CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 21 août 1997
sur le recours interjeté par Georges JOYET, à Meyrin,
contre
la décision rendue le 10 février 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon relative à l'estimation de la parcelle no 766 de la Commune d'Arzier.
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Composition de la section: M. Vincent Pelet, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Georges Joyet est propriétaire de la parcelle no 766 de la commune d'Arzier. Il a acquis cette parcelle en 1988 de ses parents, Alexis et Lucy Joyet, qui en ont gardé l'usufruit. La parcelle, très en pente, a une surface de 2273 m2, dont 81 m2 sont occupés par un chalet, construit en 1974 et transformé en 1981, et 32 m2 par un garage d'une place auquel est accolé un couvert pour deux voitures. Les constructions sont situées sur la partie amont de la parcelle, alors que la partie aval pourrait être détachée. L'accès à cette partie serait toutefois difficile: le chemin public d'accès est un sentier herbeux d'une largeur de moins d'un mètre. Le père du recourant a expliqué qu'on lui avait proposé cette partie aval au prix de 20 fr. le mètre carré à la suite d'un refus de permis de construire en raison de l'accès insuffisant.
Le chalet comprend un bûcher de 17 m2 et une terrasse de 21 m2. Au sous-sol se trouvent une chambre à coucher, des WC, un atelier, un local avec fourneau à bois et chauffe-eau. Le premier étage comprend une chambre à coucher, le salon, la cuisine et une modeste salle de bain avec baignoire. Le premier étage, auquel on accède par un escalier en bois raide et étroit, comprend deux chambres à coucher. La police ECA fait état d'un volume de 598 m3.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale du district de Nyon (ci-après: CEFI), par décision du 4 novembre 1996, a porté l'estimation de la parcelle en cause (datant de 1982) de 240 000 fr. à 435 000 fr.
C. Par acte daté du 14 novembre 1996, Georges Joyet a interjeté recours contre cette décision.
Après avoir procédé à une visite des lieux, par décision du 10 février 1997, la Commission d'estimation fiscale a ramené l'estimation fiscale à 340 000 fr. La CEFI a retenu une valeur marchande de 318 000 fr. pour le terrain (2'273 m2 à 140 fr.), de 168 000 fr. pour le bâtiment (600 m3 à 400 fr. ./. 30% de vétusté) et de 50 000 fr. pour le garage et le couvert. Partant d'une valeur locative annuelle de 12 000 fr., capitalisée à un taux de 7,5%, la CEFI a arrêté la valeur de rendement à un montant réduit en définitive à 150 000 fr. (ce qui correspond à une capitalisation de la valeur locative annuelle au taux de 8%).
D. Par acte du 25 février 1997, Georges Joyet a recouru au Tribunal administratif contre la décision précitée. En substance, le recourant conteste la valeur de rendement. Il relève que le chalet n'est pas habitable en hiver faute d'isolation intérieure et qu'il est trop petit. Concernant la partie inférieure de la parcelle, le recourant estime qu'une valeur de 140 fr. le mètre carré est trop élevée, vu la forte pente et l'accès insuffisant pour la construction d'un nouveau bâtiment.
Le 17 mars 1997, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 12 août 1997 à Arzier en présence du recourant personnellement, accompagné de ses parents, de deux membres de la Commission d'estimation fiscale des immeubles et d'un représentant de la municipalité. Le tribunal a procédé à la visite des lieux et entendu les parties qui ont confirmé leurs conclusions respectives. Le recourant a produit des annonces faites pour vendre son immeuble "au plus offrant" et une offre d'achat pour 103 000 fr. Le recourant a précisé qu'il serait prêt à vendre son chalet pour 250 000 fr., plus 30 000 fr. pour les meubles et 50 stères de bois de chauffage. Le père du recourant a produit sa déclaration d'impôt indiquant au titre des revenus de son droit d'usufruit une valeur locative de 5 500 fr.
Le tribunal a immédiatement statué à huis clos à l'issue de l'audience.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
En l'espèce, le recourant conteste le prix du terrain fixé par la CEFI pour le motif que la partie inférieure du terrain, bien que théoriquement constructible, serait en réalité difficile à vendre en raison de la pente et de l'accès insuffisant. Au vu de la pente et de l'accès par un sentier pédestre, les coûts d'une éventuelle construction sur ce terrain seraient effectivement élevés. Aussi le tribunal estime-t-il que la surface détachable de 1073 m2 doit être estimée à 70 fr. le mètre carré. Concernant le solde de 1'200 m2, nécessaires au dégagement autour du chalet, le tribunal considère que le prix retenu par la CEFI de 140 fr. le mètre carré n'est pas excessif et doit être confirmé. Il s'ensuit que le terrain doit être estimé à 243 000 fr. Quant à la valeur du chalet, elle doit être confirmée à 168'000 fr., la commission ayant pris la valeur inférieure prévue par les directives du Département des finances de 400 fr. / m3 diminuée du taux de vétusté maximum de 30%. La valeur du garage et du couvert estimé à 50 000 fr. n'est pas contestée et doit être confirmée. Il s'ensuit que la valeur vénale de la parcelle litigieuse est fixée à 461 000 fr.
2. Le recourant conteste en outre la valeur de rendement retenue par la commission en faisant valoir que le chalet ne serait pas habitable en hiver.
Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Le taux appliqué pour les villas sera inférieur à celui des immeubles locatifs, pour lesquels le règlement prévoit un revenu brut variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 et 22 al. 3 REFI). Si la villa est habitée par le propriétaire et que par conséquent le revenu locatif n'est pas connu ou si ce dernier ne correspond pas aux loyers normaux de la région, la commission estimera le loyer (art. 22 al. 3 REFI). Dans ce cas, les instructions établies le 6 novembre 1992 par le Département des finances à l'intention des commissions d'estimation prévoient que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le m2. La surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages ou à la surface indiquée par le propriétaire. Concernant le taux de capitalisation, les directives prévoient un taux de 7 à 8%, la pratique retient en général 7,5%. Pour les résidences secondaires, les directives prévoient que la commission d'estimation devra tenir compte des restrictions d'occupation liées à ce type d'habitation.
En l'espèce, le tribunal estime que le chalet, contrairement à ce qu'affirme le recourant, est habitable toute l'année, bien que le chauffage - rudimentaire - ne soit assuré que par une grande cheminée, deux fourneaux à bois (l'un se trouve au sous-sol et l'autre au salon) et des radiateurs électriques d'appoint. En effet, le volume de l'ensemble est petit, par rapport à celui de la cheminée, si bien que les locaux sont rapidement chauffés. Le tribunal retient que le chalet, au bénéfice d'une belle vue sur le lac, situé près de Genève et à proximité des remontées mécaniques de St-Cergue doit pouvoir être loué toute l'année, et non seulement durant les deux mois d'hiver et les quatre mois d'été qui constituent la haute saison. De ce fait, la valeur de rendement de 150 000 fr. retenue par la CEFI n'apparaît nullement excessive, contrairement à ce que soutient le recourant.
3. Compte tenu d'une valeur vénale de 461 000 fr. et d'une valeur de rendement de 150 000 fr., le tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 305 500 francs arrondie à 305'000 fr.
Dans sa jurisprudence constante, le Tribunal de céans a fixé la marge d'appréciation dont jouissait la commission à un écart de 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF 95/082 du 1er mai 1996). Ce n'est dès lors qu'en présence d'une différence de plus de 5% que le tribunal réforme la décision litigieuse, considérant que l'autorité a excédé le pouvoir d'appréciation que la loi lui confère et, par conséquent, a appliqué faussement celle-ci.
En l'espèce, la différence entre l'appréciation du tribunal et celle de la commission s'élève à 35 000 fr., ce qui correspond à une différence de plus de 10%. La décision attaquée doit donc être réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle du recourant est fixée à 305 000 fr. au lieu de 340 000 fr.
4. Au vu de ce qui précède, le recours est partiellement admis dans le sens du considérant précédent. Un émolument réduit est mis à la charge du recourant qui a obtenu l'allocation partielle de ses conclusions.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon est réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 766 de la Commune d'Arzier est fixée à 305 000 fr.
III. Un émolument de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge de Georges Joyet.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 21 août 1997
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint