CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 8 avril 1997
sur le recours formé par la société GHL Immobilière et Financière SA (ci-après: société GHL), à Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle, du 6 juillet 1995, relative à la parcelle no 1231 de la Commune de Leysin.
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. La société GHL est propriétaire de la parcelle no 1231 de la Commune de Leysin. Situé au lieu-dit "En Avouillon", ce bien-fonds de 15'844 m² est, pour l'essentiel, en nature de pré-champ; en pente assez marquée, il ne supporte qu'une modeste construction désaffectée, occupant 61 m² au sol.
A teneur du plan d'affectation communal, le bien-fonds considéré est classé en zone d'habitations collectives A. Par ailleurs, il se trouve compris à l'intérieur du périmètre d'un plan de délimitation des zones de protection des eaux mis à l'enquête publique en 1995, à teneur duquel il se situerait en zone S III.
B. Le 20 juillet 1994, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle a porté de 20'000 fr. à 950'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 1231. Le 6 juillet 1995, sur recours de la société GHL, la commission a ramené la nouvelle estimation fiscale à 750'000 fr.
C. La société GHL recourt contre cette décision: elle conclut, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1231 ne dépasse pas 118'800 fr. Sans prendre de conclusions formelles, la commission propose implicitement le rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu séance sur place, en présence de représentants des parties, le 17 juin 1996.
Considérant en droit:
1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 31 janvier 1991 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des terrains à bâtir (ci-après: instructions).
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. Les instructions préconisent également la méthode comparative; à ce défaut, elles donnent à titre indicatif, pour un terrain équipé permettant l'habitat locatif dans un district de type non urbain, une fourchette de 300 à 600 fr. le m².
4. a) La valeur de rendement d'une construction impropre à la location est nulle; en pareil cas, l'estimation fiscale équivaut au 50% de la valeur vénale. L'estimation fiscale de 750'000 fr. retenue par la commission postule ainsi une valeur vénale de 1'500'000 fr., autrement dit à un prix de l'ordre de 100 fr. par m² de terrain. L'autorité intimée fait état de récentes transactions dans le cadre desquelles le prix de vente de terrains à bâtir nus aurait avoisiné ce montant; sans chercher à tirer de ces exemples des arguments décisifs, elle considère en substance que la tendance générale à la dégradation du marché immobilier à Leysin n'est pas de nature à remettre en question la valeur retenue, au regard surtout des possibilités de bâtir en zone d'habitations collectives.
La recourante conteste ce point de vue. Certes produit-elle diverses pièces dont il résulte qu'elle a récemment vendu du terrain - faisant auparavant partie du bien-fonds en cause à des prix de l'ordre de 110 fr. le m²; elle affirme toutefois que le prix effectif était proche de 92 fr. le m². Elle ajoute qu'il faudrait déduire de ce montant environ 27 fr. le m² au titre de diminution du prix de vente des terrains non bâtis dès 1991 et, surtout, 50 fr. le m² pour la viabilisation du bien-fonds (routes, égouts, eau, électricité, téléphone, télévision).
b) Sans qu'il soit question de faire purement et simplement abstraction de la conjoncture économique, la valeur vénale d'un terrain doit être fixée en tenant compte du statut juridique des lieux comme aussi des possibilités de bâtir; les instructions quand bien même elles sont antérieures à la crise du marché immobilier - ont d'ailleurs été conçues dans cet esprit. Or, le bien-fonds considéré est constructible, et même destiné à l'habitat collectif; au demeurant, son ampleur favoriserait une mise en valeur par étapes, fût-ce moyennant un morcellement. Certes est-il prévu d'inclure la parcelle no 1231 en zone S III de protection des eaux; renseignements pris auprès du Service des eaux et de la protection de l'environnement, les constructions nouvelles y demeureront toutefois autorisées, sous réserve d'éventuelles mesures prescrites par l'hydrogéologue cantonal. Enfin, si la viabilisation du bien-fonds entraînerait indiscutablement des frais importants, le montant de 50 fr. le m² articulé par la recourante apparaît a priori élevé: la parcelle est en effet assez aisément accessible par la bande de terrain en faible pente qui, à l'ouest, la relie à la voie publique.
A l'inverse, certains éléments d'appréciation sont de nature à justifier une diminution de la valeur vénale retenue par la commission; d'ailleurs, celle-ci admet manquer de points de comparaison récents. Tout d'abord, si la topographie des lieux ne fait pas en soi obstacle à la construction, elle est certainement de nature à en renchérir le coût, au même titre d'ailleurs que l'assujettissement du bien-fonds à des mesures particulières de protection des eaux: ces caractéristiques sont de nature à dissuader un éventuel acquéreur. D'autre part, sans surestimer les frais de viabilisation de la parcelle, un minimum de 40 fr. le m² à ce titre apparaît très vraisemblable. Enfin, force est de constater que la parcelle no 1231 est grevée de diverses servitudes, dont plusieurs apportent des restrictions aux possibilités de bâtir.
c) Tout bien considéré, un prix de vente de 80 fr. le m² apparaît plus réaliste; soit dit en passant, ce chiffre se situe très largement en dessous du minimum de 300 fr. le m² indiqué - fût-ce pour des terrains à bâtir déjà équipés - par les instructions. La valeur vénale du terrain peut ainsi être fixée à 1'267'500 fr. Par voie de conséquence, l'estimation fiscale sera ramenée à 634'000 fr.
5. En règle générale, le tribunal conclut à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996): tel est le cas ici. Toutefois, la recourante ayant conclu à une estimation fiscale de 118'800 fr. au maximum, le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis: aussi se justifie-t-il de mettre à sa charge un émolument de justice, limité à 500 fr. La recourante n'a pas consulté avocat: elle ne saurait donc prétendre aux dépens qu'elle a requis.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 6 juillet 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1231 de Leysin est arrêtée à 634'000 fr.
III. Un émolument de justice de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante société GHL Immobilière et Financière SA.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 8 avril 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint