TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 18 février 2026
Composition
M. François Kart, président; M. Guy Dutoit et M. Bastien Verrey, assesseurs; Mme Nadia Egloff, greffière.
Recourant
A.________, à ********, représenté par Me Félicien MONNIER, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Commission d'affermage, à Lausanne,
Tiers intéressé
B.________, représentée par Me Adrian SCHNEIDER, avocat à Lausanne.
Objet
bail à ferme agricole
Recours A.________ c/ décision de la Commission d'affermage du 12 juin 2025 concernant la requête d'approbation d'une durée réduite relative à un contrat de bail à ferme (parcelles nos 197, 308 et 352 de ********).
Vu les faits suivants:
A. A.________ exploite à ******** une entreprise agricole qui comprenait en 2025 29,72 hectares (ha) de surface agricole utile.
B. L’exploitation de A.________ comprend plusieurs parcelles dont il est propriétaire à Servion. Il bénéficie également de plusieurs baux à ferme agricoles. Jusqu’au 31 décembre 2024, un bail à ferme agricole le liait notamment à la Commune de ******** portant sur les parcelles nos 197, 308 A, 308 B et 352 de ******** correspondant à une surface de 7,38 ha représentant 27,26 % de la surface totale de son exploitation. Bien qu’aucun avis de reconduction n’ait été adressé par la commune, ces parcelles sont actuellement toujours exploitées par A.________.
C. A.________ est également au bénéfice d’un bail à ferme agricole pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2028 portant sur un domaine agricole entier propriété de C.________ (ci-après: C.________) comprenant les parcelles nos 206, 242, 245 et 22 de ******** et 2104 de ********. Ces parcelles correspondant à une surface de 12,24 ha représentant 45,23 % de la surface totale de son exploitation. Elles incluent plusieurs bâtiments agricoles et comprennent le centre de l’exploitation.
Un litige oppose actuellement A.________ à C.________. Selon les explications fournies par l’intéressé, il porte sur le montant du fermage maximum licite et sur une résiliation anticipée du contrat effectuée par la bailleresse pour des retards de paiement du fermage. La Commission d’affermage est saisie d’une procédure en fixation du fermage maximum licite. Différentes causes pendantes devant le Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois sont suspendues.
D. Le 3 mars 2025, la B.________ (ci-après: la municipalité) et A.________ ont adressé à la Commission d’affermage une requête tendant à faire constater que pouvait être déclarée conforme à l’art. 7 al. 3 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA; RS 221.213.2) un projet de contrat de bail à ferme agricole portant sur les parcelles nos 197, 308A, 308B et 352 prévoyant une durée minimale du bail calquée sur la durée de l’exploitation par A.________ des parcelles de C.________. Dans le courrier explicatif accompagnant la requête, il est expliqué que l’issue du litige avec C.________ déterminera le maintien par A.________ d’une activité agricole à ********.
Le préambule du projet de bail à ferme agricole soumis à la Commission d’affermage est libellé come suit:
"M. A.________ est lié par un bail un ferme agricole avec C.________, conclu le 3 juillet 2018 dont copie est annexée à la présente. Un litige s'est élevé entre A.________ et C.________ pour une superficie totale de 1234 ares.
Au jour de la signature du présent contrat, A.________ et C.________ sont divisés par une procédure judiciaire portant sur l'expulsion de A.________ d'une part et la contestation de la validité du congé d'autre part.
La B.________, soucieuse de préserver de bonnes relations avec les agriculteurs de la commune, accepte de conclure le présent bail avec A.________ malgré les difficultés qu'il rencontre, mais entend limiter ses risques en subordonnant la durée du présent contrat à celle du bail à ferme agricole liant A.________ à C.________ dans ce sens que si le jour où A.________ doit quitter les terres que lui afferme C.________ en suite d'une décision de justice ou d'une convention définitive et exécutoire, le présent contrat prendra fin pour le prochain terme admis par l'usage local (31 mars ou 31 octobre)."
La clause relative à la durée du bail est formulée comme suit:
"Durée du bail
Art. 3.- Le présent bail est conclu pour une durée déterminée maximale de 6 ans (minimum légal: 6 ans), mais s'arrêtera dans tous les cas au prochain terme prévu par l'usage local qui suit la date à laquelle A.________ devra quitter les terres de C.________ à l'issu du litige qui l'oppose à elle en application d'une décision ou d'une convention judiciaire définitive et exécutoire."
A ce jour, le bail n’a pas été signé.
E Par décision du 12 juin 2025, la Commission d’affermage a refusé la requête tendant à l’approbation d’une durée réduite conditionnelle du bail à ferme agricole. Elle considère que les conditions prévues à l’art. 7 al. 3 LBFA pour qu’un accord relatif à une durée de contrat inférieure à six ans puisse être approuvé ne sont pas réunies. A cet égard, la décision mentionne ce qui suit:
"En l'occurrence, l'existence d'un litige concernant un autre bail à ferme agricole mettant un doute sur le maintien d'une activité agricole à ******** du fermier ne peut pas être considérée comme un motif objectif et concret au sens de l'article 7 LBFA.
En effet, s'agissant de la durée légale des baux à ferme agricoles, la volonté du législateur, par cette restriction particulière du droit contractuel de disposer, n'est autre que d'atténuer la précarité économique de la partie la plus vulnérable en cas de résiliation, généralement le fermier, ceci en imposant une durée contractuelle minimale de 6 ans dérogeant aux règles générales du CO sur le bail du ferme. La délivrance d'une autorisation exceptionnelle de durée réduite au motif de la concordance avec une autre précarité subie dans le cadre de la résiliation d'un bail à ferme agricole conclu avec des tiers ne paraît ainsi pas relever des justes motifs objectifs prévus par le législateur pour autoriser ne serait-ce que le principe d'une durée réduite. Au demeurant, rien ne s'oppose à ce que les parties conviennent le moment venu d'une résiliation anticipée du bail dans l'hypothèse où le fermier devrait abandonner toute activité agricole du fait de la cessation d'exploitation du domaine agricole affermé à des tiers."
F. Par acte du 18 août 2025, A.________ (ci-après: le recourant) a recouru contre la décision du 12 juin 2025 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il prend les conclusions suivantes:
"A titre principal:
1. La Décision de la Commission d'affermage du 12 juin 2025 est réformée en ce sens qu'est autorisée la conclusion du projet de bail à ferme agricole soumis à la Commission d'affermage par requête d'autorisation du 3 mars 2025.
Subsidiairement:
II. La Décision de la Commission d'affermage du 12 juin 2025 est réformée en ce sens qu'est autorisée la reconduction du bail à ferme agricole du 3 décembre 2018 pour une durée plus courte que la durée minimal légale, dans le sens que ledit bail prendra fin dans tous les cas au prochain terme prévu par l'usage local qui suit la date à laquelle A.________ devra quitter les parcelles de C.________ à l'issue du litige qui l'oppose à elle en application d'une décision ou d'une convention judiciaire définitive et exécutoire.
Encore plus subsidiairement:
III. La Décision rendue le 12 juin 2025 par la Commission d'affermage est annulée, la cause étant renvoyée à l'autorité inférieure pour nouvelle décision dans le sens des considérants."
Dans son recours, A.________ explique notamment que sa situation économique est particulièrement difficile, qu’il fait l’objet de poursuites et qu’il est sous le coup d’une saisie de salaire mensuelle à hauteur de 2'150 fr. Il indique que, en 2024, son exploitation agricole a réalisé un revenu après amortissement des dettes de 35'089,51 fr. Il explique exercer actuellement une activité accessoire de paysagiste. Il indique également bénéficier de crédits d’investissement qu’il espère rembourser d’ici le 31 décembre 2028, ce qui mettra fin aux poursuites dont il fait l’objet.
Le 9 septembre 2025, la municipalité a indiqué s’en remettre à justice.
La Commission d’affermage a déposé sa réponse le 29 septembre 2025. Elle conclut au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.
Le recourant a déposé des observations complémentaires le 16 octobre 2025.
Considérant en droit:
1. L'art. 50 al. 1 LBFA dispose que les décisions de l’autorité administrative de première instance peuvent être déférées dans les 30 jours à l’autorité cantonale de recours. La décision attaquée, qui émane de la Commission d'affermage, peut faire l'objet d'un recours de droit administratif auprès du Tribunal cantonal (cf. art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Déposé en temps utile (cf. art. 95 LPA-VD), le recours satisfait en outre aux autres exigences formelles de recevabilité (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).
Aux termes de l’art. 49 al. 1 LBFA, à la demande d’une partie qui y a un intérêt légitime, l’autorité administrative compétente sur le fond constate par une décision si la réduction de la durée du bail, l’affermage par parcelles, l’affermage complémentaire ou le montant du fermage peuvent être approuvés ou autorisés. La partie peut demander une décision en constatation avant que le bail soit conclu (art. 49 al. 2 LBFA). Cette disposition reprend pour le bail à ferme agricole l’art. 25 de la loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA; RS 172.021), aux termes duquel une partie peut demander en tout temps que l’existence ou l’étendue de droits ou d’obligations fondées sur le droit public soit constatée par une décision (Message concernant la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, FF 1982 I 269, 308). L’action en constatation n’est recevable que si son auteur a un intérêt digne de protection à la constatation. Selon la jurisprudence, un tel intérêt n’existe que lorsque le requérant a un intérêt actuel, de droit ou de fait, à la constatation immédiate d’un droit, sans que s’y opposent de notables intérêts publics ou privés, et à condition que cet intérêt digne de protection ne puisse pas être préservé au moyen d’une décision formatrice, c’est-à-dire constitutive de droits et d’obligations (ATF 142 V 2 consid. 1.1; 132 V 257 consid. 1).
Par la décision attaquée, la Commission d’affermage a refusé d’autoriser la réduction de la durée minimale de 6 ans d’un bail à ferme que le recourant entend conclure avec la commune de ******** afin de pouvoir continuer à exploiter une partie importante des immeubles constituant son exploitation. Dès lors que la commune n’entend manifestement pas conclure de nouveau bail si la réduction de sa durée n’est pas autorisée, le recourant a un intérêt actuel, de droit ou de fait, à la constatation immédiate de ce droit de déroger à la durée minimale et on ne voit pas que cet intérêt digne de protection puisse être préservé au moyen d’une décision formatrice. Le recourant pouvait donc requérir une décision en constatation en application de l’art. 49 al. 1 LBFA. Pour les mêmes motifs, le recourant à un intérêt digne de protection à annuler la décision rendue par la Commission d’affermage. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.
2. a) L’art. 7 LBFA a la teneur suivante:
"Art. 7 Durée initiale
1 La durée initiale d'un bail à ferme est de neuf ans au moins pour les entreprises agricoles et de six ans au moins pour les immeubles agricoles.
2 L'accord prévoyant une durée plus courte n’est valable que s’il est approuvé par l’autorité cantonale. L’approbation doit être demandée dans les trois mois à compter de l’entrée en jouissance de la chose affermée.
3 L’accord est approuvé si la situation personnelle ou économique d’une partie ou d’autres motifs objectifs le justifient.
4 Si l’approbation est refusée ou si la demande est présentée trop tard, le bail est réputé conclu pour la durée légale minimum."
b) En l’occurrence, est litigieuse la question de savoir si la situation personnelle ou économique du recourant ou d’autres motifs au sens de l’art. 7 al. 3 LBFA justifient la réduction de la durée minimale de 6 ans qui est requise. A cet égard, il ne semble pas contesté que la commune refuse de renouveler le bail à ferme portant sur les parcelles nos 197, 308A, 308B et 352 arrivé à échéance à la fin de l’année 2024 si le projet de contrat prévoyant une durée minimale de bail calquée sur la durée de l’exploitation par A.________ des parcelles de C.________ n’est pas approuvé par l’autorité intimée. L’autorité intimée ne semble pas non plus contester les explications du recourant selon lesquelles il a besoin des parcelles communales pour que son exploitation soit viable et qu’il puisse assainir sa situation financière. Ce fait n’étant pas contesté, il n’y a pas lieu de donner suite à la requête tendant à la mise en œuvre d’une expertise comptable et financière tendant à établir la viabilité de l’exploitation du recourant pour la période 2025-2028 dans l’hypothèse où il ne peut plus exploiter les parcelles communales.
Comme on vient de le voir, l’autorité intimée ne semble pas contester que la commune subordonne la conclusion d’un nouveau bail au fait que sa durée minimale soit calquée sur la durée de l’exploitation par A.________ des parcelles de C.________, ceci en raison du litige qui oppose C.________ au recourant. Elle soutient toutefois dans la décision attaquée que l’existence d’un litige concernant un autre bail à ferme agricole à ******** ne peut pas être considérée comme un motif objectif et concret au sens de l’art. 7 LBFA. Rappelant que la durée légale des baux à ferme agricole vise à atténuer la précarité économique de la partie la plus vulnérable, soit généralement le fermier, elle fait ainsi valoir que la délivrance d’une autorisation exceptionnelle de durée réduite au motif de la concordance avec une autre précarité subie dans le cadre de la résiliation d’un bail à ferme agricole conclu avec des tiers ne paraît pas relever de justes motifs objectifs prévus par le législateur pour autoriser ne serait-ce que le principe d’une durée réduite.
c) Pour ce qui est de la possibilité de déroger à la durée ordinaire minimum du bail à ferme, le message concernant la LBFA mentionne ce qui suit (cf. FF 1982 I 269, p. 288):
"L'ingérence dans le droit du propriétaire de disposer de son bien et dans la liberté contractuelle, serait cependant excessive si on ne prévoyait pas aussi le moyen de raccourcir légalement, dans certains cas, la durée minimum du bail. Tout accord prévoyant une durée de bail inférieure à la durée légale nécessite, -comme auparavant (cf. art. 23, 3e al., LPR), l'approbation de l'autorité. Mais contrairement au droit actuel, il n'est plus nécessaire qu'il y ait un «juste motif». Il ne s'ensuit pas que l'autorisation doive être accordée automatiquement; au contraire, les conditions personnelles ou économiques d'une partie, ou l'existence de certains faits permettent seuls de déroger à la durée ordinaire minimum du bail."
Dans leur ouvrage relatif au droit du bail à ferme agricole, Benno Studer et Edouard Hofer relèvent pour leur part ce qui suit (cf Studer/Hofer, le Droit du bail à ferme agricole, Brugg 1988, p. 91 s):
"Les conditions personnelles ou économiques et les autres motifs objectifs doivent justifier la durée réduite du bail.
L'emploi du verbe «justifier» signifie que l'existence des conditions requises ne doit pas être admise à la légère. L'intérêt public au maintien d'une population paysanne forte commande une application restrictive de cette disposition. A relever toutefois que les exigences mises à l'approbation d'une durée de bail réduite sont certainement moins sévères que celles mises à la résiliation anticipée par suite de circonstances graves au sens de l'art. 17 LBFA (message p. 20; FF 1982 I 288)."
d) Ainsi que cela ressort du message du Conseil fédéral, il n’est plus nécessaire qu’il y ait un "juste motif" mais la demande doit se fonder sur les conditions personnelles ou économique d’une partie ou sur l’existence de faits objectifs qui justifient de raccourcir la durée minimum du bail. En l’occurrence, le tribunal considère que ces exigences sont remplies. On relève à cet égard que le recourant se trouve dans une situation très particulière compte tenu de son litige avec C.________, qui implique qu’il risque de ne plus pouvoir exploiter dès le 1er janvier 2029 des terrains qui correspondent à 45,23 % de son exploitation et qui incluent le centre de cette dernière. Cette situation a pour conséquence que la commune n’accepte de reconduire le bail que si sa durée est réduite. Elle ne veut en effet manifestement pas que des parcelles communales soient encore affermées au recourant alors que, par hypothèse, ce dernier ne disposerait plus des parcelle de C.________. Pour des raisons qu’on peut comprendre, notamment vis-à-vis des autres agriculteurs de la commune, la municipalité ne veut ainsi pas que des parcelles communales soient louées à un agriculteur à un moment où il ne dispose plus d’une exploitation viable.
Pour ce qui est du recourant, la reconduction du bail sur les parcelles communales est essentielle. La non-reconduction impliquerait en effet la perte de 27,26 % de son exploitation et mettrait en péril sa viabilité avec, comme il l’explique dans son recours, des problèmes de liquidités et une impossibilité de rembourser les crédits d’investissement. On se trouve par conséquent dans une hypothèse où la réduction de la durée du bail est justifiée par la situation économique du fermier et va clairement dans le sens de ses intérêts. Vu les circonstances et l’impact pour le recourant d’un refus, on ne saurait considérer que cette réduction serait octroyée "à la légère". C’est par conséquent à tort que l’autorité intimée a considéré que les conditions de l’art. 7 al. 3 LBFA ne sont pas remplies.
e) Pour justifier sa décision, l’autorité intimé fait également valoir que rien n’empêche que les parties conviennent le moment venu d’une résiliation anticipée du bail dans l’hypothèse où le fermier devait abandonner toute activité agricole du fait de la cessation d’exploitation du domaine agricole affermé à des tiers (décision attaquée p. 2). L’autorité intimée se réfère ainsi à la faculté conférée par l’art. 17 LBFA de résilier le bail de manière anticipée lorsque des circonstances graves font que l’exécution du bail devient intolérable pour une des parties.
Dès lors que, en l’état, aucun nouveau bail n’a été conclu et que la commune n’entend précisément pas en conclure de nouveau si elle n’a pas la certitude que sa durée sera réduite, cette possibilité de résiliation anticipée du bail ne peut pas être prise en considération. De manière plus générale, on note que si une situation de fait particulière justifie d’autoriser une réduction de la durée minimale du bail en application de l’art. 7 al. 3 LBFA, cette réduction doit être autorisée sans qu’on puisse opposer au requérant la faculté de résilier prévue par l’art. 17 LBFA. A défaut, des autorisations de réduire la durée du bail en application de l’art. 7 al. 3 LBFA risqueraient de ne jamais être délivrées.
3. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à la réforme de la décision attaquée en ce sens qu’est autorisée la conclusion du contrat de bail à ferme agricole soumis à la Commission d’affermage. Vu le sort du recours, le présent arrêt sera rendu sans frais (cf. art. 49 al. 1 et 52 al. 1 LPA-VD). Le recourant, qui obtient gain de cause avec le concours d'un mandataire professionnel, a droit à une indemnité à titre de dépens (cf. art. 55 al. 1 et 56 al. 2 LPA-VD).
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Commission d’affermage du 12 juin 2025 est réformée en ce sens qu’est autorisée la conclusion du contrat de bail à ferme agricole soumis à la Commission d’affermage par requête d’autorisation du 3 mars 2025.
III. Il n'est pas prélevé de frais judiciaires.
IV. L'Etat de Vaud, par le Département des finances et de l'agriculture (pour la Commission d’affermage) versera à A.________ une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 18 février 2026
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure, ainsi qu'à l'Office fédéral de la justice (OFJ).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.