriterien zu genügen, ist die Dauer in Würdigung der genannten Umstände und der Tatsache, dass die Beklagte 1 mit der Wahl des Kündigungszeitpunkts den Klägerinnen 1 nur eine kurze freiwillige Vorlaufzeit eingeräumt hat, auf 2 ½ Jahre festzulegen. Zur Erleichterung ihrer weiteren Suche ist den Klägerinnen 1 ein vorzeitiges Kündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat auf ein Monatsende einzuräumen. 3.3.3 Klagende 3 3.3.3.1 Die Klagenden 3 machen geltend, sie nutzten ihr Mietobjekt von 135 m2 im 2.OG seit 2005 als Architekturbüro mit zehn Arbeitsplätzen. Die Nettomiete betrage Fr. 2‘004.– pro Monat. Sie hätten den Raum in Absprache mit der Verwaltung im Jahr 2012 «totalsaniert» und im Jahr 2015 zusätzlich einen Vorraum ebenfalls in Absprache umfassend für Fr. 7‘000.– erneuert. Rund die Hälfte des Umsatzes generiere man mit Aufträgen des [Auftraggebers K]. Die Klägerin 3.1 [GmbH] beschäftige sechs Angestellte sowie zwei Freelancer mit einem Pensum von rund 600 %. Der Kläger 3.2 erziele ein monatliches Nettoeinkommen von rund Fr. 10‘000.–, die Klägerin 3.1 habe 2017 einen «Ertrag» von Fr. 857‘001.95, im Jahr 2018 einen solchen von Fr. 1‘112‘952.45 generiert. Gesucht werde eine Fläche von rund 150 m2 zu einem Preis von Fr. 200.– bis 250.– pro m2, mithin Fr. 2‘500.– bis 3‘125.– pro Monat. Man suche in den Stadtkreisen … . Es sei mit Ausbaukosten von rund Fr. 1‘000.–/ m2 zu rechnen, durchschnittlich je nach Ausbau also von ca. Fr. 150'000.–. In der Sammelbeilage 43/22 sei jeweils erwähnt, weshalb es nicht zum Vertragsschluss gekommen sei.

- 37 - Bei der Fristansetzung zur schriftlichen Klageantwort in der Verfügung vom 29. August 2019 wurde darauf hingewiesen, dass dieses Vorgehen nicht statthaft ist, denn vor dem Hintergrund der Substantiierungslast darf nach der Rechtsprechung auf Beilagen nur verwiesen werden, soweit diese selbsterklärend sind (BGE 144 III 519 = Pra 2019 Nr. 87, insb. E. 5.2.2.3), und dies ist bei den hier präsentierten Papieren nicht der Fall. In der Replik präzisierten die Kläger, sie machten keine wirtschaftlichen Härtegründe geltend. Die Härte bestehe ausschliesslich in der Situation auf dem Büromarkt. Trotz intensiver Bemühungen hätten sie bislang kein Ersatzobjekt gefunden. Gegenüber heute sei eine Mehrbelastung von Fr. 45'000.–/Jahr verkraftbar. Man benötige neun Arbeitsplätze mit einer Fläche von aktuell 150 m2 plus Kaffeeraum und Toiletten. Zu den Suchbemühungen ergänzten die Kläger 3 zu Urk. …, zum Teil hätten keine Besichtigungen stattgefunden, da bereits den Plänen zu entnehmen gewesen sei, dass das Objekt nicht geeignet sei. Beim Objekt an der E9-strasse 169 habe sich nach umfangreichen Abklärungen herausgestellt, dass wegen des Grundrisses nicht neun Arbeitsplätze hätten eingerichtet werden können. 3.3.3.2 Die Beklagte 1 widersetzt sich einer Erstreckung des Mietverhältnisses mit den Klagenden 3 und machte hauptsächlich geltend, die Mietenden hätten nicht dargelegt, worin ihre Härte bestehen solle. Der Mietvertrag datiere vom 10. Mai 2012 (nicht 2010, wie von den Klagenden 3 geltend gemacht). Eine finanzielle Härte machten sie zu recht nicht geltend. Ihre Suchbemühungen seien ungenügend und im Rahmen der schriftlichen Klagebegründung in keiner Weise substantiiert worden. Die von ihnen vorgelegten Dokumente zeigten, dass die Klagenden 3 sehr wohl in der Lage seien, einen m2-Preis von Fr. 450.– pro Jahr zu bezahlen. Bestritten werde, dass ein Umzug mit Investitionen von Fr. 150‘000.– verbunden wäre. Ein solcher Betrag sei zudem auf zehn Jahre hinaus abzuschreiben, was vom Betrieb der Klägerin 3.1 ohne weiteres zu verkraften sei. Die Erhebungen der Beklagten 1 hätten gezeigt, dass in der Stadt Zürich immer wieder Objekte auf den Markt kämen, die den Bedürfnissen und Preisvorstellungen der Klagenden 3 entsprächen.

- 38 - 3.3.3.3 Mit ihren Angaben vermögen die Klagenden 3 eine Härte nicht darzutun. Ihre finanziellen Verhältnisse sind ausgezeichnet. Tatsächlich datiert der aktuelle Mietvertrag vom 10. Mai 2012. Auch wenn die Klagenden die Sache schon seit 2005 als Untermieter genutzt hätten, wie sie geltend machen, resultiert daraus keine Ortsgebunden- oder auch nur -verbundenheit, denn in welcher Lokalität die Klagenden 3 ihrer Geschäftstätigkeit als Architekturbüro nachgehen, ist für den Betriebserfolg bedeutungslos. Sie behaupten auch nichts anderes. Mit ihrem Einkommen bzw. ihrer Ertragskraft können sie sich Ersatz in dem von ihnen beschriebenen Rahmen ohne weiteres beschaffen, auch wenn im Falle der Klägerin 3.1 zu beachten ist, dass es sich bei den von ihr angegebenen Erträgen um den Umsatz handelt, wie die Beklagte 1 zu recht vortragen lässt. Die Gewinne beliefen sich laut der Erfolgsrechnung für 2018 auf Fr. 106‘191.84 für 2018 und auf Fr. 94‘035.72 im Vorjahr 2017. Aus den eingereichten Beilagen geht auch nicht hervor, dass die Bemühungen nicht von Erfolg gekrönt gewesen wären, wenn die Klagenden 3 sie denn ernsthaft betrieben hätten. Zum Objekt E9-strasse 169 findet sich der Vermerk «Kommt in Frage, so fahren wir fort: Fläche 128 m2 wird geprüft. Layout/Möblierung in Pläne einzeichnen». Warum sich die Klagenden 3 gegen einen Vertragsschluss entschieden, ist schleierhaft. Die nachgeschobene Behauptung in der Replik, es hätten keine neun Arbeitsplätze eingerichtet werden können, erweist sich als bemerkenswert vage und ist statt mit einem Grundriss oder etwa dem Angebot eines Augenscheins einzig mit einer Parteibefragung des Klägers 3.2 untermauert, was im besten Fall auf die Wiederholung des durch nichts gestützten Parteivortrags im Beweisverfahren hinausliefe. Darauf kann verzichtet werden. Gleich verhält es sich mit den gleich lautenden Angaben zum Objekt an der E12-strasse 47. Aus diesen Ausführungen geht zugleich hervor, dass die eingereichten Beilagen alles andere als selbsterklärend sind. Die Beklagte 1 moniert zu recht, dass es nicht Sache des Gerichts ist, die versäumte anwaltliche Instruktion durch eine Parteibefragung nachzuholen. In der Sache ist es gerichtsnotorisch, dass in der Stadt Zürich noch immer zehntausende von Quadratmetern von Büroflächen leer stehen. Die Klagenden 3 konnten nicht dartun, dass sie sich auch auf Objekte beworben haben, die ihren Vorstellungen entsprochen hätten. Auch wenn im Rahmen einer Ersterstreckung von den Mietenden nicht erwartet werden kann, dass

- 39 sie sich auf jegliche Angebote bewerben, fällt doch auf, dass sich unter den angeblich gesuchten Objekten viele mit dem Hinweis befinden, der Preis sei «zu teuer» gewesen (Sammelbeilage x, passim). Andere angegebene Gründe für den Verzicht auf einen Abschluss sind nichtssagend («Belichtung ungenügend; Dachschräge»; «Kleinteilige Bürostruktur»; «giftige Liegenschaft»; «uninteressanter Standort»; «möblieren schwierig bis unmöglich für 9 Arbeitsplätze mit Tageslicht»; ähnlich auch «Raumaufteilung nicht geeignet»; «Keine Pläne vorhanden. Planung unmöglich»; «Lage ungeeignet!»; «zu gross» [obwohl das Objekt trotz der Grösse von 160 m2 nur Fr. 195.– pro m2 und Jahr gekostet hätte]; «Lage ungeeignet - Arbeitswege» [obwohl ohne jede Standortgebundenheit in Zürich gelegen], ebenso …). Gewisse Suchbemühungen enthalten überhaupt keine Angabe, wieso es nicht zu einem Vertragsschluss kam. Völlig unsubstantiiert sind auch die Ergänzungen in der Replik, so die Behauptung, von den Objekten gemäss Urk. … entsprächen «die meisten … den Anforderungen der Klagenden 3.1 und 3.2 mit Bezug auf Lage, Grösse, Mietzins und Raumaufteilung nicht», ganz abgesehen davon, dass diese Behauptung bei näherem Hinsehen bzw. bei einer Berechnung offensichtlich gar nicht stimmt (vgl. dazu den berechtigten Einwand der Beklagten 1 in Urk. …). Weshalb man auch Inserate zu den Akten gegeben hat, bei denen die Objekte «zu gross» waren, bleibt schleierhaft, es sei denn, den Klagenden 3 sei es gar nicht um eine ernsthafte Suche gegangen. Die Beklagte 1