CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 30 janvier 1997
sur le recours interjeté par Jules FAURE, domicilié au chemin des Fleurettes 19, 1007 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 7 novembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 4'997 de Lausanne - ch. des Fleurettes 19).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Jules Faure est propriétaire au lieu-dit "Aux Epinettes" de la parcelle no 4'997 du cadastre de la Commune de Lausanne. D'une surface totale de 416 m2, cette parcelle porte une habitation de 113 m2 au sol et un jardin de 303 m2. L'habitation comprend au sous-sol trois caves, une buanderie et une chaufferie. Le rez-de-chaussée, le 1er étage ainsi que le 2ème étage comportent chacun un appartement; le dernier étage constitue les combles.
Par décision du 24 mai 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation de la parcelle no 4'997 de Lausanne de 190'000 fr. à 591'000 fr. Le 8 juin 1995, Jules Faure a recouru contre cette décision auprès de la commission d'estimation fiscale. Il a contesté la valeur de rendement; il a notamment estimé que le taux de capitalisation à retenir était de 9%, contrairement à 7,5% et qu'un revenu locatif de 150 fr. le m2 était excessif. Quant à la valeur vénale, il a estimé que le prix au m3 à retenir était de 500 fr., au lieu de 550 fr., et qu'il fallait appliquer un taux de vétusté de 40% et non de 30%, compte tenu que la villa avait été édifiée avant 1893. Concernant le terrain, il a estimé qu'un prix de 150 fr. le m2 (au lieu de 400 fr.) était adéquat; il a fait valoir que la construction occupait près de la moitié de la parcelle, que les limites de cette dernière n'autorisaient aucune extension et qu'une interdiction de construction empêchait toute utilisation du solde de la parcelle.
B. Par nouvelle décision du 7 novembre 1995, la commission d'estimation fiscale a réduit l'estimation fiscale de l'immeuble de 591'000 fr. à 516'000 fr. Le calcul pour la nouvelle taxation était le suivant:
Valeur de rendement:
habitation: 240 m2 à 140 fr. le m2 = Fr. 33'600.-taux de capitalisation: 7,5% Valeur de rendement: Fr. 448'000.--
Valeur vénale:
habitation: 1'391 m3 à 500 fr. le m3 = Fr. 695'500.-vétusté admise: 40% = Fr. 417'300.-valeur du terrain: 416 m2 à 400 fr. le m2 = Fr. 166'400.-- Total de la valeur vénale: Fr. 584'000.--
Estimation fiscale: 448'000.-- + 584'000.-- : 2 = Fr. 516'000.--
C. Le 15 novembre 1995, Jules Faure a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Il a contesté la valeur vénale ainsi que le taux de capitalisation de 7,5% pour le calcul de la valeur de rendement, reprenant et développant les arguments formulés lors de son recours auprès de la commission d'estimation fiscale.
Le 29 décembre 1995, la commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours. Elle a estimé que les particularités de l'immeuble avaient été prises en compte au maximum des possibilités offertes par la loi et elle a conclu au maintien de l'estimation fiscale.
Le 5 février 1996, Jules Faure a déposé un mémoire complémentaire.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence du recourant personnellement ainsi que du Président de la commission d'estimation fiscale. Le tribunal a constaté que le sous-sol comprenait une cave, une buanderie et un chauffage à mazout. Neuf pièces sont réparties entre le rez, le 1er et le 2ème étage, chaque étage contenant une salle d'eau. Les parties ont confirmé leurs conclusions.
En date du 5 juillet 1996, Jules Faure a déposé un nouveau mémoire complémentaire, accompagné d'une expertise sur le calcul des surfaces et des cubes de sa maison, effectuée par l'Atelier d'architecture D. Favre et M. Weber S.A. le 1er juillet 1996.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 fr. et 700 fr., compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le bâtiment est très bien situé (proche du centre et de la gare en particulier) et dispose d'un jardin et d'une terrasse; il compte en outre neuf pièces réparties sur trois étages, chaque étage comportant une salle d'eau. Par ailleurs, bien que le bâtiment nécessiterait des travaux tels que la réfection des fenêtres ou une nouvelle installation électrique, son état général n'est pas mauvais. Compte tenu de ces considérations, le tribunal estime que le prix de 500 fr. le m3 est adéquat et doit être confirmé; de même, le taux de vétusté de 40% tient justement compte de l'ancienneté de la construction et doit également être confirmé. Selon le rapport d'expertise produit par le recourant, la totalité des m3 du bâtiment s'élèverait à 861,5 m3 et non à 1'391 m3, comme retenu par l'autorité intimée; toutefois, la valeur vénale doit être calculée sur la base du volume total du bâtiment, selon la pratique du Tribunal administratif, qui correspond au volume de 1'391 m3 établi par l'ECA (voir par exemple arrêt TA EF 94/0010 du 30 avril 1996, consid. 4b). En conséquence, le tribunal aboutit au calcul de la valeur vénale suivant:
1'391 m3 x 500.-- = 695'500.-vétusté: 40% = 417'300.-valeur du terrain: 416 m2 à 400.-- le m2 = 166'400.-valeur vénale: = 583'700.--
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
c) En l'espèce, il s'agit d'une maison comptant neuf pièces, qui pour la plupart donnent sur le côté sud, avec une terrasse, un jardin et un espace pour garer une voiture. La maison est en outre implantée dans un quartier tranquille, en retrait de la route du Mont-d'Or; elle est proche du centre ville et à côté de la gare. Ainsi, le tribunal estime que la valeur locative retenue par la commission d'estimation fiscale, qui équivaut à un loyer mensuel de 2'800 fr., paraît correspondre à ce qui serait offert sur le marché immobilier pour une telle maison; elle doit donc être confirmée. En revanche, le tribunal estime qu'un taux de capitalisation de 8% serait adéquat; on aboutirait ainsi à une valeur de rendement de 420'000 francs.
5. En conclusion, avec une valeur vénale de 583'700 francs et une valeur de rendement de 420'000 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 501'850 francs, qui est inférieure de 14'150 francs à la décision attaquée. Cette différence représente une réduction d'environ 2,8%, qui entre dans la marge que le tribunal renonce à corriger (voir considérant 1 ci-dessus).
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Un émolument de justice de 800 fr. est mis à la charge du recourant (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 7 novembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue.
III. Un émolument de 800 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 30 janvier 1997/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint