CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 20 mars 2001
sur le recours interjeté par l'Office fédéral de la justice, Bundeshaus West, 3003 Berne
contre
la décision rendue le 15 septembre 1999 par la Commission foncière du canton de Vaud, Section II, à 1006 Lausanne (acquisition d'un appartement de vacances par un ressortissant étranger)
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Composition de la section: M. Jacques Giroud, président; M. Antoine Rochat et Mme Dominique Thalmann, assesseurs. Greffier: M. Jean-François Neu.
Vu les faits suivants:
A. Ressortissant des Emirats Arabes Unis domicilié à Dubaï, Mohamed Al Hashami est devenu propriétaire, le 8 décembre 1983, de la parcelle 3'508 de la Commune de Château-d'Oex, soit un appartement en PPE de 4½ pièces d'une surface habitable de 106,96 m² dans les combles du chalet "Diorite", au lieu dit "La Frasse".
B. Par requête signée le 30 mars 1999 par le notaire Pierre Bermane Favrod-Coune, Mohamed Al Hashami sollicita de la Commission foncière, section II (ci-après: CF II), l'autorisation d'acquérir la parcelle 3'507 de la commune de Château-d'Oex, soit un second appartement en PPE de 4½ pièces, d'une surface habitable de 99 m² environ, voisin de celui dont il était déjà propriétaire.
Cette requête fut motivée comme suit: "L'acquéreur a huit enfants qui passent des vacances avec lui à Château-d'Oex; il occupe aussi du personnel qui accompagne la famille. Ceci explique le désir d'agrandir son actuel appartement pour pouvoir décemment y loger toute la famille qui effectue en général trois longs séjours par année."
B. Par décision du 15 septembre 1999, la CF II délivra l'autorisation sollicitée, retenant notamment des "besoins accrus exceptionnels: 8 enfants, personnel de maison", et le fait que "le requérant et sa famille passent déjà plusieurs mois par année en Suisse". L'autorisation fut assortie, entre autres charges, de celle de "réunir matériellement les deux logements en cause (par exemple par la création d'une porte de communication)".
C. Par acte du 13 octobre 1999, l'Office fédéral de la justice (ci-après: OFJ) a recouru contre cette décision devant le Tribunal de céans et conclu à son annulation. La CF II a déposé sa réponse le 29 novembre 1999, l'OFJ sa réplique par courrier du 10 décembre 1999.
Le tribunal a statué sans tenir d'audience; les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1. a) A teneur de l'art. 20 al. 2 lit. b de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), l'OFJ a qualité pour agir lorsque, comme en l'espèce, l'autorité cantonale habilitée à cet effet a renoncé à recourir; par ailleurs, le pourvoi a été formé dans le délai de 30 jours prescrit par l'art. 20 al. 3 LFAIE. Il se justifie donc d'entrer en matière sur le fond du litige.
b) A défaut de base légale l'autorisant à éprouver l'opportunité de la décision entreprise (art. 36 de la loi cantonale du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (ci-après: LJPA), applicable par renvoi de l'art. 20 LVAIE), le tribunal de céans dispose, pour connaître de la présente cause, d'un pouvoir d'examen limité au déni de justice, à la constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents ou à la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation.
2. L'art. 12 LFAIE régit les motifs impératifs de refus d'autorisation d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. La lettre b de cette disposition, qui prévoit que l'autorisation doit être refusée lorsque la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci, est notamment précisée par l'art. 10 al. 2 de l'ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE), selon lequel la surface nette de plancher habitable des logements de vacances ne doit pas, en règle générale, dépasser 100 m², et se détermine dans ces limites selon le besoin de l'acquéreur et de ses proches, à condition que ceux-ci utilisent régulièrement l'appartement ensemble.
3. a) En substance, le recourant rappelle que le maximum de 100 m² imposé par l'art. 10 al. 2 OAIE ne peut être dépassé qu'exceptionnellement, à la stricte condition que la preuve d'un besoin objectif particulier de l'acquéreur et de ses proches puisse être rapportée, et fait grief à la CF II d'avoir autorisé l'acquisition d'un logement de vacances d'une surface habitable totale de 212 m² environ, alors que la limite absolue serait, selon sa pratique, de 180 m². A quoi l'autorité intimée objecte, en résumé, qu'il n'existe aucune limite absolue dans le cadre de l'application de l'art. 10 al. 2 OAIE et que le requérant, qui se rend plusieurs mois par année dans son logement de vacances, se prévaut de circonstances exceptionnelles en ce sens qu'il est le chef d'une famille de huit enfants, dont deux sont mariés et eux-mêmes parents de trois jeunes enfants, et qu'il emploie du personnel de maison.
b) On peut considérer le chiffre de 100 m² figurant à l'art. 10 al. 2 OAIE comme situant la surface normale d'un logement de vacances. Cela signifie que, si les besoins de l'acquéreur se révélaient particulièrement modestes, rien n'empêcherait de s'écarter vers le bas de cette règle générale (voir Mühlebach/Geissmann, Commentaire de la LFAIE, Brugg/Baden 1986, note 9 ad art. 12); à l'inverse, l'ordre de grandeur exprimé par la disposition précitée peut également être dépassé (voir notamment Geissmann et consorts, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, 1998, p. 44, note 123), mais à certaines conditions précisées par la jurisprudence.
Ainsi, le Tribunal fédéral tient-il pour déterminant l'espace dont l'acquéreur peut justifier la nécessité concrète pour lui et sa famille, celle-ci s'entendant de manière assez large en ce sens qu'elle peut comprendre l'acquéreur, son conjoint et leurs enfants mineurs, mais aussi leurs enfants majeurs, le cas échéant avec leurs propres familles, les pères et mères de l'acquéreur et éventuellement même des amis et du personnel de maison. Toutefois, la Haute Cour a clairement lié l'existence d'un besoin particulier en logement à la preuve que ces différentes personnes utilisent effectivement et régulièrement l'immeuble avec l'acquéreur (ATF 108 Ib 1, traduit in JT 1984 I 281 consid. 4b; v. Mühlebach/Geissmann, op. cit., note 10 ad art. 12). Sauf à préciser que la surface nette de plancher habitable peut être doublée en cas d'acquisition par deux familles, soit par exemple par les parents d'une part et un enfant majeur marié d'autre part (Tribunal administratif, arrêt FO 98/014 du 22 janvier 1999, consid. 4c et la référence aux observations de l'OFJ du 19 juin 1998; ATF 108 Ib 1 précité, consid. 4b in fine), hypothèse non réalisée en l'espèce puisqu'il n'y a, en l'occurrence, qu'un unique acquéreur. Ce sont donc ces principes qui doivent guider l'application de l'art. 10 al. 2 OAIE; plus précisément, sans aller jusqu'à consacrer une limite absolue de 180 m² comme le voudrait le recourant, du moins ne faut-il admettre que restrictivement d'importants dépassements par rapport à la règle générale.
c) En l'espèce, le requérant a certes rapporté la preuve d'une filiation de huit enfants, dont deux sont effectivement mariés et connaissent une descendance. Il n'est par contre pas établi que l'acquéreur se rend, comme il l'affirme à l'appui de sa requête, avec ses huit enfants et son personnel de maison dans son appartement de vacances, ni que ces personnes aient régulièrement séjourné en même temps au même endroit. A cet égard, la CF II, qui fonde sa décision d'autorisation sur les "besoins accrus exceptionnels" de l'acquéreur et de sa famille, se borne à considérer que "L'origine des requérants rend plus que probable que les membres de la famille viendront ensemble, d'autant plus encore qu'ils déclarent déjà venir en Suisse régulièrement pour de longs séjours chaque année" (déterminations du 29 novembre 1999, p. 6, ch. 8). Ce faisant, l'autorité intimée omet, non seulement que seul Mohamed Al Hashami est requérant dans la présente procédure, mais que l'on ne saurait déduire les besoins personnels effectifs de celui-ci et de ses proches de la seule existence d'une famille nombreuse, pas plus que de l'origine des intéressés.
Il s'avère ainsi que les éléments dont disposait l'autorité intimée étaient insuffisants pour lui permettre de conclure à un usage collectif du logement en cause par les membres de la famille du recourant. Encore aurait-il fallu qu'elle se convainque d'une telle situation relativement extraordinaire en présence d'indices concrets, ainsi des factures pour des frais de logement collectif ou des témoignages de tiers relatifs à cette vie en commun, expressément alléguée par le recourant.
4. En conclusion, pour avoir accordé l'autorisation de devenir propriétaire d'un logement d'une surface globale manifestement excessive au regard de celle prévue à l'art. 10 al. 2 OAIE, sans que les besoins concrets ou la nécessit¿objective du requérant et de ses proches de disposer d'un tel logement aient été démontrés ou puissent être tenus pour établis à satisfaction de droit, l'autorité intimée a violé la loi. La décision entreprise doit être en conséquence annulée. Toutefois, dans le mesure où la preuve du bien-fondé de la requête d'autorisation peut être encore requise et où il n'est a priori pas exclu qu'elle puisse être rapportée, la cause est renvoyée à l'autorité intimée pour compléter l'instruction de cette question et rendre une nouvelle décision.
5. L'issue de la présente procédure n'étant pas imputable au requérant débouté, il se justifie, en équité, de laisser les frais à la charge de l'Etat (art. 55 al. 3 LJPA). Obtenant gain de cause, l'OFJ ne saurait quant à lui prétendre à des dépens à défaut d'avoir été représenté par un mandataire professionnel.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 15 septembre 1999 par la Commission foncière du canton de Vaud, section II, est annulée, la cause étant renvoyée à cette autorité pour complément d'instruction et nouvelle décision.
III. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 20 mars 2001
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)