CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 10 décembre 1998
sur le recours formé par Michel LEEB, représenté par l'avocat Bernard Pfeiffer, case postale 908, 1800 Vevey 1,
contre
la décision de la Commission foncière, section II (ci-après CF II), du 20 mars 1998, lui refusant l'autorisation d'acquérir un logement de vacances à Villars-sur-Ollon.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Daniel Malherbe et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Le 4 juillet 1995, Michel Leeb et Béatrice Malicet - tous deux ressortissants français domiciliés en France - ont conjointement sollicité de la CF II l'autorisation d'acquérir au titre de logement de vacances la parcelle no 2786 de la Commune d'Ollon, en nature d'habitation et de pré-champ; les requérants précisaient avoir trois enfants en commun. Par décision du 29 septembre 1995 (E 14866), la CF II a refusé l'autorisation sollicitée au motif que la surface au sol était excessive; cette décision n'a fait l'objet d'aucun recours.
B. En date du 23 janvier 1998 (décision E 15671), la CF II a autorisé Béatrice Malicet à acquérir au titre de logement de vacances la parcelle no 14332 du cadastre d'Ollon: il s'agissait d'un appartement de 100 m², représentant 362/1000 de la propriété par étages constituée sur la parcelle de base no 11503. Cette décision est elle aussi entrée en force.
C. Par requête du 3 février 1998, Michel Leeb a requis l'autorisation d'acquérir au titre de logement de vacances la parcelle no 14333 du cadastre d'Ollon; soit, plus précisément, un appartement de 176 m² correspondant au solde (par 638/1000) de la PPE dont il vient d'être question. En date du 10 février 1998, la CF II a notamment invité le mandataire de Michel Leeb à préciser la situation de famille existant entre ce dernier et Béatrice Malicet: le 16 février 1998, le mandataire de Michel Leeb a répondu qu'il n'y avait "aucune relation matrimoniale entre M. Michel Leeb d'une part et Mme Béatrice Malicet d'autre part". Par décision du 20 mars 1998 (E 15695), notifiée le 31 mars 1998, la CF II a statué négativement.
Michel Leeb recourt contre cette décision: il conclut à sa réforme, en ce sens que l'autorisation sollicitée lui est accordée et que l'émolument mis à sa charge par la CF II sera supporté par l'Etat de Vaud. L'autorité intimée propose le rejet du pourvoi. Le tribunal a statué sans tenir d'audience.
Considérant en droit:
1. A teneur de l'art. 20 al. 3 de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), le délai de recours devant l'autorité cantonale est de trente jours. Formé contre une décision reçue le 1er avril 1998, le pourvoi a été posté le 1er mai 1998: le recourant a dès lors agi en temps utile.
2. Selon l'art. 36 LJPA, le pouvoir d'examen du Tribunal administratif s'étend à la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (lit. a), à la constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents (lit. b), ainsi qu'à l'inopportunité si la loi spéciale le prévoit (lit. c). Cette dernière hypothèse n'est pas réalisée en l'espèce.
Commet un excès de son pouvoir d'appréciation l'autorité qui sort du cadre de sa liberté d'appréciation en usant d'une faculté qui ne lui appartient pas, par exemple en optant pour une solution différente de celles qui s'offrent à elle; on peut également ajouter l'hypothèse d'un excès de pouvoir négatif visant le cas de l'autorité qui, au lieu d'utiliser sa liberté d'appréciation, se considère comme liée (voir notamment A. Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. I, p. 333). L'abus de pouvoir, en droit suisse, vise deux cas : l'expression est tout d'abord synonyme de détournement de pouvoir (on désigne ainsi l'acte accompli par l'autorité dans les limites de ses attributions, mais pour des motifs étrangers à ceux dont elle doit s'inspirer); mais elle peut également être comprise plus largement, soit dans le sens d'un comportement arbitraire ou recouvrant une violation manifeste de certains droits ou principes constitutionnels (voir notamment TA, arrêts AC 97/054 du 22 décembre 1997 et FO 97/014 du 23 septembre 1998).
3. L'art. 9 LFAIE habilite les cantons à disposer que l'autorisation peut être accordée à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances (al. 2); les cantons déterminent périodiquement les lieux où l'acquisition de logement de vacances par des personnes à l'étranger est nécessaire au développement du tourisme (al. 3). A teneur de l'art. premier de la loi vaudoise du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE, l'autorisation d'acquérir est accordée - sous certaines réserves - à une personne physique lorsque l'immeuble lui sert de logement de vacances (al. 3); cette même disposition charge le Conseil d'Etat d'établir une liste des lieux dans lesquels l'acquisition d'un logement de vacances peut être autorisée (al. 4). L'immeuble litigieux est situé à Villars-sur-Ollon: or, depuis le 17 février 1987, cette partie de la Commune d'Ollon figure au nombre des lieux dans lesquels l'acquisition d'un logement de vacances peut être autorisée.
4. L'art. 12 LFAIE régit les motifs impératifs de refus: ainsi l'autorisation d'acquérir sera-t-elle refusée lorsque la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci (lit. b) et lorsque l'acquéreur d'un logement de vacances, son conjoint ou ses enfants de moins de 20 ans sont déjà propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse (lit. d). L'art. 12 lit. b LFAIE est notamment précisé par l'art. 10 al. 2 de l'ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE), selon lequel la surface nette de plancher habitable des logements de vacances ne doit pas, en règle générale, dépasser 100 m²; elle se détermine dans ces limites selon le besoin de l'acquéreur et de ses proches, à condition qu'ils utilisent régulièrement l'appartement ensemble. Quant au respect de l'art. 12 lit. d LFAIE, il est garanti par l'art. 11 al. 1er OAIE aux termes duquel, si une personne à l'étranger, son conjoint ou ses enfants de moins de 20 ans sont déjà propriétaires d'un logement de vacances, elle ne peut acquérir un autre immeuble de ce genre qu'à la condition d'aliéner d'abord le premier.
a) En substance, le recourant fait valoir que la notion de conjoint, au sens des art. 12 lit. d LFAIE et 11 al. 1er OAIE, doit être comprise dans son sens strict: ainsi, selon lui, rien n'empêche deux personnes non mariées - quand bien même elles vivent ensemble et ont des descendants communs - d'acquérir chacune un logement de vacances. A quoi l'autorité intimée objecte en résumé que, même si l'on suivait cette thèse, les propres besoins du recourant ne justifieraient pas l'acquisition d'un logement d'une surface aussi importante; elle ajoute qu'une interprétation différente des deux dispositions en cause ne permettrait pas pour autant d'autoriser l'opération envisagée.
b) A lire les différentes requêtes successivement présentées par Michel Leeb et Béatrice Malicet, tous deux vivent sous le même toit en France; ils ont par ailleurs trois enfants communs. Dans ces conditions, ils forment à l'évidence une cellule familiale durable; d'ailleurs, dans d'autres domaines, une telle situation de fait aurait les mêmes effets juridiques que ceux d'une communauté conjugale. En matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger en revanche - ou tout au moins d'acquisition par une personne physique d'un logement de vacances -, la doctrine semble corroborer la thèse avancée par le recourant: en effet, la famille que visent les art. 12 lit. d LFAIE et 11 al. 1er OAIE doit apparemment être comprise dans son sens strict (v. Mühlebach/Geissmann, Commentaire de la LFAIE, Brugg/Baden 1986, remarque 23 ad art. 12), en sorte que théoriquement Michel Leeb et Béatrice Malicet pourraient chacun acquérir un appartement de vacances puisqu'ils ne sont pas mariés.
On l'a vu, Béatrice Malicet a été autorisée le 23 janvier 1998 à acquérir la parcelle no 14332, mesurant 100 m²: cette décision - au demeurant entrée en force - ne prête pas à discussion au regard des art. 12 lit. b LFAIE et 10 al. 2 OAIE. S'agissant de Michel Leeb, il est vrai que le maximum de 100 m² prévu par l'art. 10 al. 2 OAIE ne présente pas un caractère absolu; toutefois, pour qu'une dérogation à cette règle générale puisse entrer en ligne de compte, le requérant doit apporter la preuve concrète qu'une telle surface serait insuffisante pour répondre à ses besoins et à ceux de ses proches (op. cit., remarques 8 à 12 ad art. 12 LFAIE). Le recourant souhaite faire l'acquisition de la parcelle no 14333, dont la superficie dépasse très largement la limite posée par l'art. 10 al. 2 OAIE: or, il n'a ni démontré ni même rendu vraisemblable que, pourtant célibataire, il aurait besoin d'un logement de vacances mesurant 176 m².
Soit encore dit par surabondance, une interprétation différente des art. 12 lit. d LFAIE et 11 al. 1er OAIE ne serait d'aucun secours pour le recourant. A supposer en effet que l'on tienne compte de sa situation quasi-matrimoniale, il se heurterait alors à un obstacle de principe: les dispositions précitées instituent une règle d'unicité, en sorte qu'il ne pourrait éventuellement acquérir la parcelle no 14333 pour lui-même et pour sa famille qu'à la condition que Béatrice Malicet aliène d'abord la parcelle no 14332.
c) En résumé, la décision attaquée se révèle légale: elle doit donc être confirmée. Peuvent dès lors rester indécises les autres questions débattues en procédure; en particulier, point n'est besoin de rechercher si le recourant a tenté d'éluder la loi au sens de l'art. 12 lit. c LFAIE, ni d'interpréter l'art 10 al. 3 OAIE qui institue un maximum de 1000 m² de terrain lorsqu'il s'agit de logements de vacances non soumis au régime de la PPE.
5. Les considérants qui précèdent conduisent en conclusion au rejet du pourvoi. Le recourant, qui succombe, supportera un émolument de justice fixé à 2'000 fr. En revanche, il ne sera pas astreint au paiement de dépens: en effet, l'autorité intimée obtient gain de cause sans avoir consulté un homme de loi extérieur à ses propres structures.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission foncière, section II, du 20 mars 1998 est confirmée.
III. Un émolument de justice de 2'000 fr. (deux mille francs) est mis à la charge du recourant Michel Leeb.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 10 décembre 1998
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110).