CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 7 novembre 2000
sur le recours interjeté par Antonio FERRARO, Les Trois-Chasseurs, 1068 Les Monts-de-Pully
contre
la décision du 14 avril 1999 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne fixant à 390'000 francs l'estimation fiscale de la parcelle no 3'169 du cadastre de la Commune de Pully à la suite d'une demande de révision de celle-ci.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffière: Mme F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A. Antonio Ferraro a acquis la parcelle no 3'169 du cadastre de la Commune de Pully le 17 octobre 1985; le montant de l'estimation fiscale de celle-ci s'élevait alors à 335'000 francs. D'une surface totale de 4'212 m2, dont 2'209 m2 en nature de prés-champs, cette parcelle est située dans un secteur qui n'est pas régi par un plan d'affection. Elle porte deux corps de bâtiments d'une surface au sol respectivement de 276 m2 et 74 m2; le premier comprend une dépendance (bâtiment ECA no 50), une remise (bâtiment ECA no 51) et un rural désaffecté (bâtiment ECA no 52) et le second une habitation (bâtiment ECA no 53).
B. Par décision du 22 septembre 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a procédé à une taxation d'office et a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 3'169 de 335'000 francs à 446'000 francs; cette décision intervenait à la suite de travaux effectués et de l'absence du renvoi par Antonio Ferraro du questionnaire qui lui avait été adressé afin de connaître le montant et la nature des travaux qu'il avait effectués; ceux-ci avaient alors été évalués à 150'000 francs. Le calcul de la nouvelle estimation fiscale était le suivant:
"Valeur de rendement: - un appartement à 3'600.--/an - un appartement à 10'800.--/an - total: 14'400.-- capitalisés à 7,5% = 192'000.-- Valeur vénale: - prix d'achat: 550'000.-- + travaux: 700'000.-- Estimation fiscale: 446'000.--"
Cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours.
Par courrier du 19 février 1996 adressé à la commission, Antonio Ferraro a contesté le montant de l'estimation fiscale de 1993 et demandé des explications sur l'augmentation qui en était résultée.
Dans sa réponse du 6 mars 1996, la commission a rappelé les bases de calcul de l'estimation fiscale en cause; elle a en outre précisé qu'elle n'entrait pas en matière sur la contestation de l'estimation fiscale au motif que celle-ci était définitive car elle n'avait pas fait l'objet d'un recours. A la suite d'autres échanges de correspondance desquels Antonio Ferraro ne s'est pas satisfait, celui-ci s'est adressé au Chef du Département des finances.
Dans ses réponses à Antonio Ferraro par courriers du 12 juin 1996 et du 8 juillet 1996, le Chef du Département des finances a expliqué que les personnes qui s'étaient occupées de son dossier étaient parfaitement habilitées à agir et que la loi et la procédure avaient été respectées. En outre, l'immeuble avait été estimé selon les critères admis pour les propriétés du même genre, à savoir, des bâtiments situés en zone agricole, mais habités par des personnes sans lien avec l'agriculture.
A la demande d'Antonio Ferraro, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) lui a précisé par courrier du 23 septembre 1998 que les bâtiments ECA no 50, 51 et 52 étaient assurés en valeur actuelle, celle-ci correspondant au coût au moment de la taxation d'un bâtiment semblable édifié sur le même emplacement compte tenu du degré de vétusté, de l'état d'entretien et de l'usure; quant au bâtiment ECA no 53, il était assuré à la valeur à neuf, soit le coût au moment de la taxation d'un bâtiment semblable sur le même emplacement, mais neuf. En cas de sinistre, l'indemnité allouée serait basée sur la valeur actuelle de la date du sinistre.
C. Par courrier-fax du 15 décembre 1998, Antonio Ferraro a adressé à la commission une demande de révision de l'estimation fiscale de sa parcelle no 3'169; il a annexé à sa demande une estimation fiscale effectuée le 20 août 1998 par le Service des assurances sociales et de l'hospitalisation, Département de la prévoyance sociale et des assurances, concluant à une valeur vénale de 400'000 francs, ainsi qu'un rapport d'expertise immobilière du 24 février 1997 exécuté par la BCV qui conclut à une valeur intrinsèque de l'immeuble de 500'000 francs et de 400'000 francs en cas de vente forcée.
D. Par décision du 14 avril 1999, la commission a admis la demande de révision et ramené ainsi l'estimation fiscale de la parcelle no 3'169 de 446'000 francs à 390'000 francs. Concernant le terrain, elle avait retenu une valeur de 100 francs le m2 pour la surface nécessaire aux constructions existantes; la surface utile avait été calculée en fonction d'un coefficient de 1/5, usuel pour les terrains constructibles, à savoir 350 m2 bâtis au sol x 5, soit 1'750 m2. Le solde de la parcelle, soit 2'462 m2, avait été évalué à 1 francs le m2 comme les terrains en zone agricole. Quant aux valeurs de rendement et intrinsèques concernant le bâtiment ECA no 53, elles tenaient compte de l'état de délabrement avancé de l'immeuble. Elle a produit le détail du calcul de la nouvelle estimation fiscale:
"Valeur de rendement:
Nature
surface en m2
prix au m2
rendement/locat.
total
Habitation, dépendances
90
180.--
16'200.--
Remise, hab., magasin
280
20.--
5'600.--
Total
21'800.--
Taux de capitalisation
7,0%
Valeur de rendement
311'000.--
Valeur intrinsèque:
Nature
volume/surface
prix au m3/m2
total
valeur nette
Habitation, dépendances
521
550.--
286'550.--
Vétusté admise
15%
243'568.--
Remise, hab., magasin
2'327
20.--
46'540.--
46'540.--
Terrain utile aux bâtiments
1'750.--
100.--
175'000.--
Solde terrain
2'462
1.--
2'462.--
177'462.--
Total valeur vénale
468'000.--
Estimation fiscale: valeur de rendement + valeur intrinsèque : 2 = 390'000 francs."
E. Par courrier du 16 avril 1999, Antonio Ferraro s'est adressé à la commission pour contester les valeurs de rendement et intrinsèques retenues dans la décision du 14 avril 1999. La commission a transmis ce courrier au Tribunal administratif le 20 avril 1999 comme recours objet de sa compétence.
Le tribunal a accusé réception du recours par avis du 23 avril 1999; il a notamment imparti un délai au recourant pour s'acquitter d'une avance de frais de 900 francs et pour préciser le montant de la valeur de rendement qui devrait être retenue selon lui et le montant de l'estimation fiscale à laquelle il conclut.
Par courrier du 26 avril 1999, Antonio Ferraro a demandé la dispense de l'avance de frais, l'assistance d'un avocat d'office et le droit de consulter le dossier. Il a en outre fait valoir que les bâtiments sis sur la parcelle no 3'196 étaient des ruines; il a contesté la valeur de rendement et la valeur vénale retenues par la commission, sans toutefois chiffrer ses conclusions.
Par décision du 30 avril 1999, le juge instructeur a dispensé Antonio Ferraro du versement de l'avance de frais; il a en revanche rejeté la demande d'assistance judiciaire au motif que la cause ne présentait pas une difficulté telle qu'elle nécessitait la désignation d'un avocat d'office.
La commission s'est déterminée sur le recours le 30 juin 1999 en se référant aux motifs de sa décision.
Le 8 septembre 1999 et le 17 septembre 1999, Antonio Ferraro a communiqué au tribunal respectivement une copie de son recours adressé à la Commune de Pully contre la facture relative à la démolition d'une maison d'habitation, la transformation d'un groupe de 3 bâtiments contigus et l'aménagement de 8 places de parc extérieures sur la parcelle no 3'169 et une copie de son recours contre une facture relative à l'impôt foncier concernant la parcelle no 3'169.
A la demande du tribunal, la Direction de l'urbanisme et de l'environnement de la Commune de Pully a précisé le 14 octobre 1999 que la parcelle no 3'169 était comprise dans le secteur du territoire communal qui n'était pas encore régi par un plan d'affectation ou un règlement et qui comprenait un périmètre de localité et un territoire agricole; la parcelle no 3'169 était incluse dans le périmètre de localité et elle était donc soumise à l'art. 135 al. 2 et 4 de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions.
Le 25 octobre 1999, Antonio Ferraro a transmis au tribunal une lettre qu'il avait adressée à l'ECA le 7 septembre 1998, la réponse de l'ECA du 23 septembre 1998, une ordonnance rendue par le Juge d'instruction du canton de Vaud le 7 août 1998 ainsi qu'un extrait de mémoire du 21 août 1998 rédigé par son conseil de l'époque.
F. Le tribunal a tenu audience sur place le 16 novembre 1999 afin de procéder à la visite des lieux en présence du recourant personnellement et de M. Tuchschmied pour la commission. Le tribunal a constaté que les bâtiments portant les no ECA 50 à 52 formaient un seul corps de bâtiment. Le bâtiment portant le no ECA 50 est vide; il s'agit d'une dépendance inutilisable; le bâtiment no ECA 51 est une remise; il correspond à l'ancien magasin d'alimentation existant en 1960, avec un local, une ancienne habitation, une cave servant de garage et différents locaux de stockage; le bâtiment portant le no ECA 52 est un ancien rural qui comportait auparavant un logement à l'étage, plus des combles. Le bâtiment portant le no ECA 53 correspond à l'ancienne porcherie; le recourant y a aménagé son logement dans lequel il habite depuis une dizaine d'années; le jardin comporte en outre une piscine; la cuisine est agencée, le salon comprend une cheminée, et l'étage trois chambres et une salle de bain; la maison comprend également une cave avec une citerne; le tribunal a constaté que la dalle est faite avec d'anciens rails du chemin de fer; en outre, les murs présentent des traces d'humidité et ils sont pourris à certains endroits. Antonio Ferraro a expliqué qu'il ne pouvait pas faire de travaux depuis 1985; il laissait le bâtiment à l'abandon en espérant obtenir ainsi soit un permis de construire, soit un permis de démolir. M. Tuchschmied a expliqué que l'ECA avait défini trois valeurs pour le bâtiment de 3m sur 11m, soit pour la partie centrale en dur et pour les deux autres parties en bois; il a ajouté que Antonio Ferraro avait obtenu un permis de transformation en 1998; Antonio Ferraro admet avoir obtenu ce permis, mais il estime que la situation n'était pas claire; il requiert en outre la production du plan d'alignement en vigueur dans le secteur. Antonio Ferraro a par ailleurs déposé une liste de questions.
G. A la demande du tribunal, la municipalité a produit le 26 novembre 1999 un exemplaire du plan directeur communal du 6 mars 1996, le projet du plan partiel d'affectation à l'étude dans le secteur du hameau des Trois Chasseurs, le projet à l'étude du plan général d'affectation du territoire des Monts-de-Pully, le plan de la limite des constructions de la RC 701c en vigueur et une copie des décisions municipales concernant les différentes demandes de permis de construire déposées par Antonio Ferraro depuis l'acquisition de son terrain, avec une copie du plan de situation pour chacune de ces demandes.
Selon le projet à l'étude du plan général d'affectation du territoire des Monts-de-Pully, la parcelle no 3'169 serait régie par le plan partiel d'affectation du hameau des Trois Chasseurs; selon ce dernier, la parcelle no 3'169 ne serait comprise dans le périmètre constructible que dans une partie limitée, à l'est.
Il ressort en outre des pièces produites que la municipalité avait refusé un permis de construire pour la transformation de l'ancien rural en 1989, l'autorisation cantonale étant de plus refusée en raison des alignements de constructions de la route cantonale. Le 1er juillet 1991, la municipalité avait délivré un permis de construire valable une année pour l'installation en plein air d'une citerne à gaz. Par la suite, par une décision du 8 août 1995, la municipalité a délivré un permis de construire à Antonio Ferraro pour démolir une maison d'habitation, transformer un groupe de trois bâtiments et aménager huit places de stationnement, à des conditions particulières; la validité du permis était limitée à deux ans. A la suite du dépôt d'un nouveau projet, à savoir l'implantation de trois bâtiments en forme d'habitat groupé, avec couvert pour 16 véhicules et 9 places de stationnement extérieures, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire le 15 septembre 1995; le Service de l'aménagement du territoire avait en outre refusé de délivrer l'autorisation spéciale pour ce projet: en l'absence d'un plan d'affectation, le projet ne pouvait être autorisé que s'il était compatible avec les exigences majeures de l'aménagement du territoire; or, le projet préjugerait d'un développement de la construction dans le secteur et pourrait porter préjudice à un aménagement rationnel du territoire. Par décision municipale du 31 octobre 1997, Antonio Ferraro s'est encore vu refuser le permis de construire deux villas mitoyennes avec places de stationnement extérieures; le Service de l'aménagement du territoire avait également refusé de délivrer l'autorisation spéciale pour ce projet pour les mêmes motifs que ceux invoqués en 1995. Enfin, par une décision datée du 19 août 1999, la municipalité de Pully a délivré un permis de construire pour démolir la maison d'habitation et transformer les constructions contiguës sur la parcelle no 3'196; le Service de l'aménagement du territoire avait délivré l'autorisation spéciale le 3 août 1999.
H. Dans le cadre de l'instruction d'un autre dossier concernant Antonio Ferraro (TA CP 000/0001), le tribunal a eu connaissance du fait que Antonio Ferraro a vendu la parcelle no 3'169 à Pellegrino, Maria et Fulvio Ferraro pour le prix de 400'000 francs; la vente a eu lieu par acte notarié du 13 janvier 2000. Il a en conséquence invité Antonio Ferraro à préciser s'il entendait maintenir son recours au vu de cette vente.
Par lettre du 6 novembre 2000, Antonio Ferraro a déclaré maintenir son recours.
Considérant en droit:
1. a) Transmis au tribunal par l'autorité intimée dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. En outre, régularisé quant à la forme dans le délai imparti à cet effet, le recours est recevable. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
3. a) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 % (al. 2).
b) En l'espèce, le tribunal relève en premier lieu que le corps de bâtiment portant les no ECA 50 à 52 est dans un état de ruine et qu'il sert tout au plus de réduit; le tribunal estime ainsi qu'il n'a pas de valeur de rendement. Par ailleurs, selon les assesseurs spécialisés, la valeur de rendement du bâtiment ECA no 53 doit être calculée en fonction d'un prix estimé à 150 francs le m2. En outre, c'est la surface nette qu'il y a lieu de prendre en considération; celle-ci s'obtient en retranchant 15% de la surface brute de 134 m2 (1er étage + rez), soit une surface nette de 113,9 m2, arrondis à 114 m2. Enfin, le tribunal estime qu'il y a lieu d'appliquer un taux de capitalisation de 7,5% compte tenu de l'environnement défavorable du bâtiment d'habitation qui est à proximité de l'autre bâtiment dans un état de ruine et qui est en outre éloigné des commodités (transports publics, école). Le calcul de la valeur de rendement s'établit donc comme il suit:
- bâtiment ECA no 53: 114 m2 à 150 frs le m2: 17'100,00
- bâtiment ECA no 50-52: 0 frs: 0,00
- taux de capitalisation: 7,5%: 228'000,00
- Total valeur de rendement: 228'000,00.
4. a) Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. L'art. 8 REFI précise que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
b) L'art. 9 REFI précise que les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle, pas prises en considération. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, seuls sont déterminants les critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale. Le tribunal a précisé que dans la mesure où le but recherché par la procédure d'estimation fiscale était de tenter de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble concerné, les autorités d'estimation n'avaient pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué, si celui-ci ne correspondait pas à la valeur du marché; la commission est ainsi fondée, si elle constate que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère, pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparatives, comme le suggère par ailleurs l'art. 8 al. 2 REFI lorsqu'il se réfère, outre au prix d'achat, à des éléments de comparaison (voir EF 97/0007 du 14 juillet 1997, consid. 4b).
c) En l'espèce, par acte notarié du 13 janvier 2000, le recourant a vendu la parcelle no 3'169 pour le prix total de 400'000 francs; toutefois, la vente ayant eu lieu entre membres de la même famille, le prix payé pour l'acquisition de l'immeuble n'est pas déterminant pour en fixer la valeur vénale. Le tribunal s'en tiendra donc à sa jurisprudence, soit aux critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale, tels qu'ils sont précisés dans les Instructions, pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier.
L'autorité intimée a retenu un prix de 20 francs le m3 pour le bâtiment portant les no ECA 50, 51 et 52 et un prix de 550 francs le m3 pour le bâtiment ECA no 53. De l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, le prix de 20 francs le m3 pour les bâtiments ECA no 50 à 52 doit être confirmé; il correspond en effet à l'utilité que peut encore avoir le recourant de ce bâtiment, à savoir que celui-ci sert d'endroit de stockage de différents objets. En revanche, selon les assesseurs, le prix de 550 francs le m3 pour le bâtiment ECA no 53 est excessif compte tenu de la structure de la construction et de la toiture; le tribunal estime ainsi qu'un prix de 450 francs le m3 est adéquat pour ce bâtiment; en outre, un taux de vétusté de 20% doit être appliqué à ce bâtiment compte tenu de son état général; le tribunal a en effet pu constater lors de la visite locale que les murs présentaient des problèmes d'humidité et qu'ils étaient pourris à certains endroits. Pour ce qui concerne le terrain, il y a lieu de différencier la partie qui sert à la mise en valeur du bâtiment, qui doit être estimée en fonction de la valeur de la zone à bâtir, de l'autre partie du terrain. A cet égard, le tribunal tient compte du statut de la parcelle, à savoir qu'elle n'est pas régie par un plan d'affectation, si bien que son "statut de zone à bâtir" est provisoire; mais même si les possibilités de construire sont quasiment bloquées, le terrain conserve un potentiel non négligeable. Ainsi, le tribunal, suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, estime que les valeurs de 100 francs le m2 pour la partie utile aux constructions et de 1 francs le m2 pour le reste du terrain sont adéquates. Le calcul de la valeur vénale de l'immeuble est donc le suivant:
- bâtiment ECA no 50 à 52: 2'327 m3 à 20 frs: 46'540,00
- bâtiment ECA no 53: 521 m3 à 450 frs: 234'450,00 vétusté: - 20%: 187'560,00
- terrain utile aux bâtiments: 1'750 m2 à 100 frs: 175'000,00
- terrain: 2'462 m2 à 1 frs: 2'462,00
- Total valeur vénale: 411'562,00.
5. Avec une valeur vénale de 411'562 francs et une valeur de rendement de 228'000 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 319'781 francs (411'562 + 228'000 = 639'562 : 2 = 319'781), qui est inférieure de 70'219 francs par rapport à l'estimation fiscale contestée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 18%, qui va au-delà de l'écart de 5% que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
Le tribunal précise encore à l'intention du recourant qu'il ne lui appartient pas, dans le cadre de la présente procédure, de répondre aux questions qui ne relèvent pas de l'estimation fiscale contestée.
6. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 3'169 est fixée à 319'781 francs, arrondie à 319'000 francs (art. 29 REFI). Il n'est pas perçu de frais (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 14 avril 1999 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 3'169 du cadastre de la Commune de Pully est fixée à 319'000 francs.
III. Il n'est pas perçu de frais.
Lausanne, le 7 novembre 2000/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint