CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 4 décembre 2002
sur le recours interjeté le 9 novembre 2001 par Olivier DUCRET, à Chardonne, dont le conseil est la Société rurale d'assurance de protection juridique FRV, à Lausanne,
contre
la décision rendue le 9 octobre 2001 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey relative à l'estimation de la parcelle 620 de la Commune de Chardonne.
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Composition de la section: Mme Isabelle Guisan, présidente; M. Etienne Fonjallaz et Mme Dina Charif Feller, assesseurs; greffière : Mme Florence Rouiller.
Vu les faits suivants:
A. Olivier Ducret est propriétaire d'un domaine viticole à Chardonne, domaine qui comprend les parcelles 620 et 3404 sises dans le village de Chardonne. La parcelle 620 est affectée en zone village selon le plan des zones et le règlement communal de Chardonne sur le plan d'extension et la police des constructions des 11 et 18 mai 1982 et 2 novembre 1982, approuvé par le Conseil d'Etat le 8 juin 1984.
L'estimation fiscale de la parcelle 620 est seule litigieuse. Selon l'extrait du Registre foncier de Vevey, dite parcelle, dont la surface totale s'élève à 1'313 m2, se compose de 834 m2 en nature de place-jardin et de deux bâtiments, respectivement ECA 357 d'une surface au sol de 64 m2 et 358 d'une surface au sol de 422 m2 (respectivement 164'000 fr. et 1'424'000 fr. de valeur ECA à l'indice 100). Le bâtiment ECA 358 comprend trois logements, de 5, 4,5 et 3 pièces. Il comporte en outre des locaux d'exploitation, soit un local à outils, un garage sans porte pour machines, véhicules et divers matériel, un local polyvalent, un local de stockage, un local pressoir, un entrepôt, des caves et des cuves en béton. Le bâtiment ECA 357 comprend pour sa part des garages et des entrepôts.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après : la Commission) a fixé, par décision du 30 avril 1992, l'estimation fiscale de la parcelle 620 à 1'080'000 fr. Suite à la réclamation d'Olivier Ducret, la Commission a, par nouvelle décision du 20 janvier 1993, réduit l'estimation précitée à 1'025'000 fr. La Commission a retenu un revenu locatif annuel de 72'000 fr., capitalisé à 8,5 %, pour obtenir une valeur de rendement de 850'000 fr. Quant à la valeur marchande, elle résulte de l'addition du prix du terrain (1'313 m2 à 400 fr./m2) et de la valeur ECA du bâtiment prise à 40 %, soit un total de 1'200'000 fr., d'où une estimation de 1'025'000 francs.
Olivier Ducret a recouru contre cette décision au Tribunal administratif le 29 janvier 1993. Il contestait, d'une part, l'application à son domaine viticole de critères différents de ceux retenus pour les domaines agricoles; d'autre part, il critiquait le fait que les chiffres ressortant de l'expertise réalisée par la Chambre vaudoise d'agriculture n'aient pas été retenus. Selon cette expertise effectuée le 11 février 1993, la valeur de rendement de la parcelle 620 s'élevait à 450'970 fr. (soit, en ce qui concerne le bâtiment ECA 358, à 319'481 fr. pour les locaux d'habitation, 103'545 fr. pour les locaux d'exploitation et 5'681 fr. pour l'abri PC, et à 22'263 fr. pour le bâtiment ECA 357, la valeur de l'emprise des bâtiments, places-jardins étant incluse dans celle des bâtiments) et c'était donc le 125 % de cette valeur qui devait constituer l'estimation fiscale, soit 563'713 fr. Après avoir eu connaissance des considérants d'un arrêt du Tribunal administratif rendu dans un cas tout à fait similaire au sien (EF 93/0021 du 26 août 1993), Olivier Ducret a retiré son recours en date du 6 septembre 1993.
Le 26 avril 1996, la Commission a, dans le cadre d'une révision générale ordonnée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, modifié à nouveau l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse (en qualifiant l'exploitation de mixte) en la réduisant à 900'000 fr., calculés sur la moyenne entre une valeur vénale de 985'150 fr. (soit 196'950 fr. pour le terrain et 785'250 fr. pour les bâtiments) et une valeur de rendement de 811'350 fr. (soit 166'350 fr. pour les locaux d'exploitation et la cave et 645'000 fr. pour les appartements et logements personnels). Olivier Ducret n'a pas contesté cette nouvelle estimation.
C. Le 20 septembre 2001, la Commission a adressé au recourant la décision suivante :
"(...)
Nous vous avisons qu'ensuite de décision du 13.06.2001, indexation agricole, notre Commission a procédé à une nouvelle estimation de l'immeuble suivant :
Commune de Chardonne EF 2001
Plan 12, parcelle no 620 "A Chardonne" 1'313 m2, ancienne estimation 900'000 fr., nouvelle estimation 880'000 fr.".
L'intéressé a déposé une réclamation contre cette décision auprès de la Commission le 25 septembre 2001 en ces termes :
"(...)
Vous avez taxé mon immeuble d'exploitation en pratiquant une indexation agricole. Je suis très heureux que vous reconnaissiez le caractère agricole de nos bâtiments d'exploitations viticoles.
Selon ce qui est écrit au bas de votre notification, l'estimation des immeubles agricoles correspond à la valeur de rendement.
La Chambre Vaudoise d'Agriculture a taxé la valeur de rendement de mon immeuble le 11 février 1993 à Frs.450'970.--.
Je vous prie donc d'adapter la valeur fiscale de mon immeuble à la valeur de rendement.
(...)".
Par décision du 9 octobre 2001, la Commission a maintenu son estimation à 880'000 fr. Cette décision est motivée comme suit :
"(...)
Dans le cadre de l'harmonisation fiscale et dès le 1er janvier 2001, les immeubles agricoles doivent être estimés à leur valeur de rendement et non plus au 125 % de cette dernière.
Concrètement, cela signifie que les estimations fiscales agricoles doivent être réduites au 80 % de leur valeur actuelle.
En ce qui concerne les viticulteurs, les principes admis lors de la révision générale des années 1990, principes confirmés par le Tribunal administratif, ne sont pas remis en question : seuls les immeubles en nature de vigne et les locaux nécessaires à l'exploitation sont estimés à leur valeur de rendement uniquement, alors que les locaux d'habitation sont estimés selon les critères urbains (moyenne entre valeur vénale et valeur de rendement).
Dans votre cas particulier, la Commission a donc réduit de 20 % la valeur de rendement des locaux d'exploitation telle que calculée en 1996, soit de fr.166'000.-- à fr.133'000.-. Quant à la valeur de rendement des locaux d'habitation, soit fr.645'000.-, elle ne change pas, pas plus que la valeur vénale, soit fr.985'000.--.
Finalement, l'estimation de votre immeuble se calcule comme suit :
Valeur vénale : fr. 985'000.-- Valeur de rendement "agricole" : fr. 133'000.-- Valeur de rendement "non agricole": fr. 645'000.-fr. 1'763'000.--
Moyenne, soit estimation fiscale : fr.1'763'000.-- : 2 = fr.881'500.--, montant arrondi à fr.880'000.--.
(...)".
D. Olivier Ducret a recouru contre cette décision le 9 novembre 2001 en concluant à ce que l'estimation fiscale de sa parcelle 620 soit ramenée à 450'970 fr., soit à la valeur de rendement agricole établie en février 1993 par la Chambre Vaudoise d'Agriculture. Il relève que depuis le 1er janvier 2001, la loi vaudoise sur l'estimation fiscale des immeubles comporte, à son art. 2, un nouvel al. 5, selon lequel l'estimation fiscale des immeubles agricoles correspond à la valeur de rendement. Selon lui, le terme "agricole" doit se comprendre au sens large puisqu'il n'est pas fait mention de particularités viticoles. De surcroît, cette disposition s'inscrit à ses yeux dans la volonté du législateur d'harmoniser la pratique fiscale et d'évaluer les immeubles agricoles et viticoles sur la base des mêmes critères que ceux prévalant dans les autres domaines du droit agraire. La loi devant prendre le pas sur le règlement, il n'y a plus lieu désormais selon lui de maintenir une inégalité de traitement entre les différents métiers de la terre.
Le recourant s'est acquitté en temps utile de l'avance de frais requise, par 1'200 francs.
E. L'autorité intimée s'est déterminée le 17 décembre 2001 en concluant au rejet du recours. Elle estime en substance que la modification législative de l'art. 2 al. 5 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles n'implique nullement une volonté du législateur de redéfinir les critères de distinction, admis depuis cinquante ans et confirmés à plusieurs reprises par le Tribunal administratif, entre immeubles agricoles et non agricoles au sens de la loi précitée. D'ailleurs, le règlement de la loi en question, sur lequel se fonde la distinction entre immeubles agricoles et non agricoles (art. 11 à 20), n'a subi aucune modification.
F. Le 27 février 2002, l'autorité intimée a, sur requête du juge instructeur, produit copie de sa décision du 26 avril 1996 notifiée à l'intéressé dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales agricoles et viticoles. Elle a précisé que dite décision n'avait pas été contestée par Olivier Ducret. Ce dernier a confirmé, par courrier du 15 mars 2002, que s'il n'avait effectivement pas recouru contre la décision précitée, c'était en raison de l'existence à cette époque d'une législation et d'une jurisprudence ne permettant pas d'en remettre en cause le bien-fondé. La législation ayant aujourd'hui été modifiée, il estime avoir droit à ce que l'estimation fiscale de ses parcelles bâties agricoles soient ramenée à leur valeur de rendement telle que déterminée en 1993, soit 450'970 fr.
G. Le tribunal a procédé à une inspection locale en date du 11 septembre 2002, en présence du recourant personnellement, assisté de M. J. Huber, adjoint de direction de la Société rurale d'assurance de protection juridique FRV, et de MM. G. Charotton, Perlottot et A. Ducret, respectivement président de la Commission, secrétaire et membre délégué de la Municipalité de Chardonne. A cette occasion, le tribunal de céans a constaté que le bâtiment ECA 358 était une habitation ancienne, rénovée de manière significative et dotée du confort moderne. Cet immeuble comprend, notamment, trois logements, répartis comme suit :
- rez-de-chaussée : appartement de 5 pièces, occupé par le recourant, sa famille et son employé (par ce dernier, seulement durant les vendanges);
- premier étage : appartement de 4,5 pièces, occupé par les parents du recourant, dont le père est toujours actif dans l'exploitation viticole;
- deuxième étage : appartement de trois pièces loué à un tiers, pour un loyer mensuel de 1'100 fr.
H. Sur requête du tribunal, l'intéressé a produit, le 30 septembre 2002, sa déclaration d'impôt 2001/2002, accompagnée d'un "dossier fiscal 2000" comprenant les détails de sa comptabilité. Ces documents font apparaître une valeur locative annuelle de 5'570 fr. pour l'appartement situé au rez-de-chaussée, de 5'105 fr. pour celui du 1er étage et de 12'000 fr. pour celui du 2ème étage. Le recourant a encore précisé que l'année de rénovation lourde du bâtiment remontait à 1976.
I. Le Tribunal a délibéré à huis clos.
J. Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considère en droit:
1. a) Déposé dans le délai de trente jours prescrit par l'art. 15 al. 2 nouveau de la loi vaudoise sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (RSV 9.2 A; ci-après LEFI), modifiée le 4 juillet 2000 et entrée en vigueur le 1er janvier 2001 (ROLV 2000, p. 328; cf. également BGC juin 2000, p.1874), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme. En tant que propriétaire de la parcelle litigieuse et destinataire de la décision querellée, Olivier Ducret a qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin 1998; EF 94/0083 du 28 février 1995; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 92/0039 du 1er juillet 1993).
2. Aux termes de l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de la loi (1er janvier 1937), la Commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté, notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
Dans le cas présent, l'estimation fiscale litigieuse ne résulte pas de l'une des causes énumérées ci-dessus. Il ne s'agit pas non plus d'une révision telle que celle prévue à l'art. 22 LEFI, soit une révision générale ordonnée par le Conseil d'Etat, après enquête administrative ou à la requête d'une municipalité, ni même d'une révision effectuée à la demande d'un propriétaire ou du Département des finances. Selon l'art. 23 LEFI en effet, tout propriétaire, ou le département précité, peut demander la révision de l'estimation d'un immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de l'estimation portée au registre. En fait, la révision incriminée a été opérée spontanément par la commission, qui l'a justifiée en se référant seulement à la modification de la LEFI intervenue le 1er janvier 2001. Etant intervenue en dehors du cadre légal défini aux art. 20 à 23 LEFI, on pourrait dès lors se demander si la décision du 9 octobre 2001 a été valablement rendue et si elle ne devrait pas, le cas échéant, être annulée. Cependant, cette question n'ayant pas été évoquée par le recourant, ce point n'est pas litigieux et ne sera par conséquent pas examiné dans le présent arrêt. On relèvera au surplus que la réclamation formée par Olivier Ducret le 25 septembre 2001 contre la décision de la Commission du 20 septembre 2001 pourrait éventuellement être assimilée à une demande de révision au sens de l'art. 23 LEFI, demande rejetée par l'autorité intimée dans la décision objet du présent recours.
3. a) Jusqu'au 1er janvier 2001, date de l'entrée en vigueur de la nouvelle LEFI, celle-ci ne comportait aucune disposition particulière applicable aux immeubles agricoles et c'était aux art. 11 à 20 du règlement d'application du 22 décembre 1936 de cette loi (RSV 9.2 B; ci-après : REFI) que l'on trouvait les principes d'estimation des immeubles agricoles. Pour l'essentiel, le contenu de ces dispositions est le suivant :
"Art. 11.- On entend par immeubles agricoles, les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l'exploitation rurale.
Art. 12.- Il est procédé à l'estimation des biens-fonds agricoles sur la base d'évaluation des domaines entiers, bâtiments y compris. La valeur de tous les biens-fonds formant une exploitation agricole doit correspondre à la valeur que revêt cette exploitation comme unité économique."
Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, "la pratique vaudoise, constante depuis de nombreuses années en retenant comme valeur d'estimation le 125 % de la valeur de rendement des immeubles agricoles, ne paraît (...) pas se heurter au principe de l'égalité de traitement, même si cette solution ne ressort pas de la loi"; cette pratique est au demeurant bien connue, même du Grand Conseil (v. p. ex. BGC aut. 1962, p. 269), et la Commission centrale ne s'en est pas écartée s'agissant d'immeubles à caractère agricole (CCEF, arrêt C. Ma. du 7 avril 1983; B. No., du 16 août 1984; J.-C et G. Bü et W. Ae. précités; cf. arrêt TA EF 90/03 du 11 février 1992 et EF 93/021 du 26 août 1993). Le tribunal de céans a ainsi jugé que les règles d'estimation posées par la pratique étaient clairement applicables à un bien-fonds compris dans un domaine agricole et a confirmé la pratique vaudoise qui consistait à estimer les domaines agricoles, bâtiments compris, au 125 % de leur valeur de rendement. Il a néanmoins souligné qu'il ne fallait toutefois pas perdre de vue que cette pratique, qui constituait une exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représentait un privilège pour les agriculteurs, dont la base légale était au demeurant fragile (cf. arrêt TA EF 93/021 déjà cité).
b) S'agissant des immeubles viticoles, la LEFI ne comportait également aucune réglementation et seul l'art. 17 REFI dispose ce qui suit:
"La valeur de rendement des immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels et pour lesquels un fermage ne peut être fixé, sera estimé en capitalisant le rendement net et moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net s'obtient en déduisant du rendement brut les frais d'exploitation.
Les vignes faisant partie d'une exploitation agricole susceptibles d'être transformées en terrain de labour ou en prairies seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que les immeubles agricoles."
A la lecture de cette disposition, on constate que le REFI prévoit aussi un régime d'exception pour la viticulture, mais seulement pour les "immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels". Pour l'évaluation des autres objets composant un domaine viticole, les Commissions se réfèrent aux Instructions pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 7 avril 1995 (ci-après : Instructions III, p. 5 et 6), selon lesquelles les locaux nécessaires à l'exploitation d'un domaine viticole sont évalués à leur valeur de rendement. Si ce privilège de l'estimation à la valeur de rendement est également appliqué à l'habitation de l'exploitant agricole (soit, en règle générale, la surface nécessaire à deux familles travaillant sur le domaine), il ne s'applique toutefois pas aux locaux d'habitation appartenant à des viticulteurs, lesquels sont alors estimés selon les principes généraux (cf. art. 2 al. 1 LEFI: moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement; Instructions III, p. 5 ch. III, dernier §).
4. a) Dans le cas présent, le recourant - qui avait retiré son recours dirigé contre l'estimation effectuée en 1993 (cf. recours du 29 janvier 1993 contre la décision du 20 janvier 1993) et ne s'était pas opposé à celle de 1996 fondée sur les mêmes règles - soutient aujourd'hui que le nouvel art. 2 al. 5 LEFI ne permet plus de maintenir une inégalité de traitement entre les différents métiers de la terre. Le litige porte donc sur le point de savoir si, depuis l'entrée en vigueur de la disposition susmentionnée, un régime différencié entre les immeubles agricoles et viticoles est toujours admissible.
b) L'adoption du nouvel art. 2 al. 5 LEFI entré en vigueur on le rappelle le 1er janvier 2001 - est consécutive à celle de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs cantonaux et communaux du 14 décembre 1990, entrée en vigueur le 1er janvier 1993 (RS 642.14; FF 1983 III 1 ss; ci-après LHID). Cette loi, mise sur pied en exécution de l'art. a42 quinquies Cst féd., est une loi cadre, qui vise à harmoniser la législation des cantons et a pour but d'élaborer notamment l'assujettissement à l'impôt, l'objet et le calcul des impôts dans le temps, ainsi que la procédure et le droit pénal en matière fiscale (FF 1983 III 5). Elle définit les principes et les règles que le législateur doit reprendre dans la loi sur les impôts directs cantonaux tout en laissant aux cantons un délai de huit ans pour adapter leur législation à ses titres deuxième à sixième (art. 72 al. 1 LHID, soit notamment aux règles d'évaluation de la fortune définies à l'art. 14 LHID). L'art. 14 LHID dispose que la fortune est estimée à la valeur vénale (al.1, première phrase); toutefois, la valeur de rendement peut être prise en compte de façon appropriée (al. 1, seconde phrase). En ce qui concerne les immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture, l'art. 14 al. 2 première phrase LHID dispose que leur estimation se fait à la valeur de rendement.
Au printemps 2000, le canton de Vaud a procédé à la révision totale de sa loi sur les impôts directs cantonaux du 26 novembre 1956 (ci-après LI; RSV 9.4), dont les nouvelles dispositions ont été adoptées le 4 juillet 2000 et sont entrées en vigueur le 1er janvier 2001 (cf. ROLV 2000, p. 332 ss; cf. également BGC mai 2000, p. 723 ss). S'agissant des règles d'évaluation des éléments soumis à l'impôt sur la fortune, l'art. 53 LI dispose désormais que les immeubles sont estimés conformément à la LEFI. Cette loi ne comportant jusqu'alors pas de règle relative à l'estimation fiscale des immeubles agricoles, le législateur vaudois a, pour se conformer à l'art. 14 al. 2 LHID, modifié l'art. 2 LEFI en introduisant un nouvel alinéa 5 qui prescrit - on le rappelle - que "l'estimation fiscale des immeubles agricoles correspond à la valeur de rendement." (BGC avril 2000, p. 41 s.).
5. a) Pour apprécier le bien-fondé de la décision litigieuse, qui fait application des critères urbains d'estimation fiscale aux exploitations viticoles, il sied de définir le champ d'application de l'art. 14 al. 2 LHID. Celui-ci impose la réalisation de deux conditions. La première condition implique l'affectation à l'agriculture des immeubles à estimer et il est dès lors nécessaire de définir la notion d'agriculture. A cette fin, il convient de se référer en premier lieu à l'art. 3 al. 1 de la loi fédérale sur l'agriculture du 29 avril 1998 (RS 910.1; ci-après LAgr), lequel donne de l'agriculture la définition suivante:
"1 L'agriculture comprend :
a. la production de denrées se prêtant à la consommation et à la transformation et provenant de la culture de végétaux et de la garde d'animaux de rente;
b. le traitement, le stockage et la vente des produits dans l'exploitation de production;
c. l'exploitation de surfaces proches de leur état naturel."
Plus loin, cette loi traite des différentes économies formant l'agriculture, telles que l'économie laitière (chapitre 2), la production animale (chapitre 3), végétale (chapitre 4) ou encore l'économie viti-vinicole (chapitre 5). Ainsi, au regard de la LAgr, la viticulture représente-t-elle incontestablement une branche de l'activité agricole. Les spécificités de cette culture sont réglées par des ordonnances (par exemple l'ordonnance sur le vin, RS 916.140), à l'égal des autres branches agricoles (par exemple l'ordonnance sur le sucre, RS 916.114.11, ou l'ordonnance sur les fruits, RS 916.131.11). La doctrine va également dans le même sens en précisant que "l'obtention des produits du sol constitue le caractère essentiel de l'agriculture. Les branches agricoles spéciales, comme l'arboriculture, la viticulture, l'apiculture, l'aviculture, l'élevage des animaux à fourrures etc., reconnaissables à ce que, lors même qu'elles se pratiquent sans être rattachées à une exploitation rurale, elles n'en gardent pas moins leur caractère d'activité agricole." (Laurent Savoy, "L'imposition du revenu agricole", thèse, Université de Lausanne, 1993, p. 34 s.).
Par ailleurs, comme exposé ci-dessus, la LHID est une loi cadre qui vise à harmoniser la législation des cantons. Il paraît dès lors intéressant de procéder également à un bref aperçu des législations de quelques cantons romands en matière fiscale. A Genève, la loi sur l'imposition des personnes physiques (LIPP-III) du 22 septembre 2000 prescrit, à son art. 7 litt. c, que l'estimation des immeubles servant à l'exploitation agricole et sylvicole, y compris la partie de logement nécessaire au propriétaire et à sa famille, sont évalués à leur valeur de rendement calculée selon le droit fédéral, soit selon les principes érigés par le "Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole" (entré en vigueur le 01.02.1996, Office fédéral de l'agriculture, 1995; ci-après : Guide fédéral). Selon ce dernier, la viticulture est une activité agricole (Guide fédéral, p. 95 ss). Les exploitations viticoles du canton de Fribourg sont aussi estimées fiscalement conformément aux principes contenus dans le Guide fédéral (cf. art. 21 de l'Arrêté du Conseil d'Etat du 3 février 1987 concernant l'imposition des immeubles agricoles). Dans le canton de Neuchâtel, les bâtiments d'habitation viticole sont estimés selon les principes applicables à tout bâtiment d'habitation affecté à l'économie rurale (cf art. 113 let. a de la loi neuchâteloise sur les contributions directes du 21 mars 2000 et Règlements concernant la détermination de l'estimation cadastrale des immeubles du 1er novembre 2000). Ainsi, dans au moins trois cantons voisins, il n'est fait aucune distinction entre les principes d'estimation régissant les bâtiments d'habitation agricole et viticole. Cela étant, force est de constater que, comprise dans l'activité agricole, la viticulture satisfait à la première condition d'application posée par l'art. 14 al. 2 LHID.
b) L'art. 14 al. 2 LHID exige ensuite que les immeubles soient "affectés" à l'agriculture pour qu'ils puissent être estimés à leur valeur de rendement. C'est en effet l'affectation prépondérante à l'agriculture des immeubles qui conditionne l'application de la disposition précitée. Ce principe ressort expressément de la ratio legis telle qu'exposée par le Conseil fédéral dans son Message sur l'harmonisation fiscale (FF 1983 III 1, spéc. 110) : "Le 2e alinéa [de l'art.14 LHID] admet une exception pour les immeubles affectés à l'agriculture et à la sylviculture qui sont estimés à leur valeur de rendement. En vue de compenser les pertes dues à l'imposition sur la valeur de rendement, le droit cantonal peut cependant disposer soit que la valeur vénale sera prise en considération lors de l'imposition en cours, soit qu'il sera procédé à une imposition complémentaire si l'immeuble est aliéné ou n'est plus affecté à l'agriculture (...).". La doctrine va dans le même sens en précisant qu'il faut : "(...) - in Übereinstimmung mit dem Wortlaut von Abs. 2 erster Satz - als zusätzliche Voraussetzung die tatsächliche überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung zu verlangen" (M. Zweifel et P. Athanas, Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, I/1, "Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden", Helbing & Lichtenbahn, Basel und Frankfurt am Main, 1997, p. 220).
c) Dans le cas présent, l'immeuble du recourant est affecté à la viticulture, soit au secteur agricole, puisqu'il se compose notamment de locaux d'exploitation de la vigne (local à outils, garage pour machines et véhicules, local polyvalent, local de stockage, local pressoir, caves, cuves en béton, entrepôt) et de logements pour les exploitants. Au surplus, il entre dans le champ d'application de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11), est réellement et principalement exploité pour la viti-viniculture et se situe, de surcroît, dans une zone affectée notamment à la viticulture déjà existante (art. 2 al. 1, 6 al. 1 et 7 al. 1 LDFR; M. Zweifel et P. Athanas, op. cit., p. 220 ss; art. 5 du règlement communal de Chardonne sur le plan d'extension et la police des constructions). L'immeuble en cause entre donc manifestement dans le champ d'application de l'art. 14 al. 2 LHID et doit être estimé à sa valeur de rendement. Conformément au principe de la primauté du droit fédéral, le droit cantonal ne saurait ériger une exception pour les bâtiments d'habitation viticole et aller ainsi à l'encontre du texte clair de la disposition susmentionnée que l'art. 2 al. 5 LEFI ne contredit d'ailleurs pas. De même, les Instructions III, en prévoyant que les terrains en nature de vignes et les locaux d'exploitation viticole sont estimés à leur valeur de rendement, restent pleinement conformes à la nouvelle législation. En revanche, toujours selon les mêmes Instructions, les bâtiments d'habitation viticole sont soumis au même régime d'estimation que les immeubles urbains, soit celui de la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement (Instructions III p. 5 ch. III). Or, en vertu du principe de la légalité, les justiciables doivent être assurés que l'autorité applique à tous la même norme et qu'il ne puisse y être dérogé que dans les cas prévus par la norme elle-même. Ainsi, une norme ne peut être modifiée ou abrogée que par un acte de rang égal ou supérieur (ATF 94 I 29). En l'occurrence, l'art. 2 al. 5 LEFI prévoit un régime d'exception pour les immeubles agricoles et tant cette loi que son règlement d'application ne prévoient un quelconque régime spécifique pour les bâtiments d'habitation viticole. De plus, "le simple fait que la loi d'impôt ne mentionne pas certains états de choses susceptibles de donner lieu à une imposition ne constitue pas une lacune qui pourrait être comblée par voie d'ordonnance" (ATF 84 I 89), encore moins par des directives ou des instructions internes à l'administration.
6. a) Au vu des considérants qui précèdent, le régime appliqué par la Commission aux bâtiments du recourant consistant à prendre en compte leur valeur vénale est contraire à l'art. 2 al. 5 LEFI. La décision litigieuse doit par conséquent être modifiée à cet égard en ce sens que l'estimation fiscale des bâtiments précités doit faire l'objet d'une nouvelle évaluation selon les principes développés ci-dessus, à savoir une estimation à leur seule valeur de rendement. Ainsi, les montants retenus à titre de valeur vénale desdits bâtiments, par 785'200 fr. au total, ne seront plus pris en considération. Quant à l'emprise des bâtiments, des cours, places-jardins et chemins, elle n'est pas considérée comme surface agricole utile et doit également être soustraite de l'estimation; elle est englobée dans la valeur de rendement des bâtiments (cf. Instructions III p. 2 renvoyant au Guide fédéral, spéc. p. 95 et p. 19). Le montant fixé à ce titre, par 196'950 fr. ne sera dès lors pas non plus retenu.
b) L'estimation fiscale des locaux d'exploitation à la valeur de rendement est quant à elle pleinement conforme à la loi.
Le recourant conclut certes à ce que les montants déterminants soient ceux ressortant de l'expertise de la Chambre vaudoise d'agriculture du 11 février 1993 (soit 103'545 fr.). Or, dans la décision incriminée, la Commission n'a fait que reprendre la valeur de ces locaux (166'000 fr.) - telle qu'elle l'avait fixée le 26 avril 1996 - avant de la réduire de 20 % pour aboutir à sa réelle valeur de rendement, soit 133'000 fr. N'ayant pas contesté en temps utile la décision d'avril 1996, l'intéressé ne saurait remettre valablement en cause aujourd'hui la valeur de rendement de ses locaux d'exploitation. c) S'agissant enfin des locaux d'habitation viticole, le tribunal de céans procédera à leur estimation conformément aux principes développés ci-dessus et aux critères définis dans les Instructions III, dont les règles d'évaluation relatives aux habitations et logements sont les suivantes :
"Les critères retenus sont basés sur ceux qui sont pris en considération pour déterminer la valeur locative. La valeur locative déterminante reprise de la déclaration d'impôts sera capitalisée en fonction de l'âge et de la qualité de l'habitation, pour obtenir la valeur de rendement :
- Habitation ancienne sans confort : 9 % - Habitation ancienne avec confort : 8 % - Habitation récente avec confort : 7 %
A défaut de valeur locative fiscale, les commissions de district déterminent la valeur locative de base (voir tableau 1) par rapport à la surface du logement. En fonction de l'année de construction, de la rénovation lourde ou de la transformation importante du bâtiment (voir tableau 2). Afin d'obtenir la valeur locative déterminante, la valeur obtenue (grâce au coefficient du tableau 2) est multipliée dans tous les cas par le coefficient de 0.52 (coefficient moyen d'adaptation tenant compte de la situation de l'immeuble, du type d'habitation et de l'environnement). Cette dernière valeur sera capitalisée de 7 - 9 % pour obtenir la valeur de rendement.
[exemple chiffré non reproduit ici]
Par souci de simplification, on admettra, selon ces critères et en règle générale, la surface nécessaire à deux familles qui travaillent au domaine (deux logements), qu'il s'agisse d'habitation attenante ou indépendante du rural. Si un ou plusieurs logements sont loués à des tiers ou occupés par des membres de la famille qui travaillent à l'extérieur, le revenu locatif perçu ou estimé sera accepté ou défini selon les critères urbains. Il en sera de même lorsqu'une 3e génération habite dans un logement ou une habitation indépendante (villa, carrée par ex.). Comme relevé dans les principes de révision, les valeurs ci-dessus sont établies pour des bâtiments moyens d'exploitation normale. Elles seront augmentées ou diminuées en fonction de circonstances particulières."
En l'espèce, le bâtiment ECA 358 contient, hormis les locaux d'exploitation viticole, trois logements, dont deux sont habités par les exploitants eux-mêmes et leur famille (MM. Ducret père et fils) et le troisième est loué à un tiers. Pour les logements des exploitants, la valeur locative déterminante s'élève, selon la déclaration d'impôt du recourant 2001/2002 et le "dossier fiscal 2000" produit par ce dernier, à respectivement 5'570.- fr. (rez) et 5'105.- fr. (1er étage). A ces montants, il se justifie, compte tenu des constatations faites lors de l'inspection locale, d'appliquer le taux de capitalisation de 8 % prévu pour les habitations anciennes avec confort pour obtenir ainsi une valeur de rendement respective de 69'625.- fr. et de 63'812.50 fr., soit une valeur totale arrondie de 133'430.fr. Quant à l'appartement du deuxième étage loué à un tiers, seule sa valeur de rendement sera prise en compte, considérant en l'espèce que l'exploitation, qualifiée de mixte par l'autorité intimée en raison de son caractère viticole prépondérant (cf. décision du 26 avril 1996), doit être estimée dans son ensemble selon les principes applicables aux entreprises agricoles (cf. art. 2 al. 2 litt. d et 7 al. 5 LDFR). Le loyer perçu ou estimé ou défini selon les critères urbains sera retenu (cf. Instructions III, ch. III, p. 5). En l'occurrence, le loyer s'élève à Fr. 12'000.- par année (cf. dossier fiscal susmentionné). Au taux de capitalisation de 8 % également, la valeur de rendement de ce logement se monte par conséquent à 150'000.- fr.
d) En résumé, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse se présente comme suit :
- Valeur de rendement de l'exploitation viticole : fr. 133'000.--
- Valeur de rendement de l'habitation : viticole fr. 133'430.--
non viticole fr. 150'000.--
_______________
Estimation fiscale : fr. 416'430.--,
ce montant étant arrondi à fr. 416'000.-conformément à l'art. 29 REFI.
Quant à l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation, elle interviendra au 1er janvier 2001, date de l'entrée en vigueur de la modification de la LEFI (art. 2 al. 5), et non pas à la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la suite d'un élément déterminé (soit une modification légale) et postule par conséquent une estimation à une date donnée (cf. dans un sens analogue arrêts TA EF 00/0014 du 5 février 2001; 99/0018 du 27 janvier 2000 et EF 94/0017 du 6 juin 1994 et les références citées).
7. En conclusion, le recours doit être admis et l'estimation fiscale de la parcelle no 620 de la Commune de Chardonne réformée conformément au considérant 6 d) ci-dessus. Vu l'issue du pourvoi, les frais du présent arrêt seront laissés à la charge de l'Etat et l'avance de frais effectuée, par fr. 1'200.-, sera restituée au recourant. Conformément à la décision de la Cour plénière du tribunal de céans du 18 décembre 1992, confirmée le 9 octobre 1998 (cf. notamment arrêt TA CR 00/0311 du 4 avril 2002), le principe de l'allocation de dépens à un recourant assisté par une assurance de protection juridique a été adopté de sorte que l'intéressé, qui est représenté par un mandataire professionnel et obtient gain de cause, a droit à des dépens. Cependant, dans la mesure où ce mandataire n'est intervenu qu'à partir de l'inspection locale, ces dépens seront réduits (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 9 octobre 2001 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 620 du cadastre la Commune de Chardonne est arrêtée à 416'000 fr. (quatre cent seize mille francs) dès le 1er janvier 2001.
III. Les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, le dépôt de garantie versé par le recourant, par 1'200 fr., lui étant restitué.
IV. Une indemnité de 700 fr. (sept cents francs) est allouée au recourant à titre de dépens, à charge de l'Etat de Vaud (Département des finances, Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey).
jc/Lausanne, le 4 décembre 2002
La présidente: La greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.