CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 2 novembre 2000
sur le recours interjeté par Luc LOEWENSBERG et Marcel-Jacques BACCA, représentés par la Fiduciaire Luc LOEWENSBERG, rue du Midi, 1860 Aigle
contre
la décision rendue sur recours le 11 avril 2000 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (estimation fiscale de la parcelle no 40 du cadastre de la Commune d'Aigle).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. J. Morel et M. R. Ernst, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A. UBS SA a acquis, lors d'une vente aux enchères en décembre 1993, la parcelle no 40 du cadastre de la Commune d'Aigle. Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg sont ensuite devenus propriétaires de cette parcelle, chacun pour une demie, par acte passé devant le notaire François Bianchi à Aigle le 25 juin 1998. D'une surface totale de 255 m2, dont 47 m2 en place-jardin, cette parcelle porte un bâtiment avec affectation mixte d'une surface au sol de 162 m2, soit habitation et commerces (police ECA no 396) ainsi qu'un bâtiment d'une surface au sol de 46 m2 (police ECA no 397).
Le bâtiment ECA no 396 comprend un sous-sol (92 m2 / 322 m3) dans lequel sont aménagés une cave et un carnotzet, un rez (155 m2 / 465 m3) où se trouvent les magasins et la boulangerie ainsi que trois étages plus les combles (chacun 155 m2 / 1'659 m3) affectés au logement; ce bâtiment comprend encore une annexe nord-est (7 m2 / 24 m3) dans laquelle un magasin est aménagé.
Le bâtiment ECA no 397, qui constitue une dépendance, comprend 2 étages (chacun 37 m2 / 259 m3) contenant une buanderie et un dépôt, une annexe est (14 m2 / 45 m3) dans laquelle est aménagée une buanderie et une annexe ouest (14 m2 / 49 m3) dans laquelle est aménagé un dépôt pour magasin.
Le 3 juillet 1998, Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg, par l'intermédiaire du notaire François Bianchi, ont déposé auprès de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après: la commission) une demande de révision de l'estimation fiscale de la parcelle no 40; ils ont précisé que le montant de la vente de cette dernière s'était élevé à 875'000,00 francs et que l'estimation fiscale ne devrait pas être supérieure au 80% du prix d'achat.
B. Dans le cadre de l'établissement d'une nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 40 en raison du transfert immobilier intervenu le 25 juin 1998, la commission a baissé l'estimation fiscale de 2'250'000,00 francs à 1'542'000,00 francs par décision du 26 août 1999.
Le 12 avril 1999, Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg, par l'intermédiaire de la Fiduciaire Luc Loewensberg (ci-après: la fiduciaire), ont fait parvenir à la commission un état locatif s'élevant à 96'420,00 francs au 8 avril 1999 ainsi que la liste des travaux de transformations pour la suppression des insuffisances d'isolations phoniques mentionnant un coût total de 284'145,08 francs.
Le 1er septembre 1999, Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg, par l'intermédiaire de la fiduciaire, ont recouru contre la décision de la commission du 26 août 1999 fixant le montant de l'estimation fiscale de la parcelle no 40 à 1'542'000,00 francs; ils estiment que l'estimation fiscale ne doit pas être supérieure au prix de vente.
A la suite du refus de UBS SA d'entrer en matière sur la demande de Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg pour qu'elle prenne en charge un montant de 43'000,00 francs au titre de frais d'isolation, les parties ont passé la convention suivante le 10 décembre 1999:
"(...)
PREAMBULE
En décembre 1993, UBS SA (au moment des faits: SBS) est devenue propriétaire, ensuite de vente aux enchères forcée, de l'immeuble sis rue du Midi 17 à Aigle, constituant la parcelle 40 du Cadastre de dite ville.
Selon acte de vente reçu Me Bianchi, notaire à Aigle, le 24 juin 1998, la Banque a vendu à MM. Loewensberg et Bacca ledit immeuble.
La vente de l'immeuble a eu lieu en l'état, sans garantie, pour un montant de 875'000 CHF.
Suite à la signature de l'acte de vente, les acquéreurs ont fait valoir des prétentions en réparation de dommages qui leur auraient été frauduleusement cachés, au sens de l'art. 199 CO.
La Banque, qui a elle-même dû acquérir l'immeuble sans garantie, et l'a vendu de même, conteste avoir frauduleusement caché quelque élément que ce soit aux acquéreurs.
De manière à régler le différend qui les oppose, les parties arrêtent la présente
CONVENTION
Article 1
De manière à mettre un terme à ce litige, la Banque accepte, à bien plaire et sans reconnaissance aucune quelle qu'elle soit, de verser à MM. Loewensberg et Bacca un montant de 30'000 CHF (trente mille francs suisses).
Article 2
Du fait du présent paiement ci-dessus, MM. Loewensberg et Bacca renoncent à toute procédure vis-à-vis de UBS SA en relation avec l'acquisition de l'immeuble rue du Midi 17 à Aigle, selon acte de vente du 24 juin 1998.
Article 3
Le montant de 30'000 CHF sera versé par la Banque à réception de la convention dûment signée.
Article 4
Moyennant bonne et fidèle exécution de ce qui précède, les parties reconnaissent n'avoir plus aucune prétention à faire valoir l'une envers l'autre du chef de la vente mentionnée ci-dessus, la présente convention étant signée pour solde de tout compte et prétention...)"
C. Par décision sur recours du 11 avril 2000, la commission a baissé le montant de l'estimation fiscale de 1'542'000,00 francs à 1'200'000,00 francs.
D. Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg ont recouru contre cette décision par l'intermédiaire de la fiduciaire le 25 avril 2000. Ils estiment que le montant de l'estimation fiscale doit correspondre au prix de vente selon l'acte notarié du 25 juin 1998, soit 875'000,00 francs; ils font valoir qu'il s'agissait d'une vente libre, dont les conditions avaient été déterminées sur la base du marché en matière d'immeubles locatifs, entre partenaires indépendants. Ils précisent encore que l'état locatif au 8 avril 1999 est inférieur à celui mentionné dans le dossier de vente.
La commission s'est déterminée sur le recours le 26 mai 2000. Elle a expliqué que le calcul de l'estimation fiscale contestée était basé sur le revenu locatif de 96'420,00 francs, capitalisé à un taux de 8%; l'estimation fiscale de 1992 était quant à elle basée sur le revenu locatif annoncé de 169'000,00 francs, capitalisé à un taux de 7,5%, soit 2'250'000,00 francs, ce prix étant inférieur au prix de revient de l'immeuble après rénovation de 2'400'000,00 francs.
E. Le Tribunal a tenu audience sur place le 19 septembre 2000 en présence des recourants Luc Löwensberg et Marcel-Jacques Bacca personnellement et de M. Wulliens pour l'autorité intimée. Le Tribunal a procédé à la visite des lieux; il a constaté que le bâtiment est composé d'une structure de planchers en bois (solives et planches) et de murs porteurs; en outre, l'annexe n'est pas occupée, elle n'a pas d'accès indépendant et elle comporte une buanderie au rez. Le bâtiment principal comprend deux magasins, soit une boulangerie et un magasin pour malentendants. Le rez comporte une chaudière à gaz, les dépôts des magasins ainsi que la buanderie. Le Tribunal a également procédé à la visite d'un appartement de 2 pièces au 1er étage qui comprend une salle d'eau douche/WC, une cuisine non agencée et un balcon qui donne du côté de la cour intérieure; le locataire de cet appartement a précisé au tribunal que le logement est très mal isolé. Le Tribunal a également constaté que l'immeuble comprenait un ascenseur jusqu'à l'avant-dernier étage et qu'il n'avait pas de galetas.
Les recourants ont expliqué qu'ils attendent encore quelques années avant d'exécuter les travaux envisagés car les derniers travaux ont été effectués en 1992. Deux types d'isolation ont été prévus; une isolation légère et une isolation plus lourde; ils ont déjà effectué un essai avec un appartement avec une solution encore plus légère que la solution légère, mais il manque encore quelques décibels. Concernant les négociations pour l'achat du bâtiment, l'ancien propriétaire, qui avait réalisé les travaux en 1992 avait fait faillite; le montant de la dette hypothécaire s'élevait à 1'400'000 fr.; lors de la vente aux enchères en 1992 ou 1993, une offre a été faite à 1'100'000 fr., mais la banque a monté les enchères pour acquérir l'immeuble au prix de 1'400'000 fr. Les recourants ont reçu le dossier de l'immeuble par l'intermédiaire d'un client qui désirait l'acquérir; ils ont fait une offre à 1'100'000 fr., que la banque a refusé car elle souhaitait obtenir 1'400'000 fr. Par la suite, la banque a recontacté les recourants pour les informer qu'elle désirait vendre et qu'elle baissait son prix; l'affaire a ensuite été conclue à 875'000 fr. Ce n'est qu'après la vente que les recourants ont découvert les problèmes d'isolation phonique. Ils se sont alors retournés contre la banque qui leur a versé une indemnité de 30'000 fr. Les recourants estiment que cette indemnité n'est pas suffisante mais ils n'ont pas voulu aller plus loin pour éviter un procès. Selon eux, d'autres éléments expliquent le prix bas: il s'agit en effet de studios et d'appartements d'une à deux pièces pour la plupart, dont le taux de vacance est élevé dans le district d'Aigle. Dans le bâtiment en question, trois objets (deux logements et une cave) seraient sur le point d'être vacants d'ici les trois prochains mois. Le taux de rentabilité serait faible en raison des changements fréquents qui engendrent chaque fois l'exécution de travaux. Ils estiment qu'il y a lieu de retrancher 10% du revenu locatif pour tenir compte des vacances. En outre, les recourants invoquent la valeur vénale pour déterminer l'estimation fiscale. Les recourants estiment enfin qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte des travaux qui ne sont pas encore effectués et qui ne le seront probablement que dans quelques années.
Le représentant de l'autorité intimée a expliqué qu'il avait en l'occurrence appliqué le mode de calcul préconisé pour la révision générale de 1992; l'estimation fiscale était donc basée sur un calcul moyen entre la valeur vénale et la valeur de rendement; la commission avait procédé de cette manière pour tous les immeubles.
Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. a) Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
L'art. 23 al. 1 LEFI dispose que tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de l'estimation portée au registre. La jurisprudence du Tribunal administratif a précisé que l'art. 23 LEFI permet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle figurant au registre foncier; il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen et non d'une révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en droit administratif en particulier (sur la notion de demande de réexamen ou de nouvel examen, voir André Grisel, Traité de droit administratif, II, p. 949); par ailleurs, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI; l'art. 23 al. 3 LEFI dispose en effet que sauf demande spéciale et motivée, cette révision se fait en même temps que la mise à jour périodique prévue à l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, p. 324; EF 93/024 du 30 août 1994).
b) Mais la voie de la révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être reconnue en matière d'estimation fiscale également. En l'absence de règles spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les règles des art. 107 ss de la loi sur les impôts directs cantonaux. La voie de la révision serait ainsi ouverte "lorsque le requérant découvre des faits nouveaux importants ou des preuves qu'il n'avait pu invoquer dans la procédure de taxation". Par faits "nouveaux", on ne doit pas entendre ici ceux qui surviennent après la décision attaquée. Il s'agit de faits qui se sont produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente (voir André Grisel, op. cit., p. 943 ss). Selon la jurisprudence, une erreur d'appréciation des volumes d'un bâtiment constitue un motif de révision, à l'inverse des éléments d'appréciation non contestés en temps utile (EF 98/011 du 3 décembre 1998); des travaux de rénovation et d'entretien pour quelques dizaines de milliers de francs ne constituent pas un motif de révision (EF 95/065 du 24 avril 1996); de même, la remise en cause d'éléments déjà connus au moment où l'autorité avait statué ne constitue pas un motif de révision (EF 96/049 du 26 septembre 1996).
c) En l'espèce, la vente intervenue le 25 juin 1998 constitue un fait nouveau au sens de la révision.
3. L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
4. La commission a fixé la valeur de rendement à 2'250'000,00 francs en se basant sur le revenu locatif de 169'000,00 francs, capitalisé à un taux de 7,5%. Le tribunal procédera à la vérification de la valeur de rendement selon les critères qu'il applique habituellement.
a) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 % (al. 2).
b) En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des pièces relatives à l'année 2000, que le revenu locatif de janvier à août 2000 y compris s'est élevé à 67'332,40 francs; il convient toutefois de retrancher de ce montant la somme de 3'548,00 francs qui correspond à des recettes autres qui ne doivent pas être prises en compte; le revenu locatif annuel pour 2000 s'élève donc à 95'676,60 francs (67'332,40 - 3'548,00 : 8 x 12 = 95'676,60 fr.). Quant au taux de vacance, il est de jurisprudence constante qu'il n'en est pas tenu compte dans la détermination de la valeur locative, en tous cas dans la mesure où il n'est pas établi que l'immeuble en cause serait spécialement touché par ce problème (voir arrêt TA EF 97/0032 du 19 mai 1999 et les références touchées); dans le cas présent, l'immeuble n'est pas touché par le problème de vacance de manière à ce qu'il en soit tenu compte. Par ailleurs, le tribunal estime qu'il y a lieu de retenir un taux de capitalisation de 8% pour ce bâtiment très bien centré, ce taux tient en outre suffisamment compte de l'état du bâtiment, les problèmes d'isolation phonique étant déjà pris en compte dans la fixation du montant des loyers. Ainsi, avec un revenu locatif de 95'676,60 francs capitalisé à un taux de 8%, on aboutit à une valeur de rendement de 1'195'957,50 fr.
5. a) Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
b) L'art. 9 REFI précise que les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (ventre entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle, pas prises en considération. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, seuls sont déterminants les critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale. Le tribunal a précisé que dans la mesure où le but recherché par la procédure d'estimation fiscale était de tenter de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble concerné, les autorités d'estimation n'avaient pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué, si celui-ci ne correspondait pas à la valeur du marché; la commission est ainsi fondée, si elle constate que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère, pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparatives, comme le suggère par ailleurs l'art. 8 al. 2 REFI lorsqu'il se réfère, outre au prix d'achat, à des éléments de comparaison (voir EF 97/0007 du 14 juillet 1997, consid. 4b).
c) En l'espèce, la banque avait acquis l'immeuble aux enchères à un prix de 1'400'000,00 francs; après la vente aux enchères, une offre d'achat de 1'100'000,00 francs avait été faite par l'intermédiaire des recourants, mais la banque souhaitait obtenir 1'400'000,00 francs à l'époque; la banque est intervenue ensuite auprès des recourants pour demander de vendre l'immeuble et ils ont finalement obtenu une réduction du prix à 875'000,00 francs; il apparaît ainsi que le prix de 875'000,00 francs représente plutôt une valeur de liquidation qu'une valeur marchande du bien immobilier en cause. Dans ces circonstances, le prix payé par les recourants pour l'acquisition de l'immeuble n'est pas déterminant pour en fixer la valeur marchande. Il est d'ailleurs bien inférieur aux offres d'achat faites à 1'100'000,00 francs.
Le tribunal s'en tiendra donc à sa jurisprudence, soit aux critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale, tels qu'ils sont précisés dans les Instructions, pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier.
En l'espèce, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, il y a lieu de tenir compte de la structure des planchers en bois; ainsi, une valeur de 550,00 francs le m3 doit être retenue pour l'ensemble du volume; un taux de vétusté de 25% doit en outre être appliqué au vu de l'état général du bâtiment. Les assesseurs estiment en outre le prix pour l'annexe, qui n'est pas habitable, à 400,00 francs le m3. Le prix du terrain doit en outre être fixé à 600,00 francs le m2 en raison de sa bonne situation au centre et de la forte densité dont il bénéficie. Le calcul de la valeur vénale de l'immeuble est donc le suivant:
- habitation et magasins: 2'470 m3 à 550,00 fr. - 25%: 1'018'875,00
- annexe: 353 m3 à 400,00 fr. - 30%: 98'840,00
- terrain: 255 m2 à 600,00 fr.: 153'000,00
Valeur vénale: 1'270'715,00.
6. En définitive, avec une valeur vénale de 1'270'715,00 francs et une valeur de rendement de 1'195'957,50 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'233'336,30 francs (1'270'715,00 + 1'195'957,50 : 2), qui est supérieure de 33'336,25 francs à la valeur arrêtée par la commission. Sur la question de la reformatio in pejus, le Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en l'absence d'une disposition légale expresse, il n'est pas habilité à modifier la décision attaquée dans un sens défavorable au recourant. Si la jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaît assez largement au supérieur hiérarchique d'une autorité administrative la compétence de réformer in pejus les décisions de ses subordonnés, elle refuse en général ce pouvoir aux juridictions indépendantes telles que les tribunaux administratifs cantonaux lorsqu'il n'est pas prévu par une base légale (arrêt CR 91/502 du 13 août 1992 citant ATF 102 Ib 282, spéc. p. 289; ATF 112 Ia 206; ATF 113 Ib 219; ATF 117 Ib 20). De plus, la différence obtenue par le tribunal administratif représente une augmentation de l'ordre de 2,7%, soit dans la marge des 5% que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus). En conséquence, l'estimation fiscale arrêtée à 1'200'000,00 francs par la commission doit être maintenue.
7. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 1'500,00 francs est mis à la charge des recourants solidairement entre eux (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 11 avril 2000 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle est maintenue.
III. Un émolument de justice de francs 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants Marcel-Jacques Bacca et Luc Loewensberg, solidairement entre eux.
Lausanne, le 2 novembre 2000/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint