CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 31 août 2001
sur le recours interjeté par le Département fédéral de justice et police, Office fédéral de la justice (OFJ), 3003 Berne,
contre
la décision de la Commission foncière, section II, du 1er novembre 1999, rapportant une décision antérieure du 13 novembre 1998 et autorisant ainsi Jasem Behbehani à acquérir la parcelle No 410 de la Commune de Saint-Cergue.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Daniel Malherbe et M. Etienne Rodieux, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Par décision du 23 mai 1997, la Commission foncière, section II (la commission), a autorisé Jasem Behbehani, ressortissant koweïtien, à acquérir l'immeuble No 410 du cadastre de St-Cergue, d'une superficie de 996 m2 de place-jardin, afin d'y ériger un logement de vacances pour lui et sa famille. Cette décision mentionnait en outre que l'intéressé avait l'obligation d'entreprendre la construction dans un délai échéant au 30 juin 1998 selon un projet à présenter et, comme autres charges ou conditions, qu'il devait produire à la commission les plans de la construction envisagée en vue d'approbation par une nouvelle décision (un seul logement, surface nette de plancher habitable de 100 m2 en principe) et ce au plus tard au moment de la mise à l'enquête du projet.
B. La commission a rendu le 13 novembre 1998 une nouvelle décision révoquant la précédente. Son dispositif retient en effet que les plans de la maison familiale construite sur la parcelle No 410 de la Commune de St-Cergue ne sont pas approuvés (chiffre 19), que l'autorisation d'acquérir cette parcelle, devenue définitive et exécutoire le 20 juin 1997, est révoquée (ch. 2) et que cette nouvelle décision et le dossier de la cause sont transmis au Département de l'économie pour une éventuelle suite en application des art. 27 ss de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE).
La motivation de cette décision retient en bref qu'à la lumière des plans produits et du calcul effectué par l'architecte de Jasem Behbehani, la surface nette de plancher habitable était d'au moins 221,93 m2 et que ce dernier n'avait fait valoir aucun motif justifiant un dépassement de plus du double de la surface en principe autorisée. La commission fait également valoir que la construction litigieuse paraît sortir du cadre de ce que l'on entend par logement de vacances et qu'elle a été mise devant le fait accompli puisque ce bâtiment est achevé. L'autorisation doit donc être révoquée en application de l'art. 25 LFAIE.
L'intéressé a recouru contre cette décision auprès du tribunal de céans par l'intermédiaire de son conseil, l'avocate Michelle Wenger à Pully, en date du 24 février 1999. Il conclut, avec dépens, principalement à la réforme de la décision en ce sens que les plans de l'habitation construite sur la parcelle No 410 de la Commune de St-Cergue sont approuvés et que l'autorisation d'acquérir dite parcelle est maintenue et subsidiairement à l'annulation de la décision litigieuse.
En parallèle à cette procédure de recours (FO 99/0006), l'intéressé a déposé le 14 mai 1999 une demande invitant la commission à revenir sur sa décision de révocation prise le 23 novembre 1998.
Par décision du 2 août 1999, le juge instructeur du tribunal a rayé du rôle la cause susmentionnée en raison du retrait du recours intervenu le 30 juillet 1999, à la suite d'une nouvelle décision de la commission du 25 juin 1999 (voir lettre C ci-dessous).
C. Dans sa séance du 25 juin 1999, la commission a rendu la décision suivante:
"I.- Entre en matière sur la requête du 14 mai 1998 (recte 1999) de réexamen de sa décision du 13 novembre 1998 refusant d'approuver les plans de construction d'un chalet à St-Cergue sur la parcelle no 410, propriété de m. Jasem Behbehani, de nationalité koweïtienne et domicilié au Koweït, et révoquant l'autorisation d'acquérir ladite parcelle délivrée au recourant le 23 mai 1997.
II.- Maintient sa décision du 13 novembre 1998, dont le dispositif suivant est renouvelé:
1.- Les plans de la maison familiale construite sur la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue (...) ne sont pas approuvés.
2.- L'autorisation d'acquérir la parcelle no 410 d'une surface de 996 m2 de la Commune de St-Cergue accordée à M. Jasem Behbehani, de nationalité koweïtienne et domicilié au Koweït, par décision de la Commission de céans, du 23 mai 1997, devenue définitive et exécutoire le 20 juin 1997, est révoquée.
3.- La présente décision et le dossier correspondant sont transmis au Département de l'économie du Canton de Vaud pour suite éventuelle à donner en application des art. 27 ss LFAIE.
III.- Déclare sans objet la requête présentée le 14 mai 1998 (recte 1999) par Ro'Yah Behbehani, de nationalité koweïtienne et domicilié au Koweït, en vue d'obtenir l'autorisation d'acquérir une partie de la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue.".
A l'appui de cette décision, la commission fait valoir que la requête de l'intéressé devait être considérée comme une demande de réexamen à l'appui de laquelle il n'invoquait pas des faits ou moyens de preuve antérieurs à la décision contestée et qu'il ignorait, mais qu'il proposait une solution équivalant à une nouvelle requête, sur laquelle le commission ne pouvait se prononcer qu'après examen. Dans ce cadre, elle considère que la nouvelle proposition consistait à constituer le chalet tel qu'il était construit en propriété par étage de deux lots, l'un au rez-de-chaussée de 109 m2 et l'autre au premier étage de 99,68 m2, le rez étant acquis par un tiers, à savoir Ro'Yah Behbehani, cousine du requérant qui deviendrait pour sa part propriétaire du 1er étage. La commission est donc d'avis que le lot qui devrait être attribué à Jasem Behbehani n'allait pas être suffisant pour y loger toute sa famille composée de six personnes et de deux nurses puisqu'il ne comprenait que quatre chambres à coucher, mais pas de cuisine, ni salle à manger, ni séjour et qu'il y avait là une contradiction patente avec les moyens développés dans son recours susmentionné dans lequel il expliquait que la surface confortable de la maison suffirait juste à accueillir sa nombreuse famille. La commission relève en outre que le rez-de-chaussée, qui serait occupé par une femme de 25 ans et célibataire, comprendrait deux chambres et un très vaste séjour avec une partie réservée aux repas, ainsi qu'une cuisine agencée. Elle précise donc que la division proposée du chalet est artificielle, que la réalité de l'occupation des locaux telle que décrite n'est pas vraisemblable et qu'aucun élément nouveau ne lui permet de modifier sa décision, si bien que la requête ne peut être que rejetée et la décision du 13 novembre 1998 maintenue, la requête de la cousine de l'intéressé devant ainsi être déclarée sans objet.
Ce dernier a recouru auprès du tribunal de céans contre cette nouvelle décision par acte du 12 août 1999, dans lequel il conclut principalement à son annulation et subsidiairement à sa réforme en ce sens que les nouveaux plans sont approuvés, qu'il est confirmé qu'il est autorisé à acquérir la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue, subsidiairement la part de propriété par étages, lot no 2, de cette parcelle et que sa cousine Ro'Yah Behbehani est autorisée à acquérir la part de propriété par étages, lot no 1. de cette même parcelle.
Durant l'instruction de ce recours (FO 99/0018), l'intéressé a déposé le 27 octobre 1999 une nouvelle requête de réexamen en vue d'obtenir de la commission une renonciation à la révocation de l'autorisation qui lui avait été délivrée le 23 mai 1997.
A la suite de cette requête, une nouvelle décision a été rendue le 1er novembre 1999. Le détail de cette décision sera repris sous lettre D ci-dessous.
Jasem Behbehani a dès lors retiré son recours en date du 15 décembre 1999 et le juge instructeur du tribunal a rayé du rôle la cause FO 99/0018, par décision du 16 décembre 1999.
D. La Commission foncière, section II, a rendu le 1er novembre 1999 une décision dont le dispositif a la teneur suivante:
"I.- Entre en matière sur la requête du 27 octobre 1998 (recte 1999) de réexamen de sa décision du 13 novembre 1998 refusant d'approuver les plans de construction d'un chalet à St-Cergue sur la parcelle no 410, propriété de M. Jasem Behbehani, de nationalité koweïtienne et domicilié au Koweït, et révoquant l'autorisation d'acquérir ladite parcelle délivrée au recourant le 23 mai 1997.
II.- Rapporte sa décision du 13 novembre 1998, dont le dispositif est modifié de la manière suivante:
1.- Les plans de la maison familiale construite sur la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue (plans du Bureau d'architectes Bautec SA, du 13 mai 1998, nos 370.124.770.01 (plans + coupe), 3602.121.770.02 (façade), 3602.124.770.11 (sous-sol et premier étage), 3602.124.770.12 (rez-de-chaussée), 3602.124.770.21 (coupe A-A et B-B) sont approuvés, dans la mesure où une propriété par étages est constituée selon les plans de l'architecte Michel Bosson, à St-Cergue, et créant deux logements savoir un lot A au rez-de-chaussée, d'une surface de 30 m2 env. et un lot B en duplex, d'une surface d'environ 190 m2,
2.- Obligation est faite au requérant de produire à la Commission de céans un exemplaire de l'acte constitutif de propriété par étages dûment approuvé par le registre foncier concerné dans un délai de deux mois dès la présente décision définitive et exécutoire.
3.- Obligation est faite au requérant de modifier le chalet actuellement construit de telle manière qu'il soit en conformité avec l'acte constitutif de propriété par étages précité (en particulier création d'un accès direct au lot A).
4.- L'autorisation d'acquérir la parcelle no 410, d'une surface de 996 m2 de la Commune de St-Cergue accordée à M. Jasem Behbehani, de nationalité koweïtienne et domicilié au Koweït, par décision de la Commission de céans, du 23 mai 1997, devenue définitive et exécutoire le 20 juin 1997, est maintenue.
5.- Obligation est faite au requérant d'aliéner le lot A, d'env. 30 m2 au maximum au prix coûtant et ce dans un délai de quatre mois dès la présente décision définitive et exécutoire: l'aliénation de ce lot a dans ce délai ne pourra être inscrite au registre foncier que moyennant production préalable à la Commission de céans, pour approbation, de tous justificatifs établissant le prix coûtant à ne pas dépasser.
6.- Les chiffres II 3.- et III de la décision de la Commission de céans du 1 novembre 1998 sont supprimés.
III. (...)."
Les motifs de cette décision retiennent notamment que le requérant fait essentiellement valoir que la situation illicite pourrait être régularisée par la création d'une propriété par étages et l'acquisition d'une partie du chalet par un tiers, ce qui équivaut à une nouvelle requête. Ainsi, selon la nouvelle proposition du requérant, le chalet serait constitué en propriété par étages de deux lots, l'un au rez-de-chaussée, lot A de 28,1 m2, l'autre au rez et au premier étage, soit en duplex, lot B de 171,8 m2, le lot A étant acquis par la cousine du requérant Ro'Yah Behbehani qui a présenté simultanément une requête tendant à obtenir de la commission une autorisation d'acquérir ledit logement à titre de logement de vacances, l'intéressé ne devenant propriétaire que du lot B. La commission relève de plus que chaque logement est individualisé et dispose d'un accès propre, que, s'agissant du calcul des surfaces, il n'y a pas lieu de tenir compte du fitness ni de la salle de jeux, car ils sont situés en sous-sol à côté du chauffage et sont borgnes, soit éclairés par des sauts-de-loup, que le mode de calcul de l'architecte, consistant à ne prendre en considération qu'une surface dite balayable n'était pas admissible et que les placards et armoires ainsi que l'escalier devaient être comptabilisés et qu'il convenait ainsi d'ajouter quelque 18 m2 au lot B qui avait donc en réalité une surface nette de plancher habitable de l'ordre de 190 m2. La commission indique ensuite que la famille au sens large du requérant a tissé un réseau de relations avec la Suisse qui l'incitait à venir régulièrement dans notre pays pour y passer des vacances, que ces séjours réguliers de vacances à 8 personnes au moins ensemble constituaient effectivement un besoin accru justifiant un dépassement du maximum de 100 m2 prévus par les dispositions légales applicables et que sur le principe le requérant pouvait donc être admis à disposer du lot B du 190 m2. La commission se demande pour le surplus si la violation de la loi dont Jasem Behbehani s'était rendu coupable pouvait finalement échapper à la sanction de la révocation de l'autorisation qui lui avait été accordée et arrive à la conclusion que le requérant paraissait avoir été de bonne foi, qu'il avait modifié l'utilisation de son chalet par la création de deux appartements distincts qui pouvaient tous être admis comme logement de vacances, que la décision qui serait prise par la commission concernant l'acquisition du lot A par la cousine du requérant devait être expressément réservée et que les deux acquéreurs, qui remplissaient toutes les conditions légales, auraient été autorisés à acquérir les deux logements en cause s'ils avaient acquis le terrain ensemble en constituant simultanément la propriété par étages telle qu'elle était présentée. La dernière solution proposée a donc finalement pour résultat, d'après la commission, de rendre licite une situation illicite, si bien que l'on peut en définitive, au vu de l'ensemble des circonstances, renoncer à révoquer l'autorisation initiale et admettre la constitution de la propriété par étages telle qu'elle résulte des plans de l'architecte Michel Bosson, tout en obligeant le requérant, par une charge expresse, à revendre à un tiers le lot A au prix coûtant.
E. Le Département vaudois de l'économie a transmis cette décision à l'OFJ par pli du 6 décembre 1999 en indiquant qu'il ne recourait pas.
F. Cet office a recouru auprès du Tribunal administratif par acte du 6 janvier 2000 contre la décision de la commission du 1er novembre 1999. Il fait valoir que, sur la base des art. 12 let. b de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) et 10 al. 2 de l'ordonnance du 1er octobre 1984 d'exécution de cette loi (OAIE), la surface nette de plancher habitable ne doit en général pas dépasser 100 m2 lorsqu'il s'agit d'un logement de vacances, dite surface se déterminant dans ces limites selon les besoins de l'acquéreur et de ses proches, à condition qu'ils utilisent régulièrement l'appartement ensemble. Le recourant rappelle que, d'après la jurisprudence, ces 100 m2 peuvent être dépassés dans des cas exceptionnels, à la condition stricte que la preuve du besoin soit rapportée, l'exception ne pouvant être admise que si des circonstances particulières qui justifient le dépassement des 100 m2 sont établies, les besoins personnels dont se prévaut l'acquéreur devant faire l'objet d'un examen par l'autorité cantonale qui évalue la nécessité objective du dépassement. L'OFJ se prévaut ensuite de sa pratique selon laquelle plus on s'éloigne des 100 m2, plus les exceptions doivent être rares et rigoureusement démontrées, la limite supérieure absolue fixée par cet office étant de 180 m2. Il rappelle de même que, selon la pratique constante, la surface nette de plancher habitable comprend celle de toutes les pièces habitables y compris la cuisine, la salle de bains et le vestibule, le corridor, une piscine couverte, un sauna, un local de gymnastique, mais pas le balcon, la cage d'escalier, la cave ou le grenier. Le recourant cite ensuite une série de décisions tant fédérales que cantonales refusant l'autorisation d'acquérir des logements de vacances d'une surface nette de plancher habitable supérieure à 100 m2. Ces exemples seront repris dans la mesure utile dans les considérants ci-dessous.
Concernant le cas d'espèce, l'OFJ considère que le dépassement de la limite supérieure absolue de 180 m2 est en soi un motif de refuser une autorisation et de révoquer celle qui a été accordée. Les rares dépassements de cette limite qu'il admis concernaient en effet des immeubles sis à Gstaad, soit un lieu où un grand nombre d'étrangers très fortunés ont acquis des résidences de vacances luxueuses et vastes avant l'introduction des restrictions relatives à la surface habitable, d'où la nécessité de tolérer à titre exceptionnel l'aliénation à des étrangers au-delà de la limite des 180 m2, puisque certains propriétaires d'autres pays souhaitant revendre leur résidence ne trouvent pas d'acquéreurs suisses. Le recourant souligne que ces rares exceptions n'ont été admises qu'à des conditions très strictes, à savoir l'impossibilité de créer plusieurs logements dans ces immeubles dont la date de construction devait être antérieure au 1er février 1974, chaque cas devant en outre être discuté au préalable avec l'OFJ et le nombre mètres carrés du logement ayant une influence sur le nombre d'acquéreurs requis. L'OFJ insiste de plus sur le fait que même si la surface nette du plancher du lot B avait été inférieure à 180 m2, il y aurait eu lieu de maintenir la révocation de l'autorisation, étant donné qu'il y a eu, comme l'autorité intimée l'admet, violation manifeste de la charge imposée. Il déduit de l'art. 12 LFAIE que la construction de deux logements en propriété par étages est contraire à cette disposition, que l'aliénation d'une part de cette propriété constitue une opération immobilière prohibée et qu'il faut éviter que Jasem Behbehani retire un avantage illicite de l'opération.
L'office précité déclare enfin qu'il pourrait admettre à certaines conditions la constitution de deux propriétés par étages pour permettre le rétablissement d'un état conforme au droit, mais que la décision attaquée n'aboutissait pas au rétablissement d'une situation licite car la vente à une cousine de M. Behbehani démontrait une opération fiduciaire évidente. A ses yeux, une solution légale pourrait être obtenue par la construction d'un lot B d'une surface nette de plancher habitable inférieure à 180 m2, l'aliénation du lot A à une tierce personne n'agissant pas à titre fiduciaire pour Jasem Behbehani et par la dévolution du produit de l'aliénation du lot A au canton. L'OFJ conclut ainsi principalement à l'annulation de la décision entreprise et au maintien de la révocation de l'autorisation accordée le 23 mai 1997 et subsidiairement au renvoi de l'affaire à l'autorité de première instance pour une nouvelle décision dans le sens des motifs susmentionnés, les frais étant mis à la charge du requérant.
G. La commission s'est déterminée le 19 janvier 2000. Elle expose en bref que le critère de base de l'art. 10 al. 2 OAIE est constitué par les besoins de l'acquéreur et ses proches et qu'il ne saurait y avoir de limite absolue arbitrairement fixée à 180 m2, une pratique pouvant en outre être invoquée par une autorité de décision et non par une autorité habilitée à recourir comme l'est l'OFJ. Elle se livre ensuite à la critique des différentes citations doctrinales et jurisprudentielles évoquées par le recourant et lui reproche d'avoir fondé son pourvoi uniquement sur la surface nette de plancher, sans examiner les motifs justifiant un usage accru. De plus, pour l'autorité intimée, la pratique de l'OFJ autorisant, dans le cas d'une station touristique de grand luxe, des dépassements d'une limite qu'il prétend absolue, est constitutif d'une inégalité de traitement. Elle s'en prend encore aux conditions fixées par le recourant pour que l'opération litigieuse puisse être considérée comme licite, notamment concernant l'acquisition d'un lot de propriété par étages par la cousine du requérant. La commission relève en effet qu'elle instruit la cause de cette cousine qui ne signera un acte d'achat que lorsque la décision dont est recours sera définitive et exécutoire et lorsque le financement de l'acquisition aura été établi. Elle expose finalement que l'art. 27 al. 2 LFAIE n'a pas le sens que lui donne l'OFJ et qu'elle a exigé que le prix de vente du lot A ne dépasse pas le prix coûtant. La commission conclut donc au rejet du recours.
H. Jasem Behbehani a déposé ses observations sur le recours en date du 10 mars 2000. Il rappelle que, dépourvu de conseil à l'époque de l'octroi de l'autorisation initiale du 23 mai 1997, il n'avait pas été en mesure d'appréhender de manière correcte et exhaustive les exigences auxquelles il devait se soumettre et que c'est en toute bonne foi qu'il a investi dans une construction plus étendue que la loi ne l'y autorisait. Il fait également état des liens particuliers qui unissent depuis plusieurs décennies sa famille et la Suisse, en insistant sur le fait que ses centres d'intérêts tant personnels que professionnels se trouvent au Koweït, si bien que c'est uniquement pour permettre aux siens de profiter, pendant les vacances, d'un pays et d'une région qu'il connaît et affectionne particulièrement, qu'il souhaitait devenir propriétaire d'un logement de vacances à St-Cergue. Dans ce cadre, il lui était indispensable de pouvoir disposer d'un logement d'une certaine surface, étant donné qu'il est marié et père de quatre enfants en bas âge, accompagnés en permanence de deux nurses. Il s'en prend ensuite à l'argumentation de l'OFJ en lui reprochant notamment d'avoir fait totalement abstraction de ses besoins réels et de ceux de ses proches, alors qu'il s'agit en l'espèce de la question fondamentale de connaître le nombre de mètres carrés correspondant aux besoins d'une famille de huit personnes. Jasem Behbehani souligne que la décision attaquée est conforme au principe de la proportionnalité puisqu'elle lui évite un dommage considérable tout en rétablissant une situation conformes aux exigences légales et jurisprudentielles et que la vente d'un lot de propriété par étages à sa cousine constitue une opération parfaitement neutre dont il ne retirera aucun avantage. Il donne également quelques précisions concernant la surface nette de plancher habitable de son lot qui ascende d'après son architecte à 172 m2 environ, étant donné que les placards et la cage d'escalier n'ont pas été intégrés dans le calcul puisqu'il ne s'agit pas de surfaces habitables. Il conclut donc, avec dépens au rejet du recours et au maintien de la décision attaquée.
I. Le Tribunal administratif a procédé le 23 mai 2000 à une visite de la parcelle de Jasem Behbehani à laquelle les parties et leurs représentants étaient présents.
J. Le Tribunal de céans a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1. Il s'agit en l'espèce d'examiner si Jasem Behbehani peut être autorisé à acquérir la parcelle no 410 de la commune de St-Cergue, obligation lui étant faite de constituer une propriété par étages de deux lots sur cette parcelle et d'aliéner ensuite le lot A afin qu'il ne soit propriétaire que du lot B correspondant à un logement de vacances de 171,8 m2 d'après lui et de l'ordre de 190 m2 d'après l'autorité intimée.
2. a) A teneur de l'art. 20 al. 2 lit. b LFAIE, l'OFJ a qualité pour agir lorsque, comme en l'espèce, l'autorité cantonale habilitée à cet effet a renoncé à recourir; par ailleurs, le pourvoi a été formé dans le délai de 30 jours prescrit par l'art. 20 al. 3 LFAIE. Il se justifie donc d'entrer en matière sur le fond du litige.
b) A défaut de base légale l'autorisant à éprouver l'opportunité de la décision entreprise (art. 36 de la loi cantonale du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (ci-après: LJPA), applicable par renvoi de l'art. 20 LVAIE), le tribunal de céans dispose, pour connaître de la présente cause, d'un pouvoir d'examen limité au déni de justice, à la constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents ou à la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation.
3. a) L'art. 12 LFAIE prévoit des motifs impératifs de refus de l'autorisation d'acquérir un immeuble par une personne à l'étranger. Cette disposition indique ainsi notamment que l'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci (litt. b), lorsque l'acquéreur a tenté d'éluder la loi (litt. c) et lorsque l'acquéreur d'un résidence secondaire, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, son conjoint ou ses enfants de moins de 20 ans sont déjà propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse (litt. d).
Les motifs de refus de l'autorisation sont précisés aux art. 3 et ss de l'OAIE. L'art. 10 al. 1 de cette ordonnance, consacré à la surface admissible, précise que la surface nette de plancher habitable des résidences secondaires, des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle générale, dépasser 100 m2 et qu'elle se détermine dans ces limites selon les besoins de l'acquéreur et de ses proches, à condition qu'ils utilisent régulièrement l'appartement ensemble.
b) Dans sa jurisprudence relativement ancienne, mais néanmoins constante, le Tribunal fédéral expose qu'il s'est toujours montré restrictif en matière de limite de surface d'immeuble acquis par des personnes à l'étranger (voir par ex ATF 108 Ib 310 et les références citées). Même si la plupart des arrêts de notre Haute Cour ont été rendus sous l'ère de l'Arrêté fédéral des 21 mars 1961/21 mars 1973 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger et de l'ordonnance du 21 décembre 1973 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger, les considérants qui y figurent n'en demeurent pas moins valables. Ainsi dans l'arrêt précité, les Juges de Mon-Repos font référence aux travaux de la Commission d'étude pour la révision de l'arrêté fédéral susmentionné, laquelle avait estimé que la surface des logements de vacances ou des résidences secondaires ne devrait pas dépasser, en règle générale, 200 m2 lorsqu'il s'agit d'une propriété par étages et 1000 m2 lorsqu'il s'agit d'un terrain. Dans l'affaire qui lui était soumise, le Tribunal fédéral a admis deux recours de l'OFJ portant sur l'acquisition de suites de 322,3 m2 et de 279,4 m2 tout en rappelant que la superficie de ces surfaces dépassait très largement celle de 140 m2 qu'il n'avait pas admis dans une autre affaire et celle de 200 m2 retenue par la Commission d'experts.
On rappellera pour mémoire que la situation législative a évolué depuis cette époque avec l'entrée en vigueur de la LFAIE et de l'OAIE, laquelle prévoit à son art. 10 al. 2 que la surface nette de plancher habitable des logements de vacances notamment ne doit en règle générale pas dépasser 100 m2.
4. a) En substance, le recourant rappelle que le maximum de 100 m2 imposé par l'art. 10 al. 2 OAIE ne peut être dépassé qu'exceptionnellement, à la stricte condition que la preuve d'un besoin objectif particulier de l'acquéreur et de ses proches puisse être rapportée, et fait grief à l'autorité intimée d'avoir autorisé l'acquisition d'un logement de vacances d'une surface habitable totale de 221,93 m2 environ, alors que la limite absolue serait, selon sa pratique, de 180 m2, le fait que la décision attaquée fasse obligation au requérant d'aliéner le lot A de la propriété par étages à constituer, par 30 m2 environ n'y changeant rien puisque le lot de Jasem Behbehani serait de toute manière de 190 m2. A quoi l'autorité intimée objecte, en résumé, qu'il n'existe aucune limite absolue dans le cadre de l'application de l'art. 10 al. 2 OAIE et que le requérant, qui a tissé un réseau de relations avec la Suisse, l'incitant à venir régulièrement dans notre pays pour y passer des vacances accompagnés de 7 personnes, se prévaut de circonstances exceptionnelles et de motifs justifiant un besoin particulier d'un logement de vacances dépassant la limite de 100 m2 prévue dans la disposition précitée.
b) Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de préciser que l'on pouvait considérer le chiffre de 100 m2 figurant à l'art. 10 al. 2 OAIE comme situant la surface normale d'un logement de vacances (arrêts TA FO 99/0023 du mars 2001 et FO 98/0014 du 22 janvier 1999). Cela signifie que, si les besoins de l'acquéreur se révélaient particulièrement modestes, rien n'empêcherait de s'écarter vers le bas de cette règle générale (voir Mühlebach/Geissmann, Commentaire de la LFAIE, Brugg/Baden 1986, note 9 ad art. 12); à l'inverse, l'ordre de grandeur exprimé par la disposition précitée peut également être dépassé (voir notamment Geissmann et consorts, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, 1998, p. 44, note 123), mais à certaines conditions précisées par la jurisprudence.
Ainsi, comme on l'a vu ci-dessus, le Tribunal fédéral tient-il pour déterminant l'espace dont l'acquéreur peut justifier la nécessité concrète pour lui et sa famille, celle-ci s'entendant de manière assez large en ce sens qu'elle peut comprendre l'acquéreur, son conjoint et leurs enfants mineurs, mais aussi leurs enfants majeurs, le cas échéant avec leurs propres familles, les pères et mères de l'acquéreur et éventuellement même des amis et du personnel de maison (ATF 108 Ib 1, JT 1984 I 281). Toutefois, notre Haute Cour a clairement lié l'existence d'un besoin particulier en logement à la preuve que ces différentes personnes utilisent effectivement et régulièrement l'immeuble avec l'acquéreur (ATF 108 Ib 1 précité; v. Mühlebach/Geissmann, op. cit., note 10 ad art. 12). Sauf à préciser que la surface nette de plancher habitable peut être doublée en cas d'acquisition par deux familles, soit par exemple par les parents d'une part et un enfant majeur marié d'autre part (Tribunal administratif, arrêt FO 98/014 précité et la référence aux observations de l'OFJ du 19 juin 1998; ATF 108 Ib 1 précité, consid. 4b in fine), hypothèse non réalisée en l'espèce puisqu'il n'y a, en l'occurrence, qu'un unique acquéreur. Ce sont donc ces principes qui doivent guider l'application de l'art. 10 al. 2 OAIE; plus précisément, sans aller jusqu'à consacrer une limite absolue de 180 m2 comme le voudrait le recourant, du moins ne faut-il admettre que restrictivement d'importants dépassements par rapport à la règle générale.
c) En l'espèce, le requérant a certes rapporté la preuve d'une filiation de quatre enfants. Il n'est par contre pas établi qu'il se rende, comme il l'affirme à l'appui de sa requête, avec ses quatre enfants, son épouse et son personnel de maison dans son appartement de vacances, ni que ces personnes aient régulièrement séjourné en même temps au même endroit. A cet égard, la commission, qui fonde sa décision d'autorisation sur le "besoin accru" de l'acquéreur et de sa famille, se borne à considérer que "la famille au sens large du requérant a tissé un réseau de relations avec la Suisse qui incite ce dernier à venir régulièrement dans notre pays pour y passer des vacances et que ces séjours réguliers de vacances à 8 personnes (parents, enfants et nurses) au moins ensemble constituent effectivement un besoin accru" (décision attaquée, p. 4). Ce faisant, l'autorité intimée omet que l'on ne saurait déduire les besoins personnels effectifs du requérant et de ses proches de la seule existence d'une famille nombreuse. En outre, il y a peut-être lieu de rappeler que sa décision autorise en réalité le requérant à acquérir une parcelle sur laquelle un logement de vacances de plus de 220 m2 a été érigé en dehors de toute autorisation. Cette décision fait certes obligation à Jasem Behbehani d'aliéner une partie de ce logement à un tiers, si bien qu'il se trouverait finalement propriétaire d'un appartement de 190 m2.
Il s'avère ainsi que les éléments dont disposait l'autorité intimée étaient insuffisants pour lui permettre de conclure à un usage collectif du logement en cause par les membres de la famille du recourant. Encore aurait-il fallu qu'elle se convainque d'une telle situation relativement extraordinaire en présence d'indices concrets, ainsi des factures pour des frais de logement collectif ou des témoignages de tiers relatifs à cette vie en commun et ces fréquents séjours en Suisse, expressément allégués par le recourant.
Il apparaît, sur la base des remarques qui précède que le recours est bien fondé et que les conditions relativement strictes auxquelles est subordonné un dépassement de la limite fixée à l'art. 10 al. 2 OAIE, ne sont pas dûment établies en l'espèce, si bien que l'autorité intimée a violé la loi. A cet égard, il importe peu que l'on prenne en considération, pour le lot qu'il devrait conserver, la surface de plancher nette telle que retenue par la commission (environ 190 m2) ou telle qu'elle a été calculée par le requérant (171,8 m2). En effet, même dans cette hypothèse, le dépassement du seuil des 100 m2 est trop important pour qu'il puisse être admis sur la base des éléments ressortant du dossier.
5. Il n'est dès lors pas utile d'examiner les autres arguments présentés par les parties. Tout au plus peut-on relever que la politique du recourant consistant à fixer une limite absolue à 180 m2 de surface nette de plancher habitable ne repose sur aucune base sérieuse et que sa pratique, permettant de consentir des exceptions à ce maximum pour la seule station de Gstaad, paraît pour le moins douteuse et constitutive d'une inégalité de traitement difficilement justifiable.
Le tribunal de céans a aussi de la peine à croire à la bonne foi du requérant. La décision initiale de la commission du 23 mai 1997 indique en effet sans équivoque que la construction envisagée ne doit contenir qu'un seul logement d'une surface nette de plancher de 100 m2 en principe. Dès lors et même si Jasem Behbehani n'était à cette époque pas assisté par un homme de loi, il n'en demeure pas moins que l'ouvrage litigieux, d'une surface dépassant largement cette limite, a été construit sur la base de plans établis par un architecte qui n'a certainement pas manqué d'attirer l'attention du requérant sur ce point. De plus, l'acte authentique de vente de la parcelle sur laquelle est érigé le logement de vacances du requérant renvoi (chiffre 10 en page 4) à la décision de la commission du 23 mai 1997 et indique qu'un copie en est remise aux vendeurs et à l'acheteur, leur attention étant attirée par l'auteur de l'acte sur les charges et conditions particulières liées à cette autorisation. Or, le requérant était représenté lors de la signature de cet acte.
Finalement, l'intervention in extremis de la cousine du requérant comme acquéreur de l'autre lot de propriété par étages à constituer sur la parcelle litigieuse laisse songeur. On ne peut en effet s'empêcher de croire qu'il s'agit d'une solution de dernière minute afin d'essayer de régulariser, après l'échec de plusieurs autres tentatives, une construction érigée en toute connaissance de cause en violation des règles applicables en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger.
6. La décision entreprise doit être en conséquence annulée et l'autorisation sollicitée refusée. En application de l'art. 55 al. 1 LJPA, il se justifie de mettre un émolument de justice à la charge du requérant qui succombe. Obtenant gain de cause, l'OFJ ne saurait quant à lui prétendre à des dépens à défaut d'avoir été représenté par un mandataire professionnel.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Commission foncière, section II, du 1er novembre 1999 est annulée.
III. Un émolument de fr.1000 (mille francs) est mis à la charge de Jasem Behbehani.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 31 août 2001
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)