20241001_113000_ANOM.docx II. Zivilabteilung Z2 2024 62 (VA 2024 94) Oberrichter A. Staub, Abteilungspräsident Oberrichter P. Huber Oberrichter St. Scherer Gerichtsschreiber I. Cathry Urteil vom 15. November 2024 [rechtskräftig] in Sachen A.________, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, gegen B.________, vertreten durch Rechtsanwältin C.________, Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin, betreffend Mietausweisung (Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO) (Berufung gegen den Entscheid des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 9. September 2024)
Seite 2/11 Rechtsbegehren Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin 1. Der Entscheid des Einzelrichters des Kantonsgerichts Zug vom 9. September 2024 (ES 2024 659) sei aufzuheben und auf das Gesuch um Mietausweisung sei nicht einzutreten. 2. Eventualiter sei die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zu neuer Beurteilung zurückzuweisen. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Auslagen und MWST zu Lasten der Berufungsbeklagten. Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte 1. Es sei die Berufung der Berufungsklägerin vom 20. September 2024 gegen den Entscheid des Einzelrichters des Kantonsgerichts Zug im Verfahren ES 2024 659 betreffend Mietausweisung vollumfänglich abzuweisen und die Berufungsklägerin sei gerichtlich anzuweisen, die ________-Wohnung im ________ (Geschoss) am ________ (Adresse) samt zugehörigem Keller sowie den Abstellplatz Nr. ________ in der Einstellhalle ________ (Adresse) sofort bzw. bis spätestens Freitag, 25. Oktober 2024, 12.00 Uhr, zu räumen und der A.________ unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu übergeben. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Auslagen und MWST) zu Lasten der Berufungsklägerin. Sachverhalt 1.1 Mit Mietvertrag vom 22. bzw. 24. März 2019 mietete B.________ (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) von der A.________ (nachfolgend: Gesuchstellerin) die ________-Wohnung im ________ (Geschoss), am ________ (Adresse) samt zugehörigem Keller (Vi act. 1/1). Die Gesuchstellerin kündigte diesen Mietvertrag am 31. Oktober 2022 auf den 31. Januar 2023 wegen Zahlungsverzugs (Vi act. 1/8). Am 31. Januar bzw. 1. Februar 2023 einigten sich die Parteien auf einen neuen Mietvertrag mit Mietbeginn ab 1. Februar 2023. Das Mietverhältnis umfasste auch den Abstellplatz Nr. ________ in der Einstellhalle ________ (Adresse). 1.2 Am 16. Mai 2024 setzte die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin per Einschreiben eine Frist von 30 Tagen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR, um die ausstehenden Mietzinsen für die Monate März bis Mai 2024 zu begleichen, und drohte ihr gleichzeitig an, das Mietverhältnis bei unbenütztem Ablauf der Frist unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 30 Tagen auf Ende des nächsten Monats zu kündigen (Vi act. 1/11). Diese Kündigungsandrohung ging der Gesuchsgegnerin am 23. Mai 2024 zu (Vi act. 7/6). Am 24. Juni 2024 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular gemäss Art. 226l OR auf den 31. Juli 2024 (Vi act. 1/14). 2. Am 2. August 2024 reichte die Gesuchstellerin gegen die Gesuchsgegnerin beim Einzelrichter am Kantonsgericht Zug ein Gesuch um Mietausweisung ein. Nach Anhörung der Gesuchsgegnerin hiess der Einzelrichter das Gesuch mit Entscheid vom 9. September 2024 gut (Dispositiv-Ziffer 1) und auferlegte die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 der Gesuchsgegnerin (Dispositiv-Ziffer 2; Verfahren ES 2024 659; act. 1/2).
Seite 3/11 3. Bereits am 19. August 2024 hatte die Gesuchsgegnerin bei der Einzelrichterin am Kantonsgericht Zug für das Verfahren ES 2024 659 um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege ersucht. Mit Entscheid vom 9. September 2024 wies die Einzelrichterin dieses Gesuch zufolge Aussichtslosigkeit ab (Verfahren UP 2024 105). Mit Eingabe vom 20. September 2024 reichte die Gesuchsgegnerin gegen diesen Entscheid Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zug ein (Verfahren BZ 2024 104). 4.1 Mit einer weiteren Eingabe vom 20. September 2024 reichte die Gesuchsgegnerin gegen den Mietausweisungsentscheid vom 9. September 2024 Berufung beim Obergericht des Kantons Zug mit eingangs genanntem Rechtsbegehren ein (Verfahren Z2 2024 62; act. 1). Zudem ersuchte sie mit Eingabe vom gleichen Tag um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren (Verfahren VA 2024 94; act. 2). 4.2 Am 3. Oktober 2024 reichte die Gesuchstellerin die Berufungsantwort mit eingangs genanntem Rechtsbegehren ein (act. 5). Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht durchgeführt. 4.3 Mit Verfügung des Präsidenten der II. Zivilabteilung des Obergerichts Zug vom 4. Oktober 2024 wurde der Gesuchsgegnerin für das Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege gewährt und Rechtsanwältin C.________ als unentgeltliche Rechtsbeiständin bestellt (act. 6). 4.4 Am 24. Oktober 2024 reichte die Gesuchsgegnerin in Ausübung ihres unbedingten Replikrechts eine weitere Eingabe ein (act. 12). Erwägungen 1. Die Gesuchstellerin kündigte das Mietverhältnis der Gesuchsgegnerin wegen Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d OR. Die Vorinstanz prüfte im Wesentlichen die folgenden drei Einwände der Gesuchsgegnerin gegen das Ausweisungsgesuch: (1) Die Kündigung der Wohnung sei ihr am letzten Tag der 30-tägigen Zahlungsfrist zugestellt worden und damit verfrüht erfolgt; (2) die Mahnung [die zur Kündigung führte] sei unklar gewesen, da diese nicht klar ausgewiesen habe, welche Mietzinsen für welche Monate und in welcher Höhe ausstehend gewesen seien; und (3) aufgrund der Rückmeldungen der Gesuchstellerin habe sie (die Gesuchsgegnerin) nicht davon ausgehen müssen, dass sie die Wohnung per 31. Juli 2024 verlassen müsse. 1.1 Den ersten Einwand verwarf die Vorinstanz mit dem Hinweis, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung massgebend sei. Gemäss Art. 78 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 1 des Bundesgesetzes über den Fristenlauf an Samstagen habe die 30-tägige Zahlungsfrist am 24. Juni 2024 geendet. Die Gesuchstellerin habe das Mietverhältnis folglich am letzten Tag der Zahlungsfrist gekündigt. Zugegangen sei die Kündigung der Gesuchsgegnerin jedoch erst nach Ablauf der Zahlungsfrist. Damit sei die Kündigung ordnungsgemäss erfolgt (act. 1/2 E. 2, 3 und 7.3).
Seite 4/11 Was die Gesuchsgegnerin in der Berufung dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Sie macht zwar geltend, diese bundesgerichtliche Rechtsprechung werde in der Lehre kritisiert und widerspreche dem Grundsatz, wonach die Kündigungsgründe im Zeitpunkt der Kündigung erfüllt sein müssten (act. 1 Rz 24). Das Bundesgericht hat sich jedoch mit diesen abweichenden Lehrmeinungen auseinandergesetzt, hierauf seine Praxis begründet (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.96/2006 vom 4. Juli 2006 E. 2.2) und auch in einem späteren Entscheid ausdrücklich an dieser Praxis festgehalten (Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.1-3.5). Ob die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin vor Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist von Art. 257d Abs. 1 OR mitgeteilt hat, dass sie die Frist nicht einhalten könne (act. 1 Rz 25), ist irrelevant. Denn die Mieterschaft kann diese Frist nicht einseitig erstrecken. Des Weiteren verkennt die Gesuchsgegnerin, dass auch am 25. Juni 2024 (mithin am Tag nach Ablauf der Zahlungsfrist) die Ausstände noch nicht beglichen waren. Entsprechend hielt die Vorinstanz – zu Recht – fest, es sei weder behauptet worden noch ersichtlich, dass durch das Vorgehen der Gesuchstellerin schützenswerte Interessen der Mieterin verletzt worden seien (act. 1/2 E. 7.3). Gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung verhält sich ein Mieter rechtsmissbräuchlich, wenn er sich darauf beruft, die Kündigung wegen Zahlungsrückstands sei verfrüht (mithin vor Ablauf der Zahlungsfrist von 30 Tagen) ausgesprochen worden, er aber nicht darlegt, dass er den Ausstand innerhalb der dreissigtägigen Frist beglichen hat oder aufgrund der verfrühten Kündigung davon abgehalten wurde (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_245/2017 vom 21. September 2017 E. 5.3.1; 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 4.3; je mit Hinweisen). 1.2 Den zweiten Einwand wies die Vorinstanz – wiederum unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung – mit der Begründung ab, die Angabe eines zu hohen Rückstands führe nicht zwangsläufig zur Unwirksamkeit der Mahnung. Ein Mieter, der die Vermieterschaft weder auf den Fehler hinweise noch Anstrengungen unternehme, den nach seinem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand zu begleichen, oder der zumindest nicht darlegen könne, dass er den Ausstand bei korrekter Angabe des geschuldeten Betrages beglichen hätte, verdiene keinen Schutz. Im Übrigen sei der Ausstand auch unter Berücksichtigung einer von der Gesuchsgegnerin angeblich geleisteten weiteren Mietzinstranche nicht vollständig beglichen worden (act. 1/2 E. 7.4). 1.2.1 Auch die von der Gesuchsgegnerin gegen diese Erwägung erhobenen Rügen überzeugen nicht. Die Gesuchsgegnerin bringt insbesondere nichts Stichhaltiges gegen die selbsttragende Eventualbegründung der Vorinstanz vor, wonach auch unter Berücksichtigung einer von der Gesuchsgegnerin angeblich am 6. Februar 2023 geleisteten Zahlung noch ein Ausstand bestanden habe. Ohnehin ist nicht erwiesen, dass diese Zahlung vom 6. Februar 2023 in der Höhe von CHF 1'960.00 überhaupt erfolgt ist und in der Gesamtrechnung für das Mietzinskonto fehlt (vgl. act. 1 Rz 28). Denn in dem von der Gesuchsgegnerin eingereichten Kontoauszug ihres Privatkontos bei der D.________ AG mit dem Titel "Kontotransaktionen" für den Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis 7. August 2024 wird sie nicht (als Belastung) aufgeführt (vgl. act. 8/3). Da dieser Betrag dem Konto von der Gesuchsgegnerin nicht abgebucht wurde, ist davon auszugehen, dass diese Zahlung – aus welchen Gründen auch immer – von der Bank nicht verarbeitet werden konnte. Und selbst wenn diese Zahlung erfolgt wäre, hätte der Gesamtausstand am 16. Mai 2024 immer noch CHF 1'225.00 (= CHF 3'185.00 ./. CHF 1'960.00) betragen. Dass ein solcher Ausstand dann am 27. Juni 2024 mit zwei Zahlun-
Seite 5/11 gen von zusammen CHF 3'500.00 (mehr als) beglichen worden wäre, wie die Gesuchsgegnerin behauptet (act. 1 Rz 32), würde an der Gültigkeit der Kündigung jedoch nichts ändern. Denn diese Zahlungen erfolgten nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist und damit verspätet. 1.2.2 Das Vorbringen der Gesuchsgegnerin, sie habe die Gesuchstellerin "immer wieder" auf die "fehlende" [gemeint ist "nicht als Zahlungseingang verbuchte"] Zahlung hingewiesen (act. 1 Rz 31), nützt ihr nichts. Zunächst einmal ist die Wendung "immer wieder" zu unbestimmt. Sodann geht das Vorbringen auch an der Sache vorbei. Erforderlich wäre gemäss den Erwägungen der Vorinstanz vielmehr gewesen, dass die Gesuchsgegnerin die Gesuchstellerin auf die Fehler in der Kündigungsandrohung vom 16. Mai 2024 hingewiesen hätte. Erst in der Berufung behauptet die Gesuchsgegnerin, ihre WhatsApp-Nachrichten vom 9. und 19. Juni 2024 seien so zu verstehen, dass sie mit den in der Kündigungsandrohung gemahnten Ausständen nicht einverstanden gewesen sei. Mit diesen neuen Behauptungen ist die Gesuchsgegnerin im Berufungsverfahren jedoch nicht mehr zu hören, zumal sie nicht darlegt, inwiefern es ihr nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen sein soll, diese Behauptungen bereits im vorinstanzlichen Verfahren aufzustellen (vgl. Art. 317 ZPO). Im dortigen Verfahren führte sie in der Gesuchsantwort allerdings noch aus, sie habe "[i]n der Folge versucht", der Gesuchstellerin darzulegen, dass der Kontoauszug fehlerhaft sei. Die erste sich in den Akten befindende Nachfrage der Gesuchsgegnerin erfolgte am 27. Juni 2024, als sie von der Gesuchstellerin Kopien aller Nebenkostenabrechnungen verlangte (Vi act. 7/13). Das "in der Folge" bezieht sich demnach auf die Zeit nach dem 24. Juni 2024 (vgl. Vi act. 7 Rz 10), mithin auf die Zeit nach der Kündigung. Deshalb ist darauf nicht weiter einzugehen. 1.2.3 Inwiefern die Vorinstanz – wie die Gesuchsgegnerin weiter rügt – hätte berücksichtigen müssen, dass ihre Muttersprache nicht Deutsch sei (act. 1 Rz 31), legt sie nicht dar. Ebenso wenig legt die Gesuchsgegnerin dar, dass sie dieses Argument bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht hätte. Mithin ist sie damit im Berufungsverfahren ohnehin nicht mehr zu hören (vgl. Art. 317 ZPO). Ob schliesslich die Mietzinsabrechnungen der Gesuchstellerin unübersichtlich sind, ist ebenfalls irrelevant. Abgesehen davon wäre eine allfällige Unübersichtlichkeit aber ohnehin vielmehr darauf zurückzuführen, dass die Gesuchsgegnerin die Mietzinse oft verspätet und in unterschiedlicher Höhe bezahlte. 1.3 Den dritten Einwand hielt die Vorinstanz für unbegründet, da nicht ersichtlich sei, mit welcher Erklärung die Gesuchstellerin das berechtigte Vertrauen bei der Gesuchsgegnerin erweckt haben solle, dass Erstere auf eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs verzichte oder nach Ablauf der Kündigungsfrist keine Mietausweisung vornehme (act. 1/2 E. 7.5). 1.3.1 In der Berufung macht die Gesuchsgegnerin geltend, die Vorinstanz verkenne, dass die Gesuchstellerin mit ihrem Verhalten eine Vertrauensgrundlage geschaffen habe. So habe sie ihr (der Gesuchsgegnerin) am 24. Juni 2024 mitgeteilt, sie solle bitte einen Dauerauftrag für die Mietzinszahlungen einrichten. Aufgrund dieser Mitteilung habe die Gesuchsgegnerin nicht mit der gleichentags ausgesprochenen Kündigung rechnen müssen, zumal sie der Gesuchstellerin noch mitgeteilt habe, dass es ihr erst möglich sei, die Ausstände am 25. Juni 2024 zu bezahlen (act. 1 Rz 38).
Seite 6/11 1.3.2 Diesen Einwand erhob die Gesuchsgegnerin bereits in der Gesuchsantwort im vorinstanzlichen Verfahren (Vi act. 7 Rz 28). Die Vorinstanz hielt dazu fest, es sei nicht ersichtlich, mit welcher Erklärung ein Vertrauen habe erweckt werden sollen. Mit dieser Begründung greift die Vorinstanz jedoch zu kurz. Denn sie bezog sich dabei offensichtlich auf Erklärungen der Gesuchstellerin, die diese abgab, nachdem die Gesuchsgegnerin die Kündigung erhalten hatte. Diese späteren Erklärungen sind mit Bezug auf die Gültigkeit der Kündigung in der Tat unerheblich. Eine Begründung jedoch, weshalb die WhatsApp-Nachricht vom 24. Juni 2024 kein berechtigtes Vertrauen erweckt haben soll, fehlt im vorinstanzlichen Entscheid. Nun rügt die – anwaltlich vertretene – Gesuchsgegnerin aber nicht eine Verletzung der Begründungspflicht und damit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz. Mangels einer entsprechenden Rüge ist deshalb hierauf nicht weiter einzugehen (vgl. BGE 147 III 176 E. 4.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2022 vom 22. August 2022 E. 4.4.1; 4A_312/2023 vom 17. August 2023 E. 3.2). 1.3.3 Doch selbst wenn sie diese Verletzung gerügt hätte, wäre ihr damit nicht geholfen, da eine solche im vorliegenden Berufungsverfahren ohne Weiteres geheilt werden kann. Die Berufungsinstanz verfügt nämlich über volle Kognition in Sachverhalts- und Rechtsfragen (vgl. Art. 310 ZPO), das aus Art. 29 Abs. 1 BV abgeleitete Beschleunigungsgebot gilt im Summarverfahren akzentuiert (vgl. BGE 139 III 78 E. 4.4.4) und die Gesuchsgegnerin beantragt die Rückweisung an die Vorinstanz nur eventualiter (vgl. zum Ganzen BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_565/2021 vom 21. Dezember 2021 E. 2.2). In der Sache verhielte es sich folgendermassen: Die Gesuchstellerin teilte der Gesuchsgegnerin zwar am 24. Juni 2024 mit, sie solle einen Dauerauftrag einrichten. Sie teilte ihr aber nicht mit, sie verzichte auf eine zeitgerechte Zahlung oder sie sei mit einer Zahlung erst per 25. Juni 2024 einverstanden. Das Einrichten eines Dauerauftrages soll der Mieterschaft erleichtern, die Mietzinsen regelmässig und pünktlich zu bezahlen. Für die Bezahlung von Mietzinsausständen hingegen ist ein Dauerauftrag – zumindest in der vorliegenden Konstellation – offensichtlich ungeeignet. Dies war auch für die Gesuchsgegnerin ohne Weiteres erkennbar. Mithin durfte die Gesuchsgegnerin, selbst wenn sie zuvor um einen Zahlungsaufschub ersucht hatte, nicht darauf vertrauen, dass ihr mit dieser WhatsApp-Nachricht ein Aufschub gewährt wurde. Ihr Einwand, die Gesuchstellerin habe mit ihrem Verhalten eine Vertrauensgrundlage geschaffen, ist demnach unbegründet. 2. Weiter macht die Gesuchsgegnerin in der Berufung geltend, die Gesuchstellerin habe ihr Ausweisungsgesuch nicht genügend substanziiert. Die Ausführungen der Gesuchstellerin in ihrem Gesuch seien grösstenteils stichwortartige Hinweise, was wann vorgefallen sei, und im Übrigen werde auf Beilagen verwiesen (act. 1 Rz 18 ff.). Auch diese Rüge ist unbegründet. Erstens sind höchstens rechtserhebliche Tatsachen (vgl. Art. 150 ZPO) zu behaupten, zu substanziieren und zu beweisen. Die Gesuchsgegnerin legt nun aber nicht dar, welche rechtserheblichen Tatsachen ungenügend behauptet wurden. Vielmehr macht sie bloss pauschal geltend, das Ausweisungsgesuch sei "grösstenteils" zu wenig substanziiert worden. Zweitens ist nicht ersichtlich (und wird von der Gesuchsgegnerin auch nicht dargelegt), inwiefern beispielsweise folgende Behauptung nicht hinreichend substanziiert sein soll: "Am 16. Mai 2024 wurde die Gesuchsgegnerin erneut mit der Kündigungsandrohung gemahnt". Ebenso wenig begründet die Gesuchsgegnerin, weshalb mit
Seite 7/11 dem folgenden – von ihr erwähnten – stichwortartigen Hinweis den Substanziierungsanforderungen nicht genügt wurde: "Zahlungsversprechen der Gesuchsgegnerin per E-Mail vom 7. Dezember 2022 mit der entsprechenden verneinenden Antwort der Gesuchstellerin per 19. Dezember 2022". Der Aussagegehalt dieses "Hinweises" ist auch ohne ein Verb deutlich. Drittens ist der Verweis auf Beilagen nicht per se unzulässig und die Gesuchsgegnerin legt nicht dar, inwiefern der Verweis vorliegend ungenügend sein soll (zur Zulässigkeit und zu den Schranken solcher Verweise vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_377/2021 vom 29. Juni 2022 E. 3.2). 3. Ferner rügt die Gesuchsgegnerin, der Sachverhalt sei weder unbestritten noch sofort beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO gewesen (act. 1 Rz 35 ff.). 3.1 Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Soweit sich die Gesuchsgegnerin mit ihrer Rüge auf die Variante des unbestrittenen Sachverhalts bezieht, ist ihr von vornherein nicht geholfen. Denn sie legt nicht dar, inwiefern der Sachverhalt nicht sofort beweisbar sein soll. Sie übersieht mithin, dass Rechtsschutz in klaren Fällen auch bei bestrittenen Sachverhalten gewährt werden kann, und zwar dann, wenn sich der Sachverhalt – wie hier – sofort beweisen lässt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_768/2012 vom 17. Mai 2013 E. 4.2.1). 3.2 Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass der Gesuchsgegner substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern (vgl. BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Dies gelingt der Gesuchsgegnerin mit ihrem Einwand, die Gesuchstellerin habe mit ihrem Verhalten am 24. Juni 2024 eine Vertrauensgrundlage geschaffen, wonach sie (die Gesuchsgegnerin) nicht mit einer am gleichen Tag ausgesprochenen Kündigung habe rechnen müssen (act. 1 Rz 38), jedoch nicht (dazu bereits vorne E. 1.3.3). Auch der weitere Einwand der Gesuchsgegnerin, sie habe aufgrund des Hinweises der Gesuchstellerin vom 16. Juli 2024, wonach die Gesuchsgegnerin auf gerichtlichem Weg eine Mieterstreckung verlangen müsse, nicht davon ausgehen müssen, die Wohnung per 31. Juli 2024 verlassen zu müssen (vgl. act. 1 Rz 39), ist unbegründet. Denn aus diesem Hinweis der Gesuchstellerin auf einen (allfälligen) Rechtsbehelf lässt sich – wie die Vorinstanz zu Recht festhielt (act. 1/2 E. 7.5) – mit keinem Wort entnehmen, dass die Gesuchstellerin auf die Kündigung verzichtet (oder diese zurückgenommen) hat oder nach Ablauf der Kündigungsfrist keine Mietausweisung verlangen wird. Die Gesuchstellerin hielt in ihrer E-Mail vom 16. Juli 2024 an die Gesuchsgegnerin explizit fest, dass die Wohnungskündigung rechtgültig bleibe (act. 7/8). Aufgrund dieser Klarstellung musste die Gesuchsgegnerin davon ausgehen, dass sie nach der Ansicht der Gesuchstellerin die Wohnung am 31. Juli 2024 verlassen muss. Zudem überzeugt auch der Einwand der Gesuchsgegnerin nicht, wonach die Gesuchstellerin sich mit dem Hinweis, die Gesuchsgegnerin solle eine Mieterstreckung beantragen, implizit damit einverstanden erklärt habe, dass sie die Wohnung nicht per 31. Juli 2024, sondern erst nach einer gerichtlichen Mieterstreckung verlassen müsse (vgl. act. 1 Rz 41). Dass nämlich offensichtlich kein implizites Einverständnis vorlag, lässt sich bereits dem Wortlaut der E-Mail der Gesuchstellerin vom 16. Juli 2024 entnehmen. Deren Inhalt lautete wie folgt: "[…] Die Wohnungskündigung bleibt rechtsgültig. Wir haben bereits einmal einen Rückzug gemacht. Dieses Mal tun wir dies nicht. Sie müssen eine Erstreckung auf
Seite 8/11 rechtlichem Weg erwirken. […]" (act. 7/8). Entgegen der Darstellung der Gesuchsgegnerin kann dieser E-Mail keine Aufforderung der Gesuchstellerin entnommen werden, wonach die Gesuchsgegnerin eine Mieterstreckung beantragen solle. Denn aus dieser E-Mail geht der Standpunkt der Gesuchstellerin eindeutig hervor, dass für sie die Kündigung der Wohnung gültig bleibt und die Gesuchsgegnerin eine gerichtliche Mieterstreckung erwirken muss, andernfalls der Kündigungstermin sich nicht ändert. Da schliesslich das Stellen eines Schlichtungsgesuchs vom Willen der Gesuchsgegnerin abhing, kann ihr auch nicht gefolgt werden, wenn sie behauptet, beide Parteien seien offensichtlich davon ausgegangen, es werde eine Schlichtungsverhandlung stattfinden (vgl. act. 1 Rz 41). 3.3 Weiter bringt die Gesuchsgegnerin vor, es sei unberücksichtigt geblieben, dass die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtrecht der Gesuchstellerin eine Frist zur Stellungnahme zum Schlichtungsgesuch [Schlichtungsgesuch der Gesuchsgegnerin vom 23. Juli 2024] bis am 5. August 2024 gesetzt habe, unter dem Hinweis, dass das Verfahren sistiert werde, sofern die Gesuchstellerin ein Ausweisungsverfahren in Erwägung ziehe. Auch aufgrund der erst am 5. August 2024 ablaufenden Frist habe die Gesuchsgegnerin davon ausgehen dürfen, dass sie die Wohnung am 31. Juli 2024 nicht werde verlassen müssen (act. 1 Rz 40). Bei diesem Vorbringen handelt es sich um eine neue Tatsachenbehauptung im Berufungsverfahren, mit der die Gesuchsgegnerin nicht zu hören ist (vgl. Art. 317 ZPO). 4. Schliesslich macht die Gesuchsgegnerin geltend, die Rechtslage sei nicht klar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO (act. 1 Rz 43 ff.). Ein Argument, das die Gesuchsgegnerin unter diesem Titel vorträgt, betrifft den Sachverhalt und nicht die Rechtslage. Gemeint ist die Behauptung, die Gesuchsgegnerin habe aufgrund der tatsächlichen Begebenheiten darauf vertrauen dürfen, dass ihr die Zahlungsfrist über den 24. Juni 2024 hinaus erstreckt werde (dazu bereits vorne E. 3.2). Ein weiteres Argument betrifft nicht die hier relevante Gültigkeit der Kündigung, sondern die Frage, ob sie mit einem gerichtlichen Ausweisungsverfahren hat rechnen müssen oder nicht (darauf ist bei den Gerichtskosten zurückzukommen). Das dritte Argument (Rechtsgültigkeit einer vor Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist ausgesprochenen Kündigung) schliesslich betrifft zwar eine Rechtsfrage. Allerdings ist diesbezüglich die Rechtslage nicht unklar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO. Klares Recht in diesem Sinne ist nicht auf Fälle beschränkt, in denen bereits der Gesetzeswortlaut die genaue Bedeutung einer Vorschrift ergibt. Immerhin muss aber eine Auslegung nach bewährter Lehre und Überlieferung zu einem eindeutigen Ergebnis führen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_480/2023 vom 6. Dezember 2023 E. 3.2.2; BGE 141 III 23 E. 3.2; Hofmann, Basler Kommentar, 3. A. 2017, Art. 257 ZPO N 11). Bei der vorliegend zu beantwortenden Rechtsfrage geht es nicht um Ermessenstatbestände wie "Treu und Glauben", "wichtige Gründe" oder "gute Sitten" (vgl. act. 1 Rz 43). Dass es auch Lehrmeinungen gibt, die von den vom Bundesgericht jeweils in Fünferbesetzung gefällten Urteilen 4C.96/2006 und 4A_585/2010 (vgl. vorne E. 1.1) abweichen, macht das Recht noch nicht "unklar" im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO. Es handelt sich hier um eine bewährte Rechtsprechung. Dasselbe gilt auch für die gefestigte Rechtsprechung, wonach sich rechtsmissbräuchlich verhält, wer sich auf eine verfrühte Kündigung (Kündigung vor Ablauf der Zahlungsfrist) beruft, innert der Zahlungsfrist jedoch trotzdem nicht leistet und auch nicht aufgrund der verfrühten Kündigung von der Leistung abgehalten wird (vgl. ebenfalls vorne E. 1.1).
Seite 9/11 5. Möglich ist, dass Gesuchsgegnerin nicht mit einem Ausweisungsbegehren bzw. einem gerichtlichen Ausweisungsverfahren gerechnet hat, weil die Gesuchstellerin ihr gegenüber erwähnt hatte, dass sie eine Erstreckung erwirken müsse, und eine Erstreckung bei einer Zahlungsverzugskündigung nicht möglich ist (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Für die Verteilung der Gerichtskosten ist dies jedoch nicht weiter relevant. Denn allein der Hinweis auf einen (hier unnützen) Rechtsbehelf (Erstreckung) berechtigt noch nicht zur Annahme, die Gesuchstellerin verzichte auf die Ausweisung. 6. Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung (Art. 315 Abs. 1 ZPO) ist allerdings der Ausweisungstermin neu festzulegen. 7. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten des Berufungsverfahrens der (unterliegenden) Gesuchsgegnerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Dabei ist zu berücksichtigen, dass ihr die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt worden ist (act. 6). 7.1 Bei einem Streitwert von CHF 11'970.00 (Vi act. 11 E. 11) beläuft sich die ordentliche Entscheidgebühr auf CHF 1'675.80 (§ 11 Abs. 1 i.V.m. § 15 Abs. 1 KoV OG). Angesichts der zahlreichen Einwendungen bzw. Ausführungen der Gesuchsgegnerin gestaltete sich das Verfahren als besonders umfangreich. Gestützt auf § 4 Abs. 1 KoV OG kann die Gebühr in solchen Fällen bis auf das Doppelte, in Ausnahmefällen auch um mehr, erhöht werden. Davon wiederum ist im summarischen Verfahren ein Drittel bis drei Viertel zu veranschlagen (§ 12 Abs. 1 KoV OG). Vorliegend ist die Gebühr ermessensweise auf CHF 1'500.00 festzusetzen. Diese Gerichtskosten werden einstweilen auf die Staatskasse genommen (Art. 122 Abs. 1 lit. b ZPO). Die Gesuchsgegnerin ist zur Nachzahlung verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist (Art. 123 ZPO). 7.2 Eine Partei- bzw. Umtriebsentschädigung ist der nicht anwaltlich vertretenen Gesuchstellerin nicht zuzusprechen, da kein begründeter Fall im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO geltend gemacht wurde (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_436/2023 vom 6. Dezember 2023 E. 4.1). 7.3 Massgebliches Kriterium für die Bemessung der Entschädigung der unentgeltlichen Rechtsvertreterin der Gesuchsgegnerin ist der geleistete zeitliche Aufwand (§ 14 Abs. 2 AnwT). Dieser wird aufgrund der spezifizierten Aufstellung der Rechtsvertreter über ihre Tätigkeit festgesetzt (§ 14 Abs. 3 AnwT). Auf die Richtigkeit der Angaben über die aufgewendete Zeit in detaillierten Honorarnoten von unentgeltlichen Prozessbeiständen ist in der Regel abzustellen. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob der geleistete Aufwand notwendig und angemessen war, ist doch nur der notwendige und angemessene Aufwand zu entschädigen (vgl. Urteil des Obergerichts Zug Z2 2022 10 vom 23. Februar 2023 E. 8.3.1). 7.3.1 Die Rechtsvertreterin der Gesuchstellerin macht für das Berufungsverfahren einen Aufwand von 25,23 Stunden zu einem Stundenansatz von CHF 250.00, ergebend CHF 6'307.50 (zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer), geltend (act. 13). Dieser Aufwand ist übersetzt. Dies zeigt bereits ein Vergleich mit dem Honorar, das einer Rechtsanwältin zuzusprechen wäre, die nicht als unentgeltliche Rechtsbeiständin prozessiert. Deren Grundhonorar beliefe sich bei einem Streitwert von CHF 11'970.00 auf rund CHF 2'700.00 (§ 3 Abs. 1 AnwT). Da es sich um ein summarisches Verfahren handelt, wäre dieses um die Hälfte zu reduzieren (§ 6
Seite 10/11 Abs. 1 AnwT). Schliesslich wäre das so errechnete Honorar auf zwei Drittel herabzusetzen, da es sich um ein Rechtsmittelverfahren handelt (§ 8 Abs. 1 AnwT). Dies ergäbe ein Honorar von rund CHF 1'000.00. Selbst wenn Gründe für eine Erhöhung oder für Zuschläge bestünden (§ 3 Abs. 3 oder § 5 AnwT), würde noch kein Honorar von CHF 6'307.00 resultieren. 7.3.2 Konkret zu hoch ist der für das Ausarbeiten der Berufung samt Fertigstellung und Recherchen geltend gemachte Aufwand von total 10,67 Stunden. Der Sachverhalt war der Rechtsvertreterin bekannt und neue Rechtsfragen stellten sich nicht. Angemessen ist ein Aufwand von ermessensweise acht Stunden. Nicht berücksichtigt werden können sodann die Aufwendungen für die Kontakte mit dem Sozialdienst von zusammen 1,26 Stunden, da ein Zusammenhang mit der Berufung nicht ersichtlich ist. Nicht vollständig berücksichtigt werden kann der Aufwand "Ausarbeiten Beschwerde gegen uP-Entscheid sowie uP Gesuch Berufungsverfahren" von 2,75 Stunden. Ermessensweise mindestens die Hälfte davon (1,5 Stunden) betrifft das Beschwerdeverfahren (BZ 2024 104). Auch das Aktenstudium nach Erhalt der Berufungsantwort und das Ausarbeiten der Stellungnahme zur Berufungsantwort von total 4,5 Stunden waren nicht in diesem Umfang notwendig, zumal die Berufungsantwort keine entscheidrelevanten Ausführungen enthielt. Angemessen sind hierfür höchstens drei Stunden. Insgesamt ist das Honorar also um 6,93 Stunden (= 2,67 + 1,26 + 1,5 + 1,5) auf noch 18,3 Stunden zu kürzen. Der Stundenansatz beträgt nur CHF 220.00. Ein besonderer Fall im Sinne von § 14 Abs. 2 AnwT, der einen Ansatz von mehr als CHF 220.00 pro Stunde (geltend gemacht wurden, wie erwähnt, CHF 250.00) rechtfertigen würde, liegt nicht vor. Damit resultiert ein angemessenes Honorar von CHF 4'026.00. Unter Hinzurechnung der Auslagenpauschale von 3 % (CHF 120.80) sowie der Mehrwertsteuer von 8,1 % (CHF 335.90) beläuft sich die Entschädigung auf CHF 4'482.70. Urteilsspruch 1. Die Berufung wird abgewiesen und der Entscheid des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 9. September 2024 wird – mit Ausnahme des Ausweisungstermins – bestätigt. Der Ausweisungstermin wird neu auf Montag, 2. Dezember 2024, 12.00 Uhr, festgesetzt. 2. Die Entscheidgebühr für das vorliegende Verfahren von CHF 1'500.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt und einstweilen auf die Staatskasse genommen. Die Gesuchsgegnerin ist zur Nachzahlung verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist. 3. Rechtsanwältin C.________ wird mit CHF 4'482.70 (Honorar CHF 4'026.00, Auslagen CHF 120.80, Mehrwertsteuer CHF 335.90) aus der Staatskasse entschädigt. Die Gesuchsgegnerin ist zur Nachzahlung verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist.
Seite 11/11 4. Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von unter CHF 15'000.00 ist die Beschwerde in Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) nur zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nach Art. 113 ff. BGG gegeben. Die Beschwerdegründe richten sich nach den Art. 95 ff. bzw. Art. 116 BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Wird gleichzeitig ordentliche Beschwerde und Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung. 5. Mitteilung an: - Parteien (an die Gesuchstellerin unter Beilage des Doppels der Stellungnahme der Gesuchsgegnerin vom 24. Oktober 2024) - Kantonsgericht Zug, Einzelrichter (ES 2024 659) - Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht des Kantons Zug (zur Kenntnisnahme im Verfahren SB 248 24) - Gerichtskasse (im Dispositiv) Obergericht des Kantons Zug II. Zivilabteilung A. Staub I. Cathry Abteilungspräsident Gerichtsschreiber versandt am: