CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 2 août 2001
sur le recours formé par Rudolf MADER, Ch. de Grand Donzel 20, à Vessy
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci‑après : commission), du 12 décembre 2000, relative à la parcelle no 3229 de la Commune de Villeneuve.
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Composition de la section: M. François Kart, président; M. Alain Matthey et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle no 3229 de la Commune de Villeneuve est sise au lieu dit "Pré-Jaquet". Mesurant 8'763 m², ce bien-fonds est entièrement en nature de place‑jardin; il fait partie d'un compartiment de terrain s'inscrivant entre la route du Pré‑Jaquet à l'est et la route du Stand à l'ouest.
Les lieux sont compris à l'intérieur du périmètre du plan de quartier "Pré‑Jaquet", légalisé le 18 juin 1993. La première étape de ce plan a déjà été réalisée : c'est ainsi que s'implante, immédiatement au nord de la parcelle no 3229, un ensemble de bâtiments d'habitation.
B. Par acte notarié Ansermoz du 11 novembre 1998, la SI Résidence Pré‑Jaquet en liquidation a vendu la parcelle no 3229 à Rudolf Mader pour le prix de 150'000 fr. Le 7 mars 2000, saisie par le nouveau propriétaire, la commission a ramené l'estimation fiscale du bien-fonds de 876'000 fr. à 613'000 fr.; sur recours, elle a confirmé ce montant le 12 décembre 2000.
C. Rudolf Mader a déféré cette décision au Tribunal administratif : il fait valoir en substance que la réalisation de la première étape du plan de quartier s'est révélée être une mauvaise opération, en raison surtout du coût des travaux spéciaux et du pompage de la nappe phréatique; il ajoute que la parcelle no 3229 est grevée de plusieurs servitudes, qui rendent difficile sa mise en valeur. Sans prendre de conclusions formelles, la commission propose implicitement le rejet du recours.
Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 27 mars 2001. Le recourant était représenté par son fils et la commission par une délégation.
Considérant en droit:
1. En vertu de l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. La nouvelle estimation fiscale a eu lieu à l'occasion du transfert de la parcelle no 3229.
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment arrêts EF 96/058 du 15 juillet 1997 et EF 99/004 du 29 février 2000). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Dans le cas particulier, la valeur de rendement est nulle : en effet, il s'agit d'un terrain nu.
A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) dispose que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1er); à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux variant selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement ainsi que les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). L'art. 9 REFI prévoit que les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont, dans la règle, pas prises en considération.
4. a) Le recourant fait valoir en substance que la réalisation de la première étape du plan de quartier s'est avérée très difficile, au point d'entraîner la faillite de la société propriétaire : pour l'essentiel, l'augmentation des coûts de la construction a été causée par la mauvaise qualité de la structure du sol ainsi que par le niveau élevé de la nappe phréatique. Dans ces conditions, poursuit le recourant, la mise en valeur du terrain résiduel - déjà obéré par des servitudes à concurrence des 2/5èmes de sa surface - apparaît très aléatoire : il dépendra du résultat de plusieurs études ainsi que de la possibilité de trouver un promoteur disposé à financer l'opération qui, selon un avis donné au recourant par la société Bernard Nicod SA, n'apparaît guère attractive en l'état du marché. Dès lors, pour le recourant, l'estimation fiscale actuelle ne devrait pas dépasser le prix d'achat payé en novembre 1998.
Pour sa part, la commission rappelle que, en 1988, la parcelle no 3229 avait été vendue au prix de 105 fr. le m²; elle souligne également la rareté des terrains de ce type à Villeneuve ainsi que les possibilités de bâtir relativement importantes conférées par les dispositions du plan de quartier. L'autorité intimée admet cependant la mauvaise qualité du sous-sol dans le secteur considéré. En conclusion, la commission estime adéquate une valeur vénale de 140 fr. le m²; et, par voie de conséquence, une estimation fiscale de 70 fr. le m².
b) On l'a vu, le recourant est d'avis que l'estimation fiscale devrait s'aligner sur le prix de 150'000 fr. payé en novembre 1998, quitte à ce qu'elle soit augmentée par la suite en cas de modification des circonstances : mais ce point de vue ne saurait être suivi. A propos du contexte de la transaction intervenue en novembre 1998, le recourant affirme certes qu'il n'avait aucune participation financière dans la SI Résidence Pré‑Jaquet en liquidation, dont il avait été nommé administrateur en 1992 à la demande de la banque créancière-gagiste. Toutefois, même en admettant qu'il n'y ait pas eu à proprement parler de conditions particulières au sens de l'art. 9 REFI, force est de faire abstraction d'un prix aussi bas : en effet, à lire les dispositions complémentaires du plan de quartier, les constructions comprises dans les périmètres d'implantation non encore mis en valeur pourraient abriter jusqu'à trois niveaux habitables, en sorte que les possibilités de bâtir sont loin d'être négligeables.
A l'inverse, certains éléments d'appréciation sont de nature à justifier une diminution de l'estimation fiscale retenue par la commission. Tout d'abord, plusieurs pièces du dossier confirment la présence d'une couche de dépôts lacustres sableux surmontée d'alluvions marécageux et d'une nappe phréatique à très faible profondeur : une telle situation implique inévitablement d'onéreux travaux spéciaux. D'autre part, le bien-fonds en cause est grevé de nombreuses servitudes, à commencer par la servitude no 351528 imposant au propriétaire de la parcelle no 3229 de recevoir 52 places de stationnement à l'usage des occupants des bâtiments d'habitation édifiés au nord : or, comme la construction du garage souterrain initialement prévu serait excessivement coûteuse pour les raisons qui viennent d'être exposées, l'emprise de cette aire de stationnement - qui restera aménagée au sol - réduit considérablement la surface utilisable de la parcelle no 3229. Enfin, la visite des lieux a permis de constater que la situation du terrain n'est pas des plus attractives : à l'ouest en effet la route du Stand est longée par la voie ferrée, alors qu'à l'est une vaste zone industrielle s'étend au-delà de la route du Pré-Jaquet.
c) En résumé, s'il est exclu de prendre en compte le prix extrêmement bas auquel la parcelle no 3229 a été vendue en 1998, le chiffre de 70 fr. le m² retenu par la commission est néanmoins trop élevé au regard de l'ensemble des circonstances. Tout bien considéré, une estimation fiscale de 50 fr. le m² apparaît plus réaliste : soit, pour la totalité de la parcelle, un montant de 438'150 fr.
5. En règle générale, le tribunal conclut à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêt EF 99/0016 du 14 avril 2000): tel est le cas ici. Toutefois, le recourant ayant conclu à une estimation fiscale de 150'000 fr., le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis : aussi se justifie-t-il de mettre à sa charge un émolument de justice, limité à 500 fr. Le recourant n'a pas consulté avocat: il ne saurait donc prétendre à des dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 12 décembre 2000 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 3229 de la Commune de Villeneuve est arrêtée à 438'000 fr.
III. Un émolument de justice de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge du recourant Rudolf Mader.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
jc/Lausanne, le 2 août 2001
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.