X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne | Estimation fiscale d'un bâtiment administratif, qui doit inclure les "accessoires" selon RLEFI-4 "affectés d'une manière durable au service de l'immeuble par le propriétaire". Prise en compte par la CEFI, au titre d'accessoires, d'une partie des aménagements effectués par le locataire. Le contrat prévoit qu'à l'expiration du bail, le locataire n'a pas l'obligation de remettre les locaux dans leur état initial; les installations et aménagements effectués reviennent au bailleur, sans indemnité, ce qui confère d'emblée au propriétaire la maîtrise des éléments de la plus-value apportée à son immeuble. Ceci justifie que le montant retenu par la CEFI sur le coût des accessoires installés aux frais du locataire vienne s'ajouter à la valeur vénale, mais non pas à la valeur de rendement. Sur ce point, la recourante est fondée à soutenir que le locataire a reçu des locaux dans une configuration de base, parfaitement utilisable, mais non aménagée spécifiquement pour son activité. Recours partiellement admis.
Testo integrale
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 29 avril 2011
Composition
M. Vincent Pelet, président; M. Rémy Balli, juge; M. Antoine Rochat, assesseur; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourante
X.________ SA, à Genève, représentée par l'avocate Delphine ZARB, Etude Schellenberg Wittmer, à Genève,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours X.________ SA c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 8 mars 2010
Vu les faits suivants
A. En 1998, la société immobilière X.________ SA (ci-après: X.________), à Genève, est devenue propriétaire de la parcelle no ******** du cadastre de la commune de Rolle. Ce bien-fonds a par la suite été morcelé en plusieurs parcelles, dont la parcelle no 1********.
Ensuite de ce morcellement, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après: la CEFI) a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 1********, alors non construite, à un montant de 609'000 fr. (pièce 2 du bordereau de pièces produites par la recourante).
X.________ a par la suite entrepris la construction d'un bâtiment administratif sur cette parcelle. Les travaux ont été achevés à la fin de l'année 2007. Les frais de la construction, y compris les travaux préparatoires, les taxes et les frais de commercialisation, se sont élevés à un montant de 12'087'698 fr. 70 (13'702'671 fr. 49 ./. 1'614'972 fr. 79, montant mentionné sous la rubrique: "terrain"; pièce 3).
X.________ a loué dès le 1er janvier 2008 l'intégralité du bâtiment à l'entreprise Y.________, à Londres. Le contrat de bail prévoit un loyer annuel net de 1'100'004 fr. (pièce 4). Le loyer a fait l'objet d'une indexation le 1er janvier 2009 et a été augmenté à 1'131'372 fr. (pièce 5). Au chapitre des dispositions particulières, les art. 5, 6 et 17 du contrat règlent comme il suit les installations aménagées par le locataire:
"Article 5.- Modifications, transformations ou améliorations apportées par le locataire
Toute modification, transformation ou amélioration apportée aux locaux loués par le locataire, après son entrée dans ces locaux, sera à la charge complète du locataire et ne pourra s'effectuer que sur la base de l'autorisation écrite du bailleur. Le bailleur s'engage à prendre position dans un délai d'un mois à compter de la requête du locataire et à ne pas refuser son autorisation sans justes motifs.
A l'expiration du contrat du bail, lors de son départ, le locataire s'engage à supprimer les modifications, transformations ou améliorations effectuées après son entrée et à remettre les locaux dans leur état initial, si le bailleur le demande. Toutefois, le locataire ne pourra pas être contraint de supprimer les modifications, transformations ou améliorations qui auront été effectuées avec l'accord écrit du bailleur sauf si ledit accord est donné à la condition que ces modifications, transformations ou améliorations soient supprimées.
A l'échéance du bail, ou en cas de résiliation anticipée du bail, pour quelque raison que ce soit, le locataire renonce à l'indemnité pour la plus-value apportée aux locaux loués par les modifications, transformations ou améliorations que le locataire a effectuées.
Article 6.- Installations spéciales à charge du locataire
Le locataire prend à sa charge les aménagements et équipements non prévus dans le descriptif annexé (soit notamment le mobilier, les installations de téléphones et fax, les liaisons informatiques, les installations supplémentaires d'électricité, les installations supplémentaires de chauffage, de climatisation et de ventilation). La fourniture, la pose et l'entretien des luminaires sont également à la charge du locataire.
Pour le surplus, l'article 5 des Dispositions Particulières s'applique, étant précisé que le bailleur déclare d'ores et déjà donner son accord s'agissant des installations spéciales visées par le présent article.
Les installations effectuées par le locataire avant la mise à disposition des locaux loués sont également régies par l'article 17 des Dispositions particulières.
Article 17.- Travaux par le locataire avant la mise à disposition des locaux loués
Conformément à l'article 6 des Dispositions Particulières, le locataire adjugera directement et prendra totalement à sa charge les travaux d'aménagement et d'équipement non prévus dans le descriptif annexé (soit notamment le mobilier, la lustrerie, les installations de téléphones et fax, les liaisons informatiques, de climatisation et de ventilation(…)."
B. Le 12 janvier 2009, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 1******** et l'a arrêtée à un montant de 26'635'000 fr. (pièce 6).
Le 11 février 2009, X.________, par l'intermédiaire de leur conseil, a formé une réclamation contre cette décision. Elle a fait valoir qu'il fallait retenir comme valeur vénale la valeur de la construction, soit un montant de 13'702'671 fr. 49, et comme valeur de rendement le loyer indexé capitalisé au taux de 7,5%, soit un montant de 15'084'960 fr.; elle parvenait ainsi à une valeur d'estimation fiscale de 14'393'815 fr. 50 (pièce 7).
Le 19 mai 2009, la CEFI a procédé à une visite des lieux. Elle a demandé à cette occasion la liste des travaux d'aménagement entrepris par le locataire et leur coût.
Le 23 juin 2009, le conseil de X.________ a remis à l'autorité le décompte de travaux établi par l'architecte du locataire, en précisant que de nombreux postes n'entraient pas dans la valeur de l'immeuble elle-même (lustrerie, traitement des surfaces intérieures, nettoyage du bâtiment et aménagements extérieurs). Selon le décompte produit (pièce 11), les travaux d'aménagement se sont élevés à un montant de 4'267'421 fr. 65. Ils portent sur les postes suivants:
1. Travaux préparatoires: Fr. 15'075.25
2.2 Gros œuvre 2 (ferblanterie): Fr. 1'486.30
2.3 Installations électriques
(appareils et installations à courant fort et faible,
C. Par décision du 8 mars 2010, la CEFI a partiellement admis la réclamation de X.________ et a ramené la valeur d'estimation fiscale de la parcelle no 1******** à un montant de 18'993'000 fr.; l'autorité a relevé:
"Suite à la production du bail, la commission d’estimation fiscale (CEFI) prend en considération le montant du loyer pour déterminer la valeur de rendement.
A ceci s’ajoutent 2 places de parc extérieures à fr. 10'000.- l’unité. En effet, il ressort du bail que, hormis 72 places de parc intérieures, 16 places de parc extérieures sont louées, alors que la parcelle est au bénéfice de 18 places de parc selon la servitude inscrite sous RF 2000/1260.
Pour déterminer la valeur vénale, la CEFI capitalise le loyer au taux de 6.5% et rajoute les 2 places de parc mentionnées ci-dessus.
En outre, les accessoires doivent être pris en compte, car ils confèrent au bâtiment son caractère économique.
Le montant de fr. 4'267'000.- annoncé dans votre courrier du 23 juin 2009 n’est pris en considération que dans une portion réduite."
Figurait en annexe de la décision les détails du calcul de la nouvelle estimation fiscale:
Valeur de rendement
Loyer selon le bail
Loyer annuel capitalisé à 8% soit: Fr. 1'131'372 x 100 / 8 = Fr. 14'142'150
Fr. 14'142'150.-
2 places extérieures
Fr. 20'000.-
Fr. 20'000.-
Valeur de rendement
(arrondi)
Fr. 14'162'000.-
Valeur vénale
Loyer selon le bail
Loyer annuel capitalisé à 6.5% soit: Fr. 1'131'372 x 100 /6.5 = Fr. 17'405'723.-
Fr. 17'405'723.-
2 places extérieures
Fr. 20'000.-
Fr. 20'000.-
Valeur vénale
(arrondi)
Fr. 17'425'000.-
Valeur d'estimation fiscale
= moyenne entre valeur de rendement et valeur vénale, soit: Fr. 14'162'000.- + Fr. 17'425'000.- / 2 = Fr. 15'793'500.-
Fr. 15'793'500.-
+ les parties accessoires 4'267'000.selon questionnaire arrondi à Fr. 4'000'000.- x 80% = 3'200'000.-
Fr. 3'200'000.-
Valeur d'estimation fiscale (arrondie)
Fr. 18'993'000.-
D. Par acte du 8 avril 2010, X.________, par l'intermédiaire de son conseil, a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, en prenant les conclusions sur le fond suivantes:
"Principalement:
- Réformer la décision en disant que les accessoires ne sont pas comptés et que par conséquent la valeur d'estimation fiscale résulte uniquement de la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale, soit 14'162'000 + 17'425'000 / 2 = CHF 15'793'500;
Subsidiairement [...]:
- Réformer la décision en disant que les accessoires ne sont ajoutés qu'à la valeur vénale, et que la valeur d'estimation fiscale est ainsi calculée comme suit: [Val rendement: 14'162'000 + val vénale: (17'425'000 + 3'200'000)] : 2 = valeur d'estimation fiscale CHF 17'393'500."
Dans sa réponse du 4 mai 2010, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.
La recourante s'est encore exprimée le 26 mai 2010.
Le tribunal a statué par voie de circulation, sans autre mesure d'instruction.
Les arguments respectifs des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1. Déposé dans le délai de trente jours fixé par l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD.
2. a) Aux termes de l'art. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
A teneur de l'art. 2 al. 1 du règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1), sont compris dans l'estimation: le sol, les bâtiments ou constructions, les plantes, ainsi que les accessoires du bien-fonds. L'art. 4 RLEFI précise que sont considérés comme accessoires des immeubles au sens du présent règlement "les installations, agencements, machines et objets affectés économiquement d'une manière durable au service de l'immeuble par son propriétaire, qu'ils soient ou non fixés ou scellés à demeure". Ainsi définie, cette notion se rapproche de celle de l'art. 644 al. 2 du Code Civil:
"Sont des accessoires les objets mobiliers qui, d'après l'usage local ou la volonté clairement manifestée du propriétaire de la chose principale, sont affectés d'une manière durable à l'exploitation, à la jouissance ou à la garde de celle-ci et qu'il y a joints, adaptés ou rattachés pour le service de la chose".
b) En l'espèce, l'autorité intimée a pris en compte dans le calcul de l'estimation fiscale les aménagements effectués par le locataire, sur la base du décompte produit par la propriétaire (pièce 11), en ramenant le coût des travaux au montant de 3'200'000 fr. (4'000'000 x 0.8). La recourante conteste cette façon de procéder, en soulignant que les installations supplémentaires qui sont en cause ont été payées, installées et entretenues par le locataire. L'autorité intimée s'explique dans sa réponse comme il suit: "Les aménagements effectués par la locataire doivent être pris en considération, car dans un immeuble commercial, ces aménagements lui confèrent son caractère économique, essentiel à l'utilisateur de la parcelle. Sans eux, l'utilisateur ne peut tout simplement pas exercer son activité. Ils ont donc une influence non négligeable sur la valeur du bâtiment, donc de la parcelle."
L'art. 4 RLEFI expose clairement que seuls les aménagements effectués "par le propriétaire" sont considérés comme "accessoires". On ne saurait à cet égard suivre l'autorité intimée lorsqu'elle met en doute le caractère exhaustif de l'art. 4 RLEFI au vu de l'évolution de la construction depuis l'entrée en vigueur de la disposition en 1932. L'art. 4 RLEFI a en effet été modifié le 25 janvier 1991 et la mention "par son propriétaire" a été maintenue.
Les clauses du contrat du 6 août 2007 viennent en revanche à l'appui de la position de l'intimée: à l'expiration du bail, le locataire n'a pas l'obligation de remettre les locaux dans leur état initial; les installations et aménagements effectués avec l'accord du bailleur – et l'on ne voit pas que ces travaux n'aient pas été agréés, les installations spéciales visées à l'art. 6 des dispositions particulières du contrat bénéficiaient au surplus de l'accord préalable sans réserve du propriétaire (cf. art. 6 al. 2) – n'auront pas à être supprimés (art. 5 al. 2). Ils reviennent alors au bailleur, sans indemnité pour la plus-value apportée aux locaux loués (art. 5 al. 3). Ces clauses du contrat correspondent d'ailleurs à une pratique, qui confère d'emblée au propriétaire la maîtrise des éléments de la plus-value apportée à son ouvrage. Ces considérations justifient que le montant de 3'200'000 fr. retenu par la Commission vienne s'ajouter à la valeur vénale, mais non pas à la valeur de rendement. Sur ce point, la recourante est fondée à soutenir que le locataire a reçu des locaux dans une configuration "de base", parfaitement utilisable, mais non aménagée spécifiquement pour son activité.
Par ailleurs, la recourante ne conteste pas la valeur de rendement et la valeur vénale (sans accessoire), telles que fixées par la Commission. Cela étant, il conviendra d'ajouter à la seule valeur vénale le montant de 3'200'000 fr., pour arrêter l'estimation fiscale de l'immeuble à une moyenne, calculée sur les bases suivantes:
[Valeur de rendement (14'162'000 fr.) + valeur vénale (17'425'000 fr. + 3'200'000 fr.)] : 2 = 17'393'500, montant arrondi conformément à l'art. 29 RLEFI à 17'393'000 francs.
En conséquence, la décision attaquée sera réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1******** du cadastre de la commune de Rolle est arrêtée à 17'393'000 francs.
3. Les considérants qui précèdent conduisent à une admission partielle du recours. La recourante obtient en effet l'allocation de ses conclusions subsidiaires. Dans ces conditions, l'émolument quelque peu réduit qui devrait être mis à sa charge peut être pour partie compensé avec les dépens partiels auxquels elle peut prétendre de la part de l'Etat. Les frais seront dès lors arrêtés à 2'000 fr. et en contrepartie l'Etat ne versera pas de dépens.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision sur réclamation de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 8 mars 2010 est réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1******** du cadastre de la commune de Rolle est arrêtée à 17'393'000 (dix-sept millions trois cent nonante trois mille) francs.
III. Les frais du présent arrêt, par 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la charge de la recourante.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 29 avril 2011
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.